№ 4026
гр. София, 06.03.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА
при участието на секретаря РАЛИЦА Г. НАКОВА
като разгледа докладваното от ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА Гражданско дело
№ 20231110123957 по описа за 2023 година
Предявен е иск с правно основание чл.55, предл.3-то ЗЗД.
Производството е образувано по постъпила искова молба /уточнена с молба с вх.
№ 231301/16.08.2023 г./ от М. М. М. срещу ****************, с която е предявен
осъдителен иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 4000,00 лева,
представляваща гаранция въз основа на сключен между страните договор за гаранция,
заплатена на отпаднало основание, ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба в съда – 05.05.2023 г. до окончателното изплащане.
В исковата молба и последваща уточнителна молба ищецът твърди, че на
30.03.2023 г. между него и ответника е сключен договор за посредничество, по силата
на който ответното дружество се задължило да посредничи на ищеца при придобИ.е на
недвижим имот, срещу заплащане на съответното възнаграждение. Ищецът поддържа,
че след сключване на договора за посредничество направил няколко огледа на имоти,
предложени му от ответника, като във връзка с проявен интерес за закупуване на
недвижим имот - апартамент А02, находящ се на адрес: ****************, поради
твърдения от страна на ответника, че към същия имало необичайно голям интерес от
страна на други купувачи, на 01.04.2023 г. между страните бил сключен и договор за
гаранция. Ищецът твърди, че по силата на този договор заплатил на ответника сумата
от 4000,00 лева – като гаранция за закупуването на гореописания недвижим имот,
срещу поето от дружеството задължение да договори покупката на имота при
продажна цена в размер на 166 000 евро. Ищецът поддържа още, че поради наличие на
наематели в апартамента, първият оглед на имота продължил в рамките на 3-5 минути,
1
поради което не могъл да придобие пълноценна представа за състоянието му. С оглед
предходното, с брокера - представител на ответника, било уговорено да се извърши
втори оглед на имота, когато наемателите не се намират в него. Въпреки предходното,
при проведения на 02.04.2023 г. втори оглед на имота, наемателите отново били там,
поради което ищецът не могъл да разгледа спокойно имота, не му бил осигурен достъп
до терасата, където се намирало кучето на наемателите. Ищецът твърди, че по време на
втория оглед на апартамента забелязал, че апартамента има нужда от шпакловка и
боядисване, електроуредите били стари и захабени, а мебелите с наранявания. С оглед
предходното и нуждата от влагане на допълнителни средства, ответникът се отказал от
закупуването на гореописания имот и поискал връщаното на заплатената като
гаранция сума. Въпреки многобройните обещания, че сумата ще бъде върната, това не
било сторено, поради което до дружеството била изпратена покана. В отговор на
отправената покана, ищецът твърди, че на 24.04.2023 г. получил имейл от управителя
на ответното дружество, ведно с прекачен договор за посредничество, като отказвал да
върне заплатената въз основа на договора за гаранция сума. По изложените в исковата
молба доводи и съображения, ищецът обуславя правния си интерес от предявения иск.
Счита, че като не е осигурил необезпокояван оглед на процесния недвижим имот,
ответникът не е изпълнил вмененото му с договора задължение възложителят да
придобие пълна и ясна представа за реалното състояние на предлагания имот,
предварително представен „в отлично състояние“, но на практика не било така, поради
което ищецът бил принуден да се откаже от закупуването му. Ищецът моли съда да
постанови решение, с което да уважи предявения иск, като осъди ответника да му
заплати процесната сума, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
исковата молба в съда до окончателното изплащане. Претендира репариране и на
сторените в хода на производството разноски.
В подадения в срока по чл.131 ГПК писмен отговор от ответника се изразява
становище за допустимост, но неоснователност на предявения иск. Не се оспорват
изложените в исковата молба твърдения относно наличието на валидно облигационно
правоотношение между страните по силата на договор за гаранция от 01.04.2023 г.,
както и заплатената от страна на ищеца сума в размер на 4000,00 лева въз основа на
същия. Поддържа, че с подписване на договора ищецът е заявил желание да закупи
описания в него имот, а ответникът е следвало да договори условията с продавача на
имота, които са единствено по отношение на продажната цена. Поддържа още, че в
деня на посочения от ищеца повторен оглед, последния се е отказал от сключения
между страните договор и е пожелал да бъде договорена друга, по-ниска и
съответстваща на пазара на недвижими имоти цена. Категорично е отказал да бъде
сключен предварителен договор със собственика на недвижимия имот и е поискал
връщане на сумата от 4000,00 лева. Ответникът оспорва всички останали
обстоятелства от исковата молба, които счита за неотносими към предмета на спора.
2
Моли за отхвърляне на предявения иск и присъждане на сторените разноски.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства по отделно и в
тяхната съвкупност, и като взе предвид становищата на страните, приема за установено
следното от фактическа страна:
По делото е приложен договор за посредничество, сключен между страните на
30.03.2023 г., по силата на който ищецът, в качество на възложител възложил на
ответното дружество, в качеството на посредник, да посредничи при придобИ.ето на
имот, описан в регистър на предложените имоти, срещу възнаграждение. Към договора
е приложен посочения в него регистър на предложените имоти, сред които и описания
в исковата молба недвижим имот.
По делото е приложен договор за гаранция от 01.04.2023 г., от който се
установява, че ищецът, в качеството му на възложител е предал на ответника, в
качеството му на посредник, сумата от 4000,00 лева като гаранция за закупуването на
недвижим имот, представен съгласно гореописания договор за посредничество, а
именно – **************** В договора е посочено още, че възложителят изрично
заявява желание да закупи процесния недвижим имот при продажна цена от 166 000
евро, без да са посочени други конкретни параметри и условия, в срок до 14.04.2023 г.
Видно от т.4 на договора е, че при постигане на посочените параметри, посредника ще
задържи останалата част от платената гаранция като възнаграждение по договора за
посредничество от 30.03.2023 г. Съгласно т.5 от договора, в случай, че възложителят не
сключи предварителен или окончателен договор в срока и при условията на т.2 и т.4,
ще се счита, че посредника е изпълнил задълженията си по договора за посредничество
и възложителят губи предадената на посредника гаранция, като неустойка за
неизпълнение на задълженията си по договора за гаранция. Съгласно т.6 от договора,
при не постигане на посочените в т.2 параметри на сделката и в посочения срок,
посредникът се задължава да върне на възложителя цялата сума предадена като
гаранция, в 3-дневен срок след писменото поискване, а договора се прекратява.
По делото е приложена покана за плащане от ищеца до ответното дружество, с
която на основание чл.6, вр.чл.2 и 3 от договора за гаранция, ищецът е отправил покана
до ответника за връщане на сумата от 4000,00 лева, поради неизпълнение от страна на
дружеството-посредник да бъде освободен имота за обстоен оглед и преценка на
състоянието му. Видно от приложената по делото разписка е, че поканата е връчена на
адресата на 19.04.2023 г.
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетеля
**************** И.. В показанията си свидетеля разказва, че през м.май миналата
година е присъствал на оглед на апартамент заедно с ищеца и съпругата му, която е
сестра на свидетеля. Свидетелят разказва, че огледа на апартамента продължил около 5
минути, като не успели да придобият ясна представя за жилището, тъй като по това
време в него се намирали и наемателите. От това, което свидетелят успял да види
3
установил, че жилището е за ремонт и ново обзавеждане, а се предлагало с обзавеждане
и без нужда от ремонт. Свидетелят разказва, че целта на семейството на ищеца било да
се нанесе максимално бързо, без да се правят ремонти. Предходното и
обстоятелството, че не успели да огледат добре жилището, мотивирало отказа им да го
купят.
Други относими и допустими доказателства не са представени.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
По иска с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД.
За уважаване на предявения иск в тежест на ищеца е да докаже при условията на
пълно и главно доказване, че е предал сумата от 4000,00 лева на ответника на валидно
правно основание /договор за гаранция от 01.04.2023 г./, което е отпаднало /поради
разваляне на договора/, както и че това разместване на блага от имуществото на ищеца
в имуществото на ответника е при отпаднало основание – наличието на твърдените в
исковата молба причини, довели до твърдяното засягане на имуществената сфера на
ищеца.
С доклада по делото, обявен за окончателен без възражения от страните, съдът е
обявил за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че между страните
е сключен договор за гаранция от 01.04.2023 г., по силата на който ищецът е заплатил
на ответника сумата от 4000,00 лева, представляваща гаранция за закупуване на
недвижим имот - апартамент А02, находящ се на адрес: ****************.
По същество спорът между страните е свързан с това дали е налице
неизпълнение от страна на ответника по договора за гаранция.
Настоящият съд намира, че от изложените в обстоятелствената част на исковата
молба твърдения относно наличието на облигационно правоотношение между
страните, в случая правната квалификация на предявения иск е именно горепосочената,
а не сочената от ищеца в исковата молба. Това е така, тъй като хипотезата на чл.55,
ал.1, предл.3 ЗЗД урежда отношения между двете страни, възникнали по повод
изпълнение на задължение, което е имало основание, но чийто правопораждащ факт е
заличен с обратна сила. Тогава, освен даване и получаване, включва се и наличие на
основание към момента на получаването и настъпване на последващ юридически факт,
обуславящ извод за заличаване на последиците от основанието.
За да може да се претендира реституция на даденото по договор на основание
чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, заинтересованата страна следва да докаже, че договорът е
развален. За да възникне преобразуващото право да се развали един договор, е
необходимо наличието на следните предпоставки: 1/ между страните да е сключен
договор, който да не е прекратен на друго основание; 2/ да има неизпълнение на
задължение на насрещната страна по договора – пълно неизпълнение, забавено, лошо,
несъответно на уговореното или частично неизпълнение; 3/ неизпълнената част от
4
договора да е значителна и 4/ неизпълнението да е виновно, т.е. да се дължи на
причина, за която длъжникът отговаря. Правото да се развали договора отпада ако
длъжникът не отговаря за неизпълнението, напр. ако неизпълнението е в резултат на
забава на кредитора /неоказано съдействие от негова страна/ или забава на трети лица.
От разпоредбите на приложения по делото договор за гаранция, сключен между
страните на 01.04.2023 г. се установява, че ответникът се е задължил единствено да
договори закупуване на процесния недвижим имот на продажна цена в размер на 166
000 евро. Видно от чл.2 от договора е, че други параметри и условия, които
възложителят желае да бъдат постигнати, не са описани. В тази връзка изложените в
исковата молба твърдения, че ответникът не е изпълнил вмененото му в договора
задължение „да придобие пълна и ясна представа за реалното състояние на
предлагания имот“, не намира опора в постигнатите между страните писмени
уговорки. Видно още от обстоятелствената част на исковата молба е, че сам ищецът
твърди, че се е отказал от закупуване на процесния недвижим имот, „поради наличие
на дефекти в имота и факта, че за отстраняването на същите, ще се нуждаят от
влагането на значителни средства“. От събраните по делото гласни доказателства
също се установява, че основния мотив ищецът и семейството му да се откажат от
закупуване на имота е това, че жилището е било за ремонт и обзавеждане. Следва да се
отбележи, че в сключения между страните договор за гаранция дружеството-ответник
не е поело задължение относно състоянието на имота, предмет на договора. В случая,
нито в исковата молба, нито в последващата уточнителна молба ищецът твърди, че
ответникът не е изпълнил поетото задължение да договори в срок посочената в
договора продажна цена на имота. Подобни твърдения не са изложени и в приложената
към исковата молба покана за плащане на процесната сума, въпреки, че в нея се
препраща към клаузата от договора, предвиждаща именно неизпълнение от страна на
посредника на задължението относно продажната цена на имота.
Правното действие на волеизявлението за разваляне на договора може да
настъпи само в случаите, когато са били налице законовите предпоставки на правото
на изправната страна по чл.87 ЗЗД. Липсата на предпоставките за разваляне на договора осуетява
правното действие на изявлението на ищеца и не може да се счете, че са настъпили последиците от развалянето и
съответно, че е налице основание за реституция на даденото.
С оглед предходното, настоящият съд намира предявения иск за неоснователен и
недоказан, поради което следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
При този изход на спора и на основание чл.78, ал.3 ГПК право на разноски има
ответникът, но доколкото по делото не са представени доказателства за реално
направени такива, съдът не присъжда разноски.
Така мотивиран, съдът
5
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от М. М. М., ЕГН ********** срещу
****************, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
**************** иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД – за осъждане на
ответното дружество да заплати на ищеца сумата от 4000,00 лева, представляваща
гаранция въз основа на сключен между страните договор за гаранция от 01.04.2023 г.,
заплатена на отпаднало основание, ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба в съда – 05.05.2023 г. до окончателното изплащане.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6