Р Е Ш Е Н И Е
Номер 07.01.2021г. Град София
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Първо ГО, 30 състав
На шести ноември Година 2020
В
публичното заседание в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАЛЕРИЯ БАНКОВА
и
секретар ДИАНА БОРИСОВА
като разгледа докладваното от съдия Банкова гр. дело N 15061 по описа за 2019 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищците Л.Х.М. и И.А.М. излагат в исковата молба, че през 2008 – 2009г. са имали установени трайни облигационни отношения с ответника „К.“ ООД. Ищците сключвали договори за заем с трето лице – „Х.“ АД, а ответникът по силата на договор за гаранция поемал задължението да гарантира изпълнението на ищците по договорите за заем. Сключването на тези договори за гаранция било условие за отпускането на посочените заеми, наред с други обезпечения. Така, на 06.08.2008г. между страните бил сключен договор за гаранция. На същата дата ищците сключили и договор за кредит с „Х.“ АД. Поради свързаността на двете дружества – заемодателя и гаранта – задълженията на ищците към тях били оформени в общ погасителен план. Задълженията по договора за заем били обезпечени и чрез сключена на 08.08.2008г. в полза на заемодателя договорна ипотека върху следния имот, собственост на ищците – подробно описани в исковата молба и уточнителната такава дворно място в гр. София, ул. „*****№*, ведно с находящата се в него двуетажна жилищна сграда. През м. юни 2009г. между страните бил сключен втори договор за гаранция, като обезпечение на друг договор за заем, сключен от ищците с „Х.“ АД. През 2009г. ищците изпаднали в невъзможност да погасяват задълженията си по така посочените договори в цялост и навреме. За да се избегне обявяването на заемите за предсрочно изискуеми, ответникът предложил на ищците да им предостави сумата от 122 000 лева, с която да покрият задълженията си към него и към заемодателя „Х.“ АД с настъпил падеж, като обзпечаване на задължението им да върнат заетата сума бъде постигнато чрез временното прехвърляне за период от 6 м. с договор за покупко-продажба на описаните по—горе дворно място и сграда в гр. София. На 17.11.2009г. за обезпечаване на вземането на ответника била сключена сделка за покупко-продажба на процесния недвижим имот с нот. акт №99, том IV, рег. № 3537, нот. дело №958/2009г. на нотариус И. Д., по силата на която ищците прехвърлили собствеността върху процесния недвижим имот срещу сумата от 122 000 лева. На същата дата бил подписан и предварителен договор за покупко-продажна на имота, с който ответника поел задължението да прехвърли собствеността обратно на ищците за сумата от 65 000 евро, със срок 30.04.2010г. Ето защо, твърдят, че договорът за покупко-продажба не е отразявал действителната воля на страните и е бил сключен единствено с цел да уговори предварително начин за удовлетворяване на кредитора – ответник, различен от предвидения в закона. Поради това, сделката е нищожна на осн. чл. 26, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.152 от ЗЗД.
След
като ищците не били в състояние да погасяват вноските си към ответника и
свързаното с него лице „Х.“ АД, след април 2010г. владението на процесния имот
било предадено на „К.“ ООД. Ето защо, ищецът моли съда да прогласи нищожността
на покупко-продажбата от 17.11.2009г., да признае ищците за собственици на
процесния недвижим имот и да осъди ответника да им предаде владението върху
същия.
В срока по ГПК ответникът подава писмен отговор, с който оспорва допустимостта и основателността на предявените искове. На първо място сочи, че с влязло в сила решение на СГС от 2012г. е признато, че ищците по гр. д. №13265 от 2010г. по описа на СГС са собственици на общо ¾ ид. части от процесното дворно място, като един от ответниците по посоченото дело е „А.К.“ ООД – праводател на ищците по настоящото дело, които са и съдружници и управители на същото дружство. Ето защо, същите не са могли да придобият собствеността върху посочените 3/4 ид. части от дворното място, както не е придобил собствеността върху тях и самият ответник като правоприемник на ищците. Счита, че делото по отношение на въпросните идеални части следва да бъде прекратено, тъй като страните били обвързани от силата на пресъдено нещо по гр. д. №13265 от 2010г. по описа на СГС. По основателността на исковете – оспорва твърдението сделката за покупко-продажба на процесния имот да е сключена с друга цел, освен типичната – да се придобие собствеността върху процесният имот. Фактът, че дружеството е имало намерение да препродаде същия впоследствие с цел печалба не се отразява на действителността на сделката. Оспорва владението на имота да му е било предадено след април 2010г. и сочи, че това се е случило в деня на изповядване на сделката, а именно - 17.11.2009г., каквата уговорка се съдържа и в самия нотариален акт. Излага агументи относно липсата на предпоставките по чл.152 от ЗЗД. При условията на евентуалност, прави възражение за придобивна давност по отношение на ¼ ид. части от поземления имот, както и за построената в имота сграда. Поддържа, че следва да се приложи кратката петгодишна придобивна давност, т.к. е придобил имота на основание, годно да го направи собственик и е владял същия добросъвестно от 17.11.2009г. Дори и съдът да приеме, че владението му е недобросъвестно, към датата на предявяване на исковата молба е изтекъл 10-годишния срок на придобивната давност, като през целия период ответникът е владял имота необезпокоявано и е заплащал всички дължими за същия данъци и такси. Моли съда да отхвърли исковете като неоснователни.
Ищците оспорват твърдението на ответника, че е придобил владението върху имота от 17.11.2009г., като поддържат, че имота на ул. „*****№8 се е ползвал за офис на дружеството „А.П.“ ЕООД в продължителен период от време, след сключване на атакуваната сделка.
Предявени
са обективно и субективно съединени искове с пр. осн. чл.26, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.152, вр. с. чл.209 от ЗЗД и
чл.108 от ЗС.
Съдът, след като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото доказателства намира от фактическа страна следното:
Правото
си на собственост върху процесния недвижим имот ищците извеждат от сделка за
покупко-продажба, сключена с нотариален акт от 01.03.2007г., вписан в СВ с
вх.рег.№10403 от 01.03.2007г., с която „А.К.“ ООД, представлявано от управителя
И.М. продава на Л.М. процесния недвижимия имот:
поземлен имот с
идентификатор 68134.513.340, находища се в гр.София,общ.Столична,
обл.София/столица/ , по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-53/23.11.2011 г. на Изпълнителен директор на
АГКК; адрес на поземления имот: гр.София, район
Сердика, ул.********площ: 261
кв.м.; трайно предназначение на
територията:урбанизирана; начин на трайно ползване:ниско
застрояване до /10 м/, номер по предходен план:5, кв.:24а,парцел III ;
съседи: поземлени имоти с идентификатори : 68134.513.339, 68134.513.333,
68134.513.332, 68134.513.341, 68134.513.345 и СГРАДА с идентификатор
68134.513.340.2 , находяща сe в
гр.София,общ.Столична, обл.София/столица/, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
РД-18-53/23.11.2011 г. на Изпълнителен директор на АГКК; адрес на
сградата:гр.София, район Сердика, ул.”********сградата е разположена в поземлен
имот с идентификатор 68134.513.340 ; застроена площ: 67 кв.м.; брой надземни
етажа: 2.
Във
връзка с направеното от ответника оспорване на правата на праводателя на ищцовата страна по отношение на ¾
ид.ч. от поземления имот, по делото са представени нот. акт. №168, том III, рег. №2894,
дело №539 от 2004г. на нотариус с рег.
№043 на НК, с който С.и С.Г.продават на „А.К.“ ООД процесното дворно място,
ведно с построената в него двуетажна жилищна сграда, както и документи,
относими към установяване правото на собственост на праводателите Г. –
констативен нотариален акт от 2004г., нотариален акт за покупко-продажба от
1926г., удостоверение за деактуване и отписване на недвижим имот от актовите
книги на осн. чл.1 и 2 от ЗВСВОНИ, издадено то Столична община – р-н Сердика, договор за доброволна делба на недвижим
имот от 2004г.
Ангажирани са
четири договора за финансова услуга -
два от 06.08.2008 г. и два,
сключени на 24.06.2009 г., съгласно които неучастващо по делото лице "Х." АД е отпуснало парични
заеми, съответно в размер на 395 000 евро на заемателите: „А.К.“ ООД, „А.П.“
ЕООД, И.А.М. и Л.Х.М. и и 74 000 евро на заемателите „А.К.“ ООД, „А.П.“ ЕООД, И.А.М.,
Л.Х.М., Г.Х.А. и С.Д.А.. Отпуснатите заеми са били обезпечени с ипотеки върху
недвижими имоти, сред които и процесния, поръчителства и, съгласно посоченото в
самите договори - с финасова гаранция, при условията на отделни договора,
сключени с ответника. От третия представен до делото договор, сключен на
24.06.2009г. между заемателите „А.К.“
ООД, „А.П.“ ЕООД, И.А.М., Л.Х.М., Г.Х.А. и С.Д.А., заемодателя "Х."
АД и ответника „К.“ ООД, се установява, че по силата на същия страните са
договорили, срещу заплащането на определена в договора цена, да бъде
предоставена финансова гаранция на заемополучателите по договора за заем от
същата дата, като в случай на неизпълнение от тяхна страна на задължението им
за погасяване на изискуеми вноски по същия в продължение на 6 месеца, „К.“ ООД
да отговаря за същите пред заемателя. С идентично съдържание е и договорът от
06.08.2008г., с който е обезпечено изпълнението на договора за паричен заем от
същата дата.
С
нотариален акт, вписан в СВ с вх. №59006/08.08.2008г. ищците – лично като
заематели и като представляващи заемополучателите „А.К.“ ООД и „А.П.“ ЕООД са учредили
договорна ипотека върху недвижими имоти в гр. София, сред които и процесния, за
обезпечаване на задълженията си към „Х.“ ООД по договор за заем в размер на 395
000 евро.
С
нотариален акт, вписан в СВ с вх. №24370/26.06.2009г. ищците – лично като
заематели, като представляващи заемополучателите „А.К.“ ООД ,„А.П.“ ЕООД и като пълномощници на заемополучателите
Станка и Георги А.и, учредили договорна ипотека върху недвижими имоти в гр.
София, сред които и процесния, за обезпечаване на задълженията си към „Х.“ ООД
по договор за заем в размер на 74 000 евро.
С
нотариален акт №99, том VI, рег. №35370, нот. дело №958 от 2009г. на нотариус с
рег.№039 на НК, вписан в СВ с вх.№50656/17.11.2009г., акт №184, том CXLIV, дело
№31919 ищците продали на ответника процесния недвижим имот срещу сумата от 122
000 лева.
С
молба-нареждане от същата дата, адресирана от ищците до ответника, е било
поискано продажната цена по сделката да бъде преведена по банков път на "Х." АД за погасяване на настоящи и
бъдещи задължения на И. и Л. М.към „Х.“ АД по договора от 25.06.2009г., за погасяване на настоящи и бъдещи задължения на
И. и Л. М.към „Х.“ АД по договора от 06.08.2008г. и към „К.“ ООД по договори от 06.08.2008г. и
25.06.2009г.
От
преводно нареждане с дата 25.11.2009г. се установява, че „К.“ ООД е наредил по
сметка на „Х.“ АД сумата от 122 000лв., като в основане за превода е посочено –
н.акт №99, том VI, рег. №35370, нот. дело №958 от 2009г. на нотариус с рег№039
на НК.
Установява
се от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.11.2009
г., че "К." ООД, в качеството на продавач
и ищците, в качеството на купувачи, са се задължили да сключат окончателен
договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот като продавачът се
легитимира като собственик на имота с
акт №99, том VI, рег. №35370, нот. дело №958 от 2009г. на нотариус с
рег№039 на НК.
По
инициатива на ответната страна, по делото е ангажирано влязло в сила решение от 23.04.2012г. по гр. д.
№13265/2010г. на СГС, с което на осн. чл.97, ал.1 от ГПК/ отм./ е признато за
установено по отношение на правоприемниците в хода на делото на починалия
ответник С.Г. и по отношение на „А.К.“ ООД, че лицата Р.К., С.В., В.Й., Х.Г.и М.П.са
собственици по сделки на ¾ ид.ч. от УПИ
III – 5 от кв. 24-а по плана на гр. София, м. ГГЦ, зона Б-17, целият с
площ 256 кв.м. Представени са също декларация по чл.14 от ЗМДТ от 23.12.2009г.,
съгласно която ответникът е декларирал процесния имот като своя собственост за
нуждите на данъчното облагане, както и платежни нареждания за платени от
ответника данъци и такса за битови отпадъци за недвижимия имот в периода 2009
-2019г.
Във
връзка установяване владението на имота и неговия начален момент по делото са
разпитани свидетелите С.С.и И.А..
От
разпита на свидетеля С. се установява, че същият е служител на печатница „А.П.“
от м.април 2004г. на длъжност „специалист предпечатна подготовка, графичен
дизайн и поддръжка на компютърна мрежа и техника“. От пролетта на 2005г. офисът
на печатницата се намирал в имота на ул. „*****№8, за който му било казано от И.
и Л. М., че е закупен от фирмата. В офиса се приемали и издавали поръчки, там
се издавали и фактурите за изпълнени поръчки. Свидетелят работел и в офиса, и в
печатницата. Офисът бил освободен едва през март 2011г. Спомня си, че принудителното
отстраняване се разисквало от членовете на колектива във фирмата, които били
разтревожени, т.к. И.М. се оплаквал, че има задължения и че ако не бъдат
погасени, ще загуби офиса.
Свидетелката
А. заявява, че работи в „Кредитекс“ на длъжност, свързана с управлението на
недвижими имоти, собственост на компанията. Работи във фирмата от година и
половина/ разпитът е проведен в о.с.з. на 19.06.2020г. / и още към момента,
когато постъпила на работа, имотът вече се е управлявал и поддържал като част
от собствеността на „Кредитекс“. Дружеството го стопанисвало и предлагало на
клиенти за продажба, но към момента предлагането е спряно, т.к. във връзка с
имота се води процес.
За
доказване на факта, че не ответника, а дружеството „А.П.“ ЕООД е осъществявало
фактическата власт върху имота, ползвайки го за свой офис, с молба на л.139 от
делото ищците ангажират писмени доказателства, някои от които не представляват
документи, а разпечатки от интернет сайтове, листовка, извлечения от счетоводна
сметка на трето неучастващо по делото лице. Част от тях съдът намира за
неотносими към предмета на спора, а друга част – намиращите се на л.143 и 144,
са изключени от доказателства по делото с нарочно определение на съда от
06.11.2020г., поради което съдът не ги обсъжда. Относима към предмета на спора
е ангажирана фактура №991от 18.10.2010г. с издател „А.П.“ ЕООД и получател „К.“
ООД, в която като адрес на издателя от посочен гр. София, ул.“********.
По
делото е изслушано заключение на съдено-счетоводна експертиза, неоспорено от
страните, което съдът кредитира в цялост. От същото се установява, че сумата от
122 000 лв. е платена от ответника на трето неучастващо по делото лице - „Х.“
АД с цитираното по-горе платежно нареждане. По счетоводни данни на ответника „Х.“
АД му е превел обратно сумата от 23 340,13лв. за гаранционни вноски /премии/,
от които 4 115,83 лв. по договор за кредит от 24.06.2009г. и 19 224,30 лв. по
договор за кредит от 06.08.2009г. Разликата в размер на 98 659,87 лв. е
останала в „Х.“ АД за погасяване на задължения към дружеството.
От
представен по делото протокол от извънредно заседание на Общото събрание на
съдружниците на „К.“ ООД, проведено от 02.11.2009г., се установява, че събранието
е взело решение дружеството да закупи процесния имот на ул „*****№8 при цена на
закупуване не по-висока от 122 000 лв., както и да го продаде за цена не
по-ниска от 65 000 евро без ДДС, като за целта сключи в качеството си на
продавач предварителен договор за продажба на имота със срок за нотариално
изповядване на сделката не по-късно от 14 часа на 30.04.2010г.
По
делото е изслушано заключение на съдебно-оценителна експертиза, от която се
установява, че пазарната стойност на процесния недвижим имот към 17.11.2009г. е
310 714 лв., а към 26.10.2020г. е 536 683лв. Съдът намира заключението за
компетентно изготвено и го кредитира в цялост.
От
проведения разпит на свидетелката Р.А.се установява, че свидетелката познава
ищците от 2010г. Попаднала на статия, описваща отношенията им с „Кредитекс“ и
чрез журналиста, изготвил статията, се свързала с И. и Л. М.. В разговор от тях
разбрала за отношенията им с ответника, които изцяло съвпадали с отношенията,
които тя лично е имала с „Кредитекс“. През 2008-2009г. в страната имало
финансова криза, работата им намаляла те изпитвали затруднения да се справят с
вноските, които дължали към дружество „Х.“ АД. Тогава получили предложение от
ответника да им предостави сума, с която да погасят задълженията си срещу
прехвърлянето на имот. В същите отношения с ответника се намирала и
свидетелката. Като гаранция, че след връщането на заема ще получат имота си
обратно, бил сключен предварителен договор за продажба на имота. Знае от М., че
включително и след продажбата те са продължили да ползват имота. Не знае каква
е била уговорката по отношение на цената в договора за покупко-продажба на
ищците. За своите отношения с ответника излага, че предварителният договор за
покупко-продажба и покупко-продажбата се сключили в един и същи ден. Страните
се явили пред нотариус, първо подписвали предварителния договор, в който
оставяли празно място за попълване на данните за нотариалния акт, с който
продавачът се легитимира като собственик, после подписали молба за превеждане
на продажната цена по сметка на „Х.“ АД и накрая изповядали самата
покупко-продажба. След като нотариусът описвал акта в книгите си, този номер се
дописал на ръка в предварителния договор. Във връзка с предварителния договор
заявява, че е водено дело с „Кредитекс“, което е приключило в полза на
дружеството.
Съдът
намира, че показанията на свидетелката следва да бъдат ценени критично, тъй
като не са непосредствени. За релевантните факти свидетелката не се явява
очевидец, а е научила същите в разговор именно от ищците по делото, които
очевидно са заинтересовани от неговия изход. Освен това, показанията съдържат
вътрешно противоречие – от една страна се заявява, че свидетелката е запозната,
виждала е документите на ищците, касаещи процесната сделка и те „си приличат по
всичко“ с тези, с които тя разполага във връзка с личните си отношения с „К.“
ООД. От друга страна, не може да каже дали уговорката за заплащане на
продажната цена в двата случая е една и съща. Всъщност, свидетелката сочи
факти, на които непосредствено е била очевидец само що се касае до личните си
взаимодействия с ответника, а по отношение да взаимодействият му с ищците
показанията представляват неин извод, базиран на личен опит и разказаното от
ищците в разговор. Ето защо, съдът намира, че показанията са ненадеждни и не
следва да бъдат кредитирани.
След
подробно обсъждане на доказателства по делото поотделно и в съвкупност, съдът
намира следното от правна страна:
По
допустимостта на производството:
Както
вече е отбелязал съдът в определението си по чл.140 от ГПК, възраженията на
ответника за недопустимост на ревандикационния иск по отношение на ¾
ид.ч. от процесния недвижим имот, са неоснователни. Силата на пресъдено нещо на
представеното от него влязло в сила съдебното решение се разпростира само между
страните в процеса, по който същото е постановено, като не е налице идентитет
между страните по посоченото от ответника гр. д. №13265 от 2010г. по описа на
СГС и страните в настоящото производство. Ответникът по настоящото дело, като
правоприемник на страна по гр. д. №13265/2010г. на СГС, е обвързан от силата на
пресъдено нещо на решението по това дело, с което в отношенията му с другата
страна по делото - Р.К., С.В., В.Й., Х.Г.и
М. П., е признато за установено, че последните са собственици по сделки на
¾ ид.ч. от УПИ III – 5 от кв.
24-а по плана на гр. София, м. ГГЦ, зона Б-17, целият с площ 256 кв.м.
Доколкото последните не участват в настящото производство, отводът за пресъдено
нещо на ответната страна е оставен без уважение, а предявеният иск е приет за
допустим. Възраженията на ответната страна имат значение само във връзка с
материалната легитимация на ищците по ревандикационния иск и оспореното право на
собственост на техния праводател - „А.К.“.
Доколкото
ревандикационният иск се явява обусловен от изхода на делото по облигационния
иск, съдът пристъпва първо към неговото разглеждане.
Искът
е с пр. осн. чл.26, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.152, вр. с. чл.209 от ЗЗД. Нормата на
чл. 152 ЗЗД предвижда,
че всяко съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не
бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго
съглашение, с което предварително се цели удовлетворяване на кредитора по
начин, различен от предвидените в закона, е недействително. По силата на чл. 209 ЗЗД изцяло
недействителна е и продажбата с клауза за изкупуване. Нищожност на договор за покупко-продажба поради нарушение или
заобикаляне на повелителната разпоредба на чл. 152 ЗЗД в
частния й случай на продажба по смисъла на чл. 209 ЗЗД е
налице при симулативен като привиден договор за
продажба с уговорка за изкупуване. Този договор следва
да е сключен с цел само да прикрива договор за заем, когото всъщност обезпечава по недопустим от
закона друг начин, чрез прехвърляне на собственост и клауза за обратно
изкупуване на вещта. Страните по атакуваната сделка нямат намерение тя да бъде
извършена и предварително уговарят начин за удовлетворяване на кредитора,
различен от предвидения в закона. Наличието на сключен между страните договор за заем,
когото атакуваният договор за
покупко-продажба обезпечава чрез тази уговорка подлежи на доказване от
страната, която черпи изгодни последици от този положителен факт.
Съгласно
твърденията на ищцовата страна, в конкретния случай симулативен е договорът за
покупко-продажба, сключен с ответника, който прикрива договор за заем на
стойност 122 000 лв., изпълнението по който е обезпечено чрез „продажбата“ на
недвижимия имот, а действителните собственици са осигурили правата си
посредством сключването на предварителен договор за покупко-продажба, имащ
ролята на уговорка за обратно изкупуване, сключен едновременно с договора за
заем и привидния договор. Ето защо, съдът е възложил в доказателствената тежест
на ищцовата страна да: 1/ установи
твърдяното главно правоотношение – договор за заем за сумата от 122 000 лева и
обезпечаването му с прехвърления имот, както и 2/ че съглашението за обратно
изкупуване, представляващо частен случай на забраната по чл.152 от ЗЗД, е
постигнато преди или едновременно със сделката, от която е възникнало главното
вземане.
В
случая ищцовата страна не представя категорични доказателства за
осъществяването на нито една от горните предпоставки. Не се установява еднозначно от събраните по
делото доказателства възникването между страните на облигационно правоотношение
по договор за заем на парична сума. Недоказани остават
съществените елементи от неговото съдържание, по които е постигнато съгласие -
сума, срок и условия за връщане. Не се установява предаване на сумата 122 000
лв. именно в заем по смисъла на чл. 240, ал.
1 ЗЗД. По изрично нареждане на ищците сумата от извършената
продажба е наредена по сметка на трето
лице, но това не може да обоснове извод за наличие на договор за заем. Въпрос
на свобода на договарянето между страните е уреждането на въпроса за начина на
плащане на продажната цена. Не съществува правна пречка и не е налице правна
забрана продавачът по договора да нареди цената да бъде платена от купувача
директно на негов кредитор и използвана за погасяване на негови съществуващи
вземания, което в случая се установява от заключението на ССчЕ и от
представените договори за финансови услуги. Последното не може да наложи извод
за предоставяне на сумата от 122 000 лв. по договор за заем.
Доколкото
не се приема за доказано съществуването на главното правоотношение по договор
за заем, тоест не е доказано качеството на ответника на кредитор по заемния
договор, безпредметно се оказва изследването на въпроса дали съгласието по
предварителния договор за покупко-продажба, имащ значението на съглашение, с
което предварително се цели удовлетворяване на кредитора по начин, различен от
предвидените в закона по смисъла на чл.152 от ЗЗД или на уговорка за обратно
изкупуване по см. на чл.209 от ЗЗД, е постигнато преди или едновременно с възникването
на вземането на кредитора.
Не
може да се приеме за доказано становището на ищците, застъпено в устните
състезания и писмената им защита, че с
процесния договор за покупко-продажба се
прикрива твърдения договор за заем. За симулативната сделка е характерно, че
страните извършват външно изявления, които по съдържание и форма отговарят на
изискванията на даден вид сделка, но всъщност уговарят, че не желаят
настъпването на правните последици на сделката. Налице е съзнателно
несъответствие между желаното и изразеното от страните. В случая ищците твърдят
относителна симулация - че процесният договор за
покупко-продажба прикрива договор за заем.
Представеният предварителен договор,
независимо от датата на сключването му, сам по себе си не може да установи твърдяната
симулативност на договора за покупко-продажба. Доколкото
обаче същият може да се приеме за „начало на писмено доказателство“, съдът е
допуснал разпит на свидетел относно обстоятелствата с каква цел е била сключена
атакуваната сделка и момента на постигане на съгласието относно уговорката за
обратно изкупуване. Събирането на свидетелски показания относно тези
обстоятелства е допустимо поради следното:
Страната, която
е подписала договора, е извършила изявление в частен документ със съответното
съдържание. Когато тази страна твърди в хода на делото, че отразената в
документа сделка е симулативна, всъщност желае да опровергае съдържанието на
писмен документ. Съгласно чл. 164, ал. 1, т. 6 от ГПК в този случай
свидетелските показания са недопустими, освен ако няма изрично съгласие на
страните (чл. 164, ал. 2 от ГПК) или при т. нар. начало на писмено
доказателство (чл. 165, ал. 2 от ГПК).
В случая,
ответната страна се е противопоставила на разпита на свидетел относно доказване
на симулацията, но с определение от о.с.з., проведено на 19.06.2020г. съдът е
допуснал разпита на осн. чл. 165, ал. 2 от ГПК. Както обаче вече беше
отбелязано по-горе, при установяването на спора от фактическа страна, съдът не
намира показанията на свидетелката А. да установяват релевантните по делото
факти. Последната заявява, че познава семейство М.най-рано от 2010г. – тоест
след периода на сключване на атакуваната сделка, поради което същата и не би
могла да е свидетел на събитията, за осъществяването на които е разпитана. Ето
защо, съдът е приел от фактическа страна, че показанията на свидетелката
представляват нейни съждения и изводи относно това какви са били отношенията на
ищците с ответника, базирани на разказаното от самите ищци, поради което не
могат да се приемат за достоверни.
На
последно място следва да се отбележи, че макар съдът да е кредитирал
заключението на СоцЕ относно пазарната стойност на процесния имот, която към
момента на сключване на атакуваната сделка значително е надвишавала продажната
цена по атакуваната сделка, този факт сам по себе си не доказва твърдяната
симулация, още повече като се има предвид установеното по делото, че процесният
имот е бил ипотекиран в полза на третото лице „Х.“ АД за обезпечаване на
задължения на заемателите по договори за заем на стойност 395 000 евро и 74 000
евро, което се установява от представените по делото нот. актове за учредяване
на договорна ипотека.
Затова
не може да се приеме, че процесният договор за
покупко-продажба е сключен единствено с цел
да гарантира по недопустим начин вземане на ответника-кредитор по договора
за заем при съглашение, сходно с уговорката за
изкупуване. По тези съображения съдът намира, че предявеният иск по чл.26, ал.1
от ЗЗД, вр. с чл.152, вр. с. чл.209 от ЗЗД е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
Тъй
като отхвърленият иск се явява обуслявящ изхода на делото по предявения
ревандикационен иск, последният също следва да бъде отхвърлен. Това е така,
защото ищецът по иск с пр. осн. чл.108 от ЗС следва да установи по делото
фактите, на които основава правото си на собственост върху съответния недвижим
имот, както и това, че ответникът владее същия. Доколкото съдът е приел, че
прехвърлителната сделка, сключена между страните, не е нищожна и следователно е
произвела действие, очевидно правото на собственост, в какъвто и обем да е
съществувало, е напуснало патримониума на ищцовата страна, което е достатъчно
основание за отхвърляне на иска. Дали с процесната сделка е било прехвърлено
правото на собственост върху целия недвижим имот, както е посочено в
нотариалния акт или само на ¼ ид.ч. от него, както твърди ответника, е
въпрос, който не следва да се обсъжда, предвид извода за неоснователност на
иска за ревандикация. По същата причина съдът не обсъжда и направените от ответника
възражения за придобивна давност, заявени при условията на евентуалност.
По разноските:
При този изход на спора, на осн. чл.79, ал.3 от ГПК право на разноски има само ответникът. Искане за присъждането на такива е направено в отговора на исковата молба, но за извършването им по делото не са представени доказателства, нито списък по чл.80 от ГПК, а самото искане не се е поддържало в дадения ход на устните състезания от процесуалния представител на ответника. Ето защо съдът намира искането за неоснователно.
Така
мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Л.Х.М., ЕГН **********
и И.А.М., ЕГН **********, двамата от гр. София, р-н „Модерно предградие“, ул. „**********срещу
„К.“ ООД, ЕИК ******** с адрес по седалище *** иск с пр. осн. чл.26, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.152, вр. с. чл.209 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот,
сключен с нот. акт №99, том IV, рег. № 3537, нот. дело №958/2009г. на нотариус И. Д.,
рег. №039 на НК.
ОТХВЪРЛЯ
предявения от Л.Х.М., ЕГН ********** и И.А.М., ЕГН **********, двамата от гр.
София, р-н „Модерно предградие“, ул. „Връх ********иск за осъждане на „К.“ ООД, ЕИК ******** с адрес по седалище ***
да предаде на ищците владението върху собствения им недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор
68134.513.340, находища се в гр.София,общ.Столична, обл.София/столица/ , по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед РД-18-53/23.11.2011 г. на Изпълнителен директор на АГКК; адрес на
поземления имот: гр.София, район
Сердика, ул.********площ: 261
кв.м.; трайно предназначение на
територията:урбанизирана; начин на трайно ползване:ниско
застрояване до /10 м/, номер по предходен план:5, кв.:24а,парцел III ;
съседи: поземлени имоти с идентификатори : 68134.513.339, 68134.513.333,
68134.513.332, 68134.513.341, 68134.513.345 и СГРАДА с идентификатор
68134.513.340.2 , находяща сe в
гр.София,общ.Столична, обл.София/столица/, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
РД-18-53/23.11.2011 г. на Изпълнителен директор на АГКК; адрес на
сградата:гр.София, район Сердика, ул.”********сградата е разположена в поземлен
имот с идентификатор 68134.513.340 ; застроена площ: 67 кв.м.; брой надземни
етажа: 2.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
СЪДИЯ: