№ 908
гр. София, 18.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 143 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Диана К. Ангелова
при участието на секретаря ГЕРГАНА Н. ВЛАДИМИРОВА
като разгледа докладваното от Диана К. Ангелова Гражданско дело №
20211110145353 по описа за 2021 година
и за да се произнесе съобрази следното:
Производството е образувано по искова молба, подадена от Етажна собственост с
адрес гр. С, представлявана от професионален домоуправител „Профешънъл Сървиз“ ЕООД,
чрез адвокат А. Х., с адрес за кореспонденция: гр. В- партер срещу Х. К. К., ЕГН:
**********, адрес: гр. П.
С исковата молба се претендира сума в размер на 269,60 лв. за задължения към
етажната собственост за периода 01.12.2020-31.07.2021 г.
С отговора на исковата молба ответникът е оспорил представителната власт на
„Профешънъл Сървиз“ за периода от 04.06.2021 г. до 31.07.2021 г., тъй като задълженията за
този период са след датата на провеждането на Общото събрание, на което е взето
решението да бъдат предприети действия спрямо него.
В открито съдебно заседание на 26.10.2022 г. съдът е оставил без движение исковата
молба, като е указал на ЕС чрез професионалния домоуправител, че липсват доказателства за
упълномощаване за периода от 04.06.2021 г. до 31.07.2021 г., като е дал едноседмичен срок
на ищеца да отстрани тези нередовности.
В указания срок е постъпила молба от ищеца, в която посочва, че професионалният
домоуправител бил упълномощен и за бъдещи задължения, тъй като липсвало оттегляне на
пълномощията.
С определение от 28.01.2023 г. производството в частта по предявения иск за сумата от
60,60 лева за периода от 04.06.2021 г. до 31.07.2021 г., като заявен от лице без
представителна власт и поради неотстраняване на нередовностите на исковата молба в
указания от съда срок за представяне на пълномощно за този период и този размер, е
прекратено.
С определение от 28.01.2023 г. съдът е оставил без движение исковата молба, като е
указал на етажната собственост чрез професионалния си домоуправител, да конкретизира
общия размер на претендираната сума и начина по който същия е формиран.
1
С уточнителна молба от 13.02.2023 г. ищецът е уточнил, че през целият период
апартаментът е бил обитаван от двама обитатели, а сумите, дължими за апартамента, били
както следва: 6 лева месечна такса за „управление на ЕС“, 12 лева месечна такса за „фонд
ремонти“; 3,30 лева месечна такса за „асансьорна поддръжка“, 1,70 лева месечна такса на
обитател за режийни за асансьор и 4,50 лева месечна такса на обитател за режийни разходи.
Уточнява се, че последните две пера били в двоен размер, поради което месечната вноска за
апартамента възлизала в общ размер от 33.70 лева, като за периода от 01.12.2020 г. до
04.06.2021 г. целият размер на претендираното обезщетение за шест месеца бил в общ
размер от 202.20 лева.
Ищецът твърди, че процесната етажна собственост („ЕС“) с административен адрес -
гр. С, е провела валидно Общо събрание и е взела решение на основание, на което на
31.08.2020 г. сключва договор за управление и поддръжка с професионален домоуправител
„Профешънъл Сървиз“ ЕООД, представляван от управителя .......... Твърди, че след
подписване на договора били определени месечните такси, които ще бъдат заплащани от
членовете на ЕС като за апартамента, притежаван от ответника, те възлизали, както следва:
6.00 лв. месечно на обитател за „такса за управление“, 12 лв. месечно за фонд „Ремонти“,
3.30 лв. месечно за асансьорна поддръжка, 1.70 лв. месечно на обитател за режийни разходи
и режийни за асансьор – 4.50 лв. на обитател.
В процесния период апартаментът бил обитаван от двама обитатели.
Сочи, че за периодът от 01.12.2020 г. – 04.06.2021 г. ответникът, в качеството си на
собственик на апартамент № 12, имал задължения към ЕС в общ размер на 202.20 лв. за
месечни такси. Твърди, че и към момента на подаване на исковата молба ответникът не е
заплатил установените месечни такси и вноски, с което счита, че същият е нарушил
разпоредбите на Закона за управление на етажната собственост („ЗУЕС“), както и не
изпълнява решение на Общото събрание на ЕС.
Сочи, че етажната собственост с решение е възложила на настоящия си домоуправител
да извърши необходимите проверки, след което да даде становище относно дължимостта.
При горното се иска от съда да постанови решение, с което да осъди ответника Х. К.
К., ЕГН:**********, с постоянен адрес: гр. П да заплати на етажна собственост с
административен адрес гр. С, представлявана от професионален домоуправител
„Профешънъл Сървиз“ ЕООД сума в размер на 202.20 лв. – представляваща стойност на
незаплатените към етажната собственост задължения за месечни такси за периода от
01.12.2020 г. – 04.06.2021 г. Прави се искане за присъждане и на законната лихва, считано от
датата на подаване на исковата молба, както и сторените в производството разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който
оспорва исковата претенция като недопустима, както и като неоснователна по основание и
по размер. Твърди, че искът не е предявен от легитимирано лице, доколкото в Протокол №
4/04.06.2021 г. на ОС на ЕС не се съдържа размер на неплатените задължения, поради което
счита, че не е налице валидно възлагане за завеждане на настоящото дело. Излага
твърдения, че липсва непротиворечиво обстоятелствено твърдение собственик на какъв
самостоятелен обект в етажна собственост е. Сочи, че ищецът е извършил недопустимо
изменение на иска едновременно в обстоятелствената част и в размера на претенцията.
Излага твърдения, че не дължи процесните суми, доколкото в процесния период не е
пребивавал в апартамента повече от 30 дни, а го е посещавал инцидентно, 2 или 3 пъти го е
предоставял на свои познати, посетили гр. София за не повече от едно денонощие. Сочи, че
не дължи месечните вноски за фонд „Ремонти“ в размер на 12 лв. месечно, доколкото в
Протокол на ОС на ЕС № 2/07.09.2020 г. е записано, че е направено предложение, но
липсвало взето решение. Излага твърдения, че не е бил канен по никакъв начин преди
завеждане на делото или да е бил уведомяван за съответното взето решение. Възразява
2
против представената Справка за задължения от 01.07.2021 г.
Оспорва твърдението апартаментът да е бил обитаван от двама обитатели и поддържа,
че е единствен собственик на апартамента.
В съдебно заседание за ищеца, редовно призован, не се е явил надлежно упълномощен
процесуален представител, който с писмено становище поддържа исковите претенции, сочи
доказателства и претендира присъждане на разноски, за което е представен списък на
разноските по чл.80 ГПК.
За ответника, в съдебно заседание се е явил надлежно упълномощен процесуален
представител, който поддържа заявените възражения, сочи доказателства и претендира
разноски, за които представя списък на разноските по чл.80 от ГПК.
В хода на съдебното дирене са събрани писмени доказателства, въз основа на които и
след техния анализ поотделно и в съвкупност, от една страна и при съобразяване на чл.12
ГПК съдът е мотивиран да стори следните фактически и правни изводи:
В настоящето производство са заявени в условията на обективно, кумулативно
съединяване следните осъдителни искови претенции:
по иска за главница - представляваща стойност на незаплатените към етажната
собственост задължения за месечни такси – правната квалификация е чл. 6, ал. 1, т. 10
от Закона за управление на етажната собственост, вр.чл. 51, ал. 1 от Закона за
управление на етажната собственост във връзка с чл. 79, ал. 1 от Закона за
задълженията и договорите;
по иска за лихва - законна лихва за забава - правната квалификация е чл. 86 от Закона
за задълженията и договорите;
Исковите претенции са допустими, като предявени от лице, което твърди и доказва
правен интерес, пред местно и родово компетентния съд.
По същество
В хода на настоящото производство от ищеца беше представен нотариален акт, от
който следва, че ответникът Х. К. К. е собственик на процесния имот. Ищецът представя
още и протоколи от общото събрание на етажната собственост на процесната сграда за взети
решения за избор на професионален домоуправител, определяне на месечни такси, както и
на вноски по фонда „Ремонт и обновление“. От представения присъствен списък става ясно,
че ищцовото дружество е избрано за професионален домоуправител на процесната сграда,
като към исковата молба е приложен и договорът за управление и поддръжка, сключен
между етажната собственост и ищцовото дружество. Представен и е и също така протокол
№ 2/07.09.2020 г. от общо събрание на етажната собственост за взети решения за определяне
на дължимите такси за изпълнител, фонд „Ремонт и обновление“, такса за поддръжка на
асансьор, режийни разходи за асансьор, режийни такси и такса куче. Не на последно място,
към исковата молба е приложен и протокол от взето решение на общото събрание за
предприемане на правни и фактически действия с цел събиране на дължимите вземания от
неизправните длъжници на етажната собственост, в това число и срещу ответника, като
собственик на процесния апартамент.
С отговора на исковата молба ответникът посочва, че разходите за такса управление,
асансьорна поддръжка, режийни разходи и режийни разходи за асансьор не се дължат на
основание чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС, тъй като ответникът не е пребивавал, нито негов обитател,
в процесния имот за повече от 30 дни за календарна година.
Настоящият състав намира, че съгласно текста на разпоредбата на чл. 51, ал. 2 от
ЗУЕС, действащ към процесния период от 01.12.2020 г. до 04.06.2021 г., разходите за
управление и поддържане на общите части на етажната собственост не се заплащат от
собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30
3
дни в рамките на една календарна година.
В редакцията на т. 11 от § 1 на Допълнителните разпоредби на ЗУЕС, валидна към
процесния период, се посочва, че „Разходи за управление и поддържане“ са разходите за
консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на
управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода,
отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими
за управлението и поддържането на общите части на сградата.
Ищецът твърди, че в решенията на общото събрание е уговорено, че вноските ще се
дължат, независимо от обитаемостта на апартамента. Настоящият състав счита, че подобна
уговорка противоречи на императивната разпоредба на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС. Такова е и
становището на ВКС, застъпено в Решение № 60181 от 20.10.2021 г. по гр. д. № 86 / 2021 г.
на Върховен касационен съд, 4-то гр. отделение. В цитираното решение ВКС приема, че
„независимо дали е било взето решение на общо събрание на етажните собственици, лицата
по чл.51, ал.2 ЗУЕС са освободени от задължението да участват в разходите по управление и
поддържане на общите части на етажната собственост, тъй като нормата е с императивен
характер“.
Настоящият състав възложи в доказателствена тежест на ответника да докаже, че не е
пребивавал в процесната сграда за повече от законоустановения минимум от 30 дни в
рамките на една календарна година. Този факт е отделен като безспорен в производството
по гр.дело № 21062/2023 година на СРС, като в провело се на 30.11.2023 г. по искане на
процесуалния представител на ищеца и със съгласието на процесуалния представител на
ответника този факт е отделен като безспорен и ненуждаещ се от доказване.
Поради горното, настоящият състав счита, че не е налице съмнение, че претендираните
суми за разходи за управление и поддръжка са недължими и претенцията следва да бъде
отхвърлена в тази част.
На следващо място, по отношение на оставащите разходи, а именно дължимите
месечни вноски за фонд „Ремонт и обновление“ ответникът посочва, че в протокола не е
посочено, че решението действително е взето. Ответникът посочва още, че съгл. 50, ал. 2, т.1
от ЗУЕС таксата се дължи съобразно притежаваните идеални части, а не на апартамент. В
условията на евентуалност ответникът признава тази претенция като основателна
независимо дали ответникът е пребивавал в имота. Ответникът посочва още, че доколкото
не е бил уведомяван за взетото решение, разноските за тази претенция следва да се понесат
от ищеца на осн. чл. 78, ал. 2 ГПК.
Настоящият състав счита, че действително решенията на етажната собственост за
разпределяне на разходите за фонд „Ремонт и обновление“ на апартамент, вместо съобразно
притежаваните идеални части, са незаконосъобразни, тъй като са в противоречие на чл. 50,
ал. 2, т. 1 от ЗУЕС. Въпреки това същите не са нищожни, а за тях се прилага процедурата за
отмяна на решение на етажната собственост, съдържаща се в чл. 40 и сл. от ЗУЕС, за която в
настоящото производство не са представени данни да е приложена.
Доколкото не е искана отмяната на решенията, те са влезли в законна сила и подлежат
на изпълнение, в този смисъл и Решение № 39/19.2.2013 г. по гр.д. № 657/2012 г. на ВКС, I
г.о. Етажната собственост, която не е учредила сдружение за управление, т.е. не е
персонифицирана се управлява от общото събрание на етажните собственици, респективно
на етажните собственици и обитателите чрез взетите от него решения. Тези решения се
формират от успоредни волеизявления на мнозинството от присъстващите на събранието,
насочени за постигане на определена цел. Многостранна сделка не може да се сключи от
лице, което не е съгласно с общо формираната воля. /Решенията за учредяване на гражданско
дружество и за работите на дружеството се вземат „със съгласие на всички съдружници”-чл.
357 и чл. 360 ЗЗД/. При решенията на етажната собственост няма насрещни права и
4
задължения, както при сделките. Субективните предели на действие на решенията на
общото събрание на етажната собственост са по широки от тези на многостранните сделки.
След влизането им в сила решенията на етажните собственици са задължителни за всички
етажни собственици, включително за тези които са гласували против, за не участвалите във
вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели.
Същевременно задължителността им отпада за лицата, които вече не са етажни собственици
или обитатели, дори да са гласували за тях. В този смисъл те са особен вид многостранни
актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на обща цел.
Законът – ЗС, ЗУЕС урежда специална процедура за вземането на тези решения, като
регламентира начина на свикване, състав, представителна власт гласуване, предметна
компетентност. Спазването на тези правила е основание за действителността на решението.
ЗС и ЗУЕС не урежда специални основания за нищожност на решенията на общото
събрание на етажната собственост. Отликите между вземането на решенията от сключването
на сделките, дори и многостранните са съществени, което е основание да се приеме, че
решенията на етажната собственост не са сделки и за тях няма да се прилага ЗЗД.
Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от
ЗЗД. Специфичен е и контрола за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на
която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за
законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за
предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на
решението, извършено по реда за уведомяването за събранието – чл. 40, ал.2 ЗУЕС. Затова
извън определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на
незаконосъобразните решения. Тук е неприложим принципа, че нищожност може да се
установява без срок.
По възраженията на ответника, че представеният протокол от ОС на ЕС № 2/07.09.2020
г. съдържа единствено предложения за решения, но не и самите решения, настоящият състав
намира, че от представения списък присъствен списък става ясно, че за въпросното
предложение са гласували всички собственици, с изключение на един, тоест може да се
приеме, че решението е взето валидно. Всякакви възражение на ответника относно
редовността на протокола и взетите решения е следвало да бъдат отправени в преклузивния
срок по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС, а в настоящото производство не бяха представени
доказателства това да е сторено. Поради горното настоящият състав счита, че разноските за
фонд „Ремонт и обновление“ са дължими. В допълнение, следва да се отбележи, че от т. 8, 9
и 10 от § 1 на Допълнителните разпоредби на ЗУЕС, е видно, че разходите за ремонт и
обновление са от различен характер от разходите за управление и поддържане, уредени в т.
11, и по отношение на тях не се прилага чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС.
