Р Е Ш Е Н И Е
№…6……/15.01.2020
г., гр. П.
ПАЗАРДЖИШКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД, Гражданско отделение, на единадесети ноември през две хиляди и деветнадесета
година, в открито съдебно заседание, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ЕЛЕОНОРА СЕРАФИМОВА
като разгледа гр.д.№294/2019г. по описа на съда, за да се произнесе взе предвид
следното:
Настоящото
дело е образувано след като с Решение № 46/20.03.2019 г. на Апелативен
съд-Пловдив по в.гр.д. № 678/2018 г. е обезсилено Решение №375/31.10.2018 г. по
гр.д.№ 817/2017 г. на ПзОС в обжалваната му част, с която е осъдена Община - П.
да заплати на К.П.Й., ЕГН **********, обезщетение в размер на 13 110 лв.
„за неоснователно обогатяване по чл. 59 от ЗЗД, във връзка с чл. 230, ал.2 ЗЗД,
за извършени подобрения в отдаден под наем имот, необходими за привеждането му
в състояние, отговарящо на ползването му по предназначение“ и е върнато делото
на Пз ОС за ново разглеждане на предявените искове с предмет парично вземане за
обезщетение в общ размер на 13 110 лв. за разходи за извършени подобрения
в отдадения под наем имот, необходими за привеждането му в състояние,
отговарящо на ползването му по предназначение. В тази връзка въззивната
инстанция е дала и указания, касаещи новото разглеждане на делото.
Съобразно указанията
на въззивния съд за отстраняване на констатирани нередовности на исковата молба,
в срок е постъпила допълнителна молба от
адв.Ц., като процесуален представител на ищеца, с която последният е конкретизирал
претенцията си като е уточнил, че всичките разходи са извършени през периода
през който ищецът е бил наемател на имота и е посочил момента на извършване на
разходите и стойността им към този момент. Изрично заявено, че ремонтните
дейности са във връзка с въвеждането на имота в състояние годно за ползването
му по предназначение, а именно жилищна сграда.
Съобразявайки
горното съдът приема, че наведените от ищеца факти и обстоятелства, на които
основава претенциите са следните:
За периода
1998 г. – 2016 г. ищецът К.Й. *** бил наемател на жилище, собственост на
ответника Община - П., находящо се в гр.П., ул.***. Наетото общинско жилище
било предадено на ищеца на 05.11.1998 г. с липси и повреди, в състояние да не е
било годно за ползване по предназначението, за което е било отдадено под наем.
Твърди се, че
за времето, когато е живял в наетото общинско жилище, ищецът извършил в него
редица строително-монтажни работи и подобрения, за да го пригоди за нормално
обитаване, като в уточняващата си молба ги е описал, както следва:
- за направа на покрив през
2001 г. - покривна конструкция от иглолистен материал на площ 100 кв. м. на
стойност 7 722.46 лв., покрита с глинести керемиди и капаци и летви на стойност
1 662 лв., 2 бр. комини на стойност 139.86 лв., улуци от поцинкована ламарина и
вертикални тръби - 237.89 лв.
- за направата на вътрешни
преградни стени през 2002 г. от половин тухла с мазилка разходите са общо на
стойност 1 888.75 лв.
- за гипсовата шпакловка по
стените на къщата през 2002 г. разходите са общо на стойност 504.32 лв.
- за боядисването на стените
в цялата къща през 2002 г. с цветен латекс разходите са на обща стойност 268.80
лв.
- за обшивката на таваните в
цялата къща през 2003 г. с ламперия от масивно дърво с топлоизолация разходите
са на обща стойност 2 260.49 лв.
- за закупуването и
поставянето на вратите през 2002 г. разходите са на обща стойност 1 597.68 лв.
- за доставката и монтажа на
двускатните прозорци през 2002 г. и остъкляването им с 3 мм. обикновено стъкло
и 3 мм. огледално стъкло разходите са на обща стойност 1 273.49 лв.
- за вътрешна ел.инсталация
под мазилка през 2002 г. разходите са на стойност 591.46 лв.
- за електрозахранване на
къщата с външно монофазно ел.табло и трифазно с часовник и захранващ кабел през
2002 г. общо на стойност 1 850 лв.
- за направата на бетонна
замазка на пода на килера през 2003 г. разходите са на стойност 122.40 лв.
- за циментова замазка в
коридора през 2003 г. разходите са на стойност 44.25 лв.
- за изграждането през 2005
г. на пристройка от север за кухненски бокс към кухнята с ж.б. плоча, ограждащи
стени от 1 тухла на вароциментов разтвор с размери 4.80/1.90 л. м. разходите са
на стойност 2 964 лв.
- за направата през 2005 г.
на отлята мивка в кухненския бокс, облицована с фаянсови плочки и фаянсови плочки
по стени са направени разходи на стойност 122 лв., а за батерия на стойност 28
лв.
- за обзавеждането на баня с
тоалетна през 2005 г. са направени разходи за чугунена вана на стойност 280
лв., тоалетна чиния с капак на стойност 180 лв., порцеланова мивка на стойност
95 лв., смесителна батерия на стойност 36 лв., душбатерия на стойност 48 лв.
- за направата на стълбище
през 2006 г. - отлято от бетон с бетонови стълби и тухлена зидария, заградено с
винкел и остъклено, покрито с иглолистен материал и глинести керамиди са
направени разходи на обща стойност 1 842.75 лв.
- за направата на цокъл с
вароциментова мазилка и боядисване на външни стени през 2006 г. са направени
разходи на стойност 539.14 лв. и за частично изкърпване на стойност 99.70 лв.
- за зазиждането на три броя
прозорци в избата през 2006 г. разходите са на стойност 78 лв.
- за направата на водопровод
през 2003 г. (направа на изкоп, полагане на тръби и обратно засипване с
частично бетоново покритие), с един брой централен спирателен кран, водоземна
скоба, водопроводни тръби - 15 м., кран на чешма, водомер са направени разходи
на обща стойност 635.12 лв.
- за направата на
отводнение на цялата къща през 2005 г. с полагане на
PVC тръби,
захранено в централния В и К провод - 23 кв. м. са направени разходи на
стойност 394.02 лв.
Твърди се, че
това било задължение за ответника-наемодател, който не предприел никакви
действия, поради което всички разходи били поети от ищеца.
За всички
описани в ИМ ремонтни работи и подобрения, конкретизирани и в допълнителната молба
с вх.№5002/05.06.2019г., се твърди ищецът да е направил разноски в общ размер
на 27 505,58 лева.
Твърди се, че
със Заповед на Кмета на Община - П. от 06.01.2015г., обжалвана и потвърдена
през 2016г., наемният договор между страните бил прекратен, след което наетото
общинско жилище било предадено на 28.12.2016г., за което бил съставен протокол,
отразяващ актуалното му състояние.
Предвид обаче
отменителното решение на въззивния съд, ищецът претендира да му се заплати
сумата 13 110 лева, представляваща част от стойността на посочените
разноски, заедно със законната лихва от предявяване на иска до окончателното й изплащане.
В подадения в
срок писмен отговор на исковата молба от ответната Община - П., вх.№ 20
506/13.10.2017г. (л.29-34 по гр.д.№ 3440/2017г. по
описа на РС - П.), както и повторен отговор
с вх.№6320/12.07.2019г., са заявени възражения за нередовност на ИМ,
алтернативно - за неоснователност на предявения иск, както и такова за
погасяването му по давност. Развити са подробни съображения в наведеният от
ответника смисъл, като се възразява, че представеният с исковата молба
протокол-опис от 1998г. бил съставен преди сключване на договора за наем от
2000г., като липсвал протокол-опис за предаване на имота, който да отразява
състоянието му към 26.05.2000г. Претенциите противоречали на сключения договор
за наем от 26.05.2000г. и на нормативните актове.
Настоящият
съдебен състав след като съобрази доводите на страните, както и прецени
събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност прие за
установено следното от фактическа страна:
Няма спор в
процеса, че между страните по делото: от една страна, ответника Община - П.,
като наемодател, и, от друга страна, ищеца К.Й., като наемател, е възникнало договорно
наемно правоотношение въз основа на сложен смесен фактически състав: Заповед за
пренастаняване № 814/03.11.1998г. на Кмета на Община - П. (л.37
по гр.д.№ 817/2017г.Пз ОС) и Договор за отдаване под
наем на общински жилищен имот на граждани № 509-А/26.05.2000г. (л.14-17
по гр.д.№ 3440/2017г.Пз РС) с предмет масивна
едноетажна жилищна сграда, с административен адрес гр.П., ул.***, със застроена
площ 77 кв.м по АЧОС, 53.10 кв.м по договора за наем, изградена в общински имот,
също общинска частна собственост с площ 193 кв.м., които през 2002г. и 2007г.
са били актувани като общинска частна собственост, след което са отписани от
актовите книги за общински недвижими имоти със Заповед № 1657/04.07.2017г.,
което се установява от АЧОС № 4060/18.11.2014г.
След
заповедта на кмета за пренастаняване (л.37 от гр.д.№817/17 г. на
Пз ОС),
преди сключване на договора за наем, състоянието на имота е било двустранно
констатирано с Протокол-опис от 05.11.1998г. (л.8 по гр.д.№ 3440/2017г.
Пз РС),
подписан от двама представители на „Жилфонд“ и от ищеца.
От приетото
по делото копие на договора за наем №509-А/26.05.2000г. е видно, че съгласно
раздел II, т.1 и раздел IV, т.1
б.“а“ от същия, имотът се предава с протокол - опис за установяване на
състоянието му, подписан от дл. лице от СПЖНФ Община П. и наемателя,
представляващ неразделна част от договора, но такъв не е представен по делото,
както и не се твърди да е съставен такъв. И двете страни в процеса приемат, а и
се позовават на съставения през месец ноември 1998г. протокол – опис за
състоянието на имота към този момент.
В раздел III,
т.1 от договора за наем, са уговорени задълженията на наемателя да извършва за
своя сметка строителни работи по поддържане на наетия имот, сред които боядисване
на стени и тавани, шпакловки и тапети, блажно боядисване на подове, врати,
прозорци, възстановяване на счупени стъкла, поправка или подменяне на брави,
ел. ключове, контакти, поправка и подмяна на чешми, батерии, душове, тоалетни
чинии и други свързани с ползването на имота – за живеене.
Уговорено е в
раздел III, т.4 от договора за наем, че наемателят няма право да извършва
преустройство в наетия имот.
Съгласно
раздел IV от договора за наем, наемодателят е длъжен да отстранява за своя
сметка повредите в имота, когато отстраняването им не е задължение на
наемателя, да извършва периодически прегледи на имота и да дава указания на
наемателя за мерките, които трябва да предприеме за предпазване на имота.
Не е изрично
уговорено в договора за наем наемодателят да предаде имота в състояние, което
отговаря на целта, за която е нает.
Със Заповед №
19/06.01.2015г. на Кмета на Община – П. (л.20-21 по гр.д.№
3440/2017г. Пз РС) договорът за наем е прекратен и е съставен
двустранен приемо-предавателен протокол от 28.12.2016г. (л.9-13 по по гр.д.№ 3440/2017г. Пз РС), в който в 22 пункта е
описано състоянието на имота към този момент.
Съгласно
Договор за покупко-продажба чрез публичен търг с тайно наддаване по чл.35, ал.1
ЗОбС, вписан на 27.06.2017г. (л.28 по гр.д.№ 817/2017г.Пз
ОС), наетата общинска сграда, заедно с терена, с обща данъчна оценка 17
880лв., са били продадени, като продажната цена само на сградата е била
19 500лв.
От приетото
пред първоинстанционния съд заключение на СТЕ с в.л.Б.Г. (л.93 по гр.д.№ 817/2017г.Пз ОС) е установено, че
стойността за изграждането на наетата сграда в груб вид, преди изпълнението на
довършителните работи, е била 6 390 лева. От приетата в настоящето
производство допълнително заключение на СТЕ (л. 23 от гр.д.№294/19г. по
описа на Пз ОС) се установява, че пазарната стойност на процесните
СМР-та към
момента на извършването им, подробно посочени в уточняващата молба от
05.06.2019г. подадена от процесуалния пълномощник на ищеца, е 26 129,23
лева.
След анализ
на отразеното в протокола-опис от 1998г., както и в този от 2016г., и предвид показанията
на свидетелката Ж., които съдът изцяло кредитира като достоверни и
непротиворечиви с останалия доказателствен материал, се установява, че при
настаняването на ищеца в жилищната сграда на ул. ***през 1998г. същата не е
била в надлежно състояние, за да се използва като жилищен имот. Безспорно е, че
вратите и прозорците в къщата са били „само на каса“ – без табли, съответно без
крила и стъкла.Стените и таваните са били на варова мазилка – т. е. нужни са
били шпакловки и боядисване. А на тавана е имало подкожушени и изкъртени летви.
Санитарният възел – разрушен и без оборудване. Категорично е опровергано
възражението на ответника, че е имало В и К и ел. инсталация. В протокол-описа
е записано, че такива липсват, а същото
твърди без колебание и свидетелката. Липсвали изцяло 4 бр. врати и прозорци на
мазето, мазилката от вън на къщата е била „на места изпадала – 10 кв. м.“, а по
покрива са липсвали марсилски керемиди – 28-30 кв. м.
Освен
описаните в протокола липси и повреди, св. Ж. установява още липса на подовата
настилка, която била изгорена по времето, когато къщата била необитаема и в нея
влизали да пребивават наркомани и клошари. Твърди, че палели огън направо на
пода и така изгорили настилката, поради което се наложило ищецът да прави нов
под от дъски.
Свидетелката
доказва твърденията на ответника, че именно той и семейството му в първите 2-3
години след настаняването им прекарали вода и електричество, направили отводнителна
канализация, оправили покрива и изградили комини, като виждала, че освен
керемиди и се докарва и дървен материал за това. Направили стълбище, поставили
врати и прозорци – на етажа и в мазето. Затворили едно съществуващо стълбище,
за да направят кухненски бокс, тъй като нямало до тогава отделно помещение, в
което да се приготвя храна. Къщата била изпръскана цялостно отвън. Отвътре се
изравнили и боядисали стените и таваните.
Следователно
ищецът, който е обитавал процесния имот през периода 1998 г. - 2016 г., е и извършил
процесните СМР-та към съответните сочени от него дати.
Съобразно
наведените в исковата молба твърдения, а именно, че претенциите на ищеца са за
заплащане стойността на СМР, извършени в нает от него жилищен имот с цел привеждането
му в годен за ползване по предназначението му такъв и предвид установеното по
делото от фактическа страна, настоящият съдебен състав приема, че е сезиран с обективно
съединени искове с правно основание чл.230 ал.2 от ЗЗД, които по съществото си
са неоснователни поради следното:
В конкретния казус се установи по несъмнен
начин наличието на валидно възникнало облигационно правоотношение на основание
заповед за пренастаняване от месец ноември 1998 г. и последващ договор за наем №509-А
от 26.05.2000 г., по силата на който ответната Община гр.П. е предоставила
безсрочно на ищеца под наем процесната жилищна сграда за задоволяване на
жилищните му нужди. Ето защо в случая приложение намира разпоредбата на чл.230
ал.1 от ЗЗД, съгласно която при липса на друга уговорка наемодателят е длъжен
да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета. А
бе безспорно установено в процеса, че към 3.11.1998г. сградата е била във вид,
който е възпрепятствал възможността за ползването й по предназначение поради
наличието на множество недостатъци и необходимостта от извършването на ремонт. Обаче,
съгласно разпореденото в чл.230 ал.3 от ЗЗД, отговорността на наемодателя по
чл.230 ал.2 от ЗЗД - за непредаване на вещта в годно за ползването й
предназначение, е ограничена само за недостатъци, които наемателят не е знаел и
не е могъл да узнае при упражнено обикновено внимание при сключване на договора
за наем, което означава, че това са скрити или трудно установими недостатъци. Доказа
се, че при първоначалното настаняване на ищеца в имота със заповед
№814/03.11.1998г., на 05.11.1998г. е съставен протокол-опис за състоянието на
имота, което означава, че наемателят е бил надлежно запознат с недостатъците на
вещта, както и необходимостта от ремонт за осигуряване ползването й по
предназначение. С оглед характера и вида на недостатъците – липсващи врати и
прозорци на къщата, ел.инсталация и В и К инсталация, стени и таван на варови
мазилки, липсващи – 10 кв.м. керемиди на покрива и др., които са констатирани
от ищеца и представител на ответната община, както и се описват като видими от
свидетелката Ж., се налага извод, че наемателят е знаел за всички налични
недостатъци вкл. и скрити такива като ел. и ВиК инсталациите. Нужно е да се
отбележи, че в протокола – опис от 05.11.1998 г. липсват отразени забележки
относно състоянието на обекта, недостатъците и/или необходимите ремонти, като същевременно от клаузите на наемния договор от 26.05.2000 г. - т.1,
т.4, т.6 от раздел III-ти, е видно, че наемателят е поел задължението за
осъществяване на всички текущи ремонти, като не е предвидено правото му да
извършва вътрешни преустройства, но пък разполага с правото да изисква от
наемодателя да отстранява повредите поправянето на които е негово задължение.
Пак от клаузите на посочения договор– т.1
от раздел II-ри имотът се предава на наемателя с протокол –
опис, с който се установява състоянието му, а както бе посочено по – горе,
такъв не се твърди да е съставен, както и не е представен в процеса.
Следователно по делото не са събрани доказателства относно състоянието на имота
към датата на сключване на наемния договор през 2000 г т.е. дали то е било
различно от първоначалното установеното в края на 1998 г., респективно дали и
какви ремонтни дейности са извършвани от наемателя в имота, които да са
променили състоянието му.
Така, съобразно
изложеното до тук и след извършения анализ на договора за наем, съдът приема,
че наемателят е бил запознат с реалното състояние на обекта към датата на
настаняването му в края на 1998 г., а и в последствие към датата на сключване
на договора за наем през 2000 г., без да твърди или представи доказателства да
е предприел действия по упражняване на някоя от предвидените в ал. 2 от чл.230
от ЗЗД възможности, а именно да иска от наемодателя поправяне на вещта или
съразмерно намаление на наемната цена, или разваляне на договора. Ето защо ще
следва да се приеме, че е налице хипотезата на чл.230 ал.3 от ЗЗД, а именно, че обектът е
предаден в договореното между страните състояние, което изключва отговорността
на наемодателя за заплащане стойността на извършените процесни СМР, с които се
твърди жилището да е приведено в състояние годно за ползването му по
предназначение. Още един аргумент в тази посока е и фактът, че наемателят не само не е възразил относно състоянието на
жилището, а го е ползвал продължителен период от време – повече от година и
половина преди сключването на договора за наем през 2000 г. и то в негодно за
ползване състояние, както твърди самият той. И още, че същият е извършвал
процесните ремонтни дейности в един доста продължителен период от време –
повече от седем години, което обстоятелство сочи, че недостатъците не са били опасни за неговото
здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство, а последното е
единствен аргумент отричащ приложението на чл.230 ал.3 от ЗЗД.
Изложеното до
тук е достатъчно да мотивира извода за неоснователност на предявените от ищеца
искове, поради което същите ще следва да се отхвърлят.
С оглед изхода на делото и на основание чл.78
ал.3 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати сторените от ответната
община разноски в настоящето производство, които са в размер на 2 862,20 лева и
представляват платен адвокатски хонорар за представителство пред ПАС във
въззивното производство, пред Пз ОС в настоящето производство и 262,20 лева
държавна такса за въззивно обжалване.
Воден от
горното Пазарджишкия окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ исковете на К.П.Й., ЕГН ********** ***, със
съдебен адрес:***, за адв. И.Ц.,*** по
чл.230 ал.2 от ЗЗД за заплащане на сумата
13 110 лева, представляваща част от стойността на извършени подобрения
в отдаден под наем имот, необходими за привеждането му в състояние, отговарящо на
ползването му по предназначение, заедно със законната лихва от предявяване на
иска -01.09.2017г. до окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА К.П.Й., ЕГН ********** от гр. П. да заплати на ответника Община - П.
разноски в размер на 2 862,20 лева, представляващи платен адвокатски
хонорар и държавна такса за въззивно обжалване.
Решението подлежи на
обжалване пред Пловдивския апелативен съд в 2-седмичен срок от получаване на
препис от страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: