О П
Р Е Д
Е Л Е
Н И Е
Номер 702 Година, 2019 Град
Бургас
Бургаският окръжен съд…..…….……… граждански състав …………………………..
На шести юни ...…...…………………...……..... Година две хиляди и деветнадесета
в закрито заседание в следния състав:
Председател: Радостина Калиманова
Членове:
……………………………………..
Съдебни заседатели: ……………………………………..
Секретар ………………………………………………………………………………..………
Прокурор ………………………………………………………………………….…………….
като разгледа докладваното от ……...… Р. Калиманова …..………………………….
търговско дело № …… 497 ....…. по описа за ……. 2018 ………. година.
Производството по настоящото дело е образувано по повод исковите претенции
на Ю.В.М., гражданка на Руската
Федерация, с адрес Руска Федерация, Московска област, град Пушкино, ул.
„Акуловский“, д. 2, кв. 54 чрез процесуалния и пълномощник със съдебен адрес ***
против „Виктори Ко“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град Бургас и адрес на
управление ул. „Гладстон“ № 99, а след вписана промяна в хода на производството
по делото ул. „Ивайло“ №97, партер, представлявано от Благомир Костадинов Балчев
за осъждане на ответното дружество да заплати на ищцата сумата от 18028.25
евро, представляваща неустойка за периода от 31.03.2017 година до 01.07.2018 година
включително, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на
депозиране на исковата молба до окончателното изплащане на задължението.
Претендират се и направените по делото съдебно-деловодни разноски. В подкрепа
на искането си представя и ангажира доказателства.
Ищцата твърди,
че в качеството си на купувач сключила с ответното дружество в качеството му на
продавач на 03.10.2016 година предварителен договор за покупко-продажба на следния
недвижим имот, а именно: апартамент № 107, разположен на първи етаж в комплекс
Green Paradise ІV, състоящ се от антре, дневна с кухненски кът, спалня, баня с
тоалетна и тераса, при граници: север - апартамент №108, изток - външен зид, юг
- апартамент №106, запад - коридор, отдолу - общи части, отгоре - апартамент №207
срещу заплащане на продажна цена в размер на 39363 евро. Общата площ на апартамента
била 55.15 кв. м., като същият се намирал в поземлен имот с идентификатор № 58356.503.297
по кадастралната карта и кадастралните регистри на землището на град Приморско,
община Приморско. С него страните уговорили също така и начина и сроковете за
заплащане на същата. Към настоящия момент тя била заплатила на
ответника-продавач цялата дължима сума, с което била изпълнила задълженията си
по договора.
Съгласно
разпоредбата на раздел II, т. 6 от предварителния договор, ответното дружество
се задължило в срок до 30.03.2017 година да снабди сградата, в която се намирал
гореописаният недвижим имот с удостоверение за въвеждане в експлоатация. До
изтичането на така уговорения срок ответникът „Виктори Ко“ ЕООД не изпълнил това
свое задължение Въпреки многократно проведените разговори с представители на същия,
той така и не предприел действия в посока завършване на строителството на
сградата и на включените в нея самостоятелни обекти в договорения срок - до
30.03.2017 година. Едва през месец юли 2018 година жилищната сграда била
снабдена с удостоверение за въвеждане в експлоатация, т. н. акт 16, издадено
повече от година след уговорения с предварителния договор краен срок. Очевидно
било налице забавено изпълнение на поето с разпоредбата на раздел II, т. 6 от
предварителния договор задължение от страна на продавача да снабди сградата с
удостоверение за въвеждане в експлоатация в уговорения с договора краен срок, а
именно до 30.03.2017 година.
По силата на
постигнатите в раздел III, т. 2 от предварителния договор договорености, продавачът
дължал неустойка в размер на 0.1 % върху договорената продажна цена за всеки
ден от забавата. За разлика от ответника-продавач, ищцата била изправна страна
по предварителния договор за покупко-продажба и анекса към него, спазила всички
поети с договора и анекса ангажименти, платила в срок цената. На 27.07.2017 година
тя придобила и имота с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 55,
том III, рег. № 3222, дело №371/2017 година на нотариус с рег. ном. 370 на НК с
район на действие Царевския районен съд.
Неспазването на договорното
задължение на ответника да снабди сградата в посочения срок с удостоверение за
въвеждане в експлоатация водело до изпадането му в забава, поради което и той дължал
неустойка в размер на 18028.25 евро за периода от 31.03.2017 година до
01.07.2018 година, включително или общо за 458 дни по 39.363 евро на ден /0.1 %
от продажната цена в размер на 39363 евро/.
Ответната по делото страна, на която
съдът е изпратил препис от исковата молба и доказателствата към нея, в
предоставения й срок за отговор е депозирала такъв, с който оспорва предявения
срещу нея иск. Сочи на първо място, че в нотариалния акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 55, том III, рег. №3222, дело № 371 от дата 21.07.2017 година
на нотариус с рег. № 370 на НК с район на действие Районен съд - Царево, в
който била инкорпорирана сключената между страните сделка не било вписано
заявяването от ищцата-купувач на каквито и да било претенции към
ответника-продавач. В предварителния договор и в нотариалния акт не било
указано изрично, че предварителния договор запазвал своето действие и след
подписването на окончателния договор във формата на нотариален акт, поради
което следвало да се приеме, че с подписването на нотариален акт било прекратено
действието на предварителния договор, сключен между същите страни поради
изпълнение на задълженията по него и непредявяването на такива към момента на
сключването му. Освен това нотариалният акт бил подписан след изпадането в
забава на ответника, т. е. за ищцата било ясно, че ответното дружество е вече в
забава. Въпреки това, тя не прекратила предварителния договор и не предявила
претенции към съответния момент, въпреки правото й по него да стори това след
изтичане на 60 дни забава за изпълнение на задължението на ответника.
Ответникът е
направил възражение, че неустойката не се дължи поради нейната недействителност
/нищожност/. Същата накърнявала добрите нрави, които единствени ограничавали
свободата на договаряне при сделките, регулирани от Търговския закон. Сочи, че
макар и неписани и неконкретизирани, те съществували като
общи правни принципи или произтичали от тях и намирали приложение в системата
на правото като цяло, обхващали и действали във всички правни отрасли и поради
това били правно важими и в отношенията между търговците на какъвто бил
приравнен от закона настоящия случай. Един от тях бил принципа на
справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисквал да
се закриля и защитава всеки признат от нормите на правото интерес, като се
търси максимално съчетаване на интересите на отделните правни субекти. Израз на
този принцип в правовия ред бил принципът на недопустимостта на неоснователното
обогатяване.
Твърденията
по отговора на исковата молба са, че клаузата за неустойка била нищожна, защото
предпоставяла изключително неоправдано и недопустимо разместване на имуществени
блага - налице било такова съществено разминаване между размера на същата и
стойността на обезщетяваното чрез нея неизпълнение, което изначално обуславяло
неоснователно обогатяване на едната страна за сметка на другата. Начинът, по
който бил изчислен размерът на претендираната неустойка водел до един висок,
ескалиращ размер, надвишаващ в значителна степен обичайните обезщетения,
свързани със забавено изпълнение, което очевидно не било приравнено на пълно
изпълнение на задължението на ответника, защото ищцата се възползвала и получила
собствеността върху имота, а не прекратила договора, след като имала тази
възможност, според същия предварителен договор.
Ответникът
посочва, че от една страна неизпълнението на задължението за въвеждане в
експлоатация от ответника очевидно не било толкова важно за ищцата, тъй като тя
била съгласна да чака без да търпи имуществени загуби, защото иначе щяла да
прекрати договора, а от друга страна едва сега претендирала неустойка в размер
на приблизително 55 % от продажната цена на апартамента. Именно това я правело
определена в противоречие с добрите нрави.
При условията на евентуалност спрямо горните доводи се поддържа и този, че при
прилагането на т. 2 от раздел III на предварителния договор ищцата не била отчела
разпоредбата на чл. 20 ЗЗД, неправилно тълкувала клаузата на т. 2, раздел ІІІ,
което довело до погрешен извод за дължимостта и размера на неустойката. Тя била
недобросъвестна, тъй като възползвайки се от неустоечната клауза, превратно
тълкувайки и прилагайки същата, желаела да набави за себе си неправилно и
недопустимо имуществена облага. Пояснява се в тази насока, че съгласно
изречение 2-ро на същата, ако забавата продължи с повече от 60 дни след срока
по р. ІІ т. 6, купувачът имал право да развали договора, а продавачът дължал на
купувача неустойка в размер на 20 % от продажната цена и връщане на всички
получени суми в едномесечен срок от развалянето на договора. С текста на тази
клауза страните се договорили, че ако забавата за снабдяване на сградата с
удостоверение за въвеждане в експлоатация била повече от 60 дни, купувачът имал
правото да развали договора, което ставало по негово желание, като размера на
неустойката бил определен на 20 % от стойността на апартамента. По този именно
начин се поставяла горна граница на неустойката, предвидена в изречение 1-во на
същата клауза. Поради това, ако не се отхвърлела изцяло
предявената претенция, то следвало същата евентуално да бъде уважена максимум
до този размер - 20 % от продажната цена на апартамента, описана в нотариалния
акт за покупко-продажба, но за цената без ДДС, тъй като данъка добавена
стойност се дължал на държавата, бил косвен данък и нямало как върху стойността
му да се начислява неустойка. Продажната цена на апартамента без ДДС била указана в нотариалния акт и възлизала на
31969.17 евро, а 20 % от нея била сумата от 6393.83 евро, до който именно
размер можела евентуално да се уважи претенцията на ищцата.
Твърди се,
че реално ищцата не била понесла каквито и да било вреди, които да следвало да
се обезщетяват с неустойката, предвидена в предварителния договор за въвеждане
в експлоатация на сградата, тъй като на първо място тя била получила владението
върху имота при прехвърлянето с нотариален акт на собствеността му - 21.07.2017
година и въпреки забавата от нейна страна в плащането на продажната цена за
имота към този момент. Тя ползвала имота без да бъде ограничавана за това от
ответника и преди въвеждането му в експлоатация, след прехвърлянето му с
нотариален акт, осигуряван й бил неограничен достъп без заплащане, осигурявано
и било електричество и вода, т. е. ответникът опитал по всякакъв начин да не й
създава затруднения в ползването на имота. Тя била в течение на забавата за
въвеждане на сградата в експлоатация, което по никакъв начин не ограничавало
правото й да ползва имота.
На следващо
място се посочва, че купувачът бил информиран за наличието на строителни
забрани, за които и сам узнал като посетил и ползвал апартамента след
прехвърляне на собствеността. По тази причина срока за въвеждане в експлоатация
се удължил със сроковете, за които със съответните заповеди била въведена забрана
за строителство през летните месеци на 2017 и 2018 година. В предварителния договор
било указано наличието на строителни забрани, като страните били дали
съгласието си срокове да не текат през този период. Дните, през които имало
заповед, с която била постановена строителна забрана за територията, където е
ситуиран имота на купувача били както следва: 140 дни за 2017 година от
15.05.2017 година до 01.10.2017 година и 49 дни за 2018 година от 15.05.2018 година
до 02.07.2018 година - деня на въвеждане на сградата в експлоатация. Поради
това ответникът счита, че от общо претендирания период следвало да се
приспаднат 189 дни, през които той не бил в забава и които били дни признати
според предварителния договор, в който била уговорена тази неустойка за дни,
през които продавачът не носи отговорност за забава.
Заявява се,
че от сравнението на текста на предварителния договор и на нотариалния акт можело
да се открие, че има разминаване в продажната цена, посочена в единия и другия
документ. В нотариалния акт била посочена цена с 1000 евро по-малко от предварителния
договор. Ищцата също била в забава на плащанията към ответното дружество и то
можело да търси неустойка за забавено плащане на продажната цена, но не го
направило, защото двете страни се били споразумели да се компенсират взаимно,
като ответникът не претендира неустойка за забава на плащанията си по
предварителния договор, а ищцата не претендира неустойка за забавяне въвеждането
в експлоатация и да получи намаление в продажната цена на апартамента с 1000
евро.
Също така сумата
посочена в нотариалния акт и в предварителния договор била с ДДС, като не можело
да се начислява неустойка и върху дължимото ДДС. Поради това базата за
изчисляване на неустойката следвало да е посочената в нотариалния акт продажна
цена без ДДС в размер на 31969 евро по 0.1 % или 31.969 евро на ден по 269 дни
или общо 8599.66 евро, но с оглед въведеното възражение за горна граница на
неустойката, а именно не повече от 20 % от продажната цена на апартамента
дължимата сума за неустойка следвало да бъде 6393.83 евро.
Препис от
отговора на ответника е бил изпратен на ищцата, която в съответствие с
представената и възможност за това е депозирала допълнителна искова молба. Със
същата е оспорено твърдението на ответника, че след като в нотариалния акт за
покупко-продажба не било посочено ищцата да има претенции по отношение на
ответника, както и поради факта, че в същия не било указано изрично, че
предварителния договор запазвал своето действие, следвало да се приеме, че с
подписване на нотариалният акт действието на предварителния договор било
прекратено. В тази връзка ищцата твърди, че уговорките и изявленията, направени
в предварителния договор и във връзка с изпълнението му имали самостоятелно
правно значение и продължавали да ги обвързват въпреки сключения окончателен договор,
т. е. клаузите, уреждащи дължимата неустойка ги обвързвали и без да било
необходимо да са възпроизведени в нотариалния акт.
На следващо
място счита, че сключеният между страните предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот представлявал по същността си търговска
сделка. Ответникът бил търговско дружество, което многократно сключвало подобни
сделки, поради което можело да се приеме, че извършвал по занятие строителство
и спекулативна продажба на недвижими имоти с цел реализиране на печалба,
следователно процесната сделка била търговска. Поради именно за същата били
приложими правилата за търговските сделки. В този смисъл, съгласно
задължителната съдебна практика, обективирана в тълкувателно решение № 1/2009 година
на ОСТК на ВКС, липсата на уговорен краен предел и срок на договорната клауза
за неустойка не правела същата нищожна. Неустойката следвала да се приеме за
нищожна поради накърняване на добрите нрави само в случай, че единствената цел,
с която била уговорена излизала извън присъщите и обезпечителна, обезщетителна
и санкционна функции, като преценката за това следвало да бъде направена към
момента на сключване на сделката. В конкретния случай, уговорената от страните
неустойка била незначителен процент от продажната цена на имота, предмет на
сделката, а именно 0.1 % от продажната цена и поради тази причина не можело да
се приеме, че към момента на сключване на предварителния договор уговорената
неустойка за забава излизала извън присъщите й функции. Тя имала за цел да
обезщети изправната страна, да санкционира неизправната и да мотивира
последната да изпълни. Големият период от време, през който била продължила
забавата и размера в резултат на това на неустойката били последица единствено
и само от виновното бездействие на ответника.
Освен това, когато
била сключена търговска сделка, по която страните или една от тях не била
търговец, само нетърговецът можел да се позове на прекомерност и да иска
намаляване на неустойката по общия ред на ЗЗД поради императивната забрана,
установена в чл. 309 от Търговския закон. В конкретния случай безспорно се
установявало, че макар и ищцата да не притежава качеството на търговец по
смисъла на цитирания нормативен акт, сключения между нея и ответното дружество
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот бил търговска сделка
по смисъла на чл. 286, ал. 2 от него, от което обстоятелство следвал
обоснования извод, че ответното дружество не можело да се позовава на
прекомерност на договорената между страните неустойка, както и не можело да
иска намаляване на същата в съответствие с правната норма на чл. 92, ал. 2 от ЗЗД.
Ищцата
оспорва твърдението на ответника, че действала недобросъвестно, тъй като желаела
да набави за себе си имуществена облага. Действително, същата имала
възможността да прекрати предварителния договор като получи неустойка в размер
на 20 % от продажната цена, но това, че била решила да сключи окончателен
договор и да дири неустойка за забава не я правело недобросъвестна.
По отношение
на твърденията за наличие на строителни забрани през летните месеци на 2017 година
и 2018 година, ищцата твърди, че при сключване на предварителния договор,
ответникът бил наясно, че ежегодно през летния сезон строителството в град
Приморско се спирало със заповед на Кмета, така че в случая не били налице така
сочените форсмажорни обстоятелства. Още повече, че спирането на строителството
през летния сезон произтичало пряко от Закона за устройство на черноморското
крайбрежие. В този смисъл при подписването на предварителния договор строителят
бил наясно за така определените строителни забрани, същите били взети предвид и
не следвало да се третират като форсмажорни обстоятелства.
Не
отговаряли на истината и твърденията, че разминаването в цената по
предварителен договор и по нотариален акт се дължало на намаление в продажната
цена на имота. Ищцата нееднократно водила разговори по повод така
претендираната неустойка, като всеки път ответното дружество отказвало да я
заплати.
Тълкувайки
клаузата на предварителния договор, на която се позовава ищцата, следвал
извода, че неустойката се изчислявала като процент от посочената в
предварителния договор продажна цена, която тя договорила и заплатила. В
случай, че дружеството желаело неустойката да бъде изчислявана на база
продажната цена на имота без ДДС, то това следвало да се уговори изрично в
предварителния договор, а видно от съдържанието на същия, това не било сторено.
На ответната страна
е било съобщено, че ищцата е депозирала допълнителна искова молба. Препис от
същата и е бил изпратен, като същевременно и е било указано, че в срока по чл. 373,
ал. 1 от ГПК може да предприеме действията, посочени в същата. Ответникът е депозирал
допълнителен отговор, с който е взел отношение по изложеното в депозираната
допълнителна искова молба. Посочва отново, че ищцата сключила окончателния
договор за покупко-продажба на имота след като ответникът вече е бил в забава и
въпреки това не била претендирала тогава, че е претърпяла вреди.
Ответникът поддържа направеното в отговора на исковата молба
възражение за недействителност на неустоечната клауза на посочените в отговора
основание и аргументи. Във връзка с изложените доводи на ищцата счита, че безспорно сделката е
търговска, както и че той е търговец и очевидно извършва по занятие тези сделки,
тъй като това е част от предмета му на дейност. Според него, обаче уговорената неустойка
в размер на 0.1 % от продажната цена на ден или близо 32 евро на ден,
натрупвайки се без да има горна граница водела до едно неоправдано, твърде
голямо разместване на блага в патримониумите на страните, което водело до
неморалност и прекомерност.
Посочва, че
строителните забрани действително били безспорни и било факт, че информирал ищцата за тяхното налагане, но
това не пречело страните изрично да ги изключат от срока за въвеждане в експлоатация
и изпълнение на задълженията на инвеститора-продавач, което очевидно били
направили в предварителния договор.
От друга
страна в нотариалния акт било посочено, че владението върху имота, предмет на
същия, а и на предварителния договор било получено на датата на изслушване на
сделката, но това не пречело ищцата да ползва имота преди тази дата.
На следващо
място се изтъква, че размера на неустойката бил определен от продажната цена на
имота, а същата била без ДДС, защото този данък бил добавена стойност и се
добавял към цената. Нямало как неустойката да бъде начислявана върху данък
добавена стойност, а цената без ДДС била посочена в нотариалния акт за
покупко-продажба и факт ненуждаещ се от доказване била ставката на ДДС в
Република България - 20 %.
Съдът намира, че така предявените искови претенции, по
повод на които е образувано настоящото производство с правно основание чл. 92
от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД са допустими, поради което и не съществува пречка да
бъдат разгледани по същество. С исковата, допълнителната искова молба и
отговора на ответника са представени писмени доказателства, които са допустими
и относими към правния спор, поради което и като такива същите следва да бъдат
приети от съда с настоящия му съдебен акт. Последният е родово и местно подсъден
на настоящия съд в съответствие с чл. 365 от ГПК. Както ответникът с отговора
на исковата молба, така и ищцата с допълнителната искова молба са направили
искане за допускане на всеки от тях по двама свидетеля при режим на довеждане. Като
се вземе предвид обстоятелството, че ответникът е уточнил кои факти ще
установява посредством показанията им, то това негово доказателствено искане
следва да бъде уважено. Ищцата с допълнителната искова молба не посочила
конкретно за установяването на кои правнорелевантни обстоятелства е поискала
ангажирането на гласни доказателства, поради което по това нейно доказателствено
искане съдът ще се произнесе в насроченото открито съдебно заседание след даване
на пояснения от нейна страна в тази насока.
Съдът намира, че следва да укаже на страните, че следните обстоятелства не
се нуждаят от доказване, а именно: наличието на сключен между страните 03.10.2016
година предварителен договор за покупко-продажба за следния недвижим имот, а именно: апартамент № 107, разположен на първи
етаж в комплекс Green Paradise ІV, състоящ се от антре, дневна с кухненски кът,
спалня, баня с тоалетна и тераса, при граници: север - апартамент №108, изток -
външен зид, юг - апартамент №106, запад - коридор, отдолу - общи части, отгоре
- апартамент №207, с обща площ на апартамента от 55.15 кв. м., находящ се в
поземлен имот с идентификатор № 58356.503.297, както и сключването на
окончателен договор с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 55, том III, рег. № 3222, дело
№371/2017 година на нотариус с рег. ном. 370 на НК, с район на действие
Царевския районен съд.
С настоящото си определение, освен
това, съдът следва на основание чл. 154 от ГПК да укаже на страните, че всяка
от тях е длъжна да установи фактите, на които основава своите искания или
възражения. Разпределението на доказателствената тежест следва непосредствено
от материалноправните норми. При така дадената от съда правна квалификация,
ищцовата страна е длъжна да установи наличието на действителна неустоечна
клауза, уговорена между нея и ответната страна за сочената от нея форма на
неизпълнение. Това същата следва да стори при условията на главно и пълно
доказване. Ответникът следва да докаже
надлежното и срочно изпълнение на поетите от него с договора задължения, както
и обстоятелствата поради наличието на които твърди да е освободен от
отговорност за посочения период от време. Той следва също така да докаже и правоизключващото
си възражение за недължимост на договорената неустойка поради накърняване на
добрите нрави, което трябва да бъде сторено от него при условията на пълно и главно доказване.
По изложените съображения и на основание чл. 374 от ГПК, Бургаският окръжен
съд
О П
Р Е Д
Е Л И :
ПРИЕМА за разглеждане предявените от Ю.В.М., гражданка на Руската Федерация, с адрес Руска Федерация, Московска
област, град Пушкино, ул. „Акуловский“, д. 2, кв. 54 чрез процесуалния и
пълномощник със съдебен адрес *** против „Виктори Ко“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище град Бургас и адрес на управление ул. „Гладстон“ № 99, а след вписана
промяна в хода на производството по делото ул. „Ивайло“ №97, партер,
представлявано от Благомир Костадинов Балчев искови претенции за осъждане на
ответното дружество да заплати на ищцата сумата от 18028.25 евро,
представляваща неустойка за периода от 31.03.2017 година до 01.07.2018 година
включително, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на
депозиране на исковата молба до окончателното изплащане на задължението, както
и направените по делото съдебно-деловодни разноски.
ПРИЕМА приложените към исковата молба, допълнителната искова молба и
отговора на исковата молба писмени доказателства.
ДОПУСКА до разпит при режим на довеждане двама свидетеля на ответника за
установяване на посочените от него в отговора на исковата молба фактически
обстоятелства.
ОБЯВЯВА, че по искането на ищцата за ангажиране на гласни доказателства
чрез разпита на двама свидетели ще се произнесе в рамките на откритото съдебно
заседание след уточняване от страна на същата на това кои факти и обстоятелства
ще се установяват посредством показанията им.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 03.07.2019 година
- 14.10 часа, за която дата и час да се призоват страните.
Препис от настоящото определение да се връчи на страните по делото на
посочените от тях съдебни адреси.
Препис от депозирания допълнителен отговор на допълнителната искова молба да
се изпрати на ищцата по посочения по-горе начин.
Настоящото определение е окончателно и не подлежи на обжалване.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: