№ 321
гр. Варна, 27.03.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
осемнадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Светла В. Пенева
Членове:Красимир Т. Василев
Деница Славова
при участието на секретаря Цветелина Н. Цветанова
като разгледа докладваното от Светла В. Пенева Въззивно гражданско дело
№ 20243100500248 по описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е въззивно и е образувано по жалба на В. Н. Я.
чрез адвокат Т. Г. и адвокат Г. В. срещу решение № 3438 от 25.10.2023 г.,
постановено по гр.д.№ 10995 по описа за 2022 г. на Районен съд – Варна,
девети състав, с което е отхвърлен предявения от въззивницата против Н. Г.
И., Ц. Б. Ц. и Г. Б. Ц. конститутивен иск по член 19, алинея 3 от ЗЗД за
обявяване за окончателен на предварителния договор за покупко-продажба на
паркоместа, сключен на 09.07.2020 г. между ищцата от една страна и Н. Г. И.
и покойния й съпруг Б. Ц. И. от друга страна, при съответните квоти от
съсобствеността за всеки един от ответниците, придобили собствеността
върху продаваемите обекти на собствено основание и наследяване от Б. Ц. И.,
както следва: Н. Г. И. – 2/3 идеални части, придобити на собствено основание
и наследяване; Ц. Б. Ц.а – 1/6 идеална част по наследство и Г. Б. Ц. – 1/6
идеална част по наследство, за следните недвижими имоти: 1/ 12,45 кв.м
идеални части от ПИ с идентификатор ***, находящ се в ***, с площ от 448
кв. м, предишен идентификатор ***, номер по предходен план в кв.4б, парцел
***, при съседи: ***3, която идеална част е отредена за ползване като открито
паркомясто № 2, разположено в северната част на имота между сграда-тяло 1
и сграда-тяло 2, с достъп откъм ***, при граници по акт за собственост: кафе-
бар в сграда-тяло 1 и паркомясто № 3; 2/ 12,45 кв.м идеална част от ПИ с
идентификатор ***, находящ се в ***, с площ от 448 кв.м, предишен
1
идентификатор ***, номер по предходен план в кв.4б, парцел ***, при съседи:
***3, която идеална част е отредена за ползване като открито паркомясто №
3, разположено в северната част на имота между сграда-тяло 1 и сграда-тяло
2, с достъп откъм ***, при граници по акт за собственост: паркомясто № 2 и
паркомясто № 4; 3/ 12,45 кв.м идеална част от ПИ с идентификатор ***,
находящ се в ***, с площ от 448 кв.м, предишен идентификатор ***, номер по
предходен план в кв.4б, парцел ***, при съседи: ***3, която идеална част е
отредена за ползване като открито паркомясто № 4, разположено в северната
част на имота между сграда-тяло 1 и сграда-тяло 2, с достъп откъм ***, при
граници по акт за собственост: пицария в сграда-тяло 2 и паркомясто № 3; 4/
12,45 кв.м идеална част от ПИ с идентификатор ***, находящ се в ***, с площ
от 448 кв.м, предишен идентификатор ***, номер по предходен план в кв. 4б,
парцел ***, при съседи: ***3, която идеална част е отредена за ползване като
открито паркомясто № 5, разположено в южната част на имота между сграда-
тяло 1 и сграда-тяло 2, с достъп откъм ***, при граници по акт за
собственост: кафе-бар в сграда-тяло 1 и паркомясто № 6; 5/ 12,45 кв.м
идеални части от ПИ с идентификатор ***, находящ се в ***, с площ от 448
кв.м, предишен идентификатор ***, номер по предходен план в кв.4б, парцел
***, при съседи: ***3, която идеална част е отредена за ползване като открито
паркомясто № 6, разположено в южната част на имота между сграда-тяло 1 и
сграда-тяло 2, с достъп откъм ***, при граници по акт за собственост:
пицария в сграда-тяло 2 и паркомясто № 5; 6/ половината от 12,45 кв.м
идеални части от ПИ с идентификатор ***, находящ се в ***, с площ от 448
кв.м, предишен идентификатор ***, номер по предходен план в кв.4б, парцел
***, при съседи: ***3, която идеална част е отредена за ползване като открито
паркомясто № 1, разположено в северозападната част на имота при граници:
кафе-бар в сграда-тяло 1, стълбищна клетка, двор, ***; както и е осъдена на
основание член 78, алинея 3 от ГПК В. Я. да заплати в полза на Н. Г. И., Ц. Б.
Ц. и Г. Б. Ц. сумата от 6 300 лева, представляваща сторени по делото съдебно-
деловодни разноски.
Във въззивната жалба се сочи, че решението е неправилно,
незаконосъобразно и постановено при нарушение на процесуалните правила.
На първо място се излага, че преди да приеме, че сделката е нищожна,
първоинстанционният съд е следвало да обсъди доводите за настъпила
конверсия. Също така се набляга, че ответниците са извършвали търговска
дейност и съгласието на съпруга не е необходимо. Сочи се, че оставянето без
уважение на молбата по член 214 от ГПК за разглеждане в условията на
евентуалност иск по член 19, алинея 3 от ЗЗД за идеални части от дворното
място, е довело до съществено нарушение на процесуалните правила,
респективно до нарушаване правата на ищеца. Районният съд е нарушил
нормата на член 20 от ЗЗД, като не е търсил действителната воля на страните
при сключване на договора. Иска се решението да бъде отменено и
претенцията да бъде уважена изцяло.
2
Въззиваемите страни са депозирали писмен отговор на въззивната жалба,
в който излагат подробни аргументи за правилност и законосъобразност на
така постановеното решение. Желаят потвърждаване на решението, което се
обжалва.
Настоящият състав на Варненски окръжен съд, гражданско
отделение – първи състав, като съобрази предметните предели на
въззивното производство, очертани в жалбата, и след съвкупна преценка
на събраните по делото доказателства, както и становищата на страните
и по вътрешно убеждение, съобразно член 235 от Гражданския
процесуален кодекс, счита за установено от фактическа и правна страна
следното:
Твърденията, изложени в исковата и уточнителните молби са, че на
09.07.2020 г. между ищцата, ответницата Н. Г. И. и нейния съпруг Б. Ц. И.,
починал на 18.11.2021 г., е сключен предварителен договор, по силата на
който страните се задължили да сключат окончателен за покупко-продажба
на описани подробно паркоместа, находящи се в ПИ с идентификатор ***, с
административен адрес в ***. Договореният срок за сключване на
окончателен договор бил до 30.11.2020 г., а уговорената обща продажна цена
на паркоместата възлизала на 36 000 евро, платима, както следва: платен
задатък при подписване на договора в размер на 7 700 евро; 5 000 евро –
платими до 31.08.2020 г.; 5 000 евро – платими до 30.09.2020 г.; 5 000 евро –
платими до 31.10.2020 г. и 13 000 евро в срок от десет работни дни от
издаване на удтостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата. Сочи
се, че ищцата е изправна страна по предварителния договор, тъй като при
подписването му е заплатила 7 700 евро; на 19.08.2020 г. заплатила
следващата се вноска от 10 000 лева, равностойност на 5 113 евро; на
30.09.2020 г. заплатила още 10 000 лева и на 30.10.2020 г. е заплатила също 10
000 лева, като за извършените плащания на сумите от по 10 000 лева били
издадени разписки от продавача Б. И.. На 21.11.2021 г. обещателят-продавач
Б. Ц. И. починал. Негови наследници били преживявалата го съпруга –
другият обещател-продавач Н. Г. И. и неговите две деца – Ц. и Г. Ц.и.
Въпреки изправността на ищцата, изискуемостта на задължението за
сключване на окончателен договор и отправените покани до ответниците,
последните не са изпълнили задължението си да сключат окончателен
договор за покупко-продажба на процесните паркоместа. Уточнява се, че
паркоместата са открити и не са принадлежност към съответен самостоятелен
обект, а също така, че теренът е придобил статут на обща част, поради което е
загубил самостоятелното си предназначение.
Предявяват се искове за обявяване за окончателен на предварителния
договор за покупко-продажба, сключен на 09.07.2020 г. между ищцата като
купувач от една страна, и Н. Г. И. и покойния й съпруг Б. Ц. И. като
обещатели-продавачи от друга страна, при съответните квоти от
съсобствеността за всеки един от ответниците, придобили собствеността
3
върху продаваемите обекти на собствено основание и наследяване от Б. Ц. И.,
както следва: Н. Г. И. – 2/3 идеални части, придобити на собствено основание
и наследяване; Ц. Б. Ц.а – 1/6 идеална част по наследство и Г. Б. Ц. – 1/6
идеална част по наследство, за следните недвижими имоти: 1/ 12,45 кв.м
идеални части от ПИ с идентификатор ***, находящ се в ***, с площ от 448
кв.м, предишен идентификатор ***, номер по предходен план парцел *** в
кв.4б, при съседи: ***3, която идеална част е отредена за ползване като
открито паркомясто № 2, разположено в северната част на имота между
сграда-тяло 1 и сграда-тяло 2, с достъп откъм ***, при граници по акт за
собственост: кафе-бар в сграда-тяло 1 и паркомясто № 3; 2/ 12,45 кв.м
идеални части от ПИ с идентификатор ***, находящ се в ***, с площ от 448
кв.м, предишен идентификатор ***, номер по предходен план парцел *** в
кв. 4б, при съседи: ***3, която идеална част е отредена за ползване като
открито паркомясто № 3, разположено в северната част на имота между
сграда-тяло 1 и сграда-тяло 2, с достъп откъм ***, при граници по акт за
собственост: паркомясто № 2 и паркомясто № 4; 3/ 12,45 кв.м идеални части
от ПИ с идентификатор ***, находящ се в ***, с площ от 448 кв.м, предишен
идентификатор ***, номер по предходен план парцел *** в кв. 4б, при съседи:
***3, която идеална част е отредена за ползване като открито паркомясто №
4, разположено в северната част на имота между сграда-тяло 1 и сграда-тяло
2, с достъп откъм ***, при граници по акт за собственост: пицария в сграда-
тяло 2 и паркомясто № 3; 4/ 12,45 кв.м идеални части от ПИ с идентификатор
***, находящ се в ***, с площ от 448 кв.м, предишен идентификатор ***,
номер по предходен план парцел *** в кв. 4б, при съседи: ***3, която
идеална част е отредена за ползване като открито паркомясто № 5,
разположено в южната част на имота между сграда-тяло 1 и сграда-тяло 2, с
достъп откъм ***, при граници по акт за собственост: кафе-бар в сграда-тяло
1 и паркомясто № 6; 5/ 12,45 кв.м идеални части от ПИ с идентификатор ***,
находящ се в ***, с площ от 448 кв.м, предишен идентификатор ***, номер по
предходен план парцел *** в кв. 4б, при съседи: ***3, която идеална част е
отредена за ползване като открито паркомясто № 6, разположено в южната
част на имота между сграда-тяло 1 и сграда-тяло 2, с достъп откъм ***, при
граници по акт за собственост: пицария в сграда-тяло 2 и паркомясто № 5; 6/
половината от 12,45 кв.м идеални части от ПИ с идентификатор ***, находящ
се в ***, с площ от 448 кв.м, предишен идентификатор ***, номер по
предходен план парцел *** в кв. 4б, при съседи: ***3, която идеална част е
отредена за ползване като открито паркомясто № 1, разположено в
северозападната част на имота с площ 12,45 кв.м, при граници: кафе-бар в
сграда-тяло 1, стълбищна клетка, двор, ***.
В срока по член 131, алинея 1 от ГПК ответникът е депозирал отговор на
исковата молба, в който е застъпено становище за неоснователност на
предявения иск. Релевирани са две възражения за нищожност на
предварителния договор от 09.07.2020 г. – първото е обусловено от
твърдението, че паркоместата не са самостоятелни обекти на вещното право
4
на собственост, поради което няма как да бъдат предмет на разпоредителна
сделка, тоест сочи се, че договорът е нищожен поради невъзможен предмет на
основание член 26, алинея 2, предложение първо от ЗЗД; второто се обуславя
от твърдението, че паркоместата са придобити по време на брака на Б. Ц. И. и
съпругата му Н. Г. И., следователно, представлявайки бездялова съпружеска
имуществена общност /СИО/, за да е валидна сделката, е следвало да
фигурира съгласието и на Н. Г. И., а тя нито се е съгласила, нито е подписала
договора, поради което същият е недействителен по отношение на нея, на
основание член 24, алинея 4 във връзка с алинея 3 от СК и във връзка с
тълкувателно решение № 5 от 29.12.2014 г. на ОСГТК на ВКС. Ответниците
твърдят, че дори да се приеме, че договорът е валиден, то същият е развален
поради неплащане на договорената цена с повече от 30 дни с изявление от
30.08.2022 г., което било съобщено на ищцата на 02.09.2022 г. по електронна
поща, включително било изпратено с препоръчано писмо с известие за
обратно доставяне, което се е върнало непотърсено. Поддържа се, че
развалянето е станало без предоставяне на срок за изпълнение, тъй като
поради забавата на купувача сключването на окончателен договор е станало
безполезно за ответниците-обещатели, имайки предвид разликата в цената
към момента на договаряне по предварителния договор и след това, на
основание член 87, алинея 3 от ГПК. Оспорва се изправността на ищцата като
купувач по договора, включително и заплащането на сумата в размер от 7 700
евро при подписването на договора. Последващи плащания също не били
извършвани.
В първото по делото съдебно заседание пред районния съд ищцата
оспорва възражението за относителна недействителност на предварителния
договор от 09.07.2020 г. на основание член 24, алинея 4 във връзка с алинея 3
от СК с доводи, че процесните паркоместа – предмет на предварителния
договор - макар да са придобити по време на брака между Б. И. и Н. И., са
изключителна собственост на Б. И., доколкото придобиването им е свързано с
упражняваната от последния търговска дейност, а именно строителство на
жилищни сгради и/или търговски сгради с цел продажба на трети лица,
респективно печалба и следователно върху тях не е учредена бездялова СИО.
Също така излага, че дори възражението на ответниците за относителна
недействителност да е основателно, то след смъртта на Б. И. бракът е
прекратен, респективно СИО се е трансформирала в обикновена
съсобственост и притежаваната от Б. И. половина от процесните паркоместа
са наследени от преживялата съпруга и двете му деца, поради което и
доколкото задължението по член 19 от ЗЗД е наследимо, е обективирано
искане за изменение на иска по член 19, алинея 3 от ЗЗД по реда на член 214
от ГПК, като наред с предявения с исковата молба иск, да бъде разгледан в
условията на евентуалност и следния иск: да се обяви за окончателен
предварителният договор за покупко-продажба, сключен на 09.07.2020 г.
между ищцата като купувач от една страна и Б. Ц. И. като обещател-продавач
от друга страна при съответните квоти от съсобствеността за всеки един от
5
наследниците на обещателя-продавач, придобили собствеността върху
продаваемите обекти по наследяване от Б. Ц. И., както следва: Н. Г. И. – 1/6
идеална част; Ц. Б. Ц.а – 1/6 идеална част и Г. Б. Ц. – 1/6 идеална част.
Поддържа, че процесният предварителен договор има характер на разписка
досежно предаването и получаването на задатъка в размер от 7 700 евро.
Ответниците допълват, че предварителният договор не е сделка на
разпореждане, но и същевременно липсата на съгласие на единия съпруг за
сключването му води до отхвърляне на иска по член 19, алинея 3 от ЗЗД.
Оспорват твърдението на ищцата, че дейността на покойния им наследодател
била търговска по смисъла на ТЗ, както и че предварителният договор има
характер на разписка, доколкото задатъкът в размер от 7 700 евро нито е
предаван, нито е получаван от наследодателят на ответниците.
Противопоставят и на искането за изменение на иска по член 214 от ГПК с
доводи, че то представлява едновременно изменение на основание и петитум,
което е недопустимо.
Предявени са от В. Н. Я. обективно съединени искове с правно основание
член 19, алинея 3 от ЗЗД, съгласно която разпоредба всяка от страните по
сключен предварителен договор може да предяви иск за обявяването му за
окончателен. Предпоставка за това е предварителният договор да обвързва
страните, тоест да е валиден и да не е развален и да съдържа уговорки
относно съществените условия на бъдещия окончателен договор
/индивидуализиран предмет, цена, срок за снабдяване на купувачите от
продавачите с нотариален акт, срок за заплащане на цената/. Освен това на
основание член 363 от ГПК съдът следва да провери дали отчуждителят е
собственик на имота.
Въззивният съд намира, че не следва да преповтаря установената пред
първата инстанция фактическа обстановка, доколкото страните нямат
наведени доводи, че тя е неправилно установена, поради което и на основание
член 272 от ГПК препраща към частта от мотивите досежно фактическата
обстановка.
Първо следва да се прецени валидността на предварителния договор за
покупко-продажба, тъй като има наведено такова възражение от ответниците,
а и съгласно тълкувателно решение № 1 от 27.04.2022 г., постановено по
тълк.д.№ 1/2020 г., ОСГТК на ВКС, съдът е длъжен да се произнесе в
мотивите на решението по нищожността на правни сделки или на отделни
клаузи от тях, които са от значение за решаване на правния спор, без да е
направено възражение от заинтересованата страна, само ако нищожността
произтича пряко от сделката или от събраните по делото доказателства.
Ответнците релевират, че договорът е нищожен поради невъзможен предмет,
тъй като паркоместата не са самостоятелни обекти на правото на собственост
и следователно като такива не могат да бъдат предмет на сделка, включително
6
и на предварителен договор, имайки предвид, че същият има организационен
характер и съдържа съществените елементи на бъдещия окончателен договор
за покупко-продажба.
По смисъла на член 26, алинея 2, предложение първо от ЗЗД договорът е
нищожен поради невъзможен предмет, ако към момента на сключването му
вещта - предмет на разпореждане - не съществува фактически или не отговаря
на установените в действуващия устройствен закон изисквания за
самостоятелен обект, тоест с оглед тези изисквания не представлява годен за
извършване на разпоредителни сделки самостоятелен обект.
Съгласно § 5, точка 39 от ДР на ЗУТ "обект" е самостоятелен строеж или
реална част от строеж с определено наименование, местоположение,
самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР.
Според трайната практика на ВКС паркоместата представляват необособена и
несамостоятелна реална част от обект в сграда или урегулиран поземлен
имот, поради което паркомясто не може да бъде предмет на прехвърлителна
сделка, както и на предварителен договор, но прехвърлянето на идеални части
от самия обособен обект /парцел, сграда или отделен обект в нея/ е напълно
възможно.
По делото е установено, че на 22.12.2000 г. починалият Б. И. е обещал да
продаде на ищцата открити паркоместа, находящи се към жилищна сграда в
поземлен имот с идентификатор*** срещу цена общо в размер на 36 000 евро,
платими на вноски.
Сключеният между страните предварителен договор има невъзможен
предмет – паркоместата се намират в поземления имот, където е построена
сградата и е правно невъзможно да бъдат реално обособени от останалите
паркоместа в имота със статут на самостоятелен обект. ЗУТ не допуска
изграждането на открит паркинг като самостоятелен обект на собственост в
дворното място или върху друга обща част на сградата. Когато дворното
място е обща част на отделните обекти в сградата по член 38, алинея 1 от ЗС и
незастроената част от него надхвърля минималната задължително озеленена
дворна площ, останалата част може да бъде разпределена за индивидуално
ползване като паркоместа от всички или от част от етажните собственици.
Също няма пречка когато земята, върху която е изградена жилищната сграда
не е със статут на обща част по член 38, алинея 1 от ЗС, свободната площ от
дворното място да бъде разпределена за индивидуално ползване като
паркоместа, но от всички или от част от собствениците на земята.
Разпределението на ползването на свободната площ от дворното място може
да бъде извършено не само чрез определянето на отделни участъци за
индивидуално ползване от отделен етажен собственик или собственик на
земята, но също и чрез разпределянето на отделен участък от свободната
площ за общо ползване от част от етажните собственици или собственици на
земята.
Доколкото ищцата е изложила доводи за настъпила конверсия, то е
необходимо да се отбележи, че принципът за конверсия на нищожните сделки
7
допуска, когато наред с нищожния договор е налице и съглашение,
съдържащо всички съществени елементи на предвидена от закона, различна
от недействителния договор сделка, правата и задълженията на страните да се
уреждат съобразно последната, но разглежданият случай не попада в тази
хипотеза. Конверсията не настъпва по право, а по волята на страните, поради
което и новото правно действие на конвертираната сделка може да се породи,
само ако и двете страни по сделката го искат. Липсата на съгласие на едната
от страните по сделката /както е в настоящия случай/ изключва конверсията
на нищожната сделка.
Съгласно предварителния договор е уговорена продажбата на открити
паркоместа, обозначени с номера, площ и граници, а се иска обявяване за
окончателен на предварителен договор за идеални части от ПИ. Дори и да
бъде прието, че се претендират идеални части от поземления имот, то не
съществува правна възможност за обособяването на тези идеални /мислени/
части към отделена в границите на общия обект конкретна част. Предмет на
исковете по член 19, алинея 3 от ЗЗД съгласно уточнението с молба на
ищцата от 17.1.2022 г. е определени идеални части от поземления имот, които
са отредени за ползване като открито паркомясто с посочена площ и граници.
Идеална част от ПИ, отговарящи на 12,45 кв.м, отнесени към паркомясто с
определен номер, не е съществувала в реалната действителност към момента
на сключване на предваритилния договор, нито към настоящия момент, тоест
налице е невъзможност на предмета.
С оглед изложеното съставът на въззивния съд намира, че
предварителният договор, чието обявяване за окончателен се иска, е нищожен
и не може да бъде конвертиран. Поради това е безсмислено да бъдат
разглеждани останалите наведени доводи, а исковете следва да се отхвърлят.
Поради съвпадане на крайните изводи на двете инстанции,
атакуваното решение следва да бъде потвърдено.
По разноските
Въз основа на отправеното от въззиваемите искане и съобразно
разпоредбата на член 78, алинея 3 от ГПК, въззивницата следва да бъде
осъден да им заплати направените в хода на въззивното производство
съдебно-деловодни разноски.
Съдът, обсъждайки направеното от въззивницата възражение, основано
на нормата на член 78, алинея 5 от ГПК, намира същото за основателно –
заплатеният от въззиваемата Н. И. адвокатски хонорар от 6 000 лева е
прекомерен съобразно действителната правна и фактическа сложност на
делото. Съобразно нормата на член 7, алинея 1, точка 2 от Наредба № 1 за
минималните размери на адвокатските възнаграждения дължимото
минимално адвокатско възнаграждение в случая е 684,83 лева, като
въззивният съд намира, че сумата от 1 000 лева съответства на сторената
работа във въззивната инстанция.
8
По изложените съображения и на основание член 271, алинея 1 от ГПК,
настоящият състав на въззивния съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 3438 от 25.10.2023 г., постановено по гр.д.
№ 10995 по описа за 2022 г. на Районен съд – Варна, девети състав.
ОСЪЖДА В. Н. Я. ЕГН ********** ОТ *** да заплати на Н. Г. И. ЕГН
********** от *** сумата от 1 000 /хиляда/ лева, представляваща сторени по
делото пред въззивната инстанция съдебно-деловодни разноски, на основание
член 78, алинея 3 от ГПК.
Решението не подлежи на обжалване на член 280, алинея 3, точка 1,
предложение първо от Гражданския процесуален кодекс.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9