Р
Е Ш Е
Н И Е
№
гр. Плевен, 20.10.2016г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Плевенски районен съд, ІІ граждански състав,
в публично заседание на двадесет и първи септември през две хиляди и
шестнадесета в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА ДИЛОВА
при
секретаря *** като разгледа докладваното от съдията гр.
д. № 3274 по описа на съда за 2016 година, за да се произнесе, взема предвид:
Иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, за обявяване на предварителен договор за окончателен.
Постъпила е искова молба от *** срещу ***,
в която се твърди, че на 25.02.2016г. между ищеца и ответника е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти – находящи се в землището ***. Ищецът твърди,
че ответникът не изпълнил задължението си за прехвърляне собствеността на
имотите, поради което ищецът е отправил към ответника уведомление за обявяване
на предсрочна изискуемост, получено от ответника на 19.04.2016г., и покана,
получена на 21.04.2016г. за прихващане на насрещни задължения, с което цената
по предварителния договор следва да се счита прихваната., както и е определена
дата – 25.04.2016г., до 14.00ч. и място – нотариалната кантора на нотариус ***
, където да бъдат представени скици и данъчни оценки на имотите, за сключване
на окончателен договор. Твърди се, че ответникът е заявил, че предварителните
договори от 25.02.2016г. са били обезпечение на друго съглашение – споразумение
от 25.02.2016г. за поетапно погасяване на вземания, придобити от ищеца чрез
договор за цесия от 16.02.2016г. между *** и ищеца. Твърди се, че в дадения от ищеца срок ответникът не е
могъл да свика ОС на ЗКПУ, на което да се вземат решения за прехвърляне на
земеделските земи. Моли съда, да обяви предварителния договор за покупко-продажба
на недвижими имоти от 25.02.2016г., за окончателен спрямо ответника.
Представени са писмени доказателства.
В срока за отговор, ответника е подал
писмен отговор, в който не оспорва, че кооперацията е натрупала задължения,
които са цедирани на ищеца и за които страните са сключили споразумение от
25.02.2016г. за поетапно погасяване на вземанията. Не оспорва, че с
предварителните договори за прехвърляне собствеността на зем.земи, е целено
гарантиране на точното изпълнение на споразумението за погасяване на вземанията.
Потвърдено е, че средствата на кооперацията не са били достатъчни за цялостното
погасяване на задълженията ѝ, вкл. и това съм ищеца. Потвърдено е, че в срока за изповядване на сделката,
не е било възможно според ответника свикването на ОС на кооперацията за
формиране на решение за прехвърляне на земеделската земя.
Съдът, като прецени събраните по делото
писмени и гласни доказателства и съобрази доводите на страните, намира за
установено следното:
Не се спори по делото, че на 25.02.2016г.
между ответника ***, като продавач и
ищеца ***, като купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на
следните недвижими имоти, находящи се в землището на *** - нива с площ от 11,714
лв трета категория, м. ***, представляваща имот № 108051, нива с площ от 8.223дка,
трета категория, м. ***, представляваща имот № 031021, нива с площ от 1.008дка,
трета категория, ***, представляваща имот № 041013, нива с площ от 1,002дка, трета
категория, м. ***, представляваща имот № 122050, нива от 6,147 дк в землището
на ***, находяща се в м. *** ІІІ кат. , съставляваща имот 078012 и нива с площ
3,001 дк в м. *** в землището на ***, имот № 090009.
Не се спори, че страните са уговорили,
предмета на договора, цената, начина за нейното плащане – в деня на подписване
на окончателния договор, както и срока за сключване на окончателния договор – не
по-късно до 15.04.2016г.
По
делото не се спори, че продавачът по предварителния договор е бил собственик на
процесните имоти, което се установява от приложените по делото копия от
нотариални актове за покупко продажба. В изпълнение на задължението си по чл.
363 от ГПК, съдът е изискал от Службата по вписвания при ПлРС удостоверение за
наличие или липса на вписани тежести върху имотите. От издадените от Агенцията по вписвания удостоверения се
установява, че върху имотите освен исковата молба по настоящето гражданско дело
няма вписани други тежести.
Видно
от представеното по делото споразумение от 25.02.2016г.е, че страните са
се споразумели, че ответната кооперация дължи на ищеца сумите от 143 640лв.,
ведно с лихва от 7% годишно, считано от 30.09.2015г. до пълното издължаване на
сумата и 58 800лв. – неустойки, което задължение е възникнало в резултат
на разваляне на неизпълнен търговски договор и отправяне на искане за връщане
на авансово платена сума от страна на *** , която сума се олихвява с договорна
лихва в размер на 7 %, считано от 30.09.2015г. до датата на пълното издължаване
на сумата.Видно от споразумението е, че
вземанията са придобити от дружеството ищец- *** по силата на договор за цесия
от 16.02.2016г. сключен между *** и ***.Страните са уговорили и погасителен
план за изплащане на задължението, като са уговорили. Не се спори, че ответникът не е спазил уговорките за
погасяване на вземането съгласно погасителния план. Видно от представеното уведомление за
обявяване на предсрочна изискуемост, получено от ответника на 19.04.2016г., ищецът е обявил за предсрочно изискуемо цялото
задължение – 202 440лв. Със същото уведомление ищецът е направил изявление
за прихващане със сумата 143 940 лв
дължима по всички предварителни договори сключени на 25.02.2016г.Определена е и
дата – 25.04.2016г., която е и крайната дата по предварителния договор, до
14.00ч., и място – нотариалната кантора на нотариус ***, където да бъдат
представени скици и данъчни оценки на имотите, за сключване на окончателен
договор. Видно от представения отговор
е, че ответникът е признал, че въпреки не може да погаси задълженията, както и
че не е възможно в срока за изповядване на сделките да бъде организирано ОС на
ЗКПУ, на което да се вземат решения за прехвърляне на земеделските земи.
По делото не се спори, а това се
установява от изявлението на страните както в исковата молба, така и в
представените доказателства-
уведомление-покана и отговор, че предварителния договор предмет на
делото е сключен като обезпечение на изпълнение на задължението на ответника по
посоченото по-горе споразумение.
Предварителният договор е договор, с
който страните по него се уговарят да сключат друг договор – окончателен. Предварителният
договор няма вещноправно действие и не
поражда транслативен ефект. Последица от сключването на предварителен договор е
и възникването на потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, което в един
по-късен момент може евентуално да бъде упражнено чрез конститутивен иск, при
неизпълнение на задълженията от някоя от страните по него. За да се уважи
предявеният иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на процесния
предварителен договор, следва да съществуват в кумулативна наличност следните
предпоставки: да има валидно сключен и в определената от закона форма предварителен
договор; ищецът да е изпълнил задълженията си по договора и да се явява
изправна страна по същия; да е настъпил падежът на задължението;ответникът да
притежава правото на собственост върху процесния недвижим имот, собствеността
върху който следва да се прехвърли с окончателния договор; да не са налице
публични задължения на ответника по повод на имота или те да са заплатени от
ищеца към датата на приключване на устните състезания. Тъй като страните по
договора са юридически лица – дружество
с ограничена отговорност и кооперация, в
случая са налице и специални изисквания на законите – чл. 137 ал.1 т. 7 от ТЗ -
решение на ОС на ООД за придобиване на недвижими имоти, и
решение на ОС на кооперацията - чл. 15 ал. 4 т. 10 от ЗК.
По отношение на първата предпоставка.
Съгласно чл. 20 от ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси
действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват
във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от
целия договор, с оглед целта на договора обичаите в практиката и
добросъвестността. Както беше посочено по-горе, от изявленията на страните се
установява, че предварителния договор предмет на делото е бил сключен между
страните с цел обезпечаване изпълнението на задължение от страна на ответната
кооперация, т.е. страните не желаят прехвърлянето на собствеността на
процесните земеделски имоти, а преследват друга цел- удовлетворяване на
кредитора. В случая с предварителния договор
за продажба на недвижимите имоти страните са
прикрили съглашение за удовлетворяване на кредитора по начин, различен
от предвидения в закона, то това обуславя абсолютна симулация на продажбената
сделка, поради недействителността на прикритото с нея съглашение за
обезпечаване на дълга на продавача. В закона са изрично посочени начините за
обезпечаване на задълженията- ипотека, залог или поръчителство. С оглед
изложеното съдът прави извода, че страните не желаят бъдещо прехвърляне на вещта,
а преследват друга юридическа цел - заобикаляне на забраната за предварително
уговаряне на начин на удовлетворение на кредитора, различен от предвидения в
закона. Този порок на сделката води до нейната нищожност поради противоречие
със забраната по чл. 152 ЗЗД. Основанията
за нищожност на сделката представляват различни юридически факти, с
настъпването на които възниква определен вид нищожност. Едно от основанията за
нищожност, уредено в чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, е противоречие на сделката
със закона – противоречие с конкретни императивни правни норми, установяващи
ограничение в свободата на договаряне на правните субекти чрез въвеждане на
конкретна забрана – в случая чл. 152 от ЗЗД. Ето защо съдът приема, че
предварителния договор е нищожен и не е налице първата предпоставка за
уважаване на иск по чл. 19 ал.3 от ЗЗД, а именно наличие на валиден договор,
който да бъде обявен за окончателен. При
това положение, съдът приема, че предявеният иск е неоснователен и
недоказан и следва да бъде отхвърлен.
Водим от горното, съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от ***, ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление гр. ***, представлявано от *** против ***, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от ***, иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба
от 25.02.2016г. на недвижими имоти: нива с площ от 11,714 лв трета категория,
м. ***, представляваща имот № 108051, нива с площ от 8.223дка, трета категория,
м. ***, представляваща имот № 031021, нива с площ от 1.008дка, четвърта
категория, ***, представляваща имот № 041013, нива с площ от 1,002дка, трета
категория, м. ***, представляваща имот № 122050, нива от 6,147 дк в землището
на ***, находяща се в м. *** ІІІ кат. , съставляваща имот 078012 и нива с площ
3,001 дк в м. *** в землището на ***, имот № 090009., като НЕОСНОВАТЕЛЕН и
НЕДОКАЗАН.
Решението подлежи на обжалване пред
Плевенски окръжен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните, с въззивна жалба.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: