О
П Р Е Д Е Л Е Н И Е
град София, 25. 08. 2020 г.
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, II - „В“ въззивен състав, в закрито
съдебно заседание на двадесет и пети август две хиляди и двадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Анелия Маркова
ЧЛЕНОВЕ: 1. Пепа Маринова-Тонева
2. младши съдия Любомир Игнатов
като разгледа
докладваното от младши съдия Любомир Игнатов ч. гр. д. № 6790 по описа на Софийския градски съд за 2020
г., за да се произнесе, съобрази следното.
Производството
е по реда на чл. 278. от Гражданския процесуален кодекс ГПК).
С определение
с вх. рег. номер 273 от 28. 02. 2020 г. съдията по вписванията Д.Л.е постановен
отказ да се впише подновяването на ипотека по молба на ипотекарния кредитор. Съдията
по вписванията приема, че за подновяването на ипотеката е необходимо съгласието
на новия собственик на ипотекираните недвижими вещи, като се позовава на
решение на Върховния касационен съд (ВКС) по конкретно дело. Намира, че
повторното вписване на ипотеката е с характеристиката на първоначалното. При
това положение стига до извода, че молителят не е внесъл дължимата държавна
такса, която трябва да се определи пропорционално върху размера на обезпеченото
вземане. Като допълнителен мотив посочва, че молителят не е представил
оригинала на ипотечния акт и официално заверен препис или два официално
заверени преписа.
Срещу
определението е подадена частна жалба от "Р./БЪЛГАРИЯ/" ЕАД, ЕИК ********, седалище и адрес на
управление *** (ипотекарен кредитор/жалбоподател). Според ипотекарния кредитор
обжалваното определение е неправилно и незаконосъобразно, постановено в
противоречие със задължителната практика на ВКС. Излага подробно
обстоятелствата, свързани с учредяването на ипотеката. Твърди, че тя е вписана
на 16. 05. 2008 г. въз основа на договор във формата на нотариален акт
(Нотариален акт за учредяване на ипотека върху недвижим имот № 108, том III, рег. № 1774, дело № 478 от 2008 г. на нотариус Ц.Д.).
Страни по договора били ипотекарният кредитор и ЕТ „Р.– О.Р.“, ЕИК *******,
понастоящем заличен търговец. Поддържа, че договорната ипотека била учредена,
за да обезпечава вземанията на ипотекарния кредитор по договор за банков кредит
(Договор за банков кредит № 160270/ 15. 05. 2008 г.), сключен между него, от
една страна, и ЕТ „Р.– О.Р.“, О.Р. Н. и Г.С.Н., от друга страна, като солидарни
длъжници. Уговореният кредит бил в размер до 300 000 (триста
хиляди) лева. Твърди, че ипотеката е била учредена върху следните две недвижими
вещи: мезонет № 17 (седемнадесет), находящ се в град София, ж. к. „Света
Троица“, жилищен блок №****, вх. „Б“, шести и седми жилищни етажи (за краткост
„мезонетът“), и магазин № 1. 4 (едно, точка, четири), находящ се в град София,
район „Илинден“, бул. „********търговски център „Илинден“, партерен етаж (за
краткост „магазинът“).
Според ипотекарния кредитор към момента на учредяването на ипотеката
мезонетът е бил собственост на О.Р. Н. и Г.С.Н., а магазинът: собственост на ЕТ
„Р.– О.Р.“. Жалбоподателят е представил и частен документ, с който той и „Р.Д“
ЕООД, ЕИК ********с актуална фирма „ЛЗ С.Ф.Б.“, са установили, че ЕТ „Р.– О.Р.“
е продал търговското си предприятие (включително и фирмата) на „Р.Д“ ЕООД. Твърди,
че страните също така се съгласили всички обезпечения, учредени с процесната
ипотека, да продължат да обезпечават вземанията на ипотекарния кредитор по
договора за банков кредит и анексите към него.
При така изложената фактическа обстановка ипотекарният кредитор се
позовава на същото решение по конкретно дело на ВКС, на което се позовава и
съдията по вписванията. Допълва, че за да се поднови вписването на ипотеката
ипотекираният имот може да е собственост както на лицето, което отговаря за
обезпечения дълг, така и на неговите универсални правоприемници, както било и в
настоящия случай. Намира, че съдията по вписванията е нарушил т. 6. от
Тълкувателно решение № 7 от 2012 г. на Общото събрание на Гражданската и
Търговската колегия (ОСГТК) на ВКС, защото е проверил материалните предпоставки
на акта, а не само дали актът подлежи на вписване, дали е спазена необходимата
форма и дали има изискуемото съдържание. Твърди, че новото вписване на ипотека
след изтичането на десетгодишния срок от първоначалното вписване е акт, който
по закон подлежи на вписване. Посочва, че според съдебната практика
ипотекарният кредитор може да впише подновяване на ипотеката дори и когато тя е
била заличена по молба на трето лице. Твърди, че съдията по вписванията не се е
произнесла мотивирано по отношение на цялата молба за подновяване. Мотивираният
отказ всъщност бил само за магазина, липсвали мотиви за мезонета. По отношение
на държавната такса поддържа, че е поискал подновяване на ипотеката само за
част от вземането, в който случай се начислява държавна такса в по-нисък
размер. По тези съображения иска обжалваното определение да бъде отменено и
съдът да постанови вписването на молбата за подновяване на ипотеката.
Съдът намира, че по делото липсват данни препис от определението на
съдията по вписванията да е бил връчен на ипотекарния кредитор. Поради това
трябва да се приеме, че жалбата е подадена в законоустановения едноседмичен
срок. Представен е документ за внасяне на дължимата държавна такса. Представено
е също така пълномощно на процесуалния представител. Жалбата е процесуално
допустима.
Анализирайки
твърденията на жалбоподателя и представените доказателства, съдът установи
следната фактическа обстановка.
Вписан е договор за учредяване на ипотека на 16. 05. 2008 г. (датата на
вписването) – л. 26. и следващите от делото. Съгласно нотариалния акт мезонетът
е придобит от О.Р. Н. и Г.С.Н. през
време на брака и е в режим на съпружеска имуществена общност, а магазинът е
еднолична собственост на О.Р. Н. в качеството ѝ на едноличен търговец (ЕТ
„Р.– О.Р.“).
ЕТ „Р.– О.Р.“ е прехвърлил правото на собственост върху магазина (като
елемент от търговското си предприятие) на „Р.Д“ ЕООД на 10. 02. 2010 г.: л. 71.
и следващите от делото.
По делото не са представени данни, които да установяват твърдяното
прехвърляне на правото на собственост върху мезонета в полза на В.Г.Н. на 29.
03. 2010 г.
Жалбоподателят е подал молба за подновяване на ипотеката чрез нотариус Ц.Д.,
която е постъпила в Службата по вписванията на 28. 02. 2020 г. Представена е
разписка за платена държавна такса в размер на 38 (тридесет и осем) лева и 50
(петдесет) стотинки.
При така установената фактическа обстановка съдът направи следните правни
изводи.
Съдията по вписванията има правомощията да разпорежда или отказва
вписванията, отбелязванията или заличаванията в имотния регистър и да се
произнася за издаването на справки и удостоверения, както и да извършва
нотариални и други действия, предвидени със закон (чл. 280. от Закона за
съдебната власт). Той не може да проверява материалноправните предпоставки на
представения за вписване акт (освен ако това не е изрично предвидено в закон),
защото това би означавало да му се признаят правомощия, които не са установени
със закон и които се изразяват на практика в контрол за правилността на
нотариалното удостоверяване или на съдебния акт, подлежащ на вписване: в този
смисъл т. 6. от Тълкувателно решение № 7 от 2013 г. по т. д. № 7 от 2012 г. на
ОСГТК на ВКС. В разглеждания случай обаче съдията по вписванията приема, че за
подновяването на вписването на ипотеката се прилагат същите изисквания към
съдържанието на акта, каквито се прилагат и спрямо първоначалното вписване. Тя
е намерила, че двете вписвания са тъждествени по правни последици, поради което
е приела, че и изискванията за съдържанието им следва да са еднакви. Ако
възприемем тази гледна точка, то постановеният отказ не съдържа проверка за
наличието или липсата на съответните материалноправни предпоставки, а е
мотивиран с оглед липсата на едно от изискванията за съдържанието на акта
(съгласие на собственика на ипотекирания имот) и поради това формално не
противоречи на т. 6. от цитираното тълкувателно решение.
Възражението на жалбоподателя за липса на мотивирано произнасяне относно
подновяването на ипотеката спрямо единия от двата ипотекирани имота (мезонета)
е неоснователно. От чл. 150., ал. 2. (а също така и от чл. 174., изречение
първо) от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) се извежда общото правило,
че ипотеката е неделима. В конкретния случай тя е учредена върху два имота
(магазин и мезонет). Поради неделимостта ѝ е невъзможно тя да бъде
подновена за единия имот, а да не бъде подновена за другия имот. Затова
наличието на пречка за подновяването на ипотеката спрямо единия имот по
необходимост води до пречка за подновяването на цялата ипотека (и за двата
имота).
В полза на жалбоподателя е учредена ипотека на 16. 05. 2008 г. Срокът на
вписването ѝ е изтекъл на 16. 05. 2018 г. Преди изтичането на този срок
правото на собственост върху единия от ипотекираните имоти (магазина) е било
прехвърлено на 10. 02. 2010 г., а след изтичането му е подадена молба за
подновяването на вписването. В Решение №
101 от 13.02.2020 г. на ВКС по т. д. № 2992/2018 г., I т. о., ТК, докладчик
съдията В.Х.(на което се позовават както съдията по вписванията, така и
жалбоподателят) се възприема виждането, че подновяването в рамките на
десетгодишния срок от вписването (първо) е принципно различно от новото
вписване на ипотеката след пропускането на този срок (второ). При първото се
приема, че не се изисква съгласието на приобретателя: той отговаря за чуждия
дълг не по силата на ипотечния договор, по който не е страна, а по силата на
самата ипотека (поради противопоставимостта на възникналото от вписването
ипотечно право). При второто се приема нещо различно: че ипотечното право се е
прекратило (ипотеката е изсрочена), че приобретателят вече не носи отговорност
за чуждия дълг и не може да се счита за учредило ипотеката лице; затова
повторното вписване спрямо приобретателя е допустимо само при негово съгласие.
Съдебните актове на ВКС по конкретни дела не са източник на правото (не
са задължителни). В дадения случай практиката на върховната инстанция е и
противоречива. За разлика от цитираното решение, в други съдебни актове по
конкретни дела се приема, че: единствената правна последица на изтичането на
десетгодишния срок по чл. 172., ал. 1. от ЗЗД е, че ипотеката може да се впише
наново и има ред от новото вписване; новото вписване след изтичането на
десетгодишния срок няма естеството на „ново учредяване“ на ипотеката и за него
не се изискват нов ипотечен договор и ново съгласие на собственика на имота;
това ново вписване също се извършва по облекчения ред по чл. 18. от Правилника
за вписванията (в този смисъл Определение
№ 173 от 9.06.2015 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1254/2015 г., II г. о., ГК,
докладчик съдията К.М., както и Определение № 218 от 27.04.2017 г. на ВКС по ч.
гр. д. № 331/2017 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията М.Г.).
Макар и съдебните актове на върховната инстанция по конкретни дела да не
са източник на правото, те могат да се възприемат като източник на аргументация
за прилагането на правото. При наблюдаваната противоречива съдебна практика настоящият
съдебен състав намира за правилна аргументацията, изложена в цитираните
определения. Съображенията за това са следните.
Разсъжденията и изводите в мотивите към Решение № 101 от 2020 г. на ВКС
твърде много приближават по правно действие изтичането на десетгодишния срок по
чл. 172., ал. 1. от ЗЗД до своеобразна ипотечна погасителна давност. Ипотечното
право обаче е добавъчно (акцесорно) и за него няма установена самостоятелна погасителна
давност: като такава не се прилага нито срокът по чл. 172., ал. 1. от ЗЗД, нито
общата погасителна давност. Съдбата на ипотечното право следва съдбата на
вземането, което то обезпечава. Така то може да се погаси по давност тогава и
само тогава, когато и обезпеченото вземане се погаси по давност. Бездействието
на ипотекарния кредитор може да доведе до отпадане на ипотечното му право
дотолкова, доколкото е довело до погасяване на обезпеченото вземане.
Бездействието му да поднови вписването на ипотеката само по себе си не я
погасява.
Разумът на закона да въвежда изискване за подновяване на вписването е
друг и произтича от воденето на имотния регистър по персоналната система.
Ипотекираният имот може да бъде обект на прехвърлителни сделки (както и в разглеждания
случай). Придобитото право на собственост се отбелязва по персоналната партида
на приобретателя. Първоначалното вписване на ипотеката обаче остава по
персоналната партида на прехвърлителя, който я е учредил. Така при многобройни
прехвърляния на ипотекирания имот в даден момент биха възникнали съществени
затруднения пред установяването на обстоятелството, че имотът е ипотекиран.
Въвеждането на изискване за подновяване на вписването на ипотеката цели да
смекчи тези недостатъци на персоналната система, така че при справка в имотния
регистър третите лица безпрепятствено да узнаят, че имотът е ипотекиран. Затова
изискването за подновяване на вписването на ипотеката е присъщо на всички
държави, в които имотният регистър се води по персоналната система, а липсва в
онези държави, в които той се води по реалната система: Германия, Австрия,
Унгария (там вписването на ипотеката не се подновява, така както не се
подновява и вписването на прехвърлянето на собствеността при персоналните
системи). Тези съображения са обсъдени в правната теория от професор А.К.(„Облигационно
право. Общо учение за облигационното отношение“, ред. и доп. от П.П., стр. 677-а).
От миналия век в нашата държава имотният регистър се води по персоналната
система. Едва със Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) от 2001 г. се
прогласява, че имотният регистър се състои от партидите на имотите (реална
система): чл. 3., ал. 1. На практика обаче дори към настоящия момент законът в
тази му част не е изпълнен от компетентните органи на изпълнителната власт
(процедурата по чл. 70. от ЗКИР и следващите не е завършена). Фактически
имотният регистър продължава да се води по персоналната система.
Целта на законовото изискване за подновяване на вписването на ипотеката е
постигането на правна сигурност. Чрез него се изключва възможността третите
лица да възразят, че са добросъвестни (че са направили справка в имотния
регистър, но въпреки това поради недостатъците на персоналната система не са
могли да узнаят, че имотът е ипотекиран). Затова ЗЗД предвижда, че след
пропускане на десетгодишния срок по чл. 172., ал. 1. ипотеката има ред от
новото вписване. Иначе казано, третите лица, в чиято полза са били учредени
други ипотеки след изтичането на десетгодишния срок от вписването на първата
ипотека, но преди вписването ѝ наново, се считат добросъвестни.
Изгубването на реда на първата ипотека означава, че тя не може да им се
противопостави. По същите съображения професор Кожухаров приема, че ипотеката
не би могла да се противопостави и на третото лице, което е купило ипотекирания
имот в този интервал. В такъв случай, за да може ипотечното право да бъде
упражнено спрямо него, то ипотеката наистина ще следва да бъде вписана с негово
съгласие, изразено в надлежната форма.
Настоящият случай не е такъв. Ипотекираният имот (магазинът) е придобит в
рамките на десетгодишния срок по чл. 172., ал. 1. от ЗЗД, едва след което срокът
е изтекъл. При това положение приобретателят „Р.Д“ ЕООД, с актуална фирма „ЛЗ С.Ф.Б.“,
трябва да се приеме за недобросъвестен: той е знаел, че купува ипотекиран имот
(или е можел и е бил длъжен да знае). Поради тази причина ипотечното право,
което не е погасено с изтичането на десетгодишния срок по чл. 172., ал. 1. от ЗЗД, му е противопоставимо. Следователно, макар и срокът за подновяване по-късно
да е изтекъл, ипотеката може да бъде вписана наново без негово съгласие по
облекчения ред на чл. 18. от Правилника за вписванията.
Съдията по вписванията според настоящия съдебен състав неправилно е
приела, че е сезирана с молба за ново първоначално вписване на ипотеката.
Поради това тя неправилно е приела и че процедурата е по чл. 15. от Правилника
за вписванията и че се изисква представянето на: оригинала и официално заверен
препис от него или два официално заверени преписа; документ за внесена държавна
такса в размер на 0, 1 % от цената, за която е таксуван ипотечния договор (чл.
15., ал. 2. във връзка с чл. 8., ал. 2. от Правилника за вписванията; чл. 2.,
ал. 1. от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията –
ТДТСАВ). Всъщност молбата е за вписването ѝ наново, при което само се
изгубва досегашния ред на вече вписана ипотека, която нито е погасена, нито е
прекратена, нито пък е непротивопоставима на новия собственик на ипотекирания
имот. Предвид това и съобразно цитираната съдебна практика на ВКС
(определенията), приложима е процедурата по чл. 18. от Правилника за
вписванията. В конкретния случай ипотекарният кредитор е поискал освен това
подновяването да бъде само за част от сумата: за 77 000 (седемдесет и
седем хиляди) лева, вместо за цялата сума 300 000 (триста хиляди) лева, за
която е била учредена ипотеката. Видно от обжалваното определение (л. 14. от
делото), към молбата ипотекарният кредитор е бил приложил нотариално заверена
молба за вписване наново на ипотеката в пет броя, както и копие от нотариалния
акт за учредяването на ипотеката. Представен е и документ за внесена държавна
такса в размер на 38 (тридесет и осем) лева и 50 (петдесет) стотинки по
платежна сметка на Агенцията по вписванията (л. 19. от делото). При това положение
процедурните изисквания на чл. 18. от Правилника за вписванията и чл. 3., ал.
2. от ТДТСАВ са били налице.
Частната жалба е основателна. Отказът на съдията по вписванията е
незаконосъобразен. Тя е трябвало да впише наново ипотеката.
Така мотивиран, съдът
О П Р Е Д Е Л
И:
ОТМЕНЯВА Определение с вх. рег. номер 273 от 28. 02. 2020 г. на
съдията по вписванията Д.Л., постановено по молба с вх. рег. номер 11312.
ВРЪЩА преписката на съдията по вписванията за извършване
на исканото вписване наново на договорна ипотека по нотариален акт № 108, том III, рег. номер 1774, дело номер 478 от 2008 г. на
нотариус Ц.Д. в рег. номер 350 на Нотариалната камара, която ипотека е учредена
с вписване с вх. рег. номер 33423, акт 185, том XXXI от 16. 05. 2008 г. по описа на Службата по
вписванията – град София.
Вписването наново на ипотеката да се смята за извършено на 28. 02. 2020
г. въз основа на чл. 577., ал. 3. от Гражданския процесуален кодекс.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.