РЕШЕНИЕ
№ ……….
гр. София, 29.07.2019г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКO ОТДЕЛЕНИЕ,
в закрито заседание …………………………., в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Росен Димитров
ЧЛЕНОВЕ: Маргарита Апостолова
Галя Вълкова
като разгледа докладваното от съдия Вълкова по ч.гр.д. № 9057 по описа на съда
за 2019г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 437 във вр. с чл. 435, ал. 3 и чл. 436 ГПК.
Образувано е по частна жалба от 29.05.2019г.
(дата на пощенско клеймо: 27.05.2019г.) на длъжниците „И.“ ООД и Т.Й.С. срещу Постановление
за възлагане на недвижим имот от 16.05.2019г., издадено по изпълнително дело № 20178400400908
по описа на ЧСИ М.Ц., с рег. № 840 на КЧСИ, с район на действие СГС. Жалбоподателите
навеждат доводи, че обжалваното постановление е неправилно и незаконосъобразно,
поради това, че: задатъкът в размер на 10% от началната цена не е бил постъпил по
сметка на съдебния изпълнител до края на последния обявен ден на публичната
продан; проданта е извършена при нарушаване на чл. 65 от ЗКИР във вр. с чл. 6,
ал. 1, б. „в“ във вр. с чл. 6, ал. 3 от ПВ (не е описан урегулирания поземлен
имот (УПИ IV – 112), върху който е построена сградата, от който урегулиран
поземлен имот се продава право на строеж, прилежащо към процесния апартамент №5);
обявяването на публичната продан е извършено в нарушение на закона, т.к. не е
извършена в срок от една седмица от приключване на описа; публичната продан е
нищожна, т.к. част от продадения имот е покривна тераса, която е с площ,
различна от описанието в постановлението и скица на имота на АГКК. Молят да
бъде отменено постановлението за възлагане и претендират разноски по делото.
Взискателят по изпълнителното дело „И.“ АД представя
становище на жалбата, в което излага съображения, че същата е недопустима и неоснователна.
Твърди, че сумата на задатъка в размер на 10% от началната цена при публичната
продан на имота е постъпила по сметка на ЧСИ преди края на работния ден на съда
на 02.05.2019г. Алтернативно, твърди, че, дори и задатъкът да е постъпил след
тази дата, за редовност на наддавателното предложение е достатъчно то да е
депозирано в затворен плик с квитанция за внесен задатък, което изискване на
закона е изпълнено. Счита, че останалите наведени твърдения за допуснати
нарушения при извършване на публичната продан са извън обхвата на обжалването
по чл. 435, ал. 3 ГПК.
ЧСИ М.Ц. чрез ПЧСИ М.Г.е представила пред
съда становище, според което подадената жалба е изцяло неоснователна, съдържаща
бланкетни и неотносими оплаквания, неверни твърдения, които не кореспондирали с
фактическите обстоятелства по изпълнителното дело.
Съдът, след извършването на проверка,
относно допустимостта и редовността на подадената жалба и с оглед данните в
изпълнителното дело, намира следното от фактическа и правна страна:
Изпълнителното дело е образувано по молба
на взискателя и ипотекарен кредитор „И.“ АД на основание изпълнителен лист от 12.04.2017г.,
издаден по гр.д. № 41310/2017г. на СРС, III ГО, 69-ти състав срещу съдлъжниците
„И.“ ООД, Т.Й.С. и В.Д.С..
Въз основа на молба от взискателя
изпълнението е насочено срещу недвижими имоти, собственост на длъжника „И.“ ООД,
представляващи самостоятелни обекти, находящи се в гр. София, р-н Триадица в
жилищна сграда бл. №
52 (стар номер 1) с офиси и аптека,
изградена в УПИ IV – 112, кв. 9, по плана на гр. София, местност „Жилищна група
Южен парк“, с площ от 1526 кв. м., един от които е и продаденият с обжалваното
постановление Апартамент № 5, находящ се във вход „Г”, бл. 1, разположен
на две нива, с обща застроена площ 184,21кв.м.,
състоящ се от първо ниво, находящо се на 3-ти жилищен етаж, на кота
+11,80м., със застроена площ от 108,21кв.м., състоящо
се от дневна с трапезария, кухня, две тераси и сервизно помещение, при съседи:
улица, първо ниво на апартамент № 6, стълбищна клетка и калкан и второ ниво,
находящо се на 4-ти жилищен етаж, на
кота +14,60м., със застроена площ от 76 кв.м., състоящо се от две спални, баня,
входно антре и две тераси, при съседи: улица, второ ниво на апартамент № 6,
стълбищна клетка, калкан, заедно с ПОКРИВНА ТЕРАСА, с площ от 59,38кв.м.,
заедно с МАЗЕ № 5, находящо се в
подземния етаж (сутерена), на кота -2,80м, във вход „Г”, с площ от 5.24 кв.м.,
при съседи: коридор, калкан, мазе № 4, мазе № 6, заедно с 20,34 %
и.ч. от общите части на вход „Г“ на сградата, в която е апартамента и заедно с 3,54 %
и.ч.от правото на строеж върху УПИ IV-112, който имот съгласно КК гр.София
представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № 68134.1004.42.1.22, находящ
се в гр. София,
общ. Столична, обл. София по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
РД-18-108/13.12.2016г. на Изпълнителен директор на АГКК. Последно
изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, адрес на имота:
гр. София, район Триадица, Жилищна група „*******, съгласно скица an. 7. Самостоятелният обект се намира в
сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 68124.1004.42, предназначение
на самостоятелния обект: жилище,
апартамент. Брой нива на обекта: 3. Посочена в документа площ: 172,00 кв.м. Прилежащи
части: ПОКРИВНА ТЕРАСА - 45,30 кв.м.; 20,34 % ид.ч. от общите части . Ниво: 1. Съседни самостоятелни
обекти в сградата: на същия етаж: 68134.1004.42.1.23. Под обекта: 68134.1004.42.1.20. Над обекта: няма. Ниво: 2.
Съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 68134.1004.42.1.23,
Под обекта: 68134.1004.42.1.23, Над обекта: 68134.1004.42.1.23. Ниво: 3.
Съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 68134.1004.42.1.23,
Под обекта: няма, Над обекта: няма. Стар идентификатор: няма.
Върху апартамента е наложена възбрана от частния
съдебен изпълнител от 25.10.2017г. Същият е описан на 17.11.2017г., заедно с
други самостоятелни обекти, съгласно протокол за опис.
Видно от доказателствата по делото, апартаментът
е описан в протокола по документ за собственост, строителни книжа, кадастрална
скица и съгласно реално констатираното му състояние при огледа.
След описа е изготвена оценка на обектите,
оспорена от длъжниците. Същите, на осн. чл. 485, ал. 2 ГПК във вр. с ал. 1 са
посочили вещо лице за изготвяне на нова оценка. При съобразяване на двете
пазарни оценки, е определена начална цена за публична продан на имотите.
Проведени са няколко публични продани, последната от които е в периода
02.04.2019г. – 02.05.2019г., при начална цена на апартамент №5
от 408 456 лв. В срока за провеждане на проданта, до края на работното
време на 02.05.2019г., в деловодството на СРС са постъпили три наддавателни
предложения за апартамент №5, отразени във входящия регистър на
съда, както следва: предложение с вх. № 1713/30.04.2019г. с подател С.Я.С.,
предложение с вх. № 1726/02.05.2019г. с подател „И.“ АД, предложение с вх. №
1753/02.05.2019г. с подател М.Е.Т.и др. С протокол по чл. 492, т. 2 от ГПК от
03.05.2019г. е констатирано, че са постъпили трите наддавателни предложения,
както следва: предложение с вх. № 1713/30.04.2019г. от С.Я.С., с предложена
цена от 408 608 лв., с внесен задатък в размер на 40 845.60лв.,
прието за валидно; предложение с вх. № 1726/02.05.2019г. от „И.“ АД, с
предложена цена от 408 456 лв., което на осн. 489, ал. 1 ГПК, не внася
задатък, прието за валидно; предложение с вх. № 1753/02.05.2019г. от М.Е.Т.и Д.М.И.,
с предложена цена от 415 111 лв., с внесен задатък в размер на
40 845.60лв., прието за валидно. Констатирано е също, че първите двама
наддавачи или техни представили не присъстват в тръжната зала, че предложението
на М.Е.Т.и Д.М.И. представлява най-високо предложената цена, три пъти е направено
запитване за устни наддавателни предложения, след което за купувачи на
апартамент 5 са обявени М.Е.Т.и Д.М.И., при заявени квоти в наддавателното
предложение съответно от 1/3 ид.част и 2/3 ид. част от апартамент 5, за
предложената от тях цена от 415 111 лв. Видно от л. 950 и 951, том III от
приложения препис на изпълнителното дело, сметката на ЧСИ, по която е следвало
да бъде преведен задатъка от 10 % от предложената цена, а именно –
27 230,40 лв. за квотата на Д.М.И. и 13 615.30 лв. за квотата на М.Е.Т.,
е заверена с постъпилите суми на 03.05.2019г. В двуседмичен срок е внесен
остатъкът от предложената цена след приспадане на внесения задатъка (сумите са
постъпили по сметка на ЧСИ на 14.05.2019г. за квотата на Д.М.И. и на 09.05.2019г.
за квотата на М.Е.Т.- л. 960 и 961 том III от приложения препис на
изпълнителното дело). На 16.05.2019г. е издадено обжалваното постановление
При така констатираните факти и обстоятелства,
съдът прави следните правни изводи:
По
допустимост на Жалбата:
Жалбата е процесуално допустима и следва да
бъде разгледана по същество. Същата е подадена в процесуално - преклузивния
срок по чл. 436, ал.1 от ГПК от надлежно легитимирана страна и срещу акт, подлежащ на обжалване
на осн. чл. 435, ал. 1, т. 3, предложение второ ГПК. Изискуемата държавна такса
е платена в срок.
По
основателност на Жалбата:
Жалбата е неоснователна по следните
съображения:
Съгласно
чл. 435, ал. 3 ГПК,
постановлението за възлагане подлежи на отмяна по жалба от длъжника, ако
наддаването при публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е
възложено на най-високата предложена цена. Обхватът на съдебната проверка при
обжалване на постановлението за възлагане законодателят очертава, като
ограничава нейният предмет единствено до процесуалната законосъобразност на
действията по принудителната продан на имуществото и то само за онези от тях,
които са свързани пряко с наддавателната процедура (не я подготвят) и са годни
да повлияят върху възможността имуществото да постигне най-високата предложена
цена. Следователно съдебният контрол обхваща и се изчерпва с действията на
изпълнителния орган и наддавачите във връзка с подадените тайни наддавателни предложения
в продължение на пълния срок за това, с действията на страните с право на
изкупуване и с действията на съдебния изпълнител и наддавачите при провеждане
на наддаването с явни наддавателни предложения с фиксирана стъпка (в т. см. Решение № 239
от 9.10.2014 г. на ВКС по гр. д. № 2533/2014 г., I г. о., ГК, както и задължителната практика, изложена в т. 8 от ТР
2/2013 по т.д. №2/2013г. на ОСГК на ВКС). Извън обхвата на съдебния контрол по чл. 435, ал. 3 ГПК са нередовности, които са били
допуснати преди извършване на възлагането.
Предвид гореизложеното единствено
предмет на разглеждане в настоящия случай следва да бъде оплакването в жалбата
за допуснати нарушения, касаещи изготвеното постановление за възлагане на
недвижим имот, в частта, с която жалбоподателя е изложил твърдения, отнасящи се
до ненадлежното извършване на публичната продан поради невнесен задатък от
лицата, на които е възложен имотът (М.Е.Т.и Д.М.И.) до края на последния ден от
проданта, а останалите оплаквания в жалбата (липса на описание на урегулирания
поземлен имот, върху който е построена сградата, от който урегулиран поземлен
имот се продава право на строеж, прилежащо към процесния апартамент №5); необявяване
на публичната продан в срок от една седмица от приключване на описа; разминаване
в площта на покриваната тераса, прилежаща към апартамента по описание в
постановлението и скица на имота на АГКК) не подлежат на обсъждане от съда.
Съгласно чл. 489, ал. 1 ГПК за участие в
наддаването по сметка на съдебния изпълнител се внася задатък 10 на сто върху
началната цена като съгласно ал. 2 всеки наддавач посочва предложената от него
цена с цифри и с думи и подава предложението си заедно с квитанцията за
внесения задатък в запечатан плик. В конкретния случай, видно от
доказателствата по делото, наддавачите М.Е.Т.и Д.М.И. са направили предложението
си за цена от 415 111 лв. с цифри и думи в запечатан плик на 02.05.2019г., т.е.
в последния ден от проданта, направили са превод по банков път на припадащата
им се част от задатъка по сметка на частния съдебен изпълнител като към наддавателното
си предложението са приложили квитанции за внесен задатък, всяка от която е с
регистрационен номер на банката на наредителя от 02.05.2019г. Въпреки, че видно
от л. 950 и 951, том III от приложения препис на изпълнителното дело, сметката
на ЧСИ, е заверена с постъпилите суми за внесен задатък (27 230,40 лв. за
квотата на Д.М.И. и 13 615.30 лв. за квотата на М.Е.Т.) в деня след
крайния срок за подаване на наддавателните предложения - 03.05.2019г.
настоящият състав счита, че с това не са нарушени изискванията на закона за
подаване на валидно наддавателно предложение. В конкретния случай, автоматично
не могат да се приложат правилото в разпоредбата на чл. 75, ал. 3 от ЗЗД, алтернативно – чл. 305 ТЗ, регулиращи
гражданските, съответно - търговските правоотношения,
към които реферират жалбоподателите, т.к. тези разпоредби регулират
гражданските, съответно - търговските правоотношения относно изпълнението на
задълженията, а внасянето на задатъка е елемент от фактическия
състав на публичната продан, която се развива в рамките на отношения от
публично-правен характер. Т.к. внасянето на задатъка при надаването в
публичната продан не е част от гражданско, съответно - търговско
правоотношение, а елемент от законово регламентирана процедура от
публичноправен ред, няма основание за прилагане на правилото на чл. 75, ал. 3
от ЗЗД, съответно – чл. 305 ТЗ за определяне на момента, в който изискването за
внасяне на задатък е изпълнено. В ГПК е въведено единствено изискване към
наддавателното предложение да бъде приложено доказателство /квитанция/ за
внесен по сметка на съдебния изпълнител задатък. След като подаването на
наддавателното предложение е възможно в определен срок, фиксиран с начален и
краен момент, и наддавачът може да го подаде в последния момент от изтичането
на този срок, внасянето на задатъка като задължително условие за подаване на
това предложение, е обусловено от този срок, и не е необходимо същият да бъде
внесен по-рано само поради необходимото време за извършване на банковата
операция по заверяване на сметката на получателя. Това се извежда и от
граматическото тълкуване на разпоредбата на чл. 489, ал. 1 от ГПК, в която като
изискване за участие в наддаването е използван глаголът „внася”, направено в
контекста на следващата алинея, установяваща изискване за подаване на
предложението заедно с квитанцията за внесения задатък, което води до извод, че
достатъчно е участникът в наддаването да представи доказателство за
разпореждане от негова страна със сума в размер на задатъка в полза на съдебния
изпълнител в рамките на срока за подаване на наддавателното предложение. С
оглед на това съдът намира, че в наддаването не са нарушени изискванията
относно подаването на наддавателните предложения по въведените в тази насока
конкретни оплаквания във връзка с внасянето на задатъка от М.Е.Т.и Д.М.И..
Освен това, смисълът на разпоредбата,
вменяваща правото на длъжника да обжалва постановлението за възлагане е да бъде
защитен неговият интерес. В конкретния случай, лицата М.Е.Т.и Д.М.И. са
предложили най-високата цена за продавания апартамент като останалите наддавачи
не са се явили при отваряне на наддавателните предложения. Следователно, ако
лицата М.Е.Т.и Д.М.И. не бяха допуснати до участие в проданта, нямаше да се
стигне до устно наддаване и имотът щеше да бъде възложен на следващия наддавач,
предложил следващата най-висока цена - С.Я.С., с предложена цена от
408 608 лв., което несъмнено би увредило интереса на длъжника, поради
разлика с цената, предложена от М.Е.Т.и Д.М.И..
Водим от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ частна жалба от
29.05.2019г. (дата на пощенско клеймо: 27.05.2019г.) на длъжниците „И.“ ООД и Т.Й.С.
срещу Постановление за възлагане на недвижим имот от 16.05.2019г. по
изпълнително дело № 20178400400908 по описа на ЧСИ М.Ц., с рег. № 840 на КЧСИ,
с район на действие СГС.
Определението подлежи на обжалване пред
Софийски апелативен съд в едноседмичен срок от съобщението до жалбоподателя.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.