№ 7807
гр. София, 29.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на
девети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ
при участието на секретаря Й.КА Г. ЦИКОВА
като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело №
20231110153638 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба от Г. В. Д., ЕГН:**********, с адрес:
АДРЕС съдебен адрес: АДРЕС чрез адв. К. А. С. срещу Й. С. К., ЕГН:**********, с адрес:
АДРЕС, с която се иска ответника да бъде осъден да заплати на ищеца:
-сумата от 10 197.73 лева - част от направените от ищеца разноски за необходим
ремонт на обща част – покрив на жилищна сграда, находяща се в град АДРЕС, в общ
размер от 47 015.80 лева съобразно притежаваните от ответника процент идеални части от
общите части на сградата/21.69%/, ведно със законна лихва от 02.10.2023 г.- датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумите,
- сумата от 19 053.56 лева- част от направените от ищеца разноски за подобрения по
фасадите и терасите на жилищна сграда, находяща се в град АДРЕС в общ размер от 87
844.93 съобразно притежаваните от ответника процент идеални части от общите части на
сградата/21.69%/, ведно със законна лихва от 02.10.2023 г.- датата на подаване на исковата
молба до окончателното изплащане на сумите.
Ищецът твърди, че заедно с ответника са собственици на самостоятелни обекти в
жилищна сграда, находяща се в град АДРЕС. Жилищната сграда на АДРЕС се състои от 4
етажа, всеки от които е обособен в самостоятелен обект - апартамент, които 4 апартамента
са собственост на 3 лица. Така, собственик на апартамент № 1 е ГБ, на апартамент №2 -
ответника Й. К., а на апартамент №3 и апартамент №4 - ищеца Г. Д.. Припадащите се на
ответника Й. К. идеални части от общите части на сградата възлизат на 21.69% съгласно
правилото на чл. 40 от ЗС.
Поддържа се, че за периода м.09.2021г. - м.11.2022г., ищецът Г. Д. е финансирал със
собствени средства извършването на необходим ремонт на общите части на сградата -
покрива, който ремонт е наложен от износването, овехтяването и неподдържането на
покрива на сградата, което от своя страна е довело до множество течове и наводняване на
вътрешността на сградата. Едновременно с това, ищецът Г. Д. е финансирал със собствени
средства извършването на строително-ремонтни дейности по ремонт на общите части на
жилищната сграда - тераси, фасади, калкани и външните части на сградата, поставяне на
топлоизолация, хидроизолация, мазилка и облицовка. За извършване на ремонтните
дейности, ищеца Г. Д. е сключил договор за извършване на СМР с „ФИРМА“ ООД, с
ЕИК:********* - трето неучастващо по делото лице. Общият размер на заплатените от
1
ищеца Г. Д. суми за извършване на ремонтните дейности възлиза на 134 517.33 лева, от
които 47 015.80 лева са заплатени за извършени ремонтни работи по покрива на сградата, и
87 844.93 лева са заплатени за извършени ремонтни работи по фасадата, терасите,
калканите, и външните части на сградата.
Сочи се, че предвид компрометирането на покрива, довело до течове и наводняване
във вътрешността на сградата, предприетите от ищеца Г. Д. дейности по ремонтиране на
конструкцията, поставяне на хидроизолация и топлоизолация, полагане на керемиди,
монтаж на билни елементи, улуци, обшивки на наклони, стени, калкани, обработване на
комини и т.н., са били необходими за привеждане на покрива на сградата в състояние,
позволяващо неговото експлоатиране по предназначение, както и повишаващи неговата
енергийна ефективност.
Твърди се, че предприетите от ищеца Г. Д., строително-ремонтни дейности по
фасадите, терасите и външните части на сградата, изразяващи се в поставяне на
хидроизолация, топлоизолация, замазка, шпакловка, отливане на борд, монтаж на барбакан
и т.н, съставляват полезни разноски, имащи характера на подобрения - нововъведения, които
изменят имота и които не са били необходими за запазването и съхраняването му, но
обективно водят до увеличение на неговата стойност и повишаване на общата енергийна
ефективност на сградата,
Сочи се, че ремонтните дейности по сградата са извършени със съгласието на
останалите собственици - ГБ и настоящия ответник Й. К.. Поддържа се, че ответникът К. е
участвал активно в избора на цветовите комбинации на фасадата на сградата, калкан,
мазилка, съдействал е в изготвянето на триизмерни проекти и визуализации на външния вид
на сградата, участвал е в обсъждането на извършваните или предстоящи и ремонтни
дейности. Твърди се, че ответникът Й. К. е заплатил доброволно в полза на ищеца Г. Д.
сумата в размер на 1606.31 лева с банков превод от 16.06.2022г., съставляваща част от
припадащите се разходи на ответника от извършените ремонтни дейности. Прави се извод,
че така извършеното частично плащане от припадащата се част от сторените разходи е
допълнителна индиция за съгласието на ответника К. с извършваните ремонтни дейности.
Сочи се, че след завършването на ремонтните дейности, ищецът Г. Д. се е обърнал към
ответника Й. К. за заплащане на остатъка от припадащите му се разходи, но ответникът е
отказал да заплати същите.
В условията на евентуалност, че предявените главни искове се отхвърлят като
неоснователни, се заявява претенция в размер на 24 000 лева с която сума ответникът
се е обогатил за сметка на обедняването на ищеца, след сторени от ищеца разходи за
ремонт, поддръжка и подобрения на покрива, фасадите, терасите и външните части на
жилищната сграда, находяща се в град АДРЕС и съставляваща увеличената пазарна
стойност на притежаваният от ответника имот, и прилежащите му идеални части от общите
части на сградата, в резултат от извършените от ищеца строително-ремонтни дейности
ведно със законна лихва от 02.10.2023 г.- датата на подаване на исковата молба до
окончателното изплащане на сумите.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор, с който исковете се оспорват
като недопустими и неоснователни по основание и размер.
Твърди се, че извършеният ремонт представлява незаконно строителство, което
подлежи на събаряне, и следва да бъде премахнато, за сметка на ищеца. Сочи се, че
процесната сграда, с адрес: АДРЕС, е била първоначално изградена, като едноетажна къща и
в последствие е надстроявана. Твърди се, че е налице разминаване между учреденото право
на строеж за надстрояване на сградата – с един тавански етаж, издаденото разрешение за
строеж за изграждане на надстройка - етаж и ателие, и действително надстроените два
етажа. Иска се на основание чл. 17, ал. 2 от ГПК, съдът да се произнесе инцидентно по
валидността, евентуално - законосъобразността на Разрешение за строеж № 19 от
09.08.1988г., издадено от Община „Л“ – управление „АБ“.
2
Поддържа се, че етаж № 4 и етаж № 5 от процесната сграда представляват незаконен
строеж, по смисъла на Закона за устройството и територията, който незаконен строеж
подлежи на събаряне и доколкото последните два етажа се отклоняват от предвиденото в
строителните книжа (етаж № 4), или за тях изобщо липсват строителни книжа - одобрен
архитектурен проект и разрешение за строеж (етаж №5). Сочи се, че на отделно основание,
последните етажи на сградата представляват незаконен строеж и по смисъла на чл. 225, ал.
2, т. 1 от ЗУТ, доколкото са изградени в несъответствие с предвижданията на действащия
подробен устройствен план – плана за регулация и застрояване. В действащия ПРЗ, сградата
на улица „АДРЕС“ **** е отбелязана като триетажна жилищна сграда + таван, докато в
действителност е изградена пететажна сграда.
Твърди се и, че припадащите се ид.ч. на ответника не могат да бъдат
индивидуализирани. Сочи се, че делът на етажните съсобственици в общите части се
определя с императивни правила, като при надстрояване и пристрояване, квотата може да
бъде изчислена, едва с приключване на строителството, а в случая сградата на ул. „АДРЕС“
**** не разполага с Акт образец 14 за приемане на конструкцията, Акт образец 15 за
установяване годността за приемане на строежа, нито с Акт 16 за установяване годността за
ползване на строежа. Прави се извод, че в случая изобщо не е налице ремонт на общи части,
доколкото, по своята същност, процесният ремонт представлява ремонт на незаконен
строеж, който подлежи на събаряне.
Оспорва се процесният ремонт да представлява необходим или неотложен ремонт, по
смисъла на пар. 1, т. 8 и т. 9 от ЗУЕС, като се сочи, че в случая е налице основен ремонт,
съобразно пар. 5, т. 42 от ЗУТ, за който липсва издадено разрешение за строеж, включително
липсва съставен технически паспорт на строежа, по смисъла на чл. 176а, ал. 1 от ЗУТ,
поради което, така извършения незаконен строеж не само не може да породи задължения за
ответника, но и следва да бъде премахнат, за сметка на извършилия ремонта ищец Г. Д..
По отношение на ремонта на покрива се заявява, че не се касае за необходими
разноски, а за извършени подобрения – луксозен ремонт, без съответно взето решение на
Общото събрание на етажната собственост, който ремонт е бил извършен на цени,
надвишаващи значително средните пазарни за този вид дейност. Твърди се, че ищецът Г. Д.
самостоятелно е взел решението да извърши процесния ремонт, чрез подмяната на цялата
покривна конструкция, без този ремонт да е бил нито спешен или наложителен, нито дори
необходим. Оспорва се ответникът да се е съгласявал с извършването на въпросния ремонт.
Оспорва се ответникът да отговаря за направени от Г. Д. полезни разноски, доколкото
решение на общото събрание в последния смисъл липсва.
Оспорват се и исковете по размер. Поддържа се, че в Договор за изпълнение на
довършителни работи, сключен между Г. В. Д., като възложител, и „ФИРМА“ ООД, в
качеството му на изпълнител, общата стойност на договора възлиза на сумата от 59 629
(петдесет и девет хиляди шестстотин двадесет и девет лева. Договорът изрично урежда
цената на извършените ремонт на покрив, топло и хидроизолации на сградата, находяща се
на ул. „АДРЕС“**** (59629 лева), която цена драстично се различава от претендираната от
ищеца обща сума, възлизаща на 134 517 (сто тридесет и четири хиляди петстотин и
седемнадесет) лева. Сочи се, че ищецът обаче не представя споразумения, оправдаващи
заплащането от негова страна на сумата от 134 517 лв. Сочи се и, че дружеството,
изпълнявало ремонтните дейности, обективно е било в забава, както за задълженията си по
Договора от 02.09.2021г., така и за тези по Спогодбата от 10.11.2022г., като ищецът Д. не е
потърсил от изпълнителя дължимите му неустойки, които е следвало да се приспаднат от
заплатените суми.
Оспорва се да са извършени плащания от ищеца по приложените към исковата молба
АКТ 1 от 23.09.2021г. и АКТ 2 от 23.09.2021г., както и по квитанция от 07.09.2021г.
Оспорва се автентичността на всички документи, подписани от лицето ПС/
представител на „ФИРМА“/
Оспорва се ответникът да се е обогатил със сумата от 24 000 (двадесет и четири
3
хиляди) лева, за сметка на ищеца Д., както се оспорвам посочената сума да представлява
увеличената пазарна стойност на притежавания от ответника имот и прилежащите му
идеални части от общите части на сградата.
Софийският районен съд, като прецени доводите на страните и събраните по
делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Представен по делото е Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот ****,
том ***, рег. №*****, дело №***** от 22.06.2020 г., видно от който Й. С. К. е придобил
самостоятелен имот в сграда с идентификатор *************, представляващ втори етаж от
сграда с административен адрес: гр. АДРЕС.
На 02.09.2021 г. е сключен договор за изпълнение на довършителни работи между Г.
В. Д.- възложител и „ФИРМА“ ООД- изпълнител, по силата на който възложителят възлага,
а изпълнителят приема да изпълни Ремонт на покрив, топло и хидроизолации на сграда
находя ща се на ул. „АДРЕС“ **** в кв. „Л“, София, като строително-монтажните работи са
описани в Приложение №1 неразделна част от договора. Уговорено е, че общата стойност на
договора възлиза на 59 629 лева без ДДС, като възложителят може да отхвърля или добавя
към приложението точки за изпълнение по свое желание, съгласувано с изпълнителя. Като
условия за плащане страните са посочили, че възложителят ще направи авансово плащане на
изпълнителя в размер на 5000 лева без ДДС, а следващите плащания ще се извършват след
подписване на Акт за завършени СМР по Приложение №1
Съгласно същото приложение №1 са описани четири групи СМР: 1) Демонтажни
работи (Демонтаж керемиди, дъски, греди и др., къртене замазка на тераса, къртене плоча
стреха, Заваряване армировки, измазване с цименто-пясъчен разтвор и сваляне и извозване);
2) Покриви (Доставка и монтаж на дървена конструкция, Доставка и полагане на керамични
керемиди Tondach Македо (около 13 бр./m2} *не са включени вентилиращи керемиди и
отдушни керемиди, Доставка и монтаж на Хидроизолационно фолио Tondach Fol S,
Доставка и полагане на дъсчена обшивка, Доставка и полагане на сачак по стреха, Доставка
и полагане на летва и контралетеа, Доставка и монтаж на челни дъски 18 см., Доставка и
монтаж на билни елементи (капаци и фолио) Тондах., Доставка и монтаж на улук и
надулучна пола, Монтаж на ламаринена обшивка при наклони и стени, Монтаж на дървена
скара за ламарини калкан, Монтаж на ламаринена обшивка при калкан, Обработка на
комини - врязване и уплътняване лам. обшивки и Вата Unirol Profi 100 мм между греди); 3)
Тераса севр ( отливане борд под парапет, доставка и монтаж барбакан 100/60, топлоизолация
XPS 5см, цименто-пясъчна замазка, Мазана хидроизолация, лепене на плочки) и 4)
Топлоизолация фасади (Доставка и монтаж на скеле, Лепене на EPS Roftx 10 cm., с лепило
Rofix Karbon, Шпакловка Rofix Karbon c мрежа Rofix P50 145 gr., Дюбелирне c дюбел EJOT
10*180, Грундиране c грунд Rofix Putzgrund UNI, Монтаж на ъгъл c мрежа Rofix c
шпаклоаъчен разтвор Rofix Karb, Монтаж на водооткап Rofix с шпаклоаъчен разтвор Rofix
Karbon и Полагане на минерална мазилка Rofix KUNSTHAR2UTZ BASIS).
На 15.10.2021 г. е проведено Общо събрание на етажната собственост, находяща се в
гр. София, община Л, АДРЕС, за което е съставен протокол. По т. 4 „Преглед на
направените разходи по неотложен ремонт на покрив, предприет от Г. Д.“ като изявление е
вписано, че Г. Д. е представил снимки от повреден таван на санитарно помещение ет.4 и
други елементи по фасадата на сградата, силно повредени от течове при дъжд. Представени
били 2 оферти, които са поискани с цел да се намери най-добра цена/ оферта 1- ремонт на
покрив с цена 36219 лева и демонтажни работи 4000 лева и оферта 2- ремонт на покрив на
цена 31363 лева и демонтажни работи 5108 лева./ Избрана била оферта 2, по която е
започнал ремонт с цел нормално обезводняване на покрива, който ремонт се финансира от
собствени средства на Г. Д. и ГБ по сключен договор с изпълнител. Направено е
предложение да се одобри така предложения ремонт на покрив и да се приеме изплатената
част за разпределение между собствениците според идеални части, като е взето решение в
същия смисъл. По т. 5 „Ремонтни работи и топлоизолация на покрив.“ като изявление е
вписано, че се предлага да се извършат допълнителни работи по детайл за полагане на
топлоизолация на покрива, свързани с нова дървена скара и гредоред, обхващащи целия
4
покрив и свързващи новите топлоизолирани участъци на бетонови покривни плочи с
билните шапки от вдървена конструкция. Дадена е обосновка, че материалите, вложени в
стария покрив датират от строежите, извършвани поетапно от собствениците през 1964г. и
1990 г. При предстоящия ремонт не е възможно да бъдат използвани старите дървени
елементи, които са отчасти изгнили, различни по дебелина и сечение, дъсчената обшивка не
може да бъде възстановена и да осигури равна повърхност както е предписано от
производителя на хидроизолационното фолио и керемидите. Не е възможно да бъдат
съвместени по форма и размер старите керемиди в новите. Поради което ще бъде извършено
цялостно покриване на покрива с нови керемиди от система „Тондах“. Избран е най-лекия
модел „Македо“ с най-ниска цена по оферта. След ремонта на покрива ще бъде постигната
стандартна енергийна ефективност по ЗУТ и гарантирана защита на сградния фонд от
течове. Разходите за климатизация и отопление ще се сведат до минимум. Избрана е оферта
2 спомената в т.4. Взето е решение за одобрение на така предложения ремонт на покрив да
се приеме изплатената сума за разпределение между собствениците според идеални части.
По т. 6 „Представяне на предложение за външна топлоизолация на цялата сграда с цел
получаване на сертификат за енергийна ефективност и технически паспорт на сградата“ е
вписано: Събрани са оферти от 3 фирми, приложени към протокола. Предлага се да се
извърши цялостна топлоизолация по външните стени, еркери и калкани с цел подобряване
цялостната енергийна ефективност на сградата. Офертната стойност на ремонта по цени към
30.09.2021 г. е 20353 лв. по сключен договор с изпълнител. Тази оферта се явява най-
ниската от получените 3 оферти. Строителят ще направи подробна калкулация за всеки един
от собствениците, с оглед приемливи индивидуални изисквания по изпълнение на отделни
части и елементи, като дебелина на изолационния материал по балкони, тераси и ниши цвят
на фасадна боя или мазилка, оформление на цокли по стени на партерния етаж с цокълна
мазилка, детайли по преход между фасада и тераса при ап. 1 с хидроизолация и др. При
желание, за плащане на дължимите суми строителят ще предостави отделни разходни
документи на всеки собственик. Взето е решение да се одобри така предложения ремонт.
На 25.05.2022 г. е проведено Общо събрание на етажната собственост, находяща се в
гр. София, община Л, АДРЕС, за което е съставен протокол. По т.5.6 от дневния ред
„Преглед и обсъждане на направените разходи по неотложен ремонт на покрив, предприет
от Г. Д.“ след обсъждане е взето решение, вземането на решение за разпределение на
разходите, направени от Г. Д. да бъде отложено за следващо събрание на етажната
собственост.
На 15.02.2023 г. е проведено Общо събрание на етажната собственост, находяща се в
гр. София, община Л, АДРЕС, за което е съставен протокол. Взети са решения по т. 1
„Приемане от собствениците на решение за приключване на ремонтите на покрива и
фасадите на сградата, извършени от фирма ФИРМА ЕООД досега. Разглеждане на
представения от фирмата протокол. Мнения, коментари и забележки. Претенции към
строителя. Взето е решение за приемане на извършени ремонти дейности по количество и
качество По т. 2 е гласуван и одобрен дневникът за разходите при ремонта, в който те са
разпределени според ид.ч. от общите части на сградата за всеки собственик. С Решение от
23.02.2024 г. по гр.д. №13942/2023 г. на СРС са отменени по иск с правно основание чл. 40
ЗУЕС, предявен от Й. К. решенията по т.1 и т.2 на проведеното на 15.02.2023 г. Общо
събрание.
С Решение от 07.10.1994 г. по гр.д *******56/1993 г. на Софийски районен съд са
отхвърлени искове на МГД.а и БСКЗ срещу Г. В. Д. за предаване на собствеността и
връщане на владението на 5/8 ид.ч. от петия етаж на сградата с адрес: гр. АДРЕС. В
мотивите на съдебния акт е посочено, че „Съгласно заключение на вещото лице е одобрен
арх. план на 9.***I.***** год., с който е разрешено на ответника/ тъй като той притежава
правото на надстрояване/ да направи надстройка на четвърти редовен етаж и ателие в
подпокривното пространство с галерия и складово помещение. След извършване на това
надстрояване, в момента апартамента на IV-ия етаж и таванските помещения представлява
„мезонет“. Тоест ответника е надстроил съгласно плана това, което му е разрешено. Така че
практически няма самостоятелен надстроен пети етаж към къщата, а се касае за таванско
пространство, придадено с арх. план към разрешението за настрояване на четвърти етаж.“
5
По искане на Й. К. вх. №*************/01.12.22 г., с което се искат строителни
книжа, разрешение за строеж за гаражи и жилищна сграда, в УПИ ********, кв. ****, м.
„******“ по плана на гр. София с адрес: АДРЕС, Столична община, район Л отговаря, че в
архива на района не се съхраняват архитектурни, конструктивни, ВиК и ЕЛ проекти за
надстройка на съществуваща сграда по Позволителен билет №*****/25.11.1964 г., както и
архитектурен проект за надстройка и ателие, по разрешение за строеж №9999999 г.
Представено по делото е Разрешение за строеж №9999999 г., по силата на което
Народният съвет на гр. София разрешава на Г. В Д. съгласно съгласуваните проекти на
01.06.1988 г. да надстрои етаж и ателие в парцел №****, квартал №**** по плана на гр.
АДРЕС.
По делото е допусната, изслушана и приета съдебно-счетоводна експертиза. Вещото
лице В. П. се е запознала с всички представени по делото доказателства- Договор за
изпълнение на довършителни работи от 02.09.2021г. с възложител Г. В. Д. и изпълнител
„ФИРМА” ООД; Квитанция към ПКО № 1/07.09.2021г. за сумата от 5000.00 лв.; актове за
извършени ремонтни дейности, фактури 11 броя; платежни нареждания за плащане по
издадените фактури; Спогодба от 10.11.2022г. към Договор от 02.09.2021г. От
счетоводството на „ФИРМА” ООД на вещото лице са изпратени на електронната поща
следните документи: Извлечение от Дневник на сметка 411/1 - Клиенти, контрагент 45 Г. В.
Д., с отразени вземания и постъпили плащания по всяка от издадените 11 броя фактури;
банкови извлечения с отразени постъпилите плащания от Г. В. Д. по издадените фактури.
От направеното проучване на доказателствата, приложени по делото, и допълнително
предоставената информация, вещото лице прави следните констатации:
На 02.09.2021г. е сключен Договор за изпълнение на довършителни работи с
възложител Г. В. Д. и изпълнител „ФИРМА” ООД, с предмет: Ремонт на покрив, топло и
хидроизолация на сграда, находяща се на ул. „АДРЕС” *******. Общата посочена в
договора стойност без ДДС е в размер на 59 629.00 лв. за дейности, описани в Приложение
№ 1 към договора, като допълнително възложени работи са предмет на допълнително
споразумение. Начална дата за започване на работите се приема 10.09.2021г., с краен срок за
приключване - 10.12.2021г. Съгласно раздел IV. Условия на плащане, Възложителят ще
направи авансово плащане на Възложителя в размер на 5000.00 лв. без ДДС. Следващите
плащания ще се извършват след подписване на Акт за завършени СМР по Приложение № 1.
Съгласно представена по делото квитанция № 1 от 07.09.2021г. /л.15/, Г. Д. на „ФИРМА”
ЕООД сумата от 5 000.00 лв./пет хиляди лв./ В основанието е записано: „по договор от
02.09.2021г. ремонт покрив”. Авансово платената сума от 5000.00 лв. е приспадана от
стойността на актуваните дейности с актове от № 1 до № 5 вкл., издадени в периода от
23.09.2021 г. до 13.11.2021 г. /л. 16, л. 17, л. 18, л.20, л.22/. Съгласно отразения запис върху
Акт № 1 (л.16) , на 23.09.2021г. за актуваните работи е платена сума в размер на 6 000.00 лв.
/шест хиляди лв./ Съгласно отразения запис Акт № 2 (л.17), на 30.09.2021г. за извършените
работи съгласно Акт № 2 е платена сума в размер на 10 000.00 лв. / десет хиляди лв./ Общо
платени суми в брой : 21 000.00 лв. На 05.10.2021г. е издаден Акт №3, в който е формирана
сума за плащане в размер на 11 017.00 лв. без ДДС. За посочената стойност е издадена
Фактура № 142/05.10.2021г. на обща стойност с ДДС 13 220.40 лв., платена по банков път.
На 23.10.2021г, е издаден Акт № 4, в който след приспадане на аванс от 1000.00 лв., сумата
за плащане е в размер на 10 377.00 лв. без ДДС. За посочената стойност е издадена Фактура
№ 144/05.10.2021 г., на обща стойност с ДДС 12 452.40 лв., платена по банков път. С Акт №
5 / 13.11.2021г. завършва първия етап от ремонта на сграда на ул. „АДРЕС” 23. От
направената съпоставка се установи, че всички актувани работи в периода от 10.09.2021г. до
23.11.2021 са платени. От м.04.2022г. е започнал втори етап от ремонта на сграда с адрес ул.
„АДРЕС” *******. За извършените ремонтни дейности (труд и материали) в периода от
м.04.2022г. до м.10.2022г. вкл. са изготвени 7 /седем / броя акта. Към всеки от актовете е
издадена фактура и съответно е извършено плащане по банков път. Със спогодба от
10.11.2022г. страните са установили, че са одобрени, възложени и изпълнени допълнителни
СМР общо в размер на 15 268.00 лв. без ДДС, които се разделят за плащане на три части. В
резултат на спогодбата Акт № 7 се състои от три части и съответно издадени три броя
6
фактури. Вещото лице е констатирало плащания в брой общо: 21 000.00 лв. и плащания по
банков път общо :113 475.74 лв., като общо платени суми :134 475.74 лв. Направен е извод,
че всички издадени фактури и извършени плащания по тях са надлежно отразени в
счетоводството на „ФИРМА” ООД.
По делото е допусната, изслушана и приета и съдебно-почеркова експертиза,
изготвена от вещото лице С. Ц. поради оспорване от страна на ответника на автентичността
на: 1.Договор за изпълнение на довършителни работи от 02.09.2021г.; 2. Приложение
№ 1 към договор от 02.09.2021г.; 3.Квитанция за извършено плащане (по договор от
02.09.2021г.) от 07.09.2021г.; 4. Акт № 1 към договор от 02.09.2021г., ведно с
волеизявлението, съдържащо се в него: „Получих 6000 шест хиляди лева" от 23.09.2021г.; 5.
Акт № 2 към договор от 02.09.2021г., ведно с обективираното в него волеизявление:
„Получени 10 000 десет хиляди лева“ от 30.09.2021г.; 6. Фактура № ********** от
05.10.2021г.; 7. Акт № 3 към договор от 02.09.2021г.; 8.Акт № 4 към договор от
02.09.2021г.; 9. Акт № 5 към договор от 02.09.2021г.; 10. Фактура № ********** от
21.10.2021г. Вещото лице е установило, че:
1.Подписите, положени както следва: в долния ляв ъгъл на всяка страница и в мястото
за „ВЪЗЛОЖИТЕЛ:“ на Договор за изпълнение на довършителни работи, сключен на
02.09.2021 г. между Г. В. Д. от една страна и ПС, в качеството му на управител на
„ФИРМА“ ООД; в мястото за „Възложител:“ на Приложение 1 към договор от 02.09.2021
г. за ремонт на покрив и изолации на сграда на ул. „АДРЕС“ 23, - обекти на експертизата, са
изпълнени от Г. В. Д. и
2. Подписите, положени, както следва: в долния десен ъгъл на всяка страница и в
мястото за „ИЗПЪЛНИТЕЛ:“ на Договор за изпълнение на довършителни работи, сключен
на 02.09.2021 г. между Г. В. Д. от една страна и ПС, в качеството му на управител на
„ФИРМА“ ООД; в мястото за „Изпълнител:“ на Приложение 1 към договор от 02.09.2021г.
за ремонт на покрив и изолации на сграда на ул. „АДРЕС“ 23;в мястото на „Гл.
Счетоводител:: на Квитанция № 1 за извършено плащане по договор от 02.09.2021 г. от
07.09.2021 г.; в мястото за „Изпълнител: инж. п. С“ на Акт 1 към договор от 02.09.2021 г. за
ремонт на покрив и изолации на сграда на ул. „АДРЕС" 23 от дата: 23.IX.2021 г., както и
след ръкописно изписания текст „Получил 6000 шест хиляди лева 23.09.2021 г.“; след
ръкописно изписания текст „Получени 10 000 десет хиляди лева 30.09.2021 г.“ на Акт 2 към
договор от 02.09.2021 г. за ремонт на покрив и изолации на сграда на ул. „АДРЕС" 23 от
дата: 23.IX.2021 г. (в мястото за „Изпълнител: инж.п. С“ няма положен подпис); в мястото за
„подпис:" на Фактура № 142/05.10.2021 г.; в мястото за „Изпълнител: инж. П. С" на Акт 4
към договор от 02.09.2021г. за ремонт на покрив и изолации на сграда на ул. „АДРЕС" 23 от
дата: 23.X.2021 г.; в мястото за „подпис:" на Фактура № 144/21.10.2021 г.-обекти на
експертизата, са изпълнени от ПТ С.
По делото е допусната, изслушана и приета съдебно-техническа експертиза. Вещото
лице Б. Т. се е запознал с всички материали приложени към делото, касаещи съдебно-
техническата експертиза и поставените задачи. Извършил е оглед на място на 12.01.2024г.
като по време на огледа са му представени архитектурни проекти на двете подпокривни
нива. Вещото лице е констатирал, че процесната сграда се намира на адрес гАДРЕС с
кадастрален идентификатор ********* със застроена площ 100кв. Сградата към момента на
огледа е изцяло завършена и се състои от партерно ниво /първи етаж/, два типови жилищни
етажа /втори и трети етаж/ и две нива в подпокривния етаж с достъп до второто ниво през
вътрешна стълба от долното ниво. Покривът е частично върху първото ниво на
подпокривния етаж по-голямата част върху второто ниво на подпокривния етаж и една
малка част на нивото над трети етаж. Във вътрешния двор на имота са изградени два гаража
с покрив от тип „плосък“ и същите са долепени до основната сграда. На цялата сграда,
включително и на гаражите, е направено цялостно саниране с положена топлоизолация и
външна силикатна мазилка. Всички тераси са с оформени бордове и положена шапка от
естествен камък. На всички прозорци в сградата е монтиран и подпрозоречен перваз от
същия камък с водооткапващ улей. Покривът е изпълнен с изцяло нова конструкция и нова
дъсчена обшивка. Положени се изцяло нови керемиди и билни капаци, като под тях е
7
монтирано и хидроизолационно фолио. Монтирани са нови улуци, надулучна пола и
подулучна пола и нови челни дъски. За отвеждане на водите от покрива са поставени и нови
водосточни тръби и два барбакана на южна и северна тераси на първи подпокривен етаж.
Демонтирани са металните парапети на двете тераси, след което е направен борд с шапка от
камък. Към момента на двете тераси е монтиран нов парапет с алуминиеви колони и
стъклени пана, като парапета е извън изпълнените процесии СМР. Видимо извършения
ремонт е с високо качество и към момента на огледа не се установени дефекти в
изпълнението и некачествени СМР. За определяне на пазарната стойност на извършените
СМР са ползвани данни за единични цени от направено пазарно проучване между фирми
извършващи такъв вид строителна дейност с публикувани в интернет сайтовете им
единични ценови листи и на база публикувани цени в списание „Справочник на цените в
строителството“, издание на „Стройконсулт СЕК” ООД, брой 4/2021г. и брой 2/2022г. Към
посочените цени са начислени 15% за печалба на фирма изпълнител.
Вещото лице е установил, че:
- е извършен цялостен ремонт на покрива на сградата с направа на нова конструкция и
ново покритие, което е отстранило всички пречки и дефекти за използването му, в случай че
са съществували такива. Извършен е и ремонт с полагане на хидроизолация на тераса север
и тераса юг, които се явяват покривни за долните нива на сградата. След ремонта, покрива
на сградата е напълно пригоден за нормалното му използване.
- Ремонтните дейности по фасадата представляват обработка на парапетите на терасите
с направа на заздравяване на бетонните им части и покриване с шапка от камък, което дава
възможност за смяна на парапета. Направена е цялостна топлоизолация с нова силикатна
мазилка. Всичко това повишава енергийната ефективност на сградата. Заедно с изпълнените
СМР по ремонта на покрива допринасят за удължаване на експлоатационната годност на
сградата.
- Извършените строително-ремонтни дейности по покрива на сградата са на обща
стойност 53 572,90 лева с ДДС. Подробно изпълнените видове СМР по покрива са
представени в Таблица №2 към експертизата/л. 115-116 от делото/.
- При посочените по делото идеални части от общите части на сградата към жилището
на ответника в размер на 21,69%, припадащата част от разходите за ремонт на покрива е в
размер на 11 619,96 лева.
- Извършените строително-ремонтни дейности по фасадите, терасите и външните
части на сградата са на обща стойност 85 049,28 лева с ДДС. Подробно изпълнените видове
СМР по покрива са представени в Таблица №3 към експертизата /л. 117-118 от делото/.
- При посочените по делото идеални части от общите части на сградата към жилището
на ответника в размер на 21,69%, припадащата част от разходите за ремонт на фасадите и
терасите е в размер на 18 447,19 лева.
- Извършените ремонтни дейности са увеличили експлоатационната годност цялостно
на сградата и съответно цената на жилището, собственост на ответника. При направено
проучване към датата на изготвяне на експертизата се установи, че средната единична
пазарна стойност на тристайни жилища в кв. Л е в размер на 3066 евро/кв.м. или 5
997,00лева/кв.м. Съгласно списание „Строителен обзор“, брой 7-8/2023г. и Еталон 01 -
Пететажна монолитна жилищна сграда, изпълнените СМР по ремонт на покрива, направа на
външна топлоизолация и мазилка по фасадите на сградата представляват 6,54% от общо
необходимите 100% за изграждане на жилището. При така отчетените показатели се
получава, че увеличената стойност на жилището на ответника е както следва: 95x5997 -
95х5997х(1-0,0654) - 37 259,00лева.
По делото е допусната, изслушана и приета и допълнителна съдебно-техническа
експертиза.
Вещото лице, за да определи процентите идеални части е направил проверка в Агенция
по вписванията и е получил копия на нотариални актове за отделните самостоятелни обекти
с описание на площите и придадените части. Съгласно кадастралната карта и кадастрални
регистри на гр. София е установил, че сградата на адрес гр. София, ул. АДРЕС ******* с
8
кадастрален идентификатор *********е на четири етажа и съдържа следните обекти:
- Самостоятелен обект *********1 - апартамент на етаж 1 с площ 95кв.м.
- Самостоятелен обект *********2 - апартамент на етаж 2 без посочена площ.
- Самостоятелен обект *********3 - апартамент на етаж 3 без посочена площ.
- Самостоятелен обект *********4 - апартамент на етаж 4 и помещение галерия с
тераса с обща площ 153кв.м.
Относно строителството на сградата е установил следното: През 1987г. е отстъпено на
Г. В. Д. право на строеж за изграждане на надстройка над трети етаж на сградата и тавански
етаж, съгласно одобрени архитектурни проекти. За отстъпеното право на строеж са били
предоставени от ищеца заявление от ВАД и Г. В. Д. от 15.07.1987г. и Заявление от МГД,
БСЗ и Г. В. Д. от 02.10.1987г. За изпълнение на надстрояването е издадено Разрешение за
строеж №19 от 09.08.1988г. за построяване на надстройка етаж и ателие, на база одобрени
проекти на 01.06.1988г. В одобрените проекти е предвидено изграждането на четвърти
жилищен етаж и ателие в подпокривното пространство с по- малка площ. Сградата е
проектирана съвместно със съседната сграда, които са долепени една до друга „на калкан“,
като за съседната сграда също се предвижда надстрояването с четвърти жилищен етаж и
ателие над него. При съпоставка на представените проекти по време на огледа в сградата
при първоначалната експертиза, е установено, че отговарят на изпълненото надстрояване
към момента. В издаденото Разрешение за строеж е посочено, че следва да се извършат
предвидените строително- монтажни работи по дадената строителна линия от инж. ВК. Към
момента не се установяват актове и протоколи подписвани по време на строителството. При
направена справка в регистрите на Направление „Архитектура и градоустройство“ не се
установи и документа за въвеждане в експлоатация на сградата.
При направена справка в кадастралната карта и кадастралните регистри предвиденото
строителство съгласно действащия ПУП за процесния имот е изпълнено изцяло и няма
предвидена възможност за друго застрояване в имота. Процесната сграда е отбелязана като
триетажна + тавански етаж. Съседната сграда е отбелязана като двуетажна с възможност за
надстрояване с два етажа. Следва да се отбележи, че при означаването на сградите в ПУП не
са отразени подпокривните тавански етажи.
Вещото лице е отговорило на поставените въпроси в смисъл, че:
- Притежаваните от ответника Й. С. К. идеални части от общите части на сградата са в
размер на 21,69 %.
-За строителството за пристройката към ет. 4 така и за ет. 5 е издадено Разрешение за
строеж №19 от 09.08.1988г. за построяване на надстройка етаж и ателие, на база одобрени
проекти на 01.06.1988г. Има отстъпено право на строеж /суперфиция/, съгласно Заявление
от ВАД и Г. В. Д. от 15.07.1987г. и Заявление от МГД, БСЗ и Г. В. Д. от 02.10.1987г.
- Към момента, поради липса на цялостна строителна документация, не може да се даде
заключение за изпълнението на самото строителство. Видимо при сравнение с проектите по
част архитектура и изпълненото към момента не се установяват разминавания. При
извършения оглед на място също не се установява изпълнено строителство неотговарящо на
стандартите и нормите.
- За строителството на сградата не се установени Акт за приемане на конструкцията
/приложение №14/, констативен акт за установяване годността за приемане на строежа
/приложение №15/ и протокол за установяване годността за ползване на строежа
/приложение №16/ във връзка с издаденото Разрешение за строеж и реализираното
строителство.
- Поради степента на завършеност към момента и най-вече полагането на външна и
вътрешна мазилки не може да се установи дали има повдигане на гредореда над бетонната
плоча на покрива на сградата. Направена е проверка в интернет сайта „Street View Google“,
като се установи, че към март 2012г. /най-старата дата, за която има данни/ изпълнената
надстройка на четвърти етаж и подпокривен етаж е съществувала., като външно към
момента не се установяват изпълнени промени по нива и площи. Към експертизата са
приложени извадка от цитирания сайт и снимка на сградата от извършения първоначален
оглед.
9
- За извършения ремонт на покрива няма издадено разрешение за строеж и технически
паспорт.
- Към момента изградената сграда в процесния имот с идентификатор ********** е
посочена като триетажна + тавански жилищен етаж и съгласно предвиденото застрояване
отговаря изцяло на предвиждането в ПУП, като няма възможност за допълнително
застрояване.
- Изпълнените СМР от представените по делото и в първоначалната експертиза са по
ремонта на общите части, включващи покрива на сградата с ремонт на покривната
конструкция с керемиди и открити тераси и фасадите на сградата с изпълнения на цялостно
саниране с монтаж на топлоизолационна система и подпрозоречни первази и шапки по
бордове от камък. В отделните самостоятелни обекти е извършен оглед на четвърти етаж и
подпокривния етаж, при който се установи, че са извършени и други ремонтни дейности,
които са извън процесиите по делото и не са включени в общите количества изпълнени
СМР. Единствените СМР, изпълнени на място към самостоятелен обект са тези по направата
на топлоизолационна система на самостоятелен обект с идентификатор **********.2 -
Гараж. Стойността на тези СМР е определена на база площта на обекта и посочени цени за
изпълнение от фирмата, изпълнила строителството на място – 5821.20 лева без ДДС или
6985.44 лева с ДДС.
- Процесният имот притежаван от ответника - Апартамент №2 се намира на втори етаж
от сградата с разположени над него две нива и едно подпокривно. Ако е налице незаконен
строеж, то е необходимо това да е констатирано от съответните държавни органи със
Заповед, в която конкретно да се посочи предписание с необходимите действия за
отстраняване на незаконния строеж. След това трябва да се установи тези предписани
действия дали пряко засягат имота, за да може да се установи отражението към пазарната
стойност и дали би се намалила, в резултат на евентуална невъзможност за ползване на
жилището. Към момента, изпълнения ремонт на покрива и саниране на сградата увеличават
стойността на всички имоти в нея.
В съдебно заседание вещото лице разяснява, че съгласно разрешението за строеж от
1988 г. се допуска построяване на надстройка етаж и ателие. Правото на строеж за
изграждане на надстройка над 3 ет. на сградата и тавански етаж е по суперфицията.
Действително има построена надстройка над третия етаж и над надстроения етаж има
ателие, това което е предвидено по отстъпено право на строеж и по това разрешително за
строеж, но за това в архива на НАГ не се съхранява никаква строителна документация.
Галерията е над допълнителния етаж 4, с много по-малка площ и затова се нарича ателие и
така е предвидено за изграждане. Архитектурно погледнато от техническа точка сградата е
на 4 етажа. Когато в регулационния план е посочено „3+тав.“, таванът влиза в етажността на
сградата и в случая играе ролята на 4 ет. Галерията-ателие няма характер на обща част, до
нея има достъп от долния, от таванския етаж - 4 ет. по вътрешна дървена стълба. Сградата
отговоря на изискванията за 4 ет. масивна, стоманобетонна сграда. Вещото лице сочи, че
площообразуването е направено само на база документите за собственост, които той е
установил и описал в таблицата към експертизата и няма пречка да се направи
площообразуване на сграда още преди да е построена, като това се прави и в практиката.
Следва да се посочи, че съдът кредитира напълно и в цялост приетите по делото
експертизи. При изпълнение на своята задача вещите лица работят както с приети по делото
писмени и веществени доказателства, така и с документи и вещи, които са предоставени от
страните или се съхраняват в държавни учреждения или се намират в трети, неучастващи в
спора лица /проверки в счетоводството на търговци, проверки на документация,
съхранявана в архиви или нотариални кантори, проверки на регулационни или други
благоустройствени актове и документи в техническата служба на общината и др./. Решение
№ 48 от 23.07.2020 г. по т. д. № 199 / 2019 г. на Върховен касационен съд, 1-во тър.
Отделение/ Законодателната идея е вещото лице да изготви заключението си само на база на
собствените си знания и опит, като ползва събрания по делото доказателствен материал и
предоставените му от страните или трети лица материали, стига това да не почива на база на
странични данни или предположения, което е в случая не е налице. Прегледаните материали
могат да не бъдат представени в оригинал или копие пред съда, но по искане на някоя от
10
страните съдът може да изиска документите, за да може да бъде оспорена тяхната истинност.
Ако истинността на документите не се оспорва, представянето им пред съда не е
задължително /Решение №131 от 12.07.2018г. по гр.д.№131/2018г. на ВКС, ГК, IV г.о./. Не
всяко оспорване на представеното заключение води до възлагането на допълнително или
повторно заключение. Допълнително или повторно заключение от друго или повече вещи
лица се възлага, когато съдът по възражение на страна или служебно констатира непълнота,
неяснота или необоснованост на представеното първоначално заключение, какъвто, с оглед
изложените мотиви, не е настоящият случай /в този смисъл – Решение № 542 от 07.02.2012
г. по гр.д. № 1083/2010 г. на ВКС, IV ГО/.
По делото е разпитан като свидетел ВДИ, представител на „ФИРМА”- дружеството
изпълнител на ремонтите дейности. Той разказва, че познава Г. Д. като негов клиент. В
последствие се запознал и с Й. К. -отново негов клиент, като разбрал и че той има идеални
части във въпросната сграда. Договор за СМР на сградата, където живеят страните бил
подписан само с Д. с предмет изпълнение на покривни дейности, изпълнение на
хидроизолация на тераси и респективно по фасади. Били извършени ремонтни дейности на
покривна част, на тераси и по-скоро само и единствено на последните два етажа, мезонетна
част и предпоследен етаж, на фасадата, която по договорни отношения била около 200 кв.м.,
впоследствие тя доста набъбнала, започнали да излизат и допълнителни неща, като имало
подпрозоречни шапки от камък, бордове по тераси, които първоначално ги нямало в
инвестиционните изисквания. Извършен бил и ремонт на гаражна част. Преди ремонта не е
имало някакви конструктивни и експлоатационни проблеми освен на локални течове на една
северна тераса. Самият наклон на покрива беше изключително малък. При извършването на
ремонта ответникът възразил, но свидетелят му обяснил, че самата покривна система
изисква някакъв определен наклон, който не бил спазен преди това, като при ремонта били
повдигнати покривните линии без да се повдига самото покривно пространство. Изцяло е
демонтиран покрива като покривна конструкция и в последствие е изпълнена нова
конструкция от иглолисен материал и са положени керамичните керемиди. Самия покрив е
преработен изцяло и е направен. Полагана е 10 см. топлоизолоцаия на последния
подпокривен слой и това не е довело до надигане на покрива.
При така установената фактическа обстановка се налагат следните правни
изводи:
Правната квалификация на предявените главни искове е чл. 48, ал. 7 ЗУЕС и чл. 61,
ал. 2 от ЗЗД, а на предявения при условията на евентуалност чл. 59, ал. 1 от ЗЗД. Съобразно
разпределената доказателствена тежест в тежест на ищеца по предявените искове е да
установи при условията на пълно и главно доказване, че той и ответника са собственици на
обекти в процесната етажна собственост, както и размера на притежаваните от ответника
идеални части от общите части в сградата; че е заплатил посочените в исковата молба суми
за необходим ремонт на общите части на сградата - покрив, и полезни разноски за фасадата
на сградата и че ремонтите са извършени; обстоятелството, че работата е била предприета
уместно и е била управлявана добре. В тежест на ответника е да установи плащане на
претендираните суми или основателността на възраженията си. В тежест на ищеца по
предявения евентуален иск е да установи, при условията на пълно и главно доказване, че той
и ответника са собственици на обекти в процесната етажна собственост, както и размера на
притежаваните от ответника идеални части от общите части в сградата, реализирането на
разход/ за запазването на имота или за подобрения/, необходимостта от извършването на
разходите и размера на действително направените разходи /вложени средства/, както и каква
е увеличената стойност на имота/-при исковете по чл.61, ал.2 ЗЗД и чл.61, ал.3 вр. чл.59 ЗЗД
се присъжда по-малката сума между обедняването /направените разноски/ и обогатяването
/увеличената стойност на имота/. В тежест на ответника по предявения евентуален иск е да
установи настъпили правопогасяващи, правоизключващи, правоунищожаващи или
правоотлагащи юридически факти.
11
На първо място съдът намира за установено по делото, че както ищеца така и
ответникът притежават самостоятелни обекти на правото на собственост в етажната
собственост на сградата, находяща се в гр. АДРЕС.
Основното възражение на ответника е, че са незаконни т,н. четвърти жилищен
/тавански /етаж и ателие/галерия/ и те подлежат на премахване, съответно разходите за
ремонт и подобрения на общите части на тези етажи не следва да се понасят от останалите
етажни собственици. По въпроса за подобренията, представляващи незаконни строежи, в
т.ІІ.7 на ППВС № 6/74г. е посочено, че незаконните строежи не се заплащат като
подобрения, ако подлежат на премахване, освен ако собственикът на имота желае да ги
запази, като при определяне на стойността им се държи сметка за евентуалното им
премахване. Кога един строеж е незаконен и подлежи на премахване се определя от
техническите органи съгласно разпоредбите на действащото законодателство. В решение №
432 от 19.06. 2009г по гр.д.№ 6086/ 2007г. на ВКС, ІІ г.о. е прието, че незаконният строеж
подлежи на премахване когато има издадено предписание за това от компетентните
органи. В този смисъл е и по- новата практика на ВКС, намерила израз напр. р.№ 315/
25.10.2012 г по гр.д.№ 1189/ 2011 г. на ВКС, І г.о., постановено по реда на чл.290 ГПК, опр.
№ 281/ 17.04.12 г. по гр.д.№ 466/ 11 г. на І г.о. и опр.№ 1017/ 27.10.2010 г. по гр.д.№ 1142/
10 г. на ІІ г.о. Изрично е посочено в константна практика на ВКС, че дори и да са налице
констативни протоколи за незаконно строителство /без строително разрешение/, но липсват
издадени и влезли в сила заповеди за събаряне, подобренията подлежат на репариране от
станалите съсобственици.
В процесния случай изобщо липсва констатация за незаконно строителство от
административни органи.
В случая, ответникът релевира възражения, че постановеното Разрешение за строеж №
19 от 09.08.1988г., издадено от Община „Л“ – управление „АБ“. е незаконосъобразен
административен акт, включително поради липсата на материалноправните предпоставки за
издаването му. Това възражение следва да бъде разгледано и преценявано от съда по реда на
косвения съдебен контрол. Ответникът не е бил страна в административното производство,
поради което и постановеното в полза на ищеца решение му е непротивопоставимо.
Решението на което ищеца основава правата си е издадено в изискуемата се писмена форма
от административен орган, действащ в законоустановения състав и при спазване на
установената процедура. Същото е материално законосъобразно. Съдът не може да ползва
„решаващите мотиви“ по друго производство / Решение от 07.10.1994 г. по гр.д
*******56/1993 г. на Софийски районен съд/, но и от приетата по делото СТЕ се установява,
че при съпоставка на представените проекти по време на огледа в сградата при
първоначалната експертиза, те отговарят на изпълненото надстрояване към момента. В
издаденото Разрешение за строеж е посочено, че следва да се извършат предвидените
строително- монтажни работи по дадената строителна линия от инж. ВК, като въпреки
липсата на одобрени строителни книжа при сравнение с проектите по част архитектура и
изпълненото към момента не се установяват разминавания. При извършения оглед на място
също не се установява изпълнено строителство неотговарящо на стандартите и нормите. Т.е.
не е установено незаконно строителство.
Както бе посочено по-горе обаче дори и извършената надстройка на ет. 4/тавански
етаж/ и ателие/галерия/ да е незаконна/ което не се установява по делото/, незаконност на
строителството не е и констатирано от административен орган, съответно липсват
предписания за премахване на строежа, като в този случай подобренията и ремонтите върху
покрива и фасадата върху тях /общи части/ подлежат на репариране от останалите етажни
собственици..
Така доколкото отделните обекти в процесната жилищна сграда принадлежат на
различни собственици, то съгласно разпоредбите на чл. 38, ал. 1 ЗС, същата е със статут на
12
етажна собственост, а покривът и външните стени са общи части на всички етажни
собственици.
Съгласно чл. 48, ал. 6 ЗУЕС всеки собственик може да извърши със собствени
средства, материали и/или труд необходим ремонт на общи части на сградата без решение
на общото събрание в случаите, когато е уведомил управителя за необходимостта от такъв,
но той не е свикал общо събрание в едномесечен срок от уведомяването. Разходите за
извършване на ремонта, направени от собственик за негова сметка, с решение на общото
събрание се възстановяват или се прихващат от дължимите от него вноски по чл. 50 след
представяне на документи, удостоверяващи плащанията. Съобразно чл. 48, ал. 7 ЗУЕС
разходите, извършени от собственик, не бъдат възстановени по реда на ал. 6, той има право
да предяви иск срещу останалите собственици.
В практиката на ВКС /. Решение № 160 от 05.12.2019 г. по гр. д. № 948 / 2019 г. на
Върховен касационен съд, 1-во гр. Отделение/ е прието, че ако някой от етажните
собственици подобри общи части без да е взето решение на общото събрание и без
съгласието на останалите етажни собственици, но с тяхното знание и непротивопоставяне,
може да претендира, на основание чл. 61, ал. 2 ЗЗД, припадащите им се части от
направените полезни разноски до размера на обогатяването им и то ако работата е
предприета уместно, а ако общите части са подобрени против волята на останалите етажни
собственици, последните ще отговарят на основание чл. 59 ЗЗД.
В обобщение следва да се посочи, че вземането не решение на ОС на ЕС не е
предпоставка нито за допустимост, нито за основателност на водене на исково производство
между етажни собственици за заплащане на разходите за неотложен ремонт или подобрение
на общите части. Същото има значение единствено за това коя е приложимата хипотеза на
воденето на чужда работа без възлагане.
От събраните по делото доказателства се установяват твърденията на ищеца във
връзка уведомяването на ответника и постигане на съгласие между страните за извършване
на процесния ремонт на покрива и на фасадата на сградата. Още повече – прието е решение
на ОС на ЕС от 15.10.2021 г. в този смисъл.
Следователно квалификацията на предявения иск е по чл. 48, ал. 7 ЗС вр. чл. 61, ал. 2
ЗЗД. В случая се касае за водене на чужда работа без пълномощие, като работата е била
предприета и в собствен интерес. От анализа на събраните по делото доказателства се
установява, че са налице елементите от фактическия състав на воденето на чужда работа без
пълномощие в хипотезата на чл. 61, ал. 2 ЗЗД.
По делото безспорно се установява, че ищецът със съгласието на ответника е
извършил ремонт на покрива на сградата. Съгласно трайната съдебна практика отношенията
между етажните собственици в случаите на направен от някой от тях ремонт на общи части
на сградата се урежда по правилото на чл. 61, ал. 2 ЗЗД за водене на чужда работа без
пълномощие, съгласно което ако работата е била предприета уместно и е била добре водена
и в собствен интерес, то заинтересуваният отговаря да размера на обогатяването си. В
случая от доказателствата по делото се установява, че ремонтът на покрива на сградата е
бил предприет уместно от ищеца и е извършен с добро качество. Неоснователни са доводите
на ответника, че ремонтът на покрива не е бил наложителен и неотложен, както и, че
ремонтът не е възложен и извършен с дължимата грижа. В протокола на проведеното общо
събрание на ЕС на 15.10.2021 г. е посочено, че са налице течове от покрива, които са довели
до увреждане на подпокривно помещение. Наличието на локални течове се потвърждава и
от показанията на св. ВДИ, представител на „ФИРМА”, дружеството извършило СМР по
сградата. От страна на ответника не са били ангажирани доказателства за опровергаването
им и за установяване на твърденията му, че ремонтът не е бил необходим и неотложен.
Предвид установеното следва да се приеме, че е била налице необходимост от
извършване на предприетия ремонт, като доколкото от приетото по делото заключение на
13
СТЕ се установява, че ремонтът е извършен с добро качество, то се налага изводът, че
работата е била добре водена от ищеца. Предвид горното са налице предпоставките на чл.
61, ал. 2 ЗЗД за ангажиране на отговорността на ответника до размера на обогатяването му,
което в случая съвпада с припадащата се съобразно притежаваните от него идеални части от
общите части на сградата част от пазарната стойност на извършените строително-ремонтни
работи. В случая за участието на ответника в общите разноски необходими за поддържането
и възстановяването на общите части / какъвто е покривът на сградата при режим на ЕС/, е
без значение дали същият е имал осигурен достъп до тази сграда и дали е заявил своето
съгласие с тяхното извършване. Това съгласие или неговата липса би имало значение, когато
се присъждат „полезни разноски“, тъй като само при подобренията при липса на съгласие се
присъжда по-малката стойност между увеличената стойност и действителните разходи / т.е.
по-малката стойност между размера на обогатяването и на обедняването /. Необходимите
разноски и подобренията обаче са различни фактически състави. Необходимите разноски са
парично оценими разходи, които се извършват, за да се запази вещта и без които тя би
погинала или би се повредила / какъвто е настоящият случай/. Те са наложителни и не
увеличават стойността на вещта. Тези разноски са обективна последица от използването на
вещта и от нейното ежедневно изхабяване. Критерият, от който се изхожда при тяхната
квалификация, е обективна наложителност от извършването им- ако не бъдат направени при
определени обстоятелства, вещта може да се повреди или изобщо да погине. За
извършването на необходими разноски не е необходимо съгласието на останалите
съсобственици. Действията по поддържане състоянието на общата вещ са управителни и
останалите съсобственици дължат възстановяване на направените разноски, съразмерно на
частта си. Необходимите разноски се дължат в размера, в който действително са направени,
т. е. дължи се стойността, която съсобственикът е заплатил към момента на извършване на
разноските.
Съобразно заключението на СТЕ, свидетелските показания на свидетеля
представените писмени доказателства– договор за СМР, разписка за получени суми за
извършени СМР, както и приложените фактури и касови бонове, ССчЕ и СПЕ, съдът
намира, че по делото безспорно се установи, че претендираните от ищеца СМР са
извършени в пълен обем, като същите под формата на труд и материали са послужили за
реализиране на основен ремонт на покрива на сградата.
Следва да се посочи, че съдът приема за извършени единствено от ищеца всички
посочени в исковата молба плащания/ в т.ч. и тези в брой/ доколкото ССчЕ е приела, че
авансовите плащания в брой по-късно са осчетоводени и са отнасяни към всяка фактура. Не
се установява извършени плащания от другия етажен собственик на апартамент № 1 - ГБ.
Въпреки, че в решението на ОС на ЕС за одобрение на ремонта се сочи, че той е финансиран
както от нея, така и от ищеца, такова доказване не е проведено, напротив установява се, че
всички плащания са сторени от ищеца.
От представените документи за собственост и извода на вещото лице се установява, че
ищецът и ответникът притежават по един самостоятелен обект от сградата, съответно
ответникът отговаря за идеални части от общите части на сградата в размер на 21,69%,
съответно припадащата част от разходите за ремонт на покрива е в размер на 11 619,96 лева.
Доколкото се претендира само сумата от 10197.73 лева именно тази сума следва да бъде
пресъдена.
Тук следва да се отбележи, че дори ремонтът на покрива да се счете за подобрение, а
не за необходим ремонт, то при сравнение на увеличената стойност и действителните
разходи, сторените разходи са по-малко от увеличената стойност на имота и отново същата
сума би следвало да се присъди.
Що се отнася до разходите за ремонт на фасадата съдът отчита, че същите имат
характер на подобрения. За тях важи всичко казано по-горе в смисъл, че фасадата на
14
сградата представлява външни стени които са общи части. От представените документи за
собственост и извода на вещото лице се установява, че ищецът и ответникът притежават по
един самостоятелен обект от сградата, съответно ответникът отговаря за идеални части от
общите части на сградата в размер на 21,69%, съответно припадащата част от разходите за
ремонт на фасадите и терасите е в размер на 18447.19 лева. Когато ликвидацията на
отношенията по повод извършени подобрения в съсобствен имот става по реда на чл.61, ал.2
от ЗЗД, заинтересованите отговарят само до размера на обогатяването – т.е. прилага се
принципът на неоснователното обогатяване и се присъжда по-малката сума измежду
направените от подобрителя разноски и увеличената стойност на имота. В този смисъл
изрично и решение №487 от 30.11.11г. по гр.д.№1503/10г. на ВКС, І ГО, постановено в
производство по чл.290 от ГПК, което е задължително, съгласно т.2 на ТР №1/19.02.2010г.
на ОСГТК на ВКС. Както бе посочено по-горе извършените разходи общо за СМР съобразно
ид.ч. на ответника/ 30 067.15 лева/ са по-малката стойност спрямо увеличената стойност на
имота 37259 лева.
Доколкото ищецът претендира от ответника за сторените подобрения по фасадата
сумата от 19 053.56 лева, а се установява, че спряно притежаваните ид.ч. той дължи сумата
от 18 447.19 лева и именно тя следва да бъде пресъдена, а за разликата до претендирания
размер от 19 053.56 лева искът да бъде отхвърлен.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има право за разноски съразмерно на
уважената част от исковите претенции-4279,46 лева от пълен претендиран размер
от/4370.05 лева/. На основание чл. 78, ал.3 ГПК ответникът има право на разноски
съразмерно отхвърлената част от исковата претенция, а именно- в размер на 161.69 лв.
Релевираното от ищеца възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение следва
да бъде оставено без уважение като неоснователно, тъй като размерът на адвокатският
хонорар на процесуалния представител на ответника е съобразен с принципите на
разумност, пропорционалност и справедливост, прогласени в решения по дело C-57/2015, C
427/16, C 428/16 и C 438/2022 г. на Съдът на ЕС, както и със фактическата и правната
сложност на делото.
С протоколно определение от 09.04.2023 г. е указано на ищеца в 7-дневен срок да
заплати по депозитната сметка на СРС сумата от 260 лева – допълнително възнаграждение
за вещо лице. Това не е изпълнен, като е налице хипотезата на чл. 77 ГПК- сумата да бъде
събрана принудително.
Мотивиран от горното Софийският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Й. С. К., ЕГН:**********, с адрес: АДРЕС, да заплати на Г. В. Д. ,
ЕГН:**********, с адрес: гр. АДРЕС, на основание чл. 61, ал. 2 от ЗЗД:
сумата от 10 197.73 лева - част от направените от ищеца разноски за необходим
ремонт на обща част – покрив на жилищна сграда, находяща се в град АДРЕС, в общ
размер от 47 015.80 лева съобразно притежаваните от ответника процент идеални части от
общите части на сградата/21.69%/, ведно със законна лихва от 02.10.2023 г.- датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумите и
- сумата от 18 447.19 лева- част от направените от ищеца разноски за подобрения по
фасадите и терасите на жилищна сграда, находяща се в град АДРЕС в общ размер от 87
844.93 съобразно притежаваните от ответника процент идеални части от общите части на
сградата/21.69%/, ведно със законна лихва от 02.10.2023 г.- датата на подаване на исковата
молба до окончателното изплащане на сумите, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над
15
сумата от 18 447.19 лева до пълния предявен размер от 19 053.56 лева, ведно със
претенцията за законна лихва върху неоснователния размер на главницата.
ОСЪЖДА Й. С. К., ЕГН:**********, да заплати на Г. В. Д. , ЕГН:**********, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 4279.46 лв., представляваща съдебно-деловодни
разноски.
ОСЪЖДА Г. В. Д. , ЕГН:**********, да заплати на Й. С. К., ЕГН:**********, на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 161.69 лв., представляваща съдебно-деловодни
разноски.
ОСЪЖДА Г. В. Д., ЕГН:********** да заплати на основание чл. 77 ГПК сумата от
260 лева по депозитната сметка на СРС.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
16