№ 2758
гр. София, 13.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и седми септември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Теменужка Симеонова
Членове:Хрипсиме К. Мъгърдичян
Яна Ем. Владимирова
при участието на секретаря Михаела Огн. Митова
като разгледа докладваното от Хрипсиме К. Мъгърдичян Въззивно
гражданско дело № 20221100505688 по описа за 2022 година
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение от 18.01.2022 год., постановено по гр.дело №41341/2021 год. по описа на
СРС, ГО, 47 с-в, Г. М. П. е осъдена на основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД да опразни и предаде на
А. Г. И. държането на следния недвижим имот: апартамент №13, находящ се в гр.София,
ж.к.“******* по силата на договор за наем от 01.01.2020 год.
Срещу решението е подадена в законоустановения срок въззивна жалба от ответницата
Г. М. П.. Жалбоподателката поддържа, че пълномощникът на ищцата бил неин зет и бил
присъствал на подписването на процесния договор за наем. Между страните бил налице
идентичен спор по гр.дело №39815/2021 год. по описа на СРС, ГО, 143 с-в, като двете
производство следвало да бъдат съединени, каквото искане била направила
жалбоподателката. Не отговаряли на истината твърденията на ищцата, че между страните
бил сключен договор с наемна цена от 650 лв., както и симулативен такъв с наемна цена от
200 лв. Налице бил само един договор между страните от 01.01.2020 год., по силата на който
била уговорена месечна наемна цена в размер на 200 лв. Правната уредба на симулацията се
съдържала в разпоредбите на чл. 26, ал. 2 и чл. 17 ЗЗД. От представената нотариална покана
не било ясно същата по кой договор се отправяла. Съществувал установен в закона ред за
връчване на предизвестие за освобождаване на жилище. Не била оспорила договор с наемна
цена от 650 лв., тъй като такъв не съществувал. Нямала задължения за разноски за студена и
топла вода, както и за наемни вноски. Имотът бил нает със стари задължения в размер на
1
около 800 лв., като до 03.07.2020 год. всички тези задължения били заплатени. Следователно
наемодателката била нарушила задълженията си по договора за наем. Договорът за наем от
650 лв. бил сложен между другия договор, който се подписвал в два еднообразни
екземпляра – на всяка страница. В екземпляра на ответницата данните за водомерите били
записани четливо, а на другия договор – разбъркано. Т.е. била подведена да подпише
договор с наемна цена от 650 лв. Била заплащала и дължимите такси към етажната
собственост. Представените по делото вносни бележки били за различни суми, като
необосновано СРС бил приел, че уговорената месечна наемна цена била в размер на 650 лв.
Наемните вноски били заплащани по банков път и на ръка, като уговорката с ищцата била
ответницата да заплаща ежемесечно 650 лв., включващи и режийните разходи. Впоследствие
ищцата помолил ответницата да си заплаща сама битовите сметки, тъй като следвало да
погасява стари задължения. Токът в жилището бил спрян в продължение на два дни.
Водомерите в имота били сменени на 18.06.2021 год., като до този момент същите не били
проверявани. В този смисъл договорът за наем бил нарушен от ищцата, доколкото съгласно
чл. 4.2, наемодателят бил длъжен да уведоми наемателя за скрити недостатъци на имота. Ето
защо моли обжалваното решение да бъде отменено, а искът – отхвърлен.
Ответницата по жалбата А. Г. И. счита, че решението на СРС следва да бъде
потвърдено. Поддържа, че била подала годишна данъчна декларация, с която декларирала
получаването на месечен наем от 650 лв. Ответницата продължавала да не заплаща наем и
консумативни разноски. Според процесния договор всяка от страните можела да го прекрати
с едномесечно предизвестие.
Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе
предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията
на насрещната страна, намира за установено следното:
Предявен е за разглеждане иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият съдебен състав приема, че първоинстанционното решение е валидно и
допустимо. Не е допуснато нарушение на императивни материални норми.
Решението е и правилно, като на основание чл. 272 ГПК въззивният съд препраща към
мотивите, изложени от СРС. Независимо от това и във връзка с доводите във въззивната
жалба е необходимо да се добави и следното:
Въз основа на съвкупната преценка на доказателствата по делото въззивният съд приема
за установено, че на 01.01.2020 год. между страните е бил сключен валиден договор за наем
/чиято регламентация се съдържа в разпоредбите на чл. 228 – 239 ЗЗД/ на следния недвижим
имот: апартамент №13, находящ се в гр.София, ж.к.“******* за срок от 1 година, считано от
01.01.2020 год., като страните постигнали съгласие, че ако след изтичането на наемния срок
използването на имота продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя,
2
договорът се счита за продължен за неопределен срок. Наемателят се задължил да заплаща
месечна наемна цена в размер на 650 лв., не по-късно от 30-то число на месеца – в брой или
по банков път, като наемната вноска за първия месец била платима авансово в деня на
сключване на договора – чл. 2.1 – 2.4, както и да заплаща лично режийните сметки за имота
за електричество, поддръжка на общите части, отопление и др. в определените от
доставчиците срокове – чл. 5.2. В раздел VІІ от договора са регламентирани хипотези на
прекратяване на договора /чл. 7.2/, а именно: 1/ изтичане на срока; 2/ взаимно съгласие на
страните, изразено в писмена форма; 3/ с едномесечно предизвестие от една от страните; 4/
по желание на всяка от страните, ако е налице нарушение на задълженията на другата
страна, съгласно договора и 5/ при просрочване на плащането на един месечен наем или
дължими режийни разноски с повече от 15 дни от установения с договора срок, като в този
случай след писмено предизвестие от наемодателя, наемателят бил длъжен да опразни имота
до края на месеца, като заплати дължимия за месеца наем и сметки.
Безспорно е между страните, че ищцата е предоставила на ответницата ползването на
наетия имот.
Основният спорен между страните въпрос е свързан с размера на уговорената и дължима
месечна наемна цена. По делото са представени два договора за наем – сключени на една и
съща дата и подписани от двете страни /като авторството им нито е оспорено от
ответницата, нито е надлежно опровергано в процеса/, в които клаузата на чл. 2.1,
регламентираща размера на месечния наем, е с различно съдържане – в договора на л. 12 -13
от първоинстанционното дело месечният наем е в размер на 200 лв., а в договора на л. 14 –
15 от първоинстанционното дело – в размер на 650 лв. Съответното ищцата твърди, че
дължимият месечен наем възлиза на 650 лв., а ответницата – на 200 лв.
По принцип липсата на съответствие между изявленията на двете или една от страните с
това, което действително се желае, може евентуално да определи една сделка като
симулативна – каквато ищцата счита, че е тази, с която е уговорен месечен наем от 200 лв., а
ответницата – тази, с която е уговорен месечен наем от 650 лв. /при твърдение на всяка от
страните по делото, че истинската, юридически валидна воля е друга, а изразеното в другия
договор за наем е привидно и няма правно действие, се въвежда твърдение за симулация/.
Всяка страна, която участва в сключване на симулативна сделка, носи тежестта да я докаже.
Доказването става чрез т.нар. начало на писмено доказателство по смисъла на чл. 165, ал. 2
ГПК или „чрез обратен документ”.
СГС счита, че договаряйки страните могат да създадат привидност там, където
договорът има приложно поле като източник на права и задължения, а относителната
симулация може да засегне елементите на договорната им обвързаност по различен начин.
При сключен писмен договор за наем, симулиран в частта за наемната цена като размер,
както се разкрива от друг, нарочно сключен писмен договор за наем между страните, в който
е уговорен по-висок или по-нисък размер на наемната цена, който съответно служи за
разкриване на симулацията, съдът следва да приложи правилото на чл. 17, ал. 1 ЗЗД в
спорните отношения между страните, като изхожда от действително поетите права и
3
задължения, съответно изпълнението им. Симулацията е съгласуваност на волеизявленията
на договарящите страни, за което може да се прави извод и от действията им, когато те са по
изпълнение на поето задължение.
В разглеждания случай обстоятелствата, че след възникване на наемното
правоотношение ответницата е престирала на ищцата през периода от м.февруари 2020 год.
до м.април 2021 год. – в брой или по банков път, наемни вноски в размер на по 650 лв.,
респ. вноски в размер, който е по-висок от 200 лв. /при изрично посочено основание за
плащане в съставените разписки и вноски бележки/ и тези престации са били приети от
наемодателката, свидетелстват за съществуването на действителната обща воля на страните.
Извънсъдебните признания на ответницата за размера на нейното парично задължение и
погасяването му, които подкрепят твърденията на ищцата, преценени с оглед останалите
доказателства по делото, в т.ч. годишна данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ, обуславят
извода, че действително желаните от страните правни последици са били насочени към
установяване на наемно правоотношение с месечна наемна цена от 650 лв.
На следващо място, установено е по делото, че с нотариална покана, представена на
08.06.2021 год. на нотариус В. Г., с рег.№340 на НК, ищцата уведомила ответницата, че
прекратява едностранно договора за наем, поради неплащането на наем и режийни разноски
и я поканила в 7-дневен срок да й предаде имота и ключовете за него. Видно е от
направеното официално удостоверяване от посочения нотариус, че поканата е била връчена
на ответницата на 25.06.2021 год.
Следващият спорен въпрос е свързан с това дали действието на процесния договор е
било прекратено.
За да възникне преобразуващото право да се развали един договор, което ищцата
твърди, че е упражнила – поради неизпълнението на задължения на ответницата /наемател/
за заплащане на наемни вноски и консумативни разноски, е необходимо наличието на
следните предпоставки: 1/ между страните да е сключен договор, който да не е прекратен на
друго основание; 2/ да има неизпълнение на задължение на насрещната страна по договора –
пълно неизпълнение, забавено, лошо, несъответно на уговореното или частично
неизпълнение; 3/ неизпълнената част от договора да е значителна и 4/ неизпълнението да е
виновно, т. е. да се дължи на причина, за която длъжникът отговаря.
По делото нито се твърди, нито се установява, че ответницата е изпълнила задължението
си да заплати дължимата наемна вноска за м.май 2021 год. в уговорения срок – не по-късно
от 30-то число на месеца, а доказателствената тежест в тази насока е била нейна, съгласно
правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК. Следователно поради виновното неизпълнение от страна на
ответницата продължило повече от 15 дни /а и понастоящем/, за ищцата се е породило
потестативното право да развали договора съгласно чл. 7.2.5 от същия.
Според чл. 87, ал. 1 ЗЗД предизвестието за разваляне на кредитора трябва да бъде
направено писмено /тъй като процесният договор е сключен с писмена форма/, като
страните са постигнали съгласие – чл. 7.2.5, че договорът може да бъде развален без
4
предизвестие, т.е. без на длъжника да се даде срок за изпълнение, доколкото е предвидено
/чл. 20 ЗЗД/, че правото на разваляне може да бъде упражнено след изтичането на 15 дни,
отброяващи се от срока за изпълнение на задължението за заплащане на наемни вноски
/респ. режийни сметки/ – която уговорка е действителна /нормата на чл. 87, ал. 1, изр. 1 ЗЗД
е диспозитивна/. В частност характер на такова предизвестие има нотариалната покана на
ищцата, с връчването на която на ответницата на 25.06.2021 год. е настъпил ефектът на
развалянето.
Само за пълнота трябва да се отбележи, че наемното правоотношение между страните е
възникнало като срочно – крайният срок на действие на договора е 01.01.2021 год., като
няма спор по делото, че след изтичането му ответницата е продължила да ползва имота със
знанието на ищцата и без нейното противопоставяне. При това положение сключеният
между страните наемен договор се е трансформирал в безсрочен – чл. 236, ал. 1 ГПК. В този
случай всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец
по-рано – чл. 238 ЗЗД. /хипотеза на безвиновно прекратяване на договора за наем, каквото
всъщност е предвидена и в клаузата на чл. 7.2.3 от процесния договор, на която ищцата се и
позовава/. От момента на получаването на нотариалната покана на ищцата – 25.06.2021 год.,
ответницата е била уведомена за отказа на наемодателката от договора, като едномесечният
срок по чл. 238 ГПК несъмнено е изтекъл.
След като действието на наемния договор е било преустановено, то за наемателя е
възникнало задължението да върне наетата вещ – чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. Това задължение
не означава само опразване и/или изоставяне на вещта, а следва да се изрази в предаването и
на наемодателя. Следователно връщането е двустранен акт на наемателя и наемодателя,
който следва да се предприеме по инициатива на наемателя. По делото липсват каквито и да
било данни, че ответницата е върнала на ищцата процесния имот, а доказателствената
тежест за това е била нейна /не е било предложено и реално изпълнение и в хода на
процеса/, поради което релевираната претенция се явява основателна и законосъобразно е
била уважена от първоинстанционния съд.
Ето защо въззивната жалба следва да бъде оставена без уважение, а решението на СРС –
потвърдено, като правилно.
По отношение на разноските:
С оглед изхода от настоящия спор и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответницата
/жалбоподателката/ следва да бъде осъдена да заплати на ищцата направените разноски във
въззивното производство за възнаграждение за един адвокат в размер на 300 лв. /разходите
за възнаграждение за втори адвокат остават за сметка на ищцата, съгласно правилото,
установено в горепосочената разпоредба/.
Предвид изложените съображения, съдът
5
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решението от 18.01.2022 год., постановено по гр.дело №41341/2021
год. по описа на СРС, ГО, 47 с-в.
ОСЪЖДА Г. М. П. с ЕГН **********, с адрес: гр.София, ж.к.“******* да заплати на А.
Г. И. с ЕГН **********, с адрес: гр.София, ул.*******, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК
направените разноски във въззивното производство за възнаграждение за един адвокат в
размер на 300 лв.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд при условията на чл.
280, ал. 1 ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6