О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ ......../……..06.2019
г.
гр. Варна
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в
закрито заседание, проведено на двадесет и четвърти юни през две хиляди и деветнадесета година,
в състав:
СЪДИЯ: МИЛА
КОЛЕВА
като разгледа докладваното
от съдията Колева
търговско дело № 607/2019 г. по описа на ВОС, ТО,
за да се произнесе, взе предвид следното:
По изложените в исковата молба обстоятелства, Ю.К.,
гражданин на Украйна, роден на *** г. в г.К., адрес: г.К.,п.к.****,
чрез адв. Т.П. – БАК, е поискал да бъде осъдено „АСТОРИЯ ЕЛЕНИТЕ“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, р-н Приморски, ул.
„Никола Вапцаров“ № 5, ет. 3, представлявано от управителя Тодор Бранимиров
Лазаров, да му заплати сумата от 13092,30 евро, дължима се на основание развален
предварителен договор от 12.05.2015 г. за продажба и строителство на недвижим
имот, сключен между страните, подлежаща на връщане като дадена на отпаднало
основание, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от
датата на подаване на исковата молба – 17.04.2019 г. до окончателното изплащане. Претендира
присъждане и на направените по делото разноски.
С исковата молба ищецът е направил искане за приемане
на представените писмени доказателства, както и за допускане до разпит на двама
свидетели за установяване на твърденията в исковата молба относно
безполезността на изпълнението.
С разпореждане № 4258 от 22.04.2019 г., съдът е
констатирал, че исковата молба отговаря на изискванията по чл. 127, ал. 1 и чл.
128 от ГПК, поради което е разпоредил препис от исковата молба, ведно с
доказателствата приложени към нея да се изпратят на ответника, на основание чл. 367, ал. 1 от ГПК.
В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК ответното дружество „АСТОРИЯ
ЕЛЕНИТЕ” ЕООД, чрез адв. Росица Спасова,
е подало писмен отговор, в който е изразило становище
за неоснователност на така предявения иск с твърдението, че закъснението на
длъжника само по себе си не е доказателство за безполезността на престацията,
т.е. закъснението на продавача не е основание да се счита, че продажбата на
имота вече е безполезна за купувача и съответно не може да послужи за разваляне
на договора без да се даде достатъчен срок за изпълнение. Твърди се, че в
договора страните са уговорили възможност за едностранно разваляне на договора без
да са налице предпоставките на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, като са предвидили
санкция за купувача, който разваля договора в случай, че не намери лице, което
да го замести в предварителния договор – в такъв случай, съгласно чл. 16 от предварителния
договор, купувачът дължи на продавача неустойка в размер на 30% от продажната
цена на имота. Сочи се, че ищецът се е възползвал именно от тази възможност,
като твърдението му, че сключването на окончателния договор е станало
безполезно за него, е само с оглед избягването на тази неустойка. В тази връзка
се твърди, че е неоснователно изложеното в исковата молба, че предварителния
договор е сключен с оглед здравословното състояние на децата на ищеца, тъй като
ищецът е придобил друг имот в к.к. Слънчев бряг, като сградата, в която се
намира този имот е въведена в експлоатация на 19.02.2016 г., т.е. преди
настъпване на срока, уговорен в чл. 11, б. „е” от предварителния договор –
01.03.2016 г. Освен това са изложени твърдения, че ищецът не е изправна страна
по предварителния договор, тъй като не е заплатил изискуемо парично задължение
по него в размер на 4389,70 евро, представляващо последно плащане по анекса към
предварителния договор, което плащане е следвало да се извърши на 01.03.2016 г.
В предварителния договор е предвидено, че
продавачът не носи отговорност при удължаване на строителството по вина на
купувача - чл.14, и че продавачът не се задължава да завърши строителството,
предмет на договора, без да са извършени плащанията - чл.15 от предварителния
договор, във връзка с чл. 2, чл. 5 и чл. 8 от анекса към предварителния договор
- всички клаузи на предварителния договор относно последиците от забавяне на
плащането или неплащане, обвързват и плащанията, уговорени в анекса. В тази
връзка твърденията на ищеца, че плащането на остатъка от продажната цена било
обвързано със задълженията на ответника да завърши строителството в същия срок,
не се установявали от сключения предварителен договор, където нямало такава
клауза. Твърди се, че видно от чл. 6 от предварителния договор и чл. 2, чл. 5 и
чл. 8 от анекса към предварителния договор, плащането на цената на имота трябва
да предхожда нотариалната сделка и е условие за извършването й, и освен това
неплащането на част от цената в уговорените срокове освобождава продавача от
отговорност за несвоевременното завършване на строежа, което означава, че ответникът-продавач
не може да бъде виновен пред купувача. С отговора е направено и оспорване на
подписа на ищеца, положен от негово име под пълномощното на процесуалния му
представител и под сключения между тях договор за правна защита и съдействие,
като се твърди, че същите не са положени от ищеца.
С отговора на исковата молба е направено искане за
приемане на представените писмени доказателства, както и за допускане до разпит
на един свидетел при режим на водене за установяване на обстоятелството в каква
степен на завършеност е била сградата към средата на м.06.2018 г. и в каква
степен на завършеност е към настоящия момент. Във връзка с направеното
оспорване на пълномощното на процесуалния представител на ищеца, е направено
искане за допускане на съдебно-графологична експертиза със задача, подробно
формулирана в отговора. В тази връзка е направено и искане да бъде задължен
процесуалния представител на ищеца да представи по делото за целите на
експертизата оригиналите на адвокатското пълномощно и договора за правна помощ,
както и на приложените към исковата молба доказателства.
В срока по чл. 372, ал. 1 от ГПК, ищцовата страна не
депозирала допълнителна искова молба, поради
което съдът не е предприел
последващи процесуални действия по двойната размяна на книжа по реда на чл. 373
от ГПК. С молба вх. № 17787/11.06.2019 г. процесуалният представител на ищеца
адв. Т.П. от БАК, във връзка с оспорването на представителната й власт по
делото в отговора на исковата молба, е поискала да й бъде дадена възможност да
представи в срок до съдебното заседание нотариално заверено пълномощно с
препотвърждаване на действията, извършени до момента, от доверителя й.
Съдът намира представените с исковата молба и с
отговора на исковата молба писмени доказателства за допустими и относими към
повдигнатия за съдебно разрешаване спор между страните, поради което следва да
бъдат приети и приобщени към доказателствения материал по делото.
Искането на ищеца за събиране на гласни доказателства
чрез разпит на двама свидетели при условията на водене, следва да бъде уважено
за установяване на посочените в исковата молба обстоятелства. Следва да бъде
уважено и искането на ответника за ангажиране на гласни доказателства чрез
разпит на един свидетел при условията на водене, за установяване на посочените
в отговора на исковата молба обстоятелства.
Следва да бъде оставено без
уважение искането на ответника за допускане на съдебно-графологична експертиза,
тъй като същото е направено във връзка с оспорване на подписите, положени от
ищеца под пълномощното на процесуалния му представител и под сключения със
същия договор за правна защита и съдействие. Това оспорване води до позоваване
на липса на представителна власт на процесуалния представител на ищеца. Такова
позоваване обаче е допустимо и може да бъде направено само от страна на
упълномощителя, т.е. от лицето, от чието име се извършва действието – в случая
ищеца, но не и от трето лице, каквото се явява ответника по делото. В тази
връзка следва да бъде оставено без уважение и искането да бъде задължен процесуалния
представител на ищеца да представи по делото оригиналите на описаните
документи, тъй като това искане е направено именно във връзка с направеното
оспорване и за нуждите на поисканата експертиза.
Съдът намира за уместно да
укаже на страните, че преклузията за посочване и представяне на допълнителни
доказателства настъпва след първото по делото открито съдебно заседание. Това е
така, тъй като именно в това заседание се прави доклада по делото, с който се
очертават релевантните, спорни между страните факти и се указва как се
разпределя тежестта за тяхното доказване.
Във връзка с искането на страната да й бъдат
присъдени сторените разноски за производството, съдът намира за уместно да й
укаже необходимостта от представянето на списък на разноските най-късно до
приключване на последното заседание по делото (чл. 80 от ГПК).
Настоящото определение следва да се съобщи на
страните, ведно с изготвения от съда проект за доклад по делото, инкорпориран в
него, като им се укаже, че в съдебното заседание следва да изложат становища
във връзка с доклада по делото.
Страните могат да изложат становища по настоящото
определение във връзка с произнесените доказателствени искания и дадени
указания, както и по изготвения проект за доклад по делото, като обосноват и
съответни искания, и преди датата на насроченото по делото открито съдебно
заседание с писмена молба с препис за насрещната страна.
На страните следва да се укаже и възможността да
уредят доброволно възникналия помежду им спор, например чрез медиация или
сключване на спогодба, в който случай половината от внесената държавна такса ще
бъде върната на ищеца, на основание чл. 78, ал. 9 от ГПК.
По изложените съображения и на основание чл. 374 от ГПК, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА ЗА
РАЗГЛЕЖДАНЕ предявения иск от Ю.К.,
гражданин на Украйна, роден на *** г. в г.К., адрес: г.К.,п.к.****,
чрез адв. Т.П. – БАК, с който е поискано да бъде осъдено „АСТОРИЯ ЕЛЕНИТЕ“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, р-н
Приморски, ул. „Никола Вапцаров“ № 5, ет. 3, представлявано от
управителя Тодор Бранимиров Лазаров, да му заплати сумата от 13092,30 евро, дължима се на
основание развален предварителен договор от 12.05.2015 г. за продажба и
строителство на недвижим имот, сключен между страните, подлежаща на връщане като
дадена на отпаднало основание, ведно със законната лихва върху тази сума, считано
от датата на подаване на исковата молба – 17.04.2019 г. до окончателното изплащане.
ПОСТАНОВЯВА
разглеждане на делото по реда на
част ІІІ, Глава тридесет и втора от ГПК „Производство по търговски спорове”.
ОБЯВЯВА на страните следният проекто-доклад по т.дело № 607 описа за
В исковата молба се твърди, че на
12.05.2015 г. между страните е подписан предварителен договор за строителство и
покупко-продажба на недвижим имот, АПАРТАМЕНТ № ***, находящ се във вход Б, на
4 етаж на комплекс с търговско наименование „Вила Астория 5" (сграда А),
състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, баня - тоалетна, антре и балкон,
със застроена площ от 50.89 кв. метра и обща застроена площ 58.11 кв. м, при
съседи: външен зид, коридор, апартамент №604-04 и апартамент №604-06, ведно със
съответните ид. части от правото на строеж за сградата, предвидена за
изграждане в ПИ с идентификатор 11538.13.50 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Свети Влас, община Несебър, обл. Бургас, находящ
се в гр. Свети Влас, местност Юрта.
На същата дата между страните бил подписан и Анекс
към сключения предварителен договор, с който променили единствено продажната
цена на имота от 29 055 евро на 43 641 евро. Съгласно т. 4 от
предварителния договор и т. 2 от анекса към него, тази цена трябвало да бъде
платена по следния начин: резервационен депозит в размер на 1000 евро до
подписването на договора; 28 055 евро в срок до 15.06.2015 г.; 10 226 евро също
до 15.06.2015 г. и 4360 евро до 01.03.2016 г. Твърди се, че в изпълнение на
задълженията си по описания предварителен договор и анекса към него и в
договорените срокове ищецът заплатил общо сумата 39 281
евро, както следва: 500 $
резервационен депозит при подписване на договора; 54 870,81 лева на 22.06.2015
г.; 10 226 евро на 11.08.2015 г. и 1000 лева на 02.10.2015 г. Последното
плащане в размер на 4360 евро, което трябвало да направи до 01.03.2016 г., било
обвързано със задълженията на ответника да завърши строителството в същия срок.
Излага се, че съгласно чл. 11, т. „б“ на
предварителния договор ответното дружество се задължило да завърши
строителството на апартамента при степен на завършеност „до ключ", описана
подробно в т. 10 от анекса в срок до 01.03.2016 г. В същия срок, съгласно чл.
11, б. „е“ от договора, се задължило и да предприеме всички фактически и правни
действия за подаване на документите за въвеждане на сградата в експлоатация.
Тези задължения обаче ответникът не изпълнил, като забавянето на строителството
продължило не само през 2016 г., но и през следващите 2017 г., 2018 г. и до
днес.
Сочи се, че с писмо от 23.02.2016 г., получено на
електронния адрес на ищеца, ответникът го уведомил, че поради закъснения в
забавянето на плащанията за строителство на комплекс „Вила Астория 5/6“, се е
получило забавяне на строителните работи и в тази връзка срокът за завършване
на строителството на комплекса ще бъде удължени до м. юни 2017 г. С оглед на
това нотариалните сделки щели да бъдат възможни през м. юни 2017 г. и в
най-близко време ще му изпратят приложение/анекс към договора за изменение
крайния срок за строителството. Писмо със същото съдържание, подписано от
управителя Соня Кръстева, ищецът получил и на хартиен носител по пощата.
Година по-късно, на 22.02.2017 г., на електронния си
адрес ищецът получил отново писмо от управителя на ответното дружество, с което
бил уведомен, че поради закъснения в забавянето на плащанията за строителство и
отказ от апартаменти в комплекс „Вила Астория 5", се е получило забавяне
на строителните работи. Със същото писмо му бел предложен като единствен изход
- замяна на договорения недвижим имот с друг такъв в комплекс „Вила Астория
6", чийто срок на завършване бил удължен до 01.08.2017 г.
На 01.03.2018 г. ищецът отново получил писмо на
електронния си адрес от представител на ответното дружество, с което бил
уведомен, че завършването на строителството на „Вила Астория 5" е
планирано за края на 2019 г., а „Вила Астория 6": „може да се каже, че почти е
въведен в експлоатация".
Последното съобщение от ответника ищецът получил на
07.03.2018 г., с което бил информиран за усилията на строителя на комплекс
„Вила Астория 6" да довърши до началото летния сезон останалите
довършителни работи по апартаментите и общия корпус, както и намеренията му да
започне работа по прилежащите площи. Едновременно с това бял подканен да си
избере от свободните апартаменти в комплекса, предоставяйки му електронен
достъп до тяхното местоположение и характеристики.
Излага се, че през лятото на 2018 г. ищецът
пристигнах в България, за да се уверя лично в какво състояние е строителството
на платения от него имот, при което на терена видял недовършена сграда,
окончателното завършване на която, според него, е далеч в бъдещето.
Въпреки проявеното търпение към неизпълнението на
предварителния договор от ответното дружество, ищецът твърди, че забавата му,
продължила повече от три години, направила изпълнението на договора безполезно
за него. Излага, че една от причините да закупи описания имот било здравословното
състояние на децата ми, което налагало да прекарват доста време на слънце край море.
Забавеното строителство го принудило да търся други варианти за тяхната почивка
и лечение.
Поради това, ищецът посочва, че с нотариална покана
рег.№7985 от 22.06.2108 г. уведомил ответното дружество, че счита
предварителния договор за развален поради виновно неизпълнение от негова
страна, на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, като поискал да ми бъде върната
платената от него сума в размер на 39 281 евро.
В отговор на изпратената нотариална покана, на 04.10.2018 г. получил уведомление от ответника, че предварителния
договор е развален, но на основание чл. 16 от същия; че дължа неустойка в
размер на 30% от продажната цена с еврова стойност 13092,30 евро; че тази сума
ще бъде задържана от него, а остатъкът от платените до момента суми, ще му бъде
възстановен. Посочва, че на 16.11.2018 г. ответникът му върнал сумата от 26
169 евро.
Ищецът не счита, че предварителния договор е развален
от него на посоченото от ответника основание, предвид изрично изразеното в
нотариалната покана разваляне без предизвестие от негова страна на основание
чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, както и че дължа договорената в чл. 16 неустойка.
Предвид изложеното счита, че подписания между
страните предварителен договор от 12.05.2015 г. е развален. Считам също, че
развалянето на договора е настъпило в резултат на виновно неизпълнение на
договора от страна на ответника, поради което дружеството дължи връщане на
платените от него суми. Сочи, че от дължимите 39 281 евро към момента на
подаване на исковата молба ответникът е върнал 26169 евро, като остават дължими
13112 евро.
Предвид изложеното, ищецът обосновава правния си
интерес от предявяване на настоящия иск за осъждане на ответника да му заплати
сумата 13092.30 евро (25606.31 лв.), ведно със законната лихва върху сумата,
считано от датата на предявяване на иска до окончателното плащане.
В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК ответното дружество
„АСТОРИЯ ЕЛЕНИТЕ” ЕООД, чрез адв.
Росица Спасова, е подало писмен отговор, в който е изразило становище за
неоснователност на така предявения иск с твърдението, че закъснението на
длъжника само по себе си не е доказателство за безполезността на престацията,
т.е. закъснението на продавача не е основание да се счита, че продажбата на имота
вече е безполезна за купувача и съответно не може да послужи за разваляне на
договора без да се даде достатъчен срок за изпълнение. Твърди се, че в договора
страните са уговорили възможност за едностранно разваляне на договора без да са
налице предпоставките на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, като са предвидили
санкция за купувача, който разваля договора в случай, че не намери лице, което
да го замести в предварителния договор – в такъв случай, съгласно чл. 16 от
предварителния договор, купувачът дължи на продавача неустойка в размер на 30%
от продажната цена на имота. Сочи се, че ищецът се е възползвал именно от тази
възможност, като твърдението му, че сключването на окончателния договор е
станало безполезно за него, е само с оглед избягването на тази неустойка. В
тази връзка се твърди, че е неоснователно изложеното в исковата молба, че
предварителния договор е сключен с оглед здравословното състояние на децата на
ищеца, тъй като ищецът е придобил друг имот в к.к. Слънчев бряг, като сградата,
в която се намира този имот е въведена в експлоатация на 19.02.2016 г., т.е.
преди настъпване на срока, уговорен в чл. 11, б. „е” от предварителния договор
– 01.03.2016 г. Освен това са изложени твърдения, че ищецът не е изправна
страна по предварителния договор, тъй като не е заплатил изискуемо парично
задължение по него в размер на 4389,70 евро, представляващо последно плащане по
анекса към предварителния договор, което плащане е следвало да се извърши на
01.03.2016 г. В предварителния договор е предвидено, че продавачът не носи отговорност при удължаване на строителството по
вина на купувача - чл.14, и че продавачът не се задължава да завърши
строителството, предмет на договора, без да са извършени плащанията - чл.15 от
предварителния договор, във връзка с чл. 2, чл. 5 и чл. 8 от анекса към
предварителния договор - всички клаузи на предварителния договор относно
последиците от забавяне на плащането или неплащане, обвързват и плащанията,
уговорени в анекса. В тази връзка твърденията на ищеца, че плащането на
остатъка от продажната цена било обвързано със задълженията на ответника да
завърши строителството в същия срок, не се установявали от сключения
предварителен договор, където нямало такава клауза. Твърди се, че видно от чл.
6 от предварителния договор и чл. 2, чл. 5 и чл. 8 от анекса към предварителния
договор, плащането на цената на имота трябва да предхожда нотариалната сделка и
е условие за извършването й, и освен това неплащането на част от цената в
уговорените срокове освобождава продавача от отговорност за несвоевременното
завършване на строежа, което означава, че ответникът-продавач не може да бъде
виновен пред купувача. С отговора е направено и оспорване на подписа на ищеца,
положен от негово име под пълномощното на процесуалния му представител и под
сключения между тях договор за правна защита и съдействие, като се твърди, че
същите не са положени от ищеца.
В срока по чл. 372, ал. 1 от ГПК, ищцовата страна не
депозирала допълнителна искова молба, поради
което съдът не е предприел
последващи процесуални действия по двойната размяна на книжа по реда на чл. 373
от ГПК.
Предявеният иск е с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3
от ЗЗД и чл. 88 от ЗЗД.
Факти, подлежащи на доказване и разпределение на
доказателствената тежест:
На основание чл. 146 от ГПК, съдът указва на ищеца,
че дължи доказване на твърдените от нето факти, от които извлича изгодни за
себе си правни последици. В тази връзка, ищецът следва да докаже твърдението си, че между него и
ответника и сключен предварителен
договор за продажба и строителство на недвижим имот и анекс към него. Трябва да установи
твърдението си, че с този договор ответникът се е задължил да изгради обекта,
който е предмет на предварителния договор и прехвърли правото на собственост,
както и сроковете, в които това е трябвало да стане. Следва да установи това,
че е изпълнил задълженията си по сключения между страните договор, като е
заплатил уговорената в него цена на обекта в установените срокове и в посочения
размер. Трябва да установи факта на разваляне на договора. Следва да установи и
размера на подлежащата на връщане в следствие на разваляне на договора сума.
Следва да установи твърдението си, че изпълнението е станало безполезно за
него.
Ответникът следва да
установи твърдението си, че е изправна страна по предварителния договор и че са
налице предпоставките да задържи сумата, предмет на настоящото производство, а
не да я върне на ищеца, както и да установи твърденията си относно фактите, въз
основа на които сочи, че изпълнението на договора не е безполезно за ищеца.
УКАЗВА на страните съобразно разпоредбата на чл. 375, ал. 1,
във вр. с чл. 374, ал. 2 от ГПК, съдът, че могат да изложат становища по
настоящия проект за доклад по делото, разпределената доказателствена тежест
досежно подлежащите на доказване факти, като обосноват и съответни искания в
тази насока, като могат да сторят това и преди датата на насроченото по делото
открито съдебно заседание с писмена молба с препис за насрещната страна.
ДОПУСКА като доказателства по делото представените с исковата
молба и с отговора на исковата молба писмени доказателствата, като по
прилагането им съдът ще се произнесе в о.с.з.
ДОПУСКА до разпит двама свидетели при режим на водене от
ищеца, за установяване на обстоятелствата относно безполезността на
изпълнението.
ДОПУСКА до разпит един свидетел при режим на водене от
ответника, за установяване на обстоятелството в каква степен на завършеност е
била сградата към средата на м.06.2018 г. и в каква степен на завършеност е към
настоящия момент.
УКАЗВА на страните, че следва да водят допуснатите
свидетели в първото открито съдебно заседание по делото.
ОСТАВЯ БЕЗ
УВАЖЕНИЕ искането на ответника за
допускане на съдебно-графологична експертиза със задача, формулирана в отговора
на исковата молба, както и искането да бъде задължен процесуалния представител
на ищеца да представи по делото за целите на експертизата оригиналите на
адвокатското пълномощно и договора за правна помощ, както и на приложените към
исковата молба доказателства.
УКАЗВА на страните, че
преклузията за посочване и представяне на допълнителни доказателства настъпва
след първото по делото открито съдебно заседание, съображения за което са изложени в мотивите на настоящото определение.
УКАЗВА на страните, че следва най-късно до приключване на последното заседание по
делото ДА ПРЕДСТАВЯТ списък на
разноските (чл.80 ГПК).
УКАЗВА на страните възможността в съдебното заседание да
изложат становище във връзка с доклада по делото, както и възможността да
уредят доброволно възникналия помежду им спор, например чрез медиация или
сключване на спогодба, в който случай половината от внесената държавна такса ще
бъде върната на ищеца, на основание чл. 78, ал. 9 от ГПК.
НАСРОЧВА открито съдебно заседание за 12.07.2019 г. от 10,30 часа, за която дата и час да се призоват
страните.
ДА СЕ ИЗПРАТЯТ преписи на страните от настоящото
определение, като на ищеца бъде изпратен препис и на посочения в исковата
молба имейл.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
СЪДИЯ В
ОКРЪЖЕН СЪД: