Р Е
Ш Е Н
И Е
№
гр.Добрич, 22.02.2016г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ДОБРИЧКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, ШЕСТИ СЪСТАВ на двадесет и първи януари, през две хиляди и шестнадесета година в публично съдебно заседание в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ:СОНЯ ДЖЕНКОВА
При секретаря: Д. Д.
като разгледа докладваното от районния съдия гр.д. №172 по описа за 2014г. и за да се произнесе съобрази следното :
Производството по делото е образувано по искова молба на Е.Й.А. с ЕГН ********** и М.Ф.Х., лнч **********, двамата от гр.Д., поправена с допълнителни молби от 21.02.2014г., 11.03.2014г. и 07.04.2014г. Ищците представлявани от адв.Ст.И. са предявили в условията на обективно съединяване искове срещу ответника П.Х.С. с ЕГН **********,***.Тошево, основани на следната фактическа обстановка:
Ищците съжителстват на семейни начала. На 01.08.2011г. сключили с ответницата предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в гр.Д., ул”...”№**, представляващ едноетажна къща с площ от 35кв.м., ведно с 56кв.м идеална част от цялото дворно място, включено в парцел ХІІ-997,988 в кв.136 по ЗРП на гр.Д.. Ответницата обещала окончателно да прехвърли собствеността на 01.09.2011г. Уговорена била продажна цена 10000лв, от която ищците авансово заплатили 1000лв. Впоследствие предоставили още 100лв. на ответницата като част от продажната цена. Всеки от ищците заплатил на ответницата сумата от 550лв. В предварителния договор била уговорена неустойка 1000лв. при виновно неизпълнение по договора.
Ищцата Х. заплатила за нотариална заверка на подписите по предварителния договор разноски в размер на 36лв.
При сключване на предварителния договор продавачката разрешила да бъде ремонтиран покрива на процесния имот, тъй като къщата била в много лошо техническо състояние. Покрива бил пропаднал, с надвиснала над входната врата плоча.
След сключване на предварителния договор ищците направили ремонт на покрива на стойност 2032,80лв. С молба от 04.06.2014г. от ишцова страна се прави уточнение, че ремонтните дейности по покрива се състоят в обновяване на конструкция, обшивка с летви, поставяне на мушама и нареждане на керемиди. Сумите за ремонта били предоставени изцяло от М.Х..
Ответницата не изпълнила задължението си за сключване на окончателен договор. С нотариална покана на 03.09.2011година ищцата поканила ответницата да изпълни задължението си по предварителния договор. За поканата заплатила 40,96лв.
С оглед обявяване на предварителния договор за окончателен било образувано гр.д№ 4603/2011г. по описа на ДРС. Ищцата направила разноски в това исково производство в размер на 559,46лв., но производството по делото било прекратено, тъй като ищците узнали, че имота не е собствен само на ответницата но и на трети лица- наследниците на починалия и съпруг. Последните извънсъдебно изразили съгласие за прехвърлянето на имота, но само при нова продажна цена от 15000лв., което искане не удовлетворявало ищците. Ищците узнали, че ответницата и останалите съсобственици продали процесния имот на трето лице с нот.акт№ 95, томІІ/11.10.2013г.
Освен това, за периода от 01.10.2011г.-01.01.2013г. /една година и три месеца/, ищците претърпели имуществени вреди в размер на 3000лв, тъй като вместо да ползват за задоволяване жилищните си нужди имота, който ответницата следвало да им прехвърли до 01.09.2011г., се наложило да заплащат наемна цена за жилище под наем в размер на 200лв месечно, до момента, в който придобили друго жилище.
При въведените фактически твърдения се предявяват следните обективно съединени искове:
-От Е.Й.А. с ЕГН ********** срещу П.Х.С. с ЕГН ********** за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата от 550лв., представляваща половината от внесения по предварителен договор от 01.08.2011г. депозит в общ размер от 1100лв., тъй като ответницата, в качеството си на продавач не изпълнила задължението си да прехвърли на ищците собствеността върху недвижим имот в гр.Д., ул”...”№**, представляващ едноетажна къща с площ от 35кв.м., ведно с 56кв.м идеална част от цялото дворно място, включено в парцел ХІІ-997,988 в кв.136 по ЗРП на гр.Д.. /чл.55 ал.1 предл.3 от ЗЗД/.
Цена на иска 550лв. Дължима ДТ -50лв.
-От М.Ф.Х., лнч ********** срещу П.Х.С. с ЕГН ********** за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата от 550лв., представляваща половината от внесения по предварителен договор от 01.08.2011г. депозит в общ размер от 1100лв., тъй като ответницата, в качеството си на продавач не изпълнила задължението си да прехвърли на ищците собствеността върху недвижим имот в гр.Д., ул”...”№**, представляващ едноетажна къща с площ от 35кв.м., ведно с 56кв.м идеална част от цялото дворно място, включено в парцел ХІІ-997,988 в кв.136 по ЗРП на гр.Д.. /чл.55 ал.1 предл.2 от ЗЗД/.
Цена на иска 550лв. Дължима ДТ -50лв.
-От М.Ф.Х., лнч ********** срещу П.Х.С. с ЕГН ********** за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата от 2032,80лв., представляваща стойността на заплатените от ищцата през м. август 2011г. строително-ремонтни дейности/труд и материали/ за подмяна на покрива на недвижим имот в гр.Д., ул”...”№**, представляващ едноетажна къща с площ от 35кв.м.; От изложеното в исковата молба е ясно, че ищцата Х. е извършвала ремонта не защото е считала имота за свой, а, защото е считала, че за в бъдеще ще го придобие. Следователно ищцата не твърди да е била владелец на имота по чл.68 ал.1 от ЗС, а негов държател по смисъла на втората алинея.Държателят има правата по чл.59 от ЗЗД – да получи от собственика по-малката сума измежду неговото обогатяване и собственото си обедняване.
Цена на иска 2032,80лв. Дължима ДТ -81,30лв.
-От М.Ф.Х., лнч ********** срещу П.Х.С. с ЕГН ********** за осъждане
на ответницата да заплати на ищеца сумата 559,46лв.,
представляваща имуществени вреди в размер на разноските по гр.д№ 4603/2011г. на
ДРС- 445лв. за държавна такса, 38лв. за снабдяване със скица за нуждите на
делото, 40,96лв. за връчване на нотариална покана и 36лв. за нотариална заверка
на подписите на страните на предварителния договор от 01.08.2011г. /чл. 79, ал.1 във вр. с чл. 82 от ЗЗД – обезщетение за
претърпени вреди от неизпълнение на предварителния договор/;
Цена на иска 559,46лв. Дължима ДТ -50лв.
-От М.Ф.Х., лнч ********** срещу П.Х.С. с ЕГН ********** за осъждане на ответницата да заплати на ищците сумата 1900лв., като част от имуществена вреда в размер на 3000лв., представляваща стойността на платения от ищцата наем за период от една година и три месеца, начиная от 01.10.2011г.-01.01.2013г. /чл. 79, ал.1 във вр. с чл. 82 от ЗЗД – обезщетение за претърпени вреди от неизпълнение на предварителния договор/;
Цена на иска 1900лв. Дължима ДТ - 76лв.
-От М.Ф.Х., лнч ********** срещу П.Х.С. с ЕГН **********, в условията на евентуалност спрямо исковете за имуществени вреди/ на първо място на иска за сумата от 2032,80лв, както и по отношение на иска за
559.46лв.-така уточнение по реда на чл. 143 от ГПК в с.з от 16.06.2014г/, за осъждане на ответницата да заплати на ищците сумата от 1000лв,
договорна неустойка съгласно чл.8 ал.1 от предварителен договор от
01.08.2011г./чл.92 ал.1 от ЗЗД/;
Цена на иска 1000лв. Дължима ДТ – не се дължи.
Претендира се законната лихва върху търсените суми, начиная от подаване на исковата молба до окончателното изплащане на задълженията, както и сторените по делото съдебни разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответницата П.Х.С. оспорва предявените искове. Признава сключването на предварителния договор, но сочи, че нито устно, нито писмено страните се договаряли предварително купувачите да бъдат допуснати в имота, още по-малко да извършват в него ремонтни работи. Оспорва се извършването на ремонт, като напротив се сочи, е ищците разрушили къщата до степен негодност за ползване и я привели в крайно неугледен вид.
Искът по гр.д№ 4603/2011г. не бил отхвърлен. Производството по делото било прекратено поради това, че ищците не отстранили нередовности- конституиране на наследниците на починалия в хода на производството съпруг на П.С..
Действителните устни уговорки между страните били имота да се продаде за цена от 15000лв. Ищците убедили ответницата да се впише продажна цена 10000лв. с оглед намаляване на данъчните задължения при прехвърляне на имота. П.С. експедитивно се подготвила за сделката, изготвяйки необходимата документация. За да прибере покъщнината от продаваното жилище, С. посетила процесния имот и установила, че на 08.08.2011година, ищците, разбивайки входната врата влезли в имота. Ответницата установила, че салона и маркизата са съборени, мазето съборено и разрушено, прозорците и вратите махнати, дюшемето разбито, външната тоалетна-съборена, лятата мивка в кухнята-разбита, кабелите и полилеите изтръгнати. Всички движими вещи-мебели, завивки, дрехи, килими липсвали. Свалени били половината цигли от покрива.
При проведения разговор с ищците относно състоянието на къщата се стигнало до конфликт. При възникналата ситуация ответницата и съпругът и закупили цигли, капаци и с помощта на майстор, припокрили наполовина разкрития от ищците покрив.
Около година след описаните конфликти процесния имот бил продаден на трети лица на много по-ниска цена заради видът, в който го привели ищците.
Ответницата намира исковете за недопустими и неоснователни и претендира отхвърлянето им с присъждане на сторените разноски. В условията на евентуалност спрямо всеки от исковете по поредността на докладването им в доклада прави възражение за прихващане с вземанията си, както следва: 450лв. разходи за ремонт на покрива на къщата, 50лв. за снабдяване със скица, данъчна оценка и заличаване вписването на исковата молба, 3450лв., представляваща обезщетение за вреди от непозволено увреждане върху имота вследствие действията на ищците по събаряне на маркиза, външна тоалетна, полувкопано мазе, разрушаване дюшеме в стаята към пътеката, събаряне на лята мивка, изтръгване на електрическа инсталация, разбити и свалени с касите 5бр. врати и 2бр.прозорци.Уточнението на възраженията за прихващане са направени по реда на чл.143 от ГПК в първото по делото съдебно заседание.
При горните доводи ответниците претендират за отхвърляне на исковете и присъждане на сторените по делото разноски.
Добричкия районен съд, след
преценка и анализ на доводите на ищеца, както и на събраните в хода на
производството доказателства, намира за установено следното от фактическа
страна:
Не е спорно, а и от представения по делото договор, се установява, че на 01.08.2011г. страните сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в гр.Д., ул”...”№**, представляващ едноетажна къща с площ от 35кв.м., ведно с 56кв.м идеална част от цялото дворно място, включено в парцел ХІІ-997,988 в кв.136 по ЗРП на гр.Д.. Ответницата обещала окончателно да прехвърли собствеността на 01.09.2011г. Видно от отбелязването, договора е с нотариално удостоверяване на подписите, за което е заплатена на нотариуса такса в размер на 36лв.
В договора е уговорена продажна цена 10000лв, от която ищците авансово заплатили 1000лв.
Съгласно чл.2 от Договора владението на имота следвало да се предаде след подписване на окончателния договор и при съставяне на приемно-предавателен протокол, подписан от страните.
В чл.3 ал.4 от Договора продавачката декларирала, че няма да завишава продажната цена, както и да променя условията за плащането и.
В чл.8 от предварителния договор е уговорена неустойка при неизпълнение задължението за сключване на окончателен договор, ако продавача е неизправен, да върне дадения задатък от 1000лв. в двоен размер, а ако купувача е неизправен- да загуби задатъка от 1000лв.
С нот.акт№ 95, томІІ/2013г. на нотариус рег.№ 177 в НК ответницата П.С., заедно със С. С. С. и П.С. П. продали на трето лице – Г.З.Д. процесния недвижим имот за сумата от 4000лева.
Съгласно удостоверение за наследници№ АО-01-20-024/17.09.2012г. на община Г.Т., съпругът на П.С.- С.С. починал на 17.09.2012г. и оставил наследници ответницата като преживяла съпруга и двама низходящи- С. С. С. и П.С. П..
По делото са представени платежни нареждания, видно от които, за държавна такса, съдебни уостоверения по гр.д№4603/2011г. на РС Добрич е внесена сума от 430лв. Наредител на сумата от 400лв.- държавна такса по делото е ищцата М.Ф.. Наредител на сумата от 10лв. е адв.В.Г. за такса вписване. Наредител за сумата от 5лв. за съдебно удостоверение е Я.Е.А.. В платежно нареждане от 03.11.2011г. , от 12,55,22часа /л.28/ липсва посочване на номер на съдебно дело, както и в платежни документи на л.33 от делото.
Видно от Определение от 12.04.2013г. по гр.д№4603/2011г.на ДРС, производството по делото е прекратено на осн.чл.229 ал.1, т.2 от ГПК, поради това, че в дадения срок ищците не са представили доказателства за наследници на починалия в хода на производството ответник С. П. С.. Страните не спорят, че гр.д№4603/11г. на РС Добрич е образувано по искова молба на Е.А. и М. Ф. срещу ответницата П.С. и съпругът и С.С.. Не е спорно за страните, че производството е образувано по иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
По делото е представена нотариална покана на нотариус Д.Б., адресирана от ищците до ответницата, връчена на 03.09.2011г., в която купувачите настояват извършване на окончателната продажба при условията, уговорени в предварителния договор. Видно от Сметка/ Фактура № 101085/ 16.09.2011г. за изготвяне на нотариална покана Е.Й. заплатил сумата от 36лв.
По делото е представена нотариална покана, без данни за връчването на ответницата, с която се настоява уреждане на отношенията между страните във връзка с несключване на окончателния договор. Видно от Констативен протокол№ 132, томІ/10.05.2012г. на нотариус рег.№ 330в НК, ответницата не се е явила на поканата за изплащане на неустойка и вреди.
По делото са представени първични счетоводни документи- касови бележки, стокови разписки за закупуването на строителни материали и консумативи.
По делото са представени жалби на ищците до районна прокуратура във връзка с неизпълнение задължение на П.С. по предварителния договор, както и жалба на ответницата срещу ищците по повод процесния недвижим имот. Производството по жалбите на страните е прекратено.
По искане на страните са допуснати съдебно техническа експертизи. Първото
заключение изготвено от вещото лице е
оспорено от страните. Назначена от съда е повторна експертиза, която поради съществените
различия в констатациите на първата е оспорена в съдебно заседание. Вещото лице К.Г.- П. е изготвила третата допусната от
съда експертиза. Тази експертиза съдът кредитира като задълбочена и обстойна, конкретно от 20.05.2015г.,
включваща допълнително поставените въпроси.
Вещото лице установява след оглед на процесната сграда, че са налице следните дейности по сградата: -демонтаж капаци по било на покрив -20м.;-демонтаж на цигли от покрив -50кв.м.;-демонтаж ламперия от покрив - 50кв.м.; сваляне глинен разтвор -5куб.м.;- демонтаж стари греди -1 куб.м; изхвърляне на строителни отпадъци - 7.5куб.м.;- превоз до депо на разстояние до 15 км -
7.5куб.м.
Общата стойност на дейностите по
демонтаж и изхвърляне на отпадъците вещото лице е оценило на 684лв.
Вещото лице приема, че е налице съответствие относно вида и количеството на закупените
строителни материали по представените фактури с вложените при ремонта на
покрива само за следните материали:-касова бел. от 14.08.2011 г. -
ламперия II уп. -0.5 куб.м. х 150 лв.= 75.00 лв.;-от същата кае.бележка -
греда II употреба -1 бр. х 3.50 лв.= 3.50 лв.;-по касова бележка 1741 от
15.08.2011г. за втора употреба цигли - 400 бр. х 0.50
=200.00 лв.,-ламперия 1 куб.м. х 180.00 = 180.00 лв.
-греди 0.5 куб.м. х 180.00 =90.00 лв./общо 550лв./;-касова бел. от „Стан Билд“
ЕООД - мушама 50 кг. - 1 р. х 110 лв. = 110.00 лв.; -Сток.разписка от
23.08.2011 г. - цимент сив - 5 кг.- 6.50 лв.;Общата
стойност на тези материали възлиза на 395лв. Няма закупувани капаци за билата.
Ползвани са старите.
Стойността на строително-ремонтните работи
по процесния покрив включително труд и материали, без нареждането на цигли към
м. 08.2011г. е 774,50лв., както следва:
-обшивка с ламперия по
покрива на конструкция - кв.м.50x8.48=424.00лв.;
-Подмяна на греда от гредореда-1бр.-0.066 куб.м.х338.48=169,24 лв.;
-Полагане на мушама върху
ламперия - кв.м. 50x3.00=150лв.;
-Измазване на комин с циментов
разтвор - кв.м. -2x15.63=31.26 лв.
По покрива в момента на
огледа са установени два вида цигли и 2 вида капаци. Единия вид цигли са
поставени
върху източния, северния и южния скат, а капаци- по билото и ската от
източната страна на комина-9,5м. Те са пребоядисани. Вторият вид
цигли и капаци са върху западния скат и по билото капаците западно от комина-9м.
Вещото лице е дало единична стойност за труда по нареждане на квадрат цигли-
24лв без ДДС и 7лв. за поставяне на линеен метър капаци.
След измерване на
място вещото лице установява, че площта на източния и
западния скат
е по 8 кв.м., на северния и южния е по 17 кв.м.
Стойността на полагане на мушама върху
ламперия е от 2.80 до 3.20 лв. на кв.м. без ДДС. За случая е прието 3.00 лв./.
Отчитайки
разликата във вида на циглите и капаците, вещото лице е изчислило, че върху източния, северния и
южния скат са наредени 42кв.м. цигли, боядисани на обща стойност
1008лв./42кв.м. х 24лв./, а капаци, боядисани- по билото и ската от източната страна на
комина-9,5м. х 7лв.- 66,50лв.
За западния скат вещото
лице дава 8кв.м. площ наредени небоядисани цигли х 24лв.- 192лв. и по билото небоядисани
капаци западно от комина-9м.х
7-63лв.
При огледа на място вещото
лице е установило следи от входно антре, чийто под е циментова замазка, отгоре е било
със стоманобетонна плоча, която е била отделена от носещата стена и е
застрашавала обитателите на къщата. Няма следи от арматурна или конзолна
връзка, което неизбежно води до отцепване и срутване. Не е възможно
възстановяване в стария вид. От източната страна на антрето е имало тухлен зид
с височина 1.2 м., нагоре е било остъклено върху дървена рамка. Няма следи от
носещи елементи. Следите от маркизата са много по-стари, от преди 2010 г. със
сигурност. От източната страна на антрето пред южната фасада е имало обособено
натурно помещение, полувкопано, със скат наклонен към южната страна на къщата и
достигащ нивото под перваза на прозореца. и покрива и вратата. Тухлите от външна
тоалетна
са складирани в дворчето.
Оценката на уврежданията на
имота - антре, дограма, маркиза, „маза“, външна тоалетна и дюшеме до вида, в
който са били преди събарянето е както следва:
-
маркиза с площ 2.55кв.м-1247.88 лв.
-
дограма - 2 врати и 2 прозореца+довършителни работи - 800.00 лв.
-
външна тоалетна/само зидове/-350.00 лв.
-
„маза“-180.00лв.
-
стойност на възстановяване на дюшеме западна стая - 380.00 лв.
Дюшемето в западната стая е
демонтирано. Има останала само една пътека с ширина 1 м. край стената, видно е
че е било амортизитрано, т.к. навремето е било наредено директно върху глинена
основа и има директна влага. Няма хидроизолация отдолу, което е способствало
бързото изхабяване. Електрическа инсталация няма. Има само отвори на мястото на
вратите и прозорците. Дограмата също е била амортизирана и не е възможно
възстановяване в стария й вид.
На
въпроса каква
е стойността на ремонтните работи за възстановяване на имота преди причиняване
на твърдяваните увреждания към м.08.2011 г., а именно за възстановяване на
съществуваща маркиза, съществуващо мазе, дюшемето на стаята към пътеката,
външна тоалетна, лята мивка в маркизата, електрическа инсталация, дограма, врати
5 бр. и 2 бр. Прозорци, вещото лице дава следния отговор: Имайки предвид амортизацията
за около 40 години, липсата на покрив на тоалетна, липса на канализация и
водопровод в необитаемата и неохранявана къща, вещото лице счита, че тези
помощни помещения не могат да бъдат възстановени, т.к. са крайно амортизирани
дограма, кабели, стъкла, тухли, дюшеме във вида и
състоянието, в което са били.
По делото са
събрани гласни доказателства. От страна на ищците са водени свидетелите А.И.А., ЕГН **********, З.А. И., ЕГН **********,
Д.М.С., ЕГН **********, без родство със
страните по делото, М.Х.М., ЕГН **********, сестра на ищеца, Г.Д.П., ЕГН **********,
мл. полицейски инспектор Първо РУ на МВР – Добрич.
Ответната страна представя свидетелски
показания на С.Г.С., ЕГН **********, ,
ЕГН **********, М.З. Т., ЕГН **********,
Х.Г.Х., ЕГН **********, племеник на ответницата,
С.Г.С., ЕГН **********, зет на ответницата.
Свидетелят А. сочи, че отдавал под наем
на ищците Е.А. и М. Ф. жилище от
2008година. През м.септември, м.октомври на 2011година наемателите уведомили
свидетеля, че си закупили жилище с оглед прекратяване на наемния договор.
Впоследствие ищците уведомили свидетеля, че има проблем със закупуване на
жилището и се налага да продължат да ползват наетия имот. Тъй като свидетелят
вече бил намерил квартиранти за наемна цена от 200лева вместо досега заплащаната
цена от 150лв., ищците се съгласили занапред да заплащат наем в размер на
200лв. Е.А. и М. Ф. наели имота на свидетеля до края 2012г.
Свидетелката И. ***. Споделя, че къщата, за
която се спори била необитаема отдавна. Собствениците живеели в с.С. и
свидетелката има наблюдение върху имота от 2000година. Първоначално двора бил с
ограда, порти, но те вече не съществували при покупката на имота от М.Ф.. Преди
ищците да влязат в имота къщата била в много лошо състояние, със счупени
прозорци, влизали животни, котки, кучета. Външната тоалетна от тухли била
съборена, вратата й била счупена, покрива й бил малко съборен. Маркизата била
остъклена, до половината имала зид и после винкел и стъкло, отгоре плоча. Свидетелката
сочи, че тока и водата били спрени, не е виждала в къщата да свети.
Когато дошли ищците съборили маркизата,
струпали материали/греди, дъски/, разкрили и покрива, за да го оправят. Започнал
ремонт на покрива, но преди завършването му собствениците и ищците нещо се
скарали.
След това къщата допокрили зетя на П.С.
подпомаган от друг човек, непознат на свидетелката. Свидетелката чула
впоследствие, че къщата била продадена на трети лица за 12 000лв.
Свидетелят С. бил нает от Е.А. за общ
работник по ремонта на процесната къща. Свидетелят около 10дни работил на
обекта, като разчиствал, изхвърлял отпадъчни материали. Като отишъл видял, че къщата
била почти съборена, нито прозорци, нито вратите се затваряли, плочата на
салончето била пукната, заради което го било страх да мине от там. Вътре имало
едно малко шкафче, книги, вестници, стари дрехи, юргани, но все едно, че в тях
са спали бездомници. Всичко, освен
шкафчето изхвърлил през прозореца, защото изпитвал страх да мине през входната врата.
Дъските по пода били прогнили. Къщата се състояла от две стаи и салон. Плочата
на маркизата била надвиснала и се виждал процеп отгоре. Тоалетната била външна,
без покрив, едната стена била паднала и свидетелят С. подредил тухлите
отстрани. Липсвала врата на тоалетната. Маза липсвала. До маркизата нямало нищо
пристроено за натор. И двете стаи били с дюшаме. Нямало ток и вода. Абажури,
крушки, контакти нямало. Вътре таванът бил паднал и в двете стаи. Отпадъците
били изнасяни с каруци, а след това с микробус. По покрива работели други трима
работници. Имало доста счупени цигли, сменяли греди, цигли. На обекта имало и
купени дъски. Закупени били летви и цигли, в пренасянето на които свидетелят
участвал. Вратите били стари, не се затваряли, но не ги махнали. Стъклата на прозорците били счупени.
Свидетелят съборил тоалетната и наредил
тухлите. В стаите нямало легла.
Свидетелката М. била заведена да огледа
къщата от брат си и ищцата преди да започне ремонта. Къщата била много стара, вратата не се заключвала, прозорците били
начупени, стъкла нямало. Вътре нямало нищо освен старомоден бюфет и една рамка
на стената с черно бяла снимка. Нямало легла, маса. Било навсякъде голо. Плочата
на маркизата била изкривена и свидетелката предупредила брат си да се пазят
като влизат, защото ще падне върху тях. Стъклата на маркизата били счупени.
Маркизата била малка, от железа. Липсвала мивка в маркизата, както и в къщата. Свидетелката
не видяла маза, нито навес. Тоалетната била съвсем изкривена, нямала покрив. Въпреки
препоръките на свидетелката да не купуват тази къща, Е. и М. сключили договор и дали 1000лв. После
собствениците поискали още 100лв. и ищците им ги дали.
Като започнал ремонта свидетелката ходила в
къщата и видяла, че трима майстори работели по покрива и Д., който обирал отпадъците.
Имало купени греди. Било изхвърлено голямо количество пръст, начупени дърва на
парченца. До половината на покрива стигнали, покрили с цигли и почнали
проблемите. За покрива на майсторите били заплатени 370лв., а 600лв. за материали били дадени, а
на каруците отделно се плащало.Сделката не станала, защото собствениците на
къщата се отказали тъй като намерили други купувачи за по- висока цена.
Свидетелката М. твърди, че придружила брат
си и М. в дома на дъщерята на ответницата до житническата бензиностанция за да
получат разрешение за започване на ремонта. В двора, в който влезли Е. и М.
свидетелката видяла ответницата, дъщеря й и зет й. Свидетелката чула от колата
тъй като прозореца бил отворен, че зетя на ответницата казал, че няма проблем
ремонта да започне
Свидетелят П. като длъжностно лице отговарял
за района на ул. „...” № **. Обслужвал този район, от м. ноември 2008г. в
продължение на шест години. Често посещавал съседния на процесната къща имот,
при което имал непосредствено впечатление и върху къщата на ответницата.
Отделно от това имал заведена преписка и за този имот. През лятото на 2011г. състоянието
на сградата било лошо, нямало дограма- врати, прозорци, покрива бил в лошо
състояние, имота бил неограден.
Още в
началото като поел района през 2008година, свидетелят забелязал, че
къщата е в лошо състояние, никой не живел
в нея, разградена, отворена, със счупени прозорци, дограмата била в лошо
състояние. Видимо била необитаема, всичко било разбито.
Свидетелят Н. доста пъти ходил в къщата на П.С. ***, тъй като със сина
й са семейни приятели. При това го придружавал да наглеждат къщата. Къщата се
състяла от 2 стаи, салонче и маркиза. Отстрани имало някаква мазичка, долепена
до маркизата, покрита отгоре с интернит,
с врата. В маркизата имало голяма лята мивка. Последното посещение свидетеля
осъществил през м. юли или м. юни на 2011година. тогава имало врати. Синът на С. отключил и влезли
вътре. Имало багаж – легла, бюфет, маси, полюлей в двете стаи, килим и черги, постлано било. Насреща
имало един гардероб, висок колкото къщата, долу-горе до тавана. Маркизата била
подкована с фазер, леко огънат. В стаите
не бил пропаднал покрива, всичко било нормално.
Свидетелят в последствие разбрал, че
собствениците ще продават къщата и направили договор. След около месец като отишъл
отново маркизата била съборена, нямало врати, прозорци, липсваха цигли виждала
се пръст със слама, нямало легла и гардероби.
Свидетелят казва ”Преди като сме ходили той
отключи, даже не влизахме вътре, защото имаше паяжини. В къщата съм ходил
минимум 10пъти. През 2000г. пак сме ходили. .... През 2000г. влизах вътре и
видях какво има в стаите, през 2011г. не съм влизал вътре имаше паяжини. Като
ходихме тогава той само надникна, но нямаше паднали тавани. От салончето
надника в първата, а аз останах в салончето. От салончето се вижда втората
стая. Вратата между двете стаи беше затворена. Аз влязох само в маркизата.
Фазерът на маркизата беше огънат на маркизата, имаше плоча отгоре”.
Свидетелят разбрал, че П. купувала цигли и капаци
втора употреба от Т., за да покрият къщата, защото този, който я купил е
разхвърлил.
Свидетелят Х. посетил къщата последно през 2011г., през
лятото. Нямало нищо разбито. Вратичката, зелена на цвят била вързана със
синджир, оградата била с мрежа. Тоалетната имала покрив и врата. Покривана на
къщата не бил пропаднал. До маркизата имало малко помещение-мазичка 2м. на 1м. /натурно
помещение/, окопано половината в земята, покрито с цигли .
По късно лятото, свидетелят бил повикан от
леля си да довършат покрива. Тоалетната, мазичката и маркизата били съборени,
дограмите ги нямало. Покрива бил донякъде направен. Задния скат на къщата бил
накован с ламперия.Свидетелят Х. довършил задния скат като поставил мушама и цигли.
От долу, нагоре по него били подредени само 2,3 реда цигли. Другите скатове
били покрити с мушама и цигли.
Свидетелят получил 100лв. за услугата. Освен
свидетеля и синът на ответницата- П. участвал. Ответницата и сина и купили
цигли и капаци от с.С., втора употреба. Това свидетеля узнал от П..
Свидетелката З. била адвокат, пълномощник на
С.С. по гр.д№ 4603/2011г.на ДРС в качеството му на ответник по предявен
иск за обявяване на предварителен договор за
окончателен. Ищците настоявали за спогодба, защото се установило, че имотът е
съпружеска общност, а съпруга не е давал обещание за продажба и стояла вероятната
възможност за отхвърляне на предявения иск. Делото било прекратено.
Позицията на С.С. била, че той не давал съгласие за сключване на предварителния
договор.
Свидетелят С. споделя, че къщата се вижда от
вън, има си пътека. В този двор съществували няколко постройки, имало портичка
за двора, но имало и порта за имота на ответницата. Къщата не била „цветуща”,
но здрава. В нея имало мебели на
ответницата. От 1993,1994г. ответницата и съпругът се преместили в с. С..
Няколко месеца преди продажбата свидетелят посетил къщата, видял че била
заключена, нямало нищо счупено. Когато било взето решение за продажбата вещи не
се изнасяли. Намерението било къщата с вещите да я продават.
С ищците била постигната уговорка за
продажна цена 13 000лв., но за пред
нотариуса била посочена сумата от 10 000лв., с оглед плащане на по-малко
данъци. Освен 1 000лв. първоначално капаро, ищците платили на ответницата
допълнително 100лв. за данъци, документи, която сума следвало да се приспадне
от продажната цена. Не било уговорено ищците да влизат в имота предварително, за
да извършват ремонт. Свидетелят признава, че ищците са посещавали веднъж дома
му, който се намира до житническата бензиностанция. Тогава, обаче не говорили
за ремонт. Свидетелят не видял сестрата на ищеца или друго лице да ги
придружава при посещението.
Впоследствие свидетелят С. посетил имота и
установил ремонтните работи. Покрива бил частично свален. Старите цигли били
пребоядисани. По късно П. и братовчеда довършили покрива. За довършването били закупени
цигли и капаци от село С.. В двора имало някакви дъски оставени. Свидетелят ги
прибрал в неговата къща, после ги върнал.
По-късно къщата била продадена на трето лице
за сумата от 12 000лв.
При така установената
фактическа обстановка, съдът достига до следните правни изводи:
ПО ИСКОВЕТЕ НА Е.Й.А. с ЕГН ********** срещу П.Х.С. с ЕГН ********** и на М.Ф.Х., лнч ********** срещу П.Х.С. с ЕГН **********, за осъждане на ответницата да заплати на всеки от ищците сумата от по 550лв., представляваща половината от внесения по предварителен договор от 01.08.2011г. депозит в общ размер от 1100лв.:
Безспорно е по делото, а и събраните гласни и писмени доказателства установяват, че ищците предали на ответницата сумата от 1000лева при сключване на предварителния договор и 100лева в последствие. Сумата е предоставена като част от продажната цена. Не е спорно по делото и това, че в срока по договора, както и до приключване на устните състезания, между ищците и ответника не е сключен окончателен договор за покупко-продажбата на недвижимия имот, както и че продавачите продали обещания имот на трето лице. От страна на продавача е налице неизпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността. С предявяване на иска за връщане на даденото по договора ищците надлежно са упражнили правото на разваляне на предварителния договор. Съдебната практика в общата хипотеза на чл.87, ал.1 ЗЗД последователно приема, че развалянето на договора поражда последици и ако изявлението не съдържа определен срок за изпълнение. Тогава ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни работата до изтичане на обективно подходящ с оглед на обстоятелствата срок. Поради продажбата на конкретния договориран имот от продавача на трети лица, изпълнението на задълженията на продавача по предварителния договор спрямо купувачите се е погасило поради невъзможността му за изпълнение, което е довело до разваляне на предварителния договор по право съгласно разпоредбата на чл. 89 ЗЗД.
Развалянето на договора има обратно действие / чл. 88 , ал.1 ЗЗД /, поради което страните следва да върнат онова, което им е дадено по него.
Съгласно задължителната, константна и трайно установена практика, обективирана в ППВС № 1/1979г., на отпаднало основание може да се претендира връщане на платената сума въз основа на договор, развален поради неизпълнение.
Предвид изложеното, исковете с правно основание чл.55,ал.1, предл. трето във вр. с чл.88, ал.1 от ЗЗД са основателни. Ответницата следва да бъде осъдена да възстанови на всеки от ищците сумата от по 550лв.
ПО ИСКА, предявен от М.Ф.Х., лнч ********** срещу П.Х.С. с ЕГН ********** за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата от 2032,80лв., представляваща стойността на заплатените от ищцата през м. август 2011г. строително-ремонтни дейности/труд и материали/ за подмяна на покрива на недвижим имот в гр.Д., ул”...”№**, представляващ едноетажна къща с площ от 35кв.м.: От събраните по делото писмени доказателства се установява, че ищцата Х. направила разноски за закупуване на строителни материали по повод ремонт на покрива на процесната сграда, за извозване на строителни отпадъци, за заплащане труда по ремонта. Относно факта дали ищцата била допусната предварително в имота от собствениците за извършване на ремонта са представени единствено показанията на свидетелката М., сестра на Е.А.. Нейните показания съдът преценя като недостатъчни да обосноват категоричен извод за това обстоятелство. Свидетелката споделя, че придружила брат си и М. в дома на дъщерята на ответницата, при което чула от колата изявление за съгласие. Предаване владението върху чужд имот следва да е извършено от собственика. Самата свидетелка не е категорична, че ответницата е била в този момент в дома на дъщеря си/сочи, че видяла възрастна жена/, нито потвърди да е чула именно от нея разрешение за отпочване на ремонта. Доказателства за съгласие за предаване на владението от страна на другия съсобственик- съпругът на ответницата не са събрани. Ищцата никога не е оспорвала правото на собственост на ответника, напротив в изявленията си твърди, че направила ремонтните работи с оглед на бъдещото придобиване на имота. Намерението за своене е субективния елемент от фактическия състав на владението по смисъла на чл.68 от ЗС. При липсата на този субективен елемент от фактическия състав липсва и владение по смисъла на закона. При това ищцата М.Ф. е имала качеството на държател, който упражнява фактическата власт върху имота, но без основание, доколкото изрична клауза в предварителния договор урежда предаването на владението да стане едва при сключване на окончателния договор. Ищцата няма правата по чл. 70, ал. 3 от ЗС вр. чл. 72 от ЗС, тъй като в предварителният договор изрично е уговорено, че предаването на владението ще стане при сключване на окончателния договор. Но и като подобрител на чужд имот тя има право да получи от собственика по-малката от двете суми – на вложените средства за подобрението и на увеличението на стойността на имота към момента на уреждане на отношенията на плоскостта на чл. 59 от ЗЗД. Изложените от ищцата обстоятелства и заявения от нея петитум обосновават предявен иск по чл. 59 от ЗЗД. За да бъде уважена подобна претенция, тя следва да бъде насочена към собственика на подобрения имот към момента на извършване на подобренията, а при смърт на собственика- към неговите наследници. Разноските за ремонта са извършени по време на брак на ответницата /така Акт за женитба№2/19.02.1968г./при императивен режим на съпружеска имуществена общност/. В случая страните не спорят, че съпругът на ответницата е починал в хода на производството по гр.д№4603/11г. на РС Добрич. Не е спорно по делото, че негови наследници по закон са двама низходящи.
Във връзка с изясняване на спора кои от ремонтните
работи по покрива са направени от ищцата и кои от ответника, при липса на
писмени доказателства, съдът, преценявайки събраните гласни доказателства и заключението на вещото лице К.Г., приема следното: ищцата е извършила и
заплатила строително ремонтни дейности по покрива-демонтаж капаци по било на покрив -20м.;-демонтаж на цигли от покрив -50кв.м.;-демонтаж ламперия от покрив - 50кв.м.; сваляне глинен разтвор -5куб.м.;- демонтаж стари греди -1 куб.м; изхвърляне на строителни отпадъци - 7.5куб.м.;- превоз до депо на разстояние до 15 км -
7.5куб.м.;-обшивка с ламперия по
покрива на конструкция;-Подмяна на ребра от гредореда-.;-Полагане на мушама върху
ламперия;-Измазване на комин с циментов разтвор. Освен
това ищцата закупила и положила цигли втора употреба, пребоядисани, върху източния, северния и южния
скат, капаци по билото и ската от източната страна на
комина. Вторият вид цигли и капаци са наредени от
ответницата върху западния скат, а капаците по билото западно от комина.
За преценка на обема на извършените от
страните работи по покрива съдът се насочи към показанията на свидетеля Х.. Той
е воден от ответната страна и е участвал непосредствено при довършването.
Последния споделя, че трите ската били покрити, а задния бил незавършен, с
поставени 2,3реда цигли. Съдът не взема предвид показанията му, че поставил и
мушама, тъй като противоречат на твърдението му, че вече са наредени няколко
реда от циглите. Технологичния процес по нареждане на циглите предпоставя подреждане
от долу нагоре върху предварително поставено изолационно покритие, при което в
тази част свидетеля си противоречи. Въпреки това, в останалата част показанията
са ясни и плод на непосредствени впечатления. Така свидетелят Х. завършил
работата по покрива, като поставил и капаците по билото западно от комина.
При
изчисленията на вещото лице, остойностени разноските на ищеца за твърдените
ремонтни работи възлизат на 684лв. за демонтаж и извозване на отпадъци,
774,50лв. за строително ремонтните дейности включително материали, 1008лв.
нареждане на цигли и 66,50лв. нареждане на капаци. Сумарно общия разход на
ищеца за твърдените подобрения възлиза на 2533лв. В тази сума съдът не включва
стойността за боядисване на цигли и капаци с импрегнатор, посочена от вещото
лице, доколкото самия ищец не е заявявал такава строителна дейност в твърдените подобрения.
Подобрителят в чужд имот има право на по-малката стойност измежду
стойността на направените подобрения и стойността, с която се е увеличила
стойността на имота. От заключението на вещото лице по експертизата от
23.11.2015г. се установява, че пазарната
цена на имота вследствие направените подобрения се е увеличила с 58% от
стойността на подобренията. Т.е вследствие подобренията на ищеца на стойност
2533лв., стойността на имота се е увеличила с 1469,14лв. Тъй като към момента на извършване на подобренията собственици са
били ответницата и нейния съпруг, ответницата се е обогатила с 4/6 от
увеличената стойност на имота, съответстваща на правата и в имота, а именно със
сумата от 979,43лв. До този размер исковата претенция на ищцата Х. е
основателна.
ПО исковете предявени от М.Ф.Х.,
лнч ********** срещу П.Х.С. с ЕГН ********** за осъждане на ответницата да
заплати на ищеца сумите, представляващи имуществени вреди в размер
на разноските по гр.д№ 4603/2011г. на ДРС- 445лв. за държавна такса, 38лв. за
снабдяване със скица за нуждите на делото, 40,96лв. за връчване на нотариална
покана и 36лв. за нотариална заверка на подписите на страните на предварителния
договор от 01.08.2011г. /чл. 79, ал.1 във вр. с чл. 82 от ЗЗД – обезщетение за
претърпени вреди от неизпълнение на предварителния договор/;
Съгласно чл.82, изр.1 от ЗЗД, продавачът дължи обезщетение за всички
настъпили в правната сфера на купувача имуществени вреди - загуби и пропуснати
ползи, които са пряка и непосредствена последица от несключването на
окончателния договор и са могли да бъдат предвидени при възникване на
неизпълненото задължение, но ако при сключване на предварителния договор е
действал недобросъвестно, той трябва да обезщети и непредвидимите вреди, стига
те да са в причинна връзка с договорното неизпълнение - чл.82, изр.2 от ЗЗД. Съгласно
чл.12 ЗЗД за ответника е съществувало задължението да действа добросъвестно при
сключването на предварителния договор за продажба, т.е у него да е било
формирано убеждение, че ще може да изпълни в срок поетите задължения като продавач.
Безспорно установено по делото е, че към момента на сключване на договора процесния имот е бил
в режим на съпружеска общност между ищцата и нейния съпруг. На
недобросъвестност по смисъла на чл.82, изр.2 от ЗЗД следва да се приравни
знанието на продавача, че вещта е обременена със собственически права на трети
лица, които препятстват бъдещата продажба и нейния вещнотранслативен ефект. В
този случай продавачът дължи обезщетение за всички понесени от купувача вреди. В
случая, обаче исковата претенция по чл.19 ал.3 от ЗЗД е заведена срещу
ответницата и съпруга и, т.е на най ранен етап от производството ищците са
знаели за правата на трето лице върху имота. Дали последното ще даде съгласие
за извършване на продажбата е можело да се прецени извън съдебно
производство/например чрез отправяне по
покана и провеждане на извънсъдебни разговори/. Като не е сторила това,
ищцата не може да ангажира отговорността на ответницата за разноските по гр.д№ 4603/2011г.
на ДРС- 445лв. за държавна такса, 38лв. за снабдяване със скица за нуждите на
делото. Освен това, съдебните разноски са разходите на страните,
произтичащи от участието им в едно гражданско производство. Отговорността за
разноските е обективна, като съгласно чл.81 от ГПК по присъждането на разноски
съдът се произнася във всеки акт, с който приключва разглеждането на делото в съответната
инстанция. Тази отговорност може да се реализира само в рамките на същия
процес, в който разноските са били направени. Ако искането за разноски бъде
предявено отделно и самостоятелно – след приключване на процеса, предявеният
иск за разноски се явява недопустим. При това следва да остави претенцията на
ищеца в тази му част без разглеждане.
Искът за осъждане
на ответницата да заплати на ищцата Х. сумата от 36лв. за нотариална заверка на
подписите на страните на предварителния договор от 01.08.2011г. е
неоснователен. Предварителния договор за продажба на недвижим имот е формален.
За валидността му се изисква писмена форма. Нотариалното удостоверяване
подписите на страните и съдържанието на договора не е задължително. По делото
не се представиха доказателства именно ответницата да е настоявала за
извършване на нотариалните удостоверителни дейности върху предварителния
договор, с което да е станала причина неоснователно да се направят търсените
разноски.
По делото е представена нотариална покана на нотариус Д.Б., адресирана от ищците до ответницата, връчена на 03.09.2011г., в която купувачите настояват извършване на окончателната продажба при условията, уговорени в предварителния договор. Видно от Сметка/ Фактура № 101085/ 16.09.2011г. за изготвяне на нотариална покана Е.Й. заплатил сумата от 36лв.
По делото е представена нотариална покана, без данни за връчването на ответницата, с която се настоява уреждане на отношенията между страните във връзка с несключване на окончателния договор. Видно от Констативен протокол№ 132, томІ/10.05.2012г. на нотариус рег.№ 330в НК, ответницата не се е явила на поканата за изплащане на неустойка и вреди.
Искът за осъждане на ответницата да заплати на ищцата М.Х. сумата от 40,96лв. за връчване на нотариална покана е неоснователен. По делото е представена нотариална покана на нотариус Д.Б., адресирана от ищците до ответницата, връчена на 03.09.2011г., в която купувачите настояват извършване на окончателната продажба при условията, уговорени в предварителния договор. Видно от Сметка/ Фактура № 101085/ 16.09.2011г. за изготвяне на нотариална покана от 03.09.2011г. Е.Й. заплатил сумата от 36лв. Липсват други доказателства за извършени плащания от страна на ищцата Х.. При горното искът и подлежи на отхвърляне.
ПО ИСКА предявен от М.Ф.Х., лнч ********** срещу П.Х.С. с ЕГН ********** за осъждане на ответницата да заплати на ищцата сумата 1900лв., като част от имуществена вреда в размер на 3000лв., представляваща стойността на платения от ищцата наем за период от една година и три месеца, начиная от 01.10.2011г.-01.01.2013г.:
Безспорно от доказателствата по делото и показанията
на свидетеля А., се установява, че Е.А. и М. Ф. ползвали жилище под наем, а от
01.09.2011г., до края 2012г. наемната
месечна цена възлизала на 200лв.
Обезщетението по чл.82 ЗЗД при
неизпълнение на договорно задължение обхваща претърпяната загуба и пропуснатата
полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са
могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. Това са вредите,
настъпили като безусловен или закономерен резултат от неизпълнението, и които
нормалният и здрав човешки разум би трябвало да допусне при пораждане на
задължението. В случая тази предпоставка не е налице. Ползването на
жилище под наем не е резултат единствено от неизпълнението на задължението на
продавача за прехвърляне на собствеността. Напротив, Е.А.
и М. Ф. са ползвали жилището на свидетеля А. под наем и преди сключване на
процесния предварителен договор и след изтичане на срока за окончателната
продажба на имота. При това загубата от заплащане на наем не е единствено и
само резултат на неизпълнението на процесния договор. При горните доводи искът
подлежи на отхвърляне като неоснователен.
В условията на евентуалност спрямо всеки от исковете по поредността на докладването им в доклада ответницата прави възражение за прихващане с вземанията си, както следва: 450лв. разходи за ремонт на покрива на къщата, 50лв. за снабдяване със скица, данъчна оценка и заличаване вписването на исковата молба, 3450лв., представляваща обезщетение за вреди от непозволено увреждане върху имота вследствие действията на ищците по събаряне на маркиза, външна тоалетна, полувкопано мазе, разрушаване дюшеме в стаята към пътеката, събаряне на лята мивка, изтръгване на електрическа инсталация, разбити и свалени с касите 5бр. врати и 2бр.прозорци.Уточнението на възраженията за прихващане са направени по реда на чл.143 от ГПК в първото по делото съдебно заседание.
Доказателства за разходи за снабдяване със скица, данъчна оценка и заличаване вписването на исковата молба не са представени по делото. Освен това разноските във връзка с производството по гр.д№ 4603/2011г. на ДРС е недопустимо да се предявяват в настоящото производство.
Относно възражението на ответницата за прихващане с вземане за обезщетяване за вреди вследствие непозволено увреждане: При преценка обекта на увредата, съдът кредитира показанията на свидетелката З. И., Д. С. и Г.Д.П.-полицейски инспектор на района. Към показанията на останалите свидетели съдът има резерви с оглед тяхната връзка със страните и евентуална заинтересованост и поради противоречие на показанията.
Общо показанията на незаинтересованите свидетели сочат на запуснатост
на процесната къща към 2011г. От 1994година къщата е необитаема. Двора е
разграден, къщата в много лошо техническо състояние,
със счупени прозорци, дограма в изключително лошо състояние, незатваряща се.
Плочата на маркизата отделена от фасадата на къщата- опасна от самосрутване. От
външната тоалетна останали само двете стени от тухли, едната от които полусъборена.
Дюшемето прогнило и опасно. Абажури, контакти липсвали. Към доказателствата по
делото е приложен и снимков материал на л.158-161, който илюстрира в значителна
степен състоянието на дюшемето/профил на останалата пътека показва, че дюшемето
е изработено от плоскости/.
Изготвената по делото експертиза установява,
че на място има следи от съществуваща преди маркиза откъм фасадната част. Покрива
е от бетонна плоча, която е била отделена от носещата стена и застрашавала
обитателите на къщата. Няма следи от арматурна или конзолна връзка, което
неизбежно води до отцепване и срутване.
От лята мивка няма никакви следи към момента на огледа. Дюшемето в западната
стая е демонтирано. Има останала една пътека с ширина 1м. край стената . Видно
е, че е било амортизирано тъй като е наредено върху глинена основа и има
директна влага. Няма изолация отдолу, което е способствало бързото изхабяване.
Липсва дограма. Дограмата също е била амортизирана и е невъзможно
възстановяването и в стария вид. Вещото лице сочи, че имайки предвид
амортизацията за около 40години, липсата на покрив на тоалетна, помощните
помещения не могат да бъдат възстановени във вида и състоянието в което са били.
От анализа на свидетелските показания и
заключението на вещото лице, съдът приема, че твърдението на ответницата за
вземане от непозволено увреждане остана недоказано. Вещото лице отчита
състоянието на увредените вещи и дава категорично заключение, че е невъзможно
възстановяването им във вида, в който са съществували. В случая не се касае за
увредено благо, а за отстраняване на строителни материали/подреждане на тухлите
от стени на тоалетна, опасна плоча на маркиза/. Освен това противоречиви са и
доказателствата за отстраняване на дограмата по къщата, което не може да
обоснове ясен и категоричен извод, че именно ищците са ги отстранили. Самото
вещо лице не може да извърши оглед на дограмата, защото липсва, на място
съществуват само отвори, а освен това имотът е препродаден на трети лица, които
също осъществили дейности върху къщата.
При
това, възражението за прихващане следва да бъде оставено без уважение.
При изхода по главните искове, на
разглеждане подлежи и искът на ищцта М.Ф.Х., лнч ********** срещу П.Х.С.
с ЕГН **********, заявен в условията на евентуалност на иска за сумата от 559.46лв.-така уточнение по реда на чл. 143 от ГПК в с.з от 16.06.2014г/, за осъждане на ответницата да заплати на
ищцата Х. сумата от 1000лв, договорна неустойка съгласно чл.8 ал.1 от
предварителен договор от 01.08.2011г.:
Поради продажбата на конкретния договориран имот от продавача на трети лица, изпълнението на задълженията на продавача по предварителния договор спрямо купувачите се е погасило поради невъзможността му за изпълнение, което е довело до разваляне на предварителния договор по право съгласно разпоредбата на чл. 89 ЗЗД.
Съгласно Тълкувателно решение № 7/13.11.2014 г. по гр.д.№ 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС, в хипотеза на развален поради виновно неизпълнение двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, дължима е единствено неустойка за обезщетяване на вреди от неизпълнението поради разваляне-неустойка за разваляне, ако такава е била уговорена.
Ищцата Х. е поискала ответницата да бъде осъдена да и заплати сумата 1000 лева, представляваща неустойка в размер на двойния размер на заплатеното капаро, дължима на основание чл. 8/1/ от договора. В чл. 8/1/ от договора страните са уговорили, че „за виновно неизпълнение на задълженията си по чл.1 ал.1 от Договора, продавачът връща получения задатък от 1000лв. в двоен размер”. При преценка основателността на претенцията на ищцата за неустойка, следва да се прецени договорката на страните, обективирана в посочения член. За целта следва на първо място да се отговори на въпроса какъв е характерът на дадената при подписване на предварителния договор сума от 1000 лева. В самия договор в чл. 3, ал. 2 е използвана думата капаро, а в санкционната клауза на чл. 8/1/ от договора се използва думата задатък. Характерът на платената сума е в зависимост от волята на страните - необходимо е да се установи като каква я третират те и възприетото от страните противоречи ли на императивни разпоредби в закона. Съгласно разпоредбата на чл. 20 ЗЗД при тълкуване на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните и целта на сключения между тях договор. От съдържанието на процесния договор става ясно, че дадената при подписването на договора сума съставлява част от продажната цена. Тази обща воля е обективирана в чл. 3 от договора, където е посочено, че цената на недвижимия имот е в размер на 10000 лева, като 1000 лева се плащат при подписване на договора, остатъка -при сключване на окончателната сделка. С оглед на изложеното настоящият съд приема, че дадената при подписване на предварителния договор сума от 1000 лева представлява част от продажната цена, независимо от използваната в договора дума „капаро”. Изясняването на този въпрос бе необходимо с оглед правната квалификация на предявената от ищеца претенция за сумата от 1000 лева. Използването на думата задатък в чл. 8/1/ от договора би могло да наведе на довод за договорка за заплащане на задатък и в тази връзка за правна квалификация на предявения иск по чл. 93 ЗЗД. Настоящия съд обаче прие, че това не е така. За да е налице договорка за заплащане на задатък, тя трябва да е изрична с оглед сериозните правни последици, които законът обвързва с хипотезата на чл. 93 ЗЗД. Задатъкът, както и неустойката, обезпечават изпълнението и обезщетяват вредите от неизпълнение. Разликата между тях е в това, че задатъкът се дава отнапред, докато неустойката се обещава като бъдеща престация в случай на неизпълнение (в този смисъл напр. решение № 132/27.12.1994 г. на ВКС по гр. д. №632/1994 г., ІV г.о.; решение № 876/08.07.2008 г. на ВКС по гр. д. № 2773/2007 г., ІV г.о.). В конкретния случай, съдът квалифицира предявения иск за сумата от 1000 лева като такъв по чл. 92 ЗЗД. Допълнителен аргумент в подкрепа на това е, че самият ищец в исковата молба претендира сумата като неустойка.
Уговорката в т.8/1/ е за неизпълнение на поетите с договора задължения от страна на продавача има характер на неустойка за разваляне, тъй като с нея не се търси обезвреда за забава. Дължимостта на уговорената неустойка е възникнала в момента, в който П.Х.С. е нарушила задълженията си по предварителния договор и е прехвърлила собствеността върху процесния имот на трето лице. Поради това искът на ищцата М.Х. за сумата от 1000лева, договорна неустойка е основателен и следва да бъде уважен в претендирания размер.
При горните мотиви, районния съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА П.Х.С. с ЕГН **********,*** да заплати на Е.Й.А. с ЕГН ********** сумата от 550лв., представляваща половината от внесената цена по развален предварителен договор от 01.08.2011г.
ОСЪЖДА П.Х.С. с ЕГН **********,*** да заплати на М.Ф.Х.,***, сумата от 550лв., представляваща половината от внесената цена по развален предварителен договор от 01.08.2011г.
ОСЪЖДА П.Х.С. с ЕГН **********,*** да заплати на М.Ф.Х.,***, сумата от 979,43лв., представляваща стойността на заплатените от ищцата през м. август 2011г. строително-ремонтни дейности/труд и материали/ за подмяна на покрива на недвижим имот в гр.Д., ул”...”№**, представляващ едноетажна къща с площ от 35кв.м.
ОСЪЖДА П.Х.С. с ЕГН **********,*** да заплати на М.Ф.Х.,***, сумата от 1000лв., представляваща договорна неустойка съгласно чл.8 ал.1 от предварителен договор от 01.08.2011г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от М.Ф.Х.,*** срещу П.Х.С. с ЕГН **********,***, иск за осъждане на ответницата да заплати на ищцата сумите от 40,96лв. за връчване на нотариална покана и 36лв. за нотариална заверка на подписите на страните на предварителния договор от 01.08.2011г., като ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ искът за сумата от 445лв, представляваща сторени разноски по гр.д№ 4603/2011г. за заплащане на държавна такса и 38лв. за снабдяване със скица за нуждите на делото.
ОТХВЪРЛЯ предявения от М.Ф.Х.,*** срещу П.Х.С. с ЕГН **********,***,
иск за осъждане на ответницата да заплати на ищцата сумата 1900лв., като част от имуществена вреда
в размер на 3000лв., представляваща стойността на платения от ищцата
наем за период от една година и три
месеца, начиная от 01.10.2011г.-01.01.2013г.