Р Е Ш Е Н И Е
№ …./…….11.2017г., гр. Варна
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно заседание, проведено на четвърти октомври през две хиляди и седемнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: ЦВЕТЕЛИНА ХЕКИМОВА
при секретар Христина Атанасова,
като разгледа докладваното от съдията
търговско дело № 484 по описа за 2017г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно
основание чл.93, ал.2 от ЗЗД от „ТРОЯ 2000“ ЕООД, ЕИК *********, гр. Велико Търново, улица "Д. Благоев" №40,
представлявано от управител Пламен Чеснаров, чрез адв. М. (САК) срещу
„ЕЛИТИС" ЕООД с ЕИК *********, гр. Варна, ул. "Никола Симов" №3,
представлявано от управител Л.Р., за плащане на сума от 830 000 лева, ведно със
законната лихва от датата на завеждане на исковата молба до окончателното й
изплащане, претендирана
на основание чл.3.1.1 от предварителен договор от 20.08.2013г., изменен с анекс
от 01.02.2014г. за продажба на недвижим имот, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН
ОБЕКТ, отделен с масивна преграда от останалите помещения в сградата, със
застроена площ от 1462 кв.м. в североизточната част на сградата, представляващ
част от Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10447.514.364.1.7 с
административен адрес гр. Велико Търново, ул. „Магистрална" №3 и
представляващ МАГАЗИН ЗА ПРОМИШЛЕНИ СТОКИ, намиращ се в сграда 1, разположена в
поземлен имот с идентификатор 10447.514.364 с предназначение на обекта: за
търговска дейност, брой нива:1, със застроена площ 2115,70 кв.м. и
36,0753% ид.ч. от общите части на
сградата, с вход за посетители от североизток и с вход за зареждане от север,
при граници и съседи: на същия етаж - самостоятелен обект с идентификатор
10447.514.364.1.8, под обекта - самостоятелен обект с идентификатор
10447.514.364.1.2, 10447.514.364.1.1, 10447.514.364.1.3, 10447.514.364.1.4,
10447.514.364.1.5, 10447.514.364.1.6; над обекта-самостоятелен обект с
идентификатор 10447.514.364.1.9, ВЕДНО С ПАРКИНГ с площ от 1306,00 кв.м. реално
разположен в източната част на имота - източната площадка до магазина и ведно
със съответните идеални части от правото на собственост върху прилежащия терен,
представляващ поземлен имот с идентификатор 10447.514.364, целият с площ от
4404,00 кв.м., при граници и съседи - имоти с идентификатори: 10447.514.82,
10447.514.360, 10447.514.374, 10447.514.366, 10447.514.107.
Твърди се в исковата молба, че на 20.08.2013г. между „ТРОЯ 2000" ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя на дружеството П.Т.Ч. и „Елитис" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление град Варна, улица "Никола Симов" №3, представлявано от управителя Л.Н.Р. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на описания имот за сумата 1 462 700 лв. с ДДС. Продавачът се легитимирал като собственик на недвижимия имот по силата на Постановление от 20.12.2012г. за възлагане на недвижим имот на ЧСИ С.К.рег.№809 по описа на КЧСИ, №196, рег.№703 по описа на СВ при PC - Велико Търново. Съгласно чл.3.1.1 от Договора, ако по вина на Продавача не бъде сключен окончателен договор, последният се задължава да възстанови на Купувача платената до момента сума в двоен размер. Твърди се в исковата молба, че платената до момента сума е в размер 415 000 лв. по 41бр. фактури, издавани от продавача за авансови плащания по предварителния договор от 20.08.2013г.
Излага се в исковата молба, че след получаване на нотариална покана от „Елитис" ЕООД на 15.12.2016г. ищцовото дружество извършило проверки по партидата на ответника в имотния регистър и констатирало, че с Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот, вписан в службата по вписванията при АВ-Велико Търново, вх.рег.№1359/18.02.2016г., акт.№59, т.1, д.№456/18.02.2016г. процесният недвижим имот е ипотекиран в полза на „Райфайзенбанк/България" АД, както и че по партидата са вписани: искова молба с предмет установяване „правото на собственост върху паркинг с двадесет и четири паркоместа", предмет на процесната сделка, насрещен иск, касаещ процесния самостоятелен обект в сграда с площ от 1462,70 кв.м., находящ се в гр. В.Търново, ул. "Магистрална" №3, възбрана върху част от продаваемия паркинг от 813 кв.м.
Сочи се в исковата молба, че ответникът не е предприел действия по сключване на окончателен договор, като освен това е допуснал да бъде обременен с тежести недвижимия имот, предмет на договора, поради което с отговора на посочената нотариална покана, връчен на 15.12.2016г. ищцовото дружество отправило изявление, че прекратява договора поради вина на продавача. Въз основа на изложеното се твърди в исковата молба, че на основание чл.3.1 от договора ответното дружество дължи връщане на заплатените до момента суми в двоен размер.
В допълнителната искова молба ищцовото дружество твърди, че възраженията на ответника за дължимост на наемна цена през процесния период са неоснователни, доколкото съгласно подписания от страните анекс било предвидено купувачът да владее имота, без да заплаща наем. Сочи се също, че продавачът не е изпълнил другите предвидени в договора задължения, а именно не е отделил имота с преграда, което било сторено от купувача. Твърди се, че отправените от продавача нотариални покани през м.01.2017г. не са връчени редовно на купувача, като освен това посочената в тях сума превишавала дължимата по сделката цена, след приспадане на платеното до момента и освен това в поканите бил определен толкова кратък срок за явяване пред нотариус, в рамките на който купувачът бил в невъзможност да се снабди с исканата сума.
В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК ответникът „Елитис" ЕООД е депозирал писмен отговор, с който изразява становище за допустимост, но неоснователност на предявения иск. Не се оспорва, че на 20.08.2013г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и анекс от 01.02.2014г., с който страните определят срок за сключване на окончателен договор до 01.08.2015г. Не се оспорва и факта, че до така определената дата не е сключен окончателен договор, като никоя от страните не е отправяла покана и не е упражнила потестативното си право да обяви договора за окончателен.
Твърди се в отговора, че ответното дружество е изправна страна, доколкото в договора не е предвидено задължение за продавача да не учредява ипотека, която не представлява пречка за сключване на окончателен и освен това би била заличена от продавача при отправена от купувача покана за сключване на окончателен договор. По отношение на цитираните от ищеца съдебни процеси се сочи, че отрицателният установителен иск е заведен от продавача за защита на правата му по отношение на процесния имот, а насрещният от трето лице, чиито действия са извън контрола на продавача, поради което не могат да бъдат окачествени като неизпълнение. Относно посочената възбрана се сочи, че касае различен от процесния имот, поради което няма отношение към изпълнение задълженията по процесния договор.
Сочи се, че предварителният договор е развален, но от „Елитис" ЕООД поради неизпълнение задължението на „ТРОЯ 2000" ЕООД да закупи имота. Покани към купувача били отправени на 06.01.2017г. и втора на 12.01.2017г., в отговор на които ищцовото дружество не се явило за сключване на окончателен договор и „Елитис" ЕООД развалило предварителния договор. В тази връзка се излага, че предвидената в чл.3.1 неустойка не се дължи в случай на разваляне на договора, доколкото не е договорена за обезщетяване на вредите от развалянето, а на вредите от договорното неизпълнение. Твърди се също и нищожност на клаузата на чл.3.1 от договора, предвиждаща претендираната неустойка, на основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД като излизаща извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция. Направено е в отговора и възражение в условията на евентуалност за връщане от ответното на ищцовото дружество на 16.12.2016г. на сума в размер на 308 000 лв., заплатени авансово като част от продажната цена. В евентуалност е направено и възражение, че наемни вноски в общ размер 10800 лв. също са върнати на ищцовото дружество.
В подадения в срок допълнителен отговор ответникът излага съображения относно същността на предвиденото в чл.3.1 от договора задължение, като сочи, че същото представлява неустойка, а не задатък, който се предоставя реално при сключване на договора като доказателство и обезпечение на кредитора, а не като обезщетение при евентуално неизпълнение, както е в настоящия случай.
Съдът, като прецени по реда на чл.12 от ГПК събраните по делото доказателства във връзка с доводите и съображенията на страните, приема за установено от фактическа страна следното:
Съгласно изложеното в исковата молба и отговора е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че на 20.08.2013г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и анекс от 01.02.2014г., с който страните определят срок за сключване на окончателен договор до 01.08.2015г. Не се оспорва и факта, че до така определената дата не е сключен окончателен договор, като никоя от страните не е отправяла покана и не е упражнила потестативното си право да обяви договора за окончателен. За безспорен е приет също и факта, че към датата 05.11.2013г. е бил налице отделен идентификатор на процесния самостоятелен обект.
Видно от приетия като доказателство по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.08.2013г., „Елитис“ ЕООД като продавач се е задължил да продаде на „Троя 2000“ ЕООД като купувач самостоятелен обект, отделен с масивна преграда от останалите помещения в сградата, със застроена площ от 1462,70 кв.м. в североизточната част на сградата, представляващ част от самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10447.514.364.1.7 с адм. адрес: гр.Велико Търново, ул.“Магистрална“ №3 и представляващ магазин за промишлени стоки, намиращ се в сграда 1, разположен в поземлен имот с идентификатор 10447.514.364 за сумата от 1 462 700 лв., 146 270 лв. от които платени при подписване на настоящия договор, а остатъкът се предвижда да бъде заплатен в деня на вписване в Агенция по вписванията на ипотека върху имота в полза на Банка ДСК АД. Предвижда се в договора, че страните ще сключат окончателен договор по нотариален ред в срок от един месец, считано от датата на обособяване на самостоятелен обект с отделен идентификатор, при условие, че продавачът е отделил така обособения самостоятелен обект с масивна преграда от другите помещения в сградата.
С Анекс от 01.02.2014г. страните по предварителния договор са постигнали съгласие срокът за сключване на окончателен договор да е до 01.08.2015г., както и че „Троя 2000“ ЕООД ще владее имота до сключване на окончателен договор със задължение да заплаща единствено консумативните разходи за имота, без задължението за заплаща наем
Представени са като доказателства по делото 41 бр. фактури на обща стойност 415 000 лв., издадени от „Елитис“ ЕООД с получател „Троя 2000“ ЕООД през периода 2013г. – 2016г., в които като наименование на стоката/услугата е вписано авансово плащане, съгласно договор за продажба на имот В.Търново 1462,70 кв.м.
Представени са 35 бр. преводни нареждания през периода от 20.08.2013г. до 24.10.2016г., всяко от които за по 5000 лв., от наредител „Троя 2000“ ЕООД с получател „Елитис“ ЕООД с посочено основание за превод – плащане по предварителен договор за покупка на имот ул.“Магистрална“ 3
Представени са също договор за покупко-продажба на материали от 26.08.2013г., сключен между „Троя 2000“ ЕООД като купувач и „Мудера“ ЕООД като доставчик, за доставка на стоки по предварителна оферта, както и фактура от 11.09.2013г., издадена от изпълнител „Мудера“ ЕООД за получател „Троя 2000“ ЕООД на стойност 25746,37 лв. и приемо-предавателен протокол от 10.09.2013г.
По силата на договори за кредит от 20.12.2013г. и от 20.05.2014г. „Банка ДСК“ ЕАД е предоставила на „Троя 2000“ ЕООД инвестиционен кредит в размер на по 1000000 лв. за частично финансиране покупката на складова база, находяща се в гр.В.Търново, ул.“Магистрална“ №3.
Представена е искова молба, вписана на 05.11.2014г., от
„Елитис“ ЕООД срещу „Топ сервиз 2010“ ООД с правно основание чл.124 от ГПК за отричане
правото на собственост на ответника върху терен с площ 813 кв.м., представляващ
паркинг с 24 бр. паркоместа, както и насрещен иск от „Топ сервиз 2010“ ООД за
приемане за установено, че ответното дружество „Елитис“ ЕООД не е собственик на
паркинг от 1306 кв.м. с 25 бр. паркоместа, принадлежащ към самостоятелен обект
в сграда с идентификатор 10447.614.364.1.15.
С решение на Районен съд – В.Търново от 02.05.2017г. по
гр.д. 673/2017г. е прието за установено по отношение на ищеца „Елитис“ ЕООД, че
ответникът „Топ сервиз 2010“ ООД не е собственик на терен с площ от 813 кв.м.,
представляващ паркинг с 24 бр.паркоместа, организиран върху покрива на сграда –
автосервиз, обособена като самостоятелен обект с идентификатор 10447.614.364.2.
С нотариален акт от 18.02.2016г. е учредена договорна ипотека в полза на „Райфайзенбанк България“ ЕАД от кредитополучателя „Елитис“ ЕООД върху недвижими имоти, подробно описани в акта.
Представена е нотариална покана от 04.11.2016г., отправена от „Елитис“ ЕООД до „Троя 2000“ ЕООД, споразумение от 24.11.2016г., подписано за „Елитис“ ЕООД, както и отговор на нотариална покана от 14.12.2016г., с което „Троя 2000“ ЕООД уведомява „Елитис“ ЕООД, че прекратява сключения на 20.08.2013г. предварителен договор по вина на продавача.
Видно от нотариална покана от 25.01.2017г. „Елитис“ ЕООД е отправил покана до „Троя 2000“ ЕООД за сключване на окончателен договор, като в случай на неявяване се отправя предупреждение за разваляне на договора. От констативни протоколи от 12.01.2017г. и 30.01.2017г. се установява, че представител на „Троя 2000“ ЕООД не се е явил за сключване на окончателен договор. Представено е платежно нареждане от 16.12.2016г. за сумата 308 000 лв. от наредител „Елитис“ ЕООД с получател „Троя 2000“ ЕООД, като в графа „информация за получателя“ е посочено „върнат аванс по договор“.
Издадена е фактура от 22.12.2016г. от доставчик „Елитис“ ЕООД за получател „Троя 2000“ ЕООД за наем недвижим имот 01.10.2013г. – 31.12.2016г. в размер на 89 166,67 лв., от който е приспаднат аванс по договор за продажба на имот В.Търново на същата стойност.
Представено е и кредитно известие от 15.12.2016г. от доставчик „Елитис“ ЕООД за получател „Троя 2000“ ЕООД, издадено към фактура за продажба от 20.08.2013г. за върнат аванс по договор за продажба на имот В.Търново на стойност 308 000 лв.
Приети са като доказателства по делото 5 бр. преводни нареждания, всяко от които за сумата 3600 лв., от наредител „Троя 2000“ ЕООД за получател „Елитис“ ЕООД с посочено основание за плащане - наем склад и магазин за периода януари - май 2017г.
При така установените факти и обстоятелства по делото съдът възприе следните правни изводи:
Съгласно чл. 93 от ЗЗД задатъкът служи като доказателство за сключването на договора и обезпечава неговото изпълнение. При неизпълнение на страната, дала задатъка, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. При неизпълнение на страната, която е дала задатъка, другата страна може да се откаже от договора и да иска задатъка в двоен размер.
Твърденията на ищеца за заплатени авансово суми, по отношение на които е налице уговорка за връщане в случай на прекратяване на договора, неизпълнение на поетите от продавача задължения и за осъществено поради тази причина прекратяване на договора от страна на купувача обуславят определената от съда квалификация на иска в съответствие със съдебната практика на ВКС по случаи, в които е проведена разлика между претенцията за задатък и неустойка. С решение № 64 от 10.09.2012г. на ВКС по т. д. № 193/2011г., II т. о., ТК е постановено, че съществуването на уговорка за задатък се установява чрез тълкуване на договора. Ако договорът съдържа клаузи, чрез които страните придават на авансово платената сума обезпечителна и обезщетителна функции чрез изрично уреждане на последиците в случай на неизпълнение, то предадената сума има качеството на задатък. В този смисъл е решение № 71/09.07.2010г. по т. дело № 726/2009 г. на ВКС, ТК, I т. о., постановено по реда на чл. 290 ГПК. Законът не забранява по един двустранен договор функциите на задатъка да бъдат придадени и на авансово платените суми. За разлика от задатъка неустойката се дължи при неизпълнение на задължението и за вида неизпълнение, за което е уговорена, като размерът й е предвиден в договора, но не е предварително заплатен /Решение № 39 от 15.05.2014 г. на ВКС по т. д. № 1061/2013 г., I т. о., ТК/. В случая се претендира връщане в двоен размер на заплатени авансово суми от страна по договора, определяща се като изправна, като последица от извършен от нея отказ от договора, назован прекратяване, поради твърдяно виновно неизпълнение на задължението на насрещната страна за сключване на окончателен договор, въз основа на което съдът приема, че претенцията е за връщане на задатък в двоен размер.
В настоящия случай не е спорно между страните наличието на
облигационно правоотношение между тях, възникнало по силата на сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.08.2013г., с
който „Елитис“ ЕООД като продавач се е задължил да продаде на „Троя 2000“ ЕООД
като купувач процесния
самостоятелен обект. Не се оспорва и
наличието на клауза в договора /т.3.1/, предвиждаща, че ако не бъде сключен
окончателен договор за покупко-продажба по причина, зависеща от продавача,
продавачът се задължава да възстанови платената до момента сума на купувача в
двоен размер.
Спорно между страните е дали са налице предвидените в закона предпоставки за отказ от договора, тоест неизпълнение на договорните задължения на ответното дружество. Видно от договорната клауза по т.1.2 срокът за сключване на окончателен договор е определен в зависимост от датата на обособяване на самостоятелен обект с отделен идентификатор, както и отделяне на обособения самостоятелен обект с масивна преграда от другите помещения в сградата. Факта на обособяване на самостоятелен обект с отделен идентификатор е приет за безспорно установен и ненуждаещ се от доказване, както и датата, на която това е осъществено - 05.11.2013г.
По отношение изграждането на масивната преграда се твърди от ищеца, че продавачът не е изпълнил това свое задължение, поради което ищецът е възложил и организирал изпълнението на преградата. От своя страна ответникът твърди, че е заплатил изцяло за изграждането на преградата, въпреки че ищецът е възложил и организирал строежа. Страните не спорят и се установява от представените по делото писмени доказателства, че преградата е изградена към м.09.2013г., преди обособяването на обекта с отделен идентификатор, тоест изграждането й е започнало непосредствено след сключване на предварителния договор и приключило около месец по-късно. Факт е, че тя е била налице още преди да е започнал да тече едномесечния срок за сключване на окончателен договор с начален момент обособяването на обекта с идентификатор, както е предвидено по договора. Въпросът от кого и за чия сметка е изградена би могъл да бъде основание за облигационни претенции, които не са поставени за разглеждане в настоящото производство, но не е основание да се определи като неизпълнение от страна на продавача на задължение по договора. При положение, че такава преграда е била изградена и налична към момента на обособяване на имота, продавачът не е бил в състояние да изпълни това задължение, като я изгради отново.
При наличието на преграда, отделяща самостоятелния обект, следва да се приеме, че срокът за сключване на окончателен договор е започнал да тече от момента, в който е получен отделен идентификатор за имота, тоест на 05.11.2013г. През следващия месец, както и по-късно, покана за сключване на окончателен договор не е отправена от никоя от страните. При липсата на предвиден в договора конкретен ден и час за явяване пред определен нотариус, както и на задължение за някоя от страните по договора да отправи покана, това може да направи всяка от страните, поради което неотправянето на покана не следва да се приема да неизпълнение от страна на продавача. На 01.02.2014г. е сключен между страните анекс, с който с оглед претенциите на „Топ сервиз“ ООД спрямо продаваемия имот е определен нов срок за сключване на окончателен договор – до 01.08.2015г., в рамките на който отново липсват данни за отправяне на покана от някоя от страните.
На следващо място като неизпълнение от страна на продавача се твърди, че е допуснал обременяване на имота с тежести и завеждането на съдебни дела по отношение на него. Установява се от представените писмени доказателства, че на 05.11.2014г. е вписана искова молба от „Елитис“ ЕООД срещу „Топ сервиз“ ООД, с която е предявен отрицателен установителен иск за приемане за установено, че ответното дружество не е собственик на терен с площ от 813 кв.м., представляващ паркинг с 24 бр.паркоместа, организиран върху покрива на сграда – автосервиз, обособена като самостоятелен обект с идентификатор 10447.614.364.2. Установителният иск е предявен от ответното дружество за защита правото му на собственост, оспорено от „Топ сервиз“ ООД чрез съставянето на констативен нотариален акт за собственост и в този смисъл не би могъл да се приеме за действие, представляващо неизпълнение на предварителния договор, тъй като охраняването на правата, предмет на предварителния договор, е предпоставка за изпълнението му, тоест за сключването на окончателен. Предявеният от „Топ сервиз“ ООД насрещен иск още по-малко би могъл да се възприеме като действие на неизпълнение от страна на продавача, тъй като представлява действие на трето лице, независещо от волята на продавача – ответник. Твърденията на ищеца във връзка с тези претенции на третото лице сочат на частична невъзможност за изпълнение по отношение на част от паркинга, предмет на предварителния договор. От една страна тези твърдения се основават на приемането, че третото лице притежава права върху част от продаваемия обект, които всъщност са отречени с постановеното решение на РС – В.Търново от 02.05.2017г. Дори и в противен случай, това не би било неизпълнение на продавача, а определя като приложима възможността по чл.88 от ЗЗД другата страна по договора да иска намаляване на своето задължение или разваляне на договора по съдебен ред при липса на достатъчно интерес от частичното изпълнение.
Като неизпълнение на задължение по договора от страна на продавача се сочи и ипотекирането на продаваемия имот по силата на договор от 18.02.2016г. в полза на „Райфайзенбанк България“ ЕАД. В предварителния договор липсва изрично задължение на продавача да не обременява с тежести продаваемия имот, като освен това наличието на ипотека не представлява пречка за сключване на окончателен договор. Налице е съдебна практика в смисъл, че правилата на чл. 190, ал. 1 и чл. 192, ал. 1 ЗЗД намират съответно приложение и при предварителния договор, когато купувачът установи, че имотът, предмет на предварителния договор за сключване на окончателен такъв е обременен с права на трети лица, т.е. съществува опасност от евикция /Решение № 29 от 12.04.2010 г. на ВКС по т. д. № 488/2009 г., I т. о., ТК/. В тези случаи обаче развалянето на договора се извършва по съдебен ред, каквото не е предприето в настоящия казус и освен това предвидените в закона последици са различни. Налице е и константна съдебна практика в смисъл, че евентуалните негативни последици за купувача по предварителния договор от учредяването от страна на продавача на договорна ипотека върху имота, предмет на предварителния договор, биха представлявали предпоставка за възникването и упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл. 87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД, ако съобразно конкретните условия на договора към момента на предаване на имота ипотеката не е била заличена. Разрешенията в тези случаи се основават на предвидено в предварителния договор задължение на продавача да не обременява с тежести продаваемия имот, каквото в настоящия случай не е предвидено, но дори и в противен случай това би представлявало евентуално основание за разваляне на договора по чл. 87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД, каквото не се твърди да е извършено, и то в случай, че ипотеката не е заличена, какъвто не е настоящия случай.
Въз основа на изложеното съдът намира, че не се доказа при условията на главно и пълно доказване неизпълнение от страна на продавача на поетите по силата на предварителния договор от 20.08.2013г. задължения, което да представлява основание за отказ на другата страна от договора и съответно за връщане на дадения задатък в двоен размер.
Следва да се добави с оглед изчерпателност при разглеждане на релевираните от страните твърдения и възражения, че дори при наличие на предпоставките по чл.93 от ЗЗД по делото са представени доказателства за превод от „Елитис“ ЕООД в полза на „Троя 2000“ ООД на сума в размер 308 000 лв. въз основа на кредитно известие от 15.12.2016г. Така извършеното плащане с посочено основание „върнат аванс по договор за продажба на имот В.Търново“ превишава двойния размер на дадения задатък, както е посочен в договора -146 270 лв. Съгласно цитираната по-горе съдебна практика на аванса може да се придаде функция на задатък при наличие на такава уговорка, както е предвидено в процесния договор по т.3.1.1. Не би могло обаче да се приеме, че цитираната клауза автоматично се прилага и към ежемесечно превежданите от ищеца суми, заплащането на които е предвидено едва в сключения на 01.02.2014г. анекс. Липсва изрична уговорка тези суми да бъдат считани за задатък, тоест да бъдат включени към подлежащата на връщане в двоен размер сума при наличие на предпоставките по чл.3.1., още повече, че т.3.1.1 от договора предвижда, че на връщане подлежи платената до момента сума. При липсата на посочен изрично друг момент, за такъв по смисъла на цитираната клауза следва да се приеме момента на сключване на договора, което е в съответствие и със същността на задатъка, представляващ сума, която се предоставя при сключване на договора като доказателство и обезпечение.
Въз основа на горното съдът приема за недоказани при условията на пълно и главно доказване от ищцовата страна елементите от фактическия състав на задължението за връщане на задатък, поради което предявеният иск с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
При този изход от спора следва да бъде уважено формулираното искане от ответника с правно основание чл. 78, ал. 3 от ГПК за присъждане на направените по делото разноски за заплатени разноски по делото в общ размер от 22 200 лева, представляващи заплатено адвокатско възнаграждение, съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК и писмени доказателства за извършването им. Направено е възражение за прекомерност от процесуалния представител на ответната страна, което съдът намира за неоснователно предвид фактическата и правна сложност на делото, както и факта, че размерът на претендираното възнаграждение е близък до минималния, изчислен въз основа на интереса по чл.7, ал.3, т.5 от Наредба №1/2004г. Искането за присъждане на адвокатско възнаграждение в размер на 16 800 лв. по ч.т.д. №171/2016г. на ВтОС съдът намира за неоснователно поради липсата на представен по делото съдебен акт, съобразно който биха се дължали разноски в полза на ответното дружество. С представеното по делото определение по ч.т.д. №171/2016г. на ВтОС е допуснато обезпечение по искане на „Троя 2000“ ООД срещу „Елитис“ ЕООД, като липсват данни по същото дело да е постановен съдебен акт в полза на „Елитис“ ЕООД, който би бил основание за присъждане на разноски в съответствие с изхода от спора по исковото производство.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД, предявен от „ТРОЯ
2000“ЕООД ЕИК *********, гр. Велико Търново, улица "Д. Благоев" №40,
представлявано от управител Пламен Чеснаров, чрез адв. М. (САК) срещу
„ЕЛИТИС" ЕООД с ЕИК *********, гр. Варна, ул. "Никола Симов" №3,
представлявано от управител Л.Р., за заплащане на сума в размер 830 000 лева, ведно със законната лихва от
датата на завеждане на исковата молба 16.12.2016г., до окончателното й изплащане, претендирана на
основание чл.3.1.1 от предварителен договор от 20.08.2013г., изменен с анекс от
01.02.2014г. за продажба на недвижим имот, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ,
отделен с масивна преграда от останалите помещения в сградата, със застроена
площ от 1462 кв.м. в североизточната част на сградата, представляващ част от
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10447.514.364.1.7 с
административен адрес гр. Велико Търново, ул. „Магистрална" №3 и представляващ
МАГАЗИН ЗА ПРОМИШЛЕНИ СТОКИ, намиращ се в сграда 1, разположена в поземлен имот
с идентификатор 10447.514.364 с предназначение на обекта: за търговска дейност,
брой нива:1, със застроена площ 2115,70 кв.м. и 36,0753% ид.ч. от общите части на сградата, с вход за
посетители от североизток и с вход за зареждане от север, при граници и съседи:
на същия етаж - самостоятелен обект с идентификатор 10447.514.364.1.8, под
обекта - самостоятелен обект с идентификатор 10447.514.364.1.2, 10447.514.364.1.1,
10447.514.364.1.3, 10447.514.364.1.4, 10447.514.364.1.5, 10447.514.364.1.6; над
обекта-самостоятелен обект с идентификатор 10447.514.364.1.9, ВЕДНО С ПАРКИНГ с
площ от 1306,00 кв.м. реално разположен в източната част на имота - източната
площадка до магазина и ведно със съответните идеални части от правото на
собственост върху прилежащия терен, представляващ поземлен имот с идентификатор
10447.514.364, целият с площ от 4404,00 кв.м., при граници и съседи - имоти с
идентификатори: 10447.514.82, 10447.514.360, 10447.514.374, 10447.514.366,
10447.514.107.
ОСЪЖДА „ТРОЯ 2000“ЕООД ЕИК *********, гр. Велико Търново, улица "Д. Благоев" №40, представлявано от управител Пламен Чеснаров ДА ЗАПЛАТИ на „ЕЛИТИС" ЕООД с ЕИК *********, гр. Варна, ул. "Никола Симов" №3, представлявано от управител Л.Р. сумата от 22 200 лева /двадесет и две хиляди и двеста лева/, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението може да бъде обжалвано пред Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: