РЕШЕНИЕ
№ 150
гр. Бургас , 24.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, V ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в
публично заседание на двадесет и първи септември, през две хиляди и
двадесета година в следния състав:
Председател:Вяра Ив. Камбурова
Членове:Галя В. Белева
Александър Д. Муртев
при участието на секретаря Таня Н. Михова
като разгледа докладваното от Галя В. Белева Въззивно гражданско дело №
20202100502094 по описа за 2020 година
С решение № 1347 от 18.06.2020г. по гр.д.№ 10676/19г. на РС- Бургас, е отхвърлен
иска на КР. Г. Д. от гр.Бургас за осъждане на „Виктория Хоум“ ЕООД сумата от 2000 лв.,
получена от ответника без основание, въз основа на нищожна клауза от договор за гаранция
между страните, сключен на 26.08.2019 г. Ищцата е осъдена да заплати на ответника 400
лв.- разноски по делото за платено адвокатско възнаграждение.
Против решението е постъпила въззивна жалба вх.№26791/13.07.2020г. по описа на
РС- Бургас, подадена от адв. Здравка Марчева, в качеството на пълномощник на КР. Г. Д.. С
нея решението е обжалвано изцяло. Изложени са оплаквания, че решението е неправилно,
постановено в противоречие с материалния закон и при допуснати съществени процесуални
нарушения. Съдът неправилно възприел фактическата обстановка, поради което приложил
неправилно материалния закон и постановил порочен съдебен акт. Развити са подробни
съображения във връзка със становището на въззивницата, че въззиваемото дружество е
неизправна страна по договора за поръчка и процесния договор за гаранция, тъй като е
предложило на въззивницата да сключи предварителен договор за покупко-продажба на
паркомясто, който бил с невъзможен предмет /липсвала уговорка за прехвърляне на право на
собственост на идеални части от поземления имот с реално ползване на паркомясто/ и
поради това- нищожен, понеже паркомястото не представлява самостоятелен обект и не
може да бъде предмет на сделка на разпореждане. Нищожността на предварителния договор
в посочената част водела до непостигане на параметрите, уговорени в договора за гаранция,
1
а въззивницата нямала интерес да закупи ателието без паркомясто. Затова ответното
дружество, на основание т.6 от договора за гаранция, следвало да възстанови получената
гаранция, равняваща се на исковата сума. Изтъква, че въззиваемата страна е поела
задължение за организационно обслужване, в което влизала и подготовката на
предварителния договор, с оглед на което получило от ищцовата страна сумата от 2000 лв.
Тези задължения следвало да бъдат изпълнени с необходимата грижа. Счита, че е била
санкционирана за това, че не е подписала предварителния договор, който в частта относно
паркомястото не отговарял на разпоредбите на чл.19 ЗЗД и не съдържал съществените
условия на окончателния договор, а именно- описание на идеалните части от поземления
имот, разпределен за ползване за паркомясто, който договор бил предложен в последния
ден от срока на договора за гаранция.
Сочи се, че съдът е допуснал съществено процесуално нарушение, тъй като не е
указал на страната в доклада си, че носи доказателствената тежест за установяване
неизправността на ответника. По тази причина въззивницата била лишена от възможността
да ангажира относими доказателства. Моли, въззивната инстанция да даде точни указания
относно подлежащите на доказване факти и необходимостта от ангажиране на съответни
доказателства. Неоснователно не бил допуснат до разпит искания от ищцовата страна
свидетел, който щял да установява неизпълнението на задълженията на ответника по двата
договора. Моли да бъде допуснат до разпит един свидетел при режим на довеждане.
Иска се решението да бъде отменено, а искът да бъде уважен. Претендира
присъждане на разноски.
В законоустановения срок е подаден отговор на въззивната жалба от адв. Елена
Топузанова- Жекова в качеството на пълномощник на „Виктория Хоум“ ЕООД.
Въззиваемата страна оспорва въззивната жалба и изложените в нея оплаквания като
неоснователни. Сочи се, че аргументите за неправилност на обжалвания съдебен акт се
свеждат до твърдения за нищожност на представения проект на предварителен договор,
който бил изготвен от въззиваемото дружество в изпълнение на задълженията му да
съдейства и посредничи за сключване на сделката, съгласно договора за поръчка от
30.04.2019г. Неправилни били съжденията на въззиваемата, че в частта относно
паркомястото проекта за предварителния договор е нищожен. За нищожност можело да се
говори само по отношение на сключен в писмена форма договор, с който същите са
изразили волята си да се обвържат при условията, съдържащи се в него. Неправилни били и
доводите за невъзможност да се прехвърли собствеността върху процесното паркомясто, а
цитираната от въззивника съдебна практика сочела, че такава възможност е налице. Развити
са съображения. В заключение сочи, че не е налице неизпълнение на договора за гаранция от
26.08.2019г., нито е налице някоя от предпоставките по чл.87, ал.2 от ЗЗД за едностранното
му разваляне, с което се обосновавала исковата претенция за връщане на получената сума.
Финализирането на сделката станало невъзможно поради това, че след получаването на
проектодоговора ищцата преустановила контактите с ответното дружество, с което
нарушила чл.12 от ЗЗД.
На следващо място се изтъква, че районният съд не е допуснал твърдяното от
2
въззивницата съществено процесуално нарушение. Заявява, че съдържанието на
задълженията на ответника по делото било установено в договора за гаранция и включвало
преговори с продавача за намаляване на цената на недвижимия имот- ателие и паркомясто,
като от проекта за предварителен договор било видно, че това задължение било изпълнено.
Затова намира, че недопускането на гласни доказателства за факти, които вече били
доказани с писмени доказателства не представлявало процесуално нарушение на съда.
Иска от съда атакуваното решение да бъде потвърдено като правилно и
законосъобразно. Претендират се разноски.
В съдебно заседание процесуалните представители на страните поддържат
изложеното в жалбата, респективно- отговора.
По допустимостта:
Въззивната жалба е подадена против подлежащ на обжалване съдебен акт, в
законоустановения срок, от надлежно упълномощен представител на страна, която има
правен интерес да го обжалва. Жалбата отговоря на изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК и е
допустима.
За да разгледа по същество поставения за разрешаване спор съдът взе предвид
следното.
Първоинстанционното производство е образувано по искова молба от КР. Г. Д. от
гр.Бургас против „ВИКТОРИЯ ХОУМ” ЕООД с претенция за осъждане на ответното
дружество да й заплати сумата от 2000 лв., представляващи платена гаранция по сключен
между страните договор за гаранция от 26.08.2017г.
Сочи, че в качеството си на възложител по договора за гаранция е заплатила исковата
сума на ответника като гаранция за желанието си да закупи ателие №5 от 70 кв.м. с адрес
гр.Бургас, к-с „Лазур”, бул. „Демокрация” №65, ет.5 за сумата от 60000 евро и паркомясто за
сумата от 7500 евро. Предварителният договор следвало да бъде сключен в срок до
30.08.2019г. Ответното дружество, в качеството на довереник следвало да посредничи при
закупуването на горните обекти, като договорът за гаранция се считал за изпълнен при
подписването на предварителен или окончателен договор- т.6.
Сочи се също, че предвид местоположението на имота, ищцата нямала интерес да
закупи имот без паркомясто. Именно поради възможността да закупи такова, тя подписала
договора за гаранция. След извършен оглед на място тя констатирала, че над предложеното
паркомясто съществува висящ механизъм, който придържа друго паркомясто.
Управителката уверила ищцата, че ако даде още 3000 евро, механизмът ще бъде премахнат,
но ищцата отказала.
На 30.08.2019г. ответното дружество изпратило на ищцата по електронната поща
предварителен договор, с предмет закупуването на ателие №5, подробно индивидуализирано
с площ и прилежащите му складово помещение №9 и проценти от общи части на сградата,
както и на паркомясто 3.1, находящо се на кота – 0,25 м., с площ 13,10 кв.м., при описани
граници.
С така предложения предварителен договор не били изпълнени параметрите на
уговореното в договора за гаранция, поради което същият не бил подписан от ищцата.
3
Описаният в предварителния договор апартамент не бил с поисканата площ от 70
кв.м., а с площ от 52,25 кв.м. Това, че общата площ на ателието и прилежащите му общи
части била в размер на 69,73 кв.м., което сочело, че не са постигнати параметрите,
уговорени в договора за гаранция, тъй като очевидно било, че ищцата желае имот със
застроена, използваема площ от 70 кв.м. Представения на ищцата предварителен договор
бил с невъзможен предмет относно прехвърлянето на правото на собственост върху
паркомястото. Описанието на паркомястото в предварителния договор не отговаряло на
описаното в нотариалния акт за собственост. В предварителния договор липсвала уговорка,
че на ищцата ще се прехвърли и правото на собственост върху идеални части от поземления
имот с реално ползване на паркомясто така, както било сторено в нотариалния акт на
праводателя Славка Василева. Продавачът не бил собственик на паркомястото, описано в
предварителния договор, поради което бил в невъзможност да го продаде. Същото не
представлявало самостоятелен обект и не можело да бъде предмет на сделка на
разпореждане, поради което предварителния договор бил с невъзможен предмет и в тази му
част- нищожен. Цитираната е съдебна практика. Изтъква се, че волята на страните по
предварителния договор не може да бъде изменена от трето лице, нито от съда, поради което
намира, че предварителния договор е нищожен поради липса на предмет. Предвид
нищожността на предварителния договор не били постигнати параметрите, уговорени в
договора за гаранция и ответното дружество дължало връщане на платените от ищцата 2000
лв. Предварителен договор, съдържащ параметрите, посочени в договора за гаранция, не
бил сключен в уговорения срок до 30.08.2019г., нито по-късно, поради което договорът за
гаранция не бил изпълнен в срок. Въпреки многобройните разговори и изпратената покана,
ответното дружество отказало да върне на ищцата платената гаранция.
Направено е изявление за разваляне на договора за гаранция на основание чл.87, ал.2
ЗЗД, в случай, че се приеме, че до предявяването на иска договорът не е бил прекратен, като
се твърди, че изпълнението на уговорените в договора за гаранция параметри станало
невъзможно изцяло или отчасти, както и поради това, че предвид забавата на длъжника
изпълнението станало безполезно.
Представя доказателства, претендира разноски.
В законоустановения срок ответното дружество е представило отговор, с който
оспорва фактическите твърдения на ищцата, с изключение на това, че е приело поръчката на
ищцата да посредничи при намирането и закупуването на имот със съответните критерии.
Твърди, че още през м.април 2019г. ищцата се е обърнала към дружеството за
съдействие и посредничество при избор и закупуване на имот в гр.Бургас. Страните
сключили договор за поръчка от 30.04.2019г., съобразно който ищцата възложила на
ответника да посредничи при закупуването на имот с определени характеристики срещу
възнаграждение 3% от продажната цена на имота, дължимо и в случай на отказ от
обслужването, възложено по договора. Съгласно чл.2 от договора, ответникът се задължил
да представи на ищцата оферти за покупка на имот с посочените в договора характеристики,
да организира огледи, да води преговори и да осигури организацията по сключване на
сделка. Предложени й били множество имоти, на значително по-ниски цени, видно от
4
регистъра а предложените имоти. На дружеството не било възложено да търси имот с
паркомясто. След близо 10 огледа за срок от 4 месеца, ищцата проявила интерес към
процесния имот- ателие №5. Като допълнителна опция й било обяснено, че има възможност
и за закупуване на паркомясто. Собственика бил обявил имотите на цени- 66000 евро за
ателието и 8000 евро за паркомястото. На ищцата били предложени двете паркоместа,
ситуирани едно върху друго, посредством паркинг система- платформа с повдигащ
механизъм, като същата била наясно с това, че това не е самостоятелен обект, а паркомясто.
Ищцата предпочела паркомясто 3.1, което било ситуирано на земята, като още на
22.08.2019г. запитала дали е възможно да бъде уговорена отстъпка в цената, в случай, че
закупи и ателието и паркомястото. Собственичката направила отстъпка и намалила цената
на ателието на 61000 евро. При това положение ищцата заявила пред ответника, че желае да
закупи ателието с паркомястото. Няколко дни след това- на 26.08.2019г. сключили договора
за гаранция, отразяващ сериозното намерение на ищцата да купи имотите, като предала
процесната сума на ответника, но поискала допълнителна отстъпка в цената. На ответника
било възложено да преговаря за намаляване на цената на ателието на 60000 евро, а на цената
на паркомястото- 7500 евро. Съгласно т.3 от договора за гаранция, при постигането на тези
параметри ищцата се задължила да закупи имота, като сключи предварителен договор или
договор- за покупко-продажба в нотариална форма в срок до 30.08.2019г. В т.5 от договора
била изрично предвидена възможност за удължаването на този срок. Ответното дружество
изпълнило задължението си да постигне желаната от ищцата отстъпка в цената, за което
ищцата била уведомена незабавно. Дружеството изготвило проект за предварителния
договор, който бил изпратен на страните за допълнят своите искания и претенции. Ищцата
се свързала с управителя на дружеството по телефона и започнала да поставя нови
изисквания- да се премахне паркинг- системата. Обяснили й, че така би бил нарушен
архитектурния проект, а собственика на имота би бил лишен от възможността да ползва или
продаде подвижното паркомясто. Въпреки това, ответникът уведомил собственичката за
желанието на ищцата, като първата предложила компромисен вариант- ищцата да закупи и
двете паркоместа за цена от 10000 евро. Това предложение било отхвърлено от ищцата, като
заявила, че ще се придържа към вече договорения вариант и поискала да й се даде
възможност да се консултира с адвокат относно проекта на договора. Уточнили се да се чуят
най-късно до 29.08.2019г., за да уточнят окончателния текст на предварителния договор,
който следвало да подпишат с продавача в петък. Понеже ищцата не се свързала до
четвъртък с агенцията, управителят на ответното дружество започнал да я търси по
телефона, който бил изключен. Това продължило и в петък, а в събота и неделя също не
успели да установят контакт с ищцата. В понеделник- 2.09.2019г. ищцата се обадила в
агенцията и заявила, че се отказва от покупката, понеже й се вижда скъпо и надхвърля
предвидения бюджет. Поискала да й бъде върната гаранцията от 2000 лева, което й било
отказано на основание чл.4 от договора. Месец по-късно ответното дружество получило
поканата за връщане на гаранцията, в която били формулирани различни претенции на
ищцата, които според него е следвало да бъдат заявени при обсъждането на проекта за
предварителен договор.
5
Заявява, че е изпълнило задълженията си по т.2.1 и т.2.4 от договора за поръчка,
както и тези по договора за гаранция, поради което има право не само да задържи
процесната сума, но и да получи възнаграждението по договора за поръчка в размер на 2025
евро. Моли искът да бъде отхвърлен като неоснователен, тъй като с поведението си ищцата
едностранно е прекъснала възможността да се направят каквито и да било уточнения и
допълнения на предварителния договор, с което категорично демонстрирала отказа си от
сделката. Затова, на основание чл.4 от договора за гаранция възложителя губи предадената
на довереника гаранция.
При условията на евентуалност е направено възражение за прихващане на процесната
сума със задължението на ищцата към ответното дружество в размер на 2025 евро,
представляващо възнаграждението по договора за поръчка.
Ангажирани са доказателства. Претендират се разноски.
Ищцата е депозирала становище по отговора на исковата молба в първото по делото
заседание, с който го оспорва. Не оспорва сключения договор за поръчка от 30.04.2019г., но
твърди, че същия касае различни имоти от процесния. Признава, че при извършен на
26.08.2019г. оглед й е било показано паркомястото с висящия механизъм, като тя изрично
заявила, че желае да закупи това отдолу, без висящия механизъм отгоре. Била уверена от
ответната страна, че механизмът е сложен до снабдяването на сградата с Акт 16, след което
ще бъде премахнат. Строителните книжа на обекта не били предоставени на ищцата,
въпреки , че били поискани от нея. Едва след подписването на договора за гаранция и
предаването на процесната сума, на ищцата бил предоставен нотариалния акт на имота.
Впоследствие ответната страна едностранно променила постигнатите договорености и я
уведомила, че висящият механизъм ще бъде премахнат само, ако закупи двете места за
10000 евро, което представлявало изменение на вече договорените условия.Ищцата
многократно настоявала за провеждане на среща със собственичката с оглед уточняване на
въпроса с паркоместата. Такава среща не се състояла. Ищцата получила проекта за
предварителен договор едва последния ден от срока на договора за гаранция, при което
разбрала, че не й се гарантира паркомястото. Понеже телефона на ответната страна бил
изключен, ищцата посетила офиса на място, където ответната страна й заявила да си търси
правата по съдебен ред, поради което тя била принудена да стори това. Оспорва
твърдението, че е отказала да подпише договора поради надвишаване на бюджета й.
Акцентира отново, че ответната страна едностранно променила договореностите относно
цената на желаното паркомясто и вида му, като освен това в предварителния договор било
описано паркомясто, правото на собственост върху което е невъзможно да бъде
прехвърлено, поради което договорът в тази част бил нищожен. Оспорва възражението за
прихващане и за неизпълнение на договора за поръчка. Сочи, че не е налице неизпълнение
от страна на ищцата на договора за поръчка. Не бил сключен нито предварителен, нито
окончателен договор, липсвал отказ от обслужване, тъй като такова не се състояло, поради
което възнаграждението по договора за поръчка не се дължало.
За да отхвърли предявения иск, квалифициран като такъв по чл.55, ал.1, предл.1 вр.
чл.26, ал.2 предл.1 ЗЗД първоинстанционният съд е приел за установено между страните
6
сключването на процесния договор за гаранция, по силата на който на ответника била
предадена процесната сума от 2000 лв. като гаранция за закупуване на описан недвижим
имот, при достигане на конкретна цена. Посочил е, че в тежест на ищеца е да проведе пълно
и главно доказване на твърдяната неизправност на ответника и нищожността на договорната
клауза за продажба на паркомясто. Такова доказване не било проведено. Страните
постигнали ясно и недвусмислено съгласие относно избрания и желан апартамент, ателие с
принадлежащото паркомясто. Това ателие било предмет на пазарно предлагане и е
идентично с обекта, описан в титула за собственост на продавача- т.2, 3, 6 от нотариалния
акт разликата в чистата площ на ателието, съобразно договора за гаранция и нотариалния
акт не обосновава различен извод, тъй като ищцата изразила воля да закупи така
индивидуализирания обект с номер, адрес и площ, а не родово определено ателие с площ от
70 кв.м. Площта не посочена в договора за гаранция не представлявала точно определен
белег за чиста площ при заявено бъдещо търсене на обект, което се отнасяло и за
паркомястото. Страните ясно се договорили за вида на целената за закупуване част от
сградата, както и за цената й. Възприетото от тях понятие паркомясто, добило широко
разпространение в съвременния обществен живот в страната, не означавало, че ищцата е
формирала воля за закупуване единствено на гараж, като самостоятелен обект на правото на
собственост. Целта й била при закупуване на ателието да получи и място за паркиране,
която цел била постижима чрез включване на паркомястото като част от предварителния
договор, въпреки, че същото не представлява самостоятелен обект на право на собственост,
а е елемент от общите части на сградата /от площта, отредена с архитектурния план за
паркиране на МПС/. Договорът за гаранция не съдържал уговорка на страните за
разположението на паркомястото, нито за неговия вид и необремененост от висящ
механизъм. Единственото ограничения по отношение паркомястото била цената- 7500 евро.
Понеже договорът за гаранция не съдържал данни за изменението му, поради което
съдържанието ме обвързвало страните. Желаната от ищцата цена на имота общо 60750 евро
била постигната от ответника, съответно била предложена на ищцата с предварителния
договор, а последната необосновано отказала неговото сключване. В тази хипотеза, предвид
уговореното в чл.2 от договора за гаранция последната не подлежала на връщане.
Затова съдът е приел, че процесната сума е получена от ответника на годно правно
основание, поради което тя не следва да бъде върната на ищцата.
При служебната проверка на обжалвания съдебен акт въззивната инстанция намира,
че решението не страда от пороци, водещи до неговата нищожност или недопустимост.
Същото е постановено от законен състав на съда, в законоустановената форма и съдържа
реквизитите по чл.236, ал.1 ГПК. Решението е постановено по допустим иск.
Неправилно районният съд е квалифицирал иска като такъв по чл.55, ал.1, предл.1
ЗЗД вр. чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД.
Твърденията в исковата молба са, че ищцата е развалила договора за гаранция на
основание чл.87, ал.2 ЗЗД, понеже изпълнението му е станало невъзможно изцяло или
отчасти, понеже предложения на ищцата предварителен договор бил нищожен в частта,
касаеща прехвърлянето на собствеността върху паркомястото. Поради това претендира
7
връщането на даденото по него – гаранцията в размер на 2000 лв. на основание чл.88, ал.1
ЗЗД вр. чл. 55, ал.1, предл.3 ЗЗД.
Неправилната правна квалификация в случая не е довела до произнасяне по
недопустим иск, доколкото съдът се е произнесъл по фактическите твърдения, заявени в
исковата молба.
По същество обжалваното решение е правилно.
По делото липсва спор относно обстоятелствата във връзка със сключването и
съдържанието на правата и задълженията им по договора за гаранция от 26.08.2019г.,
съгласно който ищцата има качеството на възложител, а ответника- на довереник. Ищцата е
сключила договора и е предала процесната сума като гаранция за закупуването на имота,
описан в т.1 от договора - ателие №5 от 70 кв.м. с адрес гр.Бургас, к-с „Лазур”, бул.
„Демокрация” №65, ет.5 и обявена продажна цена 61000 евро плюс паркомясто с обявена
продажна цена 8000 евро. Съгласно т.2 от договора, възложителят е заявил, че желае да
закупи посочения по-горе имот при следните параметри на сделката- 60000 евро за ателието
и 7500 евро за паркомястото, при което предварителният договор е следвало да бъде
сключен до 30.08.2020г. Според уговореното в т.3, при постигането на посочените в т.2
параметри на сделката, възложителят се задължил в срок до 30.08.2019г. да сключи
предварителен договор или нотариален акт за покупко-продажбата на имота по т.1, като
платената гаранция ще бъде приспадната от комисионната на фирмата. В т.4 страните са
постигнали съгласие, че ако възложителят откаже да сключи предварителен договор или
нотариален акт при уговорените параметри по т.2 и т.3, ще се счита, че довереникът е
изпълнил задълженията си по договора за посредничество и възложителят губи предадената
на довереника гаранция. В чл.5 от договора за гаранция изрично е постигнато съгласие, че
при невъзможност за някоя от страните- продавач или купувач да бъде спазен срока по т.3 за
подписването на нотариален акт, срокът му се продължава до датата, уговорена между
страните или до писмен отказ от страна на някоя от страните от сключване на сделка.
При непостигане параметрите, уговорени в т.2 по вина на продавача в срок до
30.08.2019г. довереникът се задължил да върне на възложителя предадената в гаранция сума
в тридневен срок, а договорът се прекратявал- така т.6.
Договорът за посредничество е сключен във връзка с друг договор между страните- за
посредничество, сключен на 3.04.2019г., съгласно който ищцата като доверител е
възложила, а ответникът като довереник е приел да посредничи при закупуване на имот с
характеристиките, описани в договора, срещу възнаграждение в размер на 3% без ДДС от
обявената продажна цена, но не по-малко от сумите, посочени в договора.
Съгласно договора ответникът се задължил да предостави на ищцата оферти за
покупка, при посочени по-горе характеристики /първият от тях е бил апартамент с площ от
56 кв.м. на цена 44000 евро, находящ се в гр.Бургас, ул.”Ал.Стамболийски”/. Задължил се е
да осигури организационното обслужване на сделката до сключването на договор за
покупко-продажба, да организира огледи на всички имоти, които доверителят желае да
види, да организира преговори между него и осигурения от ответника клиент /трето лице/,
да организира правно-нотариалната дейност по оформянето на сделката, без заплащане на
8
държавни и нотариални такси, да съдейства на доверителя за избягване на всички рискове
при покупката. Съгласно чл.5 от договора за посредничество, отказът на доверителя от
гарантираното с договора обслужване не е повод за намаляване или неплащане на
уговореното възнаграждение по т.3.3. Същото се дължи поради самия факт на свързване на
страните по сделката.
Видно от регистъра на предложените имоти, последният такъв е именно процесния
имот. Видно от регистъра, записът в който е удостоверен с подписа на страните, при оглед
№10 на ищцата са били предложени процесното ателие №5 в гр.Бургас, бул.”Демокрация”,
ет.5 за сумата от 61000 евро, както и апартамент №5 на същия адрес, на цена от 66000 евро.
Следователно, основателни са възраженията на ответната страна, че първоначално
ищцата е заявила интерес към покупката на ателието, като предварително не е поставила
условие към него да е осигурено паркомясто.
Безспорно е между страните, а и видно от приложения от ищцата проект за
предварителен договор с дата 30.08.2019г., че към тази дата ответното дружество е
изпълнило задължението си да осигури параметрите на сделката, описани в т.2 от договора
за гаранция. Тези параметри са два- договаряне на цена за ателието в размер на 60000 евро и
цена на паркомястото 7500 евро. Самото сключване на предварителния договор не е сред
параметрите на сделката по покупко- продажба /такива са нейния обект, страни и цена/.
Затова уговорката в т.2, че предварителния договор за продажба да бъде сключен до
30.08.2019г., следва да се тълкува като срок за изпълнение задълженията на ответника по
договора за гаранция, а именно- да договори продажна цена за апартамента и паркомястото
общо в размер на 67500 евро, както и да осигури организационното обслужване във връзка
със сключването на предварителния договор /което произтича от задълженията му по
договора за посредничество/.
Доколкото страните изрично са се съгласили в т.2 от договора за гаранция какви ще
бъдат параметрите на сделката с продавача, преддоговорните отношения касаещи
паркомястото и наличното над него висящо съоръжение за повдигане на автомобили са
ирелевантни. Между страните няма спор /видно от твърденията им пред първата инстанция/,
че ищцата е поискала намаляването на цената на паркомястото, посочено в предварителния
договор- 3.1, ситуирано на земята, а не това над него /или на двете паркоместа заедно/,
ситуирано посредством висящия механизъм. В договора за гаранция не е отразено изрично
като условие /сред параметрите на сделката/ премахването на висящия механизъм, или
цената от 7500 евро да е посочена като такава за двете съществуващи на място паркоместа.
Съгласно чл.164, ал.1 т.6 ГПК не са допустими свидетелски показания за опровергаване
съдържанието на частен документ, изходящ на страната /т.е. със свидетели ищцата да
доказва, че уговорките, постигнати за параметрите на сделката са били различни, от тези,
обективирани в договора за гаранция/.
Несъстоятелно е становището на ищцата, че проектът за предварителен договор е
нищожен поради невъзможен предмет. Основателен е доводът на ответната страна, че в
случая се касае за проект на предварителен договор, който сам по себе си не би могъл да
бъде недействителен, доколкото не е подписан от страните, т.е. предварителен договор
9
няма.
Ищцата не е въвела твърдения, че до крайния срок за сключването на предварителния
договор е предявила искане към ответника за извършване на корекции в съдържанието и
прецизиране на използваните в проекта за предварителен договор най-общи формулировки
относно паркомястото /които при буквално тълкуване неправилно го третират като
самостоятелен обект, годен да бъде предмет на продажба, както впрочем е сторено и в
договора за гаранция/, които да й гарантират неговото ползване, още повече- да е получила
отказ вместо тях да бъдат възпроизведени клаузите, съдържащи се в нотариалния акт,
установяващи правото на продавача да ползва паркомястото. Не се изтъкват и основателни
причини, при действително наличие на желание да сключи договора при параметрите по т.2
от договора за гаранция, да не поиска продължаването на срока за сключване на
предварителен договор, което изрично е предвидено като възможност в т.5. Несъстоятелен е
и доводът, че продавачът не е собственик на паркомястото и не може да го прехвърли, тъй
като ищцата е очевидно наясно от самото начало, че не се касае за самостоятелен обект на
право на собственост /гараж/. Видно от нотариалният акт на продавачката е надлежно
учредено право на ползване върху процесното паркомясто и не съществува обективна
пречка то да бъде прехвърлено в патримониума на ищцата по предвидения в нотариалния
акт на праводателката начин, тъй като в последния- т.3.3.4 е посочено, че
правоприемниците, на които бъдат прехвърлени идеални части от процесния имот с реално
ползване на откритите паркоместа ще ползват реално откритите паркоместа, сред които
изрично е посочено и процесното.
В случая, категорично не са налице предпоставките на т.6 от договора за връщане на
исковата сума по вина на продавача.
Не се доказват и твърденията на ищцата, че договорът за гаранция е прекратен по
обективни причини- изпълнението на уговорените в договора за гаранция параметри да е
станало невъзможно изцяло или отчасти или поради забавата на длъжника.
Понеже не са налице предпоставките на чл.87, ал.2 ЗЗД, искът по чл. чл.88, ал.1 ЗЗД
вр. чл. 55, ал.1, предл.3 ЗЗД за връщане на даденото по договора за гаранция е
неоснователен и следва да се отхвърли.
Тъй като крайните изводи на въззивната инстанция съвпадат с тези на
първоинстанционния съд, обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
Предвид изхода на делото на въззивника не се дължат разноски. Същият следва да
заплати на въззиваемото дружество платеното от него адвокатско възнаграждение в размер
на 400 лв.
На основание чл.280, ал.3 ГПК решението е необжалваемо.
Мотивиран от изложеното и на основание чл.271, ал.1, т.1 ГПК, Бургаският окръжен
съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1347 от 18.06.2020г. по гр.д.№ 10676/19г. на РС-
10
Бургас.
ОСЪЖДА КР. Г. Д. ЕГН:********** да заплати на „ВИКТОРИЯ ХОУМ” ЕООД,
ЕИК 21.*********, със седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.”Тр.Китанчев” №24,
представлявано от Живка Иванова Колева сумата от 400 лв. /четиристотин лева/,
представляващи адвокатско възнаграждение за въззивната инстанция.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11