Р Е Ш Е Н И Е
№………….
гр. София, 12.07.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, IV-Г въззивен
състав, в открито съдебно заседание на двадесет и трети март през две хиляди и
двадесет и първа година, в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Албена Александрова
ЧЛЕНОВЕ:
1. Таня Орешарова
2. Димитринка
Костадинова-Младенова
с участието на секретаря Антоанета
Петрова, като разгледа докладваното от младши съдия Костадинова-Младенова в.гр.д.
№ 13388 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по чл. 258 и сл. от ГПК.
С Решение № 174412 от 12.08.2020г.,
постановено по гр. д. № 162 по описа за 2019 г. на СРС, ІII ГО, 150-ти състав, първоинстанционният съд е отменил по предявения от П.П.Г., ЕГН **********, срещу етажните собственици в сграда в
режим на Етажна собственост, находяща се в гр. София,
ж.к. „*******, иск с правно основание чл. 40
от ЗУЕС, решение на Общото събрание на Етажна собственост на сграда, находяща се в гр. София, ж. к. „*******, проведено на 14.11.2018г.
по т. 3 от дневния ред, с което е прието, че годишните такси за поддръжка на комплекса и сградата на
ЕС, вкключваща апартаменти, възлиза на 8.78 лв. с ДДС
на месец за самостоятелен обект (апартамент), а на магазините 6.16 лв./кв.м.
като отхвърля предявените от П.П.Г., ЕГН **********
срещу етажните собственици в сграда в режим на Етажна собственост, находяща с е в гр. София, ж.к. *******искове по чл. 40 ЗУЕС
по отношение на останалите взети решения
на Общото събрание на Етажна собственост на сгрда, находяща се в гр. София, ж.к. *******, проведено на 14.11.2018г..
С посоченото решение ответникът е осъден да заплати на ищеца П.П.Г. на основание ч78, ал. 1 ГПК сумата от 48 лв. сторени
разноски, а ищецът е осъден да заплати на Етажна собственост на сграда, находяща се в гр. София, ж.к. *******сума в размер на 405
лв. – сторени съдебни разноски.
Срещу постановеното решение в частта, в
която е отхвърлен иска, е постъпила въззивна жалба от
ищеца П.П.Г., действащ чрез процесуалния си
представител адв. М.И., с оплаквания, че същото е
неправилно, необосновано и постановено в нарушение на материалния закон и при
допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените
правила. Оспорва извода на първоинстанционния съд, че
Общото събрание /ОС/ на етажната собственост /ЕС/, чиято отмяна се иска, е
свикано и проведено законосъобразно. Въззивникът
излага твърдения, че първоинстанционният съд не му е
дал възможност да защити правото си като е приел, че е преклудирано
възражение за допуснати пороци при свикването
и провеждането на общото събрание, които са заявени с допълнителна
молба. Твърди, че общото събрание е свикано от трето лице, което няма право на
това. Излага доводи, че независимо колко отделни основания за
незаконосъобразност са посочени в исковата молба, искът по чл.40 ЗУЕС е един и
когато решението е засегнато от порок при свикване на ОС и формиране на волята,
то се отменя изцяло. Въззивникът твърди, че съдът
неправилно е приел, че е спазена процедурата по свикване на ОС, като поддържа,
че е нарушена разпоредбата на чл.13, ал.1 ЗУЕС. Необоснован е и изводът на
съда, че решенията са взети при спазване на изискванията за кворум, като излага
твърдения, че част от пристващите не са
собственици или пълномощници
на етажни собственици. Моли съда да отмени решението но обощото
събрание изцяло и да уважи иска. Претендира
разноски.
Решението, в частта, в която е отменено
по предявения от ищеца П.П.Г. иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС решение на Общото събрание на Етажната собственост на сграда, находяща се в гр. София, ж.к.*******, проведено на
14.11.2018тг. по т. 3 от дневния ред, с което е определен начина на изчисляване
на годишната такса за поддържка на комплекса не е
обжалвано от страните и е влязло в сила.
Ответникът по въззивната
жалба- Етажна собственост на сграда, находяща се в
гр. София, ж.к. *******оспорва същата. Твърди, че правилно съдът е приел, че са
преклудирани въдраженията
на въззивника срещу реда и начина на свикване на
общото събрание, защото той е бил надлежно уведомен за изготвяне на протокола
от същото. Поддържа, че мотивите на съда са логични, а оплакванията във въззивната жалба-неоснователни. Моли съда да потвърди решението
в обжалваната част. Претендира разноски.
Съдът, като прецени становищата на
страните и обсъди представените по делото доказателства, приема за установено
от фактическа страна следното:
Районният съд е бил сезиран с искове с
правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС. Ищецът- П.П.Г. в качеството му на собственик на магазин № 1 в
ЕС на адрес: гр. София, ж.к. *******твърди, че на 14.11.2018г. е проведено общо
събрание на собствениците в етажната собственост, на който той не е присъствал.
За взетите решения бил информиран от управителя на Етажната собственост. Последният
е поставир на 22.11.2018г. съобщение по реда на чл.
161 ал. 7 от ЗУЕС за това, че протоколът от проведеното общо събрание е
изготвен. Излага твърдения за незаконосъобразност на решенията на ОС, тъй като
то е свикано не е спазен реда за свикването му, инициативата е дошла от трето
лице, което няма такива правомощия, в протокола са се вписали лица, котио не са присъствали
само с цел осигуряване на кворум. Моли съда да постанови решение, с
което да отмени решенията на ОС на ЕС, взети на 14.11.2018 г..
Видно
от представения нотариален акт № 96, том І, рег. № 1413 дело № 87/2015г. по
описа на Нотариус М.Н.с рег. № 362 по описа на НК с район на действие СРС,
вписан в СВп София с вх. рег. № 7044, акт 154, том
ХІV, дело І 4723/2015г. П.П.Г. е собственик на
основание договор за покупко-продажба на магазин № 1 с идентификатор
68134.4088.546.10.39, находящ се в гр. София, ж.к. *******партер.
Представена е покана за общо събрание на
собствениците в комплекс „Гардения“ бл. 387/ вх. 1,
2, 3,4 бл. 387А, вх. 1 за свикване на
общо събрание на 14.11.2018г. на ниво -2 в гаражите на комплекса. В поканата е
посочен дневния ред, който е: избор на протоколчик на събранието; учредяване на етажна собственост,
съответно избор на управител и контролен съвет; избор на поддържаща филма с
уточнение на задълженията и правата й; обсъждане на налични течове в общите
части и въпроси, свързани с гаранционните изисквания към строителната фирма, обсъждане на темата за прехвърляне
на земята на собствениците; обсъждане на ситуация, свързана с частните имоти, разположени до комплекса;
обсъждане и гласуване на рестрикции за
търговски обекти, които ползват фасадата на комплекса за търговски цели;
финансов отчет от страна на ЦКП ООД и обсъждане на основни дейности -
охрана, почистване и техническа поддържка;
други въпроси по предложение на етажните собственици. Поканата е залепена на
05.11.2018г. в 12.30 ч. на централното информационно табло и на отделните входове, съгласно представения
протокол за поставяне на покана за общо
събрание, подписана от трима свидетели, живущи в блока.
По делото е представено съобщение от
управителя на Етажната собственост от 22.11.2018г., адресирано до собствениците
на самостоятелни обекти, че протоколът от проведеното на 14.11.2018г. е
изготвен. В съобщените е посочено, че копие от протокола може да бъде
представен след поискване. На етажните собственици са съобщени реда и сроковете
за обжалване на решенията. За поставянето на съобщението е съставен и протокол
, подписан от управителя – Г.И.и от протоколчика – Ц.А., в който е отбелязано, че съобщението е
поставено на информационно табло във входа на сградата с адрес гр. София, ж. к.
*******, на 22.11.2018г. в 19 часа.
Представен е протокол от проведеното на 14.11.2018
г. ОС на собствениците в ЕС на адрес-гр.София, квартал Младост, затворен
комплекс „Гардения“, блок *******, състоящ се от 3
ателиета, 38 апартамента и 5 магазина. На него са взети за учредяване на етажна
собственост на бл. *******, за управител е избран Г.И.. Взето е решение за
избиране на „Ц.К.П.“ ООД гр. София, ЕИК *******за
избор на управляваща и поддържаща фирма
на комплекса като се делегира на домоуправителя да сключи договор от
01.11.2018.; възлага на посочената фирма да събира от всички собственици
ползватели и обитатели на самостоятелни обекти суми за поддръжка, управление и
ремонт на сградите на ЕС и комплекса, с
всички правомощия на представителство на ЕС пред различни институции.
Приема годишната такса за поддържка на комплекса и на
сградата на ЕС, включваща апартаменти възлиза на 8.78 лв./кв. м. за самостоятелен обект апартамент , а за
магазините - 6.16 лв. / кв.м. .,
съответно за фонд „Ремонт и обновление“ за апартаменти и магазини – 61.20
лв. за паркомясто и единичен гараж – 65 лв. с ДДС за брой
и 130 лв. с ДДС за двоен гараж. Общото събрание е приело още и решение
за забрана ползването на фасадните части за търговски цели, спестените средства
от режийни разходи да се насочат към
увеличаване заплатите на работниците; да се спазва стриктно от
собствениците Правилника за вътрешния ред. В протокола е посочено, че в 19 часа на 14.11.2018 г. на
събранието са присъствали лично или чрез пълномощвници представители на 47.56 % от общите части и
няма необходимия кворум, по-голям от 67% ид.ч. от
общите части на ЕС и събранието е отложено с един час.Отразено е, че в 20.10 ч. на събранието присъстват лично или
чрез пълномощници представители на 65.15 % ид. части от общите
части, съгласно приложен списък, съдържащ имената на собствениците, техните пълномощници и идеалните части, които притежават и
събранието може да взема решения. Списъкът и копията на пълномощните са неразделна
част от протокола, като същият е приложен по делото. Представени са и копия на
титулите за собственост на всички
собственици на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна
собственост. От тях е видно кой каква идеална част от общите части на сградата
притежава. От тях се установява, че тези
части съответстват на тези, записани в списъка на присъстващите на събранието
на 14.11.2018г.
Видно от обезпечителна заповед от 11.06.2017
г. на СРС, 50 с-в по гр.д.№ 162/19 г. е допуснато обезпечение на основание
чл.389 ГПК на предявения от П.П.Г. против ЕС на
сграда с адрес ***, представлявано от управителя Г.И. иск за с правно основание
чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, чрез налагане на обезпечителна мярка: спиране на
изпълнението на решение от 14.11.2018г. в частта, в която е определена такса за
поддръжка в размер на 6.16 лв. /кв.м. с
ДДС за магазин № 1, находящ се в гр. София, ж.к. *******,
партер.
По делото са събрани и гласни
доказателства. Свидетелят Я.Н.С., който е управител на „Ц.К.П.“ ООД през 2018г.
разказва, че през есента на 2018г. било свикано общо събрание на комплекса,
което поради липса на кворям било отложено с един
час. Според свидетеля всеки от собствениците имал сключен договор с
инвеститора, изградил комплекса, за осъществяване на поддръжка на общите части,
но в един момент инвеститорът вече не желаел да се занимава с това, което било
и причината да бъде сключен договор с представляваната от него фирма. Свидетелят
твърди, че ежемесечно се провеждали управителни съвети, в които се включвали
управителите на всеки отделен вход и се обсъждал дневния ред и проблемите в
комплекса, като в последствие били провеждани ОС на ЕС на всеки вход. По
отношение на процесното общо събрание от м.11.2018г. разказва, че на него били взети
решения за избор на домоуправител и бил гласувани таксите за управление.
Твърди, че в комплекса е имало проблем и с течове, който също е бил обсъждан.
Свидетелят разяснява, че се събират такси за поддръжка и управление както от
апартаментите, така и от търговските обекти, но тъй като магазините не ползват
асансьор, а и не може да се прецени колко
лица ги обитават, било взето решение техните такси да са в по-нисък размер от
тези за апартаментите и да се изчисляват на квадратен метър. Според свидетеля С.на процесното
общо събрание бил избран домоуправител Г.И., който изпълнявал това задължение и
до настоящия момент. Според свидетеля протоколът от всяко Общо събрание на
етажната собственост се качвал във „Фейсбук групата“
на комплекса, а и е на разположение на хартиен носител на всеки от етажните
собственици в 24 часа отворен офис, находящ се в
комплекса.
При така установената фактическа
обстановка съдът приема от правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание
чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС. Същият е допустим
като предявен от лице, притежаващо
самостоятелен обект в сградата ЕС и в законоустановения
преклузивен срок.
Предпоставка за
уважаване на предявения иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС е установяване
на обстоятелството, че обжалваното
решение на Общо събрание на Етажна собственост противоречи на императивни
правни норми или на разпоредби, установени с Правилник на вътрешния ред на ЕС
или че решението е взето в нарушение на предвидените в закона или правилника
процедури и правила за вземане на решения, в това число при нарушение на
правилата за свикване на ОС на ЕС, правилата за наличие на кворум и на
мнозинство при вземане на решения. С оглед исковия характер на производството и
при спазване на основния принцип в него - диспозитивното
начало, предметът на делото е очертан от изложените в исковата молба
обстоятелства, т. е. съдът е обвързан само от основанията за отмяна на
обжалваното решение на ОС на ЕС, посочени в исковата молба или добавени
по-късно по реда на отстраняване на нередовности в
исковата молба или чрез изменение на иска, каквито в настоящия случай не са
налице. Поради което неоснователно се
явяват върдението във въззивната
жалба, че първоинстанционният съд не е обсъдили и не
се е произнесъл служебно по въпроса относно спазването на процедурата по
свикване и провеждане на общо събрание.Първоинстанционният
съд е приел, че процедурата по свикване на ОС е спазена. По делото са събрани
както писмени така и гласни доказателства за това. Това е видно от съобщението, съгласно което протокола от проведеното
общо събрание е изготвен. Същото е станало достояние на ищеца, поради което
следва да се приеме, че същият е имал и възможност да се сдобие с препис от
протокола. Това обстоятелство се установява и от показанията на свидетеля Я.С.,
които настоящият състав кредитира като логично и хронологично съответстващи на
събраните по делото доказателства. С оглед на изложеното неоснователно е твърдението
на въззвника, че е посочил допълнителни основания за
отмяна на решенията, различни от тези изтъкнати в исковата молба, едва след
насрочване на делото, тъй като е нямал възможност да се запознае с протокола,
които първоинстанционният съд не е разгледал. Съдът
е ограничен само с посочените в исковата молба основания за незаконност на
решението и не дължи служебна проверка за спазване на процедурата /в този
смисъл-Р № 58/25.03.2014 г., гр.д.№ 5704/13 г., I ГО на ВКС/.
Освен изложените
съображения за неоснователност на въззивната
жалба в съдебно производство не може да
се разглеждат оспорвания на фактите, обективирани в
протокола за проведено ОС, тъй като за оспорване съдържанието на протокола,
включително относно достоверността на отразените в него решения в чл. 16, ал. 9 ЗУЕС е уредена специална процедура – от всеки етажен собственик, вкл. и от
ищеца, писмено пред Управителния съвет в 7-дневен срок от съобщението по чл. 16,
ал. 7 ЗУЕС, но не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът,
ползвателят или обитателят отсъства. В този смисъл е Решение № 8/24.02.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4294/2014 г., I г. о., ГК,
в което е постановено, л производство по чл. 40 ЗУЕС при оспорване
законосъобразността на взетите решения, съдържанието им се удостоверява със
стабилизирания протокол. В това производство, в тежест на оспорващия е да
докаже, че е оспорил съдържанието в определения в чл. 16, ал. 9 ЗУЕС срок, че
въпреки това протоколът не е поправен и че представения препис от протокола не
отразява достоверно извършените действия и взетите решения от общото събрание,
включително и факта, че такова изобщо не е проведено.
Първоинстаницонният
съд е приел, че е спазена процедурата при свикване е провеждане на общото
събрание. Настоящата инстанция споделя тези мотиви на първоинстанционния
съд и на основание чл.272 ГПК препраща към тях. Решението е постановено след
обсъждане на релевантните за предмета на спора факти. Не се установи при
постановяването му да са допуснати нарушения на императивни материалноправни
разпоредби.
Във
въззивната жалба ищецът е релевирал
твърдения за допуснато нарушения при свикване на процесното
Общо събрание. Излага доводи, че при свикване на проведеното на 14.11.2018г. ОС
на ЕС не е спазен предвидения в ЗУЕС ред, тъй като не е поставена на
общодостъпно място на входа на сградата покана за провеждането му. Настоящият състав намира този довод на жалбоподателя за неоснователен. В чл. 13
от ЗУЕС (изм. ДВ, бр. 57/2011, бр.26 от 2016г.) е предвиден редът за свикване
на общо събрание на собствениците в ЕС, а именно чрез покана, която се поставя
на видно и общодостъпно място в сградата не по-късно от 7 дни преди датата на
провеждането му, като датата и часът задължително се отбелязват върху поканата
от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол, а
когато собственикът не ползва самостоятелния обект или отсъства повече от един
месец, за което е уведомил председателя на УС, поканите за свикване на общото
събрание му се изпращат на посочения от него адрес и електронна поща. В
настоящия случай видно от представения по делото протокол за поставяне на
Поканата на ОС, в който е удостоверено именно, че на централното информационно
табло и на таблата във всеки вход са били поставени подписани и подпечатани
покани за ОС на ЕС, което ще се проведе на 14.11.2018г., като в протокола е
удостоверен датата и часа на поставяне на поканата на таблото – 05.11.2018г. в
12.30 часа. От приложената по делото покана за свикване на събранието съобразно
изискванията на чл. 13, ал. 7 от ЗУЕС е видно, че в нея е посочен дневният ред,
часа и мястото на провеждането на ОС на ЕС.
Неоснователен
е доводът на въззивника, че поканата за свикване на
общо събрание не съдържа предвидените от ЗУЕС
реквизити и поради това не може да породи предвидените в закона правни
последици. По делото е установено, че върху поканата не е отбелязан отбележат датата и часа на
нейното поставяне на видно и общодостъпно място на входа на сградата. Настоящият
състав споделя изводът на първоинстанционния съд, че
това обстоятелство обаче не може да опорочи реда, по който е било свикано
общото събрание за 14.11.2018г. и да доведе до отмяната на взетите решения. С
оглед всичко изложено съдът намира, че не е налице соченото от въззивника основание за отмяна на всички приети на
проведеното на 14.11.2018г. ОС на ЕС решения, поради порок в начина, по който е
било свикано общото събрание и по-конкретно тъй като не е било поставено на
видно място съобщение за свикване на общото събрание, доколкото по делото по
безспорен начин се установява, че такова съобщение е било надлежно поставено и
то на таблото във конкретния вход на блока.
Неоснователно
е и въведеното с въззивната жалба твърдение, че не е
спазен редът за провеждане на общото събрание, защото собствениците, които са
се вписали в списъка на присъстващите, не са присъствали, а са се подписал
допълнително. По делото е представен
протокол от 14.11.2018г. от
проведеното Общо събрание на ЕС на сграда, ползващ се с доказателствена
сила подобна на официален свидетелстващ документ, доколкото по отношение на
изготвянето и съдържанието му съществуват специални изисквания и след изтичане
на срока за оспорване на съдържанието му същият се стабилизира и има обвързваща
етажните собственици и съда доказателствена сила (в
този смисъл решение №8/24.02.2015г. по гр.д.№ 4294/2014г. на ВКС І г.о), се
установява, че на общото събрание са присъствали собственици на самостоятелни
обекти в сградата, които притежават 68.15 % от ид.ч в
общите части. Удостовереното в протокола се потвърждава и от показанията на
разпитания по делото свидетел Сиджимов. Същевременно въззивникът не е
ангажирал доказателства да е оспорил по предвидения в чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС ред
протокола от проведеното на 14.11.2018г. ОС на ЕС.
Освен
това от страна на въззивника не са ангажирани
доказателства, с който да бъде опровергано съдържанието на удостовереното в
протокола, неразделна част от който е и списъкът на присъстващите. Той не се е
възползвал от дадената му от първоинстанционния
съд възможност за това с допускането до
разпит на един свидетел за установяване на това обстоятелство. Въззивникът сам се е отказал от тази възможност, поради
което не може във въззивната
жалба да го въвежда като оплакване за допуснато нарушение на съдопроизводствените правила при изясняване на този въпрос.
Неоснователно е и твърдението на въззивника, въведено с въззивната
жалба, че трето лице, каквото е в настоящия случай „Ц.К.П.“ ЕООД няма право да инициира свикване на общо
събрание на етажна собственост. В
конкретния случай съгласно чл. 2 от ЗУЕС е налице хипотеза на затворен жилищен
комплекс, поради което между собствениците на самостоятелни обекти в сградата и
инвеститора са сключени договори, с които се урежда управлението на общите
части в сградата. Това обстоятелство не се оспорва от въззивника
в изложеното във въззивната жалба и се установява и
от представения от самия ищец титул за собственост на притежавания от него
магазин, находящ се в сградата ЕС. По делото е
безспорно установено, че всички собственици на самостоятелни обекти в сградата,
в това число и въззивникът, са възложили на
инвеститора не само да управлява общите части, а и са възложили и управлението
на целия комплекс, което се извежда и от съдържанието на самите договори, обективирани в нотариалните актове за покупко-продажба на
недвижими имоти. Това възлагане е станало и в предвидената от закона форма – с
нотариална заверка на подписите, тъй като същото е обективирано
в нотариален акт.
Настоящият състав намира, че в тази
част въззивнана жалба на ищеца е неоснователна. Няма
предвидена в закона пречка обаче инвеститорът да възложи фактическото
изпълнение на предоставените му от собствениците правомощия на трето лице,
каквото в настоящия случай е
посочената фирма. От представеното по делото споразумение от 18.12.2017г., инвеститорът в
сградата е прехвърлил правата си по сключените с етажните собственици договори
за поддръжка и управление именно на „Ц.К.П.“
ЕООД , като сред посочените договори е и
този, сключен с ищеца. По изложените съображения след 18.12.2017г. няма пречка
именно дружеството „Ц.К.П.“
ЕООД , чрез служителите си да инициира
свикването на общо събрание.
При изложените съображения и предвид
съвпадането на изводите на двете съдебни инстанции, решението на първоинстанционния съд, като правилно, следва да бъде
потвърдено в обжалваната част
С оглед изхода на спора
на основание чл.78, ал.2 ГПК въззивникът следва да
бъде осъден да заплати на въззиваемата страна
разноски за въззивната инстанция в размер на 450лв.
за адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран, Софийски градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА
Решение № 174412 от 12.08.2020г., постановено по гр. д. № 162 по описа за 2019
г. на СРС, ІII ГО,
150-ти състав в обжалваната част.
ОСЪЖДА П.П.Г., ЕГН **********,
с адрес ***, да заплати на Етажните собственици в сграда в режим на Етажна
собственост на сграда, находяща се в гр. София, ж.к. *******, на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК сума в размер 450 лв., представляваща разноски във въззивна инстанция.
Решението е
окончателно и не подлежи на обжалване на основание чл. 280, ал. 3 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
1. 2.