№ 12623
гр. София, 27.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесет и първи март през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ИВЕТА В. И.А
при участието на секретаря ДИАНА АЛ. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от ИВЕТА В. И.А Гражданско дело №
20241110146993 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е от И. Ц. И. срещу останалите етажни собственици от сграда в режим на
Етажната собственост с административен адрес: /адрес/, представлявани от „Правим го“
ЕООД, с ЕИК: ********* – като професионален домоуправител, представлявано от
управителя си Цветан Димитров, конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС с
искане за отмяна като незаконосъобразни на приетите две решения по т. 2 от протокол на
Общото събрание на ЕС от 09.07.2024 г.
В исковата молба ищецът И. Ц. И. излага твърдения, че е собственик на
самостоятелни обекти – гаражи № 12 и № 13 в сграда в режим на етажна собственост,
находяща се на адрес: /адрес/, представлявани от „Правим го“ ЕООД, като професионален
домоуправител, а ответната страна по делото са останалите собственици на самостоятелни
обекти. Посочва, че на 09.07.2024 г. било проведено Общо събрание на етажните
собственици, на което били приети и следните две решения по т. 2 от дневния ред: 1).
общите части в двора да се използват само за преминаване на автомобили. Забраняват се –
ремонтни работи, измИ.ето на автомобили, паркиране извън паркоместата и други дейности,
водещи до вдигане на шум и неудобства за собствениците и живущите в сградата“ и 2).
нарушителите на приетото правило по т. 2, решение 1, да се глобяват за първо нарушение
със 150 лева, за второ с 300 лева, които да се начисляват от домоуправителя към месечната
такса. Ищецът оспорва като незаконосъобразни тези две решения по т. 2 с искане за
отмяната им, изтъквайки наличието на конкретно допуснати нарушения, касаещи
свикването и провеждането на общото събрание, приемането на решенията, както и поради
материалната им незаконосъобразност. Посочва, че поканата за свикване на ОС не е
надлежно изпратена на ищеца, не е била поставена на видно и общо достъпно място на
входа на жилищната сграда. В последната не е посочено по чия инициатива се свиква общо
събрание и не е подписана от лицата, които го свикват. Поддържа се, че липсва и протокол
относно датата и часа на поставяне на поканата, който да е подписан от надлежни лица.
1
Намира като съществен порок на процедурата по провеждане на процесното Общо събрание
липсата на присъствен лист, от който да е видно кои са присъствалите собственици – лично
или чрез представител, не са приложени и пълномощни. Излагат се твърдения, че на ОС не
са присъствали отразените като такива собственици на обекти, притежаващи общо 44,24 %
ид. части от общите части на сградата. Изтъква се, че липсва пълно изписване на имената на
избрания председател на събранието, който едновременно с това е и протоколчик, при
липсата на яснота дали това лице е председател или друг член на УС на ЕС. Ищецът И.
счита, че решенията по т. 2 са взети без необходимото по закон мнозинство от 50 %. Оспорва
процесните решения по т. 2 и като взети в нарушение на материалния закон. Конкретно
посочва, че решението, с което е прието общите части в двора да се използват само за
преминаване на автомобили, като се забраняват ремонтни работи, измИ.ето на автомобили,
паркиране извън паркоместата и други дейности, водещи до вдигане на шум и неудобства за
собствениците и живущите в сградата, е широко формулирано, като с въведените забрани
недопустимо се ограничава правото на собственост на ищеца. Оспорва в притежаваните от
него гаражи да се извършва сервизна или търговска дейност, в т.ч. чрез автомивка или
автосервиз, както и тези обекти да се отдават под наем на трети лица. Твърди се, че именно
ищецът и членовете на семейството му използват гаражите за паркиране на личните си
автомобили. Поддържа, че с поведението си по ползване на обектите същите не създават
неудобства на другите собственици на гаражи, нито на живущите в сградата. Посочва, че
измИ.ето на автомобилите се извършва пред гаражите, което се практикува и от други
собственици на такива обекти. Ищецът И. намира, че предвидените за налагане глоби с
второто прието решение по т. 2 при допуснато нарушение по т. 1 са незаконосъобразни и
произволни, при липсата на процедура по тяхното налагане и предоставяне на неограничени
права на домоуправителя да санкционира собственици за неизвършени нарушения. С тези
съображения ищецът отправя искане за уважаване на исковата претенция чрез отмяна на
оспорените две решения по т. 2, приети от ОС на ЕС на 09.07.2024 г.
В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответната страна –
останалите етажни собственици от сграда в режим на ЕС с административен адрес: /адрес/,
представлявани от проф. домоуправител „Правим го“ ЕООД, чрез законния си представител
– управител на дружеството, намира за неточно предявена претенцията срещу етажната
собственост, доколкото последната не е юридическо лице. Счита, че разглеждането й е
допустимо, тъй като е депозирана в срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС и от собственик на обекти в
ЕС. По същество намира същата за неоснователна. Възразява се срещу изложените от ищеца
твърдения с довод, че до същия е изпратена покана за свикване на ОС по електронен път,
покана е поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата и в срока по чл. 13,
ал. 1 ЗЕУС, като последната съдържа всички изискуеми реквизити. Изтъква се, че няма
изисквания за посочване на лицето, свикващо ОС, както и, че в случая е съставен протокол
за датата и часа на поставяне на поканата. Поддържа се, че няма законово изискване при
провеждане на ОС при спадащ кворум в протокола да се отразява кои собственици са се
явили в първоначалния час на свикването му. Поддържа се, че протоколът е останал
неоспорен от ищеца по реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС поради което има обвързваща
доказателствена сила спрямо всички собственици на обекти в ЕС, спрямо трети лица и съда
в производство по чл. 40 ЗУЕС. Ответниците посочват, че списъкът с имената на
присъстващите е отразен в самия протокол, отразени са представените идеални части и
представителството по пълномощие. Поддържа се, че дори да не се вземат предвид етажните
собственици, за които не е приложено пълномощно, то това не би се отразило върху
валидността на взетите решения. С отговора на исковата молба се поддържа, че избраният
председател на процесното ОС е в трудово правоотношение с дружеството „Правим го“,
последното професионален домоуправител на процесната ЕС, надлежно упълномощено от
2
законния представител на последното да го представлява при упражняване на правомощията
му в ЕС. Намира, че въпросите, за които са приети решенията по т. 2 от дневния ред на ОС,
не попадат в приложеното поле на чл. 17, ал. 2 ЗУЕС, а на ал. 3, поради което те се приемат с
мнозинство повече от 50 %, но от представените идеални части. Оспорва се приетото първо
решение по т. 2 да нарушава правата на собствениците на обекти ЕС, тъй като касае
ползването на общите части в двора, което е в правомощие на Общото събрание съгласно
чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „и“ ЗУЕС. Ответната страна счита за необосновано с конкретни правни
доводи оспорването на ищеца по отношение на второто решение по т. 2. Изтъква се, че това
решение касае всички собственици, а не конкретно ищеца. С тези доводи се отправя искане
за отхвърляне на предения иск и за присъждане на сторените по делото разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на Общото събрание на ЕС, а съгласно ал. 2 от същата
разпоредба, молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната
собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.
По своята правна същност исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са конститутивни и имат за
свой предмет упражняване на потестативното материално право на собственик на
самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС за отмяна на незаконосъобразно решение на
общо събрание на етажни собственици.
Съгласно разпоредбата на чл. 9 ЗУЕС една от формите на управление на етажната
собственост е общото събрание, при която органи на управление са Общото събрание и
управителния съвет (управител), а съгласно чл. 11 и чл. 17, ал. 2 ЗУЕС, при упражняване на
законовите си правомощия Общото събрание, в която участват собствениците/ползватели на
самостоятелни обекти, приема решения.
Решенията на Общото събрание на сграда в режим на етажна са особен вид
многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на
една обща цел. Последните се вземат по специално законовоустановена процедура,
регламентираща начина на свикване на ОС, състав, представителна власт, гласуване,
предметна компетентност, като спазването на тези правила е основание за действителността
на решението – в т. см. Решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр. дело № 657/2012 г., I г. о., ГК на
ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК.
Характера на решенията на етажната собственост обуславя и особения ред за
проверка на законосъобразността им, определен от правилата в ЗС и ЗУЕС, като контролът
за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен. Последният се
инициира от ограничен кръг активно процесуално легитимирани лица - собствениците на
обекти от етажната собственост – арг. чл. 40, ал. 1 ЗУЕС и в рамките на преклузивен по
характера си срок за предявяване на иска, който тече от узнаването на решението,
извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
С оглед специфичния характер на решенията на ОС, правомощията на съда в
производство по реда на чл. 40 ЗУЕС и предмета на проверка също са изчерпателно
посочени, доколкото отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при
нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми, като съдът с
решението си не може да замести решението на общото събрание на етажните собственици.
Основание на исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са конкретните твърдени закононарушения,
допуснати при свикването и провеждането на общото събрание, посочени в сезиращата съда
3
искова молба.
Предвид това и с оглед принципа на диспозитивното начало, установен в
разпоредбата на чл. 6 ГПК, пряко проявление на който е определяне на вида и предмета на
търсената защита от страните, то и в производство по иск по чл. 40 ЗУЕС съдът дължи да
изследва именно посочените от ищеца доводи, насочени към оспорване процесуалната и
материална законосъобразност на взетите решения.
В настоящия случай, с оглед становищата на страните и на основание чл. 146, ал. 1, т.
4 ГПК с проекта за доклад по делото, обективиран в определението от 16.12.2024 г. и обявен
за окончателен такъв, като безспорни и ненуждаещи се от доказване са отделени
обстоятелствата, че процесната сграда с административен адрес /адрес/ е в режим на етажна
собственост; че на 09.07.2024 г. е проведено Общо събрание на собствениците от сградата в
режим на ЕС, на което са взети решения, сред които и решенията по т. 2.
Между страните не се спори, че ищецът И. Ц. И. е собственик на самостоятелни
обекти в сграда, разположена в поземления имот, в който се намира и процесната сграда в
режим на ЕС, като за притежаваните от него права свидетелстват и приетите като писмени
доказателства по делото Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 42, том
V, рег. № 10997, дело № 709/2018 г. от 11.05.2018 г. и Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № 43, том V, рег. № 11003, дело № 710/2018 г. от 11.05.2018 г., двата по
описа на нотариус И. Д. с рег. № 039 на НК и с район на действие Софийски районен съд.
Данните от същите сочат, че ищецът е придобил собствеността върху следните недвижими
имоти – гараж №12, представляващ самостоятелен обект с идентификатор
68134.1932.2273.3.3, находящ се в гр. /адрес/ в сграда № 3 „Допълващо застрояване –
гаражи“, на етаж 1, със застроена площ от 20,48 кв. м., при съседи: гараж № 11, вътрешен
двор, гараж № 13, вътрешен двор, заедно с 11,05%, или изразени в площи 0,67 кв. м. идеални
части от общите части на сградата, заедно с 0,94 % идеални части от правото на собственост
върху дворното място – поземлен имот с идентификатор 68134.1932.2273, целият с площ от
1 200 кв. м., както и гараж № 13, представляващ самостоятелен обект с идентификатор
68134.1932.2273.3.4, находящ се в гр. /адрес/ в сграда № 3 „Допълващо застрояване –
гаражи“, на 1 етаж, със застроена площ 20,48 кв. м., при съседи: гараж № 12, вътрешен двор,
гараж № 14, вътрешен двор, заедно с 11,05%, или изразени в площи 0,67 кв. м. идеални
части от общите части на сградата, заедно с 0,94% идеални части от правото на собственост
върху дворното място – поземлен имот с идентификатор 68134.1932.2273, целият с площ от
1 200 кв. м.
Следователно, като собственик на самостоятелни обекти по см. на § 1, т. 1 от ДР на
ЗУЕС в сграда в режим на етажна собственост, ищецът се явява и активно
процесуалноправно легитимиран да предяви процесната искова претенция.
Между страните не се спори, а и от приетия по делото (в заверен пепис) протокол от
общо събрание на собствениците на ЕС се установява, че на 09.07.2024 г. от 18:30 часа във
фоайето на сградата е проведено общо събрание на собствениците на етажната собственост
с административен адрес /адрес/, с избран председател и протоколчик К.М., представител на
„Правим го“ ЕООД. Съгласно отразеното в протокола поради липсата на необходимия
кворум за провеждане на общото събрание, същото било отложено и открито в 19:30 часа
при кворум от 44,24ид.части от общите части на ЕС. Протоколът е подписан от К.М., в
качеството на председател и протоколчик. От съдържанието на протокола се установява, че
на проведеното общо събрание са взети следните решения: по т. 1 от дневния ред –
финансов отчет на ЕС с представянето му, както и на информация за длъжниците, с които са
проведени разговори и се очаква изплащане на задълженията; по т. 2 от дневния ред
обсъждане ползването на дворно пространство и гаражи: т.2.1., прието с мнозинство от 30,39
4
% ид.ч.: общите части в двора да се използват само за преминаване на автомобили.
Забранява се: ремонтни работи, измИ.ето на автомобили, паркиране извън паркоместата и
други дейности, водещи до вдигане на шум и неудобства на собствениците и живущите в
сградата; т. 2.2. нарушителите на приетото правило в т. 2 решение № 1 да се глобяват за
първо нарушение със 150 лева, за второ – с 300 лева, които да им се начисляват от
домоуправителя към месечната такса, прието с мнозинство от 33,53 % ид. части от общите
части; по т. 3 от дневния ред Обсъждане поддръжка зелени площи – не е взето конкретно
решение; по т. 4 от дневния ред Обсъждане на обновления и проблеми в сградата –
обсъждане на проблем с абсорбацията на сградата, без взето решение, с поставена задача на
„Правим Го“ да поставят премахнатите шапки от комините на покрива. Не се спори, а и от
удостовереното в протокола, в част „присъстващи и кворум“ се установява, че ищецът И. Ц.
И., като собственик на самостоятелни обекти – гараж № 12 и гараж № 13, е присъствал
лично на общото събрание.
Изясни се, че разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС въвежда преклузивен срок за
оспорване законосъобразността на проведеното ОС по съдебен ред – 30-дневен, който
започва да тече от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7. Съгласно посочената
разпоредба в седемдневен срок от провеждане на общото събрание, председателят на
управителния съвет (управителят) поставя на видно и общодостъпно място на входа на
сградата съобщение за изготвянето на протокола от проведеното ОС. За поставяне на
съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и
един собственик, ползвател или обитател, в който се посочват датата, часът и мястото на
поставяне на съобщението. Съгласно законовата разпоредба копие от протокола от
провеждане на общото събрание, заверен с надпис „вярно с оригинала“ и приложенията към
него, се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в случаите по чл. 13,
ал. 2 се изпраща на посочената електронна поща или адрес в страната.
В настоящия случай страните не спорят, а и от приетите като писмени доказателства
по делото съобщение за изготвен протокол от проведено общо събрание на адрес: /адрес/ и
протокол за поставяне на съобщението, се установява, че на 12.07.2024 г. в 13:30 часа
етажните собственици от сградата в режим на ЕС с административен адрес /адрес/ са били
уведомени, че протоколът от проведеното на 09.07.2024 г. общо събрание на собствениците
на процесната ЕС е изготвен, като копие от него се предоставя на етажните собственици при
поискване. Съобщението за изготвянето на протокола и протокола за поставяне на
съобщението са подписани от К.В.М., в качеството на председател на „Правим го“ ЕООД,
последното управител на ЕС и от А.С.С., в качеството на етажен собственик/ползвател. Ето
защо, съдът намира, че 30-дневният срок за оспорване на процесните решения за ищеца е
започнал да тече считано от 12.07.2024 г., на основание чл. 16, ал. 7 ЗУЕС и не е изтекъл към
момента на депозиране на сезиращата съда искова молба от 07.08.2024 г.
Предвид изложеното, процесната искова претенция се явява предявена от
процесуално легитимирана страна и в преклузивния за това срок, което я прави процесуално
допустима и обуславя разглеждането й по същество.
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание.
Незаконосъобразни са решенията на общото събрание на ЕС, които противоречат на
императивни правни норми или на разпоредби, установени с приетия Правилник за
вътрешния ред на ЕС; които са взети в нарушение на предвидените в закона или в
Правилника процедури и правила за вземане на решение; при нарушен ред за свикването на
общото събрание; по въпрос, който е извън компетентността на общото събрание на
етажната собственост, предвидена в чл. 11 ЗУЕС.
5
Следователно, уважаването на процесния конститутивен иск по чл. 40 ЗУЕС е
обусловено от установяване от ищеца при условията на пълно и главно доказване, че
притежава правото на собственост върху самостоятелни обекти в процесната сграда в режим
на етажна собственост с административен адрес /адрес/, провеждането на процесното общо
събрание и приемане на решенията, оспорени от ищеца.
При установяване на тези обстоятелства в тежест на ответната страна е да докаже
спазване на законоустановените предпоставки за провеждане на събранието (че решенията са
взети при надлежно свикано и проведено общо събрание), изготвяне и оповестяване на
протокол от ОС съобразно законовите изисквания относно съдържанието му и
разгласяването му, както и че конкретните оспорени решения не противоречат на
императивни материалноправни норми.
С исковата молба ищецът оспорва законосъобразността на решенията, взети по т. 2 на
процесното общо събрание на първо място с довод за ненадлежното свикване на общото
събрание и конкретно: поради липса на обявена по установения ред писмена покана, липсата
на протокол относно датата и часа на поставянето й, липсата на надлежното й изплащане на
ищеца.
Редът за свикване на общото събрание на собствениците е правнорегламентиран в
разпоредбата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС (в приложимата редакция към момента на провеждане на
ОС), съгласно която Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които го
свикват, поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7
дни преди датата на събранието, чрез задължително отбелязване на датата и часа на
поставянето й върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя
протокол. Съгласно ал. 7 на същата разпоредба поканата съдържа дневния ред на общото
събрание – въпросите, предложени за обсъждане, конкретни проекторешения в случай на
неприсъствено гласуване, датата, часа и мястото на провеждането му, срока за провеждане
на неприсъствено гласуване и електронен адрес на управителния съвет (управителя).
В настоящия случай, от представените и приети по делото писмени доказателства се
установява, че с покана от 01.07.2024 г., адресирана до собствениците на етажната
собственост на сграда, находяща се на административен адрес /адрес/, е свикано общо
събрание на процесната ЕС на основание чл. 12, ал. 1 ЗУЕС при дневен ред, част от който е
и обсъждане ползването на дворно пространство и гаражи. В поканата е отразено, че ОС ще
се проведе на 09.07.2024 г. от 18:30 часа в двора на сградата. Удостоверено е, че инициатор
на ОС на ЕС е „Правим го“, от чийто представител е подписана последната.
Изяснява се, че с протокол от 01.07.2024 г. лицето К.В.М., като служител на длъжност
„регионален мениджър, икономическа дейност, комплексно обслужване на сгради“ на
„Правим го“ ЕООД – професионален домоуправител на етажната собственост с адрес
/адрес/, е удостоверило с подписа си, че на 01.07.2024 г. в 16:00 ч. на видно и общодостъпно
място във входа на сградата е поставена покана за свикване на ОС на етажните собственици,
което ще се проведе на 09.07.2024 г. от 18:30 ч. Протоколът за поставяне на поканата е
подписан от съставителя му.
Данните по делото сочат, че покана за провеждане на общо събрание на 09.07.2024 г. е
изпратена до етажните собственици по електронна поща от представител на „Правим го“
ЕООД, в т.ч. до ищеца (доколкото от последния е останало неоспорено обстоятелството
относно ползването от същия на посочения в извадката от електронна кореспонденция
електронен адрес).
От приобщените по делото писмени доказателства се установява, че на основание
решение на ОС на процесната ЕС по т. 1 от проведено на 22.06.2023 г. общо събрание, на
6
28.06.2023 г. между етажните собственици на сградата в режим на ЕС с административен
адрес гр. София, ул. „Казбек“ 20А, в качеството им на възложител, от една страна и „Правим
го“ ЕООД, като изпълнител, от друга страна, е сключен договор за управление,
администриране и поддръжка на общите части на сградата в режим на етажна собственост,
по силата на който на изпълнителя е възложено да извършва срещу възнаграждение от
името и в полза на възложителя услуги по административна поддръжка, сред които да
свиква, организира и провежда заседанията на ОС на собствениците, да изпълнява
функцията на председател и протоколчик на събранията, да води, подписва и съхранява
протоколите от заседанията, да изготвя и предоставя всички видове документи за общо
събрание, в т.ч., да връчва и разлепва покани и съобщения, както и да извършва
допълнителни дейности по административно управление и дейности по техническа
поддръжка. Установява се, че договорът е сключен за срок от 2 години, считано от
28.06.2023 г. – арг. т.3.1.
Изяснява се, че по силата на трудов договор № 34/14.05.2024 г. (приет в заверен
препис по делото – 1 стр.) считано от 15.05.2024 г. лицето К.В.М. приема да изпълнява
длъжността „регионален мениджър“, икономическа дейност – комплексно обслужване на
сгради, при „Правим го“ ЕООД.
С пълномощно от 28.06.2024 г. „Правим го“ ЕООД – професионален домоуправител
на процесната етажна собственост с адрес /адрес/, чрез законния си представител –
управител на дружеството, е упълномощило лицето К.В.М. – служител в дружеството
съгласно трудов договор № 34/14.05.2024 г., да го представлява при извършване на всички
действия по свикване и провеждане на общо събрание на собствениците в етажната
собственост с адрес /адрес/ на 09.06.2024 г., вкл. да изготви и подпише поканата за това
събрание, да изпрати покана до собствениците на заявените от тях ел. адреси, да постави
поканата на видно и общодостъпно място в сградата, да участва в работата на събранието
евентуално като негов председател или друго, за което събранието го избере, а също и да
извършва и други последващи действия за оповестяване на решенията, приети от
събранието.
При анализ на така събраните писмени доказателства съдът достига до извод, че
процесното общо събрание е свикано при спазване на законоустановената за това процедура.
Установява се, че поканата за свикването му е подписана от надлежно упълномощен
представител на „Правим го“ ЕООД – дружество, избрано за професионален домоуправител
на етажната собственост съгласно решение по т. 1 от протокол от проведено на 22.06.2023 г.
общо събрание на процесната ЕС, на което дружество с договор от 28.06.2023 г. Общото
събрание е възложило правомощието да свиква и организира заседанията на ОС. Установи
се и, че поканата е поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-
късно от 7 дни преди датата на събранието – на 01.07.2024 г., като за датата и часът на
поставянето й К.В.М., в качеството си на упълномощен представител на „Правим го“ ЕООД,
е съставил протокол. Наред с това, в поканата изрично е посочено, че инициатор на
събранието е „Правим го“ ЕООД – управител на ЕС, като е отразено, че общото събрание е
свикано на основание чл. 12, ал. 1 ЗУЕС. Съгласно тази разпоредба ОС се свиква най-малко
един път годишно от управителния съвет (управителя). Ето защо, съдът намира, че за
етажните собственици, в частност за ищеца, е била налице яснота относно лицето, свикващо
процесното общо събрание. По делото се доказа, че за провеждането му ищецът е надлежно
уведомен в законоустановения за това срок, както чрез залепване на поканата на видно и
общодостъпно място във входа на сградата в режим на ЕС, така и чрез съобщение по
електронната поща.
Предвид изложеното, съдът приема, че процесното общо събрание е свикано по
7
надлежния ред, в съответствие с разпоредбите на чл. 13, ал. 1 и ал. 7 ЗУЕС.
Спорно между страните е и обстоятелството относно надлежното провеждане на
процесното общо събрание, предвид изложените от ищеца доводи относно липсата на
приложени към протокола от проведеното общо събрание присъствен лист и копия от
пълномощни, липса на пълно изписване на имената на избрания председател и протоколчик
на общото събрание.
Съгласно разпоредбите на чл. 16, ал. 2 и ал. 4 ЗУЕС общото събрание се
председателства от председателя или друг член на управителния съвет или от управителя,
като за провеждане му се води протокол от протоколчик, който се избира с обикновено
мнозинство по предложение на председателстващия. Изискуемото съдържание на протокола
е нормативно установено в разпоредбата на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС (в приложимата редакция към
момента на провеждане на ОС), а именно: датата и мястото на провеждането на общото
събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които
те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата –
„за“, „против“ или „въздържал се“, техен подпис, същността на изявленията, направените
предложения и приетите решения.
От представения и приет по делото заверен препис от протокол от проведеното на
09.07.2024 г. общо събрание се установява, че на първата страница в частта „присъстващи и
кворум“ са изброени присъствалите лично или чрез пълномощник представители на
самостоятелни обекти в сградата, както следва: 1. И.П., представлявана от А.С. – за ап. № 1 с
4,70% ид. ч. от общите части на сградата; 2. С.С., представляван от А.С. – за ап. № 5 и пм. №
25 с 4,70% ид. ч. от общите части на сградата; 3. И. И. – за ап. № 19 с 5,43% ид. ч. от общите
части на сградата и за гараж 1, гараж 6, гараж 8 и гараж 9 и за пм. № 26 с 4,35% ид. ч. от
общите части на сградата; 4. И. И. – за гараж № 12 и гараж № 13 с 2,62% ид. ч. от общите
части на сградата; 5. Т.П., представлявана от Р.Н. – за ап. № 15 с 3,14% ид. ч. от общите
части на сградата; 6. Г.В. – за ап. № 20 с 3,14% ид. ч. от общите части на сградата и за гараж
№ 5 с 1,31% ид. ч. от общите части на сградата; 7. И. К. – за ателие № 2 с 4,38% ид. ч. от
общите части на сградата и за гараж № 18 и пм. № 19 с 2,62 ид. ч. от общите части на
сградата; 8. Л.З. – за ап. № 6 с 3,30% ид. ч. от общите части на сградата и за гараж № 4 с
1,09% ид. ч. от общите части на сградата; 9. Н.Д. – за гараж № 17 с 1,09% ид. ч. от общите
части на сградата; 10. Б.И. – за ап. № 9 с 4,70% ид. ч. от общите части на сградата и за гараж
№ 16 с 1,09% ид. ч. от общите части на сградата. Изясни се, че в протокола е отразено, че за
председател и протоколчик на събранието е избран К.М. – представител на „Правим го“
ЕООД. Посочено е и, че процесното общо събрание е проведено при отлагането му с един
час, поради което е открито в 19:30 ч. при наличен кворум от 44,24% идеални части от
общите части на сградата. Общото събрание е закрито в 20:30 ч. поради изчерпване на
дневния ред.
Анализът на съдържанието на протокола обуславя извод, че процесното общо
събрание е проведено при спазване на разпоредбите на чл. 16, ал. 2 и ал. 4 ЗУЕС. В същия е
удостоверено, че за председател и за протоколчик на общото събрание е избрано лицето
К.М., като представител на „Правим го“ ЕООД - управител на процесната ЕС, за което лице
по делото се установи както, че е служител в дружеството, така и, че е надлежно
упълномощено от управителя на „Правим го“ ЕООД да го представлява като професионален
домоуправител на процесното общо събрание. Съдът намира, че въпреки липсата на
посочване на три имена на лицето К.М., избрано едновременно за председател и за
протоколчик на процесното ОС, в случая е налице яснота относно качеството, в което
същото е избрано да изпълнява тези действия.
На следващо място, съдът намира, че общото събрание е проведено и при спазване на
8
разпоредбата на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС – на първата страница в протокола надлежно са отразени
явилите се лица, идеалните части от ЕС, които те представляват, номерът на самостоятелния
обект, който всеки собственик притежава, както и обстоятелството кои собственици
присъстват лично и кои се представляват. Спазено е и законовото изискване за
удостоверяване в протокола на участието на конкретни етажни собственици (с поименното
им изброяване) чрез представител, респ. за конкретно посочване на представителите срещу
всеки представляван етажен собственик и на представляваните идеални части. Законът не
съдържа изискване сочените обстоятелства да бъдат отразени в отделен документ –
присъствен списък като приложение към протокола, поради което наведеният в този смисъл
от ищеца довод за незаконосъобразност на оспорените решения по т. 2 от дневния ред се
явява неоснователен.
Съдът намира, че не е налице и твърдяното от ищеца нарушение при провеждане на
процесното общо събрание, изразяващо се в съчетаване от лицето К.М. на качествата
председател и протоколчик на събранието с довод, че последното поставя под съмнение
обективното отразяване на изказвания, предложения и формулираните решения на
събранието, доколкото не е налице законова забрана председателят на събранието да бъде и
протоколчик на същото.
Наред с това, в разпоредбата на чл. 16, ал. 6 ЗУЕС е предвидено, че протоколът се изготвя в
7-дневен срок от провеждане на събранието и се подписва от председателстващия и
протоколчика, а в чл. 16, ал. 9 ЗУЕС е регламентирана възможността всеки член на общото
събрание да оспори съдържанието на протокола, вкл. достоверността на отразените в него
решения, като оспорването се извършва писмено пред управителния съвет в предвиден в
закона срок за това. Следователно, при твърдения и съмнения относно липсата на обективно
изготвяне на протокола, същите са от естество да бъдат проверени именно в хода на
регламентираната в закона процедура по оспорване съдържанието на протокола, каквото в
случая не се твърди и не се установяване да е проведено от ищеца. Действително, в
протокола не е отразено конкретно с какво мнозинство лицето К.М. е избрано за
протоколчик, но същото не е основание за отмяна на обжалваните решения на ОС на ЕС,
доколкото в протокола е удостоверен изборът на лицето в това качество, а съгласно
разпоредбата на чл. 16, ал. 4 ЗУЕС същият се избира с обикновено мнозинство. Наред това,
по делото липсват твърдения за неправилно отразяване на така взетото решение, както и за
проведена процедура по оспорване на протокола по реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС.
Съгласно разпоредбата на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС председателят на управителния съвет
(управителят) в срока по ал. 6 поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата
съобщение за изготвянето на протокола, като за поставяне на съобщението се съставя
протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател
или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. В
случая по делото се установи поставянето на съобщение за изготвяне на протокола и на
протокол за поставяне на съобщението на 12.07.20024 г. Смисълът на тази процедура е от
една страна да се провери още веднъж съдържанието на протокола, както и същият да се
оповести на всички етажни собственици. Наличието на специални изисквания към
изготвянето и съдържанието на протокола, удостоверяване на съдържанието му от изрично
натоварени за това лица, определен начин за оповестяването му и срок за оспорване на
съдържанието му придават доказателствена сила на протокола, подобна на официалните
свидетелстващи документи /в този смисъл Решение № 8/24.02.2015 г. по гр. д. № 4294/2014 г.
на ВКС, ГК, І Г0/.
Изясни се, че ищецът оспорва законосъобразността на провеждане на процесното
общо събрание с довод относно липсата на приложени към протокола пълномощни.
9
Съгласно разпоредбата на чл. 14, ал. 1 ЗУЕС (в приложимата редакция към момента
на провеждане на ОС) собственик или ползвател, който не може да участва в общото
събрание, може да упълномощи друг собственик, който да го представлява, като
упълномощаването може да бъде направено устно на същото или на предходно заседание на
общото събрание, което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма, като
участието на пълномощник се отразява в протокола на общото събрание, а копие от
пълномощното се прилага към него – арг. от чл. 14, ал. 5 ЗУЕС.
По делото се установи, съгласно удостовереното в процесния протокол, че лицата
И.П. – етажен собственик на ап. № 1 с 4,70% ид. ч. от общите части на сградата, С.С. –
етажен собственик на ап. № 5 и пм. № 25 с 4,70% ид. ч. от общите части на сградата и Т.П. –
етажен собственик на ап. № 15 с 3,14% ид. ч. от общите части на сградата, са
представлявани на процесното общо събрание с посочване на това обстоятелство в
протокола и с вписване на имената на представляващите ги. Същевременно, като писмени
доказателства по делото са приети пълномощно от 05.07.2024 г. и от 08.07.2024 г., от които
следва, че С. и М.С., в качеството им на съсобственици на ап. 5 в сградата в режим на ЕС, са
упълномощили дъщеря си А.С. да ги представлява на процесното общо събрание, насрочено
за 09.07.2024 г. от 18:30 ч., както и, че И.П., в качеството си на собственик на ап. 1 в
сградата в режим на ЕС, е упълномощила А.С. да я представлява на процесното общо
събрание. Не е представено пълномощно в полза на лицето Р.Н., отразена в протокола като
представител на етажния собственик Т.П..
Съдът намира, че от съдържанието на приетия по делото протокол от процесното ОС
не се установява в условията на пълно и главно доказване, че копия на приетите по делото
пълномощни са приложени към самия протокол, в какъвто смисъл е и императивната
разпоредба на чл. 14, ал. 5 ЗУЕС. Липсва отразяване, както в самия протокол относно
конкретно представените пълномощни, така и на посочване, че тези пълномощни са
неразделна част, приложения към същия. Ето защо, и предвид липсата на представено
пълномощно в полза на лицето Р.Н., съдът приема, че установената процедура във връзка с
представителството на общото събрание на етажните собственици И.П., С.С. и Т.П.
(притежаващи общо 12,54% идеални части от общите части на сградата, съгласно отраеното
в протокола) не е спазена, което обуславя изключване на притежаваните от тях идеални
масти от общо представените на процесното ОС и отразени в протокола от 44,24 %. Въпреки
това, съдът намира, че посоченото обстоятелство не влияе на валидността и
законосъобразността на оспорените в процеса решения, тъй като оставащият кворум, при
наличието на който е проведено ОС, гласувани са предложенията и са приети процесните
оспорени решения, не е под законоустановения минимум от 26% по арг. от разпоредбата на
чл. 15, ал. 2 ЗУЕС (в приложимата редакция към момента на провеждане на ОС). В тази
връзка и с оглед въведения довод от ищеца съдът намира за необходимо да отбележи, че
съгласно разпоредбата на чл. 15, ал. 2 ЗУЕС когато събранието не може да се проведе в
посочения в поканата час поради липса на кворум по ал. 1, събранието се отлага с един час,
провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са
представени не по-малко от 26 % идеални части от общите части на етажната собственост. В
настощия случай, в процесния протокол е удостоверено, че в часа на неговото свикване –
18:30 часа не е налице необходимият кворум, поради което същото е отложено и проведено
час по-късно – в 19:30 часа, при отразен кворум от 44,24 % (31,70 % ид. части при
изключване на ид. части на етажните собственици, по отношение на които не е спазен редът
във връзка с оповестяване на представителството им, или общо 12,54 % ид.ч.). Предвид това,
съдът приема, че е спазена процедурата по чл. 15, ал. 2 ЗУЕС, считайки, че липсата на
отразяване на първоначалния кворум към 18:30 часа е ирелевантно за законосъобразното
10
провеждане на ОС по реда на чл. 15, ал. 2 ЗУЕС, при спадащ кворум, при изрично посочване
в протокола за липсата на изискуемия такъв към първоначалния час на открИ.е на ОС.
Изясни се, че ищецът оспорва процесните решения и като взети без необходимото по
закон мнозинство с твърдения, че, за да бъдат юридически валидни, следва да бъдат приети
с мнозинство над 50 % ид.части.
Както се изясни, с процесните, оспорени от ищеца решения, е прието следното: по
т.2.1: общите части в двора да се използват само за преминаване на автомобили. Забранява
се: ремонтни работи, измИ.ето на автомобили, паркиране извън паркоместата и други
дейности, водещи до вдигане на шум и неудобства на собствениците и живущите в сградата
и по т. 2.2. нарушителите на приетото правило в т. 2 решение № 1 да се глобяват за първо
нарушение със 150 лева, за второ – с 300 лева, които да им се начисляват от домоуправителя
към месечната такса.
От съдържанието на така приетите решения следва, че същите не попадат в никоя от
изчерпателно изброените в разпоредбата на чл. 17, ал. 2 ЗУЕС хипотези за вземане на
решения с квалифицирано мнозинство, а именно: за предприемане на действия за
надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за
промяна предназначението на общите части; за изваждане от сградата на собственик или
ползвател по реда на чл. 45 ЗС за определен срок, но не по-дълъг от три; за извършване на
полезни разходи и за получаване на кредити; за опрощаване на финансови задължения,
както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им - с мнозинство не по-малко от 75
на сто идеални части от общите части; за възлагане правомощията или на част от тях на
управителния съвет (управителя), както и за възлагане на дейности по поддържането на
общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици.
Предвид това, приложение към процесните решения следва да намери правилото на чл. 17,
ал. 3 ЗУЕС и установеното в същата обикновено мнозинство - повече от 50 % представените
идеални части от общите части на етажната собственост – в случая 50 % от 31,70 % или
15,85 %. От отразеното в протокола от процесното общо събрание следва, че решение 2.1. е
взето с мнозинство от 30,39 % ид. ч. от общите части на сградата (от което следва да бъдат
приспаднати ид. части за ап. 1 и ап. 5 гласували „за“ решението – или общо 9,40 %), а
решение 2.2. от дневния ред е взето с мнозинство от 33,53% ид. части (от което следва да
бъдат приспаднат ид. части за ап. 1, ап. 5 и ап. 15, гласували „за“ решението – или общо
12,54 %),. Ето защо, съдът намира, че мнозинството, с което са взети и двете решения, не е
под законоустановения минимум от 50 % от представените идеални части от общите части
на сградата.
С исковата молба ищецът оспорва на проведеното общо събрание да са
представлявани етажни собственици, притежаващи общо 44,24 % ид. ч. от общите части на
сградата.
С оглед вече уточненото по-горе съдържание на протокола от проведеното на
09.07.2024 г. общо събрание, в който са обективирани взетите от етажните собственици и
оспорени от ищеца решения по т. 2 от дневния ред и в който е посочено, че проценът на
представените идеални части е именно 44,24 %, както и при липсата на наведени от
страните твърдения и представени доказателства за извършено от ищеца оспорване на
съдържанието на протокола от проведеното ОС реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС, вкл. относно
достоверността на отразените в него данни за присъствали лица, съдът приема, че
протоколът се е стабилизирал като съдържание и доказва с обвързваща етажните
собственици и съда доказателствена сила, че отразените в него действия на общото
събрание, взетите решения са извършени съобразно обективираното в него, включително, че
отразените гласувания и резултатите от тях са проведени при наличието на определен
11
процент присъстващи етажни собственици, или т. нар. „кворум“. Ето защо, извън предмета в
настоящото производство, очертан от предявената искова претенция, е изследването на
обстоятелството дали действително на процесното общо събрание са присъствали
отразените в протокола етажни собственици като носители на общо 44,24% ид. ч. от общите
части на сградата.
Предвид всичко изложено дотук, съдът намира, че процесните решения по т. 2 от ОС
на ЕС от 09.07.2024 г. са взети при съблюдаване на законоустановената за това процедура по
свикване и провеждане на ОС, което обуславя преценката на съда относно съответствието на
решенията с императивните материалноправни норми, предвид конкретно въведените от
ищеца пороци.
В настоящия случай ищецът оспорва решението по т. 2.1 поради въведена от Общото
събрание на ЕС недопустима забрана, с която на практика се ограничава правото на
собственост на ищеца.
Съгласно разпоредбата на чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „и“ ЗУЕС сред правомощията на
Общото събрание на етажните собственици на сграда в режим на ЕС е да приема решения за
използване на общите части на сградата и прилежащата й площ в случай на възникнали
спорове.
Същевременно, съгласно разпоредбата на чл. 38 ЗС при сгради, в които етажи или
части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са
земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните
разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите,
плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и
избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на
сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички
видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището
на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо
ползване.
Следва да се има предвид, че Общото събрание може да определя начина на ползване
на общите части само във вида, в който са съществували към момента на възникване на
етажната собственост. Когато етажен собственик или трето лице, без съгласието на Общото
събрание на етажната собственост, преустрои или промени предназначението на обща част,
защитата на останалите етажни собственици, засегнати от такива неоснователни действия, е
чрез негаторен иск /в т. см. Решение № 345/25.06.2010 г. по гр. дело № 1497/09 г., ВКС, І ГО,
Решение № 211/13.09.2011 г. по гр. дело № 1940/2009 г., ВКС, І ГО/. Затова в този случай
Общото събрание не може да вземе решение за възстановяване на общите части в
предходното състояние – в т. см. Решение № 8 от 24.02.2015 г., постановено по гр. дело №
4294/2014 г. по описа на ВКС, I ГО.
Общите части на сградата следва да бъдат достъпни за всички собственици на
отделни етажи в сградата, независимо къде се намират. Дори когато някои от общите части
на сградата се намират в обект – индивидуална собственост на някой от етажните
собственици, този етажен собственик е длъжен да осигурява достъп до общите части на
останалите етажни собственици, когато това е необходимо за тяхното поддържане и ремонт.
Това следва от характеристиката и предназначението на общите части да обслужват
индивидуалните обекти на всеки от етажните собственици. От тази същност на общите
части произтича и задължението на всеки етажен собственик да зачита правата на
останалите етажни собственици и да не възпрепятства ползването на общите части, без
които етажната собственост не може да съществува, доколкото нормалното ползване на
12
отделните самостоятелни обекти е невъзможно без ползване на общите части - те са тяхна
принадлежност. Същевременно, всеки етажен собственик следва да зачита правото на
собственост на притежаваните от другите етажни собственици самостоятелни обекти.
В настоящия случай се установи, че с решението по т. 2.1 е прието следното: „Общите
части на двора да се използват само за преминаване на автомобили. Забранява се – ремонтни
работи, измИ.ето на автомобили, паркиране извън паркоместата и други дейности, водещи
до вдигане на шум и неудобства на собствениците и живущите в сградата“.
Съдът намира, че по начина, по който е формулирано и взето това решение по
същество същото обуславя ограничаване на правото на ползване на неопределени по обхват
общи части в двора на процесната сграда със забрана за извършване на неизчерпателно
посочени дейности.
Съгласно разпоредбата на чл. 5, ал. 1, т. 1 ЗУЕС собствениците на самостоятелни
обекти в сграда в режим на етажна собственост имат право да използват общите части на
сградата според тяхното предназначение. Предвид разпоредбата на чл. 6, ал. 1, т. 8, т. 15 и т.
20 ЗУЕС, използването на общите части от собствениците се осъществява по реда,
определен в правилника за вътрешния ред на сградата, като те следва да спазват същия и да
съблюдават решенията на органите на етажната собственост.
С процесното оспорено решение е прието общите части в двора да се ползват само за
преминаване на автомобили със забрана за извършване на следните дейности – ремонтни
работи, измИ.е на автомобили и паркиране извън паркоместата, както и всички други
дейности, водещи до вдигане на шум и неудобства за собствениците и живущите в сградата,
без да става ясно по отношение на кои конкретно общи части се отнася решението, респ. до
коя част от дворното пространство, дали се въвежда забрана за принципно извършване на
тези дейности или за осъществяването им върху конкретни общи части, респ. върху
конкретна част от двора на процесната сграда. По същество с това решение не се определя
конкретният начин на ползване на конкретни общи части за ЕС, а се въвеждат забрани
относно извършване на неизчерпателно посочени дейности, без тази забрана да е изрично
обвързана с ползването на общите части.
Съдът намира, че компетентността на ОС и обстоятелството, че поначало в кръга на
предоставените му по закон правомощия е да определя начина на ползване на общите части
при спор за това, не превръща самото решение в законосъобразно и правилно, тъй като
решенията на общото събрание, като основен орган на етажната собственост, не могат да
ограничават правото на ползване на общите части на сградата от собствениците, каквото
ограничение по естеството си предвижда оспореното решение, предвид общото му
формулиране и липсата на конкретизация, както относно общите части от двора, за които се
отнася, така и за вида на дейностите, чието извършване се забранява. По начина, по която е
взето, решението по естеството си създава възможност за ограничаване на етажните
собственици в ползването като цяло на общите части в двора, предвид и въведената забрана
за извършване на неизчерпателно изброени дейности, без пространственото им
ограничаване.
Както вече се изясни, в производството по реда на чл. 40 ЗУЕС съдът проверява
законосъобразността на оспорените решения на ОС на ЕС въз основана на конкретно
въведените оспорвания от ищеца, без да има правомощие да замести волята на Общото
събрание.
Ето защо, процесното решение по т.2.1, прието от ОС на ЕС на 09.07.2024 г. по начина
на формулирането му, се явява материалноправно незаконосъобразно, което обуславя
отмяната му, без по същество се да се обсъждат доводите на страните относно начина на
13
ползване на съответната част от пространството пред гаражите в процесния имот, респ.
събраните в тази връзка гласни доказателства.
С исковата молба ищецът оспорва като незаконосъобразно и решението по т. 2.2, с
което се установи, че е прието нарушителите на приетото правило в т. 2 решение 1 да се
глобяват за първо нарушение със 150 лв., за второ – с 300 лв., които да им се начисляват от
домоуправителя към месечната такса.“.
С оглед приетата незаконосъобразност на решението по т. 2.1 и обуславящия му
характер спрямо решението по т. 2.2 (с последното се предвижда налагане на глоба за
неизпълнение на първото решение), то и последното подлежи на отмяна.
Същевременно съдът намира, че допълнително основание за това е приемането му в
нарушение на чл. 11 ЗУЕС, уреждащ правомощията на ОС на ЕС, като орган на управление
на етажната собственост, доколкото по същество със същото се приема налагане на глоби за
неизпълнение на друго решение на ОС.
След отмяната на разпоредбата на чл. 11, т. 10, б. „к“ ЗУЕС (ДВ бр. 57/26.11.2011 г.),
съгласно която сред правомощията на ОС е и да предприема действия за санкциониране на
собственик или обитател по реда на ЗУЕС, сред правомощията на ОС на ЕС не е предвидено
налагането на санкции на етажен собственик, който не изпълнява задълженията си по чл. 6
ЗУЕС, в частност относно използването на общите части на сградата в режим на ЕС.
Административният ред за налагане на административните наказания „глоба“ или
„имуществен санкция“ (в зависимост от това дали се касае за физическо или за юридическо
лице етажен собственик) на собственик, ползвател или обитател в сграда или в отделен вход
в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по този закон, респ. който
наруши правилата за вътрешния ред в етажната собственост и създаде безпокойство, по-
голямо от обичайното, за другите собственици и/или ползватели и обитатели, е
регламентиран в Глава Пета „Административнонаказателни разпоредби“ от ЗУЕС и
конкретно в разпоредбите на чл. 55 и сл. ЗУЕС.
От изложеното следва, че Общото събрание не разполага с правомощия да налага
санкции при неизпълнение на задължения от етажните собственици, като санкционирането
на неизпълнението на задълженията по ЗУЕС от етажните собственици се извършва по реда
на чл. 55 - чл. 57 ЗУЕС, който препраща към АПК и ЗАНН - в този смисъл Решение № 8 от
24.02.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4294/2014 г., I г. о., ГК; Решение № 260278 от 30.09.2020 г.
на СГС по в. гр. д. № 13231/2016 г.
Предвид всичко изложено дотук, съдът намира, че по същество е налице нарушение
на материалната компетентност на Общото събрание на ЕС при вземане на решението по т.
2.2, което представлява самостоятелно основание за отмяната му.
С оглед всичко изложено дотук и поради приетата материалноправна
незаконосъобразност на оспорените решения, същите следва да бъдат отменени, което
обуславя уважаване на предявения конститутивен иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
По отговорността за разноски:
При този изход на спора – основателност на предявения иск, право на разноски има
само ищецът. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на същия следва да бъде присъдена
сумата от 980 лева – разноски по делото за държавна такса и за адвокатско възнаграждение.
Реалното извършване на разхода за последното съдът прие за доказано въз основа на
отразеното в представената по делото разписка от 30.01.2025 г. (л. 94 по делото) заплащане в
брой на сумата от 900 лева, представляваща адвокатско възнаграждение за изготвяне на
искова молба и процесуално представителство и защита на ищеца по настоящото дело. На
присъждане подлежи пълният претендиран размер, при липсата на проведено оспорване от
14
ответната страна по реда на чл. 78, ал. 5 ГПК.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявения от И. Ц. И., с ЕГН: ********** и адрес: /адрес/ против
останалите етажни собственици от сграда в режим на етажна собственост с
административен адрес /адрес/, представлявани от „Правим го“ ЕООД, ЕИК *********, като
професионален домоуправител, представлявано от управителя си Цветан Павлинов
Димитров, иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, решенията по т. 2 по протокол на
Общото събрание на ЕС от 09.07.2024 г.
ОСЪЖДА останалите етажни собственици от сграда в режим на етажна собственост
с административен адрес /адрес/, представлявани от „Правим го“ ЕООД, ЕИК *********,
като професионален домоуправител, представлявано от управителя си Цветан Павлинов
Димитров, да заплатят на И. Ц. И., с ЕГН: ********** и адрес: /адрес/, на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК, сумата от 980 лева, представляваща сторени разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба, пред Софийски градски съд,
в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
15