№ 1159
гр. Русе, 18.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и четвърти юни през две хиляди двадесет и пета година
в следния състав:
Председател:Антоанета Ив. Абрашева
при участието на секретаря Светла К. Георгиева
като разгледа докладваното от Антоанета Ив. Абрашева Гражданско дело №
20244520106993 по описа за 2024 година
Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 59 и
чл. 86 от ЗЗД.
Ищецът „Б.“ ООД твърди, че е собственик на: 1. офис № 2,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
63427.2.5554.1.27 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед РД-18-18/16.05.2007 г. на директора на АК, находящ се на
партерен етаж в жилищна сграда на шест етажа с магазини на първия етаж, в
гр. *********, с площ 46,44 кв.м., съседни самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж 63427.2.5554.1.26, 63427.2.5554.1.28, под обекта
63427.2.5554.1.34, 63427.2.5554.1.30, 63427.2.5554.1.31, над обекта:
63427.2.5554.1.5, 63427.2.5554.1.1, заедно с 2,608 % идеални части от общите
части на сградата и от дворното място, върху което е изградена сградата,
представляващо поземлен имот с идентификатор 63427.2.5554 и 2. офис № 3,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
63427.2.5554.1.28 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед РД-18-18/16.05.2007 г. на директора на АК, находящ се на
партерен етаж в жилищна сграда на шест етажа с магазини на първия етаж, в
гр. *********, с площ 60,11 кв.м., съседни самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж 63427.2.5554.1.29, 63427.2.5554.1.27, под обекта
63427.2.5554.1.31, 63427.2.5554.1.30, над обекта: 63427.2.5554.1, заедно с
3,241 % идеални части от общите части на сградата и от дворното място,
върху което е изградена сградата, представляващо поземлен имот с
идентификатор 63427.2.5554.
1
Правото на строеж на офисите закупил на 07.11.2007 г. от
„Европартньори" ООД, съгласно нот. акт за покупко-продажба на право на
строеж и идеални части от терен № 166, том XII, peг.№ 19940, дело №
862/07.11.2007 г. Управители на „Европартньори" били ответникът П. П. П. и
неговият син П. П. П.. Сградата, в която се намират офисите, била въведена в
експлоатация на 11.03.2009 г. „Европартньори" ООД първоначално отказвало
да му предостави ключове за офисите. Твърдял, че ищецът му дължи още пари
за тях. Водил срещу „Б.“ ООД две дела – гр.дело № 5618/2010 г. по описа на
РС-Русе и търговско дело № 126/2012 г. по описа на ОС-Русе. С влезли в сила
решения предявените от „Европартньори" ООД искове били отхвърлени като
неоснователни. На 20.01.2011 г., след отправена от ищеца нотариална покана,
„Европартньори" ООД му предал ключове за вратите, водещи към офисите му
и за самите офиси, като за предаването бил съставен констативен протокол с
нот.заверка на подписите. В периода 20.01.2011 г. - 30.04.2016 г. ищецът
периодично посещавал офисите си. В края на м.април 2016 г. решил да
почисти офисите и да ги отдаде под наем. Установил, че те вече са отдадени
под наем от „Европартньори" ООД. Управителят на дружеството заявил, че то
е собственик на офисите, а не ищецът. На 11.07.2017 г. „Б.“ ООД предявило
пред РС-Русе искове с правно основание чл.108 от ЗС. Образуваното гр.дело
№ 4659/2017 г. приключило с решение, с което искът бил уважен.
След влизане в сила на решението, ищецът се снабдил с изп. лист и
образувал изп.дело № 202091420400772 по описа на ЧСИ Васил Н. срещу
„Европартньори" ООД, за да му бъде предадено владението на офиси № 2 и №
3. След насрочване на въвод, от името на П. П. П. - управител на
„Европартньори" ООД, било получено уведомление, в което се твърдяло, че
той като физическо лице е собственик на офиси № 2 и № 3 и ги владеел от
11.03.2009 г., когато е издадено удостоверение за въвеждането им в
експлоатация, владеел ги и сега. Към уведомлението бил приложен нот.акт за
собственост на недвижими имоти придобити по давност № 193, том V, рег.№
8392, дело № 751/08.10.2020 г., вписан в Служба по вписванията с вх.рег.
№10328/08.10.2020 г., акт 1, том 28, дело № 5683, от който било видно, че
двата офиса били придобити по давност от физическото лице П. П. П.. В деня,
в който бил насрочен въводът, пред офисите се явил П. П. П. и заявил, че е там
в качеството си на трето лице-собственик и владеел офисите на това
основание.
Въводът не се състоял. Ищцовото дружество не могло да влезе във
владение на офисите си и било принудено да предявим иск по чл.108 от ЗС
този път срещу физическото лице П. П. П.. Образувано било гр. дело №
20214520103250 по описа на РС-Русе и с Решение № 265/04.03.2022 г.,
потвърдено с Решение на ОС - Плевен, влязло в сила на 20.05.2024 г,. било
признато за установено, че „Б." ООД е собственик на процесните офиси. П. П.
бил осъден да предаде владението им, а нот.акт за собственост на недвижими
имоти придобити по давност, с който П. бил признат за собственик на
офисите, бил отменен на основание чл.537, ал.2 от ГПК. Ищецът завел
2
изп.дело срещу П. П. с предмет – предаване владението на недвижими имоти
и на 10.09.2024 г. владението му било предадено, за което ДСИ съставил
протокол.
Като собственик на офиси № 2 и № 3, „Б." ООД било лишено от тяхното
ползване през периода от 13.10.2020 г. до 10.09.2024 г., тъй като фактическата
власт върху тях се осъществявала от ответника без основание. Налице било
неоснователно обогатяване на ответника за сметка на неоснователното
обедняване на ищеца.
Обедняването на собственика се изразявало в пропуснати доходи, които
би получил при отдаване под наем на имота, които следвало да се определят
съобразно действащите за периода пазарни наемни цени за конкретния имот.
Предвид изложеното, моли ответникът да бъде осъден да му заплати
обезщетение за лишаване от правото на ползване на собствените му
недвижими имоти за периода 13.10.2020 г. - 10.09.2024 г. в размери: 9400 лв. за
офис № 2 и 11750 лв. за офис № 3, ведно със законната лихва върху сумите,
считано от завеждане на исковата молба, както и направените разноски в
настоящото и в обезпечителното производства.
В съдебно заседание от 24.04.2025 г. е допуснато изменение на
предявения иск офис № 2 за чрез неговото увеличение, като същият се счита
предявен за сумата от 10 639 лева, представляваща наемна цена на офис 2 за
периода от 13.10.2020 г. до 10.09.2024 г., ведно със законната лихва, считано
от 06.12.2024 г. до окончателното й изплащане.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът депозира отговор на исковата молба,
в който оспорва исковите претенции по основание и размер. Твърди, че
невъзможността ищецът да ползва имотите си не била поради поведението на
ответника, който бил допуснат в имота от трето за спора лице -
„Европарньори“ ООД. Ако било налице неоснователно обогатяване от
ползването на имотите, то е настъпило за това трето лице, не за ответника.
С решение от 22.03.2016 г . по гр.дело № 6839/2015 г. по описа на РС-
Русе, „Б." ООД било осъдено да заплати на И. Н. Б. стойността на
притежаваните от него дялове в търговското дружество в размер на 23850 лв.,
със законната лихва от 16.11.2015 г. и разноските по делото. Тъй като
ищцовото дружество не заплатило тази сума, И. Б. иницирал образуването на
изп.дело № 429/2016 г. по описа на ЧИ В. М.. Процесните имоти били
възбранени и изнесени на публична продан, като последната обявена такава
била от месец ноември 2021 година.
Такава не била извършена, тъй като производството по изп.дело било
спряно с определение на РС-Русе от 25.11.2021 г., по искане на ответника П.
П. П. за обезпечение на иска му по гр.дело № 3250/2021 г. на РС-Русе. Същото
било отменено на 11.10.2024 г. В случай, че производството по изп.дело не е
било спряно, публичната продан на имотите щяла да беше завършена. Ищецът
би бил лишен от ползването им и не би могъл да реализира доходи от
отдаването им под наем, поради което не би било налице обедняване от негова
3
страна.
За процесния период ответникът имал правно основание за ползването
на имотите, тъй като на 08.10.2020 г. се е снабдил с нот.акт № 193 за
собственост върху тях, придобити по давност.
Във връзка с процесните офиси били водени няколко граждански дела,
пo които било установено, че действителната им площ е различна от
посочената в нотариалния акт от 2007 г. Реалната площ на офис 2 била 34,25
кв.м., а на офис 3 - 35,63 кв.м.
Поради тази причина евентуалното обезщетение, което ищецът
претендира, би следвало да бъде съобразено с реалната площ на офисите, а не
с посочената в нотариалния акт.
В условията на евентуалност ответникът прави следните възражения за
прихващане с исковата претенция:
За исковия период ответникът се е грижил за имотите и ги е поддържал в
добро състояние. Направил подобрения, с които се е увеличила стойността им.
В офис 2 били направени окачен растерен таван, осветление на растерен
таван, боядисване на стени, полагане на теракот и цокъл под, на обща
стойност /труд и материали/ в размер на 6708 лева.
В офис 3 били направени окачен растерен таван, осветление на растерен
таван, боядисване на стени, полагане на теракот и цокъл под, на обща
стойност /труд и материали/ в размер на 6945 лева. С тези суми се е увеличила
стойността на имотите.
В тази връзка прави възражение за прихващане със сумата от 13 653 лв.,
представляваща стойност на изразходваните средства, довела до увеличаване
цената на имотите.
За процесния период ответникът заплащал дължимия за имотите данък
сгради и битови отпадъци. За 2021 г. за двата имота сумата възлизала на
415,08 лева, за 2022 г. - 412,99 лева, за 2023 г. - 410,78 лева и за 2024 г. - 622,99
лева. Общо за периода 2021 г. – 2024 г. ответникът заплатил сумата от 1861,84
лева, за която също прави възражение за прихващане с претенцията на ищеца.
За посочения в исковата молба период ответникът заплащал и
дължимите за имотите такси към Етажната собственост – за управление,
поддръжка и фонд „Ремонт и поддръжка“. За всеки от офисите платената сума
за периода от ноември 2020 год. до август 2024 год. била в размер на 479,60
лева или общо 959,20 лева, за която също прави възражение за прихващане.
Предвид изложеното, моли предявените искове да бъдат отхвърлени и
да му бъдат присъдени, направените по делото разноски.
В случай, че претенцията на ищеца бъде уважена, моли да бъдат
разглеждани и уважени направените от ответника възражения за прихващане.
Претендира и присъждане на деловодни разноски.
В съдебно заседание от 24.04.2025 г. ответникът е направил увеличение
на размера на претенцията си за прихващане, представляваща стойност на
4
изразходваните средства, довела до увеличаване цената на имотите, като
същото се счита за предявено в размер на 7736 лв., вместо 6708 лв., за офис 2 и
в размер на 7712 лв., вместо 6945 лв., за офис 3, като е представил и справка
по пера и стойности на всяка от извършените СМР.
След преценка на събраните по делото доказателства в тяхната
съвкупност, съдът приема за установено от фактическа страна следното:
От представените по делото писмени доказателства, се установява, че с
Нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж и идеални части от
терен № 166, том ХІІ, рег. №19940, дело № 1862/07.11.2007 г. по описа на
нотариус Р. П., „Европартньори“ ООД, като едноличен собственик на правото
на строеж за индивидуално обособени недвижими имоти по правилата на
етажната собственост продало на „Б.“ ООД правото на строеж за изграждане
на процесните недвижими имоти, както следва:
офис № 2, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 63427.2.5554.1.27 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със заповед РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК,
находящ се на партерен етаж на жилищна сграда №1, разположена в ПИ с
идентификатор 63427.2.5554, гр. ******* с площ 46.44 кв.м., прилежащи
части 2.608 % ид.ч. от общите части на сградата, съседни самостоятелни
обекти в сградата: на същия етаж 63427.2.5554.1.26, 63427.2.5554.1.28, под
обекта 63427.2.5554.1.34, 63427.2.5554.1.30, 63427.2.5554.1.31, над обекта
63427.2.5554.1.5, 63427.2.5554.1.1;
офис № 3, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 63427.2.5554.1.28 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със заповед РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК,
находящ се на партерен етаж на жилищна сграда №1, разположена в ПИ с
идентификатор 63427.2.5554, гр. ******* с площ 60.11 кв.м., прилежащи
части 3.241 % ид.ч. от общите части на сградата, съседни самостоятелни
обекти в сградата: на същия етаж 63427.2.5554.1.29, 63427.2.5554.1.27, под
обекта 63427.2.5554.1.31, 63427.2.5554.1.30, над обекта 63427.2.5554.1.1.
Съгласно Констативен протокол на нотариус № 624 Л. Ш., с район РРС,
на 20.01.2011 г. между П. П. П., в качеството му на управител на
„Европартньори“ ООД и И. Н. Б., в качеството му на управител на „Б.“ ООД,
се извършило предаване на: ключове от офис № 2 в завършен вид с боядисани
и шпакловани стени, ел. контакти, ключове, окачен таван и гренитогрес;
ключове от офис № 3 в завършен вид с боядисани и шпакловани стени, ел.
контакти, ключове, окачен таван, ел. табло и гренитогрес.
Приложено е Уведомление изх. № 33492/08.11.2017 г. по изп. дело №
429/2016 г. по описа на ЧСИ В. М., рег. № 833, с район на действие ОС - Русе,
с което съдебният изпълнител изпраща на ищеца експертно заключение от
вещо лице, съгласно което имот с идентификатор 63427.2.5554.1.28 (офис № 3)
се състои от едно офис помещение. Изпълнението му включва окачен таван,
подово покритие – теракот, стени – шпакловка и латекс.
5
Между „Европартньори“ ООД и ищцовото дружество се е водило гр.д.
№ 4659/2017 г. по описа на РРС относно собствеността на горепосочените
имоти по предявени от ищеца искове с правно основание чл. 108 ЗС, като с
влязло в сила Решение № 207/12.02.2019 г. по същото дело е признато за
установено по отношение „Европартньори“ ООД, че „Б.“ ООД, е собственик
на офис № 2 и офис № 3 и „Европартньори“ ООД е осъдено да предаде на „Б.“
ООД владението им. Частично е уважен и предявеният по делото иск по чл. 59
ЗЗД и „Европартньори“ ООД е осъдено да плати на „Б.“ ООД обезщетение за
ползване на офис 2 и офис 3, дължимо за периода 01.05.2016 г. - 30.06.2017 г.;
С Нотариален акт за собственост на недвижими имоти придобити по
давност № 193, том V, рег. № 8392, дело № 751/08.10.2020 г., вписан в Служба
по вписванията с вх.рег. № 10328/08.10.2020 г., акт № 1, том 28, дело № 5683,
ответникът П. П. П. е признат за собственик по давностно владение на двата
процесни офиса.
С Уведомление вх. № 10459/13.10.2020 г. до ЧСИ В. Н., рег. № 914, с
район на действие РОС, по ИД № 772/2020 г., образувано въз основа на
издаден изп. лист по ВГД № 344/2019 г. на РОС, ответникът уведомил
съдебния изпълнител, че е собственик на имотите и поискал на осн. чл. 523,
ал. 1 ГПК спиране на въвода във владение с взискател „Б.“ ООД и длъжник
„Европартньори“ ООД.
В Протокол за въвод във владение по ИД № 772/2020 г. по описа на
ЧСИ В. Н. от 16.10.2020 г. е посочено, че ЧСИ, след запознаване с жалба от
14.10.2020 г. и определение на Окръжен съд – Русе по в.гр.д. № 625/2020 г.,
отлага въвода до приключване на производството по жалбата.
С вх. № 268752/14.04.2021 г. П. П. П. подал жалба в Окръжен съд – Русе
срещу въвод във владение по изп. дело № 12025/2021 г. на ДСИ при РРС,
образувано по молба на „Б.“ ООД на основание изп. лист по ВГД № 344/2019
г. на РОС, с което „Европартньори“ ООД е осъдено да им предаде владението
на офис № 2 и офис № 3, с която се иска отмяна на насрочения за 15.04.2021 г.
въвод. С молба от същата дата до ДСИ при РРС, ответникът поискал изп. дело
№ 12025/2021 г. да бъде прекратено, тъй като „Европартньори“ ООД не било
собственик на имотите.
С влязло в сила Решение № 265/04.03.2022 г. по гр.д. № 3250/2021 г. е
признато за установено по отношение П. П. П., че „Б.“ ООД, е собственик на
офис № 2 и офис № 3 и ответникът е осъден да предаде на ищцовото
дружество владението им. Отменен е Нотариален акт за собственост на
недвижими имоти, придобити по давност № 193, том V, рег. № 8392, нот. дело
№ 751/08.10.2020 г. по описа на нотариус А. Ф.. Отхвърлени са предявените от
П. П. П. отрицателни установителни искове за собственост върху същите два
недвижими имота.
Съгласно Протокол за предаване на недвижимо имущество от
10.09.2024 г. по изп. дело № 14086/2024 г. на ДСИ при РРС, образувано по
молба на „Б.“ ООД въз основа на изп. лист по гр.д. № 3250/2021 г. на РРС
6
против длъжника П. П. П., ответникът предал на И. Б. З. - управителя на
ищцовото дружество ключовете от офисите, предмет на изпълнителното дело
и имотите били оставени за управление на управителя на „Б.“ ООД.
От страна на ответника по делото са представени приходни квитанции
от 05.02.2021 г., 08.02.2022 г., 16.01.2023 г., 29.01.2024 г., от които е видно, че
П. П. П. е заплатил за недвижим имот с адрес гр. *******, партида
**********004 както следва: местен данък върху невижими имоти и такса
битови отпадъци за 2021 г. в размер на 415.08 лв., местен данък върху
невижими имоти и такса битови отпадъци за 2022 г. в размер на 412.93 лв.,
местен данък върху невижими имоти и такса битови отпадъци за 2023 г. в
размер на 410.78 лв., местен данък върху невижими имоти и такса битови
отпадъци за 2024 г. в размер на 622.99 лв.
От страна на ищеца по делото са представени справка от 21.02.2025 г.
от Община – Русе за неплатени задължения на „Б.“ ООД и Съобщение №
885/12.03.2025 г. от Община – Русе, от които е видно, че към 21.02.2025 г.
дружеството е имало задължения за местен данък върху невижими имоти и
такса битови отпадъци за недвижим имот с адрес гр. ******* за 2021 г.,
партида 117507023001, 2022 г., 2023 г., 2024 г., 2025 г. в общ размер 3752,00
лв., вкл. главници в общ размер 3198.84 лв. и лихви – 553.16 лв., а към
21.02.2025 г. задълженията за същите години са общо 3736.59 лв. (1543.49 лв.
ДНИ и 2193.10 лв. ТБО)
От Удостоверение вх. 17716/20.06.2025 г. по ИД № 429/2016 г. по описа
на ЧСИ В. М., се установява, че по молба на И. Н. Б. е образувано посоченото
изп. дело срещу „Б.“ ООД въз основа на изп. лист от 28.04.2016 г., издаден по
гр.д. № 6839/15 г. на РРС. По изпълнителното дело върху процесния офис № 2
е наложена възбрана, но имотът не е бил обект на публична продан, а офис №
3 е бил обект на публични продани, като на насрочената продан за периода
22.04.2025 г. – 22.05.2025 г. са се явили наддавачи и с протокол от 23.05.2025 г.
е обявен купувач, на който е възложен имотът с постановление от 27.05.2025
г., влязло в сила на 16.06.2025 г. Посочено е, че по отношение на имот офис №
3 насрочентата продан за периода 13.12.2021 г. – 13.01.2022 г. е била спряна с
Разпореждане № 15799/10.12.2021 г., предвид молба от 09.12.2021 г., съгласно
която П. П. П. - трето лице, е предявил обезпечителна заповед от 25.11.2021 г.
по гр.д. № 3250/2021 г. на РРС, с която се спират изпълнителните действия по
отношение на имота, предмет на публичната продан. С определение от
11.10.2024 г. по същото гр.д. допуснатото обезпечение е отменено.
Представена е справка от страна на ответника за платени задължения
към Етажната собственост с адрес“ *******“ за периода м.10.2020 г. – м.
08.2024 г. за обект: офис № 2, съгласно която са платени задължения в общ
размер 491.20 лв. за посочения период.
Представена е справка от страна на ответника за платени задължения
към Етажната собственост с адрес“ *******“ за периода м.10.2020 г. – м.
08.2024 г. за обект: офис № 3, съгласно която са платени задължения в общ
7
размер 490.40 лв. за посочения период.
От приетата по делото съдебно-техническа експертиза, се установява,
че месечната наемна цена за офис № 2 за периода от 13.10.2020 г. до
10.09.2024 г. е 227 лв., а за офис № 3 е 216 лв., съобразно реалната площ на
помещенията. В съдебно заседание вещото лице допълва, че периодът от
13.10.2020 г. до 10.09.2024 г., включва 46 месеца и 26 дни и за офис 2 общата
сума е 10 639 лева, а за офис 3 общата сума е 10 123 лева. В експертизата е
посочено, че реалната площ на офис № 2 - самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 63427.2.5554.1.27, находящ се на партерен етаж в шест
етажна сграда с площ по кадастрална карта и площ по НА 46,44 кв.м. е:
използваема площ 32,34 кв.м и застроена площ 37.00 кв.м., а реалната площ на
офис № 3 самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.27,
находящ се на партерен етаж в шест етажна сграда с площ по кадастрална
карта и площ по НА 60,11 кв.м. е: използваема площ 30,80 кв.м. и застроена
площ 35,20 кв.м. Подът в офисите е теракот, стените са с мазилка и боя ,
таванът е окачен растерен с вградено осветление, дограма ПВЦ прозорци и
метални декоративни врати. Вещото лице е изготвило количествено-
стойностна сметка на извършените в офисите СМР, съгласно която: за Офис 2
стойността на доставка и монтаж на окачен растерен таван е 788 лв.,
осветление в растерен таван + ел. инсталация – 431 лв., двукратно боядисване
на стени с боя – 685 лв., полагане на теракот и цокъл на пода – 2317 лв., общо:
4222 лв.; за Офис 3 стойността на доставка и монтаж на окачен растерен таван
е 751 лв., осветление в растерен таван + ел. инсталация – 431 лв., двукратно
боядисване на стени с боя – 690 лв., полагане на теракот и цокъл на пода –
2220 лв., общо: 4092 лв. Общата стойност за двата офиса е 8314 лв., към която
сума след като са добавени 10 % непредвидени разходи – 831 лв. и ДДС – 1663
лв. се е получила обща стойност на СМР – 11639 лв. Цената на офис 2 без
подобренията е определена от вещото лице на 51 978 лв., а след подобренията
– 55778 лв., на офис 3 - без подобренията – 49 564 лв., а след подобренията –
53064 лв. Т.е. увеличената пазарна стойност на офисите след извършването на
посочените СМР е: на офис 2 – 3800 лв., а на офис 3 – 3500 лв.
Съдът кредитира изцяло приетата по делото експертиза, с оглед
специалните знания на вещото лице, като обоснована и компетентно дадена.
В подкрепа на твърденията на ответника в отговора на исковата молба
за извършени от него СМР, по делото е разпитан свидетелят И. Г. Ц.. Същият
изнася данни, че е участвал в направата на тавана и теракота на процесните
офиси. Участвал е и в поставеното на лампите и на двата офиса. Направата на
теракота била извършена от неговия зет, а свидетелят му помагал. Това се е
случило преди 14-15 г. Ответникът П. ги наел, той им плащал, носел
материалите и им казвал какво да направят. Твърди, че е работил в
„Европартньори“ по трудов договор от 2007 г. до 2014-2015 г. Това дружество
построило офисите. Построяването на сградата станало от друга фирма, не от
„Европартньори“, но ответникът П. ги викал и си плащал допълнително за
това.
8
Въз основа на установеното от фактическа страна, се налагат следните
правни изводи:
По иска с правно основание чл. 59 ЗЗД претенцията е за осъждане на
ответника да заплати сумите: 10 639 лева - обезщетение за ползване на офис
№ 2, дължимо за периода 13.10.2020 г. до 10.09.2024 г. и 11 750 лева -
обезщетение за ползване на офис № 3, дължимо за периода 13.10.2020 г. до
10.09.2024 г.
Вземането от неоснователно обогатяване възниква, когато е налице
разместване на блага, без в отношенията между страните да съществува
обвързаност от договор, гестия или деликт. Когато между страните няма друга
обвързаност и по причина обедняването на една от страните другата се е
обогатила, обогатилият се дължи да върне на обеднелия онова, с което се е
обогатил до размера на обедняването. Правото на собственика да получи
обезщетение за ползите, от които е бил лишен съобразно предназначението на
вещта, не може да бъде поставяно в зависимост от волята на това лице дали да
реализира или не доходи от държаната без основание чужда вещ.
Обогатяването на ответника следователно се определя според максималните
ползи, които би могъл да донесе имотът за своя собственик, независимо дали
ответникът се е възползвал реално от тях. Същественото за основателността
на иска е, че вещ на ищеца е била държана от ответника без той да има
основание за това. По този начин собственикът е бил лишен от възможност да
я ползва, поради което за него е налице обедняване. От друга страна -
ответникът е държал чужда вещ, която е ползвал или е могъл да ползва, в
зависимост единствено и само от волята си. По делото беше установено по
категоричен начин, че ищецът е собственик на процесните имоти, като този
въпрос е разрешен с влязло в сила по гр.д. № 3250/2021 г. на РРС.
През исковия период ответникът е упражнявал фактическа власт върху
процесните имоти, собственост на ищеца, без правно основание.
Неоснователно е възражението на ответника, че е владял имотите на правно
основание, доколкото исковият период в настоящото дело се обхваща от
производството по чл. 108 ЗС по посоченото дело и това основание на
владението вече е преклудирано от влязлото в сила решение по
ревандикационния иск на ищеца. Фактът, че ответникът е упражнявал
фактическа власт върху имотите не се отрича от него, след като същият се е
снабдил с констативен нотариален акт за придобИ.е по давност на имотите на
08.10.2020 г. и твърди, че в процесния период е заплащал дължимите разходи
за управление и поддържане на общите части към етажната собственост и
местните данъци и такси за двата офиса. Предал е владението им едва на
10.09.2024 г. Следователно П. П. П. дължи на "Б." ООД обезщетение за
ползите, от които е лишил дружеството. При предявена претенция за плащане
на обезщетение за лишаване на собственика от възможността да ползва
вещта, се присъжда такава сума, каквато той би получил от ползващото без
основание на тази вещ, ако между страните беше сключен договор за
отдаването под наем, респективно собственикът би могъл да получи ако беше
9
отдал вещта под наем на трето лице. В този смисъл е налице обогатяване на
ползващото вещта лице за сметка на обедняването на нейния собственик.
Неоснователно е възражението на ответника, че след като процесните
имоти са били възбранени и изнесени на публична продан, в случай, че
производството по изп.дело не е било спряно, публичната продан на имотите
щяла да бъде завършена и ищецът би бил лишен от ползването им и не би
могъл да реализира доходи от отдаването им под наем, поради което не би
било налице обедняване от негова страна, е неоснователно. Възражението се
основава на една хипотетична възможност, която след като не се е случила, не
може да препятства възможността на ищеца да получи обезщетение за
ползите, от които действително е бил лишен. Възбраната и периодът, в който
тече публичната продан не лишават ищцовото дружество от правото му на
собственост и произтичащите от него правомощия на владение и ползване.
Ограничена е единствено възможността му да се разпорежда с процесните
имоти.
В приетата по делото експертиза е определена наемната цена за всеки
от обектите, за периода 13.10.2020 г. до 10.09.2024 г. както следва: 10 639 лева
за офис 2 и 10 123 лева за офис 3.
Претенцията за офис 2 в размер на 10 639 лв. съвпада с наемната цена,
посочена в експертизата и следва да бъде уважена изцяло като основателна, а
за офис 3 искът следва да бъде уважен за размера от 10 123 лв., а над 10 123
лева до предявения размер - 11 750 лева, като недоказан следва да бъде
отхвърлен.
С оглед уважаването на главния иск, съдът следва да се произнесе по
предявените от страна на ответника в условие на евентуалност възражения за
прихващане.
По отношение на възражението за прихващане със стойността на
изразходваните средства, довели до увеличаване на цената на имотите.
Вземанията за присъждане на обезщетение за разходи за необходими
разноски и подобрения почиват на принципа на недопустимост на
неоснователното обогатяване. Когато лицето, което ги претендира е владелец
на имота, неговите права зависят от вида на владението - добросъвестно (чл.
71 и чл. 72 ЗС) или недобросъвестно (чл. 73 и чл. 74 ЗС). Държателят няма
право на разноски за подобрения по реда на чл. 72-74 ЗС. Когато той е
направил разноски за държания имот и те са увеличили неговата стойност,
отношенията му със собственика се уреждат по правилата на неоснователното
обогатяване и той има право да получи това, с което собственикът се е
обогатил, до размера на обедняването.
От представените писмени доказателства, заключението на вещото
лице и от разпита на свидетелите се установи, че ответникът е извършил
подобрения в имота през периода 2010-2011 г. Не се установява категорично
обаче дали ответникът е извършил подобренията в лично качество или в
качеството му на управител на "Европартньори" ООД. Разпитаният свидетел е
10
бил назначен в „Европартньори“ ООД по трудов договор от 2007 г. до 2014-
2015 г. Логично е възлагането на извършване на въпросните СМР и
изплащането на възнаграждение, при положение, че свидетелят е бил нает по
трудово правоотношение в "Европартньори" ООД, да е извършено от П. П. П.
именно в качеството му на управител на това дружество, след като към този
момент имотите са били във владение на "Европартньори" ООД, съгласно
Констативен протокол от 20.01.2011 г. на нотариус № 624 Л. Ш., с район РРС.
Дори и да се приеме, че подобренията са извършени от ответника в
лично качество, същите са завършени до 20.01.2011 г., тъй като са описани в
Констативен протокол от 20.01.2011 г. на нотариус Л. Ш.. Със същия
констативен протокол „Европартньори“ ООД е предало владението на
имотите на „Б.“ ООД, т.е. подобренията не са извършени по време на
владението на ответника. Ищецът се е позовал на погасяването по давност на
задълженията, което възражение е основателно. В този случай давността за
претенцията за подобренията ще тече от датата на извършване на съответния
разход, защото тогава вземането става изискуемо - чл. 114, ал. 1 ЗЗД, като за
тези вземания се прилага общата 5 - годишна давност (арг. от чл. 110 ЗЗД),
следователно давността е изтекла най-късно на 20.01.2016 г. Тълкуването на
разпоредбата на чл. 103, ал. 2 от ЗЗД сочи, че съдебно прихващане се допуска
и след като вземането е погасено по давност, ако е могло да бъде извършено
преди изтичане на давността, като по изключение, но след като началният
период на претенцията на ищеца е 13.10.2020 г., прихващането не е могло да
бъде извършено преди изтичането на давността и не може да бъде допуснато.
Т.е. дори да се приеме, че са възникнали, тези задължения са погасени по
давност.
По отношение на възражението за прихващане със стойността на
заплатените от ответника данък сгради и такса битови отпадъци за имотите по
време на процесния период:
От приетите по делото приходни квитанции се установи, че ответникът
е заплатил ДНИ и ТБО за годините от 2021 до 2024 в общ размер 1861.78 лв.
Заплащането на ДНИ и ТБО е задължение на собственика на имота, съгл. чл.
64 ЗМДТ, поради което ответникът е заплатил чуждо задължение. Ето защо
възражението за прихващане със заплатената от ответника сума е основателно
до този размер.
По отношение на възражението за прихващане със стойността на
заплатените от ответника необходими разноски за управление и поддръжка на
етажната собственост:
От приетите по делото справки за платени задължения към Етажната
собственост се установи, че ответникът е заплатил за периода м.10.2020 г. – м.
08.2024 г. за обект: офис № 2 - 491.20 лв., а за офис № 3 - 490.40 лв.
Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС, собствениците са длъжни да
заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на
сградата, като с оглед препращането на ал. 3, това задължение имат и
11
обитателите. Съдът намира, че за дължимата сума следва да отговаря
обитателят – в случая ответникът, тъй като не са спестени разходи на ищеца,
липсва неоснователно обогатяване и възражението за прихващане с тези суми
е неоснователно.
По възраженията за прихващане съдът следва да се произнесе в
диспозитива на решението само по възражението, което е основателно. Съдът
не се произнася по неоснователното възражение за прихващане в диспозитива
на решението, зачитайки неговата характеристика на защитно средство срещу
предявения иск – виж мотивите на т. 2 от Тълкувателно решение № 2 от
18.03.2022 г. по тълк. д. № 2/2020 г. на ОСГТК на ВКС.
Като способ за погасяване на задълженията прихващането има същите
правни последици като плащането. Затова по аналогия следва да се приложат
правилата на чл. 76 ЗЗД за погасителния ефект на задълженията. Съгласно
разпоредбата на чл. 76, ал. 1 ЗЗД този, който има към едно и също лице
няколко еднородни задължения, ако изпълнението не е достатъчно да погаси
всичките, може да заяви кое от тях погасява. Ако не е заявил това, погасява се
най-обременителното за него задължение. При няколко еднакво
обременителни задължения, погасява се най-старото, а ако всички са
възникнали едновременно, те се погасяват съразмерно.
След съразмерно прихващане на насрещните вземания до размера на
по-малкото от тях - между вземанията на ищеца за заплащане на обезщетение
за неоснователно ползване на офис 2 и офис 3 в размер на 10639 лв. за офис 2
и 10123 лв. за офис 3 и на ответника за недължимо платени ДНИ и ТБО в
размер на общо 1861.78 лева, ответникът дължи да заплати на ищцовото
дружество сумата от 9684.97 лева за офис № 2, до който размер искът е
основателен, а до пълния предявен размер от 10 639 лв. лева следва да бъде
отхвърлен, като погасен чрез прихващане със сума в размер на 954.03 лв.,
както и сумата от 9215.25 лева за офис № 3, до който размер искът е
основателен, а до пълния предявен размер от 11 750 лв. лева следва да бъде
отхвърлен, като неоснователен за сумата над 10 123 лв. и частично погасен
чрез прихващане със сума в размер на 907.75 лв.
Върху присъдените главници следва да се присъди и лихва за забава,
считано от датата на входиране на исковата молба – 06.12.2024 г. до
окончателното им изплащане.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК, на ищеца следва да се присъдят
направените по делото разноски от 2824.61 лева по съразмерност, с уважената
част от исковете (от направените разноски в общ размер на 3346 лева).
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК ответникът също има право на разноски,
каквито се претендират в размер на 2460 лв., от които му се следват 383.33 лв.,
съразмерно с отхвърлената част.
По компенсация между двете вземания, ответникът следва да заплати на
ищеца сумата от 2441.28 лв.
Мотивиран така, съдът
12
РЕШИ:
ОСЪЖДА П. П. П. с ЕГН **********, с адрес: ***********, да
заплати на „Б.“ ООД с ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр.
Русе, ул. „Плиска“ № 83, вх. 1, ет. 4, представлявано от управителя И. Б. Б.-З.,
сумата 9684.97 лева, представляваща обезщетение за неоснователно ползване
на собствения на ищеца недвижим имот - офис № 2, за периода 13.10.2020 г. -
10.09.2024 г., сумата 9215.25 лева, представляваща обезщетение за
неоснователно ползване на собствения на ищеца недвижим имот - офис № 3,
за периода 13.10.2020 г. - 10.09.2024 г., ведно със законната лихва върху
главниците, считано от 06.12.2024 г. до окончателното им изплащане, както и
2441.28 лв. - деловодни разноски по компенсация.
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Б.“ ООД с ЕИК ********* против П. П.
П. с ЕГН **********, искове за заплащане на обезщетение за неоснователно
ползване на собствения на ищеца недвижим имот - офис № 2 за периода
13.10.2020 г. - 10.09.2024 г. за разликата над 9684.97 лева до пълния предявен
размер от 10 639 лв. лева, като погасен чрез прихващане със сума в размер
на 954.03 лв., представляваща съразмерна част от заплатени от ответника
ДНИ и ТБО за годините от 2021 до 2024 в общ размер 1861.78 лв. и за
заплащане на обезщетение за неоснователно ползване на собствения на ищеца
недвижим имот - офис № 3 за периода 13.10.2020 г. - 10.09.2024 г. за разликата
над 9215.25 лева до пълния предявен размер от 11 750 лв. лева, като
неоснователен за сумата над 10 123 лв. и погасен чрез прихващане със сума
в размер на 907.75 лв., представляваща съразмерна част от заплатени от
ответника ДНИ и ТБО за годините от 2021 до 2024 в общ размер 1861.78 лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд - Русе в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
13