Р Е Ш Е Н И Е
260026/18.3.2022г. Гр. Шумен
В ИМЕТО НА НАРОДА
Шуменският
районен съд, осми състав
На двадесет
и втори февруари, през две хиляди
двадесет и втора година
В публично
заседание в следния състав:
Председател:
Валентина Тонева
Секретар: Й.К.
Прокурор:
Като
разгледа докладваното от районния съдия
ГД №168 по описа на ШРС за 2021год.,
За да се
произнесе взе предвид следното:
Производството
е образувано по искова молба
на А.С.М. с ЕГН **********, пост. адрес: ***,
чрез адв. Н.Д.Т. при САК срещу И.Х.Х. с ЕГН **********, с адрес: *** и С.Д.Д. с ЕГН **********, с адрес: ***.
Ищецът твърди, че е собственик на недвижим имот,
находящ се в землището на с.Г. представляващ ПИ с идентификатор ***- нива с площ от 16 389 кв. м. в земеделска територия с начин на трайно ползване – нива при
граници: ПИ с идентификатор ***; ***; ***; ***и ***. Придобил
собствеността върху имота въз основа на постановление за възлагане
от 02.10.***г., след извършена публична продан по ИД ************* на ЧСИ Р.Р. в.з.с на 20.10.***г., вписано в СВ
гр. Шумен. Публичната продан е била извършена след извършена делба на наследствените земеделски земи, възстановени по реда на ЗСПЗЗ в полза на наследниците по закон
на общия наследодател Х. М. Б.,
на който ищецът А.С.М.
с ЕГН ********** твърди, че е един от наследниците. Сочи, че първият
ответник е сред наследниците на общия
наследодател. Заявява, че ответникът И.Х.Х. с
ЕГН ********** е син на Х. Х.ов
Б. , който е син общия наследодател Х. М. Б.. Ищецът твърди, че преди това и между наследниците е имало извършване на разпоредителни сделки с идеални части от имота и разпореждания
в полза на трето лице. Заявява, че първият от ответниците - И.Х.Х. - наследник
по закон на общия наследодател , проявил
изключителна недобросъвестност,
възползвайки се от старата редакция на чл. 3 от Закона за арендата в
земеделието, като е сключил с втория
ответник С.Д.Д. с ЕГН ********** договор за аренда от 25.07.***г. в надлежната форма с акт № ***, том V, рег. № ***/***г. при
нотариус А.А.,***. Ищецът заявява, че придобитият по-късно от него имот,
по отношение на който има правен интерес към момента и за който е настоящата му
претенция, е описан под пореден № 2 в процесния договор за аренда
. Предходната редакция на закона
позволявала на сънаследници,
включително и такива с миноритарен дял, да сключват договори за аренда при вписани в тях неблагоприятни условия за останалите наследници. С
изменението на закона през ***г. тази
възможност за злоупотреби била пресечена, но
не било предвидено ретроактивно действие на закона или потвърждение от съсобствениците за по-рано сключените при явно неизгодни условия договори за аренда. От старата разпоредба на закона са се
възползвали двамата ответници за да сключат
един порочен договор. Твърди се, че договора е нищожен тъй като противоречи на добрите нрави, поради
изключителна неравностойност на уговорените престации, защото е
уговорено арендно плащане за всички имоти
с различни почвени категории в
размер на 10 лв. на декар, което било няколко пъти по-ниско от действителната пазарна стойност на арендно
плащане за района. Заявява се, че арендаторът през следващата стопанска година,
като преарендодател, е сключил договор
от 22.07.***г., като е отдал арендованите от него земи, включително и имота
придобит по- късно от ищеца, при вноска в размер на 70 лв. за декар, т.е. за сума
7 пъти по-голяма от тази, която дължи на
своя арендатор, без да е правил нищо
за имотите. Това било най –добрият показател, че договорът противоречи
на добрите нрави, поради очевидна неравностойност на престациите. Твърди се, че договорът е сключен
за срок от 20 години, което е изключително дълъг срок, без да е предвидена
възможност през време на действието му за предоговаряне на арендното плащане.
Сочи се, че трето лице, чиято роля при поредицата от сделки оставала формално скрита, е извършило плащане в полза на ищеца по 30 лв. на декар, без наличие на споразумение. Твърди се също,
че първият ответник, към момента на приключване на делбата на наследство, е бил собственик само на 1/3
ид. част от имота, а по силата на договора за аренда, сключен от него, ако
никой не предяви претенциите си, още дълги години ще получава
парични суми, които очевидно не са му дължими, като само за имота на
ищеца сумата възлизала на 160
лв.годишно, а за общия срок на договора би била около 2400лв., което водело до
неоснователно обогатяване като последица от договора.
Моли съда на основание чл. 26, ал.1 от ЗЗД да прогласи за нищожен, като противоречащ на добрите нрави, поради уговорена неравностойност на
престациите, Договор за аренда от 25.07.***г., акт № *** том V
рег. № ***/***г. при нотариус А.А.,***, с който ответниците И.Х.Х. с ЕГН ********** като
арендодател предоставил на арендатора С.Д.Д.
с ЕГН **********, под аренда за срок от
20 години и при уговорено арендно плащане
в размер на 10 лв. за декар, в
частта за собствения на ищеца недвижим имот, находящ се в землището на
с.Г., представляващ ПИ с идентификатор ***- нива с площ от 16 389 кв. м. в земеделска територия с начин на трайно ползване – нива при
граници: ПИ с идентификатор ***; ***; ***; ***и ***.
Прилага писмени доказателства. Претендира
разноските по делото.
В
предоставения на основание
чл. 131 ГПК, срок не е постъпил писмен
отговор на исковата молба от първия ответник И.Х.Х..
На втория
ответник С.Д.Д. с ЕГН ********** е назначен особен представител - адв. Б.С.,
който в законовия срок е депозирал
отговор на исковата молба. Заявява се, че исковата молба е допустима, но заявената претенция е неоснователна. Оспорва доводите
на ищеца, тъй като сключеният договор за аренда е съобразно разпоредбите на
закона и арендаторът има право за преарендува или да отдава под наем част или
целия обект на договора, а ищецът не може да иска предоговаряне на условията,
защото не е страна по договора. Сочи се, че няма връзка с доверителя си и не може да предостави стр. 4 от искания
договор.
В съдебно заседание ищецът се явява
лично и с адв. А. от ШАК, като поддържа изцяло предявения иск. В съдебно
заседание първият ответник, редовно призован, не се явява и не изпраща представител.
В съдебно
заседание, като упълномощен представител
на ответника С.Д.Д., се явява адв. Ж. П.
при ШАК.
По молба
за встъпване като трето лице на страната на втория ответник С.Д.Д., е конституиран
Г.Й.Г., представляван от адв. Г. Г., представени са доказателства за
заинтересоваността от встъпването.
По делото е назначена и изготвена съдебно -
икономическа експертиза, в заключението
на която се посочва, че средното рентно годишно плащане за
процесната нива от 16,389 дка:
за ***г./***г. е 34лв/дка, за нивата 557,23лв.;
за ***г./***г. е 57 лв/дка, за нивата 934,17лв.;
за ***г./***г. е 51 лв/дка,за нивата 835,84 лв.;
за ***г./***г. е 50лв/дка, за нивата 819,45лв.;
за***г./***г. е 51лв/дка ,за нивата 835,94лв.;
за ***г./***г.е
55 лв/дка,за нивата 901,4лв.;
за ***г. / 2021г. е 35лв/дка ,за нивата
573,62лв.
Посочен от вещото лице също е евентуалният размер на дохода, който би
могъл да се получи в хипотезата
на лично обработване от земеделски производител за процесните периоди , ако нивата е била засята
с пшеница , царевица или ечемик.
ШРС, след
като взе предвид събраните по делото доказателства и становища на страните,
преценени поотделно и в тяхната съвкупност и като съобрази разпоредбите на
закона, намира за установено от фактическа страна следното:
Съдът е сезиран с искова
претенция предявена от А.С.М. с
ЕГН **********, чрез адв. Н.Д.Т. при САК
срещу И.Х.Х. с ЕГН ********** и С.Д.Д.
с ЕГН **********, с правно основание
чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД за прогласяване нищожността на Договор
за аренда от 25.07.***г., акт № *** том V
рег. № ***/***г. при нотариус А.А.,*** като противоречащ на добрите
нрави, поради уговорена неравностойност
на престациите, с който
ответниците И.Х.Х. с
ЕГН ********** като арендодател
предоставил на арендатора С.Д.Д. с ЕГН **********,
под аренда за срок от 20 години и при
уговорено арендно плащане в размер на 10
лв. за декар, в частта за собствения на ищеца недвижим имот, находящ се в землището на
с.Г., представляващ ПИ с идентификатор ***- нива с площ от 16 389 кв. м. в земеделска територия с начин на трайно ползване – нива при
граници: ПИ с идентификатор ***; ***; ***; ***и ***.
От събраните по делото
доказателства се установява следното от фактическа страна:
Ищецът се легитимира
като собственик на недвижим имот, находящ се в землището на с.Г.,
представляващ ПИ с идентификатор ***- нива
с площ от 16 389 кв. м. в
земеделска територия с начин на трайно
ползване – нива при граници: ПИ с
идентификатор ***; ***; ***; ***и ***,
чрез Постановление за възлагане от 02.20.***г. след извършена публична
продан по ИД ************* на ЧСИ Р.Р. в.з.с на 20.10.***г., вписано в СВ
гр. Шумен.
Публичната продан
била извършена след извършена
делба на наследствените земеделски
земи възстановени по реда на ЗСПЗЗ на
наследниците на общия
наследодател Х. М. Б., на който ищеца е
един от наследниците.Първият ответник също
е сред наследниците по закон на общия
наследодател.
С договор от 25.07.***
г., сключен между
ответника И.Х.Х. с ЕГН **********/ чрез
пълномощник Ж.Р.Ж./ като арендодател и ответника С.Д.Д. с ЕГН **********
като арендатор ,
арендодателя предоставил на арендатора
за временно ползване своя земеделска
земя считано от 01.10.***г. 6 броя
ниви находящи се в землището на с. Г.
,между които е процесната нива - недвижим имот, находящ
се в землището на с.Г. представляващ ПИ с идентификатор ***- нива с площ от 16 389 кв. м. в земеделска територия с начин на трайно ползване – нива при
граници: ПИ с идентификатор ***; ***; ***; ***и ***.
Срокът на договора е посочен като 20
стопански години, а арендно плащане за един декар земеделска земя е отразено,
че е 10 лв. В чл.3 от договора е отбелязано, че срокът на договора се счита за продължен за още толкова стопански години,
ако след изтичането му арендатора
продължи да използва арендуваната
земя със съгласието и без противопоставянето на
арендодателя. От
заключението на изготвената по делото СИЕ се установява, че размера на средното годишно
рентно плащане за земеделски земи в процесното землище варира от 34лева до 55
лева на декар.
С НА за дарение на недвижим имот № ***, том VII ,рег. № *** ,дело № ***
от ***г. от 01.08.***г. /стр. 100/ на
нотариус А А. , вписан под №
*** в НК, първият ответник И.Х.Х. с ЕГН ********** / чрез пълномощника
си Ж.Р.Ж./ в качеството на дарител, дарява на
встъпилия като трето лице Г.Й.Г.,
1/6 идеална част от собствените си земеделски земи находящи се в землището на с. Г., а именно ПИ с
идентификатор *** с площ от 16389 кв.м.; ПИ с идентификатор ***с площ от
2998кв.м.; ПИ с идентификатор ***с площ от 30794кв.м.
Със същия НА
за дарение на недвижим имот № ***, том VII ,рег. № *** ,дело № ***
от ***г. от 01.08.***г. на нотариус А А.
, вписан под № *** в НК, първият ответник И.Х.Х. с ЕГН ********** /чрез
пълномощника си Ж.Р.Ж./ дарява на
встъпилия като трето лице Г.Й.Г., 1/10 идеална част от собствените му земеделски земи находящи се в
землището на с. Г., а именно ПИ с идентификатор ***с площ от 8122 кв.м.; ПИ с идентификатор ***с площ от 23402кв.м. и ПИ
с идентификатор ***с площ от 9513кв.м.
Горното обуславя правния интерес на Г.Й.Г. да встъпи като трето лице по делото
на страната на ответника С.Д.Д. с ЕГН **********.
По делото е приложено и
копие на договор /стр. 18/ за наем на земеделска земя от дата 30.07.***г., по
силата на който ответникът С.Д.Д. с ЕГН ********** чрез пълномощник, в
качеството на наемодател е предоставил
за временно възмездно ползване на
ЕТ ф. земеделска земя с обща площ от 1279,393 дка, находяща се в землищата на с. Д., с. Г., с.Р., с.С., с.Ч. ,между които се намира и процесната
нива собственост на ищеца .Срокът на
договора за наем тук е от 01.10.***г. до
01.10.***г. , като липсва информация
за наемната цена.
Видно от приложеното
копие/ стр. 23/ на договор за преаренда
на земеделска земя от 02.07.***г.
ответника С.Д.Д.
с ЕГН ********** чрез пълномощник в качеството си на преарендодател
предоставил за временно възмездно ползване на преарендатор ЕТ ф. земеделска земя с обща площ от 887,762дка находяща се в землищата на с. Д., с. Г., с.Р., с.С. , с.Ч. ,между които се намира и
процесната нива собственост на ищеца. Срокът
на договора е 1 година а арендното
плащане е в размер на 70 лв. за дка,като
е уговорено и авансово плащане на
½ от цената.
Анализът на горната
фактическа обстановка налага следните правни изводи:
Съгласно чл.26, ал.1 от ЗЗД, нищожни са договорите,
които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които
накърняват добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити наследства.
В настоящия случай се иска прогласяване нищожността на Договор за аренда в хипотезата на чл.26,
ал.1 пр.3 от ЗЗД поради накърняване на добрите нрави в частта относно
собствения на ищеца недвижим имот .
Доказателствената тежест по отношение на
предявения иск е върху ищеца, като с оглед нормата на чл.154 от ГПК, в
тежест на тази страна е да докаже чрез главно и пълно
доказване нищожността на процесното договорно правоотношение, на
твърдяното правно основание.Добрите
нрави са морални норми, които по силата на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД придобиват
правно значение и нарушението им се приравнява на последиците от нарушаване на
закона. Само при констатирано обективно противоречие между договора и правната
норма, която изразява и защитава добрите нрави, може да се стигне до нищожност
на сделката. Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД е налице, когато се нарушават правни принципи, каквито са принципите на
справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските
взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото облагодетелстване.
Въпросът дали поведението на конкретния правен субект съставлява действие,
накърняващо „добрите нрави”, злепоставящо чужди интереси с цел извличане на
собствена изгода, следва да се преценява във всеки отделен случай въз основа на
доводите на страните и събраните доказателства по конкретното дело.
Иска се прогласяване на
нищожността на договор за аренда в частта относно процесния недвижим имот на
основание соченото от ищеца накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26,
ал.1, предл.3 ЗЗД поради уговорена
неравностойност на престациите.
Договорът за аренда на
земеделска земя е вид договор за наем, за който има специална правна уредба в
ЗАЗ, в случая приложими са именно
специалните правила, чието спазване е задължително условие за действителността
на договора за аренда - писмена форма с нотариална заверка на подписите на
страните, вписване на договора в службата по вписванията и регистрирането му в
съответната общинска служба по земеделие (арг. чл. 3, ал. 2 от ЗАЗ).
Не се спори от страните, че процесният договор за аренда е сключен в
надлежната форма.
Уговореният в него срок / от 20 години / е над
предвидения в чл. 4, ал. 1 ЗАЗ минимален срок за този вид договори - 4 години
към датата на сключване на договора, като в последствие горната норма е била
редактирана (ДВ, бр. 14 от 20.02.*** год.) и срокът е бил променен на 5г.
Съгласно чл.3, ал.4 от
актуалната редакция от ЗАЗ към датата на сключване на договора, когато
договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската
земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за
собствеността. Съобразно трайната съдебна практика на ВКС безпротиворечиво се
приема, че основанието по чл. 26, ал. 1, предл. 3-то ЗЗД - нищожност, поради
противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общо
установените нравствено - етични правила на поведение. Липсата на
еквивалентност, може да обуслови основанието на чл.33 от ЗЗД за унищожаване на
договора, поради крайна нужда и явно неизгодни условия. Извън
тази хипотеза, липсата на еквивалентност на насрещните престации би могла да
накърни добрите нрави само ако е в такава степен значителна, че практически е
сведена до липса на престация /Р. № 24/ 09.02.*** год.
по гр.д. № 2419/*** год. на ВКС; Р. №
1444/04.11.1999 г. на ВКС по гр.д. № 753/99 г., ГК, V г.о., Р. № 834/26.10.2009
г. на ВКС по гр.д. № 136/2009 г., Р. № 615/15.10.2010 г. на ВКС по гр.д. №
1208/2009 г., III г.о. на ВКС; Р. № 288/29.12.*** г. на ВКС по гр.д. № 2293/***
г. III г.о. на ВКС; Р. № 153/24.07.*** г. на ВКС по гр.д.№ 3014/*** г. на III
г.о. на ВКС; и др./.
При преценката дали са
накърнени моралните норми, съдът следва да съобрази волята на страните, доколкото
чл. 20 от ЗЗД го задължава при тълкуването на договорите да установява
действителната обща воля на страните,
формирана от всичките им уговорки, да се отчита тяхната взаимна връзка и целта
на договора - удовлетворяване на допустим от закона интерес за страните /Р.
№ 452/25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г., I г. о., Р. № 615/15.10. 2010 г.
по гр. д. № 1208/2009 г., III г. о., Р. № 119/22.03.2011 г. по гр. д. №
485/2010 г., I г. о. на ВКС и др./.
В горния смисъл и при
преценката си на събраните по делото доказателства, съдът намира, че в
процесната хипотеза престациите, договорени в атакувания аренден договор, са
нееквивалентни предвид заниженото арендно възнаграждение и изключително дългия
период, за който то следва да възмездява ползването на земеделската земя.
Комбинирането на дългия срок на действие на договора 20 години, с уговореното възнаграждение, което е над 3
пъти по-ниско от средната стойност на годишното възнаграждение за подобни
имоти, сочи че нееквивалентността на престациите е съществена и противоречи на
добрите нрави, които контагентите следва да съблюдават при сключване на
сделките. В тази връзка съдът съобрази Определение ***/05.02.*** год. по гр.д. № ***/***
год. на ВКС, III г.о., съгласно което не винаги се приема, че за да е налице
нееквивалентност следва предстацията да е такава, че „да е сведена почти до
липса на престация”. За нищожни като противни на морала се приемат и тези
сделки, в които нееквивалентността на престациите е „съществена”, „явна и
значителна“ т.е. налице е прекомерна разлика в престациите, като това
обстоятелство се преценява от съда съобразно конкретните установени по делото
обстоятелства / Р. № 128 от 17.01.*** г. на ВКС по гр.д.№
3170/***г.на I г.о./.
Поради изложеното, съдът
намира предявения иск за нищожност на атакувания договор за аренда, в частта му
по отношение на собствения на ищеца недвижим имот, за основателен, поради което
и същият следва да се уважи.
При
този изход на спора ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца общо сумата от 550 лв., от
които 300лв. за заплатено адвокатско възнаграждение, 200лв. възнаграждение на
вещо лице и 50лв.д.т.
Водим
от горното, съдът
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА
нищожността на Договор за аренда от 25.07.***г., акт № ***, том V,
рег. № ***/***г. при нотариус А.А.,***,
поради накърняване на добрите нрави и поради уговорена неравностойност на престациите, в частта за
собствения на ищеца А.С.М., с ЕГН **********
недвижим имот, находящ се в землището на с.Г. , представляващ ПИ с идентификатор ***- нива с площ от 16 389 кв. м. в земеделска територия с начин на трайно
ползване – нива при граници: ПИ с
идентификатор ***; ***; ***; ***и ***.
ОСЪЖДА И.Х.Х., с ЕГН **********, с адрес: *** и С.Д.Д. с ЕГН **********, с адрес: *** да заплатят на
А.С.М. с ЕГН **********, сумата
от 550,00лв. (петстотин и петдесет лева), представляваща
направените деловодни разноски.
Решението е постановено при
участието на трето лице Г.Й.Г..
Решението
подлежи на обжалване пред Шуменски окръжен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: