Р Е Ш Е Н И
Е
№
гр. Варна, 24.03.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 47 състав, в открито съдебно заседание, проведено на двадесет
и осми февруари през две хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ЙОАНА ВАНГЕЛОВА
при участието на секретаря Теодора Костадинова,
като разгледа докладваното от съдията гр.
д. № 13210 по описа за 2019 година на Варненския районен съд, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявени
са обективно и субективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно
основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД, чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 233, ал. 1 ЗЗД.
Ищецът „С.“
ООД твърди, че между него, в качеството на наемодател, и Н.С.Д., в качеството
на наемател, е сключен договор за наем от 25.01.2018 г. с предмет недвижим
имот, находящ се в гр. София, ж. к. „Д. 1“, бл. 2, ет. 16, ап. 92. Поддържа, че
ответникът се е задължи да заплаща месечна наемна цена в размер на 380 лева,
както и всички консумативи, свързани с ползването на имота.
Ищецът
посочва, че на 20.03.2019 г. Н.Д. заплатил консумативите за ползване на имота
за м. януари 2019 г., както и част от дължимия наем за м. март 2019 г. в размер
на 100 лева, като след тази дата не е извършвал други плащания. Поради изложеното
на 08.04.2019 г. „С.“ ООД уведомило ответника, че прекратява договора за наем,
като му предоставило срок до 15.05.2019 г. да освободи имота. На посочената
дата Н.Д. отказал да предаде държането на имота, като го освободил едва на
31.05.2019 г.
При
предаването имотът и находящите се в него движими вещи, предоставени за
ползване на наемателя, били в много лошо състояние – краката на столовете били
нагризани от куче, имало счупен ел. ключ и скъсани тапети, плотът на кухнята
бил раздут от вода, вертикалните щори били накъсани, тапицерията на дивана била
увредена, матракът бил накъсан и захабен, имало надрани чекмеджета, липсвало
покривало за легло. Наред с изложеното имотът се нуждаел от основно почистване.
Ищецът поддържа, че поправката на изброените повреди и почистването на имота
стрували общо 338.60 лева.
Наведени са
твърдения, че ответникът не е заплатил дължимата наемна цена за периода от
01.03.2019 г. до 15.05.2019 г. в общ размер от 850 лева, както и консумативни
разходи за периода от м. февруари до м. май 2019 г. в общ размер от 703.20
лева, формиран, както следва: 72.44 лева – за потребена ел. енергия по фактури,
издадени в периода от 28.02.2019 г. до 31.05.2019 г.; 119.71 лева – за
потребена вода по фактури, издадени в периода от 22.02.2019 г. до 24.06.2019
г.; 511.05 лева – за потребена топлинна енергия по фактури, издадени в периода
от 28.02.2019 г. до 31.05.2019 г., както и по изравнителна сметка за топлинна
енергия.
В исковата
молба се излага, че съгласно чл. 4.6 от договора за наем при забава на
плащанията наемателят дължи неустойка в размер на 0.5 % от дължимата сума за
всеки ден забава. Поради забава в изплащането на гореописаните задължения за
наем и консумативни разходи е начислена неустойка в размер на 278.61 лева за
периода от 28.02.2019 г. до 15.05.2019
г.
Ищецът
заявява, че чл. 6.4 от договора за наем предвижда задължение за заплащане на
неустойка, в случай че наемателят не предаде държането на имота след
прекратяване на договора. Същата се равнява на тройния размер на дължимия наем
за всеки ден закъснение, като за закъснение се счита и времето, необходимо да
се извършат поправките на вреди, причинени от наемателя. Тъй като за ремонта на
имота са били необходими 5 дни, ищецът претендира неустойка по чл. 6.4 от договора
за периода от 16.05.2019 г. до 05.06.2019 г. в размер на 646 лева.
Наред с
изложеното ищецът заявява, че ответникът дължи и неустойка за прекратяване на
договора поради неизпълнение на задълженията му по договора на основание чл.
11.6 в размер на 380 лева.
Отправя
искане до съда за осъждане на ответника да му заплати следни суми:
1) сумата от 850 лева, представляваща
наемна цена, дължима за периода от 01.03.2019 г. до 15.05.2019 г., по договор
за наем от 25.01.2018 г. на недвижим имот, находящ се в гр. София, ж. к. „Д.
1“, бл. 2, ет. 16, ап. 92;
2) сумата от 703.20 лева, представляваща
стойност на неплатени консумативни разходи за ползване на гореописания имот за
периода от м. февруари до м. май 2019 г., формирана, както следва: 72.44 лева –
за потребена ел. енергия по фактури, издадени в периода от 28.02.2019 г. до
31.05.2019 г.; 119.71 лева – за потребена вода по фактури, издадени в периода
от 22.02.2019 г. до 24.06.2019 г.; 511.05 лева – за потребена топлинна енергия
по фактури, издадени в периода от 28.02.2019 г. до 31.05.2019 г., както и по
изравнителна сметка за топлинна енергия;
3) сумата от 278.61 лева, представляваща
неустойка за забава на дължимите плащания по договора за наем, начислена за
периода от 28.02.2019 г. до 15.05.2019
г.;
4) сумата от 646 лева, представляваща
неустойка за неправомерно задържане на имота, начислена за периода от
16.05.2019 г. до 05.06.2019 г.;
5) сумата от 380 лева, представляваща
неустойка за прекратяване на договора поради неизпълнение;
6) сумата от 338.60 лева, представляваща
обезщетение за вреди, причинени на наетия имот през време на ползването му,
ведно със
законната лихва, считано от момента на депозиране на исковата молба в съда –
20.08.2019 г. до окончателното изплащане на задълженията.
Претендира
разноски.
В срока по
чл. 131 ГПК ответникът не е депозирал писмен отговор.
Съдът, след
като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност
и
обсъди доводите на страните, приема за
установено следното от фактическа страна:
С исковата молба е представен
договор за наем от 25.01.2018 г. /л. 55-57/, по силата на който „С.“ ООД е
предоставило за временно възмездно ползване на Н.С.Д. недвижим имот, находящ се в гр.
София, ж. к. „Д. 1“, бл. 2, ет. 16, ап. 92. Срокът на договора е едногодишен –
от 01.02.2018 г. до 31.01.2019 г. С чл. 4 от договора е уговорена месечна
наемна цена в размер на 380 лева, платима най-късно до 28-мо число на
предходния месец. Изрично е предвидено, че наемателят следва да заплаща
дължимите разходи за консумативи и комунални услуги. Съгласно чл. 4.6 от
договора ако наемателят закъснее с някое плащане, дължи мораторна лихва в
размер на 0.5 % от неизплатената сума за всеки ден забава, но не повече от три
пъти месечната наемна цена на имота. В чл. 6.4 е предвидена неустойка, дължима
в случай на задържане на имота след прекратяване на договора за наем, равняваща
се на трикратния размер на наемната цена, изчислена за всеки ден закъснение, но
не повече от три месечни наема. Изрично е предвидено, че за закъснение се счита
и времето, необходимо за извършване на необходимите работи за възстановяване
състоянието на имота. Съгласно чл. 11.6 в случай на разваляне на договора
поради виновно неизпълнение от страна на наемателя последният дължи заплащането
на неустойка в размер на едномесечния наем.
Към
писмените доказателства по дело е приобщено и Приложение № 1 към договора за
наем /л. 58/, представляващо опис на мебелите и оборудването в имота, както и
състоянието, в което същите се предават при сключване на договора. В
приложението е включена и графа относно състоянието на оборудването към датата
на освобождаване на имота – 31.05.2019 г., като са описани следните забележки:
осветително тяло в коридора – не свети, без крушка; ел. ключ в кухненския бокс
– счупен; барплот с шкафове – подут; скъсан тапет и
щори в дневната; диван – захабен, със скъсан гръб и дупка от цигара; столове –
надрани и захабени; счупени дръжки на гардероба; осветително тяло в стаята – не
свети, без крушка; захабен матрак; надрани чекмеджета на скрина; покривало за
легло – липсва; развалена брава на вратата в банята. Изрично в протокола е
вписано, че към 31.05.2019 г. жилището се нуждае от основно почистване, има
боклуци за изхвърляне, а хладилникът мирише. Констатирани са следи от домашен
любимец /куче/ – надрани мебели и скъсани тапети. При сключване на договора за
наем описът е подписан от представител на ищцовото дружество, както и лично от
ответника, а при освобождаването му – от Тихомир Тодоров Димов, като
представител на ответника.
Представено е писмо от 08.04.2019 г. /л. 60/, с което „С.“
ООД уведомява Н.Д., че прекратява договора за наем поради неплащане на
задължения, като на ответника е даден срок до 15.05.2019 г. за освобождаване на
имота. На 08.04.2019 писмото е връчено лично на последния, което той е
удостоверил с полагане на подпис.
Ищецът е представил писмени доказателства за начислени суми
за комунални услуги за процесния апартамент /л. 59-78/, както следва:
-
за топлинна енергия: индивидуална справка за ползвана
топлинна енергия за периода от м. май 2018 г. до м. април 2019 г., в която е
отразена дължима сума за изравняване в размер на 15.06 лева; съобщение към
фактура от 28.02.2019 г. за сумата от 162.38 лева – стойност на потребена
топлинна енергия за периода от 01.02.2019 г. до 28.02.2019 г.; съобщение към
фактура от 31.03.2019 г. за сумата от 155.93 лева – стойност на потребена
топлинна енергия за периода от 01.03.2019 г. до 31.03.2019 г.; съобщение към
фактура от 30.04.2019 г. за сумата от 127.26 лева – стойност на потребена
топлинна енергия за периода от 01.04.2019 г. до 30.04.2019 г.; съобщение към
фактура от 31.05.2019 г. за сумата от 42.77 лева – стойност на потребена
топлинна енергия за периода от 01.05.2019 г. до 31.05.2019 г. По всяка от
посочените фактури е начислена допълнително сума в размер на 1.93 лева за
дялово разпределение;
-
за ВиК услуги: фактура-дубликат от
22.02.2019 г. за отчетен период от 20.01.2019 г. до 15.02.2019 г. за сумата от
18.07 лева; фактура-дубликат от 25.03.2019 г. за отчетен период от 16.02.2019
г. до 18.03.2019 г. за сумата от 18.07 лева; фактура-дубликат от 22.04.2019 г.
за отчетен период от 19.03.2019 г. до 19.04.2019 г. за сумата от 42.26 лева;
фактура-дубликат от 27.05.2019 г. за отчетен период от 20.04.2019 г. до
20.05.2019 г. за сумата от 23.24 лева; фактура-дубликат от 24.06.2019 г. за
отчетен период от 21.05.2019 г. до 17.06.2019 г. за сумата от 18.07 лева;
-
за електрическа енергия: фактура от 28.02.2019 г. за отчетен
период от 24.01.2019 г. до 22.02.2019 г. за сумата от 18.02 лева; фактура от
31.03.2019 г. за отчетен период от 23.02.2019 г. до 25.03.2019 г. за сумата от
21.25 лева; фактура от 30.04.2019 г. за отчетен период от 26.03.2019 г. до 24.04.2019 г. за сумата от 22.30 лева; фактура от 31.05.2019 г. за отчетен период от 25.04.2019 г. до 23.05.2019 г. за сумата от 10.87 лева.
Видно от приложените на л. 79 от
делото разходни касови ордери, на 25.06.2019 г. „С.“ ООД е изплатило сумата от
120 лева за почистване на процесния апартамент, както и сумата от 40 лева за
залепване на тапети. Наред с това са представени документи за изплатени суми за
закупуване на столове – 72 лева /л. 80/, пране на диван и матрак – 70 лева /л.
81/, ремонт на щори – 11.40 лева /л. 82/ и закупуване на тапет и лепило – 25.20
лева /л. 83/.
В съдебно заседание ищецът е
представил извлечение от своята банкова сметка, ***, че в периода от месец
февруари 2018 г. до м. март 2019 г. ответникът е заплащал суми за наем.
По делото са ангажирани специални
знания чрез назначената съдебно-счетоводна експертиза, заключението по която
съдът кредитира като компетентно изготвено и аргументирано. От същото се
потвърждава, че дължимите наемни плащания за исковия период възлиза на 850 лева.
Вещото лице е изчислило, че за имота се дължат консумативни разходи в общ
размер от 703.27 лева, както следва: 72.44 лева – за електроенергия, 119.71
лева – за вода, 511.12 лева – за топлинна енергия. Определен е и размерът на
начислените неустойки по договора за наем, а именно: мораторна неустойка за периода от
28.02.2019 г. до 15.05.2019 г. – 252.64 лева; неустойка за
задържане на имота за периода от 16.05.2019 г. до 05.06.2019 г. –
798 лева /по 38 лева дневно/. Съобразно представените по делото разходни
документи вещото лице посочва, че са извършени разходи за поправка на щетите по
имота в размер на 338.60 лева.
От
показанията на разпитания по делото свидетел П.Д.П., който е присъствал при
освобождаването на наетия имот, става ясно, че Н.Д. не се
явил лично, а изпратил свой приятел да предаде ключа. Свидетелят заявява, че
апартаментът бил в много лошо състояние, като потвърждава всички посочени в
описа повреди и липси. Съдът дава вяра на показанията на този свидетел,
доколкото същият непосредствено е възприел състоянието на имота при
освобождаването му и изложеното от него се подкрепя от представените по делото
писмени доказателства.
Въз основа на така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
Договорът за наем представлява консенсуален, двустранен, възмезден,
комутативен и неформален договор, като за пораждане на правните му последици е
достатъчно между страните да бъде постигнато съгласие. Предаването на вещта,
предмет на договора, и заплащането на уговореното наемно възнаграждение не се
включват във фактическия състав на договора, а представляват изпълнение на
породените от него договорни задължения. Основното задължение на наемодателя е
да предаде наетата вещ на наемателя и да му предостави свободното ползване на
обекта на наема в рамките на уговорения срок, а за наемателя се пораждат
следните правни задължения: да заплати уговореното наемно възнаграждение, да
пази вещта, като я използва съгласно обичайното или уговореното предназначение,
да заплаща всички уговорени разходи, свързани с ползването и поддържането на
вещта, както и да я върне след изтичане на уговорения срок на ползване.
За да бъде уважена на ищеца за наемно възнаграждение, последният следва в
условията на пълно и главно доказване да установи наличието на наемно
правоотношение между страните, че е предал на наемателя – ответник, държането
на наетия имот в състояние, годно за обичайното или уговореното употребление,
както и че през процесния период е осигурил спокойното и безпрепятствено
ползване на обекта на договора от наемателя.
Наличието на горепосочените предпоставки се потвърждава по безспорен начин
от представените по делото писмени доказателства. Приложен е сключеният между
страните договор за наем, като макар неговият срок да е изтекъл на 31.01.2019 г., в случая приложение следва да намери
разпоредбата на чл. 236 ЗЗД, съгласно която ако след изтичане на наемния срок
използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на
наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Обстоятелството,
че ползването на имота е продължило със знанието и без противопоставянето на „С.“
ООД се потвърждава от представеното от ищеца банково извлечение, от което става
ясно, че до месец март 2019 г. Н.Д. е заплащал уговорения наем. От писмените
доказателства по делото и в частност – приложение № 1 към договора, става ясно,
че ответникът е предал държането на имота на 31.05.2019 г. Последното се
подкрепя и от показанията на разпитания по делото свидетел. Предвид изложеното
и доколкото от заключението на съдебно-счетоводната експертиза се установява,
че размерът на дължимото наемно възнаграждение възлиза на 850 лева, като
ответникът не е ангажирал доказателства за заплащането му, предявеният иск следва да бъде уважен.
Съгласно
разпоредбата на чл. 232, ал. 2 ЗЗД, развита в чл. 4 от сключения между страните
договор, наемателят е длъжен да плаща разходите,
свързани с ползването на вещта. В това число попадат всички разходи за
комунални услуги – вода, електрическа и топлинна енергия. Съгласно
представените от ищеца писмени доказателства и експертното заключение същите са
в размер на 703.27 лева, разпределени по пера,
както следва: 72.44 лева – за електроенергия, 119.71 лева – за вода, 511.12
лева – за топлинна енергия. Тъй като предявеният иск е в рамките на тази сума,
същият се явява изцяло основателен.
Както
по-горе бе изложено, в чл. 4.6 от договора за наем е предвидено задължение за
заплащане на мораторна неустойка в размер на 0.5 % от неизплатената сума за
всеки ден забава, но не повече от три пъти месечната наемна цена на имота.
Предпоставка за начисляване на посочената неустойка е изпадането в забава на
наемателя за заплащане на дължимото наемно възнаграждение или разходи, свързани
с ползването на наетия имот. Като е взело предвид размера на дължимите суми по
договора за наем, както и падежа на задълженията, вещото лице е изчислило, че
за исковия период /от 28.02.2019 г. до
15.05.2019 г./ размерът на неустойката по чл. 4.6 възлиза на 252.64 лева. До тази сума предявеният иск следва да бъде уважен, като
за разликата над нея до пълния претендиран размер от 278.61 лева
той трябва да бъде отхвърлен като недоказан.
В чл. 6.4 от договора за наем
страните са уговорили неустойка, дължима в случай на задържане на имота след
прекратяване на договора за наем. По делото са представени доказателства, че
наемодателят е отправил писмено уведомление за прекратяване на договора за наем
поради неплащане на дължими суми. По същество се касае за разваляне на договора
поради неизпълнение на основните задължения на наемателя – за заплащане на
дължимото наемно възнаграждение, както и на разходите във връзка с ползването
на имота. Ищцовото дружество изрично е дало срок до 15.05.2019 г. за предаване
държането на имота. Същевременно, по делото се установява, че това е сторено
едва на 31.05.2019 г., т.е. 16 дни по-късно, като за този период се дължи
неустойка по чл. 6.4. Действително страните са уговорили, че посочената
неустойка се начислява и за периода, необходим за извършване на необходимите работи за възстановяване състоянието на имота.
От доказателствата по делото обаче не се установява, че за почистването и
ремонта на увреденото оборудване и мебелировка в апартамента са били нужни 5
дни, както твърди ищецът. Поради изложеното на последния следва да бъде
присъдена неустойка за неправомерното задържане на имота единствено за периода
от 16.05.2019 г. до 31.05.2019 г., която се равнява на 608 лева /16 дни х 38
лева/. За разликата над тази сума, както и за периода от 01.06.2019 г. до
05.06.2019 г. искът следва да бъде отхвърлен.
Съобразно клаузата на л. 11.6 ответникът дължи и неустойка за развалянето на договора в размер на
месечната наемна цена – 380 лева.
В чл. 233, ал. 1 ЗЗД е предвидено,
че наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването
от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не
отговаря. За да бъде ангажирана отговорността на наемателя, следва да се
установи наличието на увреждания, настъпили през периода на наемното
правоотношение, като законът урежда оборима
презумпция, че вещта е била приета в добро състояние. В настоящия случай тази
презумпция не е оборена от ответника, тъкмо напротив – с подписване на
приложение № 1 към договора той е признал, че оборудването и мебелите в наетия
апартамент са били в добро състояние към момента на сключване на договора.
Същевременно, от показанията на св. Пенев става ясно, че при освобождаването на
наетия имот наемателят го е предал с множество увреждания, подробно описани в
приложение № 1. Съгласно представените по делото писмени доказателства и
заключението на съдебно-счетоводната експертиза сумата, необходима за
възстановяване на уврежданията възлиза на 338.60
лева, поради което и искът с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД следва да бъде
уважен в цялост.
По разноските:
При този
изход на спора и съобразно направеното искане от страна на ищеца на последния
следва да бъдат присъдени сторените в настоящото производство разноски
съразмерно на уважената част от исковете. По делото са представени
доказателства за действителното извършване на разноски, както следва: 300 лева
– държавна такса, 150 лева – депозит за съдебно-счетоводна експертиза и 800
лева – адвокатско възнаграждение. Съразмерно на уважената част от исковете на
ищеца се следват разноски в размер на 1224.98 лева.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА Н.С.Д., ЕГН
**********,***, ДА ЗАПЛАТИ на „С.“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление ***, следните
суми:
-
СУМАТА ОТ 850 /осемстотин и петдесет/ лева,
представляваща наемна цена, дължима за периода от 01.03.2019 г. до 15.05.2019
г., по договор за наем от 25.01.2018 г. на недвижим имот, находящ се в гр.
София, ж. к. „Д. 1“, бл. 2, ет. 16, ап. 92, на основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД;
-
СУМАТА ОТ 703.20 лева /седемстотин и три лева и двадесет
стотинки/, представляваща стойност на неплатени
консумативни разходи за ползване на гореописания имот за периода от м. февруари
до м. май 2019 г., формирана, както следва: 72.44 лева – за потребена ел.
енергия по фактури, издадени в периода от 28.02.2019 г. до 31.05.2019 г.;
119.71 лева – за потребена вода по фактури, издадени в периода от 22.02.2019 г.
до 24.06.2019 г.; 511.05 лева – за потребена топлинна енергия по фактури,
издадени в периода от 28.02.2019 г. до 31.05.2019 г., както и по изравнителна
сметка за топлинна енергия, на основание
чл. 232, ал. 2 ЗЗД;
-
СУМАТА ОТ 252.64 лева /двеста петдесет и
два лева и шестдесет и четири стотинки/, представляваща неустойка за забава на дължимите плащания
по договора за наем, начислена за периода от
28.02.2019 г. до 15.05.2019 г., на
основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над сумата
от 252.64 лева /двеста петдесет и два лева и шестдесет и четири стотинки/ до
предявения размер от 278.61 лева /двеста седемдесет и осем лева и шестдесет и
една стотинки/;
-
СУМАТА ОТ 608 /шестстотин и осем/ лева, представляваща неустойка за неправомерно задържане на
имота, начислена за периода от 16.05.2019 г. до 31.05.2019 г., на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, като ОТХВЪРЛЯ иска
за разликата над сумата от 608 /шестстотин и осем/ лева до предявения размер от
646 /шестстотин четиридесет и шест/ лева, както и за периода от 01.06.2019 г.
до 05.06.2019 г.;
-
СУМАТА ОТ 380 /триста и осемдесет/ лева, представляваща неустойка за прекратяване на договора
поради неизпълнение, на основание
чл. 92, ал.
1 ЗЗД;
-
СУМАТА ОТ 338.60 лева /триста тридесет и осем лева и
шестдесет стотинки/, представляваща обезщетение
за вреди, причинени на наетия имот през време на ползването му, на основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД,
ведно със законната лихва, считано от момента на депозиране на исковата молба в
съда – 20.08.2019 г. до окончателното изплащане на задълженията.
ОСЪЖДА Н.С.Д.,
ЕГН **********,***, ДА ЗАПЛАТИ на „С.“ ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление ***, СУМАТА
ОТ 1224.98 лева /хиляда двеста двадесет и четири лева и деветдесет и осем
стотинки/, представляваща разноски в настоящото производство, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
Решението подлежи на обжалване
пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: