№ 261
гр. гр.Несебър, 18.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, V-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на трети юли през две хиляди двадесет и четвърта година
в следния състав:
Председател:Мария М. Берберова Г.
при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева
като разгледа докладваното от Мария М. Берберова Г. Гражданско дело №
20242150100054 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по повод постъпила искова
молба на „Б.М.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. П.,
ул. „М.в.*, представлявано от Е. Д. Г., с пълномощник адв. С. Д. от САК,
против Д. Т. Ш., гражданин на Ливан, роден на **********г., с адрес: гр. ***.
Ищецът твърди, че на 27.06.2017г. ответникът е закупил самостоятелен
обект в сграда с индентификатор *** по КККР на гр. Несебър, с адрес: гр. ***,
разположен в поземлен имот с идентификатор ***, на площ от 81 кв.м., ведно
с прилежащи части от 21.93 кв.м. идеални части от общите части на сградата,
като общата площ е 102.93 кв.м. На основание чл. 11, ал. 1, т. 11, б. „б“ от
ЗУЕС било взето решение на общо събрание на етажната собственост,
проведено на 26.05.2022г. за възлагане на дейности по поддържането и
управлението на общите части на сградата на ищцовото дружество срещу
възнаграждение в размер на 8 евро на квадратен метър, като общата сума се
формира според площта на обекта и съответните общи части на сградата. За
обекта на ответника сумата възлизала в размер на 1610.51 лева годишно, като
за 2022г. се претендира сумата в размер на 50 %, а именно 805.25 лева, а за
2023г. - 1610.51 лева. Съгласно сключен договор от 27.05.2022г. за поддръжка
и управление на комплекс „А.*“ на основание чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС,
всеки един от собствениците следвало да заплаща годишно възнаграждение
на дружеството в срок до 30.03. на годината, за която се отнася. Към
настоящия момент ответникът не е заплатил дължимото възнаграждение за
2022г. и 2023г. в общ размер на 2415.76 лева. Ищцовото дружество
осъществявало поддръжка и управление на целия комплекс, на всички общи
части, включително и на притежаваните от ответника идеални части от
1
общите. Въпреки многократните опити от страна на ищеца да уредят
взаимоотношенията си с ответника, към настоящия момент плащане не било
постъпило.
Предвид гореизложеното се моли от съда да постанови решение, с което
да осъди ответната страна да заплати на ищеца сумата от 2415.76 лева,
представляваща дължимо за 2022г. и 2023г. възнаграждение по договор за
поддръжка и управление от 27.05.2022г., приет с решение на общото събрание
на етажната собственост от 26.05.2022г., ведно със законната лихва за забава,
считано от датата на подаване на исковата молба - 17.01.2024г. до
окончателното изплащане на задължението. Представят се писмени
доказателства. Прави се искане за допускане до разпит на един свидетел при
режим на довеждане. Претендират се направените по делото разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК по делото е постъпил отговор на
исковата молба от назначения на ответника особен представител - адв. К. Д. от
АК-Бургас, с който изразява становище за недопустимост, неоснователност и
незаконосъобразност на предявения иск. Прави се изложение на фактическата
обстановка. Изтъква се, че към исковата молба не била представена покана за
свикване на общо събрание на собствениците на обекти в процесната сграда.
Навежда се, че на събранието не е бил налице необходимия кворум според чл.
17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС. Сочи се незаконосъобразност на решението на общото
събрание относно сключване на договор за възлагане на дейности по
поддържането и управлението на общите части на сградата. В тази връзка се
цитира разпоредбата на чл. 51, ал. 13 от ЗУЕС. Обръща се внимание, че в
протокола от събранието нямало решение относно формирането на
задълженията за поддръжка и управление. Акцентира се, че не били
приложени пълномощни от всеки неприсъстващ собственик, както и че не
били подписани в присъствения списък приствалите лично. Решението по чл.
11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС било незаконосъобразно и поради неспазване
разпоредбата на чл. 17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС. С оглед гореизложеното се моли от
съда да отхвърли предявения иск. Особеният представител на ответника
отправя искане да му бъде предоставен процесният договор за управление на
етажната собственост.
Съдът намира, че депозираната искова молба е процесуално допустима -
подадена е от лице с правен интерес, пред надлежния орган и съдържа
изискуемите по закон реквизити.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото, и като
съобрази становищата на страните и приложимия закон, съдът прие следното
от фактическа и правна страна:
Предявен е иск с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД.
По предявения иск с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 11, ал.
1, т. 11, б. „б“ от ЗУЕС, в тежест на ищеца е да докаже наличието на решение
на общо събрание на етажната собственост от 26.05.2022г., с което
правомощието по управление и поддръжка са възложени на дружеството -
2
ищец, както и наличието на облигационна връзка - договор от 27.05.2022г.,
сключен между етажната собственост и ищеца, с предмет - поддръжка на
общите части в комплекс „А.*“, по който ищецът е престирал - изпълнил
задълженията си за 2022г. и 2023г., а за ответника, като собственик на
самостоятелен обект в сградата, е възникнало задължение за заплащане на
претендираните суми директно на ищеца. Ищецът следва да докаже размера
на претенцията си и изискуемостта й. При доказване на тези обстоятелства,
ответникът следва да докаже, че е погасил задълженията по договора или
отпадане на същите.
По делото не се спори, а и видно от представения Нотариален акт за
покупко-продажба № 133, том II, рег. № 3875, дело № 320 от 27.06.2017г. на
нотариус Линка Чуткина с рег. № 600 на НК, с район на действие Районен съд
- Несебър, се установява, че ответникът е придобил собствеността върху
самостоятелен обект с идентификатор ***, находящ се в гр. Несебър, к.к.
Слънчев бряг-запад, ет. 5, представляващ обект Т2, в сграда № 1, разположена
в поземлен имот с идентификатор ***, на площ от 81 кв.м., ведно с
прилежащите 21.93 кв.м.
Установява се, че на 25-26.05.2022г. било проведено Общо събрание на
етажната собственост на комплекс „А.*“.
Не се навеждат твърдения, а и липсват данни, взетите решения на
Общото събрание да са били предмет на обжалване по реда на чл. 40, ал. 1 от
ЗУЕС, поради което съдът приема, че същите са влезли в сила и подлежат на
изпълнение.
Съгласно трайната и непротиворечива практика на ВКС на Република
България след влизане в сила, решенията на етажните собственици са
задължителни за всички собственици включително и за тези, които са
гласували против, за не участвалите във вземането им и за лицата, които по-
късно ще станат етажни собственици или обитатели. Следователно за
собствениците в етажната собственост е възникнало задължение да направят
съответните вноски съобразно гласуваното от общото събрание. Неспазването
на различни правила от предвидените за свикване и провеждане на общото
събрание и за вземане на решенията не е равностойно, но законът не определя
кои пороци водят до нищожност и кои до незаконосъобразност, като е оставил
тази преценка на съда в рамките на съдебното производство. Затова извън
определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на нищожните,
нито на незаконосъобразните решения.
Поради тази причина възраженията на особения представител на
ответника, касаещи свикването и провеждането на общото събрание, както и
взетите на него решения не следва да се обсъждат в настоящото производство,
тъй като липсват доказателства същите да са оспорени в предвидения срок и
да са отменени по надлежния ред.
Видно от решение по т. 1 от дневния ред на проведеното на 25-
26.05.2022г. процесно Общо събрание било взето решение на основание чл. 11,
3
ал. 1, т. 11 от ЗУЕС за възлагане на дейности по поддържането и управлението
на общите части на сградата на „Б.М.“ ЕООД срещу заплащане на
възнаграждение в размер на 8 евро на кв.м. площ, платимо веднъж годишно до
31 март от всеки етажен собственик за текущата година по посочената банкова
сметка. Общото събрание приело таксата за 2022г. да се заплаща до
31.07.2022г. и да е в размер на 50 % от общата сума за всеки обект. С решение
по т. 2 от дневния ред бил одобрен проект на договор за управление и
поддръжка на общите части на сградата. По т. 3 от дневния ред общото
събрание упълномощило управителя на етажната собственост да сключи
договор съгласно одобрения проект с „Б.М.“ ЕООД в 7-дневен срок.
В тази връзка по делото е представен Договор за управление и
поддръжка на комплекс „А.*“, сключен на 27.05.2022г. между Етажна
собственост на комплекс „А.*“, в качеството на възложител и „Б.М.“ ЕООД, в
качеството на изпълнител. В чл. 1 от договора е предвидено, че въложителят
възлагал, а изпълнителят приел срещу възнаграждение да приема, управлява,
поддържа и обслужва организационно, технически и администратично
съоръженията, обектите за общо ползване и общите части на комплекс „А.*“.
В чл. 2 от договора е обърнато внимание, че дейностите по управление и
поддръжка включвали: поддържане на изправността и чистотата на общите
части на сградата, управление, обслужване и техническа и хигиенна
поддръжка на външните водни съоръжения, поддържане е облагородяване на
парковите места, зелените площи, дървесната растителност, детски и спортни
площадки в комплекса, осигуряване на охрана и контрол на достъп с
необходим пропусквателен режим до сградата и рецепция, видеонаблюдение
на общите части в сградите, общите инсталации, оборудване и съоръжения за
отдих и развлечения, градинска мебел, оградно (периферно) пространство
около комплексите, организиране и управление на текущата поддръжка,
текущи ремонти, свързани с общи части, покрив, външни и вътрешни
мазилки, ВиК, електро инсталации. В чл. 3 от договора е уговорено
възнаграждение съобразно гласуваното по т. 1 от дневния ред на проведеното
на 25-26.05.2022г. общо събрание на процесната етажна собственост, а именно
8 евро на кв.м. за съответната обща площ към всеки самостоятелен обект,
дължимо до 30.03 на текущата година, като за 2022г. е посочено, че
възнаграждението следва да бъде заплатено до 31.07.2022г. в размер на 50 %
от общо дължимия. Съгласно чл. 3.1 от договора периодът на поддръжка
започва от началото на текущата година и завършва на края на същата
календарна година. По арг. от чл. 5 от договора е ввъзнаграждението следва да
се заплаща на изпълнителя (ищеца). В чл. 29 от договора е предвидено, че
същият е със срок от 2 години и влиза в сила от датата на подписването му.
Следва да се отбележи, че в чл. 6 от Договора за управление и
поддръжка е предвидено, че разходите, свързани с управлението и
поддръжката на комплекса включват заплати и други възнаграждения на
наетите в обслужването лица (физически и юридически), ангажирани с
ремонти, експлоатация, управление, градинари, портиери, рецепционисти,
4
хигиенисти, охрана, поддръжка и други специалисти, разноски за
изразходване на електро енергия в общите части на сградите и парковите
площи, водоснабдяване на общите части на комплекса, паркова зона, басейни
и съпътстващи съоръжения, препарати за поддържане на нормалното и
здравословното състояние на водата в басейните и водните съоръжения, както
и други необходими разноски, включващи материали, консумативи, труд и пр.
Не е спорно по делото, а и от представените по делото доказателства се
установява, че ищецът е изпълнил задълженията си по договора за процесните
години и е извършвал посочените разходи, свързани с поддръжката и
управлението на комплекса.
Гореизложеното се потвърждава от показанията на свид.Юровски.
Свидетелят установява, че от м. април 2014г. работи за ищцовото дружество,
което осъществява поддръжката на общите части на комплекс „А.*“ от 2022г.
досега. Заявява, че поддръжката включва осветление, вода, асансьорни
техници, персонал. Коридорите в сградата се почиствали всяка сутрин и вечер.
Били назначени четири сътрудника на трудов договор - рецепция, камериер,
нощна смяна охрана. Ищецът закупувал всички препарати за почистване,
басейна и общите тоалетни, поддържал озеленяването. Миналата година били
закупени нови шезлонги и шатри. Поддръжката на комплекса била
целогодишна, като само басейнът се поддържал през лятото. Рецепцията била
до края на септември или октомври, но имало човек, който работи
целогодишно. Физическата охрана също била целогодишно, като през лятото
охраната била само нощна, а през деня имало рецепция. В комплекса имало
СОТ и видеонаблюдение. Ищецът заплащал всички разходи за общите части
на комплекса. Свидетелят сочи, че ответникът е собственик на апартамент на
петия етаж, в който през 2022г. и 2023г. два-три месеца живели хора.
Обосновава се извод, че между Етажна собственост на комплекс „А.*“ и
ищеца „Б.М.“ ЕООД е възникнала годна облигационна връзка, по която
ищецът е изпълнявал в пълнота възложените му с договора дейности. Във
връзка с изпълнението на Договора за управление и поддръжка от
27.05.2022г., за етажните собственици и в частност за ответника по делото е
възникнало задължението му да заплаща такса в размер на 8 евро на кв.м. от
общата площ. Ето защо с оглед общата площ на обекта на ответника - 81 кв.м.,
ведно с 21.93 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, за него е възникнало
задължение да заплаща на ищеца сумата от 1610.51 лева годишно, а за 2022г. -
сумата от 805.25 лева.
Предвид гореизложеното съдът счита, че за ответната страна е
възникнално задължението да заплати на ищеца задълженията си по договора.
Дължимостта на сумите от страна на ответника са доказани, като предвид
определения с решението по т. 1 от дневния ред на общото събрание и с чл. 3
от договора падеж - 31.07.2022г. за вноските за 2022г. и 30.03.2023г. за
вноските за 2023г., сумите са и изискуеми.
Ето защо съдът приема, че предявеният иск е основателен и следва да
5
бъде уважен изцяло.
С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, на ищеца
следва да бъдат присъдени сторените съдебно-деловодни разноски. Видно от
представеният списък по чл.80 от ГПК, на ищецът следва да бъдат присъдени
разноски общо в размер на общо 1438.20 лева, от които: 96.63 лева - държавна
такса, 800 лева - адвокатско възнаграждение и 541.57 лева - депозит за особен
представител на ответника.
Мотивиран от горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Д. Т. Ш., гражданин на Ливан, роден на **********г., с
адрес: гр. ***, да заплати на „Б.М.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление: гр. П., ул. „М.в.*, представлявано от Е. Д. Г., сумата в размер на
2415.76 лева /две хиляди четиристотин и петнадесет лева и седемдесет и шест
стотинки/, представляваща възнаграждение по договор за поддръжка и
управление от 27.05.2022г., сключен въз основа на решение на общото
събрание на етажната собственост на сграда с идентификатор ***.1 от
26.05.2022г., от които 805.25 лева за 2022г. и 1610.51 лева за 2023г., ведно със
законната лихва за забава, считано от датата на подаване на исковата молба -
17.01.2024г., до окончателното изплащане на задължението.
ОСЪЖДА Д. Т. Ш., гражданин на Ливан, роден на **********г., с
адрес: гр. ***, да заплати на „Б.М.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление: гр. П., ул. „М.в.*, представлявано от Е. Д. Г., сумата общо в
размер на 1438.20 лева /хиляда четиристотин тридесет и осем лева и двадесет
стотинки/, представляваща заплатени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок
от съобщаването му на страните пред Окръжен съд - Бургас.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
6