Р
Е Ш Е
Н И Е №136
гр.Кюстендил, 20.06.2018г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
Кюстендилският окръжен съд, гражданско отделение, четвърти
състав, в открито заседание на
петнадесети май, две хиляди и осемнадесета година, в състав:
Председател: Красимир Бамбов
Членове:
Милена Богданова
Веселина Джонева
при секретаря: Вергиния Бараклийска,
след като разгледа докладваното от съдия В.Джонева в.гр.д.№19/2018г. по описа на
ОС-Кюстендил, и за да се произнесе, взе предвид:
Производството е по реда на Глава
Двадесета „Въззивно обжалване“,
чл.258 и сл. от ГПК.
Делото е
образувано по въззивната жалба на адв.Ю.С., в качеството й на пълномощник на Т.И.Х.,
с ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, против решение №600 от 21.11.2017г.,
постановено от Районен съд (РС) – Дупница по гр.д.№699/2017г. по описа на същия
съд.
С
обжалваното решение РС-Дупница е отхвърлил като неоснователни предявените от Т.И.Х.,
с посочени по-горе ЕГН и адрес, против П.И.Т., с ЕГН **********, с постоянен
адрес: ***, искове с правно основание чл.26 ал.2 пр.1 от ЗЗД и чл.108 от ЗС,
както следва: за прогласяване за нищожен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, представляващ сутеренен етаж от едноетажната масивна жилищна
сграда, цялата състояща се от сутеренен етаж и жилищен етаж, който сутеренен
етаж се състои от две стаи и коридор, ведно с таванския етаж от пристройката
към описаната жилищна сграда, цялата пристройка състояща се от сутерен, жилищен
етаж и тавански етаж, който тавански етаж се състои от хол, кухня - трапезария и баня - тоалетна, построени в парцел XVIII за имот пл.№4135, кв.240 по плана на гр.Дупница, с
площ от 975 кв.м., оформен в нотариален акт №74, том III, дело №798/1993г. на С. М. - нотариус при Районен съд-
Дупница; за признаване за установено по отношение на ответника, че ищцата е
собственик на сграда с идентификатор 68789.13.548.3, със застроена площ от 107
кв.м., брой етажи 1, предназначение: жилищна сграда – многофамилна, изградена в поземлен имот с идентификатор
68789.13.548 на КК и КР па гр.Дупница, одобрени със Заповед
№300-5-56/30.07.2004г. на ИД па АГКК, последно изменение със Заповед
№18-2196-18.03.2016г. на Началника на СГКК - Кюстендил, адрес на поземления
имот: гр.Д., ул.„***” №***, с площ от 1248 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско
застрояване /до 10 метра/, стар идентификатор: ***, номер по предходен план: 4135, кв.240, парцел:
XVIII, при съседи: ***, и за осъждане на ответника да й
предаде владението на стая, мазе и помещение за гориво от първоначално
изградената сграда и тавана от първоначалната сграда и пристройката към нея.
Със същото решение РС-Дупница е осъдил Т.И.Х. да заплати на П.И.Т. сумата в
размер на 1 150 лева, представляваща сторени по делото разноски.
Решението се
обжалва изцяло, като се твърди, че същото е неправилно и незаконосъобразно.
Претендира се отмяната му и постановяване на съдебен акт, с който предявените
искове да бъдат уважени изцяло и на Х. да се присъдят разноски за двете
инстанции.
Във
въззивната жалба се изразява несъгласие с формираните от съда правни изводи,
като се изтъква, че таванският етаж и сутеренният етаж на едноетажната масивна
жилищна сграда, собственост на Т.Х. не са представлявали годен обект на
придобиване към момента на сключване на сделката за покупко-продажбата им.
Твърди се, че от заключението на вещото лице и от обясненията му, дадени в
съдебно заседание, ставало ясно, че по проекта на жилищната сграда е имало
отразено мазе, а не сутеренен етаж, както и не е имало предвиден тавански етаж,
а в т.нар. сутеренен етаж не е било предвидено да има баня и тоалетна. Вещото
лице посочило още, че по правилата и нормативите на териториалното и селищно
устройство, предвидени в чл.50 от Наредба №5 (отм.), височината на жилищните
помещения в подпокривното пространство е трябвало да бъде най-малко 2.30 м в
50% от площта им, а в конкретния случай на тавана светлата височина била 2.20
м, което е под установения норматив. В отклонение на последния била и
установената височина на помещенията в ниската част на скатния покрив – под
1.50 м. В жалбата се сочи, че при тези данни ДРС е следвало да направи извод за
липса на изградени в сградата обекти, които да представляват сутеренен и
тавански етажи и съответно – да приеме, че процесната сделка е с невъзможен
предмет. Поддържа се липсата на ясни мотиви на съда по въведеното с исковата
молба основание за нищожност на договора за покупко-продажба, поради липса на
предмет от правна страна. Жалбоподателката прави оплакване за безкритично
възприемане от страна на съда на становището на вещото лице, че към момента на
изграждането му за преустройството на тавана в жилище не е имало нормативни
изисквания за изработване и процедиране на строителни книжа, каквито всъщност
имало в нормата на чл.63 от Наредба №5 за правила и норми по териториално и
селищно устройство, според която в подпокривното пространство на сгради със
скатен покрив могат да се изграждат жилища само за обитателите на по-долните
етажи и само след одобрен архитектурен проект. Във въззивната жалба е посочено,
че разрешението за строеж под №170/12.08.1985г. за пристройка на първоначално
съществуващата сграда е било издадено на основание чл.148 от ППЗТСУ, в ал.1 т.1
от който е било предвидено, че в недвижимите имоти се разрешава по изключение
за задоволяване на неотложни жилищни, стопански и обслужващи нужди
осъществяване на следните работи: пристройка към законно направена малкоетажна
сграда със застроена площ до 40 кв.м.със зимнично помещение до 12 кв.м., при
двуетажни сгради пристройка до 30 кв.м. на всеки етаж или вместо пристрояване
се е допускало таванското помещение да се пристрои в жилище, като се изгради
надзид до 1.5 м и се направят капандури. В тази връзка се изтъква, че в случая
са били издадени документи за изграждане на пристройка до съществуващата
двуетажна жилищна сграда, която е била изпълнена на място, поради което и
липсвало строително разрешение за алтернативния вариант за преустройство на
тавана в жилище. Сочи се, че липсата на издавани и одобрявани строителни книжа
за преустройство на тавана в тавански етаж се установявала и от приетото от
районния съд удостоверение с изх.№УД-1167/17.10.2017г., издадено от Община
Дупница. Във въззивната жалба се поддържа още, че според действалата към
момента на сключване на сделката през 1993г. разпоредба на чл.62 от ЗТСУ,
правни сделки за прехвърляне на реално определени части от сгради или жилища са
могли да се сключват ако обособените дялове или части са отговаряли на одобрен
за това архитектурен проект – факт, подлежащ на удостоверяване от
специализираните органи на общинската администрация – разрешение, съответстващо
и на действащата норма на чл.202 от ЗУТ. Обръща се внимание, че според приетия
като доказателство по делото утвърден архитектурен проект, жилищната сграда в
имот с идентификатор 68789.13.548.3 по КККР, съответстващ на парцел ХVIII за имот пл.№4135, в кв.240 по плана на гр.Дупница, се
е състояла от мазета, един жилищен етаж и таван, а при липсата на одобрен
архитектурен проект за преустройство следва да се приеме, че мазетата и тавана
са прилежащи части към единствения жилищен етаж, притежаван от
жалбоподателката. В този смисъл се поддържа, че ДРС при постановяване на
обжалваното решение не се е съобразил с императивната правна норма на чл.62 от
ЗТСУ, респ. чл.202 от ЗУТ и неоснователно не е възприел разбирането, че
посочените в нотариалния акт с №74, том III, дело №798/1993г. „сутеренен етаж“ и „тавански етаж“
не са били годен предмет на придобиване, а договорът за прехвърлянето им е
нищожен.
В хода на
устните състезания пред въззивната инстанция пълномощникът на жалбоподателката
прави искане, в случай, че съдът намери, че не е осъществено поддържаното
основание за нищожност на договора – невъзможен предмет, да констатира
служебно, с оглед правомощията за това, противоречието на договора със закона –
с нормите на ЗТСУ и ЗУТ, които в производството системно е поддържал, че са
нарушени.
В срока по
чл.263 ал.1 от ГПК ответникът по жалбата – П.И.Т., чрез пълномощника адв.Е..А.-Б., е подал отговор на жалбата. Моли се последната
да бъде оставена без уважение, а решението на ДРС да бъде потвърдено. Счита се,
че неоснователно в жалбата се навежда различно основание за нищожност на
договора поради противоречие със закона, каквото основание не се е сочило в
исковата молба, не се съдържало в доклада на съда, срещу който не са били
направени възражения. Като несъстоятелни са окачествени доводите на
жалбоподателката относно липсата на строително разрешение и на проект за
преустройство, касаещи предмета на иска. Изтъква се, че по делото не е спорно,
че таванският жилищен етаж е бил изграден от праводателите на страните в
пристройката към жилищната сграда в отклонение от одобрените строителни книжа и
е бил прехвърлен на Т. като завършен обект, представляващ търпим строеж, в
който приобретателят е извършил подобрения, но не и преустройства. Твърди се,
че характеристиките на таванския етаж относно светлата му височина са били
повлияни от извършените след придобиването му подобрения – подова замазка с
поставяне на теракотени плочки и шпакловка на стени и тавани. Страната
претендира присъждане на сторените разноски.
Окръжен съд-Кюстендил, след като се запозна с
материалите по делото прие,
че въззивната жалба е допустима, доколкото изхожда от страна в
първоинстанционното производство, подадена е в срок и е насочена срещу съдебен
акт, подлежащ на въззивна проверка.
Съдебният състав, след самостоятелна преценка на събраните по делото
доказателства – пред първата и въззивната инастанция, на доводите и
възраженията на страните, намира следното от фактическа страна:
РС-Дупница е бил сезиран с предявени от Т.Х. против П.Т. обективно
кумулативно съединени искове, както следва: 1/ за признаване за установено в
отношенията между страните, че договор за покупко-продажба на недвижим имот от
07.06.1993г., сключен във формата на нотариален акт с №74, том III, дело
№798/1993г. по описа на нотариус при РС-Дупница, е нищожен, поради невъзможен
предмет на договора – иск с правно основание чл.26 ал.2 пр.1 от ЗЗД и 2/ за
признаване за установено по отношение на ответника, че ищцата е собственик, по
силата на правна сделка – покупко-продажба, сключена във формата на нотариален
акт №76 том III, дело №800/1993г. по описа на
нотариус при РС-Дупница, на цялата сграда с идентификатор 68789.13.548.3, със
застроена площ от 107 кв.м., изградена в поземлен имот с идентификатор
68789.13.548 по КК и КР на гр.Дупница и за осъждане на ответника да отстъпи на
ищцата собствеността и да й предаде владението върху стая, мазе и помещение за
гориво, находящи се в първоначално изградената част от сградата и върху тавана
от първоначалната сграда и от пристройката към нея – иск с правно основание
чл.108 от ЗС.
Ищцата е
поддържала, че двамата родители на страните – И. Т. и Н. Т., в качеството им на собственици, на
07.06.1993г. са продали на всеки от низходящите си – страните по делото, както
следва: с нотариален акт с №*** том ***, дело ***. – на П.Т. – сутеренен етаж от едноетажна масивна
жилищна сграда (МЖС), цялата състояща се от сутеренен етаж и жилищен етаж,
който сутеренен етаж се състои от две стаи и коридор, ведно с тавански етаж от
пристройката към описаната сграда, цялата пристройка състояща се от сутеренен,
жилищен и тавански етаж, последният състоящ се от хол, кухня-трапезария и
баня-тоалетна, построени в парцел ***, имот пл.№***в кв.*** по плана на гр.Д., а с
нотариален акт №*** том ***, дело №***. – на Т.Х.
– първия жилищен етаж от едноетажна масивна жилищна сграда, цялата състояща се
от сутеренен и жилищен етаж, последният – състоящ се от две стаи, ведно с
първия жилищен етаж от пристройката към описаната жилищна сграда, цялата
пристройка състояща се от сутеренен, жилищен и тавански етаж, който жилищен
етаж се е състоял от хол, кухня-трапезария и баня-тоалетна, ведно с мазето от
сутерена на пристройката, построени в парцел ***I, имот пл.№***в кв.*** по плана на гр.Д..
Х. е
поддържала, че сутеренен етаж в първоначално съществуващата сграда не е
съществувал като такъв, тъй като на практика на място е имало обособени стая,
мазе и помещение за гориво, което фактическо положение е налично и понастоящем,
въз основа на което е извела правения аргумент, че обект на право на
собственост – сутеренен етаж – не е бил прехвърлен на ответника, а договора, с
който това е сторено е окачествен като нищожен, поради фактически и правно
невъзможен предмет. Възразила е и срещу съществуването на самостоятелен обект
на право на собственост – тавански етаж от пристройката към съществуващата
сграда, доколкото в одобрения архитектурен проект не е било предвидено
изграждането на тавански етаж, а самата пристройка е предвидена като
едноетажна, състояща се от мазета, един жилищен етаж и таван. При идентични
съображения за липсата на годен обект на право на собственост и невъзможен
предмет на сделката, ищцата е претендирала нейната нищожност. Същевременно, Х.
е обосновала извод, че тъй като мазетата и тавана са принадлежности към
жилищния етаж, чиито собственик е тя, то тези обекти й принадлежат и доколкото
се владеят от ответника, е предявила претенция за ревандикацията им.
Ответникът е
възразил срещу основателността на исковите претенции и без да спори, че
таванският жилищен етаж е бил изграден в пристройката в отклонение от
одобрените строителни книжа, е изтъкнал, че същият съответства на правилата и
нормативите, действали към момента на изграждането му, поради което е търпим
строеж, не подлежи на премахване и на забрана за ползване и може да бъде
предмет на прехвърлителни сделки, в какъвто смисъл е представил удостоверение
за търпимост. По отношение на тавана на първоначалната сграда, Т. е изразил
становище, че същият няма самостоятелен характер, достъпен е за общо ползване и
не се владее единствено от него. С твърденията, че ответникът е собственик на
самостоятелен обект– тавански етаж, същият счита, че се легитимира като
собственик на и прилежащите му помещения в сутеренния етаж на първоначалната
сграда. При условията на евентуалност, Т. е направил възражение за придобиване
на процесните имоти на основание давностно владение, упражнявано в периода от
08.06.1993г. до 14.06.2017г.
По делото е
удостоверено, че Т.Х. и П.Т. са низходящи от първа степен и наследници по закон
от първи ред на Н. И. Т. и И.А. Т., последният починал като вдовец на 23.01.2001г.
Не е било
спорно, доказано е и от приложените към исковата молба нотариални актове, че
родителите на страните са притежавали собствеността върху жилищна постройка,
изградена в парцел IX-5069 в кв.305 по плана на гр.С.Д., последният притежаван в режим на
съсобственост между И. А. Т. и лицето Я.
А.в Т., както и, че последният с нотариален акт за учредяване на право на
строеж от 09.05.1985г. с №165, том I, дело
№428/1985г. по описа на СтДРС, е учредил на И.Т., правото да построи до
съществуващата жилищна сграда пристройка на 40 кв.м. застроителна площ, по
утвърден строителен план.
За
изграждане на пристройката е бил утвърден архитектурен проект, с поред който
същата е следвало да бъде с площ от 40 кв.м., и да се състои от дневна,
трапезария, кухненски бокс, антре, баня – WC и стълбище, на 1 етаж. Издадено е било разрешение за
строеж с №170/12.08.1985г., на основание чл.148 от ППЗТСУ (отм.) с
реконструкция на изградената част.
Според приетото от ДРС заключение с вх.№
1118/11.09.2017г. на в.л. арх.Л.Д. по назначена съдебно-техническа експертиза,
в изградената пристройка е обособен тавански етаж, който има самостоятелен вход
и се състои от коридор, баня с тоалетна, трапезария с кухня-бокс и стая-дневна.
Същият във високата си преобладаваща част има светла височина 2.20 м., което е
в отклонение от норматива за жилищни помещения в подпокривно пространство на
сграда, който, според чл.50 от Наредба №5 за правила и норми по териториално и
селищно устройство, е следвало да бъде 2.30 м. за 50 % от площта. В ниската
височина на скатния покрив височината в помещенията на таванския етаж е под
1.50 м., което, според вещото лице е допустимо, предвид нормата на чл.148 от ППЗТСУ
(отм.), по който е бил разрешен строежът на пристройката и който допуска
таванският етаж да се преустрои в жилище, чиито надзид може да е до 1.50 м.
Експертът е констатирал, че в сградата съществува полуподземен етаж, по смисъла
на чл.60 ал.1 от Наредба №5, на който се намира главният вход на сградата и
подхода към стълбището за жилищните етажи в нея, както и, че съгласно
издаденото разрешение за строеж за пристройка и реконструкция на изградената
част с №170/12.08.1985г. е било предвидено жилищно помещение /стая/ в зоната на
преустроената стара постройка, с височина 2.05 м. от огледа на място е
констатирано, че сутеренното ниво към момента не се използва за жилищни нужди.
Според вещото лице, така нареченият „сутеренен етаж“ е в съответствие с нормативните
изисквания към времето на изграждането му, а жилището в подпокривното
пространство на сградата е допустимо, съгласно чл.148 от ППЗТСУ (отм.) и също
отговаря на нормативните изисквания към времето на изграждането му (чл.47,
чл.50, чл.53, чл.54 ал.2, чл.55 ал.1 и чл.58 от Наредба №5 за правила и
нормативи по териториално и селищно устройство (отм.)). Констатирано е
отклонение от нормите само по отношение на светлата височина на помещенията в
подпокривното пространство – 2.20 м., при норматив от 2.30 м., съгласно чл.50
от Наредбата, което в съдебно заседание вещото лице е предположило, че може да
се дължи на грешка при градежа, с оглед времето на построяване, респ. светлата
височина да се е намалила при изпълнение на довършителните работи в имота,
който понастоящем представлявал напълно завършено жилище. Вещото лице е
посочило още, че издаденото разрешение за строеж от 12.08.1985г. е предвиждало
реконструкция на съществуващата сграда, изразяваща се в изграждане на жилищно
помещение в полуподземния етаж, както и е заключило, че съгласно действащите
правила и норми към момента на изграждането му, за преустройството на таванския
етаж в жилище не е имало нормативни изисквания за изработване и процедиране на
строителни книжа.
От представените от ищцата два броя нотариални актове
от 07.06.1993г. става ясно, че на посочената дата родителите на страните са
извършили в полза на всяка от тях действие по разпореждане с правото на
собственост, чрез сключване на договори за покупко-продажба, както следва: с нотариален акт с №***, том ***, дело №***. са продали на П.Т. – сутеренния етаж от едноетажната
МЖС, цялата състояща се от сутеренен етаж и жилищен етаж, включващ две стаи и
коридор, ведно с таванския етаж от пристройката към описаната сграда, цялата пристройка
състояща се от сутеренен, жилищен и тавански етаж, последният състоящ се от
хол, кухня-трапезария и баня-тоалетна, построени в парцел ***, имот пл.№*** в кв.*** по плана на гр.Дупница, а с нотариален акт №*** том ***, дело №***. са продали на Т.Х. – първия жилищен етаж от
едноетажната МЖС, цялата състояща се от сутеренен и жилищен етаж, последният –
състоящ се от две стаи, ведно с първия жилищен етаж от пристройката към
описаната жилищна сграда, цялата пристройка състояща се от сутеренен, жилищен и
тавански етаж, който жилищен етаж се е състоял от хол, кухня-трапезария и
баня-тоалетна, ведно с мазето от сутерена на пристройката, построени в същия
парцел.
Не е било
спорно между страните, установимо е и от записванията в представената с
исковата молба скица с №***., издадена от СГКК-гр.Кюстендил, че
съгласно одобрената за гр.Дупница кадастрална карта, парцел XVIII, имот пл.№4135 в кв.240 по плана на гр.Дупница е бил
заснет като поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 1248 кв.м., адм.адрес – гр.Д.а, ул.„***“ №***, трайно предназначение на територията: урбанизирана,
както и, че процесните постройки - първоначална жилищна сграда и пристройка към
нея, находящи се в посочения поземлен имот – са били заснети като един обект на
право на собственост, представляващ сграда с идентификатор ***, със застроена площ от 107 кв.м., брой етажи – 1,
предназначение – жилищна сграда, многофамилна.
Според удостоверение за търпимост №УТ***., издадено от гл.архитект на Община Дупница,
поправено със заповед №15/29.09.2017г. на същия гл.архитект, по отношение на
строежа „сграда на основното застрояване с жилищно предназначение, на 2 /два/
етажа“, със застроена площ от 107 кв.м., изградена в УПИ***в кв.240 по регулационния план на гр.Д., представляващ сграда с идентификатор *** по кадастралната карта на гр.Дупница, обл.Кюстендил,
одобрена със заповед №***. на изп.директор на АГКК, са налице
условията за приложимост на пар.16, ал.1 от ПР на ЗУТ и пар.127, ал.1 от ПЗР на
ЗИД на ЗУТ, а именно: сградата е била изградена в този си вид етапно –
построена без одобрени строителни книжа през 1957г., пристроена, съгласно
одобрени строителни книжа – одобрен проект №141/19875г. и разрешение за строеж
№170/12.08.1985г., като през 1986г. е изграден тавански жилищен етаж в
отклонение от одобрените строителни книжа, като строежът съответства на
правилата и нормативите, действали към момента на изграждането му и като търпим
строеж не подлежи на премахване и на забрана за ползване, и може да бъде
предмет на прехвърлителни сделки.
Според
представено в хода на производството пред РС-Дупница от страна на ищцата,
удостоверение с изх.№УД-1167/17.10.2017г., издадено от кмета на Община Дупница,
за периода от 1985г. до 1992г. включително, в архива на отдел „Устройство на
територията“ при Дирекция „Устройство на територията и строителство“ в Община
Дупница няма данни за одобрени строителни книжа за преустройство на таван в
тавански етаж в сградата с идентификатор 68789.13.548.3 по КККР на гр.Дупница.
Съгласно
удостоверение с изх.№УД-1166/17.10.2017г., издадено от кмета на Община Дупница,
в процедурата по издаване на представеното по делото удостоверение за
търпимост, е бил направен оглед на място от служители в отдел Устройство на
територията“ при Дирекция „Устройство на територията и строителство“ в Община
Дупница, при който е бил изготвен снимков материал, приложен към преписката; не
е била назначавана комисия за преценка дали строежът е търпим, доколкото тази
преценка е следвало да се извърши от органа, компетентен да одобрява
инвестиционни проекти – главния архитект на общината.
Районният
съд е разпитал свидетели, от чиито показания се установява, че ответникът П.Т.
от 2001г. живее на таванския етаж в пристройката към старата къща, а таванът
над старата част не се ползва за живеене. Т. ползва и сутерена на
първоначалната сграда. Ищцата ползва първия етаж, макар от години да живее в Г., а всеки от тях ползва по едно мазе. Според свидетеля
В. Д., съжителстващ на съпружески начала
с Т.Х., входът към тавана на старата сграда е откъм тавана на новата пристройка
и през 2006г., когато Х. се прибрала от Г. и намерила таванската врата заключена, брат й
(ответникът) я уведомил, че на нейно име няма нищо и, е баща му му бил продал
всичко.
Във въззивното производство бе прието заключение с
вх.№3605/04.05.2018г. на в.л.инж.Л.В., според което в процесния тавански етаж
са изпълнени довършителни работи – подова замазка с настилка от теракот в
антрето и трапезарията, гранитогрес в кухнята и хола и шпакловка на стени и
тавани на всички помещения , в резултат на които е намалена светлата височина,
респ. ниската част. По-голямата част от помещенията е с прав таван и измерените
на място височини са 2.23 м., като във входното антре височината е 2.17 м.,
поради по-дебела замазка, вследствие положени тръби. В кухнята и в част от хола
с обща площ от 22 кв.м. таваните са скосени и в най-ниската им част измерената
височина е 1.33 м. вещото лице е посочило, че за да се определи светлата
височина на процесните помещения при изграждането им, следва да се премахнат
чрез разбиване части от подовите настилки и замазката, както и части от
мазилката и шпакловката по таваните, за да се види нивото на плочата на пода и
тавана. Вещото лице е посочило, че без такова разбиване е измерил разликата
между нивото на плочата на терасата към трапезарията, която е без настилка, и
нивото на съществуващата подова настилка, която разлика е измерена на 0.04 м. и
ако към нея се прибави дебелината на обикновена варова мазилка и шпакловка –
0.03 м., или общо 0.07 м., то светлата височина на помещенията с прав таван ще
е 2.30 м., а на помещенията със скосени тавани в най-ниската им част – 1.40 м.
Според разпитания свидетел В. М., през
2005-2006г. П.Т. е извършвал довършителни работи в етажа. Замазката, която
направил на пода била от порядъка на 5-6 см., а се наложило и изправяне, тъй
като плочата била изкривена.
Преценявайки установените по делото факти, настоящият състав на
ОС-Кюстендил, намира от правна страна следното:
1. Относно валидността и допустимостта на първоинстанционното решение:
Въззивният съд, в съответствие с правомощията си по
чл.269 от ГПК, извърши служебно проверка на валидността на решението и прецени
допустимостта му, в резултат на която проверка намира, че решението на
РС-Дупница е валидно и допустимо.
2. Относно правилността на решението:
Според съда,
решението е правилно и, като такова следва да бъде потвърдено. Съображения:
Единият от
обективно кумулативно съединените искове, предявени от Т.Х., който при това има
обуславящ основателността на другия иск характер, е искът за установяване
нищожност на договора, с който на ответника е била прехвърлена собствеността
върху таванския етаж в пристройката към съществуващата сграда и сутеренния етаж
в последната. Поддържаното от Х. основание за нищожност е регламентираното като
такова в нормата на чл.26 ал.2 пр.1 от ЗЗД – нищожност на предмета на договора,
доколкото прехвърлените помещения не са представлявали годни обекти на право на
собственост и не са имали характер съответно – на тавански и на сутеренен етаж,
както са посочили договарящите.
Районният
съд в обжалваното решение е приел, че носещата тежестта на докаже иска си
страна – ищцовата - не е установила липсата на възможен предмет на атакуваната
сделка. Посочил е, че невъзможността на предмета на договора може да бъде
фактическа или правна и макар да е счел, че ищцата е поддържала фактическа
невъзможност, е изложил съображения и в посока липсата и на правна такава. ДРС
се е позовал на констатациите и изводите на вещото лице, както и на издаденото
удостоверение за търпимост, при което е намерил за установено наличието на
самостоятелен обект на право на собственост, изтъквайки липсата на правно
значение на начина, по който сградата е била заснета като единица на кадастъра.
При тези доводи предявените искове са намерени за неоснователни и са отхвърлени
изцяло.
Крайният извод,
до който е достигнал първостепенния съд, следва да се счете за правилен, тъй
като въззивната инстанция, преценявайки доказателствата по делото, формира
фактически и правни изводи в идентичен смисъл.
Според чл.26
ал.2 пр.1 от ЗЗД, нищожни са договорите, които имат невъзможен предмет. За да е налице сделка, страните трябва да са
постигнали съгласие по нейния предмет и ако към момента на постигне на
съгласието, предметът е фактически или правно невъзможен, сделката е нищожна,
при наличие на хипотезата на посочената правна норма.
В Тълкувателно решение №3 от 28.06.2017г. на ВКС по т.д.№3/2014г. на ОСГК е посочено, че ф
актическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. В този случай е налице начална невъзможност на предмета. В същото Тълкувателно решение (ТР) е изяснено, че п
равната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка, която може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или в ограничения за обособяването на обекта. Разяснено е, че а
ко предметът на сделката стане невъзможен след нейното сключване, при
вече породено задължение, сделката подлежи на разваляне поради невъзможност за
изпълнение, която погасява задължението (чл.89 от ЗЗД).
Същата задължителна съдебна
практика сочи, че при възникнал
спор за валидност на договора поради невъзможен предмет, на доказване подлежи
опорочаващият факт, че към момента на постигнатото съгласие предметът вече е
невъзможен, тъй като е погинал или е правно невъзможно да възникне като
самостоятелен обект на право на собственост, като в тежест на страната, която
претендира нищожността, е да докаже с всички допустими доказателствени
средства, включително и чрез заключение на вещо лице, осъществяването на
опорочаващия факт - че към момента на постигнатото съгласие съществува
непреодолима правна пречка предметът да възникне - да бъде осъществено
обособяването по какъвто и да било начин.
В конкретния случай не е доказано по категоричен начин
– каквото главно и пълно доказване дължи твърдящата страна – ищцата, че
предметът на оспорената сделка е невъзможен. От данните по делото е явно, че
фактическа невъзможност на прехвърлените обекти не може да бъде обоснована, тъй
като те обективно са съществували като такива. По отношение на поддържаната
правна невъзможност, в аспекта, че прехвърлените обекти не са имали
самостоятелен характер на жилища, а са представлявали принадлежности,
обслужващи главната вещ – първи жилищен етаж от сграда, с пристройка,
собственост на жалбоподателката, следва да се съобразят застъпените в
посоченото ТР разбирания, в следния смисъл:
Когато предмет
на прехвърляне е реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или
други обекти), договорът има предмет, ако страните са постигнали съгласие, коя
част се прехвърля.
Разпоредбата на чл.202 от ЗУТ въвежда изискването доброволната делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално определени части от тях, да се извършват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти, с изключение на стопанските постройки със селскостопанско предназначение и строежите от допълващото застрояване. Тази норма
предвижда
необходимост от разрешението или одобрението на административен орган, когато
предметът на сделката е подчинен на специални нормативни изисквания и макар
разпоредбата да има императивен характер, се приема, че неспазването на това
изискване няма за последица нищожност на сделката, тъй като извършеното от
страните действие не преследва противоправен резултат и съдържанието на
сделката по предположение е правомерно. Желаното правно действие ще бъде
постигнато, ако към сделката се прибави липсващият административен акт, който
да уреди предмета на сделката, за да може да възникне като самостоятелен правен
обект на собственост. Разяснено е, че в подобен случай е налице хипотезата на
сложен фактически състав, чийто гражданскоправен елемент е правопораждащ, а
негражданскоправният елемент е предпоставка за проявление на неговото вещно
действие, като, за да настъпи вещноправният ефект на сделката, е необходимо да
е изготвен и одобрен инвестиционен проект за отделянето на прехвърляната реално
определена част, който следва да бъде реализиран при спазване на строителните
правила и норми. Ако обособяването не се реализира при спазването на тези
изисквания, това ще е основание за разваляне на договора по иск от изправната
страна.
В ТР се сочи, че ц
елта на изискването за одобряване на инвестиционен
проект при прехвърлянето на реално определена част е прехвърляната част и
останалата част да съответстват на техническите правила и норми, но
разпоредбата на чл.202 от ЗУТ не
въздига инвестиционния проект като елемент, определящ съдържанието на правните
последици, а като елемент, чието проявление е необходимо, за да се осъществи
правното действие на сделката. Разяснено е, че този извод произтича от
съдържанието на правната норма, която поставя изискване прехвърляната реално
определена част да отговаря на одобрен инвестиционен проект, т. е. на
изискванията за самостоятелен обект на право на собственост или придаване към
друг самостоятелен обект на право на собственост, без да определя поредност
между сключването на сделката и одобряването на проекта. Инвестиционният проект
може да съвпада, но може и да следва по време осъществяването сделката. Ако към
момента на сключване на сделката инвестиционен проект не е изготвен и не е
одобрен, договорът е действителен, но неговият вещен ефект ще настъпи след
осъществяването на останалите елементи от фактическия състав на придобиването:
обособяването на реално определената част, като отделна вещ, или като придадена
част към друга отделна вещ, съгласно сключения договор, и одобрения
инвестиционен проект при спазване на строителните правила и норми. Като
елемент, обуславящ проявлението на правните последици на сделката,
инвестиционният проект условно може да се включи във фактическия състав на
сделката, като част от сложен фактически състав, относим към вещно-правното
действие на сделката, но не като основен елемент, без който не може да се
формира предмета на сделката. Одобреният инвестиционен проект ще покаже дали
реално определената част от недвижимия имот, за прехвърлянето на която страните
са постигнали съгласие, към този момент отговаря на действащите строителни
правила и норми в устройствения закон и е правно възможно да възникне като
самостоятелен обект на право на собственост, като даде отговор дали желаното от
страните правно действие на сделката е безусловно. Сочи се, че инвестиционният
проект има значение за начина, по който ще бъде осъществено обособяването и, че
разпоредбата на чл.26 ал.2 пр.1 от ЗЗД не свързва нищожността на сделката с неосъществяването или
непозволяването на преустройството, а с неговата фактическа и правна
невъзможност.
В конкретния случай, е установено, че таванският етаж
е изграден без надлежни строителни книжа, но този въпрос не е относим към
възможността същият да бъде обект въобще на право на собственост. Самото
пристрояване е било изпълнено при условията на чл.148 ал.1 т.1 пр.1 от ППЗТСУ
(отм.). Според вещото лице арх.Л.Д. в приетото
от ДРС заключение, таванският етаж представлява жилище, допустимо, съгласно
чл.148 от ППЗТСУ (отм.) и отговарящо на нормативните изисквания към времето на
изграждането му, за да бъде самостоятелен обект на право на собственост.
Експертът е констатирал отклонение единствено от нормите за светла височина,
която е измерил на 2.20 м., при норматив от 2.30м. От приетото от въззивния съд
заключение на в.л.инж.Л.В., става ясно, че видимо, изпълнените довършителни
работи в жилището, съобразно измереното на място и обичайния стандарт за
изпълнение, са довели до намаляване на светлата височина със 7 см., при
измерени на място височини от 2.23 м. (за разлика от посочените в първото
заключение 2.20 м.). При това положение, се налага извод, че към момента на
изграждането му, жилището на таванския етаж е имало светла височина от поне
2.30 м. Що се отнася до измерената височина в най-ниската част на надзида,
същата е измерена на 1.33 м., която, преди изпълнение на замазки, мазилки и
прочие, е била 1.40 м., следва да се посочи, че съдът я възприема за допустима,
в контекста на предвидената в чл.148 ал.1 т.1 от ППЗТСУ (отм.) възможност за
преустройство на таванско помещение в жилище, посредством изграждане на надзид
до 1.50 м., което изискване определено е налице. Действително, нормата дава
възможност за преустройство на таванско помещение в жилище, наместо изграждане
на пристойка, но в случая следва да се има предвид, че пристройката е била
изпълнена с одобряване на съответните строителни книжа през 1985г., а
таванският етаж, според данните по делото, съдържащи се в показанията на част
от на свидетелите, констатациите в удостоверението за търпимост – е бил
изграден през 1986г. и то, без одобрени строителни книжа. Т.е. позоваването на
алтернативността на уредените в чл.148 ал.1 т.1 от ППЗТСУ хипотези е неуместно,
тъй като само по себе си преустрояването на тавана в жилище е било извършено
при съобразяване на предвидената височина на надзида – до 1.50 м., като в
случая, според в.л.В. същата е 1.40 м.
Изложеното води до извода, че прехвърленият с
нотариалния акт с №***, том ***, дело №***. тавански етаж е представлявал самостоятелен жилищен
имот, съобразно характеристиките за такъв. В този смисъл е и издаденото
удостоверение за търпимост, което макар да няма за предмет изследване на
статута на обекта като самостоятелен или не, дава отговор на въпроса дали към
момента на изграждането му, същият е отговарял на действалите правила и
нормативи.
При тези
данни не може да се приеме, че предметът на договора е невъзможен, тъй като от
една страна се доказа, че таванският етаж е отговарял на специфичните
нормативни изисквания за изграждането му като такъв, а от друга, дори да е било
налице отклонение от някои от тях, липсва по делото доказателствена основа, на
която да се направи извод за съществуване на непреодолима правна пречка за
одобряване на инвестиционен проект за обособяване на обекта като самостоятелен
такъв.
По отношение
на сутеренния етаж може да се посочи, че същият няма характер на жилищен такъв,
но е несъмнено установено обслужващото му предназначение, което дава основание
същият да се счете като принадлежност към главната вещ, каквато е таванският
етаж. Принадлежността следва главната вещ, съгласно чл.98 от ЗС, при което и в
тази част договорът за покупко-продажба не се явява нищожен. Следва да се
отбележи, че жалбоподателката също притежава обслужващо помещение към
прехвърления й жилищен етаж, а именно – мазе в пристройката.
С оглед
естеството на формираните правни изводи, не е възможно да се обоснове и
поддържаната от въззивната страна нищожност на договора, поради противоречие
със закона, тъй като не се доказа наличие на такова.
Оспорената сделка
е валидна и е породила правни последици. Исковата претенция по чл.26 ал.2 пр.1
от ЗЗД е неоснователна и решението, с което е отхвърлена като такава подлежи на
потвърждаване.
Правилно е решението на РС-Дупница и в частта по иска
по чл.108 от ЗС, тъй като претенцията за ревандикация на процесните обекти на
право на собственост е основана на разбирането, че същите са принадлежности и
имат обслужващ характер по отношение на жилищния етаж на Т.Х. (в този смисъл
следва да се тълкуват аргумените в исковата молба, тъй като твърдението, че
ищцата е собственик на цялата сграда изключва приложимостта на правилата за
етажната собственост, на които – и в частност на чл.37 от ЗС от които – същата
се е позовала). Тъй като П.Т. е собственик на прехвърлените му с оспорения
договор обекти, то априори искът за осъждането му да ги предаде на ищцата се
явява неоснователен. Що се отнася до тавана на старата сграда, по делото
липсват доказателства същият да се намира изцяло или отчасти във владение на въззиваемия.
3. Относно
разноските:
Разноските
за първоинстанционното производство, с оглед потвърждаването на решението, се
явяват правилно разпределени.
Направените
от жалбоподателката разноски за въззивното обжалване остават за нейна сметка.
С оглед изхода
на делото, Х. ще следва да заплати на Т. сторените от него разноски за
адвокатско възнаграждение за настоящата инстанция, които, видно от представения
договор за правна защита и съдействие (л.17), са в размер на 500.00 лева.
Дължими са и разноските, направени за възнаграждение на вещо лице в размер на
140.00 лева, или общо 640.00 лева.
Воден от горното, Окръжен съд-Кюстендил
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение №600
от 21.11.2017г., постановено от Районен съд – Дупница по гр.д.№699/2017г. по
описа на същия съд.
ОСЪЖДА Т.И.Х., с ЕГН **********, с постоянен адрес: *** да
заплати на П.И.Т., с ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, сумата от 640.00 лева /шестстотин и четиридесет
лева/, представляваща сторени разноски пред въззивната инстанция.
Решението подлежи на обжалване с
касационна жалба пред ВКС в едномесечен срок, считано от деня на получаване на
препис от същото.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.