Р
Е Ш Е Н И Е
№
гр.
Плевен, 18.11.2016г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД,
ІV граждански състав в
открито заседание, на деветнадесети
октомври през две хиляди и шестнадесета година в състав :
РАЙОНЕН СЪДИЯ :
МИЛЕНА ТОМОВА
При
секретаря : С.Ц.
като разгледа
докладваното от съдия Томова гражданско дело № 5381 по описа на съда за
Иск с
правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД.
В ***
е постъпила искова молба от *** срещу ***, в която се
твърди, че между ищеца и ответника е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на описани земеделски имоти от 25.02.2016г., като цената следвало да бъде заплатена в деня на
изповядването на прехвърлителната сделка. Твърди се, че с нотариална покана от 21.04.2016г. било
извършено от ищеца волеизявление с правно основание чл.104 от ЗЗД за прихващане
на насрещни задължения до размера на по-малкото от двете и конкретно – от
задължението в размер на 202440лв., произтичащо от Споразумение с нотариална
заверка на подписите от 25.02.2016г. да се счита прихваната цената по няколко
предварителни договора, в това число процесния. Със същата покана била
определена дата и час за явяване в нотариалната кантора на нотариус *** за
сключване на окончателен договор. Въпреки това, обаче, продавача не извършил
необходимите действия от негова страна за сключване на окончателния договор.
Моли се
съда, да обяви предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имоти от
25.02.2016г., за окончателен.
В срока
за отговор, ответника е подал писмен отговор, в който не взема категорично
становище относно основателността на иска, не оспорва, че кооперацията е
натрупала задължения, които са цедирани на ищеца и за които страните са
сключили споразумение от 25.02.2016г. за поетапно погасяване на вземанията.
Потвърдено е, че с предварителните договори за прехвърляне собствеността на
зем.земи, е целено гарантиране на точното изпълнение на споразумението за
погасяване на вземанията. Потвърдено е, че средствата на кооперацията не са
били достатъчни за цялостното погасяване на задълженията ѝ, вкл. и това
съм ищеца. Потвърдено е, че в срока за изповядване на сделката, не е било
възможно според ответника свикването на ОС на кооперацията за формиране на
решение за прехвърляне на земеделската земя.
Съдът, след като се съобрази със
становищата на страните и събраните по делото доказателства, прие за установено
от фактическа и правна страна следното :
Съдът,
като обсъди събраните доказателства, намери за установено от фактическа страна
следното: Не се спори по делото, че на 25.02.2016г., между ответника ***, като продавач и ищеца ***, като
купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на следните
недвижими имоти:
1. НИВА с *** в землището на ***, ***;
2. НИВА с площ от *** в землището на ***, ***, съставляваща ***;
3. НИВА с *** в ***, *** *** и
4. НИВА с *** в землището на ***, четвърта категория, м***,
за сумата от 46 290лв. В договора са посочени страните по правоотношението, предмета /подробно описание на имотите, предмет на
бъдещата продажба/, продажната цена, начина за нейното плащане – в деня на
подписване на окончателния договор, както и срока за сключване на окончателния
договор – не по-късно до 15.04.2016г. По делото са представени доказателства,
че продавачът по предварителния договор е собственик на имотите – нотариални актове за покупко-продажба на недвижими
имоти *** на ***, *** на ***, ***.
В изпълнение на задължението си по чл. 363 от ГПК, съдът е изискал от Службата
по вписвания при *** удостоверение за наличие или липса на вписани тежести
върху имотите. От издадените Удостоверения от ***, всичките от 04.10.2016г., се установява, че върху имотите, освен исковата молба по настоящото гражданско дело няма вписани други тежести. Налице са вписани само договорите, с които имотите са
били придобити от ответника.
Като доказателство за плащане на
уговорената между страните цена по предварителния договор, по делото са
представени доказателства за други правоотношения между страните - Споразумение
от 25.02.2016г. между *** и ***, че ответната кооперация дължи на ищеца сумите
от 143.640лв., ведно с лихва от 7% годишно, считано от 30.09.2015г. до пълното
издължаване на сумата и 58 800лв. – неустойки. Уговорен е погасителен план
за изплащане на задължението. Обстоятелството, че уговорките за плащане по този
погасителен план не са спазени, не е спорно по делото, същото се признава и от
ответника. Представени са доказателства, че ищецът е обявил предсрочната
изискуемост на вземането по посоченото Споразумение с Уведомление за обявяване
на предсрочна изискуемост, получено от ответника на 19.04.2016г., в което е
посочен размер на цялото изискуемо задължение – 202 440лв. Изпратил е също
така и Уведомление – покана, получена на 21.04.2016г. - за
прихващане на насрещни задължения, с което е заявил на ответника, че цената по
предварителния договор за процесните имоти следва да се счита прихваната.
Определена е и дата – 25.04.2016г., която е и крайната дата по предварителния
договор, до 14.00ч., и място – нотариалната кантора на нотариус ***, където да
бъдат представени скици и данъчни оценки на имотите, за сключване на
окончателен договор. Ответникът е отговорил на тези съобщения на 22.04.2016г.,
като е признал, че въпреки желанието си за
погасяване на задълженията, опитите за осигуряване на средства са били
неуспешни. Същевременно, не е било възможно в срока за изповядване на сделките
да бъде организирано ОС на ЗКПУ, на което да се вземат решения за прехвърляне
на земеделските земи. Заявил е, че въпреки намерението за уреждане на двата
типа правоотношения, към момента той е в невъзможност да бъде изправна страна
по тях.
При
така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи: Предварителният договор е
договор, с който страните по него се уговарят да сключат друг договор -
окончателен; при който няма разместване на имущество, той е организационен, а
не престационен договор. Предварителният договор няма вещноправно действие и не поражда транслативен ефект.
Последица от сключването на предварителен договор е и възникването на
потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, което в един по-късен момент може
евентуално да бъде упражнено чрез конститутивен иск, при неизпълнение на
задълженията от някоя от страните по него. За да се уважи предявеният иск по
чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на процесния предварителен
договор, следва да съществуват в кумулативна наличност следните предпоставки:
1. Да има валидно сключен и в определената от закона форма предварителен
договор; 2. Ищецът да е изпълнил задълженията си по договора и да се явява
изправна страна по същия; 3.Да е настъпил падежът на задължението; 4.
Ответникът да притежава правото на собственост върху процесния недвижим имот,
собствеността върху който следва да се прехвърли с окончателния договор; 5. Да
не са налице публични задължения на ответника по повод на имота или те да са
заплатени от ищеца към датата на приключване на устните състезания. Тези
предпоставки трябва да са налице към датата на постановяване на решението по
чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, а не на сключване на предварителния договор. Същевременно,
в случая, с оглед вида на продавача и купувача – юридически лица – дружество с
ограничена отговорност и кооперация, са налице и специални изисквания на
законите – чл. 137 ал.1 т. 7 от ТЗ изисква решение на ОС на ООД за придобиване
на недвижими имоти, а за ответника – аналогично чл. 15 ал. 4 т. 10 от ЗК
предвижда, че ОС на кооперацията взема решение за разпореждане с недвижими
имоти.
В конкретния случай съдът приема за
безспорно установено, че ищеца и ответника са сключили валиден предварителен
договор, по силата на който са уговорили определени права и задължения.
Процесният предварителен договор от 25.02.2016г. е сключен в изискуемата се
писмена форма и съдържа уговорки относно съществените елементи – предмет, цена
и съгласие на страните. Не е спорно между страните, че освен уговорките за
прехвърляне на имотите, те са имали и облигационни отношения, при които
ответника е бил задължен спрямо ищеца за сумата от 202 440лв. както и че на
осн. чл.104 от ЗЗД, ищецът е отправил до ответника волеизявление за прихващане
между тази сума и по-малката сума – 46 290лв.,
която е цена по процесния предварителен договор. С достигането на това
волеизявление до неговия адресат – 21.04.2016г., следва да се счита, че е
извършено прихващане и цената по предварителния договор е била платена. Настъпил
е и падежът на задължението по предварителния договор – имотите е следвало до
25.04.2016г. да бъдат прехвърлени по нотариален ред. По отношение на четвъртата
предпоставка – ответника да е собственик на имотите – тя също е налице, като
собствеността се доказа с приложените нотариални актове и актуалните справки от
Службата по вписвания. Видно от Удостоверения за данъчни оценки на имотите от *** от 25.04.2016г. и 21.07.2016, към момента на издаването им и завеждане
на исковата молба, не е имало непогасени задължения за имотите.
По отношение на специфичните предпоставки
за уважаване на иска – наличието на решения на общите събрания на ищеца и
ответника за придобиване, респ. – разпореждане с имотите, съдът намира
следното: Ищецът не твърди, че общото му събрание е взело решение за
придобиване на процесните имоти и не представя протокол за взето такова
решение. Ответникът изрично заявява, че такова решение не е вземано от общо
събрание на кооперацията. Въпреки това, в практиката се приема, съобразно ТР №
3/2013г. на ОСГТК на ВКС, че решение на ОС на ООД по чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ
не е необходимо условие за действителност на разпоредителна сделка с недвижим
имот, собственост на дружеството или вещно право върху него, сключена от
представляващия дружеството орган (управител /управители). Същото е валидно и
за сделка за придобиване, с която се попълва патримониума на дружеството, и
поради горното, съдът приема, че липсата на решение на ОС на ищеца за
закупуване на процесните имоти не е пречка за обявяване на предварителния
договор за окончателен, т.к. волята за това е изразена от неговия управител. По
отношение на ответника, се установява следното – съгл. чл.26, ал.3 от ЗК
председателят на кооперацията може да сключва сделки по чл.15, ал.4, т.10 от ЗК
въз основа на предварително решение на ОС. Законът оправомощава председателя на кооперацията да извършва правни действия
от името и за сметка на същата и да я представлява в правоотношенията ѝ с
трети лица. За сключване на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имот, е необходимо постигане
на съгласие между страните, като в случаите, в които договоря юридическо лице,
волята му пред третите лица се изразява от представляващия го. В този смисъл
отново е приложимо разрешението, дадено в ТР № 3/2013г. на ОСГТК на ВКС относно
действителността на сделката и без решение на ОС, когато волята е изразена от
лицето, представляващо ЮЛ. Правилата за търговските дружества намират
приложение и при дейността на кооперациите, т.к. липсва различие в правната
регламентация на отношенията по взимане на решения и в представителството на
дружества и кооперации, както и с оглед сигурност в търговския оборот В този
смисъл са и решение № 92 от 28.04.2014г. по гр.д.№ 5224/2013, ІІІ г.о., ВКС и
решение №172 от 02.07.2014г. по гр.д.№ 2179/2014, І г.о., ВКС, като в тях е
прието, че подчинеността на председателя на решенията на общото събрание на
кооперацията има значение само във вътрешните отношения между него и
кооперацията за евентуална отговорност
за вреди към кооперацията, като липсата на решение по чл.15, ал.4, т.10 от ЗК
не може да се противопостави на третите лица и не съставлява съгласие.
Сделките, сключени от председателя се преценяват с оглед изразената в тях воля.
В настоящия случай, при липса решение на ОС, но доколкото в предварителния
договор е налице ясно и конкретно изразена воля за продажба при посочени
условия и срок, липсват основания да се откаже обявяване на предварителния
договор за окончателен и по отношение на ответника.
Въз
основа на така изложените съображения, съдът намира, че са налице всички
предпоставки за уважаване на предявения иск на осн. чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, като
се обяви за окончателен сключения между страните по делото предварителен договор
от 25.02.2016г.
При този изход на делото, ищецът следва да
бъде осъден да заплати Данък при придобиване на имущества по възмезден начин по
чл. 47 ал.2 от ЗМДТ, в размер на 2.5% в полза на *** върху уговорентата цена за имотите, намиращи се в землището на тази
община или 973,80лв. и 2,85% в полза на Община Плевен
върху цената на имота в *** или 212,80лв., както и нотариална такса в полза на
съдебната власт и по сметка на ***, в размер на 450,82лв., като върху имотите следва да се впише
възбрана за горните разноски.
На
основание чл.115, ал.3 от ЗС, препис от решението не следва да се издава,
докато ищеца не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето.
При този изход на делото и на осн. чл. 78
ал. 1 от ГПК, ответника следва да бъде осъден да заплати на ищеца направените
по делото разноски в размер на 1268,57лв. Също така, на
ищеца следва да бъде даден шестмесечен срок за отбелязване на решението в *** с
оглед вписването на исковата молба.
Воден
от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА
ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН ПРЕДВАРИТЕЛНИЯТ ДОГОВОР, сключен на 25.02.2016г., с който ***,
със седалище и адрес на управление ***, представлявана от С.А.А., СЕ ЗАДЪЛЖАВА ДА
ПРОДАДЕ на ***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от *** А.А., следните недвижими имоти:
1. НИВА с ***,
в землището на ***, *** находяща се в местността *** трета категория, *** при
граници и съседи: ***, ***, ***, *** ***;
2. НИВА с ***,
в землището на ***, ***, находяща се в ***, ***, при граници и съседи: *** ***, ***, ***;
3. НИВА с ***,
в ***, ***, находяща се в местността ***, при граници и ***, ***, ***;
4. НИВА с ***, в землището на
***, ***, находяща се в местността ***, при граници и съседи: *** на ***, ***, ***,
за сумата от 46290лв., като сумата е платена чрез прихващане на насрещно задължение на 21.04.2016г.
ОСЪЖДА
***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от *** А.,***
сумата от 973,80лв., представляваща Данък при придобиване
на имущества по възмезден начин по чл. 47 ал.2 от ЗМДТ.
ОСЪЖДА
***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от *** А.,***
сумата от 212,80лв., представляваща Данък при придобиване на
имущества по възмезден начин по чл. 47 ал.2 от ЗМДТ.
ОСЪЖДА ***, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от *** А., ДА ЗАПЛАТИ по сметка на *** В ПОЛЗА
на бюджета на съдебната власт, нотариална такса в размер на 450,82лв.
СЪДЪТ
НАРЕЖДА да се впише ВЪЗБРАНА за сумите за местен данък и нотариална такса, след
влизане в сила на решението.
На
основание чл.115, ал.3 от ЗС, съдът постановява ДА НЕ СЕ ИЗДАВА ПРЕПИС ОТ
РЕШЕНИЕТО, докато ищеца не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето на
имота.
НА осн.
чл. 78 ал. 1 от ГПК, ОСЪЖДА ***, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от С.А., ДА ЗАПЛАТИ на ***, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от *** А., направените по делото разноски в размер на 1268,57лв.
Решението
подлежи на обжалване пред *** в двуседмичен срок от връчването му на страните.
След
влизане в сила на решението, препис от него да се изпрати на Службата по
вписвания *** за вписване на възбраната по чл. 364 ал. 1 от ГПК.
НА осн. чл. 115 ал. 2 от ЗС дава
ШЕСТМЕСЕЧЕН срок на ищеца, след влизане в сила на решението, за отбелязването
му в ***
РАЙОНЕН СЪДИЯ: