№ 142
гр. Несебър, 23.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и осми февруари през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:П.Сл.П.
при участието на секретаря А.Д.Г.
като разгледа докладваното от П.Сл.П. Гражданско дело № 20242150100996
по описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.40 от Закона
за управление на етажната собственост.
Ищецът В. И. Е., роден на **********г., гражданин на Руската Федерация, твърди,
че е собственик на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 61056.501******
представляващ Апартамент № 31, с адрес: село Р., улица ****, жилищен комплекс „М.Р.*“,
етаж ***, община Несебър, както и че на 26.07.2024г. е проведено Общо събрание на
Етажната собственост на комплекс „М.Р.*“, село Р., улица ****, община Несебър.
Събранието е свикано на основание чл.12, ал.1, т.1 от ЗУЕС чрез покана, поставена на
19.07.2024г. от Управителя на Етажната собственост Д.К.П. При провеждането му то се е
представлявало именно от управителя на ЕС Д.К.П. а протоколчик е била Т.С. Свикването на
събранието е било незаконосъобразно, тъй като не е спазен 7-дневния срок за поставянето на
поканата по чл.13, ал.1 от ЗУЕС, а след като собствениците, включително и ищецът, не са
били уведомени по е-мейл адресите им, са нарушени разпоредбите на чл.13, ал.2 и ал.4 от
ЗУЕС. Събранието е незаконосъобразно проведено, тъй като обявеният кворум от 56,71% е
неправилно изчислен. От една страна липсват данни за прилежащите към всеки от
самостоятелните обекти идеални части от общите части в проценти и в квадратни метри, а
от друга страна в протокола от събранието не е посочено колко процента идеални части са
били представени на събранието, не е ясно и с какво мнозинство са взети отделните
решения. В списъка на участниците на събранието пък не е отразено дали явилите се на
събранието лица са собственици на самостоятелни обекти. Протоколчикът на събранието не
е избран по предложение на председателстващия събранието, с което е нарушен чл.16, ал.4
1
от ЗУЕС. Нарушена е разпоредбата и на чл.16, ал.5 от ЗУЕС, тъй като протоколът от
събранието не е подписан от явилите се лица, той не отразява дали и какви изявления и
предложения са правили конкретни участници, не съдържа разисквания и обсъждания.
Ищецът твърди, че на събранието са участвали и пълномощници на етажни собственици, но
това обстоятелство не е отразено в протокола от събранието, нито са приложени
пълномощните, което е нарушение на чл.14, ал.5 от ЗУЕС и означава, че на събранието са
допуснати да участват лица без представителна власт, което пък е пряко свързано с довода
за неправилно обявения кворум на събранието. Счита също, че част от решенията, взети на
събранието, са нищожни, тъй като не са от компетентността на Общото събрание на ЕС.
Моли решенията да бъдат отменени като незаконосъобразни. Претендират се разноски.
В отговора на исковата молба, подаден от ответната страна – Етажната
собственост, се изразява становище, че искът е допустим, но е неоснователен. При
свикването и провеждането на събранието са спазени законовите изисквания, предвидени в
чл.12, чл.13, чл.14, чл.15, чл.16 и чл.17 от ЗУЕС. Събранието е свикано с покана, поставена
на входа на сградата и съобразно разпоредбата на чл.13, ал.1 от ЗУЕС, като тя е поставена в
срока, предвиден в същата разпоредба, а събранието е проведено на осмия ден от
поставянето й. Кворумът на събранието правилно и точно е определен като отбелязва, че
посочените в протокола от събранието прилежащи части към самостоятелните обекти на
сградата са изчислени на базата на строителните книжа и на таблица за разпределяне на
площите на самостоятелните обекти в сградата. Същевременно след като не е оспорено
съдържанието на протокола, следва да се приеме, че той отразява верността на посочените
идеални части от общите части на сградата. Отрича да липсва предложение за избор на
протоколчик на събранието, а решението за избора на протоколчик е законосъобразно. При
съставянето на протокола от събранието са вписани всички реквизити, предвидени в чл.16,
ал.5 от ЗУЕС, включително той отразява всички изявления и предложения, като липсва
изискване след изготвянето му той да се подписва от всички участници на събранието.
Наред с това в протокола изрично е посочено кой от етажните собственици е бил
представляван на събранието от пълномощник, а пълномощните са неразделна част от
протокола. Отрича събранието да е вземало решения извън неговата компетентност,
включително и относно начина на разпределяне на разходите за управление и поддръжка на
общите части, което пък решение е направено на основание чл.51, ал.9, т.2 от ЗУЕС, поради
което се явява законосъобразно. Моли за отхвърляне на иска като неоснователен и
недоказан.
Ищецът не се явява в съдебно заседание. Представлява се от упълномощен
адвокат, който заявява, че поддържа предявения иск и оспорва възраженията, направени в
отговора на исковата молба.
В съдебно заседание ответникът – Етажната собственост, се представлява от
процесуален представител, който поддържа изложеното в отговора на исковата молба и
моли искът да бъде отхвърлен като недоказан. Претендира заплащане на разноски.
Въз основа на събраните по делото писмени доказателства съдът прие за
2
установено следното от фактическа страна:
С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13.06.2013г., обективиран в
нотариален акт № 5, том III, рег.№ ****, дело № ***/2013г. на нотариус Л.Ч. с рег.№ *** на
НК и район на действие Несебърския районен съд, по който договор ищецът В. И. Е. е имал
качеството на купувач, същият е закупил и на това основание е придобил собствеността
върху следния недвижим имот, находящ се в комплекс „М.Р.*“, а именно: Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 61056.501.****.31 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Р., община Несебър, одобрени със Заповед № РД-18-58 / 16.04.2008г. на
Изпълнителния директор на АК, последно изменение със Заповед № КД-14-02-979 /
30.05.2012г. на Началника на СГКК-Бургас, с адрес на имота: село Р., етаж 4, ап. 31, като
самостоятелният обект се намира в сграда № 1, разположена в поземлен имот с
идентификатор 61056.501.631, предназначение на самостоятелния обект: Жилище,
апартамент, брой нива на обекта 1, с площ от 57,07 кв.м., ведно с 2,924% идеални части от
общите части на сградата, равняващи се на 10,01 кв.м., както и съответния процент от
правото на строеж върху поземления имот.
На 26.07.2024г. е изготвена и подписана от Д.К.П. в качеството й на управител на
Етажната собственост на „М.Р.*“, представляваща сграда с идентификатор 61056.501.****, с
адрес: село Р., улица ****, покана, според съдържанието на която, на 26.07.2024г. от 18:00
часа ще се проведе отчетно-изборно събрание на Етажната собственост в двора на
комплекса, и че присъствието на всички собственици или техни представители е
задължително. Изготвен е и протокол за поставяне на поканата за свикване на събранието,
според който поканата е поставена на установеното за целта място – на входната врата на
жилищния вход а сградата, и че това е сторено на 19.07.2024г. в 10:00 часа, като поставянето
е извършено от управителя на ЕС в присъствието на един свидетел – Е.а В И., които са
подписали протокола за поставянето на поканата.
От протокола от събранието се установява, че в посочения в поканата час е
започнала регистрацията на участниците на събранието, като в 18:20 часа е регистриран
кворум от 51,02% идеални части от общите части на сградата, въз основа на който е прието,
че общото събрание може да се проведе в посочения в поканата час, но едновременно с това
и че то следва да се проведе на основание чл.15, ал.2 от ЗУЕС. Отбелязано е също, че
събранието е свикано от управителя на ЕС на основание чл.12, ал.1, т.1 от ЗУЕС и че то е
проведено при следния дневен ред: 1. Отчет на Управителя/УС от 09.2022г. до 07.2024г.; 2.
Отчет на контролната комисия/контрольора за същия период; 3. Избор на
Управител/Управителен съвет; 4. Избор на Контрольор/Контролен съвет; 5. Упълномощаване
на Управителя/УС да сключва договори с физически, юридически лица, обслужващи
организации, включително охранителни организации; 6. Вземане на решение за откриване
на сметка Фонд „Ремонт и обновяване“; 7. Обсъждане и приемане на бюджета за 2025г.; 8.
Обсъждане и определяне на календарната и фискалната година и сроковете за плащане на
поддръжката от собствениците; 9. Упълномощаване на Управителя/УС да договаря и да
подписва всички необходими договори с изпълнители на услуги за поддръжка на сградата и
3
прилежащите площи, включително сключване на договор за абонаментно обслужване на
асансьор, да утвърждава условията и реда за подписване на споразумение за ползване на
поземлен имот, заедно с всички съоръжения и помещения; 10. Упълномощаване на
Управителя/УС за откриване на нова, прехвърляне на вече съществуваща обща партида за
вода на общи части и стълбището и в сградата на името на ЕС; 11. Упълномощаване на
Управителя/УС да предприеме всички необходими мерки за откриване на нова, прехвърляне
на вече съществуваща обща партида за електричество в общи части, асансьор и стълбището
в сградата на името на ЕС; 12. Обсъждане и вземане на решение относно правомощията на
Управителя/УС да подава граждански искове, жалби, заявления, молби в съдебните и
правоохранителните органи на Република България, до прокуратурата, както и да
представлява собствениците пред всички държавни и общински органи за защита на
интересите на ЕС и собствениците. Впоследствие е добавена и друга точка от дневния ред –
„Други“. Независимо, че събранието се е представлявало от управителя на ЕС, е проведен
избор за да бъде същият избран за председателстващ събранието. За протоколчик на
събранието е избрана Т.С. след като същата е била предложена за такава, но в протокола от
събранието не е посочено от кого изхожда това предложение, респ. не посочено изрично, че
тя е била предложена за такава от председателстващия. Напротив, според протокола двете
предложения са направени едновременно. С решението по т.1 от дневния ред е приет отчета
на управителя, а с решението по т.1 от дневния ред е приет отчетът на Контролния съвет. За
управител на ЕС е избрана Д.К.П.– собственик на апартамент 1, с решението по т.3 от
дневния ред, което решение е взето единодушно, т.е. всички участници на събранието, но
представляващи 51,02% от общите части, са гласували „за“. С решението по т.4 от дневния
ред на събранието е избран Контролен съвет в следния състав: О.Л., Л.С., Т.С., Е.Г. и Н.Д..
Според решението по т.5 от дневния ред, на управителя е възложено да сключи договори с
физически, юридически лица, обслужващи организации, включително охранителни фирми.
Взето е решение по т.6 от дневния ред за откриване на сметка за набиране на средства във
фонд „Ремонт и обновяване“ и за упълномощаване на управителя. По т.7 от дневния ред,
която предвиждала приемане на бюджет, в действителност такъв не е обсъждан и приеман, а
вместо това са взети две решения по тази точка, с които е направен опит да бъдат
определени размери на такси и вноски за 2025г., както следва: „Фонд „Ремонт и обновяване“
според % идеални части от общите части на сградата, но не по-малко от 1% месечно от МРЗ
за страната (чл.50, ал.2, т.1)“ и „Разходи за управление и поддръжка на общите части на ЕС –
съобразно % идеални части от общите части на сградата (чл.51, ал.9, т.2)“. С решенията по
т.8 от дневния ред е определена финансовата година от 01.01.2025г. до 31.12.2025г., както и
начина на плащане на таксите. С решението по т.9 от дневния ред управителят е
упълномощен да води преговори и да подпише всички необходими договори с изпълнители
на услуги по поддръжка на сградата и прилежащите площи, включително сключване на
договор да абонаментно обслужване на асансьори, съгласуване на условията за сключване на
договор/споразумение за ползване на поземлен имот заедно с всички подобрения, постройки
и общи части, а с решението по т.9 от дневния ред, той е упълномощен да предприеме
всички необходими мерки за откриване на нова, респективно прехвърляне на вече
4
съществуваща обща партида за водата в общите части и стълбището в сградата, на името на
ЕС. С решението по т.11 от дневния ред на събранието етажните собственици са възложили
на управителя да предприеме всички необходими мерки за откриване на нова, респективно
прехвърляне на вече съществуващите стара партида за електрозахранване на общите части,
асансьора и стълбището в сградата на името на ЕС. Последното решение, взето на
събранието, е това по т.12 от дневния ред, което е формулирано по следния начин: „Решение
за даване на правомощия на Управителя да предявява граждански искове, жалби, становища,
молби до съдебните и правоохранителните органи на Република България, до
прокуратурата, както и да представлява собственици пред всички държавни и общински
органи за защита на интересите на ЕС и собствениците“. Протоколът от събранието е
подписан от председателстващия и от протоколчика.
В протокола от събранието е посочено, че неразделна част от него е Присъствения
лист, който съдържа имената на всички етажни собственици и номерата на съответните им
апартаменти, както и прилежащите към всеки от апартаментите идеални части от общите
части в проценти, както и подписите на собствениците, участвали на събранието, и тези на
пълномощниците, които са участвали в това им качество. Процентите идеални части от
общите части на етажната собственост, прилежащи към всяко от жилищата, съвпадат с тези,
посочени в документите за собственост. На събранието са участвали трима пълномощници,
които обаче са и етажни собственици, а именно Д.К.П.(ап.2), Н.Д.Г. (ап.15) и Л.П.С. (ап.19).
Същите са представлявали на събранието етажните собственици както следва: Етажните
собственици В.Р. и Е.Р. – собственици на ап.42, С.Д.Г. и Г.И.Г. – собственици на ап.16, Н.А.Р.
– собственик на ап. 9, са били представлявани на събранието от Д.К.П. Етажният собственик
Ю.С.Ш. – собственик на ап.33, е бил представляван на събранието от Н.Д.Г.; Етажният
собственик О.Г.Б. собственик на ап.27, е била представлявана на събранието от Л.П.С.. Тези
обстоятелства, отразени в протокола от събранието и в Присъствения лист, съдържащ и
подписите на участниците – собственици и/или пълномощници, съвпадат и с представените
по делото пълномощни, съставени в обикновена писмена форма, които заедно с
Присъствения лист се явяват неразделна част от протокола от събранието, а именно: Д.К.П.е
била упълномощена от трима етажни собственици – С.Д.Г., Н.А.Р. и В.С.Р.; Н.Д.Г. е била
упълномощена от Ю.С.Ш.; Л.П.С. е била упълномощена от О.Г.Б..
Протоколът от ОС на ЕС е бил изготвен на 01.08.2024г., когато е било изготвено и
съобщение за това обстоятелство, подписано от Д.П., в качеството й на управител на ЕС.
Съобщението е било поставено на таблото на коридора на партерния етаж на жилищната
сграда, за което пък е съставен протокол, подписан от управителя на ЕС Д.П. и от етажния
собственик С.Д.Г..
При така приетата за установена фактическа обстановка съдът направи следните
правни изводи:
Спазен е 30-дневния срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС за предявения на 26.08.2024г. иск
за отмяна на решенията на ОС на ЕС, взети на 26.07.2024г., когато събранието е било
проведено, предвид, че протоколът от събранието заедно с решенията, взети на него, е бил
5
обявен на 01.08.2024г., когато е било поставено съобщението по чл.16, ал.7, изр. 2 от ЗУЕС.
Искът е предявен от етажен собственик, т.е. от лице, имащо правен интерес от оспорване на
решенията. При тези обстоятелства искът се явява допустим.
Нарушени са императивните разпоредби на ЗУЕС относно свикването на
събранието.
Поканата за свикване на събранието не съдържа дневния ред (чл.13, ал.7 от ЗУЕС),
както и датата и часът на поставянето й (чл.13, ал.1 от ЗУЕС). Освен това не е спазен 7-
дневния срок по чл.13, ал.1 от ЗУЕС за поставяне на поканата – поставена е на 19.07.2024г.,
а събранието е проведено на седмия ден от поставянето й. Неприемлива е позицията на
ответната страна за обратното, а именно, че събранието било проведено на осмия ден след
датата на поставяне на поканата, и че при изчисляването следва да се включва и деня на
поставянето й.
Тези нарушения, довели до незаконосъобразното свикване на събранието,
представляват достатъчно основание за отмяна решенията на ОС на ЕС, проведено на
26.08.2024г.
Съдът намира за необходимо да посочи и нарушения на императивните законови
разпоредби при самото провеждане на събранието и при вземането на решенията.
При обявен кворум от 51,02 на сто идеални части от общите части на сградата,
събранието е било проведено на основание чл.15, ал.1 от ЗУЕС, т.е. в обявения в поканата
час, независимо, че в протокола е посочено, че то се провежда на основание чл.15, ал.2 от
ЗУЕС, предвид, че в дневния ред не са включени случаите по чл.17, ал.2, т.1 – 4 от ЗУЕС.
При условие обаче, че в дневния ред (т.3) е включен избор на управител (чл.17, ал.2, т.7 от
ЗУЕС), то задължително събранието е следвало да бъде проведено по реда на чл.15, ал.2 от
ЗУЕС, т.е. да бъде отложено с един час и да започне в 19:00 часа, което в случая не е
сторено. Налице е нарушение на чл.16, ал.4, изр. 2 от ЗУЕС, тъй като в протокола от
събранието не посочено по чие предложение е гласуван и избран протоколчика, а липсата на
това обстоятелство не е основание съдът да приеме, че предложението за избор на конкретен
участник за протоколчик е направено от председателстващия събранието.
Протоколът от събранието не съдържа изявленията на отделните участници на
събранието и от кого изхождат отделните предложения, които да са подложени на гласуване.
С незначителни изключения при изготвянето на протокола са използвани само термините
„беше предложено“, „направено бе предложение“, „предложени бяха“. По отделни точки от
дневния ред на събранието не се съдържат въобще данни за конкретни изказвания и
предложения, въобще да са водени някакви разисквания и обсъждния. Поради това съдът
приема, че като цяло протоколът от събранието не отговаря на изискванията за съдържание
по чл.16, ал.5 от ЗУЕС.
Другите реквизити относно съдържанието на протокола са налице, тъй като в него
е посочен дневния ред на събранието (независимо, че не е бил предварително обявен и не
само неприсъствалите, но и присъствалите на събранието не са имали възможност
6
предварително за се запознаят с него, което пък е било необходимо да подготвят свои
предложения, изявления и други). В присъственият лист се съдържат имената на всички
етажни собственици и номерът на притежавания от тях апартамент и идеалните части от
общите части на сградата, които те представляват. Съдържат се и подписите на участниците
на събранието – етажни собственици и/или техни пълномощни. Когато решенията са
вземани с обикновено мнозинство, изрично е посочен начина на гласуване на всеки отделен
участник на събранието при вземането на тези решения.
Съдът не констатира и нарушения при представителството, и в частност относно
формата на упълномощаването (чл.14, ал.1 от ЗУЕС) и броят на лицата, които са били
представлявани от един пълномощник (чл.14, ал.4 от ЗУЕС). Приложени са и
пълномощните, удостоверяващи възникването и съществуването на представителната власт,
като в протокола и присъствения лист е отразено участието на съответния пълномощник.
Съдът не констатира нарушения и на чл.16, ал.1 от ЗУЕС при гласуването и
вземането на решение по т.7 от дневния ред на събранието, в което гласуване са участвали и
други етажни собственици онлайн чрез видеоконферентна връзка, представляващи 18,59%
идеални части от общите части на Етажната собственост, по който начин на събранието
само по тази точка от дневния ред е обявен кворум от 69,61%. Независимо от това обаче, от
начина на формулиране на решенията по тази точка, по същество не са определени нито
размерите на таксите за управление и поддръжка по чл.51, ал.9, т.2 от ЗУЕС, нито размерите
на вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ по чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС, нито такива
размери са определяеми за когото и да е от собствениците, ползвателите и обитателите.
Решенията обаче са взети в нарушение на чл.16, ал.3 от ЗУЕС, тъй като макар и за първи път
дневния ред да е обявен при самото започване на събранието, той не е включвал вземане на
решения по чл.11, ал.1, т.5 и т.7 от ЗУЕС. Същевременно невъзможността да се изчислят
размерите на таксите и вноските се дължи и на липсата на решение за приемане на бюджет
за 2025г. с приходна и разходна част )чл.11, ал.1, т.4 от ЗУЕС), независимо, че именно точка
7 от дневния ред на събранието е предвиждала именно приемане на такъв годишен бюджет.
С оглед неспазване на изискванията на специалния закон – ЗУЕС – за свикване и
провеждане на ОС на ЕС, съдът намира, че и взетите на това ОС на ЕС решения са
незаконосъобразни и като такива следва да бъдат отменени, въз основа на което съдът прави
извод за основателност на предявения иск.
С оглед правилата на процеса на основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца
следва да бъдат присъдени направените по делото разноски за платена държавна такса и за
платено адвокатско възнаграждение, или общо сумата в размер на 882,15 лева, която сума
ответникът следва да бъде осъден да му заплати.
В полза на ответната страна не следва да се присъждат разноски на основание чл.78,
ал.3 от ГПК с оглед изхода на делото, поради което претенцията за заплащане на такива за
платено адвокатско възнаграждение следва да бъде отхвърлена.
Предвид гореизложеното Несебърският районен съд
7
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иска на В. И. Е., роден на **********г., гражданин на Руската
Федерация, като незаконосъобразни ВСИЧКИ взети решения на проведеното на
26.08.2024г. Общо събрание на Етажната собственост на комплекс „М.Р.*“, сграда с
идентификатор 61056.501.****, с адрес: село Р., улица ****, община Несебър,
представлявана от управителя Д.К.П.
ОСЪЖДА Етажната собственост на комплекс „М.Р.*“, сграда с идентификатор
61056.501.****, с адрес: село Р., улица ****, община Несебър, представлявана от управителя
Д.К.П. ДА ЗАПЛАТИ на В. И. Е., роден на **********г., гражданин на Руската Федерация,
сумата в размер на 882,15 лв. (осемстотин осемдесет и два лева и 15 ст.), представляваща
направени по делото съдебни и деловодни разноски.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на Етажната собственост на комплекс „М.Р.*“, сграда с
идентификатор 61056.501.****, с адрес: село Р., улица ****, община Несебър,
представлявана от управителя Д.К.П. за осъждането на В. И. Е., роден на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, да му заплати сумата в размер на 800 лв. (осемстотин
лева), представляваща направените по делото разноски за платено адвокатско
възнаграждение, като неоснователна.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните пред Бургаския окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
8