РЕШЕНИЕ
№ 111 11.07.2016
г. гр. Несебър
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд граждански състав на четиринадесети юни през две хиляди и
шестнадесета година
в публично заседание в следния
състав:
Председател: Нина Моллова- Белчева
секретар Д.Г.
като разгледа докладваното от с.
Моллова- Белчева
гр.д.№ 954 по описа за 2016 г. и
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е
образувано по повод молбата на СД „*****************”, ЕИК ******, със
седалище и адрес на управление ***, представлявано от К.С.Х., против решение на
общото събрание на етажната собственост на сграда с идентификатор ***********,
находяща се в с. Равда, ул. „***********, проведено на 24.09.2015 г. Твърди се,
че молителят е собственик на самостоятелен обект с идентификатор:
***********.8, находящ се в жилищна сграда с идентификатор *********** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на село Равда, общ. Несебър, с
административен адрес: ул. „***********. Счита се, че общото събрание на
етажната собственост на собствениците, проведено на 24.09.2015г. от 11.00 часа,
„на беседката в двора” било с множество нарушения на разпоредбите на Закона за
управление на етажната собственост, които водели до неговата
незаконосъобразност. На първо място в поканата за свикване на общото събрание,
като място за провеждането му бил посочен бл.1, а видно от самия протокол,
същото се е състояло на „беседката в двора", като не било посочено в кой
двор и каква е връзката на „двора" с етажната собственост в сградата.
Съгласно разпоредбата на чл.16, ал.1 от ЗУЕС, общото събрание се провеждало на
подходящо място в етажната собственост, прилежащата и площ или на друго място в
близост до нея, а съгласно чл.13, ал.7, в поканата се посочват дневния ред на
общото събрание, датата, часа и мястото на провеждането му. Непосочвайки
коректно мястото на провеждане на Общото събрание или провеждайки го на друго
място, а не на посоченото в поканата, организаторите му препятствали съзнателно
от участие останалите собственици, с което на практика нарушавали правата им на
собственици и от правото им на глас при взимане на решения в Общото събрание, с
което нарушават чл.5, ал.1, т.2 от ЗУЕС. При провеждане на събранието не се
водил протокол, в който да се отразявали всички изказвания на собствениците.
Такъв най-вероятно бил изготвен в последствие, което било в нарушение на чл.
16, ал.4 от ЗУЕС. Протокола от проведеното събрание не бил оповестен по
предвидения в закона начин и в законоустановения седемдневен срок. При поискване
от страна на молителя, новоизбраният Управител на ЕС не му бил предоставил
копие от протокола така, както повелява чл.16, ал.7 от ЗУЕС, а му бил връчил
част от него, с което било нарушено правото му на защита срещу
незаконосъобразни решения, тъй като същият не можел да се запознае с всички
взети решения на проведеното Общо събрание. На следващо място в протокола не
били изписани коректно мястото на провеждането на общото събрание, явилите се
лица и идеалните части от етажната собственост, които те представлявали,
същността на изявленията, направените предложения и приетите решения, което
било нарушение на чл.16, ал.5 от ЗУЕС. В протокола не били отразени поименно
явилите се лица, на кой самостоятелен обект били собственици и идеалните части,
които те притежавали. Записани били само процентно участие при гласуването на
решенията, нямало предоставени данни кой бил присъствувал от събранието,
съответно ако е имало пълномощници, на кои правоимащи лица са били
представители те, с което също бил нарушен чл.16, ал.5 от ЗУЕС. Липсата на
коректно отбелязване на посочените по-горе данни, не давало възможност да бъде
преценено наличието на изискуемия от закона минимален кворум за провеждане на
ОС. В протокола от събранието не било отразено приемането на дневен ред, по който
то се било провело, не били отразени изявленията на собствениците или техните
представители, техните предложения и приетите решения, а най-общо се посочвали
„разисквания” и „мнения”. На следващо място незаконосъобразността произлизала и
от следното:
-
Решението по т.4, с което се „приемат правила за вътрешно разпореждане в
съответствие с образеца, предлаган от Министерството на регионалното развитие и
благоустройството”. От така направената формулировка, можело да се направи
предположение, че най-вероятно е целено да бъде приет Правилник за вътрешния
ред в етажната собственост и този правилник би следвало да се основава на
образеца, предоставен от МРРБ. От приетото решение на ОС не ставало ясно обаче,
в каква точно редакция бил този правилник, тъй като подобен правилник не бил
приложен към протокола, не било ясно и по какъв начин той ще се адаптирал към
нуждите на сградата. Доколкото текстът на правилника следвало да е ясно
определен, а не да бъде давана възможност на някой да адаптира допълнително текстове
от него, следвало да бъде обсъден от ОС с възражения спрямо конкретни текстове,
като при гласуването му следвало да бъде приет конкретен текст, а в случая
такъв правилник не бил приет, нито пък бил предложен за приемане. Образецът,
предложен от МРРБ следвало да бъде предварително преработен за нуждите на
етажната собственост, след което предложен на ОС за разглеждане, конкретните
текстове да бъдат обсъдени и след това да бъдело проведено гласуване и приемане
на правилника, което не било сторено.
-
Решенията по т.6, с които бил приет бюджет на ЕС, били в нарушение изискванията
за кворум: на чл.17, ал.2, т.5 за подточка т.6.1, създаване на фонд - ремонт и
обновяване, тъй като за такова решение било необходимо да гласуват 67 на сто
идеални части от общите части; на чл.17, ал. 2, т.3 за подточка 6.2, тъй като
създаването на фонд „непредвидени разходи”, който да се ползвал за текущ ремонт
на сградата, би следвало са се счете за „полезен разход" по смисъла на
този законов текст; на чл.17, ал. 2, т.3 за подточка 6.3, тъй като създаването
на резервен фонд за защита от дефицит в бюджета също би следвало са се счете за
„полезен разход" по смисъла на този законов текст; на чл.17, ал. 2, т.3 за
подточка 6.8, тъй като допълнително осигуряване на противопожарна безопасност
бил „полезен разход” при положение, че сградата е въведена в експлоатация,
същата отговаряла на техническите изисквания за безопасност и нищо не налагало
закупуването допълнително на пожарогасители; на чл.17, ал. 2, т.3 за подточка
6.9, тъй като в сградата нямало зелени площи, нито имало определена прилежаща
площ. В тази подточка се говорело за комплекс, а Общото събрание не било
оправомощено да взема решения единствено и само за сградата, в която членовете
му имат собственост, от където можело да се направи извода, че разходите за
озеленяване и поддръжката на зелените площи били „полезен разход" по
смисъла на този законов текст; на чл.17, ал. 2, т.3 за подточка 6.10, тъй като
разходът за охрана на сградата бил също „полезен разход”; на чл.17, ал. 2, т.3
за под точка 6.11, тъй като разходите за застраховка на общите части също били
„полезен разход”; на чл.17, ал. 2, т.3 за подточка 6.13, да бъде сключен
договор за „административно - юридическо обслужване на ЕС с „Руски
информационен център” ЕООД, без да бъдела представена каквато и да било оферта
или информация за тази фирма и да бъдело установено дали тя има съответната
правоспособност и капацитет, да извършва тези услуги, без да били определени
конкретните параметри на договора, като срок, права и задължения на страните, а
само възнаграждение, което било определено на по 12 лева на месец от
апартамент, този разход би следвало да се определял като „полезен” и за
неговото приемане било налице изискването на закона за кворум от 75% от общите
части; на чл.17, ал. 2, т.3 за под точка 6.14, тъй като този разход би следвало
да се считал за „полезен разход" по смисъла на този законов текст, предвид
обстоятелството, че не бил наложителен; на чл.17, ал. 2, т.3 за под точка 6.15,
тъй като не било определено ясно и точно какво се има в предвид под
„консумативи”, би следвало са се счете за „полезен разход" по смисъла на
този законов текст, понеже няма обосновка като наложителен; на чл.17, ал. 2,
т.3 за под точка 6.16, за обслужване на сметка, също бил полезен разход, тъй
като размера му бил явно необоснован, предвид факта, че банковите такси за
обслужване на разплащателни сметки били в диапазона от 6 до 20 лева на месец в
различните банки; на чл.17, ал. 2, т.3 за под точка 6.17, тъй като предвиденият
разход за пощенски услуги би следвало са се счете за „полезен разход" по
смисъла на този законов текст. В обобщение приетото решение по т.6, с което
била приета разходната част на бюджета на Общото събрание бил в множество
противоречия със законовите разпоредби и по-конкретно с изискванията за
квалифицирано мнозинство за приемането на тези разходи, което влечало като цяло
незаконосъобразност на решението в тази му част.
От
друга страна, приемайки разходи за поддръжка и управление по останалите точки в
разходната част, събирайки ги чисто аритметически с останалите разходи и
разпределяйки ги като приход пропорционално на квадратен метър площ, решението
по т.6 било в противоречие с разпоредбата на чл.51, ал.1 и следващите от ЗУЕС,
която определяла реда за разпределяне на тези разходи, а именно: „по равно,
според броя на собствениците, ползвателите и обитателите”. В тази връзка се
счита, че и двете части на бюджета били приети в противоречие с разпоредбите на
ЗУЕС и решението по т.6, с което бил приет следва да бъде отменено.
-
Решението по т.7 било в противоречие с решението по предходната т.6, в която
било прието „общият размер на доходите в бюджета на ЕС да бъдат формирани от
годишна такса в размер на 7.5 евро на квадратен метър жилищна площ” било в явно
противоречие с чл.13, ал.1 от ЗУЕС, съответно т.5 за разпределението на фонд
„Ремонт и обновяване”, съответно т.3 за фондовете „Непредвидени разходи” и
„Резервен фонд” и в противоречие с чл.51, ал.1 и следващите от ЗУЕС по
отношение разпределението на „режийни, управленски и други разходи”. В закона
нямало предвидено разпределение на принципа „по равно между всички
самостоятелни обекти”.
- По т.8 било записано „Определяне реда за компенсация на
разходите на собствениците във връзка с подготовката и провеждането на Общото
събрание:", след което бил описан вота от гласуването по точката, със
съответните проценти. След това било записано решение, което няма никаква
връзка с дадения вот.
С оглед на така изложеното се моли да бъде постановено
решение, с което да се отменят като незаконосъобразни всички решения, взети на
посоченото общо събрание.
В срокът по чл.131
от ГПК етажната собственост, посредством упълномощен от нейния управител процесуален
представител, депозира писмен отговор, с заявява, че молбата е недопустима.
Това било така тъй като не бил спазен изискуемия от закона едномесечен срок.
Протоколът от събранието бил изготвен и оповестен на 24.10.2015 г. в 22,05 ч.,
за което бил съставен протокол. На следващо място молителят не бил доказал по
безспорен начин, че има качеството собственик на обект от етажната собственост.
Независимо от това се твърди, че събранието било проведено по всички правила,
уредени в закона. Счита се, че всички възражения относно съдържанието на
протокола били преклудирани тъй като не били предявени по реда на чл.17, ал.8
от ЗУЕС. В съдебно заседание от страна на управителя на етажната собственост бе
изразено становище, че приемат, че молбата е подадена в законоустановения срок.
Съдът, като взе предвид
становищата на страните, приложения по делото доказателствен материал и
съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Производството е с правно
основание чл. 40, ал.1 от ЗУЕС.
Не се спори по делото, а това
се установява и от приложения нотариален акт, че ищцовото дружество притежава
собственост в процесната сграда. В този смисъл същото има качеството етажен
собственик с право да обжалва взетите решения.
С оглед характера на
производството съдът дължи произнасяне по законосъобразността на взетите
решения само на наведените основания. В този смисъл не следва да се разглежда
изложеното едва с писмената защита на ищеца, че към протокола от проведеното
събрание не били приложени пълномощните на упълномощените лица, участвали в
събранието относно представителството по пълномощие.
По възражението, че в поканата
за провеждане на събранието не било посочено коректно мястото, на което щяло да
се проведе събранието, съдът намира същото за неоснователно. Видно от
представената от ответника покана, неоспорена от страна на ищеца, в същата е
отразено, че събранието ще се проведе на 24.09.2015 г. /четвъртък/ от 10,00 ч.
в с. Равда, ул. „***********, на
беседката в двора на комплекс „***********”. Като място на провеждане
на събранието в съставения протокол е отразено същото. В този смисъл съдът
намира, че в достатъчна степен е било конкретизирано мястото на провеждане на
събранието. Така изписано налага извода, че на место съществува един двор и
една беседка, поради което объркване не би следвало да настъпи.
Обстоятелството, че според ищецът двора няма връзка с етажната собственост е
ирелевантно. Съгласно нормата на чл. 16, ал.1 от ЗУЕС общото събрание се
провежда на подходящо място в етажната собственост, но законът е дал възможност
да се проведе и в прилежащата й площ или на друго място в близост до нея.
Не се споделя и твърдението, че
при провеждането на събранието не е бил воден протокол. Това се опровергава от
представеният в тази връзка писмен протокол, който също не бе оспорен от страна
на ищецът. В закона няма залегнало правило протоколът да се води по определен
начин- да се изписва ръкописно или посредством съответна техника. Нещо повече
нормата на чл.16, ал.6 от ЗУЕС дава 7- дневен срок от провеждането на
събранието за изготвянето на протокола, което навежда на извода, че на место е
възможно и да не се съставя протокол, а същият да бъде изготвен впоследствие.
На следващо място се твърди, че
протоколът не бил оповестен по предвидения в закона начин и в законоустановения
седемдневен срок. Тези твърдения, дори и да се приеме, че са верни и доказани,
то същите не влияят на законосъобразността на взетите решения. Това има
отношение към възможността да се обжалват взетите решения или да се оспори
неговото съдържание, с оглед предвидените срокове, но не влияе на взетите на
събранието решения.
На следващо място се навеждат
твърдения за това, че в протокола не били отразени поименно явилите се лица, на
кой самостоятелен обект са собственици и идеалните части, които те притежавали.
Действително това не е сторено в цялост в самия протокол. По делото обаче са
представени списъци за регистрация на участниците в проведеното събрание, в
който е отразено, че касае конкретното събрание, посочени са имената на всички
етажни собственици по обекти, отразено е кой се явява- собственика или негов
пълномощник, както и идеалните части, които се припадат към обекта. По този
начин е било преодоляно изискването на закона това да бъда пресъздадено в самия
протокол.
На следващо място се твърди, че
в протокола не било отразено приемането на дневен ред, по който то се е
провело. Действително изрично такова решение не е било взето. Видно обаче от
посоченият в поканата за свикване на събранието дневен ред и този, обективиран
в самия протокол, няма разлика, поради което общото събрание не е взело решение
извън предварително обявения дневен род. По този начин не е било взето решение,
за което неприсъстващите да не са били уведомени.
На следващо място се твърди, че
в протоколът не са били отразени изявленията на собствениците или техните
представители, техните предложения и приетите решения, което не се споделя от
съда. Видно от самият протокол, в същият, към всяка точка е посочено кой какво
предлага, както и с какво мнозинство е взето решението, което в повечето случай
е 100 %. Действително в по- голямата си степен предложенията са били правени от
избрания управител на етажната собственост, но това е било резонно предвид на
това, че видно от поканата за свикване, Е.К. е била инициатор на събранието.
По отношение на твърденията за
решението по т.4 досежно приетия правилник за вътрешно разпореждане, очевидно
се касае за правилник за вътрешния ред, както го е възприел и самия ищец.
Образец на правилникът е публикуван в сайта на МРРБ, поради което следва да се
приеме, че е приета тази редакция, която е била валидна към датата на
свикването и провеждането на общото събрание. Дали същият е пригоден към
процесната етажна собственост или не, е въпрос, който стои извън обхвата на съдебния
контрол по реда на чл.40 от ЗУЕС.
По отношение на твърдението, че
решенията по т.6 касаят полезни разходи и същите е следвало да се приемат с
квалифицирано мнозинство от 67 % ид.ч. от общите части, съдът не го споделя.
Видно от посочените в молбата подточки на т.6, същите касаят разходи по
управление и поддръжка на общите части, а не полезни разходи както счита ищеца.
Съгласно §1,т.11 от ДР на ЗУЕС полезни разходи са тези, с които се увеличава
стойността на сградата при преустройства и ремонт на общите части, не са
нормативно предвидени и са извън разходите за необходим и неотложен ремонт и за
основно обновяване. Взетите решения по визираните в молбата подточки на т.6
касаят: създаване на фонд „Ремонт и обновяване” /създаването на този фонд е
задължение на общото събрание по силата на чл. 50, ал.1 от ЗУЕС/; фонд
непредвидени разходи, ползващ се за текущ ремонт; резервен фонд за защита от
дефицит на бюджета; осигуряване на разходи за противопожарна безопасност,
охрана на сградата, застраховка; консумативни разходи и други. Всички те не
попадат под хипотезата на полезни разходи, тъй като по никакъв начин няма да
доведат до увеличаване стойността на сградата при преустройства и ремонт на
общите части, както изисква закона. В този смисъл в ЗУЕС не е предвидено
соченото от ищеца мнозинство за вземането на тези решения. Налице е обаче
твърдяното от ищеца противоречие между начинът на формиране на приходите на
бюджета съгласно решението по т.6 и начина на разпределение на разходите за
общите части, визиран в т.7 от протокола. Както бе отразено по- горе решенията,
взети по т.6 от протокола, касаят формиране на бюджет, необходим за покриване
на разходи за управление и поддържане на общите части. В този смисъл не става
ясно от взетите решения по какъв начин ще се разпределя тежестта му за всеки
собственик- съобразно кв.м. жилищна площ по т.6, съобразно притежаваните общи
части или поравно съгласно решенията по т.7. Единственият законосъобразен начин
за разпределение на тези разходи съобразно нормата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС е
поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на
техните домакинства, независимо от етажа, на който живеят. В случая решенията
по т.6 и по т.7 освен, че са взаимно изключващи се и противоречиви, не почиват
на сочената по- горе норма, поради което следва да бъдат отменени в тази им
част. В останалата й част обаче молбата за отмяна на решенията на общото
събрание следва да бъде отхвърлена.
На основание чл. 78, ал.1 от ГПК следва да бъде уважено искането на ищеца за присъждане на сторените
съдебно- деловодни разноски, които съобразно уважената част и представените в
тази връзка доказателства, възлиза на сумата от 80 лв. Доказателства за
направени реални разходи от страна на етажната собственост не са представени.
Мотивиран от
горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение на
общото събрание на етажната собственост на сграда с идентификатор ***********,
находяща се в с. Равда, ул. „***********, проведено на 24.09.2015 г.,
обективирано в т.6 от протокола, в частта, с която е прието, че общият размер
на доходите в бюджета на етажната собственост ще бъде формиран от годишна такса
в размер на 7,5 евро на кв.м. жилищна площ.
ОТМЕНЯ решение на
общото събрание на етажната собственост на сграда с идентификатор ***********,
находяща се в с. Равда, ул. „***********, проведено на 24.09.2015 г.,
обективирано в т.7 от протокола, касаещо определяне реда за разпределение за
разходите за общите части.
ОТХВЪРЛЯ молбата на СД „*****************”,
ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от К.С.Х., в
останалата й част за отмяна на всички останали решения, взети на проведеното
събрание.
ОСЪЖДА етажната собственост на сграда с идентификатор ***********,
находяща се в с. Равда, ул. „***********, представлявана от Е.К.,
да заплати на СД „*****************”, ЕИК ******, със седалище и
адрес на управление ***, представлявано от К.С.Х., сумата от 80 лв. /осемдесет
лева/, представляващи съдебно- деловодни разноски съобразно уважената част.
Решението подлежи
на обжалване пред Окръжен съд- гр. Бургас в двуседмичен срок от уведомяването
на страните за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: