№ 1339
гр. София, 16.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Станимира Иванова
Членове:Райна Мартинова
Георги Стоев
при участието на секретаря Алина К. Тодорова
като разгледа докладваното от Райна Мартинова Въззивно гражданско дело
№ 20221100502577 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.
С Решение № 5071/22.12.2021 г. по гр. д. № 25099/2021 г. по описа на СРС, 157
състав С. Д. П. е осъдена да заплати на „Жилищни и бизнес имоти“ АД на основание
чл. 73 от ЗС сумата от 4200 лева, представляваща обезщетение за ползване на
недвижим имот, представляващ апартамент № 2, находящ се в гр. Велико Търново, ул.
„******* с идентификатор 10447.511.45.2.2 с площ от 29.10 кв.м., състоящ се от
всекидневна с кухненски бокс, входно антре, баня – тоалетна и тераса, заедно с мазе №
8, с площ от 3,30 кв.м., заедно с 3,7443 % идеални части от общите части на сградата и
правото на строеж за периода от 16.01.2020 г. до 23.03.2021 г., ведно със законната
лихва от датата на подаване на исковата молба – 29.04.2021 г. до окончателното
плащане и е отхвърлен искът по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за осъждане на ответника да
заплати сумата от 279,69 лева, представляваща лихва за забава върху присъденото
обезщетение за лишаване от ползването за периода от 17.02.2020-28.04.2021 г.
Против решението, в частта, с която предявеният иск по чл. 73 от Закона за
собствеността е уважен е подадена въззивна жалба вх. № 9947/20.01.2022 г. (пощенско
клеймо от 17.01.2022 г.) от С. Д. П. – Й.а, в която са изложени съображения за
неправилност на първоинстанционното решение. Въззивницата поддържа, че е била
владелец на процесния имот по силата на предварителен договор и е считала имота
като свой. Следователно по отношение на нея не може да бъде противопоставена
1
претенцията за собственост на ищеца. Поддържа, че са настъпили нови факти след
подаване на отговора на исковата молба, а именно, че имало постановено решение по
наказателно дело, свързано с измама при продажба на спорния имот и факта, че
представляващите ищцовото дружество са знаели за правата на ответницата върху него
и въпреки това са сключили нотариален акт за закупуването му. Посочва, че била
ощетена с цената на имота, която е платила и спрямо нея е несправедливо да се
предявява претенция за вреди, произтичащи от добросъвестно получено владение и
защита на свои права. Поддържа, че всички вреди, които са настъпили след влизане в
сила на осъдително решение от 02.02.2021 г. можели да се търсят единствено от
продавача на дружеството ищец „Е.В.Т. Г.“ ООД, което било уговорено и изрично в
нотариалния акт. Посочва, че не е налице и ощетяване на ищеца, тъй като владението е
извършвано законно от ответницата, което било установено и със съдебно решение
Моли обжалваното решение да бъде отменено и предявеният иск да бъде отхвърлен.
Претендира направените разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор вх. № 42830/04.03.2022 г.,
подаден от „Жилищни и бизнес имоти“ АД, с който заявява, че оспорва въззивната
жалба. Моли обжалваното решение да бъде потвърдено. Претендира направените
разноски.
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, след като прецени събраните по делото
доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от
ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Производството по гр.д. № 25099/2021 г. по описа на СРС, 157 състав е
образувано по искова молба, подадена от „Жилищни и бизнес имоти“ АД против С. Д.
П. - Й.а, с която е предявен иск с правно основание чл. 73 от Закона за собствеността и
иск по чл. 86, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите.
Ищецът твърди, че е собственик на недвижим имот в гр. Велико Търново, ул.
„******* *******, представляващо апартамент № 2, с идентификатор 10447.511.45.2.2,
придобит с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 3776/05.06.2014
г., акт № 79, т. Х, д. № 1781/2014 г. Твърди, че с Решение № 18/14.01.2016 г.,
постановено по гр.д. № 625/2015 г. по описа на Окръжен съд – Велико Търново
„Жилищни и бизнес имоти“ АД било осъдено да предаде владението на С. П. – Й.а на
основание чл. 75 от Закона за собствеността, като на 15.03.2016 г. апартамент № 2 бил
предаден на адв. К. С., пълномощник на ответницата. Посочва, че периода от
15.03.2016 г. до 23.02.2021 г. ответницата препятствала собственика до недвижимия
имот, като в този период като недобросъвестен владелец е ползвала имота без
основание, а така също получавала гражданските плодове от него като го отдавала под
наем като получавала наемна цена в размер на 300 лева. Твърди, че с Решение №
1230/12.12.2018 г. по гр.д. № 330/2018 г. по описа на ВТРС и Решение №
2
109/13.02.2020 г. по в.гр.д. № 630/2019 г. по описа на ВТОС, влезли в сила на
02.02.2019 г. и вписани в Служба по вписванията на 19.02.2021 г. ищецът бил признат
за собственик на процесния имот спрямо ответницата, която била осъдена и да предаде
владението върху него. Посочва, че на 23.03.2021 г. по изпълнително дело №
20207310400127 на ЧСИ с рег. № 731 ищецът бил въведен във владение. Моли
ответницата да бъде осъдена да заплати сумата от 4200 лева, представляваща
гражданските плодове от вещта, които ответницата – недобросъвестен владелец е
получила или е могла да получи от ползването на недвижимия имот, респ.
обезщетение за ползите, от които го е лишила за периода от 16.01.2020 до 23.03.2021 г.,
обезщетение за забавено плащане в размер на 279,69 лева, дължима за периода от
17.02.2020 – 28.04.2021 г., ведно със законната лихва върху главницата от датата на
подаване на исковата молба. Претендира и направените по делото разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответника С. Д. П. - Й.а, с
който заявява, че оспорва предявения иск. Поддържа, че ищецът не е придобил
добросъвестно собствеността върху имота. Освен това, владението било предадено на
ответницата по силата на съдебно решение на 15.06.2014 г. Тя била сключила
предварителен договор с изпълнителя и е платила цялата продажна цена. Поддържа, че
всички вреди за процесния период могат да се търсят единствено от продавача на
дружеството ищец, което било изрично уговорено и в нотариалния акт. Моли
предявеният иск да бъде отхвърлен. Претендира направените разноски.
В първоинстанционното производство са събрани писмени доказателства и е
прието заключение на съдебно-техническа експертиза, от които се установява
следното:
С договор за покупко-продажба, сключен с Нотариален акт № 2, т. II, рег. №
2146, д. № 136 от 05.06.2014 г. на Нотариус С.К., с район на действие Районен съд – гр.
Велико Търново „Е.В.Т. Г.“ ООД е продал на „Жилищни и бизнес имоти“ АД
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10447.511.45.2.2, находящ се в гр.
Велико Търново, ул. ******* *******, ап. 2, завършен в груб строеж.
С Решение от 14.01.2016 г. по в.гр.д. № 625/2015 г. по описа на Окръжен съд –
Велико Търново „Жилищни и бизнес имоти“ АД е осъдено да предаде на С. Д. П. – Й.а
владението на апартамент № 2 в гр. Велико Търново, ул. „******* *******,
идентификатор 10447.511.45.2.2, с прилежащите му идеални части от общите части на
сградата на основание чл. 75 от Закона за собствеността. Не е спорно между страните,
а и се установява от Констативен протокол, акт № 49, т. I, рег. № 841/2016 г. на
Нотариус Д.Р., че на 15.03.2016 г. владението върху недвижимия имот е предадено
доброволно на С. Д. П. – Й.а.
На 12.10.2020 г. между С. Д. П. – Й.а и М.А. Д. е сключен договор за наем, по
силата на който е предоставено ползването на апартамент 2, ет. 1 в жилищна сграда в
3
гр. Велико Търново, ул. „******* ******* срещу задължението на наемателя да
заплаща наемна цена от 320 лева.
С Решение № 1230/12.12.2018 г. по гр.д. № 330/2018 г. по описа на Районен съд
– Велико Търново и Решение № 109/13.02.2020 г. по гр.д. № 630/2019 г. по описа на
Окръжен съд – гр. Велико Търново е признато за установено, че „Жилищни и бизнес
имоти“ АД е собственик на основание договор за покупко-продажба, обективиран в
Нотариален акт № 2, т. II, рег. № 2146, д. № 136/05.06.2014 г. на Нотариус С.К. на
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10447.511.45.2.2., находящ се в гр.
Велико Търново, ул. „******* *******, ап. 2 и С. Д. П. – Й.а е осъдена да предаде
владението върху имота. Не е спорно между страните, че решението е влязло в сила на
02.02.2021 г.
Установява се от протокол за въвод във владение по изпълнително дело №
20207310400127 по описа на ЧСИ Р.К. владението върху процесния имот е предадено
на „Жилищни и бизнес имоти“ АД на 23.03.2021 г.
От приетото по делото заключение на съдебно – техническа експертиза се
установява, че за процесния период 16.01.2020 г. до 23.03.2021 г. включително
месечната наемна цена за процесния апартамент № 2, гр. Велико Търново с
идентификатор 10447.511.45.2.2 е общ размер на 4147,61 лева.
При така установената фактическа обстановка съдът приема от ПРАВНА
СТРАНА следното:
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е
ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да
приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за
интереса на някоя от страните. При извършена проверка съдът намира, че обжалваното
решение е валидно и допустимо.
Във връзка с доводите, изложени във въззивната жалба съдът намира следното:
Съгласно разпоредбата на 73, ал. 1 от Закона за собствеността
недобросъвестният владелец дължи на собственика добивите, които е получил и които
е могъл да получи, както и обезщетение за ползите, от които го е лишил, като се
приспаднат направените за това разноски. Основателността на предявения иск е
поставена в зависимост от това по делото да се установи, че ответникът е бил
недобросъвестен владелец на имота, че в процесния период е получавал заплащана
наемна цена по договор за наем, както и че за друга част от процесния период е лишил
ищеца от възможността да получава този наем. С оглед правилата за разпределяне на
доказателствената тежест, задължение на ищеца е било да установи посочените
обстоятелства.
4
Не е спорно между страните, а и се установява от събраните по делото
доказателства, че ответницата С. Д. П. е владяла процесния имот като недобросъвестен
владелец по силата на предварителен договор за продажба, както и след като е
упражнила правото си на защита на владение с влязло в сила съдебно решение и
владението й е предадено от ищеца в исковия период. Не е спорно между страните, че
със съдебно решение, влязло в сила на 02.02.2021 г., ищецът е признат за собственик
на имота и ответницата е осъдена да предаде владението върху него. Това е моментът,
в който С. Д. П. е станала държател на имота, а не владелец. Неправилно
първоинстанционният съд е квалифицирал предявения иск за периода след влизане в
сила на съдебното решение по предявения иск с правно основание чл. 108 от Закона за
собствеността – 02.02.2021 г. до края на исковия период – 23.03.2021 г. като такъв с
правно основание чл. 73 от Закона за собствеността. За посочения период ответницата
е ползвала имота без основание, като държател, и съответно дължи получената от нея
наемна цена при правилна правна квалификация на иска по чл. 93 от Закона за
собствеността. (В този смисъл относно момента, в който ответницата е загубила
качеството си недобросъвестен владелец - Решение № 222 от 7.03.2002 г. на ВКС по гр.
д. № 579/2001 г., IV г. о., Решение № 181 от 12.12.2018 г. на ВКС по т. д. № 2187/2017
г., I т. о., ТК) Независимо от това, че съдът неправилно е квалифицирал предявения
иск, това не се е отразило на допустимостта и правилността на постановеното решение,
доколкото е налице идентичност на релевантните за спора факти, а дължимото
обезщетение е в размера, установен от съда въз основа на събраните по делото писмени
доказателства.
Не е спорно между страните, а и се установява, че в периода от 16.01.2020-
12.10.2020 г. ответницата е владяла имота, като за този период е лишила от
възможност ищеца да го ползва и да получава приходи от него. Не е спорно, че в
останалата част от исковия период – 12.10.2020 до 23.03.2021 г. тя е получавала наемна
цена по силата на договор за наем, като в периода от 12.10.2020 до 02.02.2021 г. е
имала качеството недобросъвестен владелец, а след тази дата като държател.
Неоснователни са доводите на въззивника С. Д. П., че са налице обстоятелства,
свързани с продажбата на процесния имот, които са от значение за правилното
решаване на делото и които не били съобразени от районния съд. Доводите относно
измама при сключване на договора за продажба, по силата на който „Жилищни и
бизнес имоти“ АД са придобили апартамента, за който С. Д. П. е имала сключен
предварителен договор и е заплатила цената, както и че представляващите дружеството
– ищец са знаели за правата й върху имота, са неотносими в настоящото производство.
Тези твърдения е следвало да бъдат наведени и обсъждани в рамките на
производството по предявен срещу нея иск с правно основание чл. 108 от Закона за
собствеността. При разглеждане на иск по чл. 73/93 от Закона за собствеността
първоинстанционният и въззивният съд са обвързани от правните изводи, изложени в
5
Решение по гр.д. № 330/2018 г. по описа на Районен съд – Велико Търново, относно
принадлежността на правото на собственост и въведените възражения относно
начинът, по който имотът е придобит от ищеца.
Неоснователен е и доводът на въззивника, че обезщетение, свързано с
ползването на имота, може да бъде търсено от продавача по договора, сключен с
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 3776/05.06.2014 г., акт №
79, т. Х, д. № 1781/2014 г. Правилно първоинстанционният съд е обсъдил релевантните
за спора факти така, както са въведени от ищеца. Пасивно легитимиран да отговаря по
предявените искове с правно основание чл. 73 и чл. 93 от Закона за собствеността е
недобросъвествия владелец, съответно държателя на имота, каквато е ответницата.
Отговорността на продавача е договорна и тя може да бъде ангажирана от ищеца на
друго основание, а не и при условията на чл. 73 и 93 от Закона за собствеността.
По изложените съображения и поради съвпадане на изводите на въззивния съд с
тези на Софийски районен съд, 157 състав, обжалваното решение следва да бъде
потвърдено, като за периода от 02.02.2021 г. до края на исковия период – 23.03.2021 г.
следва да бъде отразена правилната правна квалификация – чл. 93 от Закона за
собствеността.
Съгласно чл. 78, ал. 3 от ГПК въззивникът следва да бъде осъден да заплати на
въззиваемия сумата от 700 лева, представляващи платено адвокатско възнаграждение
във въззивната инстанция.
Предвид на изложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло Решение № 5071/22.12.2021 г. по гр. д. № 25099/2021
г. по описа на СРС, 157 състав при правилна правна квалификация на предявения иск
за периода от 02.02.2021 г. до 23.03.2021 г. по чл. 93 от Закона за собствеността.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК С. Д. П., ЕГН-**********, с
постоянен адрес гр. София, ул. „******* да заплати на „Жилищни и бизнес имоти“
АД, ЕИК-*******, със седалище и адрес на управление гр. София, бул. ******* сумата
от 700 лева, представляваща разноски за платено адвокатско възнаграждение във
въззивната инстанция.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
6
2._______________________
7