№ 6484
гр. София, 14.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА
ТОШЕВА
при участието на секретаря НАДЕЖДА АЛ. ИВАНОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА ТОШЕВА
Гражданско дело № 20211110159878 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба на фирма срещу ИВ. М. М., с която е
предявен по реда на чл. 422, ал. 1 вр. чл. 415, ал. 1, т. 1 ГПК установителен иск с правно
основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД за заплащане на сумата от 2 911.68 лв. – обезщетение за периода
от 01.12.2020 г. до 31.05.2021 г. за ползване на недвижим имот, представляващ ателие,
находящо се в адрес, след прекратяване на Договор за наем № **** въпреки
противопоставянето на наемодателя, ведно със законната лихва, считано от 03.06.2021 г. до
окончателното плащане, за което е издадена Заповед за незабавно изпълнение на парично
задължение по чл. 417 ГПК по ч. гр. д. № 31504/2021 г. по описа на СРС, 85 състав.
Претендират се разноските по делото.
Ищецът твърди, че е сключен с ответника Договор за наем № **** при месечна наемна
цена от 121.32 лв. за гореописания недвижим имот – частна държавна собственост, който е
част от ведомствения жилищен фонд на Министерство на отбраната, предоставен за
управление на Изпълнителната агенция „Военни клубове и военно-почивно дело“. Излага,
че ответникът е настанен в имота в качеството си на преподавател във Военна академия „Г.
С. Раковски“, като настаняването било за срока на изпълняване на длъжността. Сочи, че
договорът за военна служба на ответника е бил прекратен на 13.01.2016 г., поради което
ищецът е отправил едномесечно предизвестие с изх. № 13002/23.06.2016 г., получено лично
на 25.07.2016 г., с което наемният договор бил прекратен и било указано, че при
неосвобождаване на ателието ще бъде начислявано обезщетение в размер на 485.28 лв.
месечно за ползването му на отпаднало правно основание, но ответникът продължил да
ползва имота. Счита, че ползването след прекратяването на наемния договор е на отпаднало
основание и въпреки противопоставянето на Изпълнителна Агенция „Военни клубове и
военно почивно-дело“.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответника ИВ. М.
М., с който оспорва предявения иск като неоснователен. Изтъква, че посоченият в исковата
молба договор за наем е сключен с Министерство на отбраната. Не оспорва, че на ищеца е
възложено управлението на жилищния фонд на Министерство на отбраната. Сочи, че
съгласно чл. 18, ал. 1 от договора е имал право да ползва ателието един месец след
1
пенсионирането си – до 08.04.2016 г., като ищецът не изпълнил изискването на § 32, ал. 1
ПЗР към Наредбата за изменение и допълнение на Наредба № Н-22/2010 г. /в сила от
16.10.2015 г./ за сключване между страните по делото на допълнение към договора за наем в
6-месечен срок, считано от 16.10.2015 г. Излага, че ищецът е подготвил Допълнително
споразумение № 9408/19.04.2016 г., което обаче не било подписано от ответника, защото не
му било предоставено за подпис. Предвид липсата на договорно отношение с ищеца счита,
че предизвестието за прекратяване на договора не е произвело действие. Заявява, че е
отправял молби до Министъра на отбраната за закупуване на жилището, но на основание чл.
319, ал. 2 ЗОВС му било отказано, като във връзка със закупуването са висящи редица
съдебни дела, поради което счита, че договорното отношение с Министерство на отбраната
не може да се счита за прекратено до тяхното приключване. Твърди, че с две заявления от
21.03.2016 г. до Министъра на отбраната е поискал да продължи ползването на ателието при
досегашните условия, като получил мълчаливо съгласие, поради което счита, че до
приключване на делата за закупуване на имота има основание да ползва ателието при
договорените с Министерство на отбраната условия. Оспорва дължимостта на
претендираното обезщетение и поради неизпълнение от ищеца на чл. 21, ал. 3 от Наредба №
Н-22/2010 г., изискващ заповед на изпълнителния директор за определяне размера на
обезщетението. Изтъква, че ищецът не може да претендира вземане при наличие на
собствено недобросъвестно поведение.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира от фактическа и правна
страна следното:
Предявен е по реда на чл. 422, ал. 1 вр. чл. 415, ал. 1, т. 1 ГПК иск за установяване
дължимост на сума, за която е издадена Заповед за незабавно изпълнение на парично
задължение по чл. 417 ГПК по ч. гр. д. № 31504/2021 г. по описа на СРС, 85 състав. Искът е
допустим като предявен при наличие на подадено в срок възражение срещу заповедта и
предвид предявяването му в срока по чл. 415, ал. 1 ГПК и в предметните и субективни
предели на заявлението и издадената заповед.
Искът е с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД. С посочената разпоредба
законодателят е уредил правоотношения между страни по прекратен договор за наем, по
който наемателят е продължил ползването на имота – обект на договора за наем, въпреки
изричното противопоставяне на наемодателя. При наличието на предпоставките на
хипотезата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД по силата на закона възниква „квази наемно
правоотношение“ между страните по договор за наем, действието на който е прекратено.
При тази хипотеза бившият наемател е длъжен да изпълнява задълженията си по
прекратения договор за наем, а именно да пази вещта, да я ползва само по предназначеине,
да заплаща консумативи, свързани с ползването й. За него остава и задължение за плащане
цената за ползването на тази вещ. Задължението за плащане на цена за ползването на вещта
обаче вече не е престационно задължение, тоест не е изпълнение на задължение по договор.
Такова то е било през времето на действието на правоотношението по валиден договор за
наем. След прекратяването на договора за наем в хипотезата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД
задължението за плащане на цената за ползването на вещта е обезщетително. Отговорността
на бившия наемател в хипотезата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД е за заплащане на обезщетение за
причинени вреди, които бившият наемодател е претърпял от поведението на бившия
наемател. Съпоставянето на размера на обезщетението с наемната цена по договора не
променя характера на вземането – то си остава такова за обезщетение, а не за наем.
Законодателят с разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД е уредил необорима презумпция, че
неизпълнение на задължението да върне вещта след прекратяването на договора за наем
води до претърпяване на вреди от наемодателя поради невъзможността да ползва вещта –
обект на договора за наем. Обезщетение се дължи независимо от това дали е имало реална
възможност за отдаването на имота под наем на трето лице, защото поведението на бившия
2
наемател е препятствало наемодателя да извлича ползи от имота. Конкретният размер на
това обезщетение подлежи на установяване и може да се изразява както в пропусната
възможност на наемодателя да реализира доходи от вещта, така и в невъзможност да я
ползва сам, а дори и в това, че същата се е амортизирала в резултат на ползването й от
бившия наемател. Бившият наемодател има право да получи уговорения наем в договора за
наем, независимо че сключеният договор за наем вече не обвързва страните, защото с
разпоредба на чл. 236, ал. 2 ЗЗД законодателят въвежда и необорима презумпция, че
размерът на вредите е не по-малък от размера на уговорения наем, поради което
обезщетението не може да бъде по-ниско от уговорения наем. Отделно той може да получи
и сума, надвишаваща размера на уговорения наем, ако има такава уговорка в договора или
ако докаже, че претърпените от него вреди надхвърлят размера на уговорения в договор
наем. Обезщетението е съизмеримо със средната пазарна наемна цена, но само ако тя е по-
висока от уговорения наем. При претенция за обезщетение до размера на уговорения наем
или на уговорено обезщетение обаче размерът на пазарния наем е ирелевантно
обстоятелство /в този смисъл са: Решение № 391/26.05.2010 г. по гр. д. № 765/2009 г. на
ВКС, ІІІ ГО; Решение № 144/17.05.2011 г. по гр. д. № 401/2010 г. на ВКС, ІV ГО; Решение №
146/01.12.2010 г. по гр. д. № 934/2009 г. на ВКС, ІІ ТО; Решение № 54/11.07.2011 г. по т. д.
№ 377/2010 г. на ВКС, І ТО; Решение № 215/20.09.2013 г. по т. д. № 967/2011 г. на ВКС, ІІ
ТО/.
Основателността на предявения иск с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД
предпоставя установяването от ищеца при условията на пълно и главно доказване на
следните обстоятелства: наличието на валидно възникнало наемно правоотношение между
него и ответника; прекратяване на договора за наем; продължило след прекратяването
ползване на имота от наемателя /включително през исковия период/; противопоставяне на
наемодателя срещу ползването на имота след прекратяването на договора; размера на
дължимото обезщетение за ползването.
В случая с Определение № 9730/15.04.2022 г. е обявено за безспорно сключването на
Договор за наем № **** между Министерство на отбраната и ответника с предмет
процесния имот и предаване на имота на ответника по договора. Касае се за договор за наем,
който е подчинен на режима на Наредба № Н-22/16.07.2010 г. за ползване под наем на имоти
от жилищния фонд на Министерството на отбраната и за изплащане на компенсационни
суми на военнослужещите и цивилни служители, които живеят при условията на свободно
договаряне /Наредбата/.
Възражението на ответника за липса на наемно правоотношение с фирма съдът
намира за неоснователно, тъй като е установено по делото, че ищецът е заместил в това
наемно правоотношение наемодателя, посочен в договора за наем. Разпоредбата на § 6 от
ПМС № 123/15.05.2015 г. на МС за изменение и допълнение на нормативни актове изрично
сочи, че дейността, архивът, правата и задълженията по договорите, сключени във връзка с
дейността по настаняването под наем, управлението и експлоатацията на жилищния фонд на
Министерството на отбраната и на движимите вещи в него преминават от реорганизираните
административни звена на Министерството на отбраната в фирма. Установено е по делото,
че за така настъпилото правоприемство ответникът по иска е бил уведомен, тъй като е
отправил заявление с вх. № 9792/29.10.2015 г. до изпълнителния директор на ищцовата
агенция за привеждане на наемните правоотношения в съответствие с условията и реда на
Наредбата, а към отговора на исковата молба е представено и писмо с рег. № 03-00-
302/11.04.2016 г. от Министерство на отбраната, съдържащо уведомление за
правоприемството. Възражението на ответника, че ищецът не може да черпи права от
собственото си недобросъвестно поведение, изразило се в несключване въпреки
изискванията на § 32 от Наредбата между него и ответника на анекс към договора за наем, е
неоснователно, доколкото самият ответник представя към възражението в заповедното
производство и към отговора на исковата молба Допълнително споразумение №
3
9408/19.04.2016 г. към Договор № ВИ-42-94/16.11.2016 г., подписано за ищеца, но
неподписано от ответника, което очевидно е било предоставено за подпис на М., след като
се намира в негово държане.
Договорът за наем е сключен при условията на Заповед № ЗС-244/16.11.2010 г. на
Министъра на отбраната на Република България, съгласно която ответникът е настанен в
процесния имот за срока на заеманата длъжност във ВА „Г. С. Раковски“, изискваща
хабилитация.
Съгласно чл. 1 от договора наемодателят е предоставил на наемателя имота за
временно ползване под наем за срока на заеманата длъжност във ВА „Г. С. Раковски“,
изискваща хабилитация, а в чл. 5, ал. 1 е уговорена наемна цена, определена съгласно чл. 21,
ал. 1 от Наредбата, в размер на 121.32 лв. месечно. Съгласно чл. 18, ал. 1 договорът се
сключва за срок на настаняването, определен в заповедта за настаняване, като наемателят се
задължава да освободи имота по чл. 1 в едномесечен срок от освобождаване на заеманата
длъжност във ВА „Г. С. Раковски“, изискваща хабилитация. В чл. 18, ал. 2 от договора е
уговорено, че при прекратяването му и ползване на имота на отпаднало правно основание
наемателят дължи обезщетение за ползване на имота, равняващо се на четирикратния
размер на определената с Оценителен протокол № 533/08.10.2010 г., утвърден от началника
на отдел „Жилищен фонд и общежития“, за съответното жилище наемна цена. В чл. 19 са
уговорени основанията за прекратяване на договора едностранно от наемодателя с
едномесечно писмено предизвестие, като в т. 4 е посочено като основание прекратяване на
правоотношението за изпълнение на военна служба, на служебното или трудовото
правоотношение в Министерството на отбраната, Българската армия и структурите на пряко
подчинение на Министъра на отбраната, а в т. 5 – поради изтичане на срока за настаняване.
Тълкувайки съобразно изискванията на чл. 20 ЗЗД уговорките на чл. 1, чл. 18, ал. 1 и
чл. 19, т. 4 и т. 5 от договора – във връзка една с друга и във връзка със заповедта за
настаняване, която като приложение към договора представлява неразделна част от него,
както и с оглед разпоредбите на чл. 14, ал. 1, т. 2, чл. 23, ал. 1, т. 4 и т. 5 и чл. 24, ал. 1 от
Наредбата, съдът намира, че действителната обща воля на страните, е договорът за наем да
подлежи на прекратяване едностранно от наемодателя с 1-месечно писмено предизвестие
при осъществяване на съответните прекратителни основания, сред които и прекратяване на
правоотношението за изпълнение на военна служба, на служебното или трудовото
правоотношение в Министерството на отбраната, Българската армия и структурите на пряко
подчинение на Министъра на отбраната, както и изтичане на срока за настаняване.
С Определение № 9730/15.04.2022 г. е обявено за безспорно прекратяването на
договора за военна служба между ответника и Министерство на отбраната със Заповед от
13.01.2016 г. /приложена на л. 41 от в. ч. гр. д. № 13267/2021 г. по описа на СГС/, считано от
08.03.2016 г., както и получаването от ответника на писмо с изх. № 13002/23.06.2016 г.
/което е видно и от документа на л. 40 от в. ч. гр. д. № 13267/2021 г. по описа на СГС/,
съдържащо 1-месечно предизвестие до наемателя за прекратяване на договора поради
прекратяване на правоотношението му със Заповед № КВ-13.01.2016 г. на Министъра на
отбраната и поради изтичане на срока за настаняване.
Предвид изложените по-горе съображения относно заместването на наемодателя от
ищеца съдът намира, че достигналото до М. предизвестие за прекратяване на договора за
наем от изпълнителния директор на фирма е произвело целения резултат. Следователно
договорът за наем е надлежно прекратен през 2016 г., т.е. значително време преди началото
на исковия период.
С Определение № 9730/15.04.2022 г. е обявено за безспорно и ненуждаещо се от
доказване ползването на имота през процесния период от ответника.
С полученото от М. писмо с изх. № 13002/23.06.2016 г. ищецът му е предоставил 1-
месечен срок от получаването за освобождаване на имота, като е посочил, че след този срок
4
ще му бъде начислявано обезщетение в размер на 485.28 лв. месечно за ползване на
ателието на отпаднало правно основание. Следователно ползването на ателието от него през
исковия период е осъществявано въпреки противопоставянето на ищеца – наемодател.
Неотносимо към настоящия правен спор е възражението на ответника за наличие на
основание за ползване на имота поради искането му за закупуването на ателието и водените
съдебни дела в тази връзка.
Съгласно чл. 24, ал. 3 от Наредбата след изтичане на срока по ал. 1, т.е. след изтичане
на 1-месечното писмено предизвестие, лицата, неосвободили имотите, заплащат
обезщетение, определено по реда на чл. 21, ал. 3. Съгласно чл. 21, ал. 3 от Наредбата със
заповед на изпълнителния директор на фирма се определя размерът на обезщетението, което
заплащат лицата, заемащи жилища, гаражи или ателиета от жилищния фонд на
Министерството на отбраната без основание или на отпаднало правно основание или които
се ползват не по предназначение. По делото е представена Заповед № 1063/23.10.2015 г. на
изпълнителния директор на фирма, с която е определен размерът на обезщетението, което
следва да заплащат лицата, заемащи имоти от жилищния фонд на Министерството на
отбраната без основание или на отпаднало правно основание или които се ползват не по
предназначение, възлизащ на 4-кратния размера на определената месечна наемна цена за
месец. В този смисъл е и уговорката в чл. 18, ал. 2 от договора за наем. Съгласно
Оценителен протокол № 533/08.10.2010 г., утвърден от началника на отдел „Жилищен фонд
и общежития“, месечният наем на процесния имот, определен на основание чл. 21 от
Наредбата, възлиза на 121.32 лв. Следователно в случая е налице уговорка в договора, с
която предварително е определен размерът на евентуалното обезщетение в случай на
продължаване на ползването на ателието от наемателя и след прекратяване на договора за
наем, като уговорката е в унисон с разпоредбата на чл. 24, ал. 3 вр. чл. 21, ал. 3 от
Наредбата. Ето защо ответникът дължи обезщетение в размер на 485.28 лв. месечно или
общо 2 911.68 лв. за периода от 01.12.2020 г. до 31.05.2021 г.
По изложените съображения съдът намира, че предявената искова претенция е изцяло
основателна.
По разноските:
С оглед изхода на делото право на разноски има ищецът на основание чл. 78, ал. 1 и
ал. 8 ГПК. За заповедното производство му се дължат разноски в общ размер на 108.23 лв.,
както следва: 58.23 лв. – държавна такса; 50 лв. – юрисконсултско възнаграждение, а за
исковото производство – в общ размер на 158.23 лв., както следва: 58.23 лв – държавна
такса; 100 лв. – юрисконсултско възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по реда на чл. 422, ал. 1 вр. чл. 415, ал. 1, т. 1 ГПК,
че ИВ. М. М., ЕГН **********, с адрес: адрес, дължи на фирма, със седалище и адрес на
управление: адрес, на основание 236, ал. 2 ЗЗД сумата от 2 911.68 лв. – обезщетение за
периода от 01.12.2020 г. до 31.05.2021 г. за ползване на недвижим имот, представляващ
ателие, находящо се в адрес, след прекратяване на Договор за наем № **** и въпреки
противопоставянето на наемодателя, ведно със законната лихва, считано от 03.06.2021 г. до
окончателното плащане, за което е издадена Заповед за незабавно изпълнение на парично
задължение по чл. 417 ГПК по ч. гр. д. № 31504/2021 г. по описа на СРС, 85 състав.
ОСЪЖДА ИВ. М. М., ЕГН **********, с адрес: адрес, да заплати на фирма, със
седалище и адрес на управление: адрес, на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 8 ГПК сумата от
108.23 лв. – разноски в заповедното производство, и сумата от 158.23 лв. – разноски в
5
исковото производство.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6