№ 188
гр. гр.Несебър, 24.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на осми май през две хиляди двадесет и четвърта година
в следния състав:
Председател:Сияна Ст. Д.
при участието на секретаря Радостина Г. Менчева
като разгледа докладваното от Сияна Ст. Д. Гражданско дело №
20232150100453 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 124, ал. 2 от ГПК.
Образувано е по искова молба вх. № 4446/10.05.2023 г. на „*********” ООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. ************,
представлявано от А.М.Т., чрез адв. Д. К. от АК - Х. съдебен адрес: гр. ********,
партер, срещу Д.В.К., БУЛСТАТ *********, роден на ******* г., гражданин на Р.Ф., с
адрес на територията на Република България: гр. ***********, с която се иска от съда
да осъди ответника да заплати на ищеца: сумата от 1198 евро, представляваща
договорно възнаграждение – годишна такса поддръжка за 2021 г. и 2022 г., ведно със
законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба
– 10.05.2023 г.; сумата от 674,03 евро, представляваща договорно възнаграждение –
годишна такса поддръжка за 2023 г., ведно със законната лихва върху главницата ,
считано от 02.06.2023 г.; сумата от 561,61 евро, представляваща договорна неустойка
за забава в плащането на такси за поддръжка за 2021 г., 2022 г. и 2023 г.; 145,02 евро,
представляваща стойността на консумирани в собствения на ответника апартамент №
109 електроенергия и вода в периода от 01.08.2019 г. до 31.05.2022 г.; като сумите се
претендират на основание Договор за управление, поддръжка и обслужване на
съоръжения и обекти за общо ползване от 10.07.2018 г., с нотариална заверка на
подписите рег. № **** по описа на нотариус ********, рег. № *** при НК и се отнасят
до апартамент № ***** с ид. № ********** и Договор за възлагане извършването на
дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско
наименование „*********“ от 18.06.2018 г., сключен между „***********“ ЕООД и
ищеца.
Излагат се твърдения, че ответникът е собственик на апартамент № ***** с ид. №
**********, с адрес на имота в гр. **********, п.к. **** местност К., апартаментен
хотел „*********“, ет. ******** като в това си качество сключил със „***********“
ЕООД Договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за
общо ползване от 10.07.2018 г., с нотариална заверка на подписите рег. № **** по
1
описа на нотариус ********, рег. № *** при НК. Съгласно договора, ответникът се
задължил да заплаща на дружеството –изпълнител годишна такса за покриване на
разходите, свързани с поддръжката и управлението на общите части в комплекса в
размер на 599 евро с вкл. ДДС, като неизпълнението на това задължение в срок до
01.06 на текущата година, за която се дължи таксата било скрепено с уговорена в полза
на изпълнителя неустойка за забава в размер на 0,5 % за всеки ден забава, но не повече
от 30 % от размера на съответната дължима такса. Посочва се, че съгласно Договор за
възлагане извършването на дейностите по поддръжка и управление на жилищен
комплекс с търговско наименование „*********“, сключен на 18.06.2018 г.,
възложителят „***********“ ЕООД възложил на изпълнителя „*********” ООД
извършването на всички необходими дейности по поддръжка и управление на
комплекса, както и събирането в брой или по своя банкова сметка на дължимите суми
от собствениците, съгласно подписаните индивидуални договори. Ищецът бил и
упълномощен с посочените права с нотариално пълномощно, дадено от „***********“
ЕООД. Собствениците на самостоятелни обекти в комплекса били надлежно
уведомени за договора от двете дружества по отделно. Във връзка с инфлационните
промени в страната, ищецът уведомил собствениците в комплекса, че повишава цената
на таксата за поддръжка от 8 евро на кв.м. без ДДС на 9 евро на кв.м. без ДДС, считано
от 01.01.2023 г., предвид което дължимата от ответника такса за 2023 г. била
определима в размер на 674,03 евро. Излагат се твърдения, че в периода от 01.08.2019
г. до 31.05.2022 г. в собствения на ответника обект били консумирани вода и
електроенергия, като се заявява стойността им по месеци. Посочват се подробно
дейностите, осъществявани от ищеца във връзка с управлението и поддръжката на
комплекса. С твърдения за неплащане от страна на ответника на посочените суми по
договора се претендира договорна неустойка в размер на 179,70 евро, начислена за
забавата и върху стойността на дължимата такса поддръжка за 2021 г., договорна
неустойка в размер на 179,70 евро, начислена за забавата и върху стойността на
дължимата такса поддръжка за 2022 г. и договорна неустойка в размер на 202,21 евро,
начислена за забавата и върху стойността на дължимата такса поддръжка за 2023 г.
Иска се присъждането на съдебни разноски в полза на ищеца.
В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор от
ответника, чрез адвокат М. Г. от БАК и адвокат С. П. от БАК, с който предявените
искове се оспорват като недопустими и неоснователни. Възразява се срещу активната
процесуална легитимация на ищеца, излагат се подробни възражения за нищожността
на Договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо
ползване от 10.07.2018 г., като противоречащ на закона и се посочва, че това е прието
между страните с влязло в сила решение на БОС по предходен спор между тях. От
друга страна се твърди, че посоченият договор е прекратен с едностранно изявление на
ответника, надлежно адресирано до „***********“ ЕООД. Твърди се, че собственият
на ответника обект не се намира в комплекс от затворен тип по смисъла на чл. 2 от
ЗУЕС и пар. 1, т. 3 от ДР, като се излагат подробни разсъждения в тази насока. Счита,
че договорът от 10.07.2018 г. е ненаименован и съдържа белезите на договор за наем на
съоръжения и обекти, находящи се в ПИ с ид. № ***********, и договор за
професионален домоуправител. Изрично се заявява противоречие на договора с
императивната разпоредба на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, позовава се на неравноправност на
клаузата на т. 7 от договора, като противоречаща на чл. 143 от ЗЗП и нищожна на
основание чл. 146, ал. 1 от ЗЗП. Твърди, че договорът за поддръжка е типов, сключван
в този си вид с множество собственици на обекти в сградата, предвид което и се
обосновава наличие на качеството „потребител“ за ответника по него. Прави се
възражение за нищожност на сключения между „***********“ ЕООД и ищеца договор
от 18.06.2018 г., поради липса на предмет. Навеждат се оплаквания за нередовност на
2
претенцията за потребени вода и електроенергия в обекта на ответника, като се
посочва, че не става ясно дали касае общите части или индивидуалния обект, като се
касае до отделен интерес и за нея се дължи отделна държавна такса. Оспорват се
твърденията на ищеца за изпълнение на договорните задължения и се сочи, че имотът
на ответника не се ползва изобщо, тъй като е непригоден за обитаване, поради
неотстранен проблем с покрива на сградата и наводнения във връзка с него. Моли се за
отхвърляне на исковете в цялост и присъждане на съдебни разноски за производството.
В проведено по делото открито съдебно заседание, ищецът, чрез упълномощения
си представител - адв. К. от АК – Х. поддържа исковата молба и моли за уважаване на
предявените искове, като претендира присъждането на разноски в настоящото
производство, съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК.
Ответникът, чрез упълномощените си представители, в открито съдено заседание
поддържа представения отговор на исковата молба, оспорва претенциите и моли за
отхвърлянето им.
Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по
делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание с чл.
79, ал. 1 и чл. 92, ал. 1 от ЗЗД.
В тежест на ищеца, при условията на главно и пълно доказване, е възложено
установяването на наличието на валидна облигационна връзка между страните въз
основа на процесния Договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения
и обекти за общо ползване от 10.07.2018 г., с нотариална заверка на подписите рег. №
**** по описа на нотариус ********, рег. № *** при НК, сключен между
„***********“ ЕООД и ответника - чрез пълномощник и Договор за възлагане
извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с
търговско наименование „*********“ от 18.06.2018 г., сключен между „***********“
ЕООД и ищеца, по които ищецът е престирал - изпълнил задълженията си; възникване
на задължение за ответника за заплащане на претендираните суми за възнаграждения
/такси/ и потребени комунални услуги; размера на претенциите за главници и
изискуемостта им; както и наличието на валидна неустоечна клауза в Договор за
управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване от
10.07.2018 г. и осъществяване на предвидените в нея предпоставки, пораждащи
вземането за неустойка, както и неговия размер.
На ответника е разпределено доказването на обстоятелствата относно факта на
погасяване на вземанията, както и сочените от него правоизключващи,
правопогасяващи и намаляващи отговорността му обстоятелства и релевираните
възражения, включително възражението си за нищожност на договора, факта, че е не е
пребивавал в собствения си апартамент /лично, чрез обитател или ползвател/ в
процесния период и че е прекратил надлежно Договор за управление, поддръжка и
обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване от 10.07.2018 г., както и датата
на прекратяването.
С приетия за окончателен доклад по делото, съдът е приел за безспорно и
ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че ответникът е собственик на
апартамент № 109 - СОС с ид. № **********, с адрес на имота в гр. **********, п.к.
**** местност К., апартаментен хотел „*********“, ет. ******** за процесния период.
В подкрепа на този факт ищецът ангажира и писмени доказателства, находящи се на л.
6-8 от делото, като съгласно документ за собственост обектът на ответника възлиза на
обща площ от 62,41 кв.м.
3
Видно от Договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и
обекти за общо ползване от 10.07.2018 г., с нотариална заверка на подписите рег. №
**** по описа на нотариус ********, рег. № *** при НК, ответникът, в качеството си
на собственик на гореописания апартамент, е възложил на „***********“ ЕООД
поддръжката на общите части в сградата, както и на находящите се в имота
съоръжения, които ползва безпрепятствено, вкл. на техническите и комуникационни
трасета, алеи, места за паркиране, тротоари, пешеходни алеи, сградни инсталации,
детски и спортни площадки, пространства за отдих, басейни, заведения за хранене,
стълбищни клетки и коридори, външни водни съоръжения, паркови места, зелени
площи, да организира пропускателен режим и охрана в имота и др. Във връзка с
предоставяне на описаните в предмета на договора услуги ответникът се е задължил да
изплаща на изпълнителя годишно възнаграждение в размер на 9,60 евро с вкл. ДДС за
кв.м. обща площ или общо сумата от 599 евро на година, в срок до 01.06 на текущата
година /чл. 4 и чл. 14 от договора/, както и да заплаща на изпълнителя разходите за
консумирани в апартамента му електроенергия, вода, канализация и др., които се
плащат съобразно показанията на измервателните уреди в апартамента /чл. 11.2 от
договора/. С клаузата на чл. 14 от договора е предвидена договорна неустойка за забава
в плащането на дължимото годишно възнаграждение – 0,5 % за всеки ден забава, но не
повече от 30 %. Съгласно чл. 16 страните са се договорили изпълнителят да
осъществява управлението, поддръжката и обслужването със свои сили или чрез
избрани от него подизпълнители. Договорът е сключен като безсрочен и не съдържа
прекратителни клаузи.
Съгласно приобщени по делото Договор за възлагане извършването на
дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско
наименование „*********“ от 18.06.2018 г., ведно с приложение към него, както и
споразумение- приложение от 03.08.2020 г., сключени между „***********“ ЕООД и
ищеца, дейностите по поддръжка и управление на комплекс „*********“, вкл. по
договора с ответника, са възложени на „*********“ ООД срещу възнаграждение.
Същевременно с чл. 4 от договора от 18.06.2018 г. е предвидено право за ищеца да
събира дължимите суми по договорите със собствениците, от които да се формира и
възнаграждението му. По делото е прието и пълномощно /л. 21 от делото/, видно от
което „***********“ ЕООД е оправомощило „*********“ ООД да събира в брой или
по банкова сметка от всички собственици дължимите по индивидуалните договори
суми за периода от 2018 г. до 2023 г. и занапред, както и да изпрати уведомление до
всички за възложените му дейности и предоставените му права. В тази връзка към
исковата молба са приложени уведомления на руски и български език, вкл. от
„***********“ ЕООД, които са разменени надлежно до ответника. Същевременно с
отговора си ответникът заявява, че между страните е било водено и друго дело въз
основа на процесния договор, но за различен период.
На първо място и във връзка с оспорванията на ответната страна следва да се
изследва характерът на посочените по-горе договори, действителността им и
легитимиращото им действие спрямо ищеца. Съдът намира, че не съществува пречка
при спазване на принципите за свобода на договаряне, отделните собственици да
сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не
се влияят от праВ.та на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на върховната
инстанция – напр. Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I
търг. отделение на ВКС, в което е прието, че няма забрана за етажните собственици да
сключват договори относно финансиране управлението на общи части, когато
жилищният комплекс не е от затворен тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с
такава правна сделка не се създават други, непосочени в закона органи на ЕС и не се
създават права за трети лица, извън посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това
4
процесният договор от 10.07.2018 г. не се изчерпва само с уговорки относно
управлението на общите части. Същият има комплексен характер, като в него са
включени елементи на договор за поръчка /организация на вътрешния ред, санитарно-
хигиенните услуги, организиране на плащанията и др./ и на договор за изработка
/техническа поддръжка на съоръжения за общо ползване/. Посочените задължения на
мениджъра по договора са насочени както към общите части, така и към други
съоръжения в имота – басейни, зелени площи, детска площадка, пространства за отдих,
басейни и водни съоръжения, алеи и др. Както е прието и в цитираното определение на
ВКС, посредством всеки от тези договори не се реализира забранен от закона резултат,
противно на изложените от представителите на ответника оплаквания с отговора.
Договореното общо възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните
услуги, така и предварително определените разходи за изпълнение на възложената
поръчка. В случая ответникът, в унисон със свободата на договаряне, е процедирал
именно по-горния начин и е сключил с ищеца договор за управление и поддръжка на
комплекса. Както се посочи става въпрос за управлението и поддръжката на целия
комплекс, а не само на общите части в сградата, обитавана от ответника.
Следва да се посочи, че съдът намира за несъстоятелни твърденията на ответната
страна, че между страните съществува формирана сила на пресъдено нещо досежно
приетия с мотивите на въззивно решение факт, че договорът от 10.07.2018 г. е
нищожен, поради противоречие с чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД. Видно от съдържанието
на приложеното решение № 722/19.06.2023 г. по в.гр.д. № 2128/2021 г. по описа на
БОС, същото е постановено по жалба на „*********“ ООД, като не е имало за предмет
изследване действителността на посочения договор. Така при ревизиране изводите на
районния съдия за недължимост на претендирани неустойки, окръжният състав е
изложил личното си становище, вкл. относно действителността на договора, като е
намерил последния за противоречащ на чл. 51 вр. §1, т. 11 от ЗУЕС. Посочените
мотиви нямат задължителен за настоящия съд характер и не го обвързват при
извършване на настоящата преценка за действителност на посочения договор.
С оглед горното съдът намира, че цитираният договор е действителен. Не могат да
се споделят възраженията на ответната страната, че действителността на договора се
влияе и от характеристиките на апартаментен комплекс „В. *********“, предвид
твърденията, че не съставлява комплекс от затворен тип по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС.
Видно от наименованието и съдържанието на договора, никъде не е посочено, че е
сключен на основание чл. 2 от ЗУЕС, напротив – посочено е, че касае управление,
поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване. Същевременно,
настоящият съд споделя разбирането, че при спазване принципа по чл. 9 от ЗЗД –
свобода на договарянето – отношенията, както по повод намиращи се в режим на ЕС
обекти, така и във връзка с находящи се в комплекси от затворен тип, е допустимо да
бъдат уредени с договори като подобния, който не се установява да противоречи на
закона, да го заобикаля или да преследва забранена от него цел.
По повод изричното възражение с отговора на ответника и при извършена
служебна проверка по чл. 7, ал. 3 от ГПК, съдът констатира неравноправност на
конкретна негова клауза. В случая несъмнено се касае до договор, сключен с
потребител, доколкото в практиката на върховната инстанция /Определение № 60132
от 29.06.2021г. по т.д. № 1835/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС/ и с
Решение от 27.10.2022г. по дело С-485/21г. на СЕС, е прието, че физическите лица –
страни по подобни договори, имат качеството на потребители. Наред с това става
въпрос за типов договор, който се сключва с множество собственици в комплекса, като
ищецът не твърди и не доказва /по смисъла на чл. 146, ал. 4 от ЗЗП/, че клаузите в
договора са индивидуално уговорени. Напротив – видно от представеното приложение
към Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на
5
жилищен комплекс с търговско наименование „*********“ от 18.06.2018 г., договори
за поддръжка са сключени с множество собственици в комплекса, т.е. резонно може да
се приеме, че се касае до типови договори, а не такива, включващи индивидуално
определени клаузи. По изложените съображения, процесният договор подлежи на
проверка по чл. 143, ал. 1 от ЗЗП.
Съгласно посочената разпоредба, неравноправна клауза в договор, сключван с
потребител, е уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за
добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на
търговеца или доставчика и потребителя. В чл. 143, ал. 2 от ЗЗП е даден
неизчерпателен списък от възможни неравноправни клаузи /с оглед предвиденото чл.
143, ал. 2, т. 20 от ЗЗП, че такива са и клаузи с други подобни условия/. Според
настоящия съдебен състав клаузата на чл. 7 от договора, предвиждаща че размерът на
такса по т. 5 може да бъде променен едностранно от изпълнителя веднъж годишно в
началото на всяка календарна година, в съответствие с официалния инфлационен
индекс за предходната година, обявен от НСИ на Република България, е
неравноправна, като споделя в този смисъл частично доводите на ответника. Съгласно
чл. 143, ал. 2, т. 11 от ЗЗП неравноправна е клаузата в договор, сключен с потребител,
която позволява на търговеца или доставчика да променя едностранно условията на
договора въз основа на непредвидено в него основание. Според чл. 143, ал. 2, т. 13 от
ЗЗП неравноправна е и клауза, която дава право на търговеца или доставчика да
увеличава цената, без потребителят да има право в тези случаи да се откаже от
договора, ако окончателно определената цена е значително завишена в сравнение с
цената, уговорена при сключването на договора. Съдът намира, че клаузата на чл. 7 от
договора за управление и поддръжка покрива критериите на посочените разпоредби за
неравноправност, като същевременно съобрази и трайно застъпеното в практиката на
ВКС и СЕС разбиране, че след като с нея не е предвидена възможност за намаляване на
таксата при евентуално намаляване на разходите, а единствено възможност за
едностранно увеличение на таксата от изпълнителя, без възложителят да разполага с
инструмент за защита срещу увеличението, това води до нейната неравнопоставеност
/така решение от 26.04.2012 г. по дело С-472/2010 на СЕС и решение № ***93 от
28.07.2021г. по т.д. № 370/2021г. по описа на II търг. отделение на ВКС/. С клаузата на
чл. 7 се предвижда възможност за едностранно увеличаване от изпълнителя на
дължимата такса /договорно възнаграждение/, обвързано единствено с инфлационен
индекс, без да се дава сметка за относимостта му към действителните разходи, които се
извършват във връзка с изпълнението по договора. В същото време, клаузата е неясна,
не предоставя възможност за възложителя по договора да ползва официален източник
за промяната в индекса, не се предвижда формула или начин за прилагането на
промяната му спрямо посочената в договора годишна такса, като не е предвидена и
възможност за възложителя-потребител да се откаже от договора при изменение на
размера на възнаграждението по волята на изпълнителя. Така, съдът счита, че клаузата
на чл. 7 от процесния договор за управление и поддръжка не следва да се зачита, като
неравноправна, т.е. определената въз основа на нея такса за 2023 г. в размер на 674,03
евро следва да се счита за дължима във фиксирания с договора размер от 599 евро.
Във връзка с възражението на ответника за недължимост на претендираните суми
за 2022 г. и 2023 г., предвид едностранното прекратяване на договора, съдът намира
същото за неоснователно. Действително, с отговора на исковата молба своевременно са
ангажирани доказателства за уведомяването от страна на ответника, чрез адвокат, на
изпълнителя „***********“ ЕООД, за желанието му да прекрати договора /л. 58-64 от
делото/. Както бе посочено по-горе, процесният договор от 10.07.2018 г. не включва
прекратителни клаузи и основания, като такива не са заявени и с приложеното към
отговора уведомление. Съгласно разпоредбите на чл. 20а, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД
6
договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили и могат да бъдат
изменени, прекратени, развалени или отменени само по взаимно съгласие на страните
или на основания, предвидени в закона. Така, изхождайки от съдържанието на
договора и обективираната с него взаимна воля на страните, същият не подлежи на
едностранно прекратяване. Съдът намира, че облигационната връзка по него би се
прекратила по право при отпадане за ответника на качеството собственик на посочения
обект в комплекса, какъвто не е процесният случай. Същевременно, изявление за
прекратяване би могло да се тълкува и като такова за разваляне на договор поради
неизпълнение, но видно от приложеното уведомление няма данни ответникът да е
възразявал срещу изпълнението на насрещните задължения от страна на изпълнителя.
Предвид изложеното, приетото уведомление може да се приеме единствено като
инициатива за доброволно прекратяване на договора по волята на страните, но при
липсата на данни за насрещно изявление на „***********“ ЕООД в същия смисъл, не
може да се приеме, че договорната връзка е била прекратена към м.януари 2022 г. и до
понастоящем.
На следващо място и във връзка с възраженията за отсъствие на надлежна
легитимация за ищеца да претендира вземания по договора за управление и поддръжка
и вместо „***********“ ЕООД, следва да се посочи, че представителството на ищеца
спрямо изпълнителя по договора се установява надлежно и от обсъденото по-горе
пълномощно. Същото предоставя на ищеца материална легитимация да събира
вземанията на упълномощителя си за посочения период и за вбъдеще, като отчетната
сделка по мандатното правоотношение е предмет на вътрешните отношения на двете
дружества. Същевременно, видно от представения договор за възлагане на дейности по
поддръжка и управление от 18.06.2018 г. и споразумение- приложение от 03.08.2020 г.
към него, „***********“ ЕООД е прехвърлило всички свои права по договорите за
поддръжка и управление на комплекс „*********“ и изрично тези по конкретния
процесен договор с ответника. Посочените съглашения осъществяват елементите на
договор за цесия, за който по делото се съдържа и уведомление на цедента, достигнало
при размяната на книжа надлежно до ответника. В практиката на ВКС е прието, че
уведомяването в хода на процеса за настъпилата цесия следва да бъде отчитано от съда
като факт по смисъла на чл. 235, ал. 3 ГПК – Решение № 123 от 24.06.2009г. по т.д. №
12/2009г. по описа на II търг. отделение. Т.е. връчването на уведомлението за цесия на
ответника представлява уведомяване на длъжника по смисъла на чл. 99, ал. 3 от ЗЗД за
цесията, което следва да бъде отчетено от съда на основание чл. 235, ал. 3 ГПК. Налага
се извод, че ищецът се легитимира като цесионер на правоимащото лице и негов
пълномощник, следователно притежава нужната процесуална и материална
легитимация да поддържа заявените искови претенции.
За пълнота съдът намира за нужно да посочи, че посоченият договор от 18.06.2018
г. между ищеца и „***********“ ЕООД съдържа и част с характеристиките на
заместване в дълг, като в практиката си ВКС приема, че одобрението на кредитора –
възложител не следва да отговаря на изисквания за форма /така решение № 5 от
30.04.2019г. по т.д. № 2747/2017г. по описа на I търг. отделение на ВКС/. Предвид
посоченото и съобразявайки аргументите на ищеца и съдържанието на чл. 16 от
договора за управление и поддръжка, съдът намира, че може да се приеме, че
изискванията по чл. 283, ал. 3 от ЗЗД в случая са изпълнени. Независимо от това,
доколкото известяване по смисъла на чл. 283, ал. 3 от ЗЗД се съдържа в уведомлението
на „***********“ ЕООД, приложено към исковата молба, то безспорно заместването в
дълг е произвело действие спрямо ответника /в този смисъл и решение № III-9 от
22.03.2021г. по в.гр.д. № 2777/2020г. по описа на Окръжен съд Бургас и решение № 191
от 07.03.2022г. по в.гр.д. № 1775/2021г./,
Във връзка с изпълнението на поетите с процесните договори задължения от
7
страна на ищеца за исковия период е изслушана и приета без възражения на страните
комплексна съдебно-икономическа и съдебно-техническа експертиза, изготвена от
вещите лица Т. С. и Б. К., изводите по която съдът кредитира изцяло с доверие, като
компетентно и безпристрастно дадени. Съгласно заключението на в.л. С., за процесния
период ищецът е извършил разходи за поддръжка и управление на В. А., както следва
за 2021 г. – общо 297 299,92 лева, за 2022 г. – общо 448 479,26 лева и за 2023 г. –
331 971,15 лева, като поддържа и нает персонал на длъжности управител,
чистач/хигиенист, работник поддръжка сгради, работник озеленяване, портиер, офис
мениджър. От своя страна, в.л. К. констатира със заключението на техническата част,
че в периода 2021-2023 г. ищецът е поддържал охранителна система в комплекс
„*********“, извършвал е поддръжка и профилактика на септична яма, на басейн,
поддържал е озеленяване, автомобили, обслужвал е асансьори, предоставял е мобилни,
куриерски и ключарски услуги и др.
При това положение и доколкото по делото се установи изпълнение на поетите по
процесните договори задължения от страна ищеца, се налага извод, че за ответника е
възникнало задължение да му заплати уговореното годишно възнаграждение за 2021 г.,
2022 г. и 2023 г. – в размер от по 599 евро. Предвид липсата на доказателства за
извършвани от страна на ответника плащания, ищцовата претенция за договорно
възнаграждение следва да се уважи до размера от 1797 евро, като се отхвърли за
разликата до претендираните 1872,03 евро. Върху уважения размер на вземането за
годишно възнаграждение се следва и законната лихва от датата на завеждане на
исковата молба до окончателното изплащане.
За пълнота, съдът намира за несъстоятелно възражението на ответника за
неизпълнен договор и във връзка с теч и ремонт на покрива на сградата, в която се
намира обекта му. От заключението на в.л. К. се установи, че действително в минал
момент от покрива на сградата е имало теч, нанесъл щети по тавани и стени в
апартамента на отвеника, който към датата на посещението на вещото лице на място е
бил неактивен, като покривът е бил отремонтиран и в общите части не е имало следа от
нова влага. Така, съдът намира, че се потвърждава извода му, че ищецът надлежно
изпълнява задълженията си по процесните договори, вкл. извършва сериозни ремонти
по сградите, когато възникне проблем.
Що се касае до претенцията на ищеца, основана на чл. 14 от договора и за сумата
от 145,02 евро, представляваща стойността на консумирани в собствения на ответника
апартамент № 109 електроенергия и вода в периода от 01.08.2019 г. до 31.05.2022 г.,
съдът намира същата за неоснователна и недоказана. От заключението на в.л. К. и
показанията на разпитания свидетел на ищеца П.М. действително се установи, че
потреблението на вода и ток в самостоятелните обекти в сграда „*********“ се отчита
с подотчетни електромери и водомери, като показанията им се заснемат и предават на
счетоводител, който ги завежда в електронен вид. Независимо от това, по делото не
бяха представени доказателства за снети в процесния период показания на
подотчетните устройства на собствения на ответника обект, нито доказателства за
заплащане от страна на ищеца на разходи за ток и вода за конкретната сграда
„*********“. Същевременно, съгласно показанията на ангажирания от ответника
свидетел И.М., К. не пребивавал в обекта си в к-с А. в последните 3-4 години, поради
неотстранени щети от наводняване. Тези показания се потвърждават и от
констатациите на в.л. К., която на място е възприела неотстранените щети в
апартамента на ответника. Същевременно, от показанията на св. М. се установи, че
течът от покрива на сградата е бил преди 2021 г. Така съдът намира, че обектът на
ответника е бил негоден за обитаване в периода 2021 г. – 2023 г., поради неизвършен
ремонт на пострадали от наводняване тавани и стени на същия. Така, при отсъствие на
доказателства в подкрепа на ищцовите твърдения за действителното потребление на
8
комунални услуги в имота на ответника за процесния период, претенцията за
възстановяване на направени от „*********“ ЕООД разходи за заплащането им се
явява изцяло недоказана и следва да бъде отхвърлена.
По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД:
За успешното провеждане на претенцията за неустойка , в тежест на ищеца бе
възложено да докаже, че договора за управление и поддръжка от 10.07.2018 г. съдържа
валидна неустоечна клауза, като предпоставките за приложението са настъпили и са
породили вземания за ищеца, както и техния размер.
Съдът намира, че процесният договор съдържа валидна неустоечна клауза в чл.
14, като уговореното обезщетение е ограничено до размер от 30 % от претендираната
главница – т. е. 179,70 евро за всяка от календарните години.
Подобна уговорка за неустойка не е завишена и не излиза от основната си
функция – да гарантира обезщетение за вредите, които е претърпял кредитора от
забавата на длъжника. С оглед констатираната по-горе дължимост на възнаграждение
от по 599 евро за всяка от годините, настъпилите падежи на вземанията за всеки от
процесните периоди – на 01.06.2021 г., 01.06.2022г. и 01.06.2023г. и отсъствието на
доказателства за постъпили от ответника плащания, следва да се приеме, че за всяка от
дължимите суми за възнаграждение за 2021 г., 2022 г. и 2023 г. е формирано
задължение за мораторна неустойка от по 179,70 евро. Следователно искът за
неустойка се явява частично основателен до размера от 539,10 евро, като за горницата
до пълната претенция от 561,61 евро следва да се отхвърли.
По въпроса за разноските:
При този изход на спора право на разноски се поражда за всяка от страните,
съобразно уважената/отхвърлена част от претенциите и доказателствата за
извършването им.
Ищецът доказва извършени разноски по делото в размер на 2244,18 лева, вкл.
229,18 лева – заплатена държавна такса, 15 лева – заплатена такса за вписване на
възбрана, 900 лева – заплатено възнаграждение за един адвокат и 1100 лева – внесени
депозити за възнаграждения на вещи лица, като на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК и
съразмерно на уважената част от претенциите, следва да му се присъди сумата от
2019,76 лева, която да се възложи в тежест на ответната страна.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК и с съответно на отхвърлената част от
претенциите в полза на ответника следва да се присъдят съдебни разноски в размер на
170,50 лева, като съдът приема за доказани по делото разноски на ответника в размер
от 1705 лева /вкл. 1300 лева – заплатено адвокатско възнаграждение, 400 лева – внесен
депозит за възнаграждение на вещи лица, 5 лева – държавна такса за издаване на
съдебно удостоверение/.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Несебърският районен
съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД Д.В.К., БУЛСТАТ *********, роден
на ******* г., гражданин на Р.Ф., с адрес на територията на Република България: гр.
***********, да заплати на „*********” ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. ************, представлявано от А.М.Т., сумата от 1797
/хиляда седемстотин деветдесет и седем/ евро, представляваща сбор от такси за
поддръжка за 2021 г., 2022 г. и 2023 г. /по 599 евро за всяка от годините/, дължими на
9
основание Договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за
общо ползване от 10.07.2018 г., с нотариална заверка на подписите рег. № **** по
описа на нотариус ********, рег. № *** при НК, сключен между „***********“ ЕООД
и Д. К., вземанията по който са прехвърлени на „*********” ООД по силата на
Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на
жилищен комплекс с търговско наименование „*********“ от 18.06.2018 г. и
споразумение- приложение от 03.08.2020 г. към него, сключени между „***********“
ЕООД и „*********” ООД, ведно със законната лихва върху сумата от 1797 евро от
датата на подаване на исковата молба - 02.06.2023 г. до окончателното изплащане,
като ОТХВЪРЛЯ и иска до пълния предявен размер от 1872,03 евро, както и за
претендираната върху разликата законна лихва, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск на „*********” ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. ************, представлявано от А.М.Т., срещу
Д.В.К., БУЛСТАТ *********, роден на ******* г., гражданин на Р.Ф., с адрес на
територията на Република България: гр. ***********, с правно основание чл. 79, ал. 1
от ЗЗД, за присъждане на сумата от 145,02 /сто четиридесет и пет евро и два евро-
цента/ евро, представляваща разходи за консумирани в собствения на ответника
апартамент № 109 електроенергия и вода в периода от 01.08.2019 г. до 31.05.2022 г.,
дължими на основание чл.11.2. от Договор за управление, поддръжка и обслужване на
съоръжения и обекти за общо ползване от 10.07.2018 г., с нотариална заверка на
подписите рег. № **** по описа на нотариус ********, рег. № *** при НК, сключен
между „***********“ ЕООД и Д. К., вземанията по който са прехвърлени на
„*********” ООД по силата на Договор за възлагане извършването на дейностите за
поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование
„*********“ от 18.06.2018 г. и споразумение- приложение от 03.08.2020 г. към него,
сключени между „***********“ ЕООД и „*********” ООД, както и претендираната
върху него законна лихва, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА на основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД Д.В.К., БУЛСТАТ *********, роден
на ******* г., гражданин на Р.Ф., с адрес на територията на Република България: гр.
***********, да заплати на „*********” ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. ************, представлявано от А.М.Т., сумата от 539,10
/петстотин тридесет и девет евро и десет евро-цента/ евро, представляваща сбор от
неустойки върху главните вземания за 2021 г., 2022 г. и 2023 г., всяка в размер на от по
179,70 евро, начислени на основание чл. 14 от Договор за управление, поддръжка и
обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване от 10.07.2018 г., с нотариална
заверка на подписите рег. № **** по описа на нотариус ********, рег. № *** при НК,
сключен между „***********“ ЕООД и Д. К., вземанията по който са прехвърлени на
„*********” ООД по силата на Договор за възлагане извършването на дейностите за
поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование
„*********“ от 18.06.2018 г. и споразумение- приложение от 03.08.2020 г. към него,
сключени между „***********“ ЕООД и „*********” ООД, като ОТХВЪРЛЯ иска за
разликата до пълния претендиран размер от 561,61 евро като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК Д.В.К., БУЛСТАТ *********, роден
на ******* г., гражданин на Р.Ф., да заплати на „*********” ООД, ЕИК *********,
сумата от 2019,76 /две хиляди и деветнадесет лева и седемдесет и шест стотинки/
лева, представляваща направени в настоящото производство разноски, съразмерно на
уважената част от исковете.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК „*********” ООД, ЕИК *********,
да заплати на Д.В.К., БУЛСТАТ *********, роден на ******* г., гражданин на Р.Ф.,
сумата от 170,50 /сто и седемдесет лева и петдесет стотинки/ лева, представляваща
10
направени в настоящото производство разноски, съразмерно на уважената част от
исковете.
Присъдените суми могат да бъдат заплатени по банкови сметки на ищеца,
както следва:
1. Bank Name: First Investment Bank; Accourt Holder: **********; IBAN:
****FINV91501016405797; Bank Address: 37- Dragan Tsankov BIvd. 1797 Sofia,
Bulgaria; BIC/SWIFT: FINVBGSF;
2. Bank Name: **********; Account Holder: **********; IBAN:
***********70001523264921; Bank Address: ********; BIC/SWIFT: ******.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Бургаския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му в препис на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
11