№ 12542
гр. София, 03.04.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в закрито заседание на
трети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ
като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ Гражданско
дело № 20231110111110 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на Н. Н. С. срещу С. Г. А. и А. А.
П..
Ищецът твърди, че с ответника С. А. са сключили договор за наем на къща,
находящ се в /населено място/, като срокът на договора бил до 31.03.2025г. На
08.02.2023г. на ищеца било връчено предизвестие, съгласно което С. А., в качеството
на наемодател, прекратява договора за наем с изтичане на 2-месечен срок от
получаване на предизвестието. Ищецът посочва, че от справка в имотния регистър
установил, че на 20.02.2023г. имотът бил продаден на другия ответник А. П..
Поддържа, че отправеното предизвестие противоречи на клаузите от договора за наем,
както и че желае да продължи да бъде наемател в имота до изтичане на срока на
договора, като изпълнявал точно и добросъвестно задълженията си.
С уточнителна молба от 24.03.2023г. ищецът посочва, че правният му интерес от
предявяване на иска произтича от това, че страните не могат извънсъдебно да
постигнат съгласие относно създалата се ситуация, а срокът на договора бил до
31.03.2025г. С исковата молба желае да се установи, че договорът между него и
наемодателката С. А. не е прекратен с отправеното предизвестие, договорът
продължава да действа между страните и обвързва и приобретателя на имота – втория
ответник А. П..
Съдът, като съобрази твърденията и доводите на ищеца, намира
предявеният иск за недопустим.
С предявеният иск ищецът цели да установи, че наемното правоотношение
продължава да съществува и не е прекратено (неприцизно използване на термина
валидност).
В съдебната практика – Определение № 4197/08.11.2022г. по ч. гр. д. №
3762/2022г., III ГО на ВКС, Решение № 127/29.10.2010г. по т. д. № 20/2010г., І ТО на
ВКС, Решение № 13/30.01.2019г. по гр. д. № 1806/2018г., ІV ГО на ВКС, Определение
№535/18.07.2013г. по ч. т. д. № 2472/2013г., І ТО на ВКС, Определение №
458/11.06.2018г. по г. д. № 1270/2018г., ІІІ ГО на ВКС, Определение № 401/19.07.2017г.
по ч. т. д. № 886/2017г., II ТО на ВКС и др., се приема, че по силата на чл. 124 ал.1
ГПК, аналогичен на чл.97 ал.1 ГПК /отм./, може да се предяви установителен иск за
разрешаване граждански спор относно съществуването или отричането на спорно
право /правоотношения/; липсва правен интерес от предевяване на установителен иск,
когато може да се предяви осъдителен; установяването на обстоятелството дали
1
ответник по иск незаконосъобразно е прекратил или развалил договор не може да бъде
предмет на установителен иск в нито една от хипотезите на чл.124 ГПК и е
недопустимо да се иска установяване съществуването на право по прекратен договор,
тъй като на практика съдът санира един прекратен договор /независимо дали е
правилно или неправилно прекратен/, което е недопустимо; неизпълнението по един
двустранен договор на една от страните е основание за другата страна да търси
обезщетение за неизпълнението /чл. 82 и сл. ЗЗД/, при преценката за наличие на което
ще се преценява изправността на страните по договора; правото да се развали/
прекрати двустранен договор принадлежи само на страните по него и се упражнява
извънсъдебно, като по съдебен ред се развалят само договори, с които се прехвърлят,
учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, какъвто
договорът за наем не е.
С оглед изложеното, такъв самостоятелен установителен иск за признаване, че
договорът за наем не е прекратен и продължава да обвързва както страните по него,
така и приобретателят на имота, не е допустим. Ищецът разполага с други средства за
защита, включително при евентуално производство за изваждането му от имота може
да противопостави възражения по чл. 237 ЗЗД, както и да претендира обезщетение от
евентуалното неизпълнение на задълженията по договора. Но самостоятелен процес за
установяване на горните обстоятелства не е допустим съгласно трайно установената и
непротиворечива съдебна практика.
Воден от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ВРЪЩА на основание чл. 130 ГПК исковата молба и ПРЕКРАТЯВА
производството по делото.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на обжалване с частна жалба пред Софийски
градски съд в едноседмичен срок от връчването му на ищеца.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
2