РЕШЕНИЕ № 1217
гр. Пловдив, 03.10.2016 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ПЛОВДИВСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, Гражданско отделение, ІХ-ти гр. състав, в публично съдебно
заседание на двадесети септември две хиляди и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВИОЛЕТА ШИПОКЛИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ФАНЯ РАБЧЕВА
ВЕЛИНА ДУБЛЕКОВА
при участието на секретаря П.Г., като разгледа въззивно гражданско дело
№ 1820/2016 г. по описа на ПОС, IХ-ти гр. състав, докладвано от съдията Велина Дублекова, за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК, образувано по въззивна жалба от ищеца в първоинстанционното производство
“МИЛТЕКС” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Раковски,
община Раковски, област Пловдив, ул.”Несебър” № 6, представлявано от М.С.Г.,
чрез пълномощник адв. Т.Б., против решение № 1418/ 26.04.2016 г., постановено
по гр. дело № 13835/2015 г. по описа на Районен съд – Пловдив, ХІІІ гр. състав,
с което е отхвърлен искът за връщане на отдадени под наем по силата на договор
за наем от 22.04.2013 г. недвижими имоти, както следва: поземлен имот с площ от
2,164 дка, съставляващ парцел VІ-006 в кв.1 по плана на 7-ми стопански двор на
гр. Б.; телчарник със застроена площ от 984 кв.м., находящ се в парцел № VІ-006
в кв.1 по плана на 7-ми стопански двор на гр. Б.; полумасивна стопанска сграда
със застроена площ от 15 кв.м. и масивна сграда – „трафопост“ с площ от 8 кв.
м., ведно с поземлен имот № VІІ-007 от кв.1, в стопански двор на гр. Б. и с
площ 0,790 дка с начин на трайно ползване стопански двор – „кланица, стопанска
сграда, трафопост“; стопанска сграда – гъскарник със застроена площ от 153
кв.м., находящ се в поземлен имот № 700648, намиращ се в землището на гр. Р.,
стопански двор № 3 с площ 0,352 дка с начин на трайно ползване – стопански
двор; поземлен имот № 700648 с площ от 0,352 дка, намиращ се в землището на гр.
Р. с начин на трайно ползване – стопански двор № 3.
Във въззивната жалба се излагат оплаквания за
неправилност на обжалваното решение, поради нарушение на материалния закон,
съдопроизводствените правила и необоснованост, като се оспорват фактическите
констатации на първоинстанционния съд и правните изводи, до които е достигнал.
Сочи се, че същите са направени в противоречие с материалния закон и съдебната
практика на ВКС. С оглед изложените доводи се иска решението да бъде отменено изцяло
и постановено друго такова, с което предявеният
иск да бъде уважен, както и се претендира присъждане на разноски за
двете инстанции.
Въззиваемата страна, “СУЗИ РМ” ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.Раковски, община Раковски,
област Пловдив, ул.“Петко Каравелов“ №1, представлявано от Р.Й.М., не е
депозирала отговор в законоустановения срок, като в съдебно заседание
представителят на въззиваемия адв. Д. оспорва въззивната жалба като
неоснователна и моли решението на ПРС да бъде оставено в сила, претендира
разноски за настоящата инстанция.
Пловдивският окръжен съд, след като провери
обжалваното решение съобразно
правомощията си по
чл.269 от ГПК,
прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и обсъди
възраженията, доводите и исканията на страните, намери за установено от
фактическа и правна страна следното:
Въззивната
жалба е подадена в срок, от легитимирана страна срещу подлежащ
на обжалване съдебен акт, поради което се явява процесуално допустима и подлежи
на разглеждане по същество.
Производството пред РС – Пловдив е образувано
по иск с правно основание по чл.233, ал.1, изр. първо от ЗЗД във връзка с чл.
310, ал.1, т.2 ГПК, предявен от “МИЛТЕКС” ЕООД против “СУЗИ РМ” ЕООД.
С исковата молба ищецът твърди, че по силата
на договор за наем, сключен на 22.04.2013 г., нотариално заверен под № 27, том
ІІ, рег. № 1048/ 22.04.2013 г., при нотариус К. К., на ответното дружество са
предоставени за временно и възмездно ползване следните, собствени на ищеца,
недвижими имоти: 1/ Поземлен имот с площ 2,164 дка, имот пл. № 000902,
съставляващ парцел VІ-006 в кв.1 по плана на 7-ми (сборен) стопански двор на
гр.Б., при граници и съседи: мера; мера; мера и път; 2/ Телчарник със застроена
площ от 984 кв. м., находящ се в парцел VІ-006 в кв.1 по плана на 7-ми (сборен)
стопански двор на гр.Б., при граници и съседи: мера; мера; мера и път; 3/
Полумасивна стопанска сграда с площ 15 кв.м. и масивна сграда – трафопост с
площ 8 кв.м., ведно с поземлен имот VІІ-007 от кв.1 в стопански двор № 7 –
сборен на гр.Б. с ЕКАТТЕ 06361, с площ от 0,790 дка, с начин на трайно ползване
„стопански двор – кланница, стопанска сграда, трафопост“, при граници и съседи
за парцела: № 000605 – полски път ОПФ – необработваема земя, № 000672 – полски
път на ОПФ – необработваема земя /по скица/, от четирите страни път /по
нотариален акт/; 4/ Стопанска сграда – гъскарник, със застроена площ 153 кв.м.,
находящ се в поземлен имот № 700648 в гр.Р. с ЕКАТТЕ 62075, община Раковски,
кв. Г**, стопански двор № 3 с площ 0,352 дка, с начин на трайно ползване –
стопански двор, четвърта категория, при граници и съседи: имот №700647 на
ДПФ-МЗХ; имот №700655 – полски имот; имот №7000649 на П. С. Г. и имот № 700653
на Й. С. Ч.; 5/ Поземлен имот № 700648 в гр. Р. с ЕКАТТЕ 62075, община Раковски,
кв. Г***, стопански двор № 3 с площ 0,352 дка, с начин на трайно ползване –
стопански двор, четвърта категория, при граници и съседи: имот №700647 на
ДПФ-МЗХ; имот №700655 – полски имот; имот №7000649 на П. С. Г. и имот №700653
на Й. С. Ч.. Договорът за наем бил сключен за срок от 5 години, считано от
01.09.2013 г. за недвижимите имоти, находящи се в гр. Р. и считано от 15.06.2013
г. – за недвижимите имоти, находящи се в гр. Б.. Твърди, че ответникът, без
съгласието на ищеца, е построил в поземлен имот с площ 2,164 дка, имот пл. №
000902, съставляващ парцел VІ-006 в кв.1 по плана на 7-ми (сборен) стопански
двор на гр.Б., незаконна постройка, ползвана за отглеждане на патици и представляваща
масивна сграда – пристройка с площ от 234 кв. м., изградена от южната фасада на
съществуващата сграда „Телчарник“ със ЗП от 984 кв.м., находяща се в същия
поземлен имо т, което представлява нарушение на чл.15 от сключения договор за
наем. Твърди също, че без неговото съгласие в незаконната постройка е прекарано
електричество, в нарушение на изискванията за пожаро и аварийна безопасност,
както и е изградена керамична пещ за отопление с необезопасен комин за
извеждане на въздуха от нея, което създава опасност от пожари и което е в
нарушение на клаузата от договора за наем, задължаваща наемателя да полага
грижата на добър стопанин. Твърди, че наемателят не е плащал данък за така
построената незаконна постройка, което е нарушение на задължението на наемателя
съгласно договора за наем да заплаща всички дължими данъци за наетите обекти.
Твърди, че съгласно договора за наем е предвидена възможност за едностранното
му прекратяване при нарушаване на неговите клаузи. В тази връзка ищецът с
нотариална покана рег. № 4511, том І, рег. № 126 от 19.08.2015г. на Нотариус С.
Й. е изпратил до ответника едностранно предизвестие за прекратяване на договора
за наем от 22.04.2013г. на основание чл. 87, ал. 1 от ЗЗД и чл. 17 от договора
– поради неизпълнение на задълженията му като наемател, а именно: неизпълнение
на чл. 15 от договора, изразяващо се
в изграждане на незаконна постройка без знанието и съгласието на ищеца и без
наличие на строителни книжа, разрешения и проекти и че същата била незаконна по
смисъла на ЗУТ; неизпълнение на чл. 12 от договора за наем – тъй като същият не
бил платил данък сграда на незаконната постройка; и поради неспазването на изискванията
за пожаро и аварийна безопасност и създаване на непосредствена опасност от
електрически аварии и пожар в наетия имот със сериозни щети, както и
преустройство на ел. инсталация в имота без негово съгласие, като Договорът за
наем от 22.04.2013г. ще бъде едностранно прекратен от страна на ищеца, считано
от датата на изтичане на двумесечния срок от получаването на нотариалната
покана в случай, че ответникът не премахне незаконната постройка. Твърди, че
срокът на двумесечното предизвестие – от датата на отправяне на поканата
/19.08.2015г./ за едностранно прекратяване на договора за наем, е изтекъл на
19.10.2015г., като до този момент ответникът не бил премахнал незаконната
постройка. Въпреки прекратяването на договора за наем, ответникът не върнал на
ищеца отдадените под наем имоти. Въз основа на изложеното, в исковата
молба е формулирано искане ответното дружество да бъде осъдено да върне на
ищеца имотите, предмет на договора за наем от 22.04.2013г.
В срока за отговор по чл.131 ГПК ответникът
оспорва основателността на предявения иск, като твърди, че построяването на
постройката, организирано и финансирано от него, е осъществено със съгласието и
знанието на ищеца, който лично е определил местоположение и размерите на
сградата, както и вида на материалите, които ще бъдат използвани за нейното
построяване. Твърди, че ищецът е поел
ангажимент да узакони извършеното строителство, както и че задължение на ищеца,
като собственик на имота, е да декларира същия пред администрацията на община
Брезово, с оглед на което за ответника не е възникнало задължение както да обезпечи
законността на строежа, снабдявайки се със съответните строителни книжа и
разрешения от общинската администрация, така и за него не е възникнало
задължението за плащане на данък по отношение на новопостроената сграда, която сграда
е следвало да бъде преди това декларирана от ищеца като собственик. Твърди, че
не е налице необезопасеност на изградената пещ и комин, както и че в
новопостроената сграда не са извършвани преустройства на ел. инсталацията, тъй
като в постройката няма и никога не е имало прекарано електричество, а за
осветление на сградата се ползва външното осветление на сградата Телчарник.
Основателността на иска се обуславя от
установяване на следния фактически състав: валидно възникнало наемно
правоотношение, прекратяване неговото действие и неизпълнение на задължението
на наемателя да върне на наемодателя държането на неговите вещи. Ищецът носи
доказателствената тежест за установяване при пълно и главно и главно доказване
на фактите, съставляващи основателността на иска и имащи характер на
положителни такива, а именно наличието на твърдяната договорна връзка и
преустановяване на действието й. По отношение на неизпълнението доколкото то се
изразява в неосъществяване на дължимо поведение – връщане на вещта, е
достатъчно твърдението на ищеца за продължило от страна на ответника ползване и
след прекратяване на наемното правоотношение, като в тежест на ответника е да
установи положителния факт, който го изключва – изпълнение на задължението.
Предопределящо за извода дали ответникът
дължи връщане на наетите имоти е направата на предварителна преценка дали е
валидно упражнено от страна на ищеца правото за разваляне на договора, като
именно и в това се заключава спорният въпрос по делото – дали договорът за наем
е прекратен поради надлежно упражнено права на разваляне.
Във връзка с твърдяното виновно неизпълнение
на задължения по договора ищецът посочва конкретно нарушаване на предвидената
забрана за извършване на реконструкции, преустройства и подобрения на наетите
обекти без съгласието на наемодателя. При това положение в тежест на ищеца е да
установи положителния факт на извършено действие от страна на ответника,
представляващо реконструкции, преустройства и подобрения на наетите обекти по смисъла
на чл.15 от договора, докато в тежест на ответника е, с оглед въведеното от
него възражение за наличие на съгласие от страна на наемодателя, да установи
положителния факт – наличие на съгласие, което изключва твърдяното от ищеца
неизпълнение на договора за наем.
За установяване на спорните по делото обстоятелства,
които обстоятелства се явяват и правнорелевантни за изхода на делото, в
производството пред районния съд са събрани писмени доказателства, изслушани са
свидетелски показания и заключение на вещо лице по допусната съдебно техническа
експертиза по поставени въпроси, касаещи наличието на прекарана електрическа
инсталация в новоизградената процесна постройка и нейната /на постройката/
пожаро и аварийна безопасност.
По делото не е спорно, че между страните е
възникнало валидно наемно правоотношение по силата на сключения между тях
договор от дата 22.04.2013 г. за наем на описаните в исковата молба недвижими
имоти, находящи се в гр. Р. и гр. Б.. Посоченото обстоятелство се установява и
от приложения по делото договор за наем, сключен между ищеца в качеството му на
наемодател и ответника в качеството му на наемател, на дата 22.04.2013 г., с
нотариална заверка на подписите под № 27, том ІІ, рег. № 1048/ 22.04.2013 г.,
при нотариус К. К., вписан № 10273/ 22.04.2013 г., акт № 62, т.6 на СВ – ПРС. Договорът
е сключен за срок от пет години, считано от 01.09.2013 г. за имотите в
гр.Раковски, и от 15.06.2013 г. – за имотите в гр.Брезово, при първоначално
договорена наемна цена в размер на 600 лева, дължима за всички имоти,
впоследствие по силата на сключен между страните анекс към договора за наем от
дата 05.07.2013 г. редуцирана до сумата от 300 лв. месечно. Предвидено е, че
имотите ще се използват от наемателя за стопанска дейност. Съгласно чл.15
извършването на реконструкции, преустройства и подобрения на наетите обекти
могат да се извършват само със съгласието на наемодателя. В чл.17 от договора е
предвидено, че същият се прекратява с двумесечно писмено предизвестие на една
от страните, като виновната страна дължи неустойка.
Не е спорно и обстоятелството, че ответникът
е построил в поземлен имот с площ 2,164 дка, имот пл. № 000902, съставляващ
парцел VІ-006 в кв.1 по плана на 7-ми (сборен) стопански двор на гр.Б.,
постройка, ползвана за отглеждане на патици и представляваща масивна сграда –
пристройка с площ от 234 кв. м., изградена от южната фасада на съществуващата
сграда „Телчарник“ със ЗП от 984 кв.м., находяща се в същия поземлен имот, за
която сграда няма издадени по надлежния ред разрешение за строеж и строителни
книжа. Наличието на поцесната сграда в имота се установява от свидетелските
показания, констативния акт от 18.09.2015 г. на служители от Община Брезово и
заключението на в. л., което е извършило оглед на място.
Не се спори между страните и че ищецът е
отправил до ответника нотариална покана, получена от ответника на 19.08.2015 г.,
с която ищецът е уведомил ответника, че разваля договора за наем поради
неизпълнение на поети от ответника задължения, както и да се счита поканата за
двумесечно предизвестие за прекратяване на договора. С поканата на ответника е
даден двумесечен срок от получаването й да премахне незаконно построената
постройка. С уведомлението е посочено, че договорните нарушения на наемателя се
състоят в неизпълнение на чл.15 от договора, изразяващо се в изграждане на
незаконна постройка без съгласието на наемодателя и в неизпълнение на чл.12 от
договора, изразяващо се в неплащане на данък сграда за изградената незаконна
постройка, както и поради неспазването на изискванията за пожаро и аварийна
безопасност и създаване на непосредствена опасност от пожар в наетия имот,
както и преустройство на електрическата инсталация в имота без съгласието на
наемодателя. Съгласно уведомлението, в случай че наемателят не премахне
незаконната постройка в предоставения му от наемодателя двумесечен срок от
получаването на нотариална покана, договорът за наем следва да се счита за
едностранно прекратен от страна на наемодателя на основание чл.17 от договора.
Спорът по делото се концентрира в това дали е
налице виновно неизпълнение на договора от страна на наемателя.
По делото са изслушани двама свидетели – по
един за всяка от страните. Настоящият състав кретидира показанията и на двамата
свидетели като непосредствени, логически изложени и непротиворечиви с останалия
събран доказателствен материал, както и по между си, доколкото и двамата
свидетелстват за различни периоди от време, обхващащи изграждането на
процесната постройка, в които периоди свидетелите са били непосредствени
очевидци.
От свидетелските показания на св. Н. Р. се
установява, че свидетелят заедно с още други четирима работници е участвал в изграждането
на процесната постройка. Свидетелят сочи, че познава както управителя на ищцовото
дружество, така и управителя на ответното дружество. Твърди, че от средата на
месец април 2013 г., в продължение на 20 дни е работил на строителен обект,
находящ се в поземлен имот в гр. Б., собственост на ищеца, като първоначалната
договорка е била да бъде изградена масивна сграда в груб строеж над 240 кв. м.
– от основите до козирката, но в крайна сметка свидетелят заедно с останалите
работници не са довършили сградата до козирката, тъй като Р.М. – лицето, което
сочи за възложител на строежа, не е изпълнил задължението си да плати
договорената цена. Твърди, че бригадата е била наета от управителя на ответното
дружество Р.М., че той е посещавал обекта и е снабдявал със строителни
материали, необходими за строежа, както и че с него е била договорката за
заплащане за извършената работа. Свидетелства, че за строежа на сградата са
използвани баластра, цимент, тухли, арматура. Свидетелят сочи, че за времето,
за което е работил на обекта – в продължение на 20 дни, при работно време от
08,00 часа до 17,00 часа, включително понякога и в събота, М.Г. не е идвал на
обекта.
От свидетелските показания на св. Н. М. се
установява, че същият е участвал заедно с други лица в строежа на процесната
сграда, конкретно в направата на покрива й, което е продължило в рамките на 7-8
дни през „пролетта – април, май, юни месец“. Свидетелят твърди, че за работата
бригадата, в която работи, е била наета от Р.М., който пряко е ръководил
строежа и е платил за извършената работа, като по отношение на строителните
материали уточнява, че същите са били на обекта и той не знае кой ги е
доставял. Свидетелства, че за направата на покрива са използвани дървен
материал и ламарина. Твърди, че за времето, за което е работил на строежа, е
виждал на обекта М.Г., който си е вършил на обекта „негова си работа“ и не е
работил при тях. В показанията си свидетелят сочи, че не е чувал М.Г. лично да
казва, че одобрява строежа.
От заключението на вещото лице инж. Н. П. по
допусната СТЕ, приета от съда и неоспорена от страните, се установява, съгласно
описаното в констативната част на експертизата, че към датата на извършения от
вещото лице оглед на място – 06.02.2016 г., на поземлен имот с площ от 2,164
дка, имот пл. № 000902, съставляващ парцел № ІV – 006 в кв. 1 по плана на 7-ми
/сборен/ стопански двор на гр. Б., находящ се в гр. Б; в поземления имот има
съществуваща стопанска сграда – телчарник, по цялото протежение на източната
половина от южната фасада на съществуващата сграда е разположена пристройка с
размери дължина 33,00 метра и широчина 7,10 метра. Същата е изградена при основата си със
стоманобетонов (бетонен) пояс с височина 50 см кота терен; стените на
източната, южната и западната фасада, над стоманобетоновия пояс на основата до
покрива са от тухлена зидария, стомано- бетонни колони и пояси в горната си
покривна част; покривът на пристройката е изграден от дървена конструкция – греди
с наковани над тях дъски, като върху дъските е положена битумна хартиена
хидроизолация, върху която е накована профилна ламарина. При извършения оглед е
констатирано промяна на един от участъка на токовия кръг на външната ел.
осветителна инсталация по южната фасада на съществуващата сграда, затворен в
процесната пристройка. Настоящият състав намира, че заключението на вещото лице
досежно неговите фактически констатации относно процесната постройка, направени
при оглед на място във връзка с отговорите по поставените въпроси относно
пожаробезопосността на построената сграда, могат да бъдат ценени съвкупно с
останалия доказателствен материал.
Съгласно установеното с договора (чл.15 от
договора за наем) реконструкции, преустройства и подобрения на наетите обекти
могат да се извършват само със съгласието на наемодателя. При тълкуване волята
на страните, се касае за извършване на такива действия спрямо отдадените под
наем имоти, които променят тяхното застрояване, конструкция, вътрешно
разпределение и/ или фасада и които действия представляват трайни изменения на
обектите, както и увеличават тяхната стойност. Също така се касае за изразено
съгласие, а не „мълчаливо“ такова, доколкото последното следва да бъде изрично
уговорено от страните.
От свидетелските показания и заключението на
вещото лице, както и от приложения по делото констативен акт от 18.09.2015 г.
на комисия от служители на общинската администрация на гр. Брезово за
извършване на проверка за осъществено строителство в собствения на ищеца имот
пл. № 000902, находящ се в землището на гр. Б;, се установява, че в поземления
имот, е изградена сграда, долепена на южната фасада на съществуващата сграда –
телчарник. Пристройката е новопостроена, през пролетта на 2013 г., за който
строеж няма издадено строително разрешение и съпътстваща строителна
документация и който строеж е извършен организационно и със средствата на
ответника. Установено е също така, че новопостроената постройка не е премахната
в дадения от ищеца за това двумесечен срок. Казаното до тук всъщност не е и спорно
от страните обстоятелство, доколкото ответникът с отговора на исковата молба
твърди, че негов ангажимент е било организирането и финансирането на строежа на
помещението. Не е спорно и че за строежа не е налице одобрена по закоустановения
ред строителна документация. Спорът е в това, че ответникът твърди, че за
изграждането на помещението – пристройка към съществуващата сграда телчарник, е
било налице предварителното съгласие на наемодателя, поради което не е налице
нарушение на договореното с чл.15 от договора за наем, поради което и не е
налице основание за разваляне на договора поради виновно поведение на ответника
наемател.
Наличието на съгласие между страните
предполага наличие на изрично изразена воля за изграждането на процесната
постройка, което съгласие може да бъде изразено както писмено, така и в устен
порядък, доколкото договорът не съдържа изискване за форма на съгласието.
Доказателствената тежест за установяване на факта на дадено съгласие от страна
на наемодателя е върху ответника, като последният при условията на пълно и
главно доказване следва да установи, че за изграждането на постройката е имал
съгласието на наемодателя. От приложените по делото писмени доказателства не се
установява наличието на депозирано писмено съгласие от страна на наемодателя –
ищец. Посредством ангажираните гласни доказателствени средства също не се
установява наличието на съгласие, дадено от наемодателя устно за извършването
на строежа на пристройката.
От свидетелските показания на свидетеля М. се
установя знание у наемодателя за извършваните строителни работи, но не и
депозирано съгласие. Свидетелят само изразява предположение за наличие на
съгласие, сочейки че управителят на ищцовото дружество „сигурно одобрява“
строежа, но същевременно се установява, че свидетелят не е чувал лично Г. да
одобрява строежа. Свидетелят сочи, че управителят Г. е посещавал обекта, но
периодът за който говори свидетелят е в по-късен етап от изграждането на
сградата – след като са направени основата и ограждащите стени. При
първоначалното изграждане на пристройката няма данни дори и за знание от страна
на управителя Г., тъй като според показанията на св. Р., по времето когато е
започнал строежът и изграждането на стените, управителят Г. не е посещавал
обекта.
Отделно от това наличието на знание за
извършването на преустройство и реконструкция на собствен на ищеца имот не може
да бъде приравнено на депозирано изрично съгласие за изграждането на строежа.
Наличието на знание и моментът, от който е налице, са ирелевантни за настоящия
спор дотолкова, доколкото не е спорен въпросът дали правото на наемодателя да
развали договора за наем поради неизпълнение се е погасило по давност, в
каквото хипотезата знанието за нарушението на договора би имало значение за
решаването на спора. Съгласно договореното за извършването на реконструкции,
преустройства и подобрения в имота е необходимо съгласието на наемодателя –
изразеното такова, а не неговото предполагаемо „мълчаливо“ съгласие.
Съгласно приетото с ППВС № 4/ 74 подобрение на един имот е налице, когато вложените труд, средства и материали са довели до увеличаване на стойността му. Съгласно цитираното постановление увеличението се заплаща, доколкото съществува към деня на постановяване на решението за заплащането му, като подлежащите на премахване незаконни строежи не се заплащат, освен ако собственикът на имота желае да ги запази, при което положение при определяне стойността им в такъв случай се държи сметка за евентуалното им премахване.
Изградената пристройка към съществуващия телчарник е трайно прикрепена към имота, същата представлява масива сграда (съгласно показанията на свидетелите и констатациите на вещото лице за направата й са използвани бетон, арматура, тухли и дървен материал) и е довела до увеличаване стойността на имота. Обстоятелството, че същата представлява незаконен строеж и подлежи на събаряне има отношение към евентуалната парична претенция досежно стойността на увеличението, но не и че така изградената постройка не попада в хипотезата на чл.15 от договора за наем, съгласно която за нейното построяване от наемателя е необходимо съгласието на наемодателя.
При това положение е налице виновно неизпълнение от страна на наемателя на сключения договор за наем, което неизпълнение е основание за неговото разваляне.
Настоящият състав намира, че при наличието на основание за разваляне на договора за наем, наемодателят е упражнил надлежно правото си на разваляне, като е отправил предупреждение към наемателя, предоставяйки срок за изпълнение, съвпадащ с уговорения срок за предизвестие.
В обобщение на горното съдът намира за
основателна претенцията на ищеца за неизпълнен договор от страна на ответника,
поради извършване от негова страна на реконструкции, преустройва и подобрения в отдадени под наем обекти без
съгласието на наемодателя. При това положение, е безпредметно и не следва да се
разглеждат другите сочени от ищеца основания за разваляне на договора. Доколкото
ищецът е изправна страна по договора, в негова полза е възникнало
потестативното право по чл.87 ЗЗД и чл.17 от договора да го развали. Това право
е упражнено в надлежната писмена форма, чрез отправената нотариална покана,
като договорът е развален, считано от изтичане на двумесечния срок, или от 19.10.2015
г. Следователно ищецът е доказал преустановяване действието на договора за
наем, считано от 19.10.2015 г., след която дата имотите се държат от ответника
без основание. С прекратяване на договора е възникнало задължение за ответника
да върне държането на наетите имоти на ищеца, като не се спори, че ответникът
не е изпълнил и че имотите продължават да се намират в негова фактическа власт,
поради което искът е основателен и следва да бъде уважен, като се постанови
връщане на процесните имоти в държане на ищеца. Следва да се отбележи, че в
договора не е уговорена отделна наемна цена за всеки от имотите, а обща за
всички, ето защо следва да се приеме, че волята на страните е същите да бъдат
отдадени под наем съвкупно, за това неизпълнението на задълженията по отношение
само на един или някои от тях е достатъчно за разваляне на договора изцяло.
Като е достигнал до друг извод, районният съд
е постановил неправилен съдебен акт, който следва да бъде отменен изцяло ведно
със законните последици в частта за разноските.
В частта за разноските.
Предвид изхода от спора, на основание чл.78,
ал.1 ГПК, основателна е претенцията на ищеца за присъждане на разноски за
първоинстанционното и за въззивното производство, които разноски съгласно
наличните по делото доказателства за тяхната направа възлизат както
следва: за производството пред РС –
Пловдив в общ размер на 2 201,70 лв., от които 144 лв. държавна такса,
1100 лв. адвокатско възнаграждение и 957,70 лв. възнаграждение за вещо лице; за
производството пред ОС – Пловдив в общ размер на 77 лв., от които 72 лв.
заплатена държавна такса за въззивното производство и 5 лв. държавна такса за
издаване на съдебно удостоверение.
Мотивиран от горното, Пловдивският окръжен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 1418/ 26.04.2016 г.,
постановено по гр. дело № 13835/2015 г. по описа на Районен съд – Пловдив, ХІІІ
гр. състав, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА “СУЗИ РМ” ЕООД, ЕИК *********,
седалище и адрес на управление гр.Раковски, община Раковски, област Пловдив,
ул.“Петко Каравелов“ №1, представлявано от Р.Й.М., да върне, като предаде
държането на “МИЛТЕКС” ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление
гр.Раковски, община Раковски, област Пловдив, ул.”Несебър” № 6, представлявано
от М.С.Г., на следните обекти – недвижими имоти, предоставени му за временно и
възмездно ползване по силата на договор за наем от 22.04.2013г.:
-
Поземлен имот с площ 2,164 дка, имот пл. № 000902, съставляващ парцел
VІ-006 в кв.1 по плана на 7-ми (сборен) стопански двор на гр.Б., при граници и
съседи: мера; мера; мера и път;
-
Телчарник със застроена площ от 984 кв. м., находящ се в парцел VІ-006 в
кв.1 по плана на 7-ми (сборен) стопански двор на гр.Б., при граници и съседи:
мера; мера; мера и път;
-
Полумасивна стопанска сграда с площ 15 кв.м. и масивна сграда – трафопост с
площ 8 кв.м., ведно с поземлен имот VІІ-007 от кв.1 в стопански двор № 7 –
сборен на гр.Б. с ЕКАТТЕ 06361, с площ от 0,790 дка, с начин на трайно ползване
„стопански двор – кланница, стопанска сграда, трафопост“, при граници и съседи
за парцела: № 000605 – полски път ОПФ – необработваема земя, № 000672 – полски
път на ОПФ – необработваема земя /по скица/, от четирите страни път /по
нотариален акт/.
-
Стопанска сграда – гъскарник, със застроена площ 153 кв.м., находящ се в
поземлен имот № 700648 в гр.Р. с ЕКАТТЕ 62075, община раковски, кв. Г**,
стопански двор № 3 с площ 0,352 дка, с начин на трайно ползване – стопански
двор, четвърта категория, при граници и съседи: имот № 700647 на ДПФ-МЗХ; имот
№ 700655 – полски имот; имот № 7000649 на П. С. Г. и имот № 700653 на Й. С. Ч.;
-
Поземлен имот № 700648 в гр.Р. с ЕКАТТЕ 62075, община Раковски, кв. Ген.
Николаево, стопански двор № 3 с площ 0,352 дка, с начин на трайно ползване –
стопански двор, четвърта категория, при граници и съседи: имот №700647 на
ДПФ-МЗХ; имот № 700655 – полски имот; имот №7000649 на П. С. Г. и имот № 700653
на Й. С. Ч..
ОСЪЖДА “СУЗИ РМ” ЕООД, ЕИК *********,
седалище и адрес гр.Р., обл.Пловдив, ул.“Петко Каравелов“ №1, представляван от Р.Й.М.,
да заплати на “МИЛТЕКС” ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление
гр.Р., община Раковски, област Пловдив, ул.”Несебър” №6, представляван от М.С.Г.,
сумата от
2201,70 лв. /две хиляди двеста и един лева и седемдесет стотинки/ деловодни разноски
в първоинстанционното производство и сумата от 77 /седемдесет и седем/ лева
деловодни разноски за въззивното производство.
Решението не подлежи
на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.