№ 311
***, 14.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Светлана Тодорова
Членове:Диана К. Стоянова
Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Дарина Б. Баева
като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Въззивно гражданско
дело № 20223100500055 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Образувано е по въззивна жалба вх. №301867/10.11.2021г. от В. К. Г., с адрес:
***, срещу решение №262609/13.10.2021г. по гр.дело №13100 по описа на ВРС за 2020г., с
което е отхвърлен иска на жалбоподателя срещу „Навибул Холдинг“ АД, ЕИК *********,
със седалище ***, с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 1-во вр. чл. 187, ал. 1 от ЗЗД за
осъждане на ответника да предаде на ищеца владението върху закупения въз основа на
договор за покупко-продажба от 22.08.2007 г., обективиран в нотариален акт № 184, том 6,
рег. № 14153, дело № 1051 по описа на нотариус А.Г., с рег. № 194 в НК и район на действие
РС-Варна, недвижим имот, а именно Гараж № 5 с идентификатор *** по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед КД-14-03-2773/27.10.2011г. на
Началника на СГКК-Варна, с площ от 20.71 кв. м., при граници съгласно скица: на същия
етаж – ***20, под обекта – няма, над обекта – ***2, а съгласно документ за собственост:
изба № 1, изба № 2, изба № 3, маневрено хале, двор, двор, ведно с 4.7724% ид. ч. от общите
части на сградата и от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор
10135.2563.1737, с адрес на имота: ***, р-н „Приморски“, ул. „Д-р Кирил Йорданов“ № 61,
находящ се на четвърти етаж във вход „А“ на сграда-многофамилна с идентификатор ***
В жалбата се твърди, че решението в отхвърлителната част е неправилно, тъй
като е основано на неправилен правен извод на съда за извършено предаване на имота и
1
осигуряване на достъп.
В срока по чл. 263 ГПК, не е депозиран писмен отговор от въззиваемата страна
„Навибул Холдинг“ АД.
За да се произнесе, съдът взе предвид следното:
Производството пред първоинстанционния съд е образувано по предявен от В.
КР. Г., ЕГН **********, с адрес: ***, чрез адв. Ж.Б., против „Навибул Холдинг“ АД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: ***, ул. „Хан Крум“ № 23, ет. 1,
представлявано от изпълнителния директор П.Т., действащ чрез адв. Н.С., осъдителен иск с
правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 187 от ЗЗД за осъждане на ответника да предаде
на ищеца владението върху закупения с договор за покупко-продажба от 22.08.2007г.
недвижим имот, а именно Гараж № 5 с идентификатор *** по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед КД-14-03-2773/27.10.2011г. на Началника на
СГКК-Варна, със застроена площ от 20.71 кв. м., при граници съгласно скица: на същия
етаж – ***20, под обекта – няма, над обекта – ***2, а съгласно документ за собственост:
изба № 1, изба № 2, изба № 3, маневрено хале, двор, двор, ведно с 4.7724% ид. ч. от общите
части на сградата и от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор
10135.2563.1737, с адрес на имота: ***, р-н „Приморски“, ул. „Д-р Кирил Йорданов“ № 61,
находящ се на четвърти етаж във вход „А“ на сграда-многофамилна с идентификатор ***
В исковата молба ищецът твърди, че по силата на договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт за покупко-продажба № 184, том VI, рег. № 14153, дело №
1051 от 22.08.2007 г. е придобил процесния гараж от ответника. Сочи, че към датата на
изповядване на сделката, собствеността на имота била прехвърлена при степен на
завършеност „Груб строеж“. Ответникът бил инвеститорът, построил сградата, в която е
разположен гаражът на ищеца и съгласно поетите договорни задължения е следвало да
завърши сградата, да я въведе в експлоатация, както и да въведе във владение всеки
собственик, закупил самостоятелни обекти в сградата. Поддържа се, че процесният гараж е
изплатен изцяло от ищеца още през 2007г. Сградата била въведена в експлоатация на
29.08.2019г., като към настоящия момент въпреки поетото от ответното дружество
договорно задължение ищецът не е бил въведен във владение на недвижимия имот. Сочи се,
че при едно от посещенията на бащата на ищеца през м.09.2019г. в сграда се констатирало,
че в процесния гараж дори е паркиран лек автомобил, собственост на друг етажен
собственик. Впоследствие се установило, че етажният собственик е титуляр на правото на
собственост върху съседния на ищеца гараж, а именно № 4 с идентификатор ***20, който
заедно с процесния бил построен в една бетонна клетка. Твърди се, че е извършена справка
и в СГКК - *** относно актуалното състояние на закупения още през 2007 г. гараж, като от
проверката се установило, че няма промени нито в площта, нито в адреса на имота. Нямало
данни и за това да има друг вписан собственик на гаража. Характеристиката на имота по
схемата на СГКК-*** изцяло съответствала на описания в акта за собственост
самостоятелен обект – Гараж № 5. Излага се, че на 05.08.2020г. е изпратена нотариална
покана до ответника с искане за организиране на процедурата по въвеждане на ищеца във
2
владение на закупения гараж. Поддържа се, че поканата е получена лично от законния
представител на ответника на 20.08.2020г., като въпреки изричната покана към настоящия
момент нямало отговор на искането, поради което се твърди непаричното вземане на
купувача-ищец да е останало неудовлетворено.
По същество се моли съдът да уважи предявения осъдителен иск за реално
изпълнение на поето договорно задължение за предаване владението на закупения гараж и
присъждане на сторените съдебно-деловодни разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „Навибул Холдинг“ АД, ЕИК
********* е депозирал писмен отговор на исковата молба, в който оспорва предявения иск
като неоснователен. Моли за постановяване на съдебно решение, с което сезиралият съда
иск да бъде оставен без уважение. Не оспорва, че страните в процеса са страни и по договор
за покупко-продажба от 22.08.2007 г. с предмет процесния гараж с площ от 20.71 кв. м. –
закупен от ищеца; че към датата на сделката сградата била построена до етап „груб строеж“;
че ответникът е поел задължението да построи сградата и да я въведе в експлоатация.
Оспорва обаче твърдението на ищеца, че ответното дружество не е изпълнило задължението
си да въведе ищеца във владение на закупения гараж. Поддържа, че ответникът е изправна
страна по договора, доколкото е предоставило владението върху гаража на ищеца. Излага,
че достъпът до всички гаражни клетки се осъществява чрез подход в началото, на който е
монтирана обща гаражна врата, отваряща се с чип. Сочи, че с такъв чип разполагат всички
собственици на обекти в гаражното ниво, включително такъв чип има и ищецът, което
обуславяло неоснователността на предявения осъдителен иск.
Варненският окръжен съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка
на събраните доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна
следното:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от
надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради
което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част.
Обжалваното решение е валидно постановено в пределите на
правораздавателната власт на съда, същото е допустимо, като постановено при наличието на
положителните и липса на отрицателните процесуални предпоставки.
По отношение неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно
разпореждането на чл. 269, ал. 1, изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените
в жалбата оплаквания, които се изразяват в твърдения за неправилност на правните изводи
на съда за извършено предаване на имота и осигуряване на достъп.
По предявения иск с правно основание чл.79 от ЗЗД подлежат на главно и пълно
доказване от ищцовата страна следните обстоятелства: наличието на възникнало между
страните договорно правоотношение, изпълнение на поетото от ищеца задължение по него,
3
настъпила изискуемост на непаричното вземане спрямо ответника. При установяване на
посочените обстоятелства ответникът носи тежестта да докаже точното изпълнение на
задължението си за предаване владението на закупения гараж.
Не е спорно между страните и се установява от представените писмени
доказателства наличието на облигационно правоотношение по договор за покупко-продажба
от 22.08.2007г. с предмет продажба на гараж с площ от 20.71 кв. м., при граници: изба №1,
изба №2, изба №3, маневрено хале, двор, двор, заедно с 4,7724 % ид.части от общите части
на сградата и от правото на строеж върху дворното място, обективиран в нотариален акт за
покупко-продажба № 184, том VI, рег. № 14153, дело № 1051 от 22.08.2007 г. по описа на
нотариус А.Г., вписан в НК под рег. № 194, с район на действие РС-Варна.
Не се спори между страните също и относно факта на заплащане на уговорената
между страните продажна цена на гаража, възлизаща на 9 164.50 лева, както и относно
настъпила изискуемост на задължението, доколкото жилищната сграда е въведена в
експлоатация с удостоверение от 29.08.2019г. Представена е и отправена от купувача
нот.покана за предаване владението в 7-дневен срок, получена от ответното дружество на
20.08.2020г.
Спорният въпрос е дали ответното дружество е изпълнило задължението си за
предаване владението върху закупения недвижим имот. Предаването на владението върху
недвижим имот се осъществява от продавача, или натоварено от него лице, на купувача, или
на натоварено от него лице, като начинът, по който става това, зависи от вида на имота,
възможността за достъп до него и индивидуализацията му. Възможно е владението да бъде
предадено и само с предаване на ключа на имота - ограден терен, жилище, гараж и др., с
посочване границите на недвижим имот без ограждания и т. н.
Съобразно разпоредбата на чл.187 от ЗЗД продавачът е длъжен да предаде на
купувача продадената вещ в състоянието, в което се е намирала по време на продажбата.
Правилото на чл.187 ЗЗД има диспозитивен характер и се прилага, доколкото страните
валидно не са уговорили нещо друго. В случая е уговорено закупените на етап груб строеж
обекти да бъдат завършени от изпълнителя съгласно одобрените строителни книжа и
сградата да бъде въведена в експлоатация, видно от сключения договор за строителна услуга
от 21.08.2007г.
Не се спори между страните, че към момента на сключване на прехвърлителната
сделка е съществувал гараж на етап груб строеж с посочените в нотариалния акт
индивидуализиращи белези – площ и граници, чрез които се определя самостоятелния обект.
Фактическото състояние на вещта се установява от заключението на вещото лице,
кредитирано от съда като обективно и компетентно дадено, видно от което процесният
гараж № 5 е разположен на етаж 4 с относително ниво /-2.80/ при следните граници: на
запад – гараж № 4; на север – двор; на изток – склад към гараж № 5, стълбищна клетка и
маневрено хале и на юг – също маневрено хале.
Установява се, че в одобрения проект на сградата е била извършена промяна,
4
като застроената площ на процесния гараж № 5 е намалена с 6.75 кв.м. спрямо закупената
през 2007г. и след изменението е 13.96 кв.м. Установява се още, че достъпът до процесния
гараж се осъществява посредством рампа, след която се преминава през метална врата тип
„щора“. Местоположенията на гараж № 5 и № 4 не са означени на място, няма очертания на
техните граници/контури и няма надпис с номера на техните идентификатори.
Констатира се, че в габарита на гаражната клетка, в която е ситуиран процесния
гараж, съществуват допълнителни елементи, съставляващи общи части на сградата, като в
северната третина на гаражната клетка нейната фактическа светла ширина е намалена с
около 0.36 м и там тя е останала 3.59 м, вместо 3.95 м, а в южната част на гаражната клетка
нейната фактическа светла ширина е намалена само с около 0.05 м. и там е останала 3.90м,
вместо 3.95м. Констатира се от заключението още, че две леки коли е невъзможно да се
паркират в общата бетонна клетка, в която са ситуирани гараж № 4 и процесния № 5.
Въз основа на изложеното се налага извода, че гараж №5, предмет на
прехвърлителната сделка, на която ищцата основава правата си, е изменен впоследствие от
продавача до степен, в която е придобил характеристиките на различен обект. Както се
установява от заключението на вещото лице, налично е пространство, представляващо част
от гаражна клетка, което се намира на мястото, където съгласно приложената схема се е
намирал закупения от ищцата гараж. Това пространство обаче, освен липсата на ограждащи
стени, врата и обозначение, няма нито същата площ, нито същите граници като закупения
самостоятелен обект – гараж с площ от 20,71 кв.м. и посочени в нот.акт граници.
Отразяването с отделен идентификатор в кадастралната карта и кадастралните регистри не
освобождава съда от произнасяне дали процесният имот действително представлява
самостоятелен обект на правото на собственост. В случая не е налице хипотезата, при която
е прехвърлено паркомясто, което съобразно константната съдебна практика не е годен обект
на прехвърлителна сделка. В процесния нот. акт е обективирана сделка за самостоятелен
обект „гараж“, а наличният понастоящем обект не е реално обособен като такъв,
съответствуващ на изискванията на действащите строителни правила и норми Доколкото
недвижимите имоти се определят именно с индивидуализиращите белези площ и граници,
не може да се заключи, че това е закупения от ищцата недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект по смисъла на пар.5, т.39 от ЗУТ.
Установява се от свидетелските показания, че на собствениците са раздадени
чипове за достъп до гаражното ниво, в което се намира въпросната гаражна клетка, но
осигуряването на фактически достъп до пространството не обуславя извод, че продавачът е
изпълнил задължението си да предаде владението върху продадения самостоятелен обект.
Предявеният иск е за изпълнение на задължение по конкретен договор за
предаване владението върху индивидуализиран в него недвижим имот, поради което
предоставянето на достъп до друг обект, който при това няма характеристиките на
самостоятелен обект, не представлява дължимата съгласно договора престация. Не се
твърди и не се установява в случая обективна невъзможност за изпълнение, доколкото
промяната на вещта до степен на получаване на различен обект е извършено от продавача.
5
Така установеното неизпълнение на договорното непарично задължение на продавача
обуславя извод за основателност на предявения иск.
Поради несъвпадане на крайния извод на въззивния съд с този на
първоинстанционния, решението следва да бъде отменено изцяло и постановено уважаване
на предявения иск.
При този изход от спора присъждане на разноски се следва в полза на въззивника
съобразно отправеното във въззивната жалба искане и представеното по делото
доказателство за заплатена държавна такса в размер на 310,25 лв. Следва също да бъдат
присъдени разноски за първата инстанция в полза на ищцата за адв. хонорар и държавна
такса съобразно представения списък по чл.80 от ГПК и писмени доказателства в общ
размер 1455,69 лв.
С оглед на изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение №262609/13.10.2021г. по гр.д. №13100/2020г. на ВРС, КАТО
ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „НАВИБУЛ ХОЛДИНГ“ АД, ЕИК *********, със седалище ***, да
предаде на В. К. Г., ЕГН **********, с адрес: *** владението върху закупения с договор за
покупко-продажба от 22.08.2007г., обективиран в нотариален акт № 184, том 6, рег. №
14153, дело № 1051 по описа на нотариус А.Г., с рег. № 194 в НК и район на действие РС-
Варна, недвижим имот, а именно Гараж № 5 с идентификатор *** по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед КД-14-03-2773/27.10.2011г. на Началника на
СГКК-Варна, с площ от 20.71 кв. м., при граници съгласно скица: на същия етаж – ***20,
под обекта – няма, над обекта – ***2, а съгласно документ за собственост: изба № 1, изба №
2, изба № 3, маневрено хале, двор, двор, ведно с 4.7724% ид. ч. от общите части на сградата
и от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор 10135.2563.1737, с адрес на
имота: ***, р-н „Приморски“, ул. „Д-р Кирил Йорданов“ № 61, находящ се на четвърти етаж
във вход „А“ на сграда-многофамилна с идентификатор *** на основание чл. 79, ал. 1,
предл. 1-во вр. чл. 187, ал. 1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА „НАВИБУЛ ХОЛДИНГ“ АД, ЕИК *********, със седалище ***, ДА
ЗАПЛАТИ на В. КР. Г., ЕГН **********, с адрес: *** сумата 1455,69 лв. разноски пред
първата инстанция, както и сумата 310,25 лв., представляваща сторени разноски в
настоящата инстанция, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните, на основание чл.280, ал.3, т.1 от ГПК.
6
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7