№ 712
гр. Варна, 17.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 24 СЪСТАВ, в публично заседание на осми
март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Геновева Илиева
при участието на секретаря Веселина Д. Георгиева
като разгледа докладваното от Геновева Илиева Гражданско дело №
20213110117664 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано след отмяна на влязло в сила решение от
28.12.2017г. по гр.д. № 15083/2015г. на Районен съд – Варна, на осн. чл. 303, ал. 1, т. 5 ГПК
с решение № 60275/03.12.2021г., постановено по гр.д. № 3645/2021г. на ВКС.
Образувано е по предявени от „М.М.“ ООД, ЕИК ***, гр. Варна субективно и
обективно кумулативно съединени искове, както следва:
1./ срещу Е.Ф. с правно осн. чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД за заплащане на
сумата от 1 266, 96 евро с ДДС, претендирана като неизплатена такса за поддръжка и
управление на общите части, произтичаща от договор за поддръжка и управление от
12.07.2010г. на апартамент (студиен) хотел „***“, съобразно ½ идеална част от
притежаваното право на собственост върху жилище – апартамент ***, находящ се в сграда
№ 1 в гр. ***, ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба –
04.12.2015г. до окончателното изплащане на задължението и сумата от 1 649, 40 евро,
представляваща неустойка за забава, уговорена в чл. 5, ал. 1 от договора, както следва:
199, 04 евро такса, дължима за периода от 19.09.2013г. до 31.12.2013г. и неустойка за
забава в размер на 423, 95 евро за времето от 01.01.2013г. до 01.12.2015г.;
698, 55 евро такса, дължима за периода от 01.01.2014г. до 31.12.2014г. и неустойка за
забава в размер на 977, 97 евро за времето от 01.01.2014г. до 01.12.2015г.;
369, 37 евро такса, дължима за периода от 01.01.2015г. до 12.07.2015г. и неустойка за
забава в размер на 247, 48 евро за времето от 01.01.2015г. до 01.12.2015г.;
2./ срещу К.Ф., явяваща се правоприемник на починалия в хода на процеса Л.А., на
осн. 227 ЗЗД с правно осн. чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от
1 266, 96 евро с ДДС, претендирана като неизплатена такса за поддръжка и управление на
общите части, произтичаща от договор за поддръжка и управление от 12.07.2010г. на
апартамент (студиен) хотел „***“, съобразно ½ идеална част от притежаваното право на
собственост върху жилище – апартамент ***, находящ се в сграда № 1 в гр. ***, ведно със
законната лихва от датата на депозиране на исковата молба – 04.12.2015г. до окончателното
изплащане на задължението и сумата от 1 649, 40 евро, представляваща неустойка за забава,
уговорена в чл. 5, ал. 1 от договора, както следва:
1
199, 04 евро такса, дължима за периода от 19.09.2013г. до 31.12.2013г. и неустойка за
забава в размер на 423, 95 евро за времето от 01.01.2013г. до 01.12.2015г.;
698, 55 евро такса, дължима за периода от 01.01.2014г. до 31.12.2014г. и неустойка за
забава в размер на 977, 97 евро за времето от 01.01.2014г. до 01.12.2015г.;
369, 37 евро такса, дължима за периода от 01.01.2015г. до 12.07.2015г. и неустойка за
забава в размер на 247, 48 евро за времето от 01.01.2015г. до 01.12.2015г.;
Претендират се и сторените по делото съдебно деловодни разноски.
Ищецът „М.М.“ ООД твърди, че Е.Ф. и Л.А., заместен в хода на процеса от
правоприемника си К.Ф., притежават право на собственост в обем от по ½ идеална част от
жилище – апартамент ***, находящ се в сграда № 1 в гр. ***.
На 10.07.2010г. собствениците са сключили договор за поддръжка и управление на
апартамент (студиен) хотел „***“, с който „М.М.“ ООД, в качеството си на изпълнител е
поел задължения да извършва изчерпателно изброени услуги по поддръжката на апартамент
(студиен) хотел „***“ срещу заплащане на възнаграждение в размер на 10 евро с ДДС за 1
кв.м. обща площ, включваща площта на апартамента и прилежащите му общи части,
платима до 31 декември на съответната година за следващата година.
Ищците, в качеството им на възложители не са заплащали в уговорения срок
следващите се такси за поддръжка за времето от 2013г. до 2015г., което обуславя правния
интерес от предявяване на осъдителни претенции в обема на притежавания от тях
апартамент.
Исковете за неустойка почиват на твърдения, че поради изпадане в забава при
плащане на уговорената такса, всеки един от ответниците дължи неустойка в размер на 0, 2
% от върху дължимата главница за всеки просрочен ден.
В срока по чл. 131 ГПК, ответниците Е.Ф. и К.Ф., са депозирали отговор, с който
настояват за отхвърлянето им.
Твърдят, че в представения договор от 10.07.2010г., служещ като основание на
вземанията, е посочено, че Е.Ф. и Л.А., са били представлявани от пълномощника Е.К.,
който не е разполагал с представителна власт да действа от името и за сметка на
упълномощителите, поради което сключеният договор, е недействителен и не е породил
права и задължения за тях.
Лицето А.К. действително е представлявал Е.Ф. и Л.А., но само във връзка с
придобиване на собствеността върху обекта.
След като договорът не е породил права и задължения за собствениците, то исковете
са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
С молба преди провеждане на първото съдебно заседание, процесуалният
представител на ищцовото дружество пояснява, че Е.Ф. и Л.А., са били представлявани от
пълномощника Е.К. или с пълномощното позволяващо му да сключи договора за покупко –
продажба, представен от ответниците или с друго пълномощно, с чиито екземпляр
дружеството не разполага. Не е длъжно да съхранява документи след изтичане на повече от
5 години.
В случай, че по делото не се установи пълномощникът да е бил снабден с
представителна власт да сключва договори от името и за сметка на упълномощителите се
поддържа, че договорът за поддръжка и управление следва да се счита потвърден с факта на
плащане на възнаграждението, уговорено в сделката в периоди предхождащи процесния.
В същото съдебно заседание, пълномощникът на ответниците оспорва факта на
плащане на уговореното възнаграждение и счита, че представената счетоводна справка не е
подкрепена от първични счетоводни документи, поради което не е годна да установи този
факт.
2
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и по вътрешно
убеждение приема за установено следното от фактическа и правна страна:
Страните не спорят по следните релевантни за делото факти, за които са ангажирани
допустими и относими доказателствени средства:
На 12.07.2010г., Е.Ф. и Л.А., са придобили всеки по ½ идеална част от правото на
собственост върху апартамент ***, представляващ самостоятелен обект в сграда № 1 в гр.
*** с площ от 107 кв.м., ведно с 0, 8824 % идеални части от общите части на сградата,
равняващи се на 32, 71 кв.м. идеални части с договор за покупко – продажба, за който е
съставен НА № *** том ***, рег. № ***, том ***г.
При изповядване на сделката, купувачът Е.Ф. е бил представляван от Е.К.,
упълномощен с пълномощно № 4724/07.07.2010г. относно удостоверяване на подписите и
рег. № 4725/07.07.2010г. относно удостоверяване на съдържанието в служебния архив на
нотариус С.Д., а Л.А. от същия пълномощник, упълномощен с пълномощно №
4722/07.07.2010г. относно удостоверяване на подписите и рег. № 4723/07.07.2010г. на същия
нотариус.
С така цитираните в нотариалния акт пълномощни от 07.07.2010г., Е.Ф. и Л.А. са
упълномощили, всеки по отделно Е.К. да закупи от името и за сметка на упълномощителите
апартамент № *** в комплекс „***” в гр. ***, като: сключи окончателни договори с
продавачи, договоря, изменя или прекратява условия, подписва с подписа си документи,
както и да изплати продажните цени на недвижимите имоти; да ги представлява пред
административни и данъчни служби и др. във връзка със снабдяването им с изискуеми
документи за покупки, вкл. данъчни оценки и скици; да ги представлява пред нотариус и там
където това е необходимо; да ги представлява като физически лица пред Регистър
БУЛСТАТ, като подписва и получава документи.
Упълномощаването е ограничено времево до 18.08.2014г.
Л.А. е починал на 04.05.2018г. и е бил наследен от баща си В.А., а след неговата
смърт правото на собственост върху ½ идеална част от закупения в Република България
недвижим имот е преминало в патримониума на К.Ф., явяваща се негов наследник по
завещание, съгласно писмените доказателства, представени в производството по гр.д. №
3645/2021г. на ВКС.
Като основание, от което вземането произтича ищецът сочи договор за поддръжка и
управление от 12.07.2010г. на апартамент (студиен) хотел „***”, сключен в деня на
придобиване собствеността върху самостоятелния обект в процесния комплекс в гр. ***.
В него е посочено, че Е.Ф. и Л.А., явяващи се собственици на апартамент ***,
разположен на втори етаж в сграда в гр. *** с площ от 107 кв.м., ведно с 0, 8824 % идеални
части от общите части на сградата, равняващи се на 32, 71 кв.м. идеални части, действащи,
чрез пълномощника си Е.К., са възложили на „М.М.“ ООД срещу заплащане на
възнаграждение предоставяне на изчерпателно изброени в чл. 1.1 услуги по поддръжката на
апартаментен (студиен) хотел „***” с идентификатор № ***, находящ се в гр. ***.
Възнаграждението (годишната такса) е уговорено в размер на 10 евро с вкл. ДДС за 1
кв.м. обща плащ, вкл. площта на апартамента и прилежащите му общи части, платимо по
изрично посочена банкова сметка в срок до 31 декември на съответната година.
Уговорено е още, че при забава в плащане на дължимата такса, възложителите
дължат неустойка в размер на 0, 2 % върху главницата за всеки просрочен ден. /чл. 5, т. 1/.
Изпълнението на задълженията по договора за времето от 2013г. до 2015г. от страна
на изпълнителя „М.М.“ ООД, е факт, който не се оспорва от ответниците. При
първоначалното разглеждане на делото са представени писмени доказателства
установяващи, че във връзка с изпълнение на поетите задължение, търговецът е ангажирал,
както свой персонал, ангажиран по трудови правоотношения, така и други търговски
3
дружества за поддръжка и абонаментно обслужване на асансьори и басейни и доставка на
интернет.
Спорният по делото въпрос е дали пълномощникът Е.К. е разполагал с
представителна власт да сключва договор за поддръжка и управление относно закупения в
Република България недвижим имот и в случай, че не е разполагал с такава, респ. е действал
извън обема на учредената му, потвърдено ли е сключване на договора с изпълнение на
задълженията по него от Е.Ф. и Л.А., чрез конклудентни действия.
Съгласно т. 2 от ТР № 5/2014г. на ОСГТК на ВКС, договор, сключен от лице,
действало като представител, без да има представителна власт, е в състояние на висяща
недействителност и не поражда целените с него правни последици. Същите настъпват, ако
лицето, от името на което е сключен договорът, го потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД.
Потвърждаването във формата по чл. 42, ал. 2 ЗЗД има обратно действие във времето
– договорът се валидира към момента на неговото сключване и поражда целените с него
правни последици така, както ако би бил сключен при надлежно съществуваща към този
момент представителна власт. Когато за потвърждаването не е необходима писмена или по-
тежка форма, съгласно чл. 42, ал. 2, изр. 2, вр. чл. 37 ЗЗД, то може да се направи и чрез
конклудентни действия, извършени от мнимо представлявания (например – изпълнение на
негово задължение по договора), съгласно т. 2 от ТР № 5/2014г. на ОСГТК на ВКС.
Правоизключващото процесуално възражение по чл. 42, ал. 2 ЗЗД, е наследимо и
може да бъде упражнено от всеки от наследниците му – съразмерно дела му от
наследството.
Доколкото упълномощителнителните сделки са от 07.07.2010г., а договорът за
покупко – продажба и договорът за поддръжка и управление са сключени на 12.07.2010г., то
може да се направи обосноват извод, че в деня на сключване на последния, Е.К. се е
легитимирал пред изпълнителя „М.М.” ООД като пълномощник на Е.Ф. и Л.А. с
пълномощните съставени в писмена форма с нотариална заверка на подписите и
съдържанието. Не се твърди и не се доказва Е.К. да е разполагал с други пълномощни.
Предположение за това е направено от ищеца, но не са наведени конкретни твърдения за
надлежно учредена представителна власт от страна на Е.Ф. и Л.А., предхождаща
сключването на договора.
Ценени в съвкупност, ангажираните писмени доказателства обосновават категоричен
извод, че Е.К., е бил снабден с представителна власт да закупи недвижимия имот в
посочения комплекс и да извърши, действия предхождащи сключване на договора за
покупко - продажба в изискуемата от закона нотариална форма – снабдяване със скици,
данъчни оценки, регистрация в Регистър БУЛСТАТ и такива, свързани с изпълнение на
задълженията по възмездната сделка, а именно заплащане на продажната цена.
При сключване на договора за поддръжка и управление от 12.07.2010г. на апартамент
(студиен) хотел „***“, пълномощникът Е.К. е действал извън обема на учредената му
представителна власт, тъй като тази, с която е разполагал е касаела сключването на договор
за покупко – продажба от 12.07.2010г. в изискуемата форма на нотариален акт.
Затова й договорът за поддръжка и управление от 12.07.2010г., е в състояние на
висяща недействителност и не е породил целените правни последици.
За установяване потвърждаването на договора за поддръжка и управление от
12.07.2010г., чрез изпълнение на поето задължение да се заплаща възнаграждение на
изпълнителя, ищецът е представил документ, озаглавен „счетоводна справка”, съставен от
служител на „М.М.“ ООД, в който в табличен вид, са посочени дати на извършени
плащания, отнесени към дължими възнаграждения за конкретни периоди – 2010 – 2011г.,
2012г. и 2013г.
Така представеният документ не установяване потвърждаването на сключения на
4
12.07.2010г. договор, тъй като не доказва факта на плащане на дължимото възнаграждение
за посочените в справката периоди. Счетоводната справка представлява частен
диспозитивен документ, изходящ от служител на „М.М.“ ООД, удостоверяващ изгоден за
страната факт, който следва да се прецени в съвкупност с другите доказателствени средства.
Въпреки указанията на съда, на осн. чл. 146, ал. 2 ГПК, искане за събиране на
доказателства за установяване на този факт, не е направено от страната, чиято е и
доказателствената тежест.
Фактът на плащане се доказва с допустими доказателствени средства – платежни
нареждания, доколкото плащането е уговорено да се извърши по банкова сметка на
изпълнителя и чрез ССчЕ, посредством която би се установило заверяване сметката на
изпълнителя с конкретна сума, с посочено основание и наредител.
В случая, такава не е допусната служебно от съда, на осн. чл. 162 ГПК, тъй като касае
основанието, а не размера на исковете.
След като договорът е сключен извън пределите на учредената представителна власт
и липса потвърждаване, чрез конклудентни действия от страна на мнимо представляваните,
същият не поражда насрещни права и задължения за страните по него, поради което
исковете с правно осн. чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД, следва да бъдат отхвърлени.
При този изход на спора, с право на разноски разполагат Е.Ф. и К.Ф.. Доколкото
липсва искане и доказателства за извършването на разноски, такива не се присъждат.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „М.М.“ ООД, ЕИК ***, гр. Варна срещу ЕЛ. Г. Ф.,
гражданин на ***, родена на ***г. в гр. ***, *** искове с правно осн. чл. 79, ал. 1, предл. 1
ЗЗД и чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 1 266, 96 евро с ДДС /хиляда двеста шестдесет
и шест евро и деветдесет и шест цента/, представляваща неизплатена такса за поддръжка и
управление на общите части, произтичаща от договор за поддръжка и управление от
12.07.2010г. на апартамент (студиен) хотел „***“, съобразно ½ идеална част от
притежаваното право на собственост върху жилище – апартамент ***, находящ се в сграда
№ 1 в гр. ***, ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба –
04.12.2015г. до окончателното изплащане на задължението и сумата от 1 649, 40 евро
/хиляда шестстотин четиридесет и девет евро и четиридесет цента/, представляваща
неустойка за забава, уговорена в чл. 5, ал. 1 от договора, както следва: 1./ 199, 04 евро такса,
дължима за периода от 19.09.2013г. до 31.12.2013г. и неустойка за забава в размер на 423, 95
евро за времето от 01.01.2013г. до 01.12.2015г.; 2./ 698, 55 евро такса, дължима за периода от
01.01.2014г. до 31.12.2014г. и неустойка за забава в размер на 977, 97 евро за времето от
01.01.2014г. до 01.12.2015г.; 369, 37 евро такса, дължима за периода от 01.01.2015г. до
12.07.2015г. и неустойка за забава в размер на 247, 48 евро за времето от 01.01.2015г. до
01.12.2015г.
ОТХВЪРЛЯ предявените от „М.М.“ ООД, ЕИК ***, гр. Варна срещу КР. М. Ф.,
гражданин на ***, родена на 12.04.1989г. в гр. ***, ***, явяваща се правоприемник на
починалия в хода на процеса Л.А., на осн. 227 ЗЗД, искове с правно осн. чл. 79, ал. 1, предл.
1 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 1 266, 96 евро с ДДС /хиляда двеста
шестдесет и шест евро и деветдесет и шест цента/, представляваща неизплатена такса за
поддръжка и управление на общите части, произтичаща от договор за поддръжка и
управление от 12.07.2010г. на апартамент (студиен) хотел „***“, съобразно ½ идеална част
5
от притежаваното право на собственост върху жилище – апартамент ***, находящ се в
сграда № 1 в гр. ***, ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба –
04.12.2015г. до окончателното изплащане на задължението и сумата от 1 649, 40 евро
/хиляда шестстотин четиридесет и девет евро и четиридесет цента/, представляваща
неустойка за забава, уговорена в чл. 5, ал. 1 от договора, както следва: 1./ 199, 04 евро такса,
дължима за периода от 19.09.2013г. до 31.12.2013г. и неустойка за забава в размер на 423, 95
евро за времето от 01.01.2013г. до 01.12.2015г.; 2./ 698, 55 евро такса, дължима за периода от
01.01.2014г. до 31.12.2014г. и неустойка за забава в размер на 977, 97 евро за времето от
01.01.2014г. до 01.12.2015г.; 3./ 369, 37 евро такса, дължима за периода от 01.01.2015г. до
12.07.2015г. и неустойка за забава в размер на 247, 48 евро за времето от 01.01.2015г. до
01.12.2015г.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Варна в двуседмичен
срок от връчването на препис от акта на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
6