Р Е Ш Е Н И Е
гр. Плевен, 18. 04. 2019 год.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Плевенският районен съд, тринадесети
граждански състав, в публичното заседание на четвърти април през две хиляди и
деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
СВЕТЛА ЗАМФИРОВА
при секретаря Цецка Симеонова, като разгледа докладваното от
съдията ЗАМФИРОВА гр. д. № 279 по
описа за 2019 г. и на основание данните по делото и закона, за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е по чл. 124 от ГПК.
Постъпила е искова молба от З.А. ***и Е.А.А., съдебен адрес ***, офис 2, чрез адв. С.Й.
– САК, адрес: ***, офис 2, против Л.Л.В.,
адрес: ***, с която е предявен иск с правно основание чл. 124 от ГПК.
В срока по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор от ответната
страна, в който се оспорва предявеният иск и се излагат подробни аргументи.
Съдът след като взе предвид
доводите на страните, намира за безспорно установено от фактическа и правна
страна следното:
На 27. 09. 2016 г. между ищците З.А. ***- ***и Е.А.А.,
от една страна като наемодатели и ответницата Л.Л.В., от друга като наемател е
сключен „Договор за наем на недвижим имот - земеделска земя" (наричан
по-долу само Договорът) - „овощна градина" с площ от 1,001дка в местността
„Червеното ***- поземлен имот с идентификатор 17258.41 - 17 по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД - 18 – 137 / 24 -
07 - 2017 г., имот с № 041017 при граници и съседни имоти с № 041018, № 041073»
№ 041016 и № 041057 - За стопанската 2016 г.- 2017 г. ищците не са получили
дължащия им се наем и до настоящия момент. Съгласно чл. 2, ал. 2 от процесния договор плащането е
следвало да се извърши най - късно до дата 30. 12. 2017 г. Тъй като е налице
неизпълнение по отношение на плащането, съгласно уговорката за неуредените
въпроси и тези, свързани с изменението и прекратяването на Договора, следва да
се прилагат нормите на ЗАЗ, респ, ЗАЗ и ЗЗД. Ищцата Е.А. е изпратила
уведомление за прекратяване на договора поради неизпълнение чрез услугата
„Телепоща" на „Български пощи" ЕАД - клон „Плевен Ц" на дата 21.
05. 2018г. и е получено от ответника Л.Л.В. на следващия ден - 22.05.2018г.,
лично в 17, 30 ч., т. е. уведомлението
за едностранно прекратяване на договора е достигнало до знанието на наемателя.
По отношение правния интерес на
ищците:
Ответната страна твърди, че не
знае за развалянето на договора и че същият не е прекратен, защото договорът не
е за аренда на земеделска земя и не можело да има прекратяване по ЗАЗ. Опити за
диалог се водят още непосредствено след разваляне на договора през месец май
2018 г, тъй като ищците са разчитали да се стигне до приключване на
облигационните отношения с разумен диалог. На 23. 12. 2018 г. е форсирана среща
на улицата от ответната страна. Ответницата е била със съпруга си и са имали
желание да платят дължимото, но е отказано да бъде подписана разписка, за
каквато са настоявали ищците, че иде реч за забавеното с 1 година плащане за
стопанската 2016 г. – 2017 г, заради което договорът е развален. В крайна
сметка, плащане не е направено и е
налице спор относно прекратяването и правната страна на договора. Ищците не
могат да се разпореждат с имота си, въпреки прекратения договор, защото е
вписан в СВ - Плевен и няма съдействие от ответната страна в тази
насока.Заличаване на извършено вписване е изрично предвидено в чл.13, чл. 19 и
чл. 32 от ПВ. В разпоредбите на чл.112 ЗС и чл. 4 ПВ също са изброени
подлежащите на вписване актове, между които не е изявлението за прекратяване
или разваляне на договор за наем. Изключение от това правило е договорът за
аренда на земеделска земя по чл. 27 ал.2 ЗАЗ, който урежда вписването на
прекратяване на договорите за аренда на земеделска земя (съгласно чл.2 ПВ това
е хипотеза, при която вписването е изрично предвидено в закон).
По отношение името и съдържанието
на договора:
Въпреки че е наречен договор за НАЕМ, процесният договор
е за АРЕНДА и доводите за това твърдение са следните:
Процесният договор, видно от
съдържанието му е в изискуемата форма за действителност, както и за
противопоставимост на трети лица, а също така е и регистриран в ОСЗ, съгласно
предписанията на ЗАЗ, а и определя за уреждане на двустранните отношения ЗАЗ:
сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите под рег. № 1798 при
нотариус Ваня Пеева - рег. № 082 и район на действие РС - Плевен; вписан в
„Служба вписвания" - Плевен под № 87, том 19, рег. 14116, дело 5521 от 28.
09. 2016 г. - както е видно от самия договор; „регистриран в съответната служба
„Земеделие" по компетентност" - чл. 9 от Договора, сключен за 6
„стопански" години - чл.1 ал.з от Договора. Това означава, че са спазени
формата и условията за сключване на договор за аренда на земеделска земя и за
неговата действителност, съгласно разпоредбата на чл.3 ал.2 ЗАЗ. Срокът на
договора съответства с разпоредбата на чл. 4 ЗАЗ: договорът за аренда на
земеделска земя може да е сключен за минимален срок от 5 „стопански"
години. В договора се съдържат и други клаузи, свързани с прилагането на ЗАЗ, а именно: чл.5, ал.1
- относно придобиване
собствеността върху добивите,
получени от ползвания земеделски имот, според разпоредбата на чл.2, ал. 2 ЗАЗ;
чл.7 ал.1 и 2 - относно изменението на договора да се извършва според правилата
на чл. 16, ал.1 и чл.17, ал.1 ЗАЗ; чл.и - „За неуредени с настоящия договор въпроси се
прилагат нормите на ЗАЗ и ЗЗД". Какъв е видът на договора се определя не
от наименованието му, а от това какви права и задължения са уговорили страните
по него. Договорът за аренда на земеделска земя е вид договор за наем, за който
има специална правна уредба в ЗАЗ, който пък е специален по отношение на общия
ЗЗД и за него се прилагат субсидиарно разпоредбите за договор за наем по чл.
228 - 229 от ЗЗД. Процесният договор предвижда именно ЗАЗ като основен
нормативен акт за уреждане на отношенията между страните вкл. и при правни
спорове. В процесния договор са договорени основните клаузи на договор за
аренда по смисъла на ЗАЗ. Съществените клаузи на процесния договор: предмет,
насрещни престации за всяка „стопанска година", изискване за форма на
валидност съвпадат с договора за аренда и следователно разпоредбите на ЗАЗ са
приложими по отношение на процесния договор. Предметът на процесния договор е
„предоставяне за ползване на земеделска земя" и съвпада с обекта на
аренден договор съгласно чл.1, ал.3 от ЗАЗ.
Извод: Договорът е титулован като наемен, предвидено
е наемно плащане между наемател и наемодател, но въпреки това в съдържанието изрично се предвижда да се
прилагат правила на ЗАЗ и е договорено да се уреждат отношенията между страните
по ЗАЗ и ЗЗД. При конкуренция специалният ЗАЗ дерогира прилагането на общия
ЗЗД. Предвид горните характеристики на Договора е видно, че по своята същност,
реквизити и договорки представлява договор за аренда на земеделска земя и между
страните по Договора са съществували облигационни отношения по договор за
аренда, а не по договор за наем. Отделен въпрос е, че наем не е заплащан изобщо
и личните впечатления на ищците са наетата земеделска земя да не е поддържана
(особено пък с грижата на добър стопанин).
По отношение развалянето на договора:
Съгласно договорките, за да бъде
изменен и прекратен Договорът, следва да се приложат разпоредбите на ЗАЗ
(раздел V, чл.7), въпреки че изобщо липсват уговорки за прекратяване, а за
неуредени въпроси да се прилагат „ЗАЗ и ЗЗД". Тъй като въпросът с прекратяването
е „неуреден", следва уреждането му
да е по посочения в Договора ЗАЗ като специален, както са и сторили ищците.
Прекратяването следва да е вписано - чл. 27,
ал.2 от ЗАЗ. Налице е „специфично основание за разваляне" на
процесния договор, изведено от тл на ТР № 2 / 2017г. от дата 20. 07. 2017 г. по
т. д. № 2 / 2015 г. на ОСГТК на ВКС, а именно: „прекратяване поради
неизпълнение, изразяващо се в забава за арендно плащане за повече от три
месеца. При тази форма на неизпълнение и когато договорът за аренда няма за
предмет държавни или общински земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по
чл. 87, ал. 1 от ЗЗД /приложим за неуредените от специалния закон случаи - пар.
1 от ДР на ЗАЗ/ за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение -
отклонение от изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че с изтичането
договорът се счита за прекратен." Според тълкувателното решение не
е необходимо даването на „подходящ срок за изпълнение", а само „актът
/писменият документ/, материализиращ изявлението за разваляне на договора по
причина забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се
удостовери достигането му до адресата". Това условие на законодателя е
изпълнено и са приложени доказателства за развалянето на договора (по - долу под № 3, 4 и 5). Нарушени са
материалните права на ищците, а решението по настоящия установителен иск е от значение за минали,
сегашни и бъдещи правоотношения с ответника.
Представени са следните убедителни писмени доказателства: Заверен
препис от „Договор за наем на недвижим имот - земеделска земя" от дата 29.
09. 2016 г, сключен между страните по делото; Заверен препис от Скица на
поземлен имот № 15 – 316488 - 21. 05.
2018 г. за поземлен имот с идентификатор
17258.41.17, издаден от „Служба по ГКК- Плевен", от
който е видно,
че ищците са
собственици на имота
и че процесният договор е вписан
в „Служба по вписвания- Плевен"; Заверен препис от „Телепоща" - клон
„Плевен Ц" на „Български пощи" ЕАД от дата 21.05. 2018 г. - писмено изявление от страна на ищците за
разваляне на процесния договор с ответника, по причина забавяне на плащанията
по договора повече от 3 месеца;
Заверен препис от „Разписка № 3 и
„Системен бон" с бар код „5800 *********" от Дата 21. 05. 2018 г.,
издадени от „Български пощи" ЕАД - клон „Плевен Ц“, в уверение на
обстоятелството, че уведомлението по Телепоща е изпратено до адресат Л.Л.В. и
услугата е заплатена на стойност 9, 85 лв.
Заверен препис от „Известие за доставяне" с бар код (в дясната
страна на документа), в уверение на обстоятелството, че известието за
едностранно прекратяване на процесния договор между страните е получено лично
от ответника - наемател по „Договор за наем на недвижим имот - земеделска
земя" Л.Л.В. на дата 22. 05. 2018 г . от пощенски клон „Плевен Ц".
Предвид гореизложеното, предявеният иск с правно основание чл.
124 от ГПК е основателен и следва да бъде уважен изцяло, съобразно
допуснатото уточнение на петитума.
При този изход на делото,
ответницата следва да заплати на ищците
направените разноски по делото по представения списък.
Водим от горното, Плевенският
районен съд
Р Е Ш И:
На основание чл. 124, ал.1 ГПК, ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Л.Л.В., ЕГН **********, че сключеният Договор за наем на недвижим имот - земеделска земя от дата 27. 00. 2016 г., вписан в „Служба
вписвания" - Плевен под № 87, том 19, рег. № 14116, дело 5521 от 28. 09.
2016 г. между З.А. ***- ***, ЕГН ********** и Е.А.А., ЕГН********** от една
страна и Л.Л.В., ЕГН **********, е договор за АРЕНДА и облигационните отношения
между страните са по договор за аренда, т. е.
между страните е налице арендно правоотношение, а не наемно правоотношение и че
посоченият договор е прекратен с едностранно писмено изявление от ищците по
силата на чл. 28, ал.1, изр. 1 от Закона за арендата в земеделието, във
връзка с чл. 11 от процесния договор.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, Л.Л.В., ЕГН **********,***, да
заплати на З.А. ***- ***, ЕГН ********** и Е.А.А., ЕГН**********, съдебен адрес ***, офис 2, чрез адв. С.Й.
– САК, адрес: ***, офис 2, направените
разноски по делото за държавна такса в размер на 50 лв, пощенска такса в размер
на 9,85 лв. и адвокатски хонорар в размер на 300 лв.
Решението подлежи на обжалване
пред Плевенския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: