№ 306
гр. Перник, 08.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЕРНИК, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и пети март през две хиляди двадесет и четвърта година
в следния състав:
Председател:НЕДА Н. ТАБАНДЖОВА
ЗАРКОВА
при участието на секретаря Кристина Ант. Иванова
като разгледа докладваното от НЕДА Н. ТАБАНДЖОВА ЗАРКОВА
Гражданско дело № 20231720103386 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищецът Община Перник излага в исковата си молба, че с Договор за наем №
***г., сключен въз основа на настанителна Заповед № ***. е предоставено под наем на
Х. З. Х. общинско жилище, находящо се в гр. ***, при месечен наем в размер на 28.68
лева, дължим авансово до 15-то число на текушия месец за следващия, както и такса
битови отпадъци в размер на 2.88 лева месечно. Твърди, че Договора бил скючен за
срок от пет години, като със Заповед № 1462/31.08.2022г. договора бил прекратен с
изтичане срока за настаняване, като на ответника бил определен срок за освобождаване
на жилището до 15.09.2022г. Излага още, че в определения срок жилището не било
освободено доброволно, като срещу наемателя не е предприета процедура по
изземване по реда на чл.65 от ЗОС. Същият е продължил да обитава жилището в
хипотезата на чл.236, ал.2 ЗЗД, поради което ищецът счита, че му се дължи
наемоподобен доход. Твърди още, че с писмо изх.№ 22/ПО-364 от 08.09.2022г.
получено лично от ответника, същата е уведомена, че след прекратяване на договора
следва да заплаща месечен наемоподобен доход в размер на 28.68 лева и ТБО в размер
на 2.88 лева. Ищецът излага още, че от месец януари 2023г. ответникът е преустановил
заплащането на наемоподобния доход и дължимата ТБО, поради което дължи на
Община Перник сумата от 157,80 лева, от която сума в размер на 143,40 лева -
неплатени вноски за наемоподобен доход за периода 01.01.2023г. до 31.05.2023 г.
включително, както и 14,40 лева - дължима ТБО за периода 01.01.2023 г. до
31.05.2023г. включително, както и законната лихва върху главницата от 143,40лв.,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда до датата на пълното
изплащане на сумата, както и сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК от ответникът, чрез адв. К. Б. – особен представител е
депозиран отговор на исковата молба, с който се оспорва предявената искова
претенция като неоснователна и недоказани и моли да бъде отхвърлена, като излага
съображения.
1
Съдът, след като взе в предвид събраните по делото доказателства и
становища на страните, преценени поотделно и в тяхната съвкупност и като
съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа страна
следното:
От представения по делото Договор за наем № ***г. е видно, че на ответника е
предоставено ползването под наем на общинско жилище, находящо се в гр. ***, срещу
заплащането на наемна цена в размер на 28.68 лева и заплащането на дължимата такса
смет, платими ежемесечно до 15-то число на текущия месец за следващия. Срокът на
договора е бил пет години, считано от 01.09.2017 г. Договорът за наем е бил съставен
на основание Заповед № ***. за настаняване.
Със Заповед № 1462/31.08.2022г. на кмета на Община Перник, издадена на
основание чл. 44, ал. 2 ЗМСМА е било прекратено наемното правоотношение с
ответника възникнало по Договор за наем № *** г. , по силата на което на ответника е
било предоставено ползването под наем на общинско жилище, находящо се в гр. ***.
На адреса на ответника на 05.10.2022 г. е било залепено уведомление по чл. 18а, ал. 9
във вр. с чл. 18а, ал. 8 от АПК, на което 7 - дневния срок е изтекъл на 13.10.2022 г. без
да бъде получено от ответника и на основание чл. 18а, ал. 9 АПК е прието за редовно
връчено.
При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна
страна следното:
Предявени са обективно, кумулативно съединени искове с правна
квалификация чл. 59 ЗЗД във вр. с чл. 236, ал. 2 ЗЗД за заплащане на неплатени вноски
за наемоподобен доход и такса битови отпадъци за периода 01.01.2023г. до
31.05.2023г., включително. Правното основание на исковете се извежда от твърденията
на ищеца за фактите, на които основава претенциите В случая твърденията на ищеца
по исковата молба са за съществувало наемно правоотношение между страните за
определен срок, който бил настъпил, продължило ползване на имота от ответника след
срока въпреки противопоставянето на ищеца.
При така предявените искове в тежест на ищеца е да докаже, че страните са
били обвързани от валидно наемно правоотношение с конкретен обект, предаден при
сключване на договора в определено състояние, уговорена наемна цена, съответно –
уговорено обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора, че
действието на договора е прекратено, но въпреки противопоставяне на ищеца
ответникът е продължил да ползва имота, сума, която ищец би получил ако ответникът
не беше продължил ползването на имота.
С разпоредбата на чл. 236, ал. 2 от ЗЗД законодателят е уредил
правоотношения между страни по прекратен договор за наем, по който наемателят е
продължил ползването на имота, обект на договора за наем, въпреки изричното
противопоставяне на наемодателя. При наличието на предпоставките на хипотезата на
чл. 236, ал.2 от ЗЗД по силата на закона възниква „квази наемно правоотношение”
между страни по договор за наем, действието на който е прекратено. При тази хипотеза
бившият наемател е длъжен да изпълнява задълженията си по прекратения договор за
наем, а именно да пази вещта, да я ползва само по предназначеине, да заплаща
консумативи свързани с ползването й. За него остава и задължение за плащане цената
на ползването на тази вещ. Задължението за плащане на цена на ползването на вещта
обаче вече не е престационно задължение, тоест не е изпълнение на задължение по
договор. Такова то е било през времето на действието на правоотношението по
валиден договор за наем. След прекратяването на договора за наем в хипотезата на чл.
236, ал.2 от ЗЗД задължението за плащане на цената на ползването на вещта е
обезщетително. Съпоставянето на размера на обезщетението с наемната цена по
договора, не променя характера на вземането - то си остава такова за обезщетение, а не
за наем. Конкретния размер на това обезщетение, подлежи на установяване и може да
се изразява, както в пропусната възможност на наемодателя да реализира доходи от
2
вещта, така и в невъзможност да я ползва сам, а дори и в това, че същата се е
амортизирала в резултат на ползването й от бившия наемател. При тези хипотези
бившият наемодател има право да получи уговорения наем в договора за наем,
независимо, че сключения договор за наем вече не обвързва страните. Отделно той
може да получи и сума надвишаваща размер на уговорения наем, ако има такава
уговорка в договора или ако докаже, че претърпени от него вреди надхвърлят размера
на уговорения в договор наем. Обезщетението е съизмеримо със средната пазарна
наемна цена, но само ако тя е по-висока от уговорения наем. При претенция за
обезщетение до размера на уговорения наем или на уговорено с договора
обезщетение, ирелевантно обстоятелство е размер на пазарния наем. Това е така,
защото с разпоредба на чл. 236, ал.2 от ЗЗД законодателят въвежда и необорима
презумпция, че размер на вреди е не по-малък от размер на уговорения наем.
Обезщетението не може да бъде по-ниско от уговорения наем. Средният пазарен наем
подлежи на изследване, само ако заявена претенция е над уговорен наем. Това
обезщетение се дължи независимо от това дали е имало реална възможност за
отдаването на имота под наем на ІІІ-то лице, защото поведението на бившия наемател
е препятствало наемодателя да извлича ползи от имота. (В този смисъл Решение №
391/26.05.2010г. по гр.д.№ 765/2009г. на ВКС, ІІІ-то Г.О.; Решение № 144/17.05.2011г.
по гр.д.№ 401/2010г. на ВКС, ІV-то Г.О., Решение № 146/01.12.2010г. по гр.д.№
934/2009г. на ВКС, ІІ-ро Т.О.; Решение № 54/11.07.2011г. по т.д.№ 377/2010г. на ВКС,
І-ро Т.О.; Определение № 606/06.08.2012г. по т.д.№ 967/2011г. на ВКС, ІІ-ро Т.О.
Решение № 18/05.03.2010г. по т.д.№ 527/2009г. на І-во Т.О. на ВКС; Решение №
134/08.05.2009г. по гр.д.№ 185/2008г. на ВКС, ІV-то Г.О.; Решение № 581/23.07.2008г.
по т.д.№ 196/2008г. на ВКС, ТК; Решение № 935/09.06.1999г. по гр.д.№ 282/1999г. на
ВКС, V-то Г.О).
По делото не се спори, че процесният имот представляващ Апартамент № 819,
находящ се в гр. Перник, ул. „Юрий Гагарин“, бл.27, вх.Б, ет.8 е собственост на ищеца
за през процесния период. Налице е възникнало наемно правоотношение по силата на
Договор за наем № ***г., сключен въз основа на настанителна Заповед № ***., с която
е предоставено под наем на Х. З. Х. процесното общинско жилище, находящо се в гр.
Перник, при месечен наем в размер на 28.68 лева, дължим авансово до 15-то число на
текушия месец за следващия, както и такса битови отпадъци в размер на 2.88 лева
месечно. Наемното правоотношение с предмет общинско жилище може да възникне и
съответно да се прекрати, само по реда и при условията, предвидени в разпоредбите на
специалния по отношение на ЗЗД закон, а именно Закона за общинската собственост
(ЗОС). В този смисъл Решение № 1240 от 30.10.2008г. на ВКС по гр.д. № 5630/2007г. V
г.о. Съгласно чл.232, ал.2 от ЗЗД, наемателят има задължение да заплаща уговорената с
наемодателя наемна цена, както и разходите, свързани с предоставеното в случая
общинско жилище по начин и в срок, определен в наемния договор. Същата
разпоредба има императивен характер с оглед това, че наемното правоотношение е
двустранно, следователно вменява права и задължения за двете страни по него -
правото на наемателя да използва по предназначение общинското жилище съответства
на правото на наемодателя да изисква престиране на периодичните наемни вноски, по
начин и в срок уговорен между тях, както и законната лихва от деня на забавата
съгласно чл.86 от ЗЗД. В случая се претендира заплащане на сумата от 157,80 лева, от
която сума в размер на 143,40 лева - неплатени вноски за наемоподобен доход за
периода 01.01.2023г. до 31.05.2023 г. включително, както и 14,40 лева - дължима ТБО
за периода 01.01.2023 г. до 31.05.2023г. включително, както и законната лихва върху
главницата от 143,40лв., считано от датата на подаване на исковата молба в съда до
датата на пълното изплащане на сумата. От материалите по делото се установява по
безспорен начин, че между страните е бил налице валидно сключен договор за наем, по
силата на който наемателят е ползвал имота. В настоящия случай безспорно се
установи, че сключения между страните договор за наем е прекратен със Заповед №
1462/31.08.2022г. на кмета на Община Перник, издадена на основание чл. 44, ал. 2
3
ЗМСМА, която е била връчена на ответника при условията на чл. 18а, ал. 9 АПК на
13.10.2022 г. , като на ответника е бил определен срок за освобождаване на жилището
до 15.09.2022г.
Съгласно константната съдебна практика /решение № 146 от 01.12.2010 г. по т.д.
№ 934/2009 г. на ВКС, ТК, II т.о., решение № 769 от 17.06.2011т. по гр.д. № 1ЗЗ2/2010
г. на ВКС, ГК, I. г.о., решение № 230 от 18.06.2014 г. по гр.д. № 6874/2013 г. на ВКС,
ГК, IV г.о., решение № 173 от 22.03.2013 г. по т.д. № 939/2011 г. на ВКС, ТК, I т.о.,
решение № 422 от 21.05.2010 г. по гр.д. № 981/2009 г. на ВКС, ТК, I. г.о., решение №
391 от 26.05.2010 г. по гр.д. № 765/2009 г. на ВКС, ГК, II г.о., решение № 144 от
17.05.2011 г. по гр.д. № 401/2010 г. на ВКС, ГК, IV г.о./ при продължаване на
ползването на имота след прекратяване на договора за наем, въпреки
противопоставянето на наемодателя, наемателят дължи обезщетение в размер на
средния пазарен наем, като по силата на закона обезщетението не може да бъде по-
ниско от уговорения наем. Съдът приема за установено по делото че след изтичане на
срока по договора за наем наемодателят се е противопоставил на продължаващото
ползване на имота от ответника, което се установява от представените с исковата
молба доказателства. Съдът приема също за установено, че ответникът не е върнал
имота на ищеца. При установено предоставяне на имота при сключването на договора
за наем в тежест на наемателя е да установи , че в последствие е върнал имота на
наемодателя. Задължението за връщане на вещта се изпълнява, чрез освобождаване на
имота от вещите на наемателя и осигуряване на достъп до имота на наемодателя във
вида, в който той е бил предаден от наемодателя на наемателя при сключване на
договора за наем, напълно опразнен от вещи на наемателя и предаване на ключа на
наемодателя. Дали наемателят реално е продължил да ползва вещта е ирелевантно.
Релевантно е само дали наемателят е върнал имота на наемодателя. ( В този смисъл
Решение № 214/23.01.2017г. на ВКС по т.д.№ 1642/2015г. постановено по реда на чл.
290 от ГПК). В случая ответникът не е ангажирал доказателства в тази насока.
При така възприето съдът приема за установено по делото валидно възникнало
вземане на ищеца към ответника за заплащане на обезщетение за ползването на имота
за периода от 01.01.2023г. до 31.05.2023г. Съдът приема, че размер на това
обезщетение е в размер на уговорения месечен наем, който размер се установява и от
заключението на вещото лице по изготвената и приета съдебно – счетоводна
експертиза, и като взе предвид, че претендираното обезщетение не може да бъде по-
малко от размер на уговорения наем. При така възприето за периода от 01.01.2023г.
до 31.05.2023г. ответникът дължи на ищеца обезщетение в размер на сумата от
143.40 лева, както и ТБО в размер на сумата от 14.40 лева за периода от
01.01.2023г. до 31.05.2023г., поради което предявените искове се явяват
основателни и доказани в пълния им предявен размер, поради което следва да
бъдат уважени.
С оглед изхода на спора на осн.чл.78, ал.1 ГПК на ищеца се следват сторените
по делото разноски за заплатена държавна такса, юрисконсултско възнаграждение и
депозит за особен представител в размер на 770.00 лева.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Х. З. Х. с ЕГН **********, с адрес: гр. *** да заплати на
ОБЩИНА ПЕРНИК, ЕИК *** представлявана от Кмета С.В., на основание чл. 59
ЗЗД във вр. с чл. 236, ал. 2 ЗЗД сумата от 157,80 лева, от която сума в размер на
143,40 лева - неплатени вноски за наемоподобен доход за периода 01.01.2023г. до
31.05.2023 г. включително, както и 14,40 лева - дължима ТБО за периода 01.01.2023 г.
до 31.05.2023г. включително, ведно със законната лихва върху главницата от
4
143,40лева, считано от датата на подаване на исковата молба в съда /19.07.2023г./ до
окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА на осн.чл.78, ал.1 ГПК Х. З. Х. с ЕГН ********** да заплати на
ОБЩИНА ПЕРНИК, ЕИК *** сумата от 770,00 лева, представляваща сторени по
делото съдебно – деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд Перник в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Перник: _______________________
5