С оглед уточнителната молба, постъпила от ищеца на 13.02.2023 г., следва да се има
предвид, че общият размер на претенцията е променен на 202,20 лева. В тази връзка следва
да се има предвид, че настоящият състав намира, че в хода на производството не бяха
представени доказателства, че процесният апартамент се обитава от двама обитатели, макар
това обстоятелство да няма отношение към дължимите суми за фонд „Ремонт и
обновление“, доколкото за същите общото събрание е приело, че се дължат на апартамент, в
нарушение на чл. 50, ал. 2, т. 1 от ЗУЕС, но решението на ОС не е било атакувано по
надлежния ред.
Поради горното, настоящият състав приема, че дължима е единствено сумата от 12
лева на месец за фонд „Ремонт и обновление“, която за процесния период от 6 месеца, от
01.12.2020 г. до 04.06.2021 г., е на обща стойност от 72 лева.
По разноските
С оглед горното, настоящият състав счита, че следва да се присъдят разноски и на
двете страни за съответната част от претенцията. Във връзка с искането по чл. 78, ал. 2 от
5
ГПК, направено от ответника с отговора на исковата молба, съдът приема, че уведомяването
за взетото решение от общото събрание се извършва съобразно чл.16, ал. 7 от ЗУЕС като на
видно и общодостъпно място на входа на сградата се поставя съобщение за изготвянето на
протокола. В случаите по чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС, какъвто е и настоящият, отсъстващият
собственик има право да предостави електронна поща. В хода на делото не се установи
ответникът да е предоставил електронна поща, поради което съдът приема, че ответникът е
действал недобросъвестно като е проявил дезинтересираност по отношение на взетите
решение на общото събрание. Същевременно са наведени твърдения за опорочена
процедура по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.
Ищецът е претендирал разноски в размер от 450 лева за адвокатско възнаграждение и
50 лева за държавна такса. Доколкото е направено възражение за прекомерност на
адвокатския хонорар, същият следва да бъде намален до минимума от 400 лева. Предвид
частичното уважаване на претенцията, на ищеца следва да се присъди съответстващата част
от разноските.
Ответникът е претендирал адвокатско възнаграждение в размер от 300 лева, което
следва да бъде частично присъдено, съобразно отхвърлената част от претенцията.
Мотивиран от горното и на основание чл. 6, ал. 1, т. 10 от Закона за управление на
етажната собственост, вр.чл. 51, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост във
връзка с чл. 79, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите и чл. 86 от Закона за
задълженията и договорите, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Х. К. К., ЕГН:**********, с постоянен адрес: гр. П да заплати на Етажна
собственост с административен адрес гр. С, представлявана от професионален
домоуправител „Профешънъл Сървиз“ ЕООД сума в размер на 72 лв. – представляваща
стойност на незаплатените към етажната собственост задължения за месечни вноски към
фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от 01.12.2020 г. – 04.06.2021 г., ведно с дължимата
лихва върху тази сума от 03.08.2021 г. до окончателното изплащане на вземането, като
ОТХВЪРЛЯ иска за горницата над сумата от 72 лева до предявения след уточняващата
молба от 13.02.2023 г. размер от 202,20 лева, включително съответната част от претенцията
за законна лихва за забава върху тази сума.
ОСЪЖДА Х. К. К., ЕГН:**********, с постоянен адрес: гр. П да заплати на етажна
собственост с административен адрес гр. С, представлявана от професионален
домоуправител „Профешънъл Сървиз“ ЕООД да заплати разноски за адвокатско
възнаграждение и държавна такса за настоящото производство в размер от 160,38 лева.
ОСЪЖДА Етажна собственост с административен адрес гр. С, представлявана от
професионален домоуправител „Профешънъл Сървиз“ ЕООД да заплати на Х. К. К.,
ЕГН:**********, с постоянен адрес: гр. П разноски за адвокатско възнаграждение в размер
от 165,00 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд – в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
6
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7