Р Е Ш Е Н И E
20 07.02.2019
година
гр.Бургас
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Бургаският
окръжен съд граждански състав
на шестнадесети
януари две хиляди и деветнадесета година
публично
заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Десислава Динкова
ЧЛЕНОВЕ:
секретар Жана
Кметска
прокурор
като
разгледа докладваното от съдия Д.Динкова
гр.дело
номер 1191 по описа за 2017 година.
Производството по настоящото дело е
образувано по повод исковата молба на И.Л.
– гражданка на Литва, чрез пълномощника ѝ адв.Панамска, против „Бора консулт 2002“ ООД, със седалище и адрес на управление: град София, район
Оборище, ул.Триадица 3, ЕИК *********, със следните искания: а) да бъде осъден
ответника да не
извършва действия по отношение на собствения на ищцата имот, представляващ апартамент
№ *, на ет.*, блок * на комплекс „Маджестик“, находящ се в к.к.“Слънчев бряг“,
община Несебър, област Бургас, който имот представлява самостоятелен обект в
сграда с пълен кадастрален идентификатор № 51500.505.24.4.714, изразяващи се в:
недопускане до собствения на ищцата апартамент на нейни гости и посетители;
поставяне на условия за допускане на гости и посетители до апартамента на
ищцата - предварителни заявки, заплащания, трансфер на данни и предварителни
дати на посещенията; преустановяване на електроподаването и водоподаването на
апартамента при условие, че собственичката е заплатила сметките си за
ел.енергия и вода за собствения си апартамент според отчетеното от контролните
измервателни уреди; претендиране на сума в размер на 45 € на ден за ползване на
общи части от трети лица - гости на И.Л., ползващи апартамента й; б) да се
приеме за установено между страните, че
ищцата не дължи на ответника
сумата от 1215 €, претендирана от ответното дружество като дължима сума
за ползване на общи части от гости на ищцата както следва: за периода
23.07-04.08.2015 г. 12 дни по 45 € общо 540 € (за гост на име Д.Ф.); за периода
14.08-29.08.2015 г. 15 дни по 45 € общо 675 € (за гост на име А.Х.); в) да се
приеме за установено между страните, че ищцата не дължи на ответника неустойка
в размер на 2600 € за забавено плащане на таксата за поддръжка за 2016 г. (на
основание т.13.1 от договора за стопанисване и поддръжка на Majestic Hotel & Residence от 01.01.2009 г.); г) да се
приеме за установено между страните, че ищцата не дължи на ответника неустойка
в размер на 2600 € за забавено плащане на таксата за поддръжка за 2017 г. (на
основание т.13.1 от договора за стопанисване и поддръжка на Majestic Hotel & Residence от 01.01.2009 г.). д) да се осъди
ответника да върне на И.Л. сумата от 90 €, заплатена без основание на
28.07.2016 г. е) да се прогласи за нищожна клаузата на чл.13.1 от договора за
стопанисване и поддръжка от 01.01.2009 год., като накърняваща добрите нрави.
Ищцата твърди, че придобила чрез
покупка от ответника недвижим имот, представляващ апартамент № 714, на ет.7, блок Д
на комплекс „Маджестик“, находящ се в к.к.“Слънчев бряг“, община Несебър,
област Бургас, с идентификатор № 51500.505.24.4.714. Твърди, че ответното
дружество поело ангажимент за поддръжката и ежегодно изпращало на ищцата по ел.поща
покана за заплащане на дължимите суми. Заявява се, че с ответника започнали
спорове относно ползването на имота, като представителите на ответника поискали
от ищцата заплащане на сумата от 5000 евро на сезон, в случай, че тя предоставя
ползването на лица извън най-близките ѝ роднини. Заявява се, че през 2015
и 2016 год. ищцата отново получила писма със същото съдържание – с
предупреждение, че достъп ще бъде осигурен само за членовете на семейството
ѝ, а достъп на гости ще бъде отказан. Твърди се от ищцата, че получила
писмо от служител на ответника – Ц.С., с което била уведомена, че дължи сумата
от 1215 евро, която представлява такса ползване на общи части от трети лица
(гости), както следва: за периода
23.07-04.08.2015 г. 12 дни по 45 € общо 540 € (за гост на име Д.Ф.); за периода
14.08-29.08.2015 г. 15 дни по 45 € общо 675 € (за гост на име А.Х.).
Заявява се, че на
16.06.2016 год. ищцата уведомила ответника, че апартамента ѝ ще се ползва
от гост – У., за периода от 16 до 22 юни 2016 год. Твърди се, че при посещение
в комплекса, У. бил възпрепятстван да влезе в имота (чип картата била
деактивирана), а след като влязъл с ключ, даден му от ищцата, установил, че в
апартамента няма ток. Заявява се, че ищцата пристигнала в България на
27.07.2016 год., придружена от близки, и установила, че в апартамента няма
електричество по нареждане на управителя на ответника. След като поискала
обяснения, научила, че трябва да плати такса поддръжка в размер на 1300 евро за
2016 год.; неустойка за ненавременно плащане на таксата за поддръжка в двоен
размер – 2600 евро; сумата от 1215 евро за ползване на общите части от трети
лица. Твърди се, че ищцата отказала да плати тези суми, отседнала в апартамент
на сестра си в същия комплекс и потърсила юридическа помощ. След като ищцата
подала жалба в РУП Несебър, била спряна и водата в жилището, като бил поставена
ключалка на шкафа, в който са разположени крановете единствено за нейния
апартамент. По време на престоя си в апартамента на сестра си ищцата заплатила
по 45 евро на ден, общо 90 евро.
Твърди се, че
ищцата направила опит да открие собствена партида за електроенергия, който бил
неуспешен. Заявява се, че тя е заплащала всички сметки за разходените
консумативиии въпреки това ответникът е
спрял подаването на ток и вода.
Ищцата счита, че
действията на ответника представляват недопустима намеса в правото ѝ на
собственост и явно ограничаване упражняването на правото, тъй като собствения
ѝ имот не може да се ползва от гости и трети лица. Заявява се, че ищцата
няма възможност да покани свои приятели и бизнес партньори, ако не са
предупредили предварително ответника, тя няма
и възможност да отдава под наем имота; въведения пропускателен режим
също води до ограничение да се упражнява правото в пълен обем. Заявява, че
ограничаването на електро- и водоподаването е недопустима намеса в правото на
собственост, при положение, че е заплатила сметките си за ел.енергия и вода
според отчетеното от контролно-измервателните устройства, както и е недопустимо
ограничаване на електро- и
водоподаването до заплащането на всякакви други суми.
В исковата молба
се въвежда довод за нищожност на клаузата за неустойка, съдържаща се в т.13.1
от договора за стопанисване и поддръжка
от 01.01.2009 год., на основание чл.26 ал.1 от ЗЗД, като накърняваща добрите нрави.
В съдебно заседание претенцията се
поддържа, представят се доказателства.
Ответникът е депозирал отговор, с който
оспорва претенцията. Твърди, че с нито едно действие не е препятствал ищцата да
упражнява пълноценно правото си на собственост върху апартамента, включително
такова действие не е обосновано от изложените в исковата молба факти. Заявява се, че негаторния иск по чл.109 ал.1
от ЗС предоставя правна защита срещу всяко неоснователно въздействие, посегателство
или вредно отражение върху обекта на правото на собственост, т.е правото на
собственост се защитава чрез предпазване от физическо въздействие върху самата
вещ, в резултат на което тя намалява своите полезни качества. Твърди се, че
проявните форми на поведение, срещу които ищцата търси защита, не представляват
форма на физическо въздействие върху обекта на правото на собственост, поради
което такива действия изначално не могат да бъдат определени като въздействие
върху обекта на правото, от което той намалява полезните си качества.
Ответникът твърди, че не е върнал нито
един посетител на обекта на ищцата. Заявява се, че никога не е считал, че
имотът на ищцата може да се ползва само лично от нея, а представените писма са
изпращани до всички собственици на ваканционни имоти в комплекса, те са
стандартни и се отнасят до различен тип собственици – такива, които предоставят
имотите си за управление и такива, които сами ги управляват и т.н.
Заявява се, че ответникът никога не е
изисквал предварителни заявки за настаняване на лица в имота на ищцата, нито е
изисквал заплащания за ползване на нейния имот. Твърди се, че ответникът никога
не е върнал гости на ищцата, поради това, че не е направена предварителна
заявка за посещение, но заявява, че изисква предварително дати за планирани
посещения от всеки собственик, както и данни за лицата. Това, според него, се
налага поради факта, че обектът на ищцата е част от цял хотелски комплекс, в
който се предлагат и други услуги, освен настаняване. Твърди се, че се изисква
предварителна заявка за планираните посещения от собствениците, с цел
по-рационално управление на услугите и съоръженията в комплекса. Заявява се, че
предварително се изискват данни, за да може гостите-чужденци да бъдат
регистрирани, а и за да се подобри вътрешния ред в комплекса. Затова, според
ответника, изискването на данни не може да се счете за неправомерно
ограничение, наложено от него. Твърди се, че местата за настаняване изискват
категоризация, а ищцата очевидно
осъществява дейност по настаняване на туристи без да има категоризация за
такава дейност и без да се съобразява с останалите изисквания за такъв вид
дейности.
Във връзка с оплакванията на ищцата за
преустановяване на електро- и водоподаването в имота ѝ се заявява, че тя
няма сключени договори с експлоатационните дружества и получава услуги,
възползвайки се от доставките, които получава ответника за целия комплекс.
Ответникът твърди, че според договора между страните, той има право да спре
подаването на услугите за имота, до изплащането на дължимите от ищцата суми по
договора. Твърди се, че тази мярка е договорена като обезпечителна, осигуряваща
точното изпълнение на задълженията на ищцата по договора. Заявява се, че ищцата
има неплатени задължения по договора за тригодишен период и доколкото
ответникът е упражнил правото си да преустанови подаването на услуги в обекта,
той не извършва неправомерно действие.
Във връзка с претендираната сума от 45
евро на ден за ползване на общи части, ответникът прави пояснение, че тя се
дължи за съоръжения и услуги, които са предназначени за общо ползване от всички
обитатели на комплекса, но са собственост или се изработват от ответника, и се
изисква от гостите на ищцата именно за ползването на тези съоръжения и услуги.
Твърди се, че с придобиването на имот в комплекса собственикът не придобива и
правото да ползва всички останали услуги – за тях трябва да заплаща отделно,
включително и за гостите му. Заявява се, че със заплащането на годишна „такса
за поддръжка“ собственикът може да се възползва от тези услуги, но не и
неговите гости. При заплащане на годишна такса от 5000 евро на собственика се
предоставя право на ползване на допълнителни услуги от неограничен брой негови
гости през съответния сезон, в противен случай се заплащат по 45 евро на
ден/апартамент според продължителността на престоя на гостите му. Заявява се,
че задължението за заплащане на тази такса няма нищо общо с имота на
собственика или с неговото ползване, поради което не може да се счита за
препятствие за ползването на имота. Това, според ответника, представлява
възнаграждение за предоставяните на обитателите на комплекса услуги, различни
от настаняване, и изискването за заплащане на възмездна услуга представлява
правомерно правно действие.
Заявява се, че сумата от 1215 евро се
претендира от ответника като възнаграждение за ползване на услуги от гости на
ищцата, с посочени периоди и лица, които услуги са различни от настаняването в
нейния имот. Стойността на тези услуги е обявена публично, предварително, както
в писмото до ищцата, така и на информационното табло в рецепцията на комплекса.
Обявената цена е 45 евро на ден на обитателите на един апартамент. Заявява се,
че не е спорно посещение на имота на ищцата от нейни гости в продължение на 27
дни. След като ищцата е допуснала ползването на услуги от нейни гости, тя е
приела предварително обявените условия за това, вкл. отговорността за
заплащането им, а общия размер на сумата отговоря на периода на ползване.
Ответникът не оспорва отрицателните
установителни претенции за сумите от 2 600 евро, представляваща неустойка
за забавено плащане за таксата за поддържа за 2016 и 2017 год., и ги признава.
Заявява, че никога не е претендирал заплащането на такава неустойка, такова
вземане не е било включено в търговските му книги и не е предявявал искове пред
съдилищата за събиране на такива вземания от собственици в комплекса.
Ответникът признава иска за прогласяване нищожността на клаузата за неустойка
по т.13.1 от договора за поддръжка, като заявява, че тя е само способ за
заплаха, предназначен да стимулира собствениците да изпълнят главното си
задължение, но неустойка никога не е била претендирана.
По претенцията за осъждане на ответника
да заплати сумата от 90 евро, в отговора се сочи, че с тази сума от ищцата е
погасено задължение на трето лице – собственикът на апартамент Д8 Анджей Г., за
заявени от него и предоставени услуги на негови гости през периода от 27.07. -
29.07.2016 год. Твърди се, че за това е издадена фактура за получателя на
услугата, ищцата я е заплатила, но тя е платила чуждо задължение, поради което
не може да претендира връщане на платеното, а следва да разреши отношенията си
с третото лице.
В съдебно заседание оспорването се
поддържа, представят се доказателства.
Бургаският окръжен съд, с оглед
събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, приема
за установено от фактическа и правна страна следното:
Между страните е безспорно, че ищцата е собственик на самостоятелния обект с идентификатор №
51500.505.24.4.714, находящ се в комплекс „Маджестик“, закупен от ответното
дружество с нот.акт №67, том ІІ, рег.№917, дело №253/2007 год. Като такава, на
01.01.2009 год. тя е сключила с „Бора
консулт“ ООД договор за стопанисване и поддръжка с приложения, с който е
възложила на дружеството възмездно да поддържа имота ѝ чрез осъществяване
на основни и допълнителни дейности, изчерпателно изброени в приложения №1 и №2
(чл.1.2 от договора). Възложителят (ищцата) е поела задължение за заплащане на
различни по вид такси (чл.2.1 до чл.2.5) или обща такса по чл.4.1 от договора,
като окончателния размер на дължимите суми за извършени дейности и услуги се
определя след приключване на календарната година с изготвяне на писмен отчет от
изпълнителя не по-късно от 31 януари на следващата година. Видно е от
приложените доказателства, че такива отчети са били изпращани на ищцата.
Не се спори между
страните, че през лятото на 2016 год. електричеството и водата в апартамента на
ищцата са били прекъснати от служители на ответника. Не е спорно също, че
ответникът изисква ищцата да заплаща допълнителна такса от 45 евро на ден за
лица, които отсядат в нейния апартамент и които не са от най-близкия ѝ
родствен кръг. Претенцията на ответника за заплащане на такава такса в размер
на 1 215 евро се съдържа и в изготвения отчет за дължими суми за 2015 год.
(представен и от двете страни), като подробно са описани лицата и датите им на
престой – л.186 гръб и л.218. Същата претенция е формулирана и в
кореспонденцията между страните.
От показанията на
св.П. се установява, че той посетил имота през лятото на 2016 год., защото бил
помолен от ищцата за помощ. Жилището било без вода и ток. Свидетелят веднага
успял да пусне водата, но не могъл да намери електромера. След като попитал,
разбрал, че електромерите се намират в подземието на сградата и до тях имат
достъп само хората от управлението. Свидетелят разговарял с Ц.С.– отговорник за
комплекса. Тя била наясно със спора между страните и заявила на свидетеля, че
за да бъдат пуснати тока и водата, трябва ищцата да плати сумата от 1215 евро,
таксата за поддръжка за 2016 год. - 1300 евро и неустойка за забава в размер на
2600 евро - двойния размер на таксата за поддръжка. Ищцата казала на свидетеля,
че ще отседне в апартамент на сестра си в същия комплекс. По-късно разбрал от
нея, че за двудневен престой в апартамента на сестра си ищцата заплатила 45
евро на ден, т.е. 90 евро, а служители на ответника монтирали ключалка на
водопроводния шкаф, от който се пуска водата за нейния апартамент.
От показанията на
св.У. се установява, че той не е бил допуснат до апартамента на ищцата,
въпреки, че тя му дала копие от нотариалния акт, ключ и карта и предварително
била известила служителите на ответника за неговото пристигане. Жените на
рецепцията казали на свидетеля, че са получили известие от ищцата, но ще го
пуснат в апартамента ако заплати предварително по 45 евро на ден. Свидетелят
все пак успял да влезе в апартамента и установил, че токът и водата са спрени.
За уважаване на
иска с правна квалификация чл. 109 ЗС е необходимо ищецът да докаже, че
неоснователното действие на ответника му пречи да упражнява своето право т.3 от
ТР №4/06.11.2017 год. по т.д.№4/15 год. на ОСГК ВКС. Спирането на
електричеството и водата представлява действие, с което се създава пречка за
собственика на имота да го ползва пълноценно. Разбира се, жилище може да бъде
ползвано и без ток и течаща вода, но при значителен дискомфорт не само за
неговите обитатели, но и за останалите собственици и дори дружеството, което
управлява и стопанисва комплекса. В случая обаче между страните са се сложили
паралелни облигационни отношения с източник договора за стопанисване и
поддръжка, по който възложителят е приел като санкционна мярка спирането на водата
и електричеството в случай на неизпълнение на поетите задължения за заплащане
на таксата по чл.4.1 от договора. В чл.9.3 е постигнато съгласие, че при забава
повече от 30 дни при заплащането на таксата по чл.4.1 изпълнителят има право да
спре подаването на съответните услуги за имота съгласно приложение №2. Според
съдържанието на това приложение, ответникът доставя като услуги в апартамента
на ищцата ел.енергия, вкл. за общи части, топла и студена вода и централна
климатизация.
От съдържанието на
отговора на „ЕВН Електроразпределение“ ЕАД, получен от св.П. и приложен по
делото, се установява, че за цялата сграда с идентификатор 51500.505.24.4 има
една партидата с една точка за измерване и неин титуляр е „Бора консулт“ ООД.
Това писмо, а и съдържанието на показанията на св.П. сочат, че консумираната
ел.енергия в отделните апартаменти се отчита по контролни електромери, а
централният електромер е на ответника. Именно той доставя електроенергия и вода
в отделните жилища, а собствениците му заплащат разходените количества. Поради
това в случай на забава при заплащането на годишните такси ответникът може да
спре подаването на услугите ел.захранване и вода.
В конкретния
случай се установява, че ищцата е направила опит да ползва имота си лично или
чрез друго лице през лятото на 2016 год. Към този момент тя е била в забава за
задължението си по чл.4.1 от договора – тази годишна такса е платима до края на
м.март за текущата година, а ищцата не твърди и не представя документ за
заплащането на таксата. Спирането на услугите в жилището ѝ е предприето
от ответника на облигационно основание, ето защо по арг.от мотивите в т.3 от ТР №4/06.11.2017 год. по т.д.№4/15 год.
на ОСГК ВКС следва да се приеме, че действията му не нарушават правото ѝ
на собственост.
Служителите на
ответника са поставили ограничения при ползването на имота от други лица,
различни от собственика, съпруга и децата му. Това се установява от
свидетелските показания, кореспонденцията и съставените отчети, в които е
начислявана такса при ползване на имота от трети лица в размер на 45 евро на
ден. Преди всичко следва да се посочи, че правото на собственост, като
абсолютно вещно право, предоставя на собственика възможност да ползва имота си
лично или чрез други лица, без значение дали събира граждански плодове от него.
Нито в договора, нито в правилника за вътрешния ред на комплекса, съществува
възможност от собственика да бъде изисквана и събирана допълнителна такса, в
случай на ползване на имота от трети лица. Аргументът на ответника, че тази
такса се дължи за ползването на услуги – съоръжения за атракции, парк и
заведения за хранене и пр., са несъстоятелни. Никой не може да бъде принуден да
заплаща услуги, каквито не иска да ползва. Ответникът не доказва, че
посетителите в апартамента на ищцата са ползвали възмездни услуги, предоставяни
от самия него, за които дължат заплащане. Самото фактуриране на услугите (л.100
до 103) не е основание за заплащането им. Според спецификацията към всяка
фактура, таксата от 45 евро се заплаща за ползване на охраняем басейн, паркинг,
услуги на отдели рецепция, техническа служба, хотелиерско домакинство,
анимация, плаж с преференциални условия, детски площадки и парк, каквито услуги
няма данни да са искани и получени от гостите на ищцата. Поставянето на предварително
условие за заплащане на такса от 45 евро на ден представлява неоснователно
ограничаване на правото на собственост на ищцата и поради това ответникът
следва да го преустанови.
Видно е от
писмата, изпращани на ищцата по ел.поща, че ответникът е поставил изискване при
посещения на апартамента за т.нар. лично ползване да бъде уведомяван за броя на
хората и техните имена, номерата на паспортите им и датите на престой. Според
отговора на ответника, това се налага поради необходимостта от по-рационално
управление на комплекса в интерес на всички ползватели, както и с цел
регистрация на посетителите поради изисквания за обществена сигурност.
Събраните
доказателства сочат, че действително ответникът е изисквал информация за
посетителите, но тези му действия не могат да бъдат преценени като
неоснователни, още по-малко може да се приеме, че създават на ищцата
неудобства, по-големи от обикновените. Апартаментът на ищцата се намира в
хотелски комплекс (http://www.ditmajesticbeachresort.com/bg),
а според чл.116 от ТЗ лицата,
осъществяващи дейност хотелиерство, са задължени да водят регистър за
настанените туристи. От свидетелските показания става ясно, че в сградата има
рецепция, което означава, че се следи за посетителите и се изисква информация
за тях. Действията на ответника, с които се изисква информация относно лицата и
датите на престой, са оправдани поради приоритета на обществения интерес над
личния – ответникът е длъжен да обезпечи сигурността на гостите на комплекса, а
и има нормативно задължение за регистрация на посетителите.
В обобщение съдът
намира претенцията по чл.109 от ЗС за частично основателна – ответникът следва
да бъде осъден да преустанови действията си, с които не допуска до имота на ищцата
нейни гости и посетители и поставя условия за допускането им – заплащане на
такса в размер на 45 евро на ден. В останалата част претенцията е неоснователна
и следва да бъде отхвърлена.
Вторият иск е да
се приеме за установено между страните, че ищцата не дължи на ответника сумата
от 1215 евро, дължима за ползване на общи части от нейни гости за общо 27 дни
през лятото на 2015 год.
След като
ответникът е спрял подаването на ток и вода и поставя като изискване за
възстановяването им заплащането на горната сума, ищцата има интерес да се
установи със сила на пресъдено нещо, че не я дължи.
По съображенията,
вече изложено по-горе, съдът намира, че дневната такса от 45 евро за апартамент
не се дължи нито от ищцата, нито от нейните гости. Такава такса ищцата не се е
съгласявала да заплаща, а договорите имат силата на закон (чл.9 от ЗЗД), нито
са ползвани услугите по спецификациите към всяка една от фактурите. Дали ищцата
осъществява нерегламентирана хотелиерска дейност могат да следят контролните
органи, но не и ответника. Начислената такса от общо 1215 евро е недължима и не
може да послужи като основание за прекъсване на услугите в апартамента на
ищцата (електро- и водоподаване), тъй като не само е недължима, а и само
забавата при заплащане на годишната такса по чл.4.1 от договора е такова
основание.
Ответникът е
признал претенцията по чл.26 от ЗЗД, за нищожност на неустоечната клауза, както
и претенциите за недължимост на неустойката по чл.13.1 от 2600 евро за 2016 и
2017 год.
Въпреки
признанието на исковете, ищцата има интерес
от предявяването им, тъй като е видно от кореспонденцията и свидетелските показания,
че такава неустойка е била изисквана от нея – според свидетеля П. в размер на
2600 евро, а според писмото до същия свидетел от 10.08.2016 год. – 1 350,43 евро.
Признанието не
обвързва съда, но в конкретния случай се установяват факти, които водят до
извод за основателност на претенциите.
В чл.13.1. от
договора е уговорена неустойка при забава в двойния размер на просрочената сума
(годишната такса за поддръжка). Размерът на неустойката е толкова голям, че тя
излиза извън обезпечителната, обезщетителна и санкционна функции, признати
ѝ от закона, и се превръща в средство за обогатяване на кредитора. С т.3
от ТР №1/15.06.2010 год. по т.д.№1/2009 год. на ОСТК на ВКС се приема, че при
преценката на валидността на неустоечната клауза съдът следва да се води от
принципа за справедливостта. Очертани са примерни критерии, които могат да
бъдат използвани, за да се прецени дали неустойката противоречи на добрите
нрави. В конкретния случай неустойката е уговорена, без да се отчита периода на
забавата, като двукратен размер на годишната такса за управление – 2600 евро.
Тя значително надвишава размера на вредите, които би претърпял кредиторът при забава, а отделно от това следва да се
посочи, че обезпечителната функция на неустойката се дублира с другата мярка по
чл.13.1 от договора – спиране на услугите в имота на собственика. С оглед на
това съдът намира, че неустойката е уговорена в противоречие с добрите нрави и
в частност с принципа на справедливостта и поради това е нищожна. Претенциите
за прогласяване недействителността на чл.13.1 от договора и за установяване
недължимост на сумите от 2600 евро във вид на неустойка за основателни и следва
да бъдат уважени.
Последната
претенция на ищцата е за връщане на сумата от 90 евро като заплатена без
основание на 28.07.2016 год.
Ищцата представя
квитанция към приходен касов ордер от 28.07.2016 год., с която е заплатила
сумата от 90 евро за нощувки в апартамент D8-15. Според нейните твърдения, това
се е наложило поради липсата на ток и вода в жилището ѝ при посещението
през лятото на 2016 год.
Установява се от
показанията на св.П., че след като ищцата не успяла да се настани в собствения
си апартамент, му заявила, че има резервен вариант, тъй като сестра ѝ има
три апартамента в същия комплекс. Приложено е писмо от А. Г. до управителя на комплекса, в което той е
поискал И.Л. да бъде допусната в неговия апартамент, а с допълнителни писма
престоят ѝ е бил продължен до 29.07. и 03.08.2016 год. В писмото си
собственикът е изразил готовност да заплати за престоя на ищцата. На
собственика на жилището Г. е била издадена фактура №**********/28.07.2016 год.
на стойност 176,03 лв. за предоставени услуги по спецификация да ап.Д8-15 за
периода 27.07.2016 год. – 29.07.2016 год. Фактурата очевидно е платена, тъй
като към нея е закрепен касов бон. По този начин, за един и същ престой, е била
заплатена такса от 45 евро на ден както от собственика на апартамента, така и
от ищцата. Сумата от 90 евро се явява недължимо платена от ищцата, не само
защото е платена два пъти, но и защото според съда не се дължи допълнителна
такса от 45 евро на ден за услуги по спецификация, по вече изложените
съображения. Претенцията е основателна и следва да бъде уважена.
И двете страни са поискали присъждане
на разноски и такива им се държат съобразно изхода на спора.
Ищцата е направила разноски по
представен списък в размер на 3 580,95 лв. От тях, с оглед частичното
уважаване на претенцията по чл.109 от ЗС и уважаването на останалите пет
претенции, следва да ѝ бъдат присъдени 3282,51 лв.
Ответникът е направил разноски по
представен списък в размер на 4 276,86 лв. От тях 3600 лв. с ДДС е
заплатеното възнаграждение на адвокат, което следва да се намали с ½
поради уточнението в последното съдебно заседание, че се претендира само
половината, а другата половина е била за представителство по отделения насрещен
иск. Възражението на ищцата за прекомерност е неоснователно, предвид броя на
съединените искове и материалния им интерес. От разноските следва да бъде
изключена таксата по насрещния иск, която може да бъде претендирана в
производството пред Районен съд Варна. Така признатите от съда разходи възлизат
на 2 155,86 лв. Поради частичното
отхвърляне на претенцията по чл.109 от ЗС, на ответника се следват разноски в
размер на 1/12 или 179,65 лв.
Мотивиран от така изложените
съображения, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА „Бора
консулт 2002“ ООД, със седалище и
адрес на управление: град София, район Оборище, ул.“Триадица“ 3, ЕИК *********,
представлявано от управителите Румен Асенов Чандъров, Константин Константинов Бояджиев
и Ваклин Асенов Чандъров, да преустанови неоснователните действия, с които
пречи на И.Л. – гражданка на Литва, с
адрес в Литва, гр.В., П., *****, притежаваща паспорт №********, да упражнява
правото си на собственост върху апартамент № *, на ет.*, блок * на комплекс „Маджестик“,
находящ се в к.к.“Слънчев бряг“, община Несебър, област Бургас, който имот
представлява самостоятелен обект в сграда с пълен кадастрален идентификатор №
51500.505.24.4.714, изразяващи се в недопускане до собствения на ищцата
апартамент на нейни гости и посетители ако не бъде заплатена такса от 45 евро
на ден и поставяне на условие за достъп до апартамента, изразяващо се в
заплащане на такса от 45 евро на ден, като в останалата част ОТХВЪРЛЯ иска.
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по претенцията на И.Л. – гражданка на Литва, с адрес в Литва,
гр.В., П., *****, притежаваща паспорт №******** против „Бора
консулт 2002“ ООД, със седалище и адрес на управление: град
София, район Оборище, ул.“Триадица“ 3, ЕИК *********, представлявано от
управителите Румен Асенов Чандъров, Константин Константинов Бояджиев и Ваклин
Асенов Чандъров, че ищцата И.Л. не дължи на ответника сумата от 1215 €, претендирана от ответното
дружество като дължима сума за ползване на общи части от гости на ищцата както
следва: за периода 23.07-04.08.2015 г. 12 дни по 45 € общо 540 € (за гост на
име Д.Ф.); за периода 14.08-29.08.2015 г. 15 дни по 45 € общо 675 € (за гост на
име А.Х.).
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по претенцията на И.Л. – гражданка на Литва, с адрес в Литва,
гр.В., П., *****, притежаваща паспорт №******** против
„Бора консулт 2002“ ООД, със седалище и адрес на управление: град София,
район Оборище, ул.“Триадица“ 3, ЕИК *********, представлявано от управителите
Румен Асенов Чандъров, Константин Константинов Бояджиев и Ваклин Асенов
Чандъров, че ищцата И.Л. не дължи на ответника неустойка в размер на 2600 € за
забавено плащане на таксата за поддръжка за 2016 г. по чл.13.1 от договора за
стопанисване и поддръжка на Majestic Hotel & Residence от 01.01.2009 г.
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по претенцията на И.Л. – гражданка на Литва, с адрес в Литва,
гр.В., П., *****, притежаваща паспорт №******** против „Бора консулт 2002“ ООД, със седалище и адрес
на управление: град София, район Оборище, ул.“Триадица“ 3, ЕИК *********,
представлявано от управителите Румен Асенов Чандъров, Константин Константинов
Бояджиев и Ваклин Асенов Чандъров, че ищцата И.Л. не дължи на ответника
неустойка в размер на 2600 € за забавено плащане на таксата за поддръжка за
2017 г. по чл.13.1 от договора за стопанисване и поддръжка на Majestic Hotel
& Residence от 01.01.2009 г.
ПРИЕМА ЗА
УСТАНОВЕНО по претенцията на
И.Л. – гражданка на Литва, с адрес в Литва, гр.В., П., *****,
притежаваща паспорт №******** против
„Бора консулт 2002“ ООД, със седалище и адрес на управление: град София,
район Оборище, ул.“Триадица“ 3, ЕИК *********, представлявано от управителите
Румен Асенов Чандъров, Константин Константинов Бояджиев и Ваклин Асенов
Чандъров, че клаузата на чл.13.1 от договора за стопанисване и поддръжка на
Majestic Hotel & Residence от 01.01.2009 г. е нищожна поради накърняване на
добрите нрави.
ОСЪЖДА „Бора
консулт 2002“ ООД, със седалище и адрес на управление: град София, район Оборище, ул.“Триадица“
3, ЕИК *********, представлявано от управителите Румен Асенов Чандъров, Константин
Константинов Бояджиев и Ваклин Асенов Чандъров, да заплати на И.Л. – гражданка на Литва, с адрес в Литва,
гр.В., П., *****, притежаваща паспорт №********, сумата от 90 евро, получена от
ответника без основание на 28.07.2016 год.
ОСЪЖДА „Бора консулт 2002“ ООД, със седалище и адрес на управление: град
София, район Оборище, ул.“Триадица“ 3, ЕИК *********, представлявано от
управителите Румен Асенов Чандъров, Константин Константинов Бояджиев и Ваклин
Асенов Чандъров, да заплати на И.Л. –
гражданка на Литва, с адрес в Литва, гр.В., П., *****, притежаваща паспорт №********,
разноски съобразно уважената част от исковете в размер на 3282,51 (три хиляди
двеста осемдесет и два 0.51) лв.
ОСЪЖДА И.Л. – гражданка на Литва, с адрес в Литва,
гр.В., П., *****, притежаваща паспорт №********, за заплати на „Бора консулт
2002“ ООД, със седалище и адрес на управление: град София, район
Оборище, ул.“Триадица“ 3, ЕИК *********, представлявано от управителите Румен
Асенов Чандъров, Константин Константинов Бояджиев и Ваклин Асенов Чандъров,
разноски съобразно отхвърлената част от исковете в размер на 179,65 (сто седемдесет и девет 0.65) лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред Бургаски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: