Р Е Ш Е Н И Е
№260053
гр. Русе, 22.01.2021
год.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Русенски районен съд,
ХI - ти граждански състав в публично заседание на тринадесети януари, две
хиляди двадесет и първа година в състав:
Председател:
Тихомира Казасова
при секретаря Станка Иванова, като разгледа докладваното
от съдията гражданско дело №1079 по описа за 2020 год., за да се произнесе,
съобрази следното:
Ищецът – Община Иваново твърди, че е собственик на
недвижим имот с идентификатор 56397.1.81 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с.о. Пристанище, с.Пиргово, община Иваново, област Русе, одобрени
със Заповед №РД-18-10/23.05.2014г. на изпълнителен директор на АГКК, целия с
площ 123 кв.м.; трайно предназначение на територията: ниско застрояване (до
10м), при граници: 56397.1.80; 56397.1.65; 56397.1.82 с административен адрес:
село Пиргово, община Иваново, област Русе, ул.“К.“№…………. Пояснява, че за имота
е съставен Акт за частна общинска собственост №1782/15.03.2019г.
През 2019г. молителят бил информиран, че процесния имот е продаден от Г. и И. Ц. на „Меркур БГ“ ЕООД. Поддържа, че продавачите не са собственици
на имуществото, предмет на разпоредителната сделка. Твърди, че няма данни за
акта, с който ответниците са се легитимирали като
собственици – Договор за покупко – продажба от
28.01.1998г., сключен с Община Иваново. Счита, че дори този договор да
съществува, той е с невъзможен предмет, тъй като към момента на сключването му
такъв имот не е съществувал.
Сочи, че имот с идентификатор 56397.1.81 е образуван с
одобряване на кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед №РД-18-10/23.05.2014г. Същият бил формиран от имот №000010, обособен с
план за земеразделяне, обн. в ДВ бр.21 от
10.03.1994г., находящ се в землището на село Пиргово,
с площ 57.917 дка, определен за вилна зона в местност „Драките“, десета
категория, предназначение – за нуждите на селското стопанство, който е
собственост на Община Иваново по закон, на основание чл.2, ал.1, т.2 от ЗОС.
Законът, който предоставял в собственост на общината процесния
имот се явявал ЗСПЗЗ, в частност разпоредбата на чл.25, ал.1 от същия.
Местността „Пристанище“ била урегулирана през 2008г.,
когато със Заповед №9500-361/30.06.2008г. на областния управител на област Русе
бил приет план за новообразуваните имоти по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ. Впоследствие
се оказало, че за имотите, урегулирани с плана за новообразуваните имоти в
местност „Пристанище“ не била проведена процедура за предоставяне на
ползватели, респективно тези имоти нямали характера на такива по § 4 от ПЗР на
ЗСПЗЗ, поради което с последващи заповеди същите били
изключени от обхвата на плана по § 4.
През 2012г. Общински съвет – Иваново приел Решение №96
за създаване на селищно образувание „Пристанище“, където се намирал спорния
имот. Две години по-късно със Заповед №РД-18-10/23.05.2014г. на ИД на АГКК били
създадени имоти, притежаващи необходимите и законоустановени
реквизити по местоположение, площ, граници и начин на трайно ползване. За процесния имот като съсобственици били вписани Община
Иваново и Г.Й.Ц., но липсвали данни за квотите в съсобствеността, както и
основанието за нанесената сграда с площ 24 кв.м.
Ищецът поддържа, че договорът за покупко
– продажба от 28.01.1998г. е нищожен поради невъзможен предмет и поради
противоречие със закона, тъй като не била спазена определената в чл.35 от ЗОС
процедура за разпореждане с имоти – общинска собственост.
Приема, че имуществото не е придобито и по давност,
предвид мораториума, установен с § 1 ЗР на ЗД на ЗС в сила от 31.05.2006г.
Твърди, че с договор, обективиран
в нотариален акт №82, том І, рег.№1438, дело №74 от 05.03.2019г. по описа на
нотариус с рег.№624, Г. и И. Ц. продали процесния
имот на „Меркур БГ“ ЕООД, като при изповядване на
сделката първите двама ответници се легитимирали като
собственици с договор за покупко – продажба от
28.01.1998г.
С оглед изложеното, Община Иваново моли съда да
постанови решение, с което:
Да прогласи нищожността на Договор за покупко – продажба на недвижим имот, сключен на
28.01.1998г. между Г.Й.Ц. и И.М.Ц. *** – продавач, поради невъзможен предмет
и/или поради противоречие със закона;
Да признае за установено по отношение на Г.Й.Ц., И.М.Ц.
*** е единствен собственик на недвижим имот с идентификатор 56397.1.81 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на с.о. Пристанище, с.Пиргово,
община Иваново, област Русе, одобрени със Заповед №РД-18-10/23.05.2014г. на
изпълнителен директор на АГКК, целия с площ 123 кв.м.; трайно предназначение на
територията: ниско застрояване (до 10м), при граници: 56397.1.80; 56397.1.65;
56397.1.82 с административен адрес: село Пиргово, община Иваново, област Русе,
ул.“К.“№……;
Да осъди „Меркур БГ“ ЕООД да
предаде на Община Иваново владението на недвижим имот с идентификатор
56397.1.81 по кадастралната карта и кадастралните регистри на с.о. Пристанище,
с.Пиргово, община Иваново, област Русе, одобрени със Заповед
№РД-18-10/23.05.2014г. на изпълнителен директор на АГКК, целия с площ 123
кв.м.; трайно предназначение на територията: ниско застрояване (до 10м), при
граници: 56397.1.80; 56397.1.65; 56397.1.82 с административен адрес: село
Пиргово, община Иваново, област Русе, ул.“К.“№…….
Претендира направените по делото разноски.
В срока от чл.131 от ГПК ответникът „Меркур БГ“
ЕООД не излага становище по иска, не ангажира доказателства.
Г.Й. Ц. и И.М.Ц. са депозирали отговор на исковата молба в който излагат
доводи, досежно неоснователността на ищцовите
претенции.
Намират за недопустим иска за прогласяване нищожността на договора за покупко – продажба от 28.01.1998г., тъй като при уважаване
на претенцията, решението не би формирала сила на пресъдено
нещо по въпроса за собствеността на имота и имуществото няма да се върне в патримониума на ищеца. Развиват съображения досежно липсата
на правен интерес от предявяване на иска.
Оспорват фактите, изложени в исковата молба. Твърдят, че от АОС, изготвен
през 2019г. не става ясно на какво основание общината е придобила отново
поземления имот и го е актувала, при наличие на писмен договор за покупко – продажба, по който е страна и с който се е
разпоредила със спорния имот. В тази връзка сочат, че при разпоредителната
сделка през 1998г. купувачите са заплатили цената на имота, местните и държавни
такси и съответните режийни разноски по сметка на Община Иваново. Приемайки
извършените плащания, ищецът съзнателно демонстрирал, че вече не е собственик
на имота, а след м.януари 1998г. не е заявявал владелчески
претенции. Нещо повече, през 2019г. Община Иваново снабдила ответниците
с данъчна оценка на имота, а през последните 20 години събирала от тях
съответните данъци и такси за спорното имущество.
Заявяват, че АОС не би могъл да преодолее транслативния
ефект на продажбата и придобивната давност.
Оспорват твърдението, че имотът е образуван като такъв през 2014г. и до
тогава е бил част от имот №000010. Поддържат, че процесния
имот не е земеделска земя по смисъла на чл.2 ЗСПЗЗ, а е включен в
урбанизираната територия на с.Пиргово, в селищно образувание „Пристанище“ и с
кадастралната карта от 2014г. за него е предвидено трайно ползване – ниско
застрояване.
Намират за недоказани твърденията, че за процесния
имот е приет план за новообразуваните имоти, съгласно §4к, ал.6 от ПЗР на
ЗСПЗЗ.
Считат, че атакувания договор за покупко –
продажба не е с невъзможен предмет. В тази връзка сочат съдебна практика на ВКС.
Предвид изложените съображения молят съда да отхвърли претенциите като
неоснователни.
Съобразявайки
становищата на страните, събраните по делото доказателства по вътрешно
убеждение и приложимия закон, съдът прие за установено от фактическа страна,
следното:
Г.Й.Ц. и И.М.Ц. са сключили граждански брак на 31.07.1983г.
През 1990г. е изготвен Акт №9/29.08.1990г., с който е узаконена постройка –
рибарска хижа, собственост на А.В.В., с площ 23.4
кв.м., изградена в местността „Пристанището“, в землището на село Пиргово. Пет
години по-късно Ангел Величков продал на И.Ц. постройката.
На 28.01.1998г. между Община Иваново, представлявана от кмета И.И.И.и Г.Й.Ц. е сключен договор за покупко
– продажба, по силата на който ответникът придобил право на собственост върху
земя в местността „Пристанище“ в землището на село Пиргово, с площ 120 кв.м.,
при граници: път; имоти пл.№№80, 82; земеделска земя. За правото на собственост
Г.Ц. заплати 144 000 лева, съответните държавни и местни такси и режийни
разноски.
Ангажирани са доказателства, с които се установява, че И.Ц. и Г.Ц. са
заплатили през м.февруари 2019г. дължимите данъци и такси за процесния имот.
С договор, обективиран в
нотариален акт №82, том І, рег.№1438, дело №74/05.03.2019г. по описа на
нотариус с рег.№624, Г. и И. Ц. продали на „Меркур
БГ“ ЕООД недвижим имот с идентификатор 56397.1.81 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на с.о. Пристанище, с.Пиргово, община Иваново, област
Русе, одобрени със Заповед №РД-18-10/23.05.2014г. на изпълнителен директор на
АГКК, целия с площ 123 кв.м.; трайно предназначение на територията: ниско
застрояване (до 10м), при граници: 56397.1.80; 56397.1.65; 56397.1.82 с
административен адрес: село Пиргово, община Иваново, област Русе, ул.“К.“№…..,
заедно с построената в имота сграда с идентификатор 56397.1.81.1 със застроена
площ 24 кв.м.
На 27.03.2019г. е изготвен АЧОС №1782 с който поземлен
имот с идентификатор 56397.1.81 е
признат за частна общинска собственост .
С оглед установяване твърденията, изложени в отговора
на исковата молба е допуснат разпита на Т. Й.К., според която Г. и И. Циркови
закупили през 1995г., от А. В., вила изградена в спорния имот. Свидетелката
описва местоположението на имота и състоянието му. Пояснява, че през 1984 –
1985г. по инициатива на Г.Д., с разрешението на С. Б. – кмет на с.Пиргово,
няколко души изградили вили и облагородили местността, в който се намира процесния имот: изравнили терена, прекарали електричество.
Впоследствие съпругът на Т. К. закупил земята, върху която била построена
сградата и през годините заплащали, съответните данъци и сгради.
За изясняване спора от фактическа страна е възложена и
приета, неоспорена от страните съдебно - техническа експертиза, чието
заключение съдът цени като пълно, всестранно, обективно и компетентно. Съобразявайки
приетите по делото доказателства, както и документацията в архива на Община
Иваново, Общинска служба земеделие Иваново и Областна администрация, след оглед
на терена, вещото лице установило следното:
- ПИ с идентификатор 56397.1.81 по
КККР на с.Пиргово, одобрена със Заповед №РД-18-10/23.05.1994г. на ИД на АГКК е идентичен с имот с пл.№81 в местност
„Пристанище“, масив 1, в землището на с.Пиргово, обл.
Русе, с площ 120 кв.м. и представлява част от имот с №000010, обособен с план
за земеразделяне обнародван в ДВ бр.21 от 10.03.1994г., находящ
се в землището на с.Пиргово, общ.Иваново, обл.Русе, с
площ 57.917 дка, определен за вилна зона в местност „Драките“, десета
категория.
- визирани са приетите планове за процесната местност
в периода от 1998г. до настоящия момент.
- остатъчният фонд по чл.19 ЗСПЗЗ бил формиран от
земеделски земи, които не били заявени за възстановяване. Пояснено е, че с
изменение на ЗСПЗЗ през 2007г., земите
по чл.19 са прогласени за общинска собственост по силата на закона. Комисия,
назначена от директора на ОД „Земеделие“, определила земите по чл.19 ЗСПЗЗ.
Имот №000010 по плана за земеразделяне на с.Пиргово с
площ 57.917 дка, в местност „Драките“ не
бил определен и не представлявал земя по чл.19 ЗСПЗЗ.
Експертът счита, че процесния
имот не е включен в териториите, определени за възстановяване на собствеността
върху земеделски земи. Не установил данни, същият да е включен в стопански
дворове на ТКЗС или да е предоставен на трети лица по закона за ТПС. Приема, че
имотът не попада в хипотезата на чл.10 ЗСПЗЗ и не представлява земеделска земя.
Установената
фактическа обстановка налага следните правни изводи:
Предвид
изложените в исковата молба обстоятелства и формулиран петитум
съдът квалифицира правно, правно предявените, обективно съединени искове по чл.26 ЗЗД
и чл.108 ЗС.
По иска с правно
основание чл.26 ЗЗД:
Основанията
за нищожност, систематизирани в чл.26, ал.2 ЗЗД, визират съставомерността
на сделката. Те са свързани с отделни нейни елементи и съставляват факти, които
опорочават фактическия й състав, поради което тя не поражда желаното правно
действие. В приложното поле на чл.26, ал.2 ЗЗД попада основанието за нищожност
на договора поради невъзможен предмет. Предметът на сделката се свързва с
обекта на правоотношението, към което е насочено поведението на страните. Ако
към момента на постигане съгласието, предметът е фактически или правно
невъзможен, сделката е нищожна.
Под
фактическа невъзможност следва да се разбира, че предметът: не съществува в
реалната действителност при сключване на сделката; не може да възникне според
природните закони и с оглед нивото на развитие на науката и технологиите; ако е
индивидуално определена вещ, тя е погинала преди постигане на съгласието, т.е.
налице е начална невъзможност на предмета.
Правната
невъзможност на предмета се свързва с непреодолима правна пречка за неговото
възникване или разпореждане. Тя може да се изразява в нормативно уредени
забрани за извършване на сделка или ограничения за обособяване на обекта.
В
случая, Община Иваново мотивира нищожността на договор за покупко
– продажба на земя в местността „Пристанище“ в землището на село Пиргово, с площ 120
кв.м., при граници: път; имоти пл.№№80, 82; земеделска земя, сключен на 28.01.1998г. с твърдението,
че имотът не е съществувал към момента на сделката, тъй като е бил част от имот
№000010. Приема, че е налице хипотезата на чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД. Изложените в
тази насока доводи са неоснователни.
С Тълкувателно решение №3/28.06.2016г. по ТД №3/2014г. на ВКС, ОСГК е
прието, че ако към момента на сключване на сделката, реално определените части
от недвижим имот не са фактически обособени като самостоятелен обект, съобразно
изискванията в действащия устройствен закон към този
момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.
Преценката дали е налице годен за разпоредителна сделка обект следва да се
извърши с оглед състоянието на вещта към момента на разпореждането, при съобразяване
възможността към този момент вещта да бъде обособена като самостоятелна. В този
смисъл ВКС приема, че при сделки с реална част от недвижим имот възможен предмет на договора са всички
онези части от имота, които могат да бъдат обособени като самостоятелен обект
на правото на собственост, като за валидността на сделката няма значение дали
обособяването е одобрено от оторизираните технически органи към датата на
сключването или само обективно съществува възможността за такова обособяване (в
този смисъл Решение №21/01.07.2015г. по ГД №6057/2014г. на ІІ г.о., ВКС). В
тези случаи договорът има възможен предмет, щом страните са постигнали съгласие
коя част се прехвърля (т.е. предметът е индивидуализиран, не е липсващ).
След като имотът (макар и несъществуващ като самостоятелен към 1998г.) е индивидуализиран
като площ, местонахождение, граници и съвпада с обособения впоследствие ПИ с
идентификатор 56397.1.81, който съществува и към настоящия момент, то договорът
за покупко-продажба, сключен на 28.01.1998г. не е нищожен поради невъзможен
предмет.
Неоснователна е и
претенцията за прогласяване нищожността на сделката, поради противоречие със закона. Основателността на иска
предполага, договорът да е сключен при несъобразяване с предписанията на
императивните правни норми, но първо следва да се установи, че имотът, предмет
на атакуваната сделка е бил частна общинска собственост.
Съобразно разпоредбата на чл.25, ал.1 ЗСПЗЗ, земеделските имоти, които не
принадлежат на държавата, гражданите или юридически лица са общинска
собственост. В приложното поле на тази норма се включват само онези земеделски
земи, които са подлежали на възстановяване (земи, попадащи в обхвата на чл.10
ЗСПЗЗ), но не са заявени за реституция в предвидените срокове, както и земи,
които не са изкупени от ползватели по реда и условията на § 4а и § 4 б от ПЗР
на ЗСПЗЗ. Придобиване собствеността върху земите по чл.25, ал.1 ЗСПЗЗ става по
силата на закона, поради което ищецът следва да установи, че процесният имот има земеделски характер, не е реституиран,
изкупен от ползватели по някой от предвидените по § 4 ПЗР ЗСПЗЗ способи, както
и че не е държавен.
В случая Община Иваново аргументира правото си на собственост с
разпоредбата на чл.25 от ЗСПЗЗ (тази норма е визирана и в АЧОС
№1782/27.03.2019г.). Позоваване на общо нормативно основание за трансформиране
собствеността в общинска не сочи на удостоверяване на конкретно фактическо
основание (Решение №15/19.02.2016г. по ГД №4705/2015г. на ІІ г.о., ВКС и др.).
Общината стопанисва земеделската земя останала след възстановяване правата на
собствениците и придобива собствеността върху тази земя след влизане в сила на
плана за земеразделяне и одобрената карта на съществуващи и възстановими стари
реални граници. Следователно остатъчният фонд земеделска земя по чл.19 ЗСПЗЗ се
формира след приключване процедурата по възстановяване собствеността върху
земеделските земи на всички правоимащи субекти и в
него влизат само земите, които подлежат на възстановяване по реда на ЗСПЗЗ, но
са останали незаявени в законните срокове. Тази норма не се отнася за земята,
която не подлежи на възстановяване по реда на ЗСПЗЗ, за която не се провежда процедура
за възстановяване собствеността по този закон.
Процесният имот обаче не е
земеделска земя по смисъла на чл.2 ЗСПЗЗ. Той е включен в урбанизираната
територия на с.Пиргово, в селищно образувание „Пристанище“ и е застроен. Не е
подлежал на реституция по реда на ЗСПЗЗ, спрямо него не са заявени претенции по
§ 4а ЗСПЗЗ и няма данни да е предоставян за ползване по някое ПМС. При
установените факти, не може да се направи извод, че попада във фонда по чл.19
ЗСПЗЗ, от което следва, че Община Иваново не доказа способ за придобиване,
респективно право на собственост върху спорното имущество. Следва да се
отбележи, че АЧОС №1782/27.03.2019г., съставен на
основание чл. 56, ал. 1, чл. 2,
ал. 1, т. 2, чл. 3, ал. 3 от ЗОС, чл. 25 ЗСПЗЗ няма вещно – прехвърлително
действие. Без да има правопораждащо действие, той
единствено констатира собствеността на общината, но само когато удостоверява
осъществяването на конкретно придобивно основание,
при наличие на което, на акта следва да се признае легитимиращо действие, по
силата на което актуваният имот се счита общинска собственост до доказване на
противното. В конкретния случай Община Иваново не установи в процеса, че са
настъпили конкретни факти, реализиращи състава на предвиден в закона придобивен способ.
По иска с правно
основание чл.108 ЗС:
Ревандикацията е способ за защита
на вещни права, чиито предпоставки са свързани с установяване правото на
собственост на ищеца върху процесния имот,
упражняваната от ответника фактическа власт и липса на противопоставими
права, въз основа които да владее имуществото. В тежест на ищеца е да докаже
наличието на първите два елемента от фактическия състав на правната норма, а
ответника – да установи основанието, на което владее вещта.
С оглед изложените по-горе аргументи съдът приема, че ищецът не е установил
правото си на собственост върху имота, придобито по силата на закона, т.е. не е
налице първата от визираните предпоставки на ревандикацията
и претенцията, като недоказана следва да се отхвърли.
Дори да се приеме, че общината е собственик на имота, то основателно се
явява релевираното от ответната страна възражение за
придобиване собствеността по давност.
Съгласно чл.79, ал.1 ЗС правото на собственост върху недвижим имот се
придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. Според ал.2 на
същата разпоредба, ако владението е добросъвестно, правото на собственост се
придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години. В чл.68 ЗС
владението се определя като упражняване фактическа власт върху вещ, която
владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. За придобивна
давност, владението следва да бъде постоянно, непрекъснато, несъмнено, явно и
спокойно.
Г. и И. Циркови са владели целия имот добросъвестно, несмущавано и
спокойно, считано от 28.01.1998г. Към 28.01.2003г., преди въведеното с §1 ЗДЗС
(ДВ бр.46/2006г., в сила от 01.06.2006г.) спиране на придобивната
давност върху имоти, представляващи частна общинска собственост, са придобили
имота по давност. Последиците на придобивната давност
са настъпили с изтичането на петгодишния срок по чл.79, ал.2 ЗС и това е
станало преди 2006г., когато със закон е спряна придобивната
давност върху имоти, представляващи частна държавна или общинска собственост,
поради което претенцията по чл.108 ЗС, като неоснователна следва да бъде
отхвърлена.
Предвид изхода на спора, в тежест на ищеца са
направените от ответниците разноски в размер на 500
лева – възнаграждение за процесуално представителство.
Мотивиран
така, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователни, предявените от
Община Иваново, представлявана от кмета Г. А. М. искове с правно основание
чл.26, ал.1, пр.1 и ал.2, пр.1 ЗЗД за прогласяване нищожността на Договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 28.01.1998г. между Г.Й.Ц., ЕГН **********
и И.М.Ц., ЕГН ********** *** – продавач, поради невъзможен предмет и/или
противоречие със закона.
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен, предявения от
Община Иваново, представлявана от кмета Г. А. М. иск за признаване установено
по отношение на Г.Й.Ц., ЕГН **********, И.М.Ц., ЕГН ********** и „Меркур БГ“ ЕООД, ЕИК *********, че Община Иваново е единствен
собственик на недвижим имот с идентификатор 56397.1.81 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на с.о. Пристанище, с.Пиргово, община Иваново, област
Русе, одобрени със Заповед №РД-18-10/23.05.2014г. на изпълнителен директор на
АГКК, целия с площ 123 кв.м.; трайно предназначение на територията: ниско
застрояване (до 10м), при граници: 56397.1.80; 56397.1.65; 56397.1.82 с
административен адрес: село Пиргово, община Иваново, област Русе, ул.“К.“№…….
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен, предявения от
Община Иваново, представлявана от кмета Г. А.М.иск за осъждане „Меркур БГ“ ЕООД, ЕИК ********* да предаде на Община Иваново
владението на недвижим имот с идентификатор 56397.1.81 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на с.о. Пристанище, с.Пиргово, община Иваново, област
Русе, одобрени със Заповед №РД-18-10/23.05.2014г. на изпълнителен директор на
АГКК, целия с площ 123 кв.м.; трайно предназначение на територията: ниско
застрояване (до 10м), при граници: 56397.1.80; 56397.1.65; 56397.1.82 с
административен адрес: село Пиргово, община Иваново, област Русе, ул.“К.“№……..
ОСЪЖДА Община Иваново, представлявана от кмета Г. А.М.да
заплати на Г.Й.Ц., ЕГН ********** и И.М.Ц., ЕГН ********** направените по
делото разноски в размер на 500 лева.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд –
гр.Русе в двуседмичен срок от съобщаването на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: