№ 13346
гр. София, 05.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 62 СЪСТАВ, в публично заседание на
трети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ЕВЕЛИНА ОГН. МАРИНОВА
като разгледа докладваното от ЕВЕЛИНА ОГН. МАРИНОВА Гражданско
дело № 20231110162137 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на Етажна собственост с
адрес: гр. ................. срещу Г. Д. .............
Предявени са искове с правно основание чл.422 ГПК, вр. чл.415 ГПК,
вр. чл.6, ал.1, т.9 и т.10 ЗУЕС.
Ищецът твърди, че ответницата Г. Д. М. е собственик на ателие № 2 в
сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр. ..................
Твърди, че е налице решение на ОС на ЕС от 01.09.2021 г. за сключване
на договор с професионален домоуправител – ..........., с което дружество е
сключен договор за управление и поддръжка от 08.10.2021 г., в т.ч. е
възложено предприемането на действия относно събиране на вземанията на
ЕС. Твърди, че ЕС има вземания към ответницата за следните суми:
сумата 80 лв. – такса режийни за периода м.10.2021 г. – м.05.2023 г.,
ведно със законна лихва от 02.06.2023 г. до изплащане на вземането (20 месеца
по 4 лв. месечно), което вземане произтича от решение № 3 от Протокол от ОС
на ЕС от 01.09.2021 г.
сумата 400 лв. – неизплатени вноски за фонд „Ремонт и обновление“ за
периода м.10.2021 г. – м.05.2023 г., ведно със законна лихва от 02.06.2023 г. до
изплащане на вземането (20 месеца по 20 лв. месечно), което вземане
произтича от решение № 3 от Протокол от ОС на ЕС от 01.09.2021 г.;
сумата 200 лв. – неизплатени задължения за поддръжка на общите части
за периода м.10.2021 г. – м.05.2023 г. за услугата професионален
домоуправител, ведно със законна лихва от 02.06.2023 г. до изплащане на
вземането (20 месеца по 10 лв. месечно), което вземане произтича от решение
№ 3 от Протокол от ОС на ЕС от 01.09.2021 г.;
сумата 1 218 лв. – неизплатени задължения за ремонт на покрива на
1
сградата за периода м.12.2021 г. – м.04.2022 г., ведно със законна лихва от
02.06.2023 г. до изплащане на вземането (5 вноски по 243, 60 лв.), което
вземане произтича от решение, взето на ОС на ЕС, проведено на 09.11.2021 г.,
за които суми е издадена заповед за изпълнение по чл.410 ГПК от
05.07.2023 г. по ч.гр.д. № 30095/2023 г. на СРС, ГО, 62 състав, срещу която
длъжникът е възразил.
Моли съда да постанови решение, с което да признае за установено по
отношение на ответницата съществуването на вземанията, предмет на
заповедта за изпълнение. Претендира разноски.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба
ответницата Г. Д. М., с който оспорва исковете. Излага съображения, че срокът
на договора с професионалния домоуправител е изтекъл на 08.10.2023 г., с
оглед на което към момента на предявяване на иска същият не разполага с
представителна власт. Оспорва предявените искове по основание. Излага
съображения, че такса режийни за периода м.10.2021 г. – м.05.2023 г. (20
месеца по 4 лв. месечно) му е начислена като за необитаем апартамент.
Позовава се на нормата на чл.51, ал.2, предл.2 ЗУЕС (ред. преди изм. ДВ, бр.
82/2023 г. в сила от 29.09.2023 г., приложима към исковия период), според
която не се заплащат разходите по ал. 1 от собственик, ползвател и обитател,
който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една
календарна година.
Навежда доводи във връзка с кворума на проведеното на 01.09.2021 г.
ОС на ЕС, както и че задълженията са определени като фиксирани суми, а не
на база идеални части.
По изложените съображения счита, че не дължи и сумата, която се
претендира като неизплатени задължения за ремонт на покрива. Във връзка с
него излага и съображения, че видно от протокол от проведено ОС на ЕС от
09.11.2021 г., е взето решение за спешен ремонт. Една година по-късно на
03.10.2022 г. е взето решение на ОС на ЕС относно начина, по който ще се
разпределя сумата между етажните собственици. Твърди, че ремонтът е
изпълнен едва пред 2023 г., с оглед на което оспорва същият да се явява
спешен. Оспорва да се касае и за текущ ремонт. Твърди, че се касае за основен
ремонт, решението за извършването на какъвто се взима с мнозинство 67 на
сто ид.ч., каквото в случая не е било налице.
Моли съда да отхвърли предявените искове. Претендира разноски.
Съдът, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните,
съгласно разпоредбата на чл.235, ал.2 ГПК, намира следното от фактическа
страна:
Със заявление от 02.06.2023 г. заявителят Етажна собственост с адрес:
гр. ................. е сезирал СРС с искане за издаване на заповед за изпълнение по
чл.410 ГПК срещу длъжника Г. Д. ......... за:
сумата 80 лв. – такса режийни за периода м.10.2021 г. – м.05.2023 г.,
2
ведно със законна лихва от датата на заявлението по чл.410 ГПК – 02.06.2023
г. до изплащане на вземането;
сумата 400 лв. – неизплатени вноски за фонд „Ремонт и обновление“ за
периода м.10.2021 г. – м.05.2023 г., ведно със законна лихва от датата на
заявлението по чл.410 ГПК – 02.06.2023 г. до изплащане на сумата;
сумата 200 лв. – неизплатени задължения за поддръжка на общите части
за периода м.10.2021 г. – м.05.2023 г. за услугата професионален
домоуправител, ведно със законна лихва от датата на заявлението по чл.410
ГПК – 02.06.2023 г. до изплащане на сумата;
сумата 1 218 лв. – неизплатени задължения за ремонт на покрива на
сградата, ведно със законна лихва от датата на заявлението по чл.410 ГПК –
02.06.2023 г. до изплащане на сумата.
С разпореждане от 05.07.2023 г. съдът е издал заповед за изпълнение по
чл.410 ГПК, като в присъдил в полза на заявителя и разноски, както следва:
37, 96 лв. държавна такса и 500 лв. адвокатско възнаграждение.
В срока по чл.414 ГПК е постъпило възражение от длъжника.
В срока по чл.415 ГПК заявителят е предявил искове за установяване
съществуване на вземанията по исков ред.
Безспорно е между страните, че ответницата е собственик на
самостоятелен обект – ателие № 2 в сграда с адрес: гр. ..................
Представен е протокол от проведено на 01.09.2021 г. общо събрание на
ЕС, видно от който са взети решения, както следва: първо – за избор на
професионален домоуправител – ..........., и на следващо място –
таксите на ЕС да се сформират по следния начин:
8,00 лв. месечно за такса режийни на човек от 1-я до 2-я етаж
включително;
10,00 лв. месечно за такса режийни на човек от 3-я до последния етаж
включително;
50% такса режийни на база 1 живущ за необитаемите апартаменти;
8,00 лв. или 10,00 лв. месечно такса режийни за куче според етажа;
20,00 лв. месечно на обект, независимо дали е обитаем или не за Фонд
„Ремонт и обновление“;
10,00 лв. месечно на обект за Домоуправител, независимо дали е обитаем
или не;
такса режийни като за възрастен за дете, навършило 7 годишна възраст.
Съставен е протокол от 05.09.2021 г. за обстоятелството, че е било
поставено съобщение за изготвения протокол от проведеното събрание на
видно и общодостъпно място във входа на сградата.
С договор за управление и поддръжка от 08.10.2021 г. Етажна
собственост с адрес: гр. ................. е възложила на ........... организационното,
техническо и административно управление на общите части и съоръжения в
ЕС.
3
С договора изрично е уговорено, че при неплащане на вноски към ЕС в
срок изпълнителят има право да предприеме действия по снабдяване със
заповед за изпълнение и всякакви други съдебни и изпълнителни действия за
събирането им (т.7.7).
Договорът е сключен за срок от 2 години и влиза в сила от 08.10.2021 г. и
следователно – до 08.10.2023 г.
Видно от договора, в същия е посочено, че живущите се задължават да
заплащат определените месечни такси, описани в Приложение № 3 към
договора, което от своя страна препраща за месечните такси към протокол от
ОС на 01.09.2021 г., като изрично се сочи възнаграждение на изпълнителя в
размер на 120 лв., което ще се удържа от касата на ЕС.
Представен е протокол от проведено на 09.11.2021 г. общо събрание на
ЕС, видно от който е взето решение да бъде събрана сумата 16 000 лв. за
ремонт на покрива, която да бъде разпределена по идеални части за всеки
един самостоятелен обект в ЕС, платима на 5 равни месечни вноски от
м.12.2021 г. вкл. до м.04.2022 г. вкл. с падеж – последно число на съответния
месец.
Съставен е протокол от 13.11.2021 г. за обстоятелството, че е било
поставено съобщение за изготвения протокол от проведеното събрание на
видно и общодостъпно място във входа на сградата.
По делото е представен договор от 05.09.2022 г. за текущ ремонт на
покрива на жилищен ..........., сключен с ........ за сумата 25 145 лв., ведно с
протокол за извършени СМР.
Безспорно е между страните, че ремонтът на покрива, за който е взето
решение на ОС на ЕС, проведено на 09.11.2021 г., е извършен.
Представено е и протокол от проведено 03.10.2022 г. общо събрание на
ЕС, видно от който е взето решение необходимата сума за ремонт на покрива
от 15 910 лв. да бъде разпределена по идеални части на обособени обекти в
ЕС.
Видно от представен протокол от ОС на ЕС от 25.03.2024 г., на същото е
взето решение за потвърждаване на действията по подаване на искова молба
от ЕС, представлявана от ........... чрез адв. С..
Пред СРС е разпитан свидетелят ............, който заявява, че е съпруг на
ответницата и че към момента живеят в с. .........., където са се преместили
началото на м.09.2020 г. и оттогава живеят там постоянно, а до преместването
им са живели в процесния имот в гр. София. Депозира показания, че от
преместването им през 2020 г. ходят от време на време в апартамента, за да си
взимат лични вещи, но с изключение на това имотът стои празен, заключен и
не се отдава под наем.
Пред СРС е разпитана и свидетелката ..........., която заявява, че живее в
с. .........., където с ответницата са съседи, на една ограда, поради което има
4
пряка видимост към имота й; че от 2020 г. ответницата живее там постоянно
със семейството си и се виждат ежедневно, като освен за летните им почивни,
не са отсъствали за дълги периоди.
Пред СРС е разпитан и свидетелят .........., който заявява, че работи като
хигиенист във ........... и в това му качество почиства сградата на ул. .........
веднъж седмично; че на ет. 1 има два апартамента; че никога не е виждал
ответницата на адреса.
При така установеното съдът намира от правна страна следното:
В предмета на делото са включени установителни искове, предявени от
кредитор, в чиято полза е издадена заповед за изпълнение на парично
задължение по чл.410 ГПК, срещу която длъжникът е подал възражение в
срока по чл.414 ГПК. Целта на ищеца е да се установи със сила на пресъдено
нещо спрямо другата страна съществуването на вземанията, предмет на
издадената заповед за изпълнение по чл.410 ГПК.
По допустимостта на производството:
По искове на собствениците в етажната собственост, предявени от или
срещу тях във връзка с общите части, както и по исковете, предявени срещу
собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото
събрание или задълженията си по ЗУЕС, те по силата на чл. 23, ал. 4 се
представляват от управителя, избран по реда на чл. 19, ал. 4 ЗУЕС или от лица
по чл. 19, ал. 8 ЗУЕС, с които е сключен договор, включващ възлагането на
правомощието да представляват етажните собственици в съда. Във всички
случаи, надлежни страни по материалното правоотношение са етажните
собственици, а представляващите ги – по чл. 19, ал. 4 или ал. 8 ЗУЕС, действат
от тяхно име и за тяхна сметка.
В случая е подадено заявление по чл.410 ГПК от Етажна собственост с
адрес: гр. ................., представлявана от ........... – в качеството на
професионален домоуправител по чл.19, ал.8 ЗУЕС, с когото е сключен
договор от 08.10.2021 г., включващ възлагането на правомощието да
представляват етажните собственици в съда (т.7.7), чрез адв. С., упълномощен
от ............
Към момента на подаване на исковата молба по реда на чл.422 ГПК –
13.11.2023 г. е изтекъл срокът на сключения с ........... договор със срок до
08.10.2023 г. По тази причина с решение от 25.03.2024 г. на ОС на ЕС са
потвърдени действията по подаване на исковата молба, с оглед на което
производството се явява допустимо.
По основателността на исковете:
Съгласно чл. 6, т. 9 и 10 ЗУЕС, собствениците на самостоятелни обекти
в сгради в режим на ЕС са длъжни да заплащат разходите за ремонт,
реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на
общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и
вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с
5
притежаваните идеални части, както и да заплащат разходите за управлението
и поддържането на общите части на сградата.
Според чл. 6, т. 8 и чл. 38, ал. 1 ЗУЕС, собствениците са длъжни да
изпълняват решенията на органите на управление на ЕС в определените в тях
срокове.
В § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС е дадена дефиниция на понятието разходи за
управление и поддържане, а именно това са разходите за консумативни
материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на
управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа
енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и
други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части
на сградата. Посочената разпоредба съдържа неизчерпателно изброяване на
различните видове разходи за управление и поддръжка, като основната им
характеристика е, че се касае за разходи за поддръжка на общи части, които се
ползват от всички обитатели на етажната собственост. Следователно вноските
за управление и текуща поддръжка касаят разходи за услуги и консумативи,
които се ползват именно от обитателите в сградата – етажна собственост, в
качеството им на собственици, ползватели или държатели на самостоятелни
обекти в сградата.
За атакуване решенията на ОС е предвиден специалният ред по чл. 40,
ал. 1 ЗУЕС, уреждащ съдебния надзор върху решенията на Общото събрание,
които противоречат на закона. Искът по чл. 40 ЗУЕС е конститутивен и до
влизане в сила на решение по него, с което атакуваното решение на ОС се
отменя, това решение се ползва със стабилитет и подлежи на изпълнение по
реда на чл. 38 ЗУЕС. Тъй като в случая от страна на ответницата не са
наведени доводи, нито са представени доказателства решенията на ОС на ЕС,
въз основа на които се претендират процесните вземания, да са били отменени
по съдебен ред, задължителната им сила следва да бъде зачетена, като бъдат
приложени произтичащите от тях правни последици, обвързващи и
ответницата - като етажен собственик и адресат на тези решения, да
изпълнява определените с тях към ЕС парични задължения.
Извън хипотезата на привидност за взето решение на общото събрание,
каквито твърдения липсват по настоящото дело, пороци на същото,
независимо дали водят до нищожност (включително и поради противоречие с
императивни правни норми) или до незаконосъобразност на решението, могат
да се установяват само чрез иска по чл. 40 ЗУЕС, но не и чрез иск за
нищожност на решението на ОС или преюдициално при спор, свързан с
изпълнение решение на общото събрание, предявени извън срока по чл. 40, ал.
2 ЗУЕС /в посочения смисъл – решение № 50024 от 27.03.2023 г. по гр. д. №
978/2022 г. на ВКС, II ГО/.
По изложените съображения следва да се приеме, че процесните
вземания произтичат от валидно взети решения на ОС на ЕС.
Ответницата се позовава на чл.51, ал.2, предл.2 ЗУЕС (ред. преди изм.
6
ДВ, бр. 82/2023 г. в сила от 29.09.2023 г.), според която не се заплащат
разходите по чл.51, ал.1 ЗУЕС от собственик, ползвател и обитател, който
пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една
календарна година.
Съгласно чл. 154, ал. 1 ГПК всяка страна е длъжна да установи фактите,
на които основава своите искания и възражения.
При направено възражение по чл.51, ал.2 ЗУЕС за недължимост на
разходи за управление и поддържане на общи части на етажната собственост
поради това, че етажният собственик не е пребивавал в имота си за повече от
30 дни в рамките на една календарна година, доказателствената тежест за
установяване на фактите, на които се основава това възражение, е за страната,
която е направила възражението. Доказването на това възражение е свързано с
доказването на факта, на който то се основава – че етажният собственик е
пребивавал в имота си 30 или по-малко от 30 дни за една календарна година.
Доколкото нормата на чл.51, ал.2 ЗУЕС е императивна правна норма /в
какъвто смисъл е решение № 60181 от 20.10.2021 г. по гр. д. № 86 от 2021 г. на
ВКС, IV ГО/, етажният собственик не дължи заплащането на разходи за
управление и поддържане на общите части, ако е доказал условието на чл.51,
ал.2 ЗУЕС /пребиваването в собствения му имот за период само от 30 дни или
по-малко от 30 дни през една календарна година/, дори и да не е подал
декларация за обстоятелствата по чл.51, ал.2 ЗУЕС, да не е вписал тази негова
декларация в книгата на етажната собственост и въз основа на това да не било
постановено решение на Общото събрание на ЕС за освобождаване му от
плащане на тези разходи. Неподаването на декларация за обстоятелствата по
чл.51, ал.2 ЗУЕС и невписването в книгата на етажната собственост на тези
обстоятелства не обвързва съдът автоматично да приеме, че няма основание за
освобождаване на етажния собственик от плащане на разходите за
управлението и поддържането на етажната собственост. Действително,
невписването на това обстоятелство в книгата на етажната собственост
представлява неизпълнение на задължение на етажния собственик по чл.7,
ал.3 във връзка с чл.7, ал.2, т.5 ЗУЕС, но законът не предвижда като последица
от неизпълнението на това задължение изключването по отношение на такъв
етажен собственик на прилагането на разпоредбата на чл.51, ал.2 ЗУЕС /в
посочения смисъл – решение № 93 от 06.10.2022 г. по гр. д. № 395/2022 г. на
ВКС, I ГО/.
В случая се установява от показанията на свидетелите ........... и ...........,
че от есента на 2020 г. и следователно – от преди заявения исков период,
ответницата трайно живее в с. .........., като свидетелят ..........., чиито показания
съдът цени по реда на чл.172 ГПК с оглед всички други данни по делото,
депозира показания, че посещават имота в гр. София от време на време, за да
си вземат лични вещи, но не остават там и не го обитават, а свидетелката
........... – че в с. .......... са съседи на една ограда, поради което се виждат
ежедневно, както и че ответницата й семейството и нямат дълги отсъствия
7
освен за лятната им почивка. Същевременно, допуснатият на ответника
свидетел за насрещно доказване, който работи като хигиенист във ........... и в
това си качество почиства входа ежеседмично, депозира показания, че никога
не е виждал ответницата във входа.
Въз основа на така ангажираните доказателства съдът намира, че от
страна на ответницата се доказва възражението й, че е пребивавала в имота
по-малко от 30 дни за една календарна година, с оглед на което е налице
изключението по чл.51, ал.2, предл.2 ЗУЕС, при което ответницата не дължи
заплащането на разходи за управление и поддръжка на общите части.
По изложените съображения искът за сумата 80 лв. – такса режийни за
периода м.10.2021 г. – м.05.2023 г., както и иска за сумата 200 лв. –
неизплатени задължения за поддръжка на общите части за периода м.10.2021 г.
– м.05.2023 г. за услугата професионален домоуправител, следва да се
отхвърли.
С възражението по чл.51, ал.2 ЗУЕС ответницата обаче не може да се
освободи от задължението за заплащане вноските за фонд „Ремонт и
обновяване“ и разходи за ремонт.
С оглед изложеното и доколкото по делото не се твърди и установява
ответницата да е атакувала, съответно – да са били отменение решенията на
ОС на ЕС от 01.09.2021 г. и 09.11.2021 г. по реда на чл.40 ЗУЕС, следва да се
приеме, че са налице валидно взети решения относно вземанията на ЕС за
вноските към фонд „Ремонт и обновяване“ и ремонт на покрива.
Решението на ОС на ЕС от 03.10.2022 г., на което се позовава
ответницата, не е основанието, на което ищецът претендира вземането за
заплащане разходи за ремонт на покрива, като единствено за пълнота следва
да се посочи, че в последното начинът на разпределение на разхода за ремонт е
идентичен с този по предходното решение от 09.11.2021 г., а именно – по
идеални части, като от страна на ответницата не се и оспорва, че сумата 1 218
лв. съответства на идеалните й части.
Според чл. 6, ал. 1, т. 8 и чл. 38, ал. 1 ЗУЕС, собствениците са длъжни да
изпълняват решенията на органите на управление на ЕС в определените в тях
срокове.
С оглед изложеното в полза на ищеца е налице вземане за сумата 400 лв.,
представляваща неизплатени вноски за фонд „Ремонт и обновление“ за
периода м.10.2021 г. – м.05.2023 г. съгласно решение на ОС на ЕС от
01.09.2021 г., както и сумата 1 218 лв., представляваща неизплатено
задължение за ремонт на покрива на сградата за периода м.12.2021 г. –
м.04.2022 г., с оглед на което исковете за посочените вземания следва да се
уважат.
По разноските:
С оглед изхода на спора в полза на ищеца следва да се присъди, на
основание чл.78, ал.1 ГПК, сумата 458, 60 лв. разноски за заповедното и
8
сумата 534, 85 лв. разноски за исковото производство, съобразно уважената
част от исковете.
В полза на ответницата следва да се присъди, на основание чл.78, ал.3
ГПК, сумата 88, 51 лв. разноски по делото, съобразно отхвърлената част от
исковете.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, че Г. Д. ........., ЕГН **********
дължи на ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ с адрес: гр. ................., на основание
чл.422 ГПК, вр. чл.415 ГПК, вр. чл.6, ал.1, т.9 ЗУЕС, както следва:
сумата 400 лв., представляваща неизплатени вноски за фонд „Ремонт и
обновление“ за периода м.10.2021 г. – м.05.2023 г., ведно със законна лихва от
датата на заявлението по чл.410 ГПК – 02.06.2023 г. до изплащане на
вземането;
сумата 1 218 лв., представляваща неизплатено задължение за ремонт на
покрива на сградата за периода м.12.2021 г. – м.04.2022 г., ведно със законна
лихва от датата на заявлението по чл.410 ГПК – 02.06.2023 г. до изплащане на
вземането,
за които суми е издадена заповед за изпълнение по чл.410 ГПК от
05.07.2023 г. по ч.гр.д. № 30095/2023 г. на СРС, ГО, 62 състав, като
ОТХВЪРЛЯ иска по чл.422 ГПК, вр. чл.415 ГПК, вр. чл.6, ал.1, т.10
ЗУЕС за сумата 80 лв., представляваща такса режийни за периода м.10.2021 г.
– м.05.2023 г., ведно със законна лихва от датата на заявлението по чл.410
ГПК – 02.06.2023 г. до изплащане на вземането, и за сумата 200 лв.,
представляваща неизплатено задължение за поддръжка на общите части за
периода м.10.2021 г. – м.05.2023 г. за услугата професионален домоуправител,
ведно със законна лихва от датата на заявлението по чл.410 ГПК – 02.06.2023
г. до изплащане на вземането – като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОСЪЖДА Г. Д. М., ЕГН ********** да заплати на ЕТАЖНА
СОБСТВЕНОСТ с адрес: гр. ................., на основание чл.78, ал.1 ГПК, сумата
458, 60 лв. разноски за заповедното и сумата 534, 85 лв. разноски за исковото
производство.
ОСЪЖДА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ с адрес: гр. ................. да заплати
на Г. Д. М., ЕГН **********, на основание чл.78, ал.3 ГПК, сумата 88, 51 лв.
разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския градски съд в
двуседмичен срок от съобщаването му чрез връчване на препис.
9
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
10