№ 19604
гр. С., 31.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на
трети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА
при участието на секретаря МАРИЯ АТ. ДРАГАНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА Гражданско
дело № 20221110139659 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 124, ал. 1, вр. чл. 235 ГПК.
Oбразувано e по искова молба на „Х.Б.“ ЕООД, ЕИК ***** срещу Ю. Л. П., ЕГН
**********, с която са предявени кумулативно обективно съединени осъдителни искове с
правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 и пр. 2 ЗЗД, чл. 86, ал. 1 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.
Ищецът твърди, че на 20.09.2020 г. между него в качеството му на наемодател и и
ответника в качеството му на наемател е сключен Договор за наем на недвижим имот -
АПАРТАМЕНТ № OR-B4-11, находящ се в блок „О.“, комплекс „В.П.“, с административен
адрес: гр. С...............“, старо наименование ул. „***“ № 25, вх. на четвъртия етаж, срещу
заплащане на месечна наемна цена в размер на 332,34 евро или тяхната равностойност в
български лева по официалния фиксинг в деня на плащането от 1-во до 5-то число на
текущия месец. Твърди, че в резултат на продължително неизпълнение на задълженията на
наемателя - ответник по договора, на 09.11.2020 г. ищецът прекратил същия на основание
чл. 4.2 от него поради наличие на просрочени с повече от 15 дни към същата дата
задължения, а именно - неплатен в цялост наем за м. октомври 2020 г. и неплатен депозит по
чл. 7.1 от договора. Посочва, че единственото плащане на ответника във връзка с договора е
в размер на 600 лв., извършено на 29.09.2020 г., която сума е достатъчна да покрие наема за
месец септември и част от наема за месец октомври. Твърди, че наемът за месец ноември е
просрочен към датата на прекратяването на договора. Твърди, че ответникът не е платил и
дължимите разходи за електрическа енергия за процесния имот съгласно издадени фактура
№ **********/09.10.2020 г. и фактура № **********/10.11.2020 г. Поддържа, че във връзка с
прекратяването на договора ответникът дължи и неустойка в размер на 1300 лв. съгласно чл.
4.2 от договора за наем. С оглед гореизложеното ищецът моли за осъждането на ответника
да му заплати следните суми: 288,33 лв. (в левова равностойност на 147,42 евро) - остатък от
1
наемна цена за м. октомври 2020 г., 346,67 лв. (в левова равностойност на 177,25 евро) -
наемна цена за м. ноември 2020 г. за период 01.11.2020 г. – 16.11.2020 г., 196,92 лв. - разходи
за използвана от ответника електрическа енергия в наетия имот по фактури от 09.10.2020 г.
и 10.11.2020 г., 1300 лв. (в левова равностойност на 664,68 евро) - неустойка при
прекратяване на договора на основание чл. 4.2 от същия в размер на два месечни наема,
52,46 лв. - законна лихва за забава върху сумата от 288,33 лв. (дължим остатък от наемна
цена за м. октомври 2020 г.), начислена за периода 06.10.2020 г. - 22.07.2022 г., 60,09 лв. -
законна лихва за забава върху сумата от 346,67 лв. (дължима наемна цена за м. ноември 2020
г. за периода 01.11.2020 г. - 16.11.2020 г. вкл.), начислена за периода 06.11.2020 г. - 22.07.2022
г., 33,21 лв. - законна лихва за забава върху сумата от 196,92 лв. - разходи за електрическа
енергия, начислена за периода 23.11.2020 г. - 22.07.2022 г., ведно със законната лихва върху
главниците от 22.07.2022 г. - датата на подаване на исковата молба, до пълното им
изплащане от ответника. Претендира и направените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника, чрез назначения му особен
представител, с който оспорва предявените искове. Оспорва сключването на договора за
наем и че подписът за наемател е положен от ответника. Евентуално твърди, че е заплащал
дължимите наеми и консумативи. Счита, че дължи наемна цена само за периода 20.09.2020 г.
- 09.11.2020 г. тъй като след тази дата не е пребивавал в имота. Оспорва претенцията за
стойност на електрическа енергия с доводи, че същата не е заплатена от ищеца и съответно
не му се дължи. Поддържа, че не е уведомен за развалянето на договора. Оспорва и исковете
по размер с твърдения, че претенциите не са изчислени правилно. Моли за отхвърляне на
исковете.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа
страна следното:
По делото е представен договор за наем на недвижим имот от 20.09.2020 г., сключен
между „Х.Б.“ ЕООД в качеството на наемодател и Ю. Л. П. в качеството на наемател, с
който на наемателя е предоставен за временно и възмездно недвижим имот - АПАРТАМЕНТ
№ OR-B4-11, находящ се в блок „О.“, комплекс „В.П.“, с административен адрес: гр.
С...............“, старо наименование ул. „***“ № 25, вх. на четвъртия етаж, състоящ се от антре,
дневна, кухня и столова, спалня, баня с тоалетна и тераса, с обща площ от 67,54 кв. м., от
които застроена площ от 60,18 кв. м. и принадлежащите на апартамента 5,14 % идеални
части от общите части на входа, равняващи се на 7,36 кв. м. В чл. 2.1 от договора е
предвидено, че наемодателят се задължава да предаде имота за ползване на наемателя в
състоянието, в което се намира към момента на сключването на договора, за което се
подписва двустранен Приемно-предавателен протокол (Приложение № 1 към договора).
В чл. 3.2 наемателят се е задължил да плаща в срок договорената наемна цена и
консумативните разноски, свързани с ползването на имота като: електроенергия, студена
вода, кабелна телевизия, интернет, както и глоби за неспазване на вътрешния ред, ако има
такива.
2
В чл. 3.9 страните са постигнали съгласие, че във връзка с това, че наемодателят ще
предостави на наемателя при негово поискване декларация по образец на
електроснабдителното дружество „ЧЕЗ Е.Б.“ АД, а именно: „Декларация от наемодател при
пререгистрация“, с която наемодателят се съгласява правата и задълженията му като
потребител на електрическа енергия да бъдат упражнявани от наемателя и съгласно която
наемодателят се задължава спрямо „ЧЕЗ Е.Б.“ АД да поеме солидарна отговорност за
изпълнението на всички задължения (към електроснабдителното дружество) на лицето, за
което е дадено съгласието да бъде потребител на имота, а именно наемателя, независимо от
поемането на солидарна отговорност от наемодателя спрямо „ЧЕЗ Е.Б.“ АД във вътрешните
отношения между страните по договора се счита, че отговорността за изпълнение на
задълженията спрямо електроразпределителното дружество е изцяло на наемателя и същият
отговаря за изпълнението, респ. заплащането им пред наемодателя като за консумативни
разходи съгласно разпоредбите на договора (чл. 3.9.1). Уговорено е, че в случай, че
наемодателят заплати за своя сметка консумативните разходи на наемателя във връзка със
солидарната му отговорност пред електроснабдителното дружество, наемателят е длъжен да
му възстанови незабавно платените суми и отговаря пред наемодателя съгласно чл. 4.2 от
договора (чл. 3.9.2).
Съгласно чл. 4.1 наемателят се задължава от 1-во до 5-то число на текущия месец да
плаща на наемодателя месечен наем в размер на 332,34 евро, платими в евро или тяхната
равностойност в български лева по официалния фиксинг на БНБ в деня на плащането.
Дължимият наем за м. септември 2020 г. е в размер на 121,86 евро (за период 20.09.2020 г. –
30.09.2020 г. вкл. – 11 дни) и се заплаща по посочената банкова сметка в деня на сключване
на договора.
В чл. 4.2 от договора страните са уговорили, че при закъснения в плащането на
наема, консумативите или част от тях наемателят дължи неустойка в размер на 1 % от
просрочената сума за всеки просрочен ден, считано от датата на падежа до датата на
плащането. Ако забавата продължи повече от 15 дни наемодателят има право да
прекрати/развали договора едностранно и без предизвестие, при което получава неустойка в
двойния размер на уговорения месечен наем.
Съгласно чл. 5.1 договорът за наем се сключва за срок до 30.09.2021 г. и влиза в сила с
подписването му от страните. Предвидено е, че срокът може да бъде променен само с
допълнително писмено споразумение (приложение към договора) между наемателя и
наемодателя.
В чл. 6.1 страните са уговорили възможности за предсрочно прекратяване на
договора (освен в хипотезата на чл. 4.2) и в следните случай: (а) както от наемателя, така и
от наемодателя с едномесечно писмено предизвестие; (б) по взаимно съгласие на страните,
изразено в писмена форма; (в) едностранно от страна на наемодателя в случай на неплащане
на наема в сроковете, посочени в Раздел IV; (г) едностранно от наемодателя в случай, че
наемателят нарушава договора и действащите правила относно ползването на имота, след
като наемодателят му предостави петдневен срок за преустановяване на конкретното
3
нарушение и за обезщетяване на наемодателя за вредите, нанесени върху имота или на
наемодателя, в случай, че такива са причинени.
Съгласно чл. 7.1 наемателят предоставя на наемодателя безлихвен депозит,
обезпечаващ грижливото ползване на имота и плащането на наемната цена, консумативните
разноски и разходите за възстановяване на липси, неустойки, неплатени глоби, наложени за
нарушаване Правилника за вътрешния ред, отстраняване повреди и други щети на имота
(ако има такива), причинени от наемателя, в размер на 2 месечни наема, а именно сумата от
664,68 евро, които се заплащат от наемателя на наемодателя по банкова сметка, както
следва: половината от депозита в размер на 332,34 евро се заплаща в деня на сключване на
договора за наем, а останалата част от депозита в размер на 332,34 евро се заплаща
разсрочено на 3 равни месечни вноски, заедно с наема за месец октомври, ноември и
декември 2020 г. Съгласно чл. 7.2 от посочения депозит наемодателят ще прихваща всички
изискуеми и забавени с повече от два дни суми, които наемателят дължи на наемодателя.
При намаляване на депозита под посочената в чл. 7.1 обща сума наемателят е длъжен в 5-
дневен срок да довнесе необходимата сума за неговото допълване до първоначалния му
размер. Съгласно чл. 7.4 в случай, че договорът за наем бъде прекратен предсрочно,
половината от платения депозит по чл. 7.1 по-горе не подлежи на връщане и остава като
обезщетение за наемодателя във връзка с предсрочното прекратяване на договора, като това
не освобождава наемателя от отговорността да заплати всички дължими суми във връзка с
договора и/или прекратяването/развалянето му (наеми, консумативни разходи, неустойки за
прекратяване/разваляне и др.).
Съгласно чл. 8.2 всички уведомления между страните във връзка с договора се правят
в писмена форма и се предават лично срещу подпис или се изпращат по един от следните
начини – чрез куриер или по пощата с препоръчано писмо с обратна разписка, като за дата на
отправяне на уведомлението се счита тази на пощенското клеймо, а за адрес на страните ще
се считат адресите, посочени в договора. При неуведомяване за настъпила промяна,
изпращането на кореспонденцията на заявения адрес се приема за редовно уведомление и е
свързано със съответните последици. Всяко писмо, уведомление, покана и други подобни,
свързани с изпълнението на договора, изпратено на посочения от страната адрес, е валидно
и поражда действие, независимо дали е потърсено или е отказано получаването му.
По делото е приет и Приемо-предавателен протокол от 20.09.2020 г., с който „Х.Б.“
ЕООД е предал на 20.09.2020 г. на Ю. Л. П. процесния апартамент № OR-B4-11, находящ се
в гр. С., комплекс В.П., ул. „Арх. Н.Л.“ № 25, вх., на четвъртия етаж, предмет на договор за
наем на недвижим имот, подписан между страните на 20.09.2020 г. в състояние и вид,
отразени в протокола. Приемо – предавателният протокол е подписан двустранно,
включително за „приел“ е положен подпис от наемателя Ю. Л. П..
По делото е прието Изявление от 09.11.2020 г. за прекратяване на договор за наем на
недвижим имот от 20.09.2020 г. от „Х.Б.“ ЕООД до Ю. Л. П., с което наемодателят е
уведомил, че на основание чл. 4.2 от договора за наем от 20.09.2020 г. прекратява същия,
считано от 09.11.2020 г. поради просрочени задължения по договора с повече от 15 дни към
4
09.11.2020 г. (наем за м. октомври 2020 г., неплатен депозит по договора). На наемателя е
даден срок до 13.11.2020 г. да освободи наетия имот и да предаде обратно държането му,
както и да заплати всички дължими суми във връзка с договора и неговото прекратяване
както следва: 147,42 евро – дължим остатък от наем за м. октомври 2020 г., 332,34 евро –
наем за м. ноември 2020 г., 50,06 лв. – ел. енергия за м. октомври 2020 г., 1300 лв. (с левова
равностойност 664,68 евро) – неустойка при прекратяване на договора на основание чл. 4.2
от същия в размер на два месечни наема, останалите дължими суми за използвани режийни
разходи през периода на действие на договора, счетоводно – разходните документи, за които
не са налични (издадени) към датата на съставяне на изявлението, но информация за
дължимите суми ще бъде изпратена след отчитане, респ. уточняването на размера им, по
данни на дружествата, предоставящи комунални услуги, обезщетение за щети в случай, че
при освобождаване на имота бъдат констатирани такива.
Прието е и Уведомително писмо от 16.11.2020 г., с което ответникът е предупреден, че
ищецът ще възстанови владението си върху имота и ще отстрани вещите на ответника от
него. Двете уведомления са изпратени на ответника на адреса, вписан в договора за наем –
гр. С., ул. „К.“ № 2, включително по пощата с препоръчано писмо с обратна разписка.
По делото е прието платежно нареждане от 29.09.2020 г., видно от което на
посочената дата по банковата сметка на наемодателя „Х.Б.“ ЕООД, посочена в договора за
наем, е постъпила сумата от 600 лв., заплатена от наемателя Ю. Л. П., която сума ищецът
признава, че е постъпила за погасяване на задължения на ответника по процесния договор за
наем.
По делото е прието платежно нареждане от 23.11.2020 г., видно от което на
посочената дата „Х.Б.“ ЕООД е заплатило на „ЧЕЗ Е.Б.“ АД сумата от 196,92 лв. с основание
за превод „кл. номер 310243220681 и лихва“ по 2 фактури.
За установяване авторството на договора за наем и на приемо-предавателния
протокол към него е изслушано заключение на съдебно-почеркова експертиза (СПЕ),
неоспорена от страните. От него се установява, че подписите, положени както следва: в
долната част под печатния текст на стр. 1 и в мястото за „НАЕМАТЕЛ:“ на стр. 5 от договор
за наем на недвижим имот от 20.09.2020 г. със страни „Х.Б.“ ЕООД от една страна и от друга
– Ю. Л. П. и в мястото за „ПРИЕЛ:“ на Приемо-предавателния протокол от 20.09.2020 г.,
сключен между „Х.Б.“ ЕООД от една страна и от друга – Ю. Л. П., са изпълнени от Ю. Л.
П..
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните
правни изводи:
По исковете с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 и пр. 2 ЗЗД:
В доказателствена тежест на ищеца по исковете с правно основание чл. 232, ал. 2, пр.
1 и пр. 2 ЗЗД е да докаже следните обстоятелства: наличието на облигационно отношение по
договор за наем на процесния имот през процесния период, по силата на което наемодателят
е предоставил на наемателя за временно ползване процесния имот срещу задължение на
5
наемателя да заплаща уговорения наем, неизпълнение на същия от наемателя, развалянето
на договора за наем едностранно от наемодателя, считано от сочения в исковата молба
момент, стойността на разходите за електрическа енергия, които твърди да е заплатил през
време на действие на наемното правоотношение.
При установяване на посочените обстоятелства, в тежест на ответника е да докаже
погасяване на задълженията си.
От събраните по делото доказателства се установи, че на 20.09.2020 г. между „Х.Б.“
ЕООД, като наемодател и Ю. Л. П., като наемател е сключен договор за наем на недвижим
имот, по силата на който на наемателя е предоставен за временно възмездно ползване
недвижим имот – апартамент № OR-B4-11, находящ се в блок „О.“, комплекс „В.П.“, с
административен адрес: гр. С...............“ № 25, вх., ет. 4, за срок до 30.09.2021 г., при дължим
месечен наем в размер на 332,34 евро, като фактическата власт върху обекта е била
предадена на ответника съгласно договора на 20.09.2020 г., което се установява и от
представения по делото приемо-предавателен протокол от същата дата. Ответникът е
оспорил истинността на представените документи, но от приетата без оспорване от страните
съдебно-почеркова експертиза, която съдът кредитира по реда на чл. 202 ГПК като
компетентно изготвена и обоснована, несъмнено се установи, че договорът за наем и
приемо-предавателният протокол към него от 20.09.2020 г. са подписани именно от
ответника Ю. Л. П., в качеството му на наемател на имота. С оглед на изложеното съдът
приема, че между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор
за наем с посоченото по-горе съдържание.
Спорно по делото е обстоятелството за развалянето на договора за наем, както и дали
следва да се приложи разпоредбата на чл. 4.2 от процесния договор.
Съгласно чл. 20а, ал. 2 ЗЗД договорите могат да бъдат изменени, прекратени,
развалени или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания,
предвидени в закона. В цитираната разпоредба са употребени понятията разваляне и
прекратяване на договори. Тези понятия са с различно съдържание, като понятието
прекратяване на договор е с по-широко съдържание от развалянето. Последното е една от
възможните причини за прекратяване на договора. Развалянето на договорите и
последиците му са изрично уредени в чл. 87 и сл. ЗЗД. Прекратяването на договорите не е
уредено като развалянето.
Съгласно чл. 9 ЗЗД съдържанието на договора се определя свободно от страните,
доколкото не противоречи на повелителните норми на закона или добрите нрави. С оглед на
тези разпоредби съдът приема, че прекратяване на двустранни договори се извършва по
взаимно съгласие на страните, на основанията, установени в закона или тези, предвидени в
договора при условие, че последните не противоречат на императивните норми или на
добрите нрави. Основанията за прекратяване на договора са фактите, с настъпването на
които се преустановява действието му. Преценката за основанието, на което е прекратен
договорът, се прави във всеки отделен случай въз основа на доказване на наведените
обстоятелства, от осъществяването на които се твърди, че са настъпили правните последици
6
на прекратяването на договора.
На основание чл. 20а, ал. 2 ЗЗД срочното наемно правоотношение може да бъде
прекратено по взаимно съгласие на страните и преди изтичане на уговорения срок.
Срочният договор за наем, обаче, може да бъде прекратен едностранно, преди
изтичане на уговорения срок, само ако тази възможност е изрично уговорена между
страните по него (така например решение № 60181/04.06.2021 г. по гр. д. № 4365/2019 г. по
описа на ВКС, IV г. о. и др.), като в този случай не е необходимо даването на подходящ срок
за изпълнение на неизправната страна. Ако в договора не са предвидени условията за
предсрочно прекратяване, общо съгласие за прекратяване на договорната връзка ще е налице
и в случай на доказани от страната, която се позовава на последиците на прекратяването,
факти, с настъпването на които законът свързва преустановяване действието на
правоотношението.
В случая в чл. 4.2, на която клауза се позовава ищецът, страните са уговорили
възможност договорът за наем да бъде развален от наемодателя едностранно и без
предизвестие при забава на наемателя в плащането на наема, консумативите или част от тях
повече от 15 дни, без да е необходимо даване на подходящ срок за изпълнение.
Предпоставките за валидно упражняване на субективното потестативно право да бъде
развален двустранен договор чрез едностранно волеизявление са три: да е налице
неизпълнение на договорно задължение от една от страните (в частност неплащане на
наемната цена, консумативните разходи); неизпълнението да е виновно и кредиторът,
упражняващ правото на разваляне да е изправен. Тези предпоставки са несъмнено
установени по делото. От предоставеното предизвестие за прекратяване от 09.11.2020 г.
поради неплащане на задължения за наем и консумативи се установява, че ищецът е
отправил изявление за прекратяване на процесния договор за наем на основание чл. 4.2, като
договорът следва да се счита за прекратен от 09.11.2020 г., поради просрочени задължения с
повече от 15 дни (наем за м. октомври 2020 г., неплатен депозит по договора). Съдът приема,
че наемодателят надлежно е упражнил правото си да развали договора за наем на основание
чл. 4.2, тъй като към 09.11.2020 г. не е била заплатена част от вноската за м. 10.2020 г.,
дължима до 05.10.2020 г. и част от дължимия депозит по чл. 7.1 (незаплатена е и вноската за
м. 11.2020 г., дължима от първо до пето число на текущия месец), съответно забавата в
плащането на първата вноска и на депозита е продължила повече от 15 дни, поради което за
наемодателя е възникнало правото да развали договора за наем едностранно без
предизвестие. Това право е било упражнено в писмена форма (доколкото самият договор е
сключен в такава форма) - с изявление за прекратяване от 09.11.2020 г., изпратено до
посочения от наемателя адрес в договора, в което се съдържа изрично изявление за
разваляне на договора. Отчитайки прогласената в чл. 9 ЗЗД свобода на договарянето и
постигнатата между страните уговорка – чл. 8.2, която следва принципа за добросъвестност
при изпълнение на задълженията, съдът приема, че уведомлението за разваляне на договора
е било връчено на ответника.
Договорът е бил прекратен именно на посочената дата – 09.11.2020 г., на която
7
ищецът изрично посочва, че е имал достъп до имота, посещавал го е на място, оставял е
уведомления на вратата, а изявлението за прекратяване на договора е било оставено в имота
и допълнително залепено на входната му врата (което се потвърждава и от Уведомление от
16.11.2020 г.), което обстоятелство представлява по своя характер признание на неизгоден за
страната факт, който се цени от настоящия състав по реда на чл. 175 ГПК. Въз основа на тези
данни, съдът приема, че към 09.11.2020 г. наетото помещение е било освободено от
наемателя, не е доказано фактическото ползване на имота от страна на наемателя да е
продължило и след тази дата, поради което ответникът дължи заплащането на наемната цена
и разходите за поддържане на вещта до 09.11.2020 г.
В чл. 4.1 от договора е предвидено, че наемателят заплаща месечна наемна цена в
размер на 332,34 евро (с левова равностойност от 650 лв.), от 1-во до 5-то число на текущия
месец, като е уговорено, че дължимият наем за м. 09.2020 г, е в размер на 121,86 евро (за
период 20.09.2020 г. – 30.09.2020 г. вкл. – 11 дни) и се заплаща в деня на сключване на
договора. С оглед признанието на ищеца, че ответникът е заплатил на 29.09.2020 г. сумата от
600 лв. (или 306,77 евро), съдът намира, че с посочената сума на основание чл. 7.1 е била
заплатена наемната цена за 11 дни през м. 09.2020 г., остатъкът от 184,91 евро (с левова
равностойност 361,65 лв.) за м. 10.2020 г., като е останала незаплатена наемна цена за м.
10.2020 г. в размер на 288,35 лв. (650 лв. – 361,65 лв.), съответно искът за наемна цена за м.
10.2020 г. е основателен в пълен размер от 288,33 лв., при липса на данни за заплащане на
сумата. За м. 11.2020 г. съдът по изложените по-горе съображения, приема, че ответникът
дължи плащане на наемна цена за периода 01.11.2020 г. - 08.11.2020 г. вкл. (8 дни до
прекратяването на договора), или сумата от 173,33 лв. Следователно, искът за наемна цена
по чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД е основателен за м. 10.2020 г. за сумата от 288,33 лв. и за периода
01.11.2020 г. – 08.11.2020 г. вкл. за сумата от 173,33 лв., за които суми следва да се уважи и
да се отхвърли за разликата над 173,33 лв. до сумата от 346,67 лв. и за периода 09.11.2020 г. -
16.11.2020 г., незаплатена наемна цена за м. 11.2020 г.
Като законна последица от уважаването на иска за главница следва да се присъди и
законна лихва от датата на подаване на исковата молба – 22.07.2022 г. до окончателното
плащане на главницата.
По исковете с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже
основанието, от което произтича вземането му и забавата, т. е. да установи момента на
изискуемост на главното вземане.
Съгласно чл. 86, ал. 1 ЗЗД при неизпълнение на парично задължение длъжникът
дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата. Според чл. 84, ал. 1 ЗЗД
когато денят за изпълнение на задължението е определен, длъжникът изпада в забава след
изтичането му.
С оглед изложеното ответникът е изпаднал в забава, считано от следващия ден след
деня, до който е следвало да заплати наемната цена за м. 10.2020 г. и за м. 11.2020 г., т. е. от
06.10.2020 г. и от 06.11.2020 г. Изчислена по реда на чл. 162 ГПК и чрез използване на
лихвен калкулатор съдът приема, че дължимата лихва за забава върху вземането от 288,33
8
лв. – неплатена наемна цена за м. 10.2020 г. за периода 06.10.2020 г. – 22.07.2020 г. (датата на
подаване на исковата молба) е в размер на 52,47 лв., съответно искът е основателен в пълен
размер за сумата от 52,46 лв., до който следва да бъде уважен (чл. 6 ГПК), а дължимата
лихва за забава върху вземането от 173,33 лв. – неплатена наемна цена за м. 11.2020 г. за
периода 06.11.2020 г. – 22.07.2020 г. (датата на подаване на исковата молба) е в размер на
30,04 лв., до която сума искът следва да бъде уважен, съответно отхвърлен за разликата до
пълния предявен размер от 60,09 лв.
По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД:
Съгласно чл. 232, ал. 2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите,
свързани с ползуването на вещта.
Съгласно чл. 3.2 от договора за наем, наемателят се задължава да плаща в срок
договорената наемна цена и консумативните разноски, свързани с ползването на имота, като:
електроенергия, студена вода, кабелна телевизия, интернет, както и глоби за неспазване на
вътрешния ред, ако има такива.
Отговорността на наемателя за заплащане на разходите спрямо „ЧЕЗ Е.Б.“ АД е
предвидена и в чл. 3.9.1 от договора, като съгласно чл. 3.9.2 в случай, че наемодателят
заплати за своя сметка консумативните разходи на наемателя на електроснабдителното
дружество, наемателят е длъжен да му възстанови незабавно платените суми, т. е.
неплащането на разходите е неизпълнение на задължения на наемателя по договора за наем
и ищецът има право на дължимите консумативи. Разходите, свързани с ползването на наетия
недвижим имот се дължат за времето, през което той е ползван от наемателя, именно на
основание възникналото вследствие на сключения договор за наем наемно правоотношение.
В конкретния случай, разходите се свеждат до цената на консумативите за
електрическа енергия към „ЧЕЗ Е.Б.“ АД по две фактури – фактура №
**********/09.10.2020 г. и фактура № **********/10.11.2020 г.
По делото са приети копие от фактура № **********/09.10.2020 г. и копие от фактура
№ **********/10.11.2020 г., издадени на името на В.А.Т., за клиентски № 3102243220661 и
обект: гр. С., ул. „197“ № 25 (М.Д.), бл. О., вх., ет. 4, ап. 11. По делото не се спори, че ул.
„197“ № 25 е с ново наименование ул. „Арх. Н.Л.“ № 25, т. е. фактурите са издадени за
процесния имот. Съдът приема, че от факта, че фактурите са издадени на друго лице, а не на
ответника, не може да се направи извод, че същият не дължи разходите за доставяната през
периода на ползване на имота от него електрическа енергия, при доказателствата, че през
периода, за който е начислената енергията, имотът е бил отдаден под наем именно на
ответника (като в този случай обстоятелството на чие име е открита партидата има
вътрешно счетоводно значение, а и промяната на партидата е задължение на наемателя – чл.
3.9 от договора). По делото не са направени възражения, нито са събрани доказателства, че
имотът е ползван от друго лице, поради което ответникът отговаря за разходите за
електрическа енергия.
Във фактурата от 09.10.2020 г. е начислена електрическа енергия за периода
9
02.09.2020 г. - 02.10.2020 г. на стойност 49,88 лв. с ДДС. Доколкото се установи обаче, че
договорът за наем е от 20.09.2020 г., то ответникът е отговорен за задълженията към
електроснабдителното дружество след тази дата – т. е. за периода 20.09.2020 г. (на която дата
владението му е било предадено) - 02.10.2020 г. За да изчисли дължимата сума по фактурата
съдът съобразява, че общо начислената дневна енергия е в размер на 173 кВтч, от които 165
кВтч са начислени за периода 17.09.2020 г. - 02.10.2020 г., а общо начислената нощна енергия
е в размер на 78 кВтч, от които 73 кВтч са начислени за периода 17.09.2020 г. -02.10.2020 г.
Съобразявайки цената на кВтч – 0,14072 за дневна енергия и 0,05997 за нощна енергия и
посочените по-горе данни, съдът приема, че ответникът дължи цена на електрическа енергия
за м. 09.2020 г. в размер на 27,58 лв. Към нея следва да се добави част от общо начислената
сума за разпределение на електрическа енергия в общ размер на 12,55 лв., или
пропорционално за броя дни, през които имотът е използван от ответника – 5,02 лв., или
общо дължимата от ответника сума по тази фактура е в размер на 32,60 лв. без ДДС,
съответно 39,12 лв. с ДДС.
Във фактурата от 10.11.2020 г. е начислена сума в размер на 146,64 лв. за консумирана
електрическа енергия за периода 03.10.2020 г. - 02.11.2020 г. Доколкото съдът прие, че през
този период ответникът е имал качеството на наемател на имота, то същият дължи
заплащането на стойността на фактурата в пълен размер – 146,64 лв. По изложените
съображения, искът по чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД е основателен за сумата от общо 185,76 лв.
(която видно от платежно нареждане от 23.11.2020 г. е била заплатена от ищеца в полза на
„ЧЕЗ Е.Б.“ АД), до която следва да бъде уважен, като следва да се отхвърли за разликата до
пълния предявен размер от 196,92 лв.
Като законна последица от уважаването на иска за главница, следва да се присъди и
законна лихва от датата на подаване на исковата молба – 22.07.2022 г. до окончателното
плащане.
По иска по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за лихва за забава върху главницата за заплатена стойност
на електрическа енергия, претендирана за периода 23.11.2020 г. - 22.07.2022 г. съдът приема,
че с уведомлението от 09.11.2020 г. за прекратяване на договора, ищецът е отправил покана
до ответника да заплати и разходите за консумирана електрическа енергия в имота по време
на неговото ползване, с което последният е бил поставен в забава – арг. чл. 84, ал. 2 ЗЗД, а
съобразно уговорката в чл. 3.9.2 от договора за наем, в случай, че наемодателят заплати за
своя сметка консумативните разходи на наемателя, последният е длъжен да му възстанови
незабавно платените суми, поради което искът е доказан по основание. Лихвата за забава
върху сумата от 185,76 лв. за периода 23.11.2020 г. - 22.07.2022 г., изчислена по реда на чл.
162 ГПК е в размер на 31,32 лв., до която сума следва да се уважи и да се отхвърли за
разликата до 33,21 лв.
По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на неустойка поради
предсрочно прекратяване на договора:
За уважаване на иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да
докаже, че е налице валидно уговорена неустоечна клауза, предпоставките за изискуемостта
10
на която са възникнали, както и нейния размер.
При установяване на посочените обстоятелства, в тежест на ответника е да докаже
погасяване на задълженията си за неустойка.
С неустойката страните уговарят отнапред размера на обезщетението за причинените
вреди от неизпълнение на договорно задължение, без да е нужно те да се доказват, като
освен обезщетителна функция, неустойката има и обезпечителна такава за точно и
добросъвестно изпълнение на договорните задължения.
Съгласно задължителните разяснения, дадени с ТР № 1/15.06.2010 г. по тълк. д. №
1/2009 г. на ОСТК на ВКС, не е нищожна клауза за неустойка в приватизационните и
търговските договори, уговорена без краен предел или без фиксиран срок, до който тя може
да се начислява. Нищожна поради накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка,
уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции като
преценката за това се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на
договора в зависимост от специфичните за всеки конкретен случаи факти и обстоятелства,
при съобразяване на примерно посочени критерии, като естеството и размер на
обезпеченото с неустойката задължение, обезпечение на поетото задължение с други,
различни от неустойката правни способи, вида на самата неустойка и на неизпълнението, за
което е предвидена, съотношението между размера на неустойката и очакваните за
кредитора вреди от неизпълнението.
Автономията на волята на страните да определят свободно съдържанието на договора
и в частност да уговарят неустойка е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в две насоки:
съдържанието на договора не може да противоречи на повелителни норми на закона, а в
равна степен и на добрите нрави. Добрите нрави са морални норми, на които законът е
придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с
тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са
писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или
произтичат от тях, като за спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи
служебно.
Предвид дадените разяснения, независимо от това дали е налице оспорване от
ответника на валидността на клаузата за неустойка или не, съдът служебно трябва да
извърши преценка дали същата не противоречи на добрите нрави.
Съгласно чл. 4.2 от договора за наем при закъснение в плащането на наема,
консумативите или част от тях наемателят дължи неустойка в размер на 1 % от просрочената
сума за всеки просрочен ден. Ако забавата продължи повече от 15 дни наемодателят има
право да прекрати/развали договора едностранно и без предизвестие, при което получава
неустойка в двойния размер на уговорения месечен наем.
От процесния договор за наем не може да се направи извод, че към момента на
сключване на договора е уговорена неустойка, чиято единствена цел излиза извън
присъщите й обезщетителна, обезпечителна и санкционна функции и че е налице
11
накърняване на добрите нрави. В случая е уговорен размер на неустойка за разваляне на
договора в двукратния размер на договорения месечен наем за имота. Неустойката е с
компенсаторен характер и обезщетява вредите, възникващи за наемодателя от предсрочното
прекратяване на договора за наем преди изтичане на срока му. Размерът на
дължимата неустойка е изначално определен, като същият не накърнява добрите нрави,
която преценка се извършва към момента на сключването на договора, а съпоставен с
претърпените от ищеца вреди от предсрочното прекратяване на договора не е несъответен.
След като наемодателят е упражнил правото си да развали договора за наем и след като
претендираната неустойка е уговорена за обезщетяване на вредите от разваляне на договора,
е налице правно основание за присъждането й. Ответникът не твърди и не ангажира
доказателства да е заплатил претендираната от ищеца неустойка. Ето защо предявеният иск
е доказан и следва да бъде уважен за цялостния размер от 1300 лв.
Като законна последица от уважаването на иска за главница, следва да се присъди и
законна лихва от датата на подаване на исковата молба – 22.07.2022 г. до окончателното
плащане.
По разноските:
При този изход на спора, разноски се дължат и на двете страни, но от ответника не се
претендират такива, предвид че същият е представляван от особен представител.
От ищеца се претендират разноски в размер на 100 лв. – за държавна такса, 527,76 лв.
– депозит за особен представител и 1055,54 лв. – адвокатско възнаграждение съгласно
договор за възлагане на правни услуги от 05.08.2022 г. и приложени доказателства за
изплащане на възнаграждението. От страна на ответника е направено възражение по чл. 78,
ал. 5 ГПК, което съдът приема за основателно. Съобразявайки разпоредбата на чл. 7, ал. 2, т.
2 от Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения (в
приложимата редакция от 31.07.2020 г. към датата на договора за правни услуги), според
която минималното възнаграждение в случая е 389,44 лв., фактическата и правната
сложност на делото, срочното му протичане в рамките на две съдебни заседания, както и
извършените в хода на същото процесуални действия, съдът приема, че адвокатското
възнаграждение следва да бъде намалено до сумата от 600 лв., или общо разноски в размер
на 1227,76 лв. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК, съразмерно с уважената част от исковете, в
полза на ищеца следва да се присъдят разноски в общ размер на 1111 лв.
Така мотивиран, Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Ю. Л. П., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „К.“ № 2 да заплати на
„Х.Б.“ ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр. С., ул. „Г.Б.“ № 7, ет. 3, на
основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД сумата от 288,33 лв. - наемна цена за м. 10.2020 г. и
сумата от 173,33 лв. - наемна цена за периода 01.11.2020 г. – 08.11.2020 г. вкл., дължими по
договор за наем от 20.09.2020 г. за ползването на АПАРТАМЕНТ № OR-B4-11, находящ се
12
в блок „О.“, комплекс „В.П.“, с административен адрес: гр. С...............“, старо наименование
ул. „***“ № 25, вх. на четвъртия етаж, ведно със законната лихва върху посочените суми от
датата на подаване на исковата молба - 22.07.2022 г. до окончателното плащане, на
основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД сумата от 52,46 лв. – лихва за забава за периода 06.10.2020 г. -
22.07.2022 г. върху главницата от 288,33 лв. и сумата от 30,04 лв. – лихва за забава за
периода 06.11.2020 г. - 22.07.2022 г. върху главницата от 173,33 лв., на основание чл. 232, ал.
2, пр. 2 ЗЗД сумата от 185,76 лв. – стойност на потребена в имота електрическа енергия за
периода 20.09.2020 г. - 02.11.2020 г. по издадени фактура № **********/09.10.2020 г. и
фактура № **********/10.11.2020 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба - 22.07.2022 г. до окончателното плащане, на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД
сумата от 31,32 лв. – лихва за забава за периода 23.11.2020 г. - 22.07.2022 г. върху главницата
от 185,76 лв., на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД сумата от 1300 лв. – неустойка по чл. 4.2 от
договора за наем за разваляне на същия поради виновно неизпълнение на задълженията на
страна на наемателя, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба -
22.07.2022 г. до окончателното плащане, като ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за
сумата над 173,33 лв. - наемна цена за периода 01.11.2020 г. – 08.11.2020 г. вкл. до пълния
претендиран размер от 346,67 лв. и за периода 09.11.2020 г. – 16.11.2020 г. вкл., иска по чл.
86, ал. 1 ЗЗД за сумата над 30,04 лв. до пълния предявен размер от 60,09 лв. – лихва за забава
за периода 06.11.2020 г. - 22.07.2022 г. върху главницата от 346,67 лв. – наемна цена за
периода 01.11.2020 г. – 16.11.2020 г. вкл., иска по чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за сумата над
185,76 лв. до пълния предявен размер от 196,92 лв. – стойност на потребена в имота
електрическа енергия съгласно издадени фактура № **********/09.10.2020 г. и фактура №
**********/10.11.2020 г., както и иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата над
31,32 лв. до пълния предявен размер от 33,21 лв. – лихва за забава за периода 23.11.2020 г. -
22.07.2022 г. върху главницата от 196,92 лв. - стойност на потребена в имота електрическа
енергия съгласно фактура № **********/09.10.2020 г. и фактура № **********/10.11.2020 г.,
като неоснователни.
ОСЪЖДА Ю. Л. П., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „К.“ № 2, да заплати на
„Х.Б.“ ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр. С., ул. „Г.Б.“ № 7, ет. 3, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от общо 1111 лв. – разноски по делото.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
13