Р Е
Ш Е Н
И Е
№………
гр.
Л., 03.12.2020г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ОКРЪЖЕН СЪД Л., въззивен граждански състав, в публично
заседание на двайсети ноември през две хиляди и двайсета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕВГЕНИЯ ПАВЛОВА,
ЧЛЕНОВЕ: ЗОРНИЦА
АНГЕЛОВА,
ПЛАМЕН
ПЕНОВ,
при секретаря МАРИНА ФИЛИПОВА, като разгледа в.гр.д.№
547/2020г.и за да се произнесе съобрази:
Производство по чл.258 и сл.,вр.с чл.310,ал.1,т.2
от ГПК.
С
Решение № 269/29.07.2020г.,пост.по гр.д.№2206/2019г. РС-Л. е осъдил "П."АД,
с ЕИК ***,със седалище и адрес на управление в гр.Л.,хотел "Л.", ул.„Т."№*,
с адрес за кореспонденция гр.С., бул. „Ч.В." №*, представлявано от Г.И.Т.
и М.К.Д., да опразни и предаде недвижим имот, намиращ се в гр.С., представляващ
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ VIII /осми/, отреден за "П. и о.", намиращ
се в гр.С., р-н"Л.", местността "Л.-II /втора/ част", в кв.
204 /двеста и четвърти/ по плана на гр.С., целият с площ от 1 500 /хиляда и
петстотин/ кв.м., при граници на имота: бул. "Н.Й. В.", бул. "Ч.В.",
ул. ос.т. 238а 238б, 238в и о.т.238г., на „Е.-Б." ЕАД(н) с ЕИК ***, седалище и адрес на управление в гр.Б.,ул.„А."№21,ет.
Е, представлявано от Д.П.Д.изпълнителен директор, със съдебен адрес *** и Н.Г.
- постоянен синдик на дружеството, съдебен адрес ***.
Постъпила
е въззивна жалба против решението от „П.“АД с ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление в гр.Л., хотел „Л.", ул.„Т." №12, представлявано
заедно от изпълнителните директори Г.И.Т. и М.К.Д., чрез пълномощника им адв.А.К.-САК,
със съдебен адрес *** Обжалва решението изцяло и моли да се отмени, като се
отхвърлят предявените искове. Счита съдебния акт за неправилен, необоснован,
постановен при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и
неправилно приложение на материалния закон.
Излага,че
за да уважи предявеният от „Е.-Б."ЕАД иск по чл.233,ал.1 от ЗЗД, във вр.с
чл.310,ал.1,т.2 от ГПК, РС-Л. неправилно е приел, че е доказан фактът на
предаване на държането върху процесния имот при сключване на Договора за наем
от 19.06.2005г. Напълно необосновано е прието, че представеният от ищеца в
съдебно заседание от 14.07.2020г. приемо-предавателен протокол от 01.07.2005г.,
доказва факта на предаване на държането на „П." АД върху имота. Не доказва
и изпълнение на предвиденото в чл.3,ал.1 от Договора за наем от 19.06.2005г.
задължение на наемодателя „Е.-Б." ЕАД за предаване на фактическата власт.
Счита за необоснован извода на съда, че искът по чл.233, ал.1,изр.1 от ЗЗД, е
доказан. Това не кореспондира с доказателствата по делото. Твърди,че „Е.-Б."
ЕАД не е предало на „П." АД държането върху процесния недвижим имот и не
са налице предпоставките на чл.233,ал.1,изр.І-во от ЗЗД. Приемо-предавателеният
протокол от 01.07.2005г. не доказва факта на предаване на държането върху
имота.
Не
оспорва, че на 19.06.2005г. между „Е.-Б." ЕАД- като наемодател и „П."АД-
като наемател, е подписан Договор за наем на урегулиран поземлен имот VIII (осми),
отреден за „П. и о.", намиращ се в гр.С., район „Л.", местност „Л. II
(втора) част", в кв. 204 (двеста и четири) по плана на гр. С., с площ 1500
кв.м. Съгласно чл.3,ал.1 от Договора наемодателят се е задължил да предаде на
наемателя държането върху имота, като при предаването се съставя и подписва двустранен
приемо-предавателен протокол. От съдържанието на представения по делото
протокол е видно, че на 01.07.2005г. „Е.-Б." ЕАД е предало на „П." АД
15 бр.движими вещи. В протокола не е посочено, че се предава недвижим имот,
нито че описаните движими вещи се намират в процесния недвижим имот. С този
протокол не се предава държането на недвижим имот, а се удостоверява
предаването на някакви движими вещи, за които дори не е посочено къде се
намират. Никъде не е посочено, че протоколът е сключен в изпълнение на Договор
за наем на недвижими имот от 19.06.2005г., което също счита за индиция, че този
няма връзка с договора за наем.
Допълва
и с твърдение,че Протоколът не е подписан от законните представители на „П."АД,
а от лицето О.Г.С.. Твърди,че той не е бил овластен от изпълнителния директор
да представлява „П."АД, поради което извършените от него действия по
приемане на описаните движими вещи от „Е.-Б." ЕАД не обвързват „П."АД
по никакъв начин. Твърди, че протоколът не е известен на „П."АД и за
неговото съществуване разбрали чак след представянето му по делото. Затова
прави възражение по чл.301 ТЗ, че О.С.е действал без представителна власт и
заявява противопоставяне на действията му веднага след узнаването за тях. В
архива на „П."АД липсва екземпляр от представения по делото протокол, а
описаните движими вещи изобщо не са били предавани на дружеството. Затова
твърди,че изводите на РС-Л., че с посочения протокол недвижимият имот е
предаден на „П."АД за ползване, са напълно необосновани.
Счита,че
е логически абсурд да се приеме, че протокол, който установява предаването на
някакви движими вещи, е годно доказателство, от което съдът да заключи, че
недвижимият имот е предаден за ползване и да уважи предявения от ищеца иск за
опразване и предаване на държането му. След като ищецът не е доказал, че е
предал фактическата власт върху недвижимия имот на „П."АД, то искът по чл.
233,ал.1, изр.І-во от ЗЗД на „Е.-Б." ЕАД срещу „П." АД, е недоказан,
а решението на РС-Л.- неправилно.
Твърди,
че съдът е допуснал съществено процесуално нарушение при преценката на
събраните по делото доказателства, като в противоречие с чл.12 ГПК не е взел
предвид всички събрани по делото и не е формирал изводите си по отношение на
релевантните за спора факти въз основа на съвкупния им анализ. Счита
нарушението за съществено, защото ако съдът е анализирал всички доказателства в
пълнота, вероятно изводът му за основателността на предявените искове е щял да
бъде различен. Това е така, защото наведените с отговора на исковата молба и с
молбата от 21.07.2020г. възражения на „П."АД,че не държи и не упражнява фактическа
власт върху имота към момента на завеждане на делото, кореспондират изцяло с
представеното писмо до „Е.-Б." ЕАД, а също и с исковата молба на „Б**"
АД пред СГС.
Съдът
неправилно е приел, че „П." АД е продължило да ползва недвижимия имот и
след датата на прекратяване на договора за наем, тъй като по делото не били
ангажирани доказателства за връщане на държането върху наетия имот и „П."
АД не бил възразил, че е върнал вещта. Споделя този извод и обяснява,че още с
отговора на исковата молба е оспорило твърденията на ищеца, че продължава да
ползва имота след датата на прекратяване на договора за наем. Твърди,че имотът
изобщо не му е бил предаден за ползване. Нещо повече - по делото са представени
писмени доказателства в подкрепа на възраженията му, че още преди изтичането на
срока на договора за наем и към предявяване на иска, а също и към момента
имотът се владее от едно трето лице- „Б**" АД.
В
тежест на ищеца е да докаже, както първоначалното предаване на имота за
ползване, така и твърденията си, че и след датата на прекратяване на договора
за наем ответникът „П." АД продължава да го ползва. В нарушение на
процесуалните правила PC-Л. е обърнал доказателствената тежест, като е вменил
на „П."АД да доказва отрицателния факт, че не държи имота след датата на
прекратяване на договора. Счита,че това е съществено процесуално нарушение и
само по себе си е основание за отмяна на постановеното решение.
Счита
изводите на РС-Л., че „П." АД държи имота към датата на прекратяване на
наемното правоотношение за неправилни. Не са обсъдени доводите му, че още през
2000г., т.е. преди подписването на договора за наем, „Б**"АД е установило
владение върху поземления имот и оттогава го упражнява непрекъснато в
продължение на почти двадесет години, стопанисвайки го като паркинг. „Б**"АД
е заявило изрично пред „П."АД намерението си да придобие имота по
давностно владение, като им е изпратил писмо и уведомил, че владее имота за
себе си и ще продължи да го стопанисва като паркинг. От своя страна „П."АД
изрично е уведомил „Е.-Б."ЕАД за това обстоятелство още преди завеждането
на делото, за което са представени доказателства. В отговор на поканата от „Е.-Б."ЕАД
с вх.№012627/22.10.2019г. на ЧСИ И.Л.с per.№903 в КЧСИ, „П."АД е уведомило
ищеца, че „Б**"АД е установило фактическа власт върху имота и го владее за
себе си, поради което „П."АД няма държането и реално не ползва този имот
като наемател. Уведомил го е повторно и е върнал издадените от „Е.-Б."ЕАД
14 бр. фактури за периода от 05.01.2019г. до 05.02.2020г. През месец март
2020г. ответникът е получил чрез „Български пощи"ЕАД пратка от „Е-Б."ЕАД,
съдържаща 14 бр.фактури, издадени накуп от него на „П." АД, всяка от които
на стойност от 960 лева. Ответникът е върнал в цялост (оригинал и копие)
фактурите на издателя, тъй като не ползва поземления имот в район Л. и тези
фактури не са осчетоводени от дружеството. Тези възражения изобщо не са обсъдени
от първоинстанционния съд в мотивите на решението му. Счита,че представените по
делото фактури не следва да бъдат кредитирани, защото ищецът не е поискал, а и
съдът не е назначил съдебна експертиза, която да установи дали са осчетоводени
от страните по делото.
В
мотивите на обжалваното решение съдът единствено е посочил, че „наемното
правоотношение, възникнало от процесния договор, се признава от ответника до
2000г.". Този извод на РС-Л. счита за необоснован.Твърди,че нито в
отговора на исковата молба, нито с последващи молби по делото, нито в съдебно
заседание, ответникът е признавал, че е ползвал имота до 2000г. Напротив, още с
отговора на исковата молба е направил възражение, че не му е предаден за
ползване. Счита,че в извода на съда няма логика, защото договорът за наем е
сключен на 19.06.2005г., а съдът е приел, че „П."АД е започнал да ползва
имота пет години преди сключването на наемния договор. Твърди,че към 2000г. „Е.-Б."
ЕАД дори не е било собственик на процесния недвижим имот.
Излага,че
след даване ход на устните състезания по делото са узнали, че са налице нови
обстоятелства, които са от значение за изхода на делото и представили
доказателства за тях. От извършена на 15.07.2020г. справка в електронната
системата на Софийски градски съд, установили, че на 07.02.2020г. третото лице
„Б**"АД е предявило срещу „Е.-Б."ЕАД установителен иск за придобиване
на собственост по давностно владение върху недвижимия имот. От справката е
видно, че е образувано гр.д.№1651/2020г. на СГС, 1-27 състав, като съдът е
приел исковата молба за редовна и е разпоредил връчването й на „Е.-Б."
ЕАД, както и че исковата молба е вписана в СВп-гр.С.. Представя справка от
електронната система на СГС, справка от Имотен регистър по партидата на
описания по-горе недвижим имот и препис от искова молба на „Б**" АД срещу
„Е.-Б." ЕАД, въз основа на която е образувано гр.д.№1651/2020г., по описа
на СГС, ГО 1-27 състав. Счита,че това дело е преюдициално за настоящия съдебен
спор, а исковата молба на „Б**" АД и приложените към нея доказателства, са
от съществено значение за изхода на настоящото дело. Това е така, защото ако „Б**"
АД държи и упражнява фактическа власт върху процесния имот към момента на
завеждане на иска, а също и към момента, то искът срещу „П."АД за
опразване на предаване на имота е неоснователен. „П." АД не може да бъде
осъден да предаде нещо, което не е в негово държане. След като „П." АД
няма държането на имота, то искът срещу него е безпредметен.
Обяснява,че
с молба от 21.07.2020г. е представил пред РС-Л. доказателства за завеждане на
дело пред СГС от „Б**" АД с/у „Е-Б." ЕАД за придобиване на процесния
недвижим имот чрез давностно владение, което включва и периода, през който
ищецът по настоящото дело твърди, че „П." АД е ползвало същия. В отговора
на исковата молба са възразили,че към
завеждане на делото „П." АД не упражнява фактическа власт върху имота, не
го държи и не го ползва като наемател, нито го владее на друго основание.
Заключава,че „Е.-Б."ЕАД следва да насочи претенцията си срещу „Б**"АД,
който държи имота и реално упражнява фактическа власт върху него. В исковата си
молба пред СГС „Б**" АД твърди, че владее имота и упражнява фактическа
власт върху него повече от 10 години, включително и през периода за който „Е.-Б."ЕАД
претендира, че имотът се ползва от „П." АД. Счита,че искът на „Б**"АД
изключва претенцията на „Е.-Б.“ЕАД срещу „П."АД.
Сочи,че
РС-Л. е игнорирал тези доказателства за новонастъпили факти, за които са узнали
след даване ход на устните състезания по делото. Така съдът неправилно е приел,
че е доказана и последната предпоставка за уважаване на иска по чл. 233,ал.1,
изр.1-во от ЗЗД - ответникът да продължава да ползва имота и към момента на
завеждането на иска. В случая дружеството е осъдено да предаде нещо, което не е
в негово държане.
Това
възражение се потвърждава и от обстоятелството, че за процесният недвижим имот
е назначен пазач по реда на чл.486,ал.2 от ГПК. Това установили от извършена на
10.08.2020г. справка в кантората на ЧСИ В. Матова, per. № 860 на КЧСИ, с район
на действие СГС. Пред този съдебен изпълнител е висящо изпълнително дело
№2097/2017г.,в хода на което са предприети действия по изпълнение върху
процесния недвижим имот-назначен му е пазач още преди изтичането на срока по
договора за наем с „П." АД. Представя Протокол от извършения опис на
имота, който удостоверява, че на 30.10.2017г. за пазач на този имот е назначено
физическо лице-Д.С.П.. Тъй като към момента Постановлението за възлагане на
недвижимия имот не е влязло в сила, пазачът продължава да изпълнява
задължението си по чл.486,ал.2 от ГПК, а именно- да пази и да управлява имота,
а това изключва възможността „П." АД да продължава да ползва имота.
Изложеното потвърждава тезата,че обжалваното решение е неправилно.
Моли
решението да се отмени изцяло, като неправилно и вместо него се постанови
друго, с което се отхвърлят като недоказани предявените искове. Моли да се
присъдят на „П."АД и направените в хода на производството пред двете
инстанции деловодни. Прилага посочените по-горе документи.
По реда на чл.263 от ГПК е постъпил отговор на въззивната
жалба от „Е.-Б."ЕАД(н) с ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление в гр.Б.,ул.„А."№21,ет.Е, представлявано
от адв.Н.Г.-постоянен синдик на дружеството и със съдебен адрес ***1. Поддържа
изцяло предявената от името на „Е.-Б."ЕАД(н.) искова молба срещу „П."АД.
Счита, че решението на РС-Л. е правилно и обосновано. Моли да приемете, че е
постановено при направен анализ на всички събрани по делото доказателства и
отразява конкретните факти по спора.
Твърди,че
въззивната жаба е недопустима поради неспазване на законоустановения срок за
обжалване на акта на съда. Обяснява,че решение № 269 от по гр.д.№2206/2019г. е
постановено на 29.07.2020г. РС-Л., в срока, определен от съда съобразно
изискването на чл.316 от ГПК. Видно от особените правила, предвидени в глава
двадесет и пета на ГПК, срокът за обжалване на решението по бързото
производство, тече от момента на постановяване на акта на съда, независимо от
връчването му на заинтересуваните страни Затова счита,че срокът за обжалване на
решение № 269 е изтекъл на 12.08.2020г. Твърди,че при справка в деловодната
система на съда извършена на 13, 14 и 15 август, му е съобщено, че по
гр.д.№2206 не е била подадена въззивна жалба от ответника по делото. Поради
това и на основание чл.259,ал.1,вр.чл.315,ал.2 от ГПК подадената от „П.“ АД
въззивната жалба е недопустима и не следва да бъде разглеждана.
Счита
направените от жалбоподателя възражения за липса на доказателства за предаване
на процесния обект за неосновани. Позовава се на чл.3,ал.1 от Договора за наем
от 19.06.2005г. между „Е.-Б." ЕАД(н) и „П."АД, съгласно който
наемодателят се е задължил да предаде на наемателя държането върху процесиите
вещи, което е било констатирано с Приемо-предавателния протокол, подписан на
01.07.2005г.
Счита,
че представеният в съдебно заседание Приемо-предавателен протокол отговаря
изцяло на уговореното между страните в Договора за наем. В подкрепа на тази
теза са е и естеството на изброените в документа предмети, които очевидно са
предназначени за дейност, свързана с предназначението на наемния имот.
Заявява,че
всички възражения на жалбоподателя, касаещи представения от ищеца диспозитивен
документ, са недопустими, поради пропускането на законоустановения срок за
оспорване. Видно от разпоредбите на ГПК когато съответният документ е
представен в съдебно заседание, за което противната страна е била редовно
призована, то оспорването би могло да бъде извършено най-късно до края на
заседанието. Поради изложеното и предвид факта, че протоколът не е бил
своевременно оспорен,счита,че е обосновано да се приеме, че фактическата власт
върху процесния имот е била надлежно предадена.
Определя
като несъстоятелно възражението на жалбоподателя, че лицето подписало протокола
не притежава представителна власт. Твърди,че е било надлежно упълномощено да
приеме посочените по договора вещи. Изложеното може да бъде подкрепено и от
житейския аргумент, че след датата на предаване на процесния обект, страните са
подновявали срока на правоотношението си множество пъти, което ясно се вижда от
представените към делото Анекси към договора. Възражението не държи сметка и за
презумпцията на чл.301 от ТЗ. Дори и да се счете, че лицето е действало без
представителна власт, то ответникът не се е противопоставил веднага след
узнаването за липсата на представителна власт. Така и постоянната практика на
ВКС - Решение № 640/06.10.2008г. на ВКС по т.д.№263/20078г. II ТО, където се
сочи- „Независимо от това, дори и подписите за получател в
приемо-предавателните протоколи да не са положени от ответника, а от трети,
неразполагащи с представителна власт, лица, то обосновано е прието от въззивния
съд, че в случая е приложима нормата на чл. 301 от ТЗ, съгласно която се счита,
че търговецът потвърждава действията на лице, действало от негово име без
представителна власт, ако не се противопостави веднага след узнаването на тези
действия."
Определя
твърденията на ответника за непредаване на имота на „П."АД за голословни и
лишени от подкрепа в представения доказателствен материал. В производството не
са ангажирани каквито и да било правно релевантни и допустими от закона
доказателства, от които да се направи обоснован извод за лицето, което
упражнява фактическа власт върху процесуалния недвижим имот. Затова не може да
се сподели, че дружеството „Б**"АД е ползвател, а още повече собственик на
процесния имот. В подкрепа на горното, въпреки, че не е предмет на настоящото
производство, представя Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот с
№119, том, I, per. № 6071, дело № 115, от 2005 г., видно от който едноличен
собственик на процесния недвижим имот е „Е.-Б.“ЕАД. Представянето на
нотариалния акт има за цел да изключи необоснованата теза на ответника за възможността на трето лице да упражнява
фактическа власт върху процесния недвижим имот.
Възразява,че
от цитираното от ответника гр.д.№1651/2020г., не би могло по никакъв начин да
бъде установено, че „П."АД не упражнява фактическа власт върху имота. При
обща преценка на представените по това дело доказателства става ясно
единствено, че трето лице сочи като основание за собствеността си изтекла в
негова полза придобивна давност. В подкрепа на тази теза не представя нито
нотариален акт по обстоятелствена проверка, нито каквото и да било
доказателство за манифестиране на държането като свое. Нещо повече, ищецът в
производството „Б**"АД, излага житейски необосновани твърдения, че е
владяло процесния имот в периода, в който са били "..сключени договорите
за наем между „Е.-Б."ЕАД и „П."АД“. От жалбата на „П."АД обаче
не се установява връзка между искането на „Б**"АД, по което е образувано
гр.д.№1651/2020г. и настоящото производство.
Сочи,че
принципно положение в гражданския процес е, че всеки има право да излага
всякакви обстоятелства, които биха му позволили да избегне отговорността си.
Въпреки това счита,че между гр.д.№1651/2020г.и настоящото дело по никакъв начин
не е налична преюдициалността, за която ответникът твърди. Ако „Б**"АД
съумее да докаже сбъдване на фактическия състав на придобивната давност в своя
полза, то от момента на влизане в сила на решението, с което искът им е уважен,
ще възникне възможност да се търси обезщетение за неоснователно ползване на
имота от „Е.- Б." ЕАД. Въпреки това, изложеното няма никаква връзка с
правоотношенията между „П."АД и въззиваемия.
Във
въззивната жалба не се изяснява, че имотът не се държи от ответника. Не е
обяснена и връзката на преюдициалност на този спор с настоящия.
По
изложените съображения и след като се отчете правното значение на приложения по
делото Приемо-предавателен протокол от 01.07.2005г., в съвкупност със събраните
в настоящото производство доказателства, моли да се отхвърлят направените от
жалбоподателя възражения, като недопустими, евентуално-като неоснователни.
Заявява,че поддържа изцяло предявената от „Е.-Б."ЕАД(н) искова молба и моли да се постанови решение, с което да се
потвърди обжалваното първоинстанционно, с което РС-Л. е осъдил отв.„П."АД
да опразни и предаде владението върху наемния имот- ПАРКИНГ в УРЕГУЛИРАН
ПОЗЕМЕЛЕН ИМОТ VIII (осми), отреден за П. и о., намиращ се в гр. С., район Л.,
местността „Л.-ІІ (втора) част в квартал 204 по плана на гр. С., целият с площ
от 1500 /хиляда и петстотин/ кв.м., при граници: бул. „Н.Й.В.", бул. „Ч.В.",
ул. ос.т. 238а,238б, 238в и о.т. 238 г. Предвид констатираните нередовности,
моли въззивната жалба на „П."АД да се остави без разглеждане,като
недопустима.
Прилага
копие от Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот с №119,т. I,
per. № 6071, дело №115 от 2005г.
В
съдебно заседание въззивникът се представлява от адв.Константинов-ЛАК, който
поддържа въззивната жалба и моли производството да се спре на осн.чл.229,ал.1,т.4
от ГПК до приключване на гр.д.№1651/2020г.по описа на СГС, където е предявен
иск с правно основание чл.124 от ГПК от „Б**“АД срещу „Е.-Б.“ЕАД, за признаване
за установено,че е собственик на процесния наемен имот.
Въззиваемият
–редовно призован,не изпраща представител.
Съставът
остави без уважение искането за спиране на производството, като прие,че не е
налице преюдициалност на съдебните спорове.
От приложените по гр.д.2206/2019г.по
описа на РС-Л. доказателства и представените и приети от настоящата, преценени
поотделно и в съвкупност, въззивният състав приема за установено следното:
По допустимостта на въззивното
производство съдът се произнесе с определението си по чл.267 от ГПК,като
прие,че е налице. Въззивната жалба е подадена е в срок и от легитимирано лице. Отговаря
на изискванията на чл.262,във вр.с чл.260 и чл.261 от ГПК и съдът я приема за
редовна. Своевременно е подаден и отговорът на въззивната жалба.
При проверката си по
реда на чл.270 от ГПК въззивната
инстанция не открива пороци, водещи до нищожност. Не са налице и основания за
недопустимост на първоинстанционното решение. С оглед на това съдът преминава
към проверка по реда на чл.271 от ГПК по същество на правилността на
атакуваното решение.
По
същество.
Страните
не спорят,че на 19.06.2005г. са сключили Договор за наем на недвижим имот- недвижим
имот, намиращ се в гр.С., представляващ УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ VIII /осми/,
отреден за "П. и о.", намиращ се в гр.С., р-н"Л.",
местността "Л.-II /втора/ част", в кв. 204 /двеста и четвърти/ по
плана на гр.С., целият с площ от 1 500 /хиляда и петстотин/ кв.м., при граници
на имота: бул. "Н.Й. В.", бул. "Ч.В.", ул. ос.т. 238а 238б,
238в и о.т.238г. Първоначално договорът е сключен за срок от 1 година (чл.10),
а с последвали анекси е продължаван. С Анекса от 05.01.2010г. чл.10 е изменен и
е предвидено автоматично продължаване на срока,в случай,че няма изрично
противопоставяне от някоя от страните. С последния Анекс от 25.07.2014г.
изрично е прието, че договорът се
сключва за срок от 5 години(чл.5), без да е предвидено продължаване на
действието му.
Отново
с анекси е изменяна и наемната цена. По делото са приложени сключени от
страните следните анекси- Анекси от 03.01.2007г., Анекс от 05.01.2009г., Анекс
от 05.01.2010г., Анекс от 28.02.2014г., Анекс от 25.07.2014г.-в който
последната наемна цена е в размер на 800лв. Останалите клаузи на договора от
19.06.2005г. не са изменяни с анексите.
В
чл.3 от договора страните са предвидили задължение за наемодателя „.. да предаде наетия имот в състоянието,в
което се намира при подписване на договора.Предаването се извършва с
приемо-предавателен протокол.“
За
доказване изпълнението на този ангажимент ищецът представя Приемо-предавателен
протокол от 01.07.2005г.,сключен между „Е.-Б.“ЕАД и „П.“АД.Видно от протокола с
него е удостоверено предаването на „материални
активи“, описани в 15 позиции. В голямата си част тези активи представляват
движими вещи-телефонен апарат,стол, пожарогасител, а също и такива, които
предполагат трайно прикрепяне-„районно осветление“, “бариера автоматична“ и
т.н. В протокола не е описано къде се намират тези активи.
Приложена
е Покана с вх.№012627/22.10.2019г.по описа на ЧСИ с №903 в НК и район на
действие ОС-Л.-И.Лаловска, от „Е.-Б.“ЕАД до „П.“АД, връчена на 05.11.2019г.,
на седалището на наемателя, с която наемодателят уведомява,че срокът на
договора за наем е изтекъл и не е подновен
поради наличие на неплатен наем. Сочи,че
имотът се държи незаконосъобразно и на отпаднало основание,поради което
уведомява наемателя,че от получаване на
поканата преустановява правото на достъп
на негови представители на територията на имота. Отправена е и покана за
заплащане на дължими наемни вноски.
От
ответника е представен отговор с изх.№47-00-2263/26.11.2019г. до „Е.-Б.“ЕАД,
копие и до „Б**“АД с ЕИК *********, в който излага, че „П.“АД е уредило
отношенията си във връзка с ползването на имота с „неговия легитимен собственик- „Б**“АД с ЕИК *********“. Изложено е
,че последното дружество е придобило собствеността върху имота по давност, като
още от 2000г. го владее и е обективирало намерението си да го придобие пред „П.“АД.
Заявено е становище,че „Е.-Б.“ЕАД няма основание да търси неплатен наем, поради
това „П.“АД е преустановило да заплаща такъв, а вече платените суми се явяват
недължимо дадени и подлежат на връщане. Отговорът е доставен на „Е.-Б.“ЕАД на
27.11.2019г. Приложена е справка за издадени
фактури.
По
делото е проведено едно съдебно заседание-на 14.07.2020г., когато е даден и ход
по същество. В срока за постановяване на съдебното решение-на 21.07.2020г., от
„П.“АД е подадена молба за възобновяване на производството, поради открити след
хода по същество, нови обстоятелства. Представена е справка за образуваното
гр.д.№1651/2020г.по описа на СГС, копие от исковата молба и Справка от
02.06.2020г.от АВп. за процесния имот.
С
обжалваното Решение №269/29.07.2020г.РС-Л. е уважил иска на „Е.-Б.“ЕАД.
Пред
въззивната инстанция отново се представиха описаните документи, както и
Протокол за опис на недвижимо имущество по изп.д.№97/2017г.по описа на ЧСИ с
№860 в КЧСИ и район на действие СГС,с който е удостоверен извършен опис на наемния
имот. В него е посочено, че взискател по принудителното изпълнение е „П.“АД,
длъжници са „П. Холдинг“АД, „Нафтекс П.“ЕООД, „Нафтекс Трейд“ЕООД,а „Е.-Б.“ЕАД
е ипотекарен длъжник. Отразено е,че длъжникът не се явява и до имота има
свободен достъп. В протокола е постановено,че „На основание чл.486 от ГПК имотът се оставя във владение на Д.С.П...“.
Описът е направен в присъствието на представител на „П.“АД, на присъединен
взискател „Л.“АД, вещо лице-изготвило оценката, двама свидетели и управител-Д.П.
и всички са подписали протокола.
С
въззивната жалба за първи път се излага, като допълнителен довод в подкрепа на
становището, че не упражнява фактическа власт върху имота, и тезата, че
удостовереното с описания протокол предаване на владението на „Е.-Б.“ЕАД
изключва възможността наемателят все още да продължава да ползва имота.
Въззивният
състав,като съобрази представените доказателства, намира,че съдът е сезиран с
иск с правно основание чл.233,ал.1 от ЗЗД,във вр.с чл.310ал.1,т.2 от ГПК-претенция на наемодател за връщане на наемната вещ,с оглед прекратяването
на договора за наем.
Известно
е,че договорът за наем е облигационен и като такъв поражда само облигационни
последици между страните. При иск с правно основание чл.233,ал.1 от ЗЗД следва
да се докаже наличие на валидно сключен наемен договор, по силата на който наемодателят
да е предоставил ползването на наетата
вещ от наемателя, да е налице прекратяване на облигационната връзка и неизпълнение
на задължението за връщане на веща. Това са елементите от фактическия състав на
претенцията, които са меродавни и от тях следва да се направи преценка
основателен ли е искът или не. Затова и въпросът за правото на собственост на
наемодателя и легитимирането му като такъв са неотносими към настоящия
облигационен спор. Правата на трети лица върху наетата вещ, дори и доказани, не
рефлектират върху наемното правоотношение. Тези права биха имали значение, само
ако бъдат предявени и съдебно признати и наемателят бъде евинциран. Но дори и в
този случай двата спора не са обусловени,с оглед различните им правни
последици-облигационни и съотв.вещно-правни.
По
тези съображения въззивният състав прие, че основателността на иска по чл.233,ал.1
от ЗЗД не е в зависимост от установяване правото на собственост на наемодателя
и този спор не е преиюдициален на настоящия. В тази насока е налице богата и
трайна съдебна практика,която потвърждава различията в двете правоотношения и
последиците от тях- в т.см. Реш.№121/15.10.2009г. на ВКС по т.д.№312/2009г.,I ТО,
Реш.№1247/16.07.2002г. на ВКС по гр.д. №1358/2001г., IV ГО, Опр.№1174/30.11.2010г. на ВКС по гр.д
№927/2010г., III ГО, Опр.№593/7.05.2013г. на ВКС по гр.д.№1292/2012г., IV ГО и
др.
По
настоящето облигационно правоотношение съставът приема,че е доказано, че между
страните е съществувало наемно правоотношение,в което „Е.-Б.“ЕАД е наемодател, а
„П.“АД наемател. Не се спори, че на 19.06.2005г. са сключили договор за наем на
процесния имот. Договорът е бил първоначално за 1 година, но с анекси е
продължаван неколкократно. Окончателно срокът е определен с последния Анекс от
25.07.2014г. на 5 години и няма данни да е продължаван след изтичане на този
срок. От това следва,че облигационното отношение е прекратено поради изтичане
на срока, считано от 26.07.2019г.(изявления за прекратяване на друго основание
до този срок не са правени между страните). С оглед на това и наемодателят е
отправил уведомление до наемателя-връчено на 05.11.2019г., за преустановяване правото на достъп до имота и
покана за плащане на наемни вноски.
Страните не спорят, че наемното правоотношение е прекратено.
Спорът
е предадено ли е държането върху наемния имот и респ.с оглед прекратяване на
правоотношението-наемателят дължи ли връщане на имота по силата на чл.233,ал.1
от ЗЗД.
При
така очертаният спор в тежест на наемодателя е да обоснове предаването на веща,
а наемателят,че е изпълнил ангажимента да я върне обратно.
Ищецът
твърди,че е предал имота и реално е ползван от ответника. Съставът намира
твърдението му за доказано,като съобразява множеството анекси,сключени между
страните,в които ясно и конкретно са потвърждавали наличието на наемно
правоотношение. Установява се,че с тези анекси нееднократно са предоговаряли
наемната цена и продължавали срока на отношенията си,без възражения по
отношение реалното ползване на имота. Така изразената воля на страните води до
извода, че наемното правоотношение е съществувало и страните са упражнявали
правата и задълженията си в пълен обем,вкл.и това за реално предаване и държане
на имота. Действително представеният Приемо-предавателен протокол от 01.07.2005г.,
макар и сключен между същите страни, не може да се приеме като обективиращ
изпълнението на задължението на наемодателя по чл.3 от договора-видно с него са
предадени движими вещи и такива,които предполагат трайно прикрепяне,но не е
ясно къде се намират,къде ще бъдат ползвани и т.н.като индиция,че са свързани с
ползването на наемния имот. Въпреки това съставът намира,че от цялостното
поведение на страните, обективирано в сключените анекси за предоговаряне на
наемния договор,може да се направи извод, че наемодателят е предоставил
ползването на имота.
С
оглед прекратяване на договорната връзка за наемателя възниква задължението да
върне веща. Известно е,че "връщане" на имота законът разбира
предаването му от наемателя на наемодателя. Предаването на имота, обаче не се
изчерпва само с преустановяване ползването му от страна на наемателя, с
напускане на имота, изоставяне и т.н. Имотът е предаден, когато наемателят е
осигурил на наемодателя достъп до него и го е предал в състоянието, в което е
бил към момента на сключване на наемния договор. Предаването на държането на
имота е свързано с обективиране на фактически действия, които законът е
възложил в тежест на наемателя. Имотът трябва напълно да се опразни от вещи и
друго имущество на наемателя, трябва да се предаде ключа от имота на наемателя
и др.(Реш.№107/2009г.на ВКС).
В
случая наемателят не е ангажирал никакви доказателства в тази насока. Няма
данни да е предприемал действия, да е
заявявал желанието си пред наемодателя за предаване на имота,да е отправял
покани или по някакъв друг начин да е обективирал намерението си да върне
държането върху имота. Възраженията му към наемателя в отговор на отправената
покана след изтичане срока на договора,касаят претенцията за неплатени наемни
вноски. В това изявление отново не се оспорва държането на имота,а се
заявява,че наемателят „.. уредил отношенията си във връзка с
ползването с легитимния собственик „Б**“АД“.
Не
може да се приеме като доказателства за неупражняване на държане върху имота и
представеният Протокол за опис на процесния имот в хода на изп.д.097/2017г.по
описа на ЧСИ с №860в КЧСИ и район на действие СГС,тъй като в него се предава
владението върху имота. Известно е,че по договора за наем наемателят е
държател,а не владелец на имота. Владението като фактическа власт,може да се
упражнява лично или чрез другиго и различието му с държаните е в обективираното
намерение за своене. Предаването на имота във владение на
собственика-наемодател не пречи и не осуетява упражняването от наемателя на
правомощието му да ползва имота,с права на държател по см.на чл.68,ал.2 от ЗС.
Допълнителен аргумент е и обстоятелството,че в описа е участвал и самият
наемател- в качеството на взискател и не е направил изявления за осуетяване на
правата му на ползване и т.н.през 2017г.
По
изложените съображения съставът намира,че наемателят не е доказал изпълнението
на задължението да върне имота,поради което искът на „Е.-Б.“АД с правно основание чл.233,ал.1
от ЗЗД,във вр.с чл.310,ал.1,т.2 от ГПК,е основателен и доказан. РС-Л. е
достигнал до същия извод, поради което обжалваното Решение №
269/29.07.2020г.,пост.по гр.д.№2206/2019г.,следва да се потвърди,като правилно
и законосъобразно.
По разноските
Въззиваемият
няма претенция за възстановяване на разноски,поради което такива не се
присъждат.
По
изложените съображения ОС-Л.
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение
№ 269/29.07.2020г., постановено по гр.д.№2206/2019г. на РС-Л., като
правилно и законосъобразно.
С
оглед цената на иска (чл.69,ал.1,т.5 от ГПК) решението може да се обжалва при
наличие на предпоставките на чл.280,ал.3,т.1 от ГПК, в 1-месечен срок от
уведомяването на страните,пред ВКС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ :
1.
2.