РЕШЕНИЕ
№ 147
гр. Бургас, 08.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и трети
януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Боряна Анг. Димитрова
при участието на секретаря Мария Н. Тошева
като разгледа докладваното от Боряна Анг. Димитрова Търговско дело №
20232100900396 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по повод исковата молба на „ДЮФ“ ООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление : гр. Бургас, бизнес център Океански
риболов, ет.12, офис 1212, представлявано от Е.М.В., със съдебен адрес: гр. Бургас, ул.
„Трайко Китанчев“ 42,ет.1, адв. Тодор Ненчев против В. Г. Л. с ЕГН **********, с
постоянен адрес: ****** и А.А.С., гражданин на *****, род. на ***** г., с постоянен адрес:
****** и регистриран на територията на **** адрес: ********, със съдебен адрес: гр.Бургас,
ул.“Хаджи Димитър“№7, партер, адв. Георги Димитров, за прогласяване за недействителен
сключеният от негово име от представителя по пълномощия В. Г. Л. с А.А.С., предварителен
договор от 29.12.2021г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 11538.4.105.5.4 по КККР на гр.
Свети Влас, общ. Несебър, обл Бургас, с адрес на имота: гр. Свети Влас, м. Юрта - под пътя,
ет. 1, обект зала, поради липсата на представителна власт на представителя В. Г. Л.,
респективно поради липсата на съгласие от страна на „ДЮФ"ООД, респективно поради
противоречие с императивната разпоредба на чл. 137, ал. 5 във връзка с ал. 4 и ал. 1, т. 7 от
Търговския закон. При условията на евентуалност се иска от съда да прогласи за
недействителен предварителния договор от 29.12.2021 г. за покупко – продажба на
недвижим имот на основание чл. 40 от ЗЗД, тъй като представителят на „ДЮФ“ ООД – В. Л.
и лицето, с което той е договарял – А.С., чрез пълномощника му Д.В., са се споразумели във
вреда на представлявания „ДЮФ“ ООД.
Ищецът твърди, че е собственик на процесния недвижим имот, разположен във
ваканционен комплекс „КАЗА РЕАЛ“, гр.Свети Влас и се ползва само през летните месеци
1
на съответната календарна година.
Към 2021 г. единствен съдружник и управител на дружеството „ДЮФ“ бил Ю.А.Д., с
когото Е.М.В. и А.А.Л. провели преговори за продажба на дяловото му участие в
дружеството, ведно с наличните му към този момент активи, към които проявявали интерес
и по – конкретно- към притежаваните от него недвижими имоти.
С договор за покупко-продажба на дружествени дялове, заверен нотариално под рег.
№№***г. на Нотариус с рег.№426 на НК, прехвърлителят Ю.Д. продал собствените си 2525
дружествени дяла от капитала на „ДЮФ“ ООД на Е.М.В. и А.А.Л.. За да бъдат запазени
активите на дружеството до същинското прехвърляне на дружествените дялове на
29.06.2022г., на общо събрание на „ДЮФ“ ООД, проведено на 13.10.2021 г., е било взето
решение за освобождаване на Ю.А.Д. като управител на дружеството, за такъв е бил избран
Е.М.В. и изрично в т.2.2. от протоколното решение е записано, че освободеният управител
Ю.Д. се задължава до вписването на промяната в Търговския регистър, да не извършва от
името на дружеството каквито и да е разпоредителни сделки и действия с имуществото и
активите му, притежавани към датата на нотариалната заверка на протокола от общо
събрание. Въпреки това решение, през м.декември 2021 г., с пълномощно от 2017г. №6208,
6209/17.08.2017г., т.е. отпреди четири години, Ю.Д., чрез пълномощника си – ответника В.
Л., сключил на 29.12.2021г. с А.А.С., действащ чрез пълномощника си Д.В.В., три напълно
идентични предварителни договора за покупко-продажба на недвижими имоти, собственост
на „ДЮФ“ ООД, находящи се във ваканционен комплекс „КАЗА РЕАЛ“, гр.Свети Влас,
между които и процесният, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с
идентификатор 11538.4.105.5.4 по КККР на гр. Свети Влас, общ. Несебър, обл Бургас, с
адрес на имота: гр. Свети Влас, м. Юрта - под пътя, ет. 1, представляващ обект- зала, с площ
от 157 кв.м., ведно с прилежащи части: 34, 13 кв.м.- 13,43% от общите на сградата.
Ищецът счита, че сключеният на 29.12.2021г. предварителен договор по отношение
на процесния имот- зала с идентификатор 11538.4.105.5.4. е нищожен поради липса на
представителна власт на лицето, което го е сключило от името на ищеца, поради липсата на
съгласие на страната за сключването му, респ.липсва валидно взето решение на
дружеството- продавач, прието по реда на чл.137, ал.1, т.7 ТЗ вр.ал.4 непосредствено преди
датата на предварителния договор, респ. поради противоречие със закона- поради
нарушаване на разпоредбата на чл.137, ал.5 вр. ал.4 и ал.1, т.7 ТЗ. Без да има представителна
власт, в нарушение на решението на общото събрание по протокола от 13.10.2021г.,
представителят В.Л. е сключил процесната сделка- предварителен договора за покупко-
продажба, която управителят Е.В. категорично отказва да потвърди.
Също в условията на евентуалност, е предявен иск за прогласяване на
предварителния договор от 29.12.2021г. за нищожен, поради договаряне на пълномощника
във вреда на представлявания.
Сочи се финансова обвързаност между лицата Л., С. и В., която се обосновава с други
сделки, сключени между същите лица.Уговорената между тези лица, отново участници в
настоящата сделка, продажна цена, се твърди, че е близо два и половина пъти по-ниска от
2
реалната пазарна цена на имота, което сочи на намерение за увреда на ищеца. Освен това се
твърди, че липсва реално плащане на цената по предварителния договор, като в нарушение
на разпоредбата на чл.3, ал.1, т.2 от Закона за ограничаване на плащанията в брой, е
уговорено плащането да се извърши на части именно, за да не бъде плащано по банков път и
да има възможност договарящите на практика да не извършват реално плащане. Твърди се,
че плащането е фиктивно и продажната цена реално не е постъпила в патримониума на
дружеството- продавач.
Предварителните договори били сключени със съзнанието, че е невъзможно да се
изповядат окончателните сделки пред нотариус, тъй като пълномощникът В. Л. не
разполагал с протокол от общо събрание на съдружниците по чл.137,ал.4 ТЗ, нито пък
разполагал със задължителните за такава прехвърлителна сделка нотариално заверени
декларации от страна на управителя Ю.Д. по чл.264, ал.1 отДОПК, по чл. 42,ал.2,т.2 от
ЗМИП и по чл.59,ал.1, т.3 от ЗМИП.
През март и април на 2022 год. били заведени три идентични искови молби от страна
на купувача А.С., с които искал обявяване на предварителните договори от 29.12.2021 г. за
окончателни. Акцентира се върху обстоятелството, че в трите искови молби като управител
на ищцовото дружество бил посочен бившия му такъв – Ю.Д., а не актуалният – Е.В..
Подчертава се и фактът, че всички оригинални документи за имотите – данъчни оценки и
кадастрални скици, били предадени предварително на купувача, който ги използвал удобно
за бързото образуване на съдебните производства по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Прави се извод, че
всички преки и косвени обстоятелства и доказателства сочат на действия и сговор между лицата В. Л.,
Д.В. и А. С. във вреда на търговско дружество „ДЮФ" ООД. Сочи съдебна практика и тълкувателно
решение № 5/2014 от12.12.2016 г. по тълк.д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК.
Предявените искове са с правно основание в чл. 42, ал. 2 от ЗЗД, чл. 26, ал. 1, предл. 1
от ЗЗД и чл. 26, ал.2, предл. 2 от ЗЗД. При условията на евентуалност е предявен и иск с
правно основание чл. 40 от ЗЗД.
Ответниците В. Г. Л. и А.А.С., чрез процесуалните си представители, оспорват
исковете като неоснователни.
Ответникът В. Г. Л. е подал в срок отговор на исковата молба, с който оспорва
предявените искове като неоснователни. Оспорва изложените в исковата молба факти.
Ответникът обяснява , че работил в ищцовото дружество в периода от 2007 год. до
2020 год., като шофьор и доверено лице на управителя, през което време продал много
имоти, собственост на дружеството, като винаги действал по пълномощие от някой от
управителите. Имал е пълномощно и решение на ОС на дружеството. Почти винаги
купувачите били руски граждани, с които управителят предварително уговарял цена и начин
на плащане.
Ответникът заявява, че конкретно за процесния предварителен договор, Д. много
бързал да получи предварително значителна сума в брой, затова след като бил подписан
предварителния договор пред Нотариус, ответникът платил данъците на имота в Община
3
Несебър, а останалата сума, получена от Д.В. като капаро, изпратил на Д.. Ответникът
твърди, че не е бил уведомяван от управителя Д. за „забрана“ за тази или други сделки.
Заявява, че винаги се е ползвал с неговото доверие и отчитал всички получени средства. На
04.12.2023 г.(почти две години след датата на сключване на предварителния договор)
разбрал, че Д. е издал документ, с който потвърдил получаването на всички парични
средства по процесния договор.
Ответникът заявява, че лично познава Е.В., но до получаването на исковата молба не
знаел, че той е станал управител на дружеството – ищец.
Ответникът Л. оспорва и предявеният при условията на евентуалност иск за
нищожност поради договаряне във вреда на представлявания, като неоснователен.
Заявява, че интересът към процесния недвижим имот е бил нисък през годините.
Конкретното предложение за този имот, както и по отношение на всички останали, е
договаряно между собствениците на дружеството и крайните клиенти, а ответникът Л. като
представител на ищцовото дружество само е подписвал договорите. Освен това, те са се
сключвали на данъчна оценка или близка до нея цена, като остатъкът се е издължавал в ***.
Също така не било вярно, че комплексът работел само лятото, работел целогодишно.
Ответникът обяснява също, че от Д. знае, че през 2011г.- 2013г. сметките на
дружеството са били запорирани и недвижими имоти – възбранени. След отпадане на
възбраните на няколко пъти се е налагало имоти на дружествоото да се продават на
ответника Л. по искане на представляващия дружеството, а след това Л. ги е прехвърлял на
руски граждани- купувачи, като част от цената се е заплащала в ***, а получената от Л. част,
той предавал на Д. или на Ч., който бил упълномощен от Д.. Ответникът заявява, че така се е
случило и по сделката, обективирана в нотариален акт №68, том VI, нот. дело
№954/16.06.2017г., с която процесният имот е бил прехвърлен на Л. и съпругата му, защото
Д. имал клиент, но се опасявал оттново от възбрана. Имотът е бил повече от година тяхна
собственост и после е прехвърлен на посочени от Д. лица. Ответникът твърди, че всичко,
което е правил по повод на така сключените сделки, е било по нареждане на Д.. За
одобряването на тази сделка сочи, че имотът е прехвърлен с пълномощно, дадено му от А.Ч.
в качеството му на пълномощник на Д.. Два или повече месеца по-късно Д. изпратил на
ответника ново пълномощно с изричното желание да продаде описаните имоти, между които
и процесния с избран от него клиент. С оглед всичко това, ответникът Л. счита, че
изложеното в исковата молба не отговаря на действителното положение и на твърденията,
че дружеството не било уведомено за сделката чрез Д., че „активирал“ стари пълномощни и
е действал против интересите на дружеството. Ответникът твърди, че за последващата
сделка, с която е прехвърлен този имот на ответниа С., е упълномощил Д.В., тъй като е имал
семеен ангажимент. Но всички получени средства по сделката със С. са договорени като
цена и получени от управителя Д.. Ответникът твърди също, че по предварителния договор
е получил два пъти капаро, като така, както е уговорено с Д., е заплатил от тези пари
местните данъци за имота и след като е получил второто капаро е изпратил вички пари на
Д., ведно с квитанцията за платен данък. На 04.12.2023г. ответникът разбрал, че Д. е издал
4
документ, с който е потвърдил, че е получил парите от сделката. Всички оригинали на
данъчни оценки или скици, с които се снабдил ответникът Л., били предадени на Д.В., тъй
като на С. са му били необходими, за да преведе необходимите суми от банковата си сметка
от *** в България.
Изложеното по отношение на настоящата сделка, ответникът Л. твърди, че е било
практика през годините, като винаги е сключвал договорите по нареждане на управителите,
собствениците или техните пълномощници. Много пъти бил получавал суми по различни
сделки в брой, понеже такава била практиката на дружеството, която можела да се проследи,
след което предавал сумите на управител на дружеството или на упълномощено от него
лице. Самият управител Д. не е идвал в България от поне 10 години, затова по негови
инструкции продажбите са се осъществявали по този начин, като винаги той или
упълномощено от него лице е определял купувача, цената и начина на плащане. В
допълнение, дружеството винаги чрез ответника или други лица е продавало имотите на
цени, равни или близки до данъчната оценка, и това винаги е ставало със съгласието на
управителите на дружеството, поради което ответникът категорично отрича, че в случая
имотът е продаден на занижена цена. Категорично отрича да е сключил неизгодна за
дружеството сделка или да го е обременил със задължения, предвид изложеното относно
дългогодишната практика на дружеството при осъществяваните от него търговски
продажби.
Ответникът не оспорва, че е теглил пари от сметките на ищцовото дружество, които
сметки е откривал той като пълномощник на Ф.Ф.- друг управител на дружеството, но
всички теглени суми е предавал или на него, или на А.Ч., в качеството му на пълномощник
на Д..
Ответникът обяснява подробно как и защо е подписал декларацията от 04.09.2023 г., в
която декларира, че не е получавал пари по този договор. Подписал декларацията по
принуда и понеже се уплашил от наказателно преследване, но заявява, че записаното в нея
не отговаряло на истината, затова изпратил на Д.В. нотариално заверен отказ. Изразява
съжаление за тази си постъпка и заявява, че не се бил явил на окончателното изповядване на
сделката, тъй като Д. не му изпратил необходимите декларации и спрял комуникацията с
него.
В заключение твърди, че никога не е действал против интересите на дружеството или
неговите собственици. Сочи, че независимо от обстоятелството, че пълномощното му било с
широки правомощия, никога не е задължавал дружеството с неизгодни сделки и не го е
обременявал със задължения.
Ответникът А.А.С. също е депозирал писмен отговор, с който оспорва исковете по
основание.
На първо място по иска по чл.42 ЗЗД ответникът оспорва твърдението на ищеца, че
пълномощникът Л. е действал без представителна власт. В тази връзка сочи, че е налице
решение на общото събрание на ищцовото дружество от 17.08.2017 г., в което двамата
5
съдружници Ф. и Д. взели решение дружеството да продаде собствените си недвижими
имоти, находящи се в гр. Свети Влас, общ. Несебър -самостоятелни обекти, сред които и
процесният имот с идентификатор 11538.4.105.5.4. Със същото решение, управителите на
дружеството били овластени да предприемат необходимите действия по горното решение,
като имали правото да упълномощят трето лице да договори конкретните условия по
сделката, свободно и неограничено включително и по отношение на цена и начина на
плащане.
На същата дата, управителят Ю.Д. упълномощил В. Л. да представлява „ДЮФ" ООД
пред нотариус, като от името на дружеството продаде, на когото намери за добре, за цена и
при други условия, каквито намери за добри, собствените на дружеството имоти,
включително и процесният;“ да подава, подписва и получава необходимите документи, да
сключва договори, да извършва разплащания, да заплаща данъци, такси и хонорари, както и
да получава суми“.
Въз основа на тези доказателства се твърди, че В. Л. разполагал с
валидно пълномощно към момента на сключване на предварителните
договори, което не било оттеглено по смисъла на чл. 41 от ЗЗД към момента на
сделката. Не само към момента на сключване на предварителния договор, а
до 02.03.2022г., като управител по партидата на дружеството е вписан Д. и
правната форма на дружеството е ООД/впоследствия за кратък период
02.03.2022г.- 05.07.2022г. се преобразува в ЕООД/, а по партидата на имота и
дружеството няма отбелязване за възбрани, тежести или други обстоятелства,
които могат да наведат едно трето лице да изпитва съмнения в легитимността
на действащия органен представител на дружеството и упълномощеното за
сделката лице. Не е налице нито едно законово основание, което да води до
извод за липса на представителна власт.
Заявява се, че по – късно поетите от управителя на дружеството „ДЮФ"
ООД задължения да не извършва разпоредителни действия, не променят
действителността на пълномощното, щом като същото не е валидно
оттеглено.
На следващо място, ответникът се позовава на ТР № 3 от 15.11.2013 г. по
тълк. д. № 3 / 2013 г. на Върховен касационен съд, ОСГТК, като сочи, че
въпросът дали управителят е действал без решение на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7
ТЗ, е от значение за вътрешните му отношения с дружеството и е без значение
за третите лица, като липсата на решение на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, не
опорочава предварителния договор и не е пречка за обявяването му за
окончателен. В тази връзка счита, че единствено отговорен пред Дружеството
6
за сключването на процесния договор е управителят Д.. Дружеството, в
лицето на сегашния волеобразуващ орган и органен представител е активно
легитимиран да води иск на посочените основания, но срещу бившия
управител Д., съобразно твърдените вътрешни договорки. Липсата на решение
по чл.137, ал.1, т.7 ТЗ не може да се противопостави на трети лица и
несъответствията от вътрешно-организационен характер не съставляват липса
на съгласие и имат правно значение само в отношенията между дружеството и
управителя.
Ответникът счита, че дори предварителния договор да е бил сключен без
представителна власт, то той е потвърден по смисъла на чл. 301 ТЗ, от
управителя Д. още към януари 2022 г., когато е узнал за договора и до края на
месец февруари е получил всички плащания по него.
На следващо място обръща внимание, че обемът на представителната
власт на пълномощник спрямо трети лице се определя според това, което
упълномощителят е изявил и е безспорно, че за упълномощаване с
последиците по чл.36, ал.2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на
упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното да е изразена
общо волята за овластяването на пълномощника да извършва разпореждане от
негово име, съгласно ТР№5/2016г. Не е необходимо в пълномощното да са
посочени вид разпореждане, конкретни сделки или действия на разпореждане,
нито техен елемент- определено имущество, цена и др., нито лице, в полза на
което да се извърши разпореждане. Обемът и ограниченията на учредената
представителна власт за разпореждане се определя изцяло от изявената за това
воля на упълномощителя в пълномощното.
Освен това, чл.137 ТЗ не поставя изискване решенията на общото
събрание на дружество да са приети непосредствено преди дата на сделка,
поради което ответникът счита и това възражение за неоснователно.
Предвид изложеното, ответникът С. счита исковете за прогласяване на
недействителност на процесния предварителен договор от 29.12.2021г.,
поради липса на представителна власт за пълномощника на управителя на
дружеството, евентуално поради липса на съгласие на дружеството,
евентуално поради противоречие с имепаритвната разпоредба на чл.137, ал.5
вр. ал.4 и ал.1, т.7 ТЗ, за неоснователни.
По отношение на предявеният в условията на евентуалност иск по чл. 40
7
от ЗЗД за прогласяване на процесния договор за недействителен, като сключен
във вреда на представлявания- „ДЮФ“ ООД, ответникът излага доводи за
неговата неоснователност като се позовава на Тълкувателно решение №
5/2016 г. на ВКС, съдебната практиката и практиката на ищеца да продава на
цена почти равна на данъчната оценка, поради което счита, че не може да се
приеме за пренебрежимо малка уговорената престация.
Основното за прогласяване на един договор за недействителен
съгл.чл.40 ЗЗД, е със споразумението да се нанесат вреди на представлявания.
Увреждането на интересите на представлявания може да има най-различни
проявни форми, например: договор, сключен при неизгодни за него условия;
имуществото му е неоправдано обременено с уговорени тежести или поражда
допълнителни бъдещи и/ или условни задължения, нетипични за конкретния
тип договори; предоставените на пълномощника права са упражнени
превратно, макар в рамките на представителната му власт и други. Видно от
процесната сделка, за недвижимия имот е договорена цена, близка до
данъчната оценка, което било често срещата практика, вкл. при други сделки,
твърди ответника. По делото са представени нотариални актове за други
сделки, сключени от ищцовото дружество, видно от които е, че имотите са
продавани на данъчна оценка или близка до нея цена и съответно не се касае
за уговорка във вреда на представлявания.
Оспорват се и твърденията на ищеца за наличие на финансова
обвързаност между свързани лица по сделката. В тази връзка ответникът сочи,
че той, В. Л. и Д.В. не отговарят на нито една по точките на определените
законови характеристики за свързани лица, посочени в §1, т. 13 на ДР на ЗКПО
във връзка с §1, т. 3 на ДОПК, където е регламентирана легалната дефиниция
за „свързани лица“, като не се установява да е налице нито една от посочените
в закона хипотези.
По отношение на финансовата обвързаност се сочи, че не е законово
определен термина, но ако може да се тълкува, следва да се приеме, че тя
съществува, ако едно лице получи от друго лице или каквато и да е
организация, определен финансов или друг стимул, за да извърши
облагодетелстващи, даващият облагата, действия. Твърди се, че в случая няма
нито преки, нито косени доказателства за такава финансова обвързаност
между сочените от ищеца лица. В тази връзка се представят по делото няколко
8
нотариални акта за продадени от дружеството на трети лица имоти, както и
такива, с които Л. и съпругата му продават собствен имот на руски гражданин
и всички те сочат, че е практика дружеството да продава собствени имоти по
данъчна оценка.
Като правнозначим факт в отношенията, ответникът е посочил, че от
2007 до 2020 год., В. Л. е бил назначен на трудов договор в дружеството –
ищец, и през всички години не е логично даже да се допусне, че той би
сключвал договори без знанието и във вреда на работодателя си.
По твърдението, че ответникът Л. прехвърля на себе си собствен на
дружеството имот-апартамент, който впоследствие той и съпругата му
продават на ответника С., се сочи, че и при тази сделка той действа от името
на дружеството, по което време- 16.06.2017г. дялово участие в него имат Д., Ф.
и Б., като нито някой от тях, нито Дружеството са се противопоставили на
сделката Нещо повече, два месеца след това- на 17.08.2017г., след решение на
ОС, Л. отново е упълномощен от дружеството, чрез управителя му, да се
разпорежда- продава определени недвижими имоти. Наред с това, като
система на работа по отношение на заплащаните по договорите суми и
съответните такси, купувачите чрез г-н В. са внасяли по сметка на
дружеството сумите от продажбите в брой, след което те са били теглени също
в брой от Л. и Ч.- и двамата упълномощени от Дружеството. Няма данни суми
да са теглени в брой или превеждани по сметка на В. и не става ясно как Л., Ч.
и В. са се облагодателствали и то за дълъг период без противопоставяне от
страна на дружеството. Действия, за които ищецът твърди, че доказват
„финансова обвързаност“ всъщност са константна практика на дружеството.
Извлечението от отчета по сметка на Дружеството сочи, че в периода от
12.09.2012 г. до 08.07.2015 г. ищцовото дружество сключило 33 сделки за
продажба на собствени недвижими имоти/всички са около данъчната оценка/
по сметка в брой на каса, които суми са изтегляни веднага на същия ден от
представител на дружеството. Във връзка с практиката на Дружеството,
ответникът сочи още, че другият управител на дружеството към 12.09.2012г.
Ф., съдружникът Б. и съпругата му на посочената дата сключил 18 сделки с
имоти на обща стойност 905 000 евро, като не е имало противопоставяне от
останалите управители или Дружеството към такъв тип сделки- между
свързани лица. И отбелязва също така , че не е имало противопоставяне нито
от управителите, нито от някой от съдружниците към нито една от
9
сключените от пълномощниците сделки .
По отношение на твърдението на ищеца за липса на реални плащания,
ответникът сочи, че първият депозит бил уговорен за заплащане на
задължения на Дружеството-местни данъци на имота към Община Несебър,
което безспорно било извършено от Л., от което следва факта, че сумата
индиректно е обогатила Дружеството. Относно реалното получаване на
останалата част от уговорената сума, ответникът се позовава на декларация на
Л., която разкривала обективната истина.
Твърденията на ищеца, че е заплатил лично задължения на дружеството
за този конкретен имот на Община |Несебър не могат да се противопоставят,
като основания за твърдението, че не е платен първия задатък.Първо, той е
получен от Л. с нотариално заверена разписка и второ, продавачът е
представил удостоверение за липса на данъчни задължения от което се
извежда, че за купувача задатъка е разходван, както е
уговорено.Предоставянето на данъчната оценка, удостодверяваща липсата на
задължения за процесния имот, са достатъчни за един добросъвестен купувач
да удостоверяват, че задълженията на процесния имот са заплатени и
продавачът е собственик на същия.
За твърденията на ищеца, свързани с изходяща от Л. декларация от
04.09.2023 г., ответинкът заявява, че тя е била издадена от него в условията на
заплаха от наказателно преследване, инкорпорирана в самата нея по следния
начин: „Настоящата декларация изготвих и подписах лично поради
обстоятелството, че в Окръжна прокуратура Бургас срещу мен има заведена
жалба, че съм получил в брой суми от капаро за продажба на недвижими
имоти, собственост на „ДЮФ“ООД“. Още повече, че ищецът не е завел в това
производство иск срещу г-н Л. в условията на евентуалност за възстановяване
на сумите по банковите сметки на дружеството. Напротив, след като се
възстановява от преживяния стрес, следствие на тези недоказани обвинения,
Л. е изпратил на В., пълномощник на ответника С. по сделката, клетвена
декларация, издадена от него на 19.10.2023г. с рег.№26120 на софийски
нотариус с рег.№276 на НК, с която оттеглил издадената по-рано декларация,
като посочил, че „под заплаха от наказателно преследване и задържане,
издадох декарация, която не отговаря на истината.“ В отговор на твърдението
на ищеца, че ответникът „активирал стари документи“, без да се допита до
10
принципала, ответникът счита, че с декларацията от 19.10.2023г., изходяща от
управителя Д., се доказва не само факта на одобрения на действията на
пълномощника Л. от страна на „принципала и управителя“ на дружеството, но
и факта на фактическото получаване на уговорената цена за процесния имот.
Освен това, единственият способ за обезсилване на издадено пълномощно, е
оттеглянето му от страна на упълномощителя и то така, че това да достигне до
пълномощника или третото лице.
По отношение на задължително изискуемите от закона декларации за
сделките, ответникът заявява, че те са задължителни при сключване на
окончателния договор, а не при сключване на предварителния. Ответникът С.
имал уверението на управителя Д., че те ще бъдат заверени в Консулска
служба на Република България в ***, като ответникът нямал обяснение за
случилото се. Само предполага, че Д. вероятно бил решил първо да
финализира сделката по продажба на дяловете си.
Относно изложеното от ищцовата страна в исковата молба за момента
на сключване на трите идентични предварителни договора и момента на
завеждане на трите идентични искови молби за обявяването им за
окончателни, ответникът С. счита изложеното в тази връзка за ирелевантно,
след като константната съдебна практика на българския съд е да счита
търговеца за професионалист, от което следва задължението за управителите,
на които дружествата са делегирали пълномощия, да организират
дружествените дела, да осъществяват това като професионалисти. В случая е
видно, че по партидата на дружеството са извършени промени без
управителят физически да се намира на територията на Република България.
По т.6 от исковата молба се твърди, че официални документи- скица,
данъчна оценка, които следва да са в държане на продавача, са предадени
преди окончателната сделка в държане на купувача, ответникът не счита, че
посочените документи са „процесуално достатъчни и удобно използвани“ от
ответника за завеждане на производства по чл.19, ал.3 ЗЗД, защото същите не
са необходима част към исковата молба. Тези документи са били у ответника,
съгласно уговореното в договора и, защото продавачът настоявал да получи
цената по-бързо, а ответникът е искал това да стане срещу реални действия по
финализиране на сделката, предаване на документи, вкл. тези за платени
данъции като гаранция.
11
Оспорва и твърденията, че сумите от капарото не са получени от
представителя и управителя на дружеството. Напротив, получени са от него, а
твърденията в настоящото производство за обратното целят сегашните
съдружници да извлекат допълнителни финансови изгоди, отказвайки да
финализират сделка, сключена от дружеството.
Твърденията, изложени от ищеца в обобщението на фактологията по
пункт II от исовата молба, че е осъществен субективният елемент, чрез
обективираните в самия договор обстоятелства, договорената в ущърб на
дружеството цена, се опровергават, според ответника, не само от деларацията
на Д., който в качеството си на законен представител на дружеството е приел
плащането на задатъка и така е одобрил в цялост слючения предварителен
договор, но и от липсата на клаузи за явно неизгодни за Дружеството условия.
В заключение се навежда твърдение, че новите съдружници били
уведомени в хода на преговорите за поетите от Д. задължения за отчуждаване
на имота, който факт бил отразен в цената на закупените от тях дялове, но
използвайки превратно закона, целели да се облагодетелстват в по-голяма
степен.
Дори да се допусне в цялост хипотезата на ищеца, че Дружеството е
било ощетено и са увредени неговите интереси, по силата не само на
законовите норми, но и на логичната последователност е, то да търси
отговорност не от ответника С. или от пълномощника, действал в рамките на
упълномощаването, а от законния представител- управителят на Дружеството
към онзи момент г-н Д., който е действал от негово име, като органен
представител.
С подадените допълнителни искови молби, ищецът поддържа и допълва
първоначалните си фактически твърдения.
Ищецът счита, че дори да се приеме формално наличието на
представителна власт у пълномощника В. Л., предвид на представения от
ответника Протокол на "ДЮФ"ООД от ОС от 17.08.2017г., то това решение
следвало да се счита за отменено по силата на последващо такова от
13.10.2021г., с което извършването на всякакви разпоредителни сделки и
действия с активи на дружеството е било забранено. Неоснователно било и
възражението на В. Л., че към датата на сключване на предварителните
договори - 29.12.2021г, не бил уведомен от Ю.Д. за забраната за извършване
12
на разпоредителни действия и сделки с имоти на дружеството, а напротив -
дори бил "инструктиран" от него в обратния смисъл.
За представената от ответника декларация, изходяща от Ю.Д., ищецът
счита, че същата не би могла да има характера на потвърждение на договора
по смисъла на чл.301 от ТЗ, тъй като към дата на съставянето й Ю.Д. вече не е
бил управител на дружеството. Излага подробни доводи. Оспорва се
истинността и верността на посочения документ, като се подчертава
обстоятелството, че няма как С. да е получил лично сумата от 4 900 евро, с
която се твърди да са извършени плащания за задължения на дружеството към
община Несебър, както и че липсват доказателствата това задължение да е
било в посочения размер.
За несъстоятелни са счетени твърденията на ответника С. за предаване
на пари в брой за процесната сделка, включително предвид забраната за това
по Закона за ограничаване на разплащанията в брой, като подробно излага
съображенията си.
Ищецът счита направените от ответниците възражения по иска по чл. 40
от ЗЗД за неоснователни. Счита, че декларацията, с която В. Л. оттеглил
предходната си декларация не съставлявала основание нито за унищожаване,
нито за оттегляне на предходното му признание.
Освен това счита, че подлежи на изследване пазарната стойност на
имота, която следва да бъде съпоставена с неговата продажна цена.
За несъстоятелно е счетено позоваването на ответника С. на
разпоредбата на параграф 1,т.13 от ДРЗКПО и параграф 1,т.3 от ДРДОПК, тъй
като посочените закони имали за предмет данъчното облагане и определянето
на публичните задължения на местните и чуждестранните лица, поради
което не можели да бъдат приложени в настоящото производство. За
ирелевантно се счита и твърдението на ответника за извършени множество
сделки през период 2012-2015 г. от ищцовото дружество на цена около
размера на данъчната оценка. Навеждат се твърдения, че в някои от
представените по делото нотариални актове се съдържа запис, че продажната
цена била платена преди изповядване на сделката по банков път, но от
сметките на дружеството се установявало, че това обстоятелство е невярно,
тъй като сумите не били постъпвали по банковите сметки на дружеството. От
посоченото се прави извода, че представляващите дружеството лица по тези
13
сделки са декларирали неверни обстоятелства, което водело до извода, че
вероятно невярно са посочили и цената на сделката. Изразява се съмнение
относно твърденията на ответниците за направени плащания в брой.
Ищецът заявява, че при покупката на дяловете в ищцовото дружество,
новите съдружници били платили на напускащия съдружник Ю.Д. цена,
равняваща се на пазарната стойност на дяловете, която включвала както
активите - трите недвижими имота, предмет на предварителните договори от
29.12.2021г., така и пасивите - задълженията на дружеството към бюджета,
които възлизали на 336 918,47 лв. Новите съдружници били закупили
дружествените дялове единствено поради съществуването в активите на
дружеството на трите недвижими имота, предмет на предварителните
договори.
Оспорват се твърденията на ответника С. за погасяване от негова страна
на задължения на дружеството- ищец за местни данъци и такси за процесния
имот в размер на 4 900 евро, като сочи, че доказателствената тежест за този
факт е на ответника. Навежда твърдения, че данъчните задължения на
процесния имот с идентификатор 11538.4.105.5.4 не били плащани от
ответниците и те не разполагали с платежен документ за това.
С отговора на допълнителната искова молба, ответникът А.С. поддържа
заявените фактически и правни твърдения, изложени в отговора на исковата
молба. Счита, че пълномощникът Л. бил притежавал всички изискуеми от
закона, морала и добрите нрави белези да представлява дружеството при
сключването на предварителните договори на 29.12.2021 г. Прави се подробен
анализ на значението на изходящата от бившия управител на дружеството Д.
декларация от 19.10.023 г., както и значението и за настоящия процес.
Навеждат се доводи, че с посочената декларация Д. удостоверява неизгоден за
себе си факт – нарушение на взето решение на ОС на дружеството.
Подържат се и твърденията за начина на плащане и по – конкретно- на
дадените от ответника задатъци по сделката.
Оспорват се твърденията на ищеца за наличие на сговор и съгласувани
действия между бившия управител Д. и пълномощника на дружеството Л.,
предвид факта че двамата били издали декларации, касаещи процесния спор,
на една и съща дата. В тази връзка се навеждат доводи, че представляващият
дружеството е сключил предварителните договори със знанието и съгласието
14
на бившия управител, който от своя страна е получил средствата по задатъка,
останали след покриване на задълженията на Дружеството към Община
Несебър. Ответникът сочи, че не му били известни финансовите отношения
между бившия управител Д. и новите съдружници на дружеството – ищец, но
навежда твърдения за недоказаност на обстоятелството, че последните били
заплатили за придобиване на дяловете на дружеството, както и публичните
задължения на дружеството в размер на 336 918,47 лева. Навеждат се и
доводи, че с придобиването на дружествените дялове, новите съдружници са
придобили като актив на дружеството ½ ид.ч. от поземлен имот с
идентификатор 11538.4.105 с обща площ 13 771 кв. м. и 11 складови
помещения с различно предназначение и обща площ от 622,78 кв. м.,
намиращи се в различни секции на комплекса.
Оспорва се и твърдението в допълнителната искова молба, че
задълженията на дружеството към община Несебър били заплатени от новите
собственици на дружеството, като сочи че това обстоятелство не се
установявало от справките от банковата сметка на дружеството.
По отношение на продажната цена на имота, ответникът не оспорва, че
страните по сделката познавали комплекса, имотите разположени в него и
цените, на които са се продавали през годините, но навежда твърдения, че
цените на имотите се били покачили след февруари 2022 г., след покачване на
цените на строителните материали. Като невярно е определено твърдението
на ответника за неверни изявления от съдружниците и двамата управители,
както и техните пълномощници и съконтрахенти пред нотариуса, относно
продажната цена и нейното заплащане. Оспорва се и твърдението на ищеца за
наличието на свързаност между лицата по процесната сделка, като се сочи, че
вложения от ищеца смисъл – „взаимно прехвърляне на имоти един към друг",
предполага да е било налице прехвърляне на поне два или три имота между
Л., С. и В., с доказване на материално облагодетелстване и за тримата.
По – нататък, ответникът навежда твърдения, че протокола от ОС,
заверен на 13.10.2021 г. в Консулската служба на Българското посолство в ***,
който е вписан в ТР на 02.03.2022 г. не би трябвало да поражда действие в
българския правен мир и следователно не притежава придадената от ищеца
доказателствена сила до вписването му по партидата на дружеството, тъй като
удостоверяването на датата, съдържанието и подписа са извършени в
15
нарушение на чл. 84, ал. 1, т. 1 и ал. 2 ЗННД.
С отговора на допълнителната искова молба, ответникът В. Г. Л. оспорва
всички твърдения на ищеца в допълнителната искова молба. Заявява, че при
сключването на договора, нотариусът бил проверил кой е управител на
дружеството – продавач, като е установил, че към него момент това е Д..
Заявява, че за 16 години, никога не бил подписвал договор, за който Д. да не
знае за всички подробности. Ответникът заявява, че не му били известни
уговорките при продажбата на фирмата, но бил уволнен след като заявил
твърдото си решение да напише в декларация и твърди пред съда единствено
истината. По отношение на декларацията от 04.09.2023 г., се заявява, че
същата била подписана от него след като работодателят му/новият/ му
отправил намеци, че оставането му във фирмата зависи от съдействието му по
случая, от което той се почувствал изплашен, а бил и финансово притиснат.
Отрича се твърдението на ищеца да е действал съгласувано с Ю.Д. при
подписването на декларациите от 19.10.2023 г., като заявява, че дори да е било
така, това не означава, че е действал в противоречие с по – ранни изявления на
Ю.Д.. Заявява, че декларациите били съставени, поради опитите на Е.В. да ги
набеди в извършване на престъпление.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид исканията и
твърденията на страните, прецени представените по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, и като съобрази закона,
установи следното от фактическа и правна страна :
Видно от представения по делото предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 29.12.2021г., сключен между ищцовото
дружество- като продавач и ответника А.С. като купувач, с който продавачът е
обещал да прехвърли на купувача собствеността по отношение на следния
недвижим имот: самостоятелен обект- зала с идентификатор 11538.4.105.5.4,
на етаж 1, с площ от 157 кв.м., прилежащи части- 34,13 кв.м., находящ се в
гр.Свети Влас, м.Юрта- под пътя, в сграда с идентификатор 11538.4.105.5, за
цена от 149 900 лв., като след окончателното плащане на цената, потвърдено в
деня на уговореното подписване на окончателния договор от Системата за
брутен сетълмент/RINGS/, продавачът се е задължил да прехвърли на
купувача имота.
Плащането на продажната цена от 149 900 лв. е следвало да стане по
16
следния начин:
При сключване на предварителния договор е следвало да бъде заплатен
от купувача задатък капаро в размер на 9500 лв., която сума е платима в брой
срещу издадена разписка от продавача, която е неделима част от
предварителния договор. Уговорено е, че договорът влиза в сила след
издаването от двете страни на разписката.
При представяне на всички документи от продавача на купувача,
необходими за сключване на окончателния договор и плащане на дължимите
данъци, но не по- късно от пет дни преди сключване на окончателния договор,
е уговорено продавачът да получи втори задатък- капаро в размер на 9500 лв.,
отново платими в брой срещу издадена разписка.
В т.1.1. от договора, страните са уговорили, че след окончателното
плащане на цената, потвърдено в деня на уговореното подписване на
окончателния договор от RINGS, ще се прехвърли собствеността. В т.2.7.
страните са договорили като дата на скючване на окончателния дотовор
28.01.2022г. в 10 ч. в кантората на Нотариус Чуткина, която дата е и крайния
срок, до който е следвало да бъде заплатен остатъка от продажната цена.
Договорено е продавачът да се снабди с всички документи, необходими
за сключването на окончателния договор, скица, виза, данъчна оценка и
необходимите декларации, както и да заплати всички данъчни задължения,
свързани с имота до 28.01.2022г.- датата на сключване на окончателния
договор/ т.3.2. и т.3.3./. В т.3.5. продавачът се е задължил за се яви лично или
чрез своя пълномощник на 29.01.2021г. в 10ч. в кантората на Нотариус
Чуткина и след получаване на остатъка от продажната цена да прехвърли
правото на собственост. Страните не са обсъждали посочената в тази точка
дата, поради което съдът приема, че се касае за грешка и двете страни са били
наясно, че датата на сключване на окончателния договор при изпълнение на
условията, е 28.01.2022г.
Страните не спорят, че до сключване на окончателен договор не се е
стигнало на посочената дата.
При сключване на процесния предварителен договор ищцовото
дружество се е представлявало от В. Л., „надлежно упълномощен съгласно
заверено в Консулската служба на Република България в гр.*****,
пълномощно- удостоверяващо подписа на управителя на „ДЮФ“ ООД, ЕИК
17
********* с изх.№6208/17.08.2017г. и съдържание с изх.№6209/17.08.2017г., с
нот.заверка 27, том 3“, а ответникът А.С. се е представлявал от пълномощника
си Д.В., надлежно упълномощен съгласно „заверено в Консулската служба на
Република България в гр.*****, пълномощно- удостоверяващо подписа на
А.А.С. изх.№17765/20.12.2021г. и съдържание с изх.№17766/20.12.2021г., с
нот.заверка 113, том 8“.
Видно от вписванията в ТР не е спорно, че към датата на сключване на
предварителния договор- 29.12.2021г. управител и представляващ ищцовото
дружество е бил Ю.Д.. Няма твърдения, нито доказателства пълномощното за
Л. да е било оттегляно. С него са му предоставени широки права „да продаде
на когото намери за добре, за цена и при други условия, каквито намери за
добри, собствените на дружеството имоти“, между които и процесният. Във
връзка с тези права са му дадени и такива от името и за сметка на
Дружеството да подава, подписва и получава необходимите документи, да
сключва договори, да изврършва разплащания, да заплаща данъци, такси и
хонорари, като и да получава суми. Дадено му е право и да преупълномощава
трети лица.
Не се спори по делото, че за сключване на процесния предварителен
договор няма взето решение на общото събрание на ищцовото дружество.
Към датата на сключването му- 29.12.2021г. Ю.Д. е бил едноличен собственик
на капитала на това дружество и няма решение за продажба на имота.
При изложената фактическа обстановка, първият предявен иск за
установяване на относителна недействителност по отношение на ищеца на
процесния предварителен договор, поради сключването му от лице без
представителна власт, по който ответници са В. Л. и А.С. съдът счита за
неоснователен. По процесния предварителен договор ищецът е бил надлежно
представляван от Л. чрез надлежно пълномощно, обсъдено по-горе.
Предоставената му власт по пълномощие не е ограничена със срок и няма
доказателства да е оттегляна. Решенията от проведеното на 13.10.2021г. общо
събрание на ищцовото дружество, с които е освободен като управител Д.,
приет е за управител Е.В. и старият управител се задължил до вписване на
промените в Търговския регистър да не извършва никакви разпореждания с
имуществото на дружеството нямат значението, придадено от ищеца в
настоящия спор. От една страна, защото няма доказателства за отмененото
18
упълномощаване на Л., от друга- няма изискване пълномощниците да са
запознати с решенията на органите на търговско двружество, а и не се твърди
Л. да е знаел за това решение на общото събрание или да е уведомен по
някакъв начин той или договарящото с него лице, че е отменена
упълномощителната власт за разпореждане с имота, предмет на процесния
предварителен договор. Упълномощаването е винаги валидно, стига да не
нарушава изрична повелителна норма на закона или да не накърнява добрите
нрави (чл. 9 вр. чл. 44 ЗЗД). Фактите сочат, че то е валидно и не накърнява
добрите нрави. Пълномощникът няма задължение да е запознат с промени в
дружеството или каквито и да било дружествени въпроси. Поради
изложеното, при сключване на процесния договор, пълномощникът и лицето,
с което е договарял, са били добросъвестни по смисъла на чл.41, ал.1 и ал.2
ЗЗД. При наличието на надлежно упълномощаване, са възникнали и правните
последици от сключване на процесния договор.
При отхвърляне на този иск, следва да се разгледа искът с правно
основание чл.26, ал.2, предл.2 ЗЗД, с който се иска установяване на
недействителност на процесната сделка, поради липса на съгласие за
сключването й, тъй като липсва валидно взето решение от общото събрание на
дружеството- продавач за продажба на недвижимия имот, предмет на
договора. По този иск ответник е А.С.. Както се посочи, липсва решение на
волеобразуващия орган за извършване на продажба на недвижимия имот-
предмет на договора, което обаче не означава липса на съгласие за сключване
на процесния договор. Волята на ищеца е изразена чрез пълномощника,
достигнала е до ответната страна и е сключен договора. Налице е валидно
изразено съгласие от страна на ищцовото дружество за сключване на
процесната сдека и ответникът С. не е длъжен да е запознат с вътрешните
актове на дружесвото по повод тази или други сделки. Липсата на решение на
волеобразуващия орган касае вътрешните отношения в дружеството и
отношенията между съдружниците и представляващия дружеството, не и
трето, договарящо с дружеството лице по повод негови имоти и не води до
липса на съгласие за сключване на сделки с имоти без такова съгласие.
Решението за придобиване и отчуждаване на недвижими имоти и вещни права
върху тях, има правно значение единствено в отношенията между
дружеството и управителя. То няма правно значение в отношенията с трети
лица, страни по прехвърлителна сделка с недвижим имот, нито за валидността
19
на сключения договор /Тълк.дело №3/2013г.; т.д.№1561/2018 и др./Предвид
изложеното, съдът намира, че предварителният договор за покупко- продажба
не е нищожен на соченото от ищеца основание.
При това положение, на разглеждане подлежи и искът с правно
основание чл.26, ал.2, предл.първо ЗЗД, с който се иска установяване на
недействителност на процесния договор, поради противоречие със закона,
състоящо се в неспазване на разпоредбата на чл.137, ал.5 вр.ал.4 и ал.1, т.7 ТЗ.
Безспорно е, че няма решение на общото събрание за разпореждане с
процесния имот. Тази липса не води до противоречие на договора със закона,
поради изложеното по-горе въз основа на Тълкуватено решение №3/2013г.
Решението по чл.137, т.7 ТЗ не е елемент от фактическия състав нито на
предварителен, нито на окончателен договор за покупко- продажба на
недвижим имот между дружеството и трето лице. Решението, дали да се
придобие или отчужди имот има правно значение единствено в отношенията
между дружеството и управителя, но не и в отношенията с трети лица, страни
по прехвърлителна сделка с недвижим имот, нито за валидността на
сключения договор. Предвид изложеното, съдът намира, че предварителният
договор за покупко- продажба не е нищожен и на това основание.
Последно предявен при условията на евентуалност иск е този с правно
основание чл.40 ЗЗД, с който се иска да се установи недействителност на
процесната сделка поради договаряне във вреда на пердставлявания.
Ответници по този иск са В. Л. и А.С..
Фактическият състав, пораждащ недействителността по чл.40 ЗЗД се
състои от два елемента: обективен елемент- договорът да е сключен във вреда
на представлявания, като не е необходимо вредата да е настъпила, а е
достатъчно да е налице сигурност за нейното настъпване, но във всички
случаи се има предвид обективно увреждане на интересите на
представлявания, което не е незначително и субективен елемент-
„споразумяване“ между представителя и насрещната страна по договора за
увреждането на представлявания, във всички случаи- недобросъвестно, която
недобросъвестност подлежи на доказване /ТР №5/2014г. ОСГТК на ВКС/.
Твърди се, че сключеният договор е неизгоден, като цената, уговорена
за продажбата на недвижимия имот е занижена и освен това не е постъпвала
реално в патримониума на дружеството.
20
Вярно е, че ответникът Л. е разполагал с пълномощно да извършва
разпореждане с имоти на ищеца, даващи му широки възможности за
договаряне относно цената и купувача, и в този смисъл той не е ограничен да
уговаря цена по собствена преценка, но той трябва да действа добросъвестно-
с грижата на добър стопанин и в интерес на лицето, което представлява/ напр.
Решение №60151/12.04.2022г. по гр.д.№1403/2021г., 1 г.о., ВКС/.
По делото беше извършена съдебно-техническа експертиза- основна и
допълнителна относно пазарната цена на имота. Вещото лице по основното
заключение е дало пазарна цена на имота в размер на 339 700 лв/ или 173 686
евро/, като е обяснило подробно защо счита за най-подходящ пазарният подход
на оценяване. Експертизата е изготвена компетенто и обосновано, и съдът
няма основание да не я приеме за обектнивна и вярна, и се позове на нея. По
настояване на ответната страна, е допусната и допълнителна експертиза, в
която в два варианта и в зависимост от три вида експлоатация на имота- като
зала за тихи игри, офис и апартамент, по метода на приходната стойност е
определена пазарната стойност на имота, която е напълно хипотетична,
непочиваща на обективни данни и по мнение на вещото лице – не отразява
пазарната цена на имота, защото този метод, поради липсата на данни в
конкретния случай е неприложим. Ответната страна е представила множество
материали относно стандарти за оценяване, обяви, нотариални актове за
сравнение и др., които съдът нито следва да обсъжда, нито може да прецени и
приложи метод за оценяване, защото не разполага със специални знания за
това. Въпреки опитите за установяване на по-ниска продажна цена и по метода
в допълнителната експертиза се установи, че цената на имота е около два пъти
по-висока от уговорената в предварителния договор. Чрез експертизата се
установи, че уговорената в предварителния договор цена за недвижимия имот
в размер на 149 900лв. е занижена в сравнение с установената от експертизата
пазарна цена 339 700 лв., което не би било в полза на ищеца при сключване на
окончателния договор.
Наред с това, недоказана остана тезата на ответника Л., че действията по
настоящата сделка са били уговорени с управителя към онзи момент Д., както
и твърденията за добросъвестно упражняване на правата по пълномощното,
по следните съображения:
Според ответника, всяко действие по всяка сделка, вкл. по отношение на
21
страни и цени през годините били определяни от управителя Д.. Както сам Л.
заявява в отговора на исковата молба, „почти винаги купувачът е бил руски
гражданин, с когото управителя на дружеството предварително е уговарял
цена и начина на плащане“. По делото са представени нотариални актове, от
които е видно, че Л. е сключвал множество сделки като пълномощник на
дружеството. За процесната сделка обаче липсват доказателства, от които да
стане ясно по какъв начин Л. е разбрал с кого да я сключи и при какви
условия. В отговора си той заявява, че за този конкретно предварителен
договор Д. много бързал да получи предварително значителна сума в брой,
затова когато са подписали пред нотариуса предварителния договор, „както
ме беше инструктирал“/Д./, Л. платил данъците на имота в Община Несебър и
му пратил останалите, получени от Д.В. като капаро пари, заедно с бележката
за платения данък.
В тази връзка, по делото са представени две разписки, подписани от Л.-
от 29.12.2021г. и от 18.01.2022г. за получените от него дав задатъка. По делото
обаче е представена и декларация от 04.09.2023г., в която ответникът Л.
признава неизгодни за себе си факти- че изобщо не е получавал сумите,
посочени в разписките. Представен е и протокол от разпит, проведен на
04.10.2024г. пред разследващ орган по ДП №239/2023г., водено по повод
процесния договор, от който е видно, че Л. отново е заявил, че не е получавал
никакви пари- нито в брой, нито по банков път от пълномощника на купувача
Д.В., нито от самия купувач С.. Извлеченията от банковите сметки,
представени по делото също сочат, че на датите на разписките няма
постъпления по сметките на ищеца. От постъпилата от отдел „Местни данъци
и такси“ към Община Несебър информация става ясно, че данъците за имота
за периода 2017- 2021г. са заплатени на 14.01.2022г., а не на 29.12.2021г., както
твърди Л.. Освен това, няма доказателства как ответникът Л. е предал парите
на Д.. От представената по делото справка от ГД“Гранична полиция“ е видно,
че в периода 01.12.2021г- 31.03.2022г. нито Л. е напускал пределите на
Република България, нито Ю.Д. е идвал в България. Ответникът Л. пред
разследващия орган е заявил, пак в цитирания по-горе протокол, че не е
виждал Д. от години, от поне 7-8 години не го е виждал и не е разговарял с
него. Като пълномощник правел това, което му кажел Д.В., който контактувал
с Д.. Наред с изложеното, по делото е представено писмо от НАП, от което
става ясно, че за периода 07.06.2007г.- 31.08.2020г. Л. е работил за ищцовото
22
дружество по трудов договор, като последният е прекратен на 31.08.2020г., но
в хипотезата на чл.327, ал.2 от Кодекса на труда, т.е. поискал е да му бъде
прекратен договора от Инспекцията по труда и то тогава, когато работодателят
е преустановил дейността си и работникът не може да подаде писменото си
заявление за прекратяване на трудовия договор, поради това, че
работодателят, респ. лицето, което го представлява или лицето, определено да
получава кореспонденцията на работодателя, не могат да бъдат намерени на
адреса на управление. Тогава възниква въпроса, ако Л. е поддържал контакт с
Д. постоянно, по повод всяка сделка, вкл. в периода на подписване на
предварителния договор, защо е било необходимо да прекратява трудовия си
договор чрез Инспекцията по труда. Дори Д. да не е имал възможността да
идва в България и не е идвал през целия този период, чрез постоянната
комуникация между тях, за каквато се твърди в отговора на исковата молба, би
следвало да може да се уреди и този въпрос.
Изложеното въз основа на събраните по делото доказателства води до
извод, че поддържаната в настоящото производство от Л. теза е невярна. От
една страна в отговора на исковата молба твърди, че не е предприемал
никакви действия без инструкциите на Д. и, че се е отчел за процесната
сделка, от друга- пред държавен орган е заявил, че не е виждал и чувал Д. от
поне 7-8 години и че изобщо не е получавал никакви пари по договора.
Казаното от самия него за липса на контакт с Д. сочи, че към датата на
процесния договор- 29.12.2021г. той не е имал контакт с управителя Д. и няма
как да е получил от него указания за процесната сделка, респ. не е имал
одобрението и конкретните условия от представляваното лице. В цитирания
протокол от наказателното производство, Л. пизнава и други неизгодни за себе
си факти, а именно, че не е бил наясно какво подписва, като изцяло се е
доверил на Д.В., който е организирал сключването на сделката. Нещо повече,
самият Д. се е задължил чрез решението на общото събрание на 13.10.2021г.,
като представляващ дружеството да не се разпорежда с имотите, които то
притежава до вписване на новия управител. Противно на това обаче, подписал
декларация на 23.10.2023г., в която заявил, че в качеството на управител на
Дружеството, през 2022г. получил лично и в брой сумите по предварителния
договор. Тази декларация не е годно доказателство по делото, защото
представлява свидетелски показания в писмен вид, които не са събрани по
надлежния ред и съдът не може да я цени като доказателство по делото. В
23
същото време, по делото няма доказателства сумите по предварителния
договор да са постъпвали по сметка на Дружеството, по сметка на
представляващия го или потвърждаване в деня на уговореното подписване на
окончателния договор от системата RINGS- т.1.1. от предварителния договор.
Съдът намира за доказано твърдението на ищеца, че не е получил цената по
предварителния договор, така както е уговорено в него, което сочи на
наличието на обективен и субективен елемент за увреждане на ищеца от
процесната сделка.
По делото е представена и клетвена декларация от 04.09.2023г., в която
ответникът Л. признава неизгодни за него факти, а именно, че не е получавал
сумите, описани в разписките от 29.12.2021г. и 18.01.2022г. Това признание
оборва достоверността на разписките. Впоследствие, Л. се е отказал от тази
клетвена декларация чрез подписана и заверена от него нова клетвена
декларация от 19.10.2023г., в която заявява, че е получил всички суми по
предварителните договори, включително- процесният, а първата декларация
издал под заплаха от наказателно преследване и задържане. Изложеното в
първата декларация кореспондира с показанията му пред разследващите
органи, както и с представените писмени доказателства относно липсата на
постъпления по банковите сметки на ищеца на заплатена цена по процесния
договор. В съдебно заседание, по същество, ответникът Л. обясни, че като
получил доказателство, че Д. получил парите, подал втората декларация, че
всъщност е получил парите, т.е. първата декларация, както и заявеното пред
разследващите органи е било невярно. Всъщност, към момента на подписване
и на едната, и на другата декларации, обяснявайки причината, за да ги
подпише, стана ясно, че отношенията между Д. и Л. нито са директни, нито
доверителни, нