Р Е Ш
Е Н И Е
гр.
София, 26.06.2019 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VІ-3 състав, в публичното съдебно заседание на десети юни
две хиляди и деветнадесета година в следния състав:
СЪДИЯ: ВЕНЕТА
ЦВЕТКОВА
при
секретаря Румяна Аврамова, като разгледа т. д. № 283 по описа за 2019 г., за да
се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск по чл. 179, ал. 1
ЗЗД, вр.
чл. 124, ал. 1 ГПК, като ищецът претендира и законната последица от признаване
несъществуването на ипотечното право – заличаване на ипотеката досежно
процесните обекти.
Ищецът А.
ООД, ЕИК: *******твърди, че е учредил договорна ипотека, обективирана в
нотариален акт от 27.12.2007 година № 114, том XIV, рег. №
16361, дело № 2520/2007 година на нотариус
И.Н.с рег. № 40 в НК върху право на строеж върху 138 недвижими имота за
обезпечаване на поето задължение за сумата от 1 100 000 евро в случай на
неизпълнение на задълженията си за цялостно изграждане на офис сграда и обекти
в нея по сделка, обективирана в нотариален акт № 113 от 29.11.2017 година,
която ипотека е подновена през 2017 година по молба на приемателя – ответник и
към датата на предявяване на иска не е заличена. Твърди, че е уговорено
поетапно заличаване на ипотеката при реализиране на различни предпоставки за
това, като това е осъществено по отношение на обектите в блок Б и В. Твърди, че
са осъществени и всички условия за частично заличаване на ипотеката върху
ипотекираните имоти в блок Г, но ответникът въпреки наличието на издаден Акт образец
15 и понастоящем неправомерно отказва да даде съгласие за заличаване на
ипотеката, което обуславя правен интерес от предявяване на иска. Твърди и Акт
15 да е издаден в процедура по чл. 170, ал. 2 ЗУТ. Иска и постановяване
частично заличаване на ипотеката. Претендира разноски.
Ответникът
не подава в срока по чл. 367 ГПК отговор на исковата молба. Изразява становище
за неоснователност на иска в писмена молба и в о.с.з.
Ищецът носи
тежест да докаже наличието на сключен договор за ипотека със съдържанието по
представения с исковата молба с ответника; изпълнение на задълженията, за
обезпечаване на които е учредена ипотеката или погасяване на ипотечното право,
поради настъпване на уговорено прекратително условие към датата на даване ход
на устните състезания.
Съдът, като
прецени събраните по делото доказателства, направи следните фактически и правни
изводи:
На първо
място, съдът намира искът за допустим с оглед обоснования от ищеца правен
интерес за частично заличаване на ипотеката, поради несъществуване на
ипотечното право по отношение на процесните недвижими имоти и липсата на воля
на кредитора да стори това по реда на чл. 179, ал. 1 ЗЗД. Вписана ипотека може да
бъде заличена в три хипотези: по съгласие на кредитора, което трябва да бъде
дадено в нотариално заверена форма или въз основа на влязло в законна сила
съдебно решение - арг. чл. 179, ал. 1 ЗЗД; по искане на купувач на ипотекирания
имот, който е придобил същия въз основа на публична продан - арг. чл. 175, ал.
1 ЗЗД или по искане на всяко заинтересовано лице, когато са изтекли десет
години от датата на вписването на ипотеката, без последното да е било подновено
- арг. чл. 172, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 22 от Правилника за вписванията. В случая, е
възможно заличаване единствено в първата хипотеза и при бездействие на
кредитора, единственият път за защита на ипотекарния длъжник е именно по реда
на отрицателния установителен иск и законните последици в случай на уважаването
му – заличаване на вписването по силата на влязлото в сила съдебно решение /в
този смисъл е и Определение № 110 от 09.02.2018 година по т.д. № 3121/2017
година на ВКС, ТК, 2 ТО; Определение № 76 от 07.02.2017 година по ч.т.д. №
1999/2016 година на ВКС, ТК, 1-во отделение/. Или, щом кредиторът отказва да
даде съгласие за заличаване на ипотеката /което е видно и от доказателствата по
делото и от процесуалното му поведение/, а ищецът твърди, че ипотечното право е
погасено, е налице правен интерес от предявения иск.
С
нотариален акт от 27.12.2007 година № 114, том XIV, рег. №
16361, дело № 2520/2007 година на нотариус И.Н.с рег. № 40 в НК ищецът е
учредил договорна ипотека в полза на ответника върху описаните в акта недвижими
имоти, като сумата, за която е учредена ипотеката е в размер на
1 100 000 евро. От представения нотариален акт е видно, че ипотеката
се учредява за обезпечение изпълнението на договорни задължения на ищеца по
предварителен договор от 17.11.2005 година за преустрояване и цялостно завършване
на административна сграда срещу задължение за прехвърляне на собственост върху
недвижим имот и анекси към него, както и задължения по договор за продажба на
идеални части, взаимно учредяване право на строеж, обективиран в нотариален акт
№ 113 от 29.12.2017 година. В пункт III от нотариалния акт е
посочено, че задълженията, за чието изпълнение се учредява ипотека следва да
бъдат изпълнени в срок от 30 месеца от подписване на нотариален акт № 113 - 29.12.2007
година /продължен с 10 месеца по Споразумение от 21.12.2009 година на л. 117 и
сл. от делото/. Задълженията не са конкретизирани в ипотечния договор, а е
налице препращане към други договори, обвързващи страните.
В пункт IV, ал. 2 от нотариалния акт страните са изразили съгласие за условията за
частичното заличаване на ипотеката, вкл. по отношение на ипотекираните и
процесни имоти в блок „Г“, като са се съгласили, че частично заличаване по
отношение на тези недвижими имоти следва да се извърши при подписване на Акт образец
15, като са уточнили, че по отношение на тази част от имотите сумата, за която
е учредена ипотеката е 440 000 евро.
С
нотариален акт № 113, том 14, рег. № 16360, нот.дело № 2519/2007 година на
нотариус И.Н.с рег. № 040 в НК, ответникът е учредил право на строеж върху
описаните в пункт 1 обекти от нотариалния акт, като ищецът е поел задължението
за изграждането им, а по пункт 3 - страните са си учредили взаимно право на
строеж за посочените обекти. По силата на уговореното в пункт 2 от цитирания
нотариален акт ищецът е закупил идеални части от УПИ, по отношение на което е
учредено правото на строеж. В пункт 4 от нотариалния акт е обективирано поето
задължение от ищеца за изграждане на цитираните обекти в офис – комплекса срещу
възнаграждение от 2 160 000 лева и при условията на предварителен договор от
17.11.2005 година. Задълженията на ищеца във връзка с изграждането на офис
сградата са конкретизирани в пункт 5 – 12.
По делото
са представени доказателства /нотариални покани на л. 22 и следващи/ от които е
видно, че ответникът е поканен да подпише Акт образец 15 на 27.05.2015 година и
на 18.04.2016 година. На отразена в Констативен протокол на л. 25 от делото
среща между законните представители на дружествата са представени документи за
подпис в тази връзка. На датата 16.05.2016 година в кантората на нотариус
Тютюнджиев и във връзка с връчена на ответника нотариална покана на л. 31 от
делото, ищецът се е явил и заявил готовност да представи за подпис Констативен
акт образец 15, касаещ процесната сграда.
С връчена
на 22.12.2016 година нотариална покана ответникът е поканен от ищеца да изпълни
уговореното в пункт IV
от представения с исковата молба нотариален акт и
даде съгласие за заличаване на ипотеката в посочената част.
Няма спор и
относно това, че поради отказ/неявяване от страна на ответника да се състави
съвместен акт /в случая - Констативен акт образец 15/, ищецът като
заинтересувана страна по смисъла на ЗУТ е отправил писмена покана до другите
страни за съставяне на акт образец 15. Според чл. 170, ал. 2 ЗУТ, ако
представител на поканената страна не се яви до 24 часа след определения в
поканата срок, страната се замества от органа, издал разрешението за строеж,
или от упълномощено от него длъжностно лице. Посочените факти се установиха от
обсъдените по – горе писмени доказателства и като краен резултат и по реда на
чл. 170 ЗУТ /във връзка с искане на л. 36/ е издаден Констативен акт за
установяване годността за приемане на строежа по реда на чл. 170, ал. 2 ЗУТ на 01.12.2016
година, съгласно който е прието, че строежът и пристройката са изпълнени
съгласно одобрения проект, не са констатирани недостатъци, подлежащи на
отстраняване. Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа
образец 15 е издаден на 04.07.2017 година и по отношение на Външното
топлозахранване и 2 броя абонатни станции за офис – комплекс Стела парк –
блокове А, Б, В, Г и ресторант.
Няма спор и
че по молба на л. 51 и сл. на кредитора е вписано частично заличаване на
вписаната ипотека – по отношение на имотите от блок Б и блок В /пункт II от процесния нотариален акт/ - на 17.12.2010 година. По отношение на
останалите недвижими имоти ипотеката е подновена по молба на кредитора, за което
е извършено вписване на 07.12.2017 година и ипотеката е подновена за сума от
770 000 евро /предвид частичното заличаване/.
При така
установената фактическа обстановка съдът направи следните правни изводи:
Съгласно
чл. 167 ЗЗД, договорът за ипотека се сключва с нотариален акт. В него се
посочват: трите имена, местожителството и занятието на кредитора и на длъжника,
а така също и на собственика на имота, ако ипотеката се учредява за чуждо
задължение, а ако някое от тия лица е юридическо лице - точното му наименование;
имотът, върху който се учредява ипотеката; обезпеченото вземане, падежът му и
размерът на лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се
учредява ипотеката, ако вземането не е парично. Съгласно чл. 170 ЗЗД, учредяването
на ипотека е недействително, ако било в ипотечния договор, било в молбата за
учредяване на законна ипотека или в акта, въз основа на който се подава тя,
съществува неизвестност за личността на кредитора, на собственика или на
длъжника, за тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или за размера на
сумата, за която се учредява ипотеката.
На първо
място искът е основателен, тъй като съдът намира, че учредяването на ипотека е
недействително поради съществуваща неяснота относно обезпеченото вземане /чл.
170 ЗЗД/. Видно от нотариален акт № 114, същото е описано общо, чрез препращане
към други документи, установяващи отношения между страните. Препращането е
включително към анекси и приложения към предварителен договор, като не се
установява въобще да съществуват задължения във връзка с такива. Не е
конкретизирано кои задължения обезпечава ипотеката – главните и кои от тях,
дали и акцесорните – за неустойки и кои от тях, парични или непарични и т.н. Недостатъчната
конкретизация в случая може да се приравни с пълна липса на известност относно
обезпеченото вземане.
В случай,
че се приеме, че в случая съдът не може служебно да се произнесе по нищожността
на учредената ипотека и в този смисъл да уважи предявения иск за признаване
несъществуване на ипотечното право и заличаване на вписаната ипотека, то следва
да се посочи и следното.
Ищецът
твърди, че ипотечното право не съществува, тъй като е акцесорно и поради
погасяване на вземането на ответника /което твърди да е непарично такова/ чрез
изпълнение на предвиденото в договора задължение на ищеца, както и твърди
несъществуване на ипотечното право, поради настъпване на прекратително условие.
Видно от
представените по делото писмени доказателства и както вече беше отбелязано
по-горе, обезпеченото вземане е за изпълнение на задължения на ищеца по
предварителен договор за построяване и доизграждане/надстрояване на описаната в
нотариалния акт сграда и обекти в нея и договор за покупко – продажба и взаимно
учредяване право на строеж и задължение за извършване на надстрояване/строеж,
което е отразено в пункт 2 и пункт 3 от нотариалния акт. От договора за
учредяване на ипотека не може да се направи извод за това същата да е учредена
и за обезпечение на бъдещите задължения на ищеца за заплащане на неустойки по
договора от 17.11.2005 година или този, обективиран в нотариален акт № 113. Че
ипотеката служи за обезпечение и по отношение на акцесорни вземания за
неустойки не е посочено изрично и в самия договор от 27.12.2007 година.
Напротив, при тълкуване волята на страните по реда на чл. 20 ЗЗД и при анализ
на договора за ипотека в цялост и отделните му клаузи, следва извод за това, че
ипотеката обезпечава главните вземания на ищеца като изпълнител /строител/. В
т. III се сочат задълженията, за неизпълнение на които отговаря ищецът, а те
са за построяване на описаните в пункт II в
нотариален акт № 113 обекти, завършване на обекти в сградата и цялостно
завършване на последната в указания срок. По делото не е спорно, че ищецът е
изпълнил задълженията си като строител – изпълнител по договора за учредяване
право на строеж и СМР. Следва изрично да се посочи, че възражения в тази връзка
от ответника няма. А отделно и ответникът не е подал в срок отговор на исковата
молба и възраженията му по иска за несъществуване на ипотечното право са
преклудирани, включително и това за наличието на вземания за неустойки за
забавено изпълнение /поради което и съдът е преценил, че не са налице основания
по чл. 229, ал. 1, т. 4 ГПК за спиране на делото/.
Съгласно
чл. 150, ал. 1 ЗЗД, залогът и ипотеката следват обезпеченото вземане при
прехвърлянето му и се погасяват, ако то се погаси. Следователно, с погасяване
задължението на ищеца, се погасява по право и на основанието, предвидено в
закона и акцесорното ипотечно право. Искът е основателен.
На следващо
място, следва да се отбележи, че в пункт IV от
нотариалния акт № 114 от 27.12.2007 година, страните са предвидили и
прекратително условие, на което е подчинено действието на ипотечния договор. А
именно – при подписване на Акт образец 15, ипотеката по отношение на имотите от
блок Г на процесната сграда следва да бъде заличена. При тълкуване волята на
страните по реда на чл. 20 ЗЗД, с оглед останалите уговорки по пункт IV и цялостния договор, следва извод, че действителната воля на страните,
макар и неясно изразена е за това да предвидят прекратително условие, с
настъпване на което да се счита, че ипотечното право върху част от
ипотекираните имоти е погасено по право /автоматично/. Предвид установената
договорна свобода по чл. 9 от ЗЗД и като не се констатира противоречие с
повелителна норма на закона, съдът намира, че не е налице пречка отнапред да
бъде установено такова прекратително условия /в този смисъл ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 74 ОТ
04.02.2014 Г. ПО Т. Д. № 1791/2013 Г., Т. К., І Т. О. НА ВКС/. Няма спор и от
доказателствата по делото се установява, че условието се е сбъднало, поради
което и на това основание искът се явява доказан.
Щом
установителният иск за несъществуване на ипотечното право към момента на даване
ход на устните състезания по делото е основателен, следва да се постанови като
законна последица от уважаването му частично заличаване на ипотеката /предвид
диспозитивното нчало в процеса и в рамките на отправеното от ищеца искане/.
По разноските.
Предвид изхода от спора, право на
разноски има ищецът и такива му се следват в размер на 53 163,91 лева – за
държавна такса и адвокат. Възражението за прекомерност на адвокатското
възнаграждение съдът намира за основателно, предвид правната и фактическа
сложност на делото и извършените процесуални действия, поради което адв.
възнаграждение на процесуалния представител на ищеца следва да бъде определено
в размер на минимума, установен в чл. 7, ал. ,т. 5 НМРАВ от 18 741.30 лева.
Така мотивиран, СЪДЪТ
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА
УСТАНОВЕНО по предявения от А. ООД,
ЕИК: *******срещу Р. ООД, ЕИК: ********* иск по чл. 179, ал. 1 ЗЗД, вр. чл.
124, ал. 1 ГПК, че договорна ипотека, обективирана в нотариален акт от
27.12.2007 година № 114, том XIV, рег. № 16361, дело № 2520/2007 година на нотариус И.Н.с рег. № 40 в НК върху имотите,
описани в пункт II
под № 53 до № 58, вкл. и от № 60 до № 88 е погасена.
ЗАЛИЧАВА частично
ипотека по нотариален акт от 27.12.2007 година № 114, том XIV, рег. № 16361, дело № 2520/2007 година на нотариус И.Н.с рег. № 40 в НК в частта по
отношение на имотите, описани в пункт II под № 53 до № 58, вкл. и от № 60 до № 88,
включително, която ипотека е вписана в Служба по вписванията – София, вх. №
105969 от 27.12.2007 година, акт № 122, том XCIV, дело № 73330/07 г.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, Р. ООД, ЕИК: ********* да заплати на А. ООД, ЕИК: *******сумата
от 53 163,91 лева – съдебни разноски в производството.
Решението подлежи на обжалване пред
Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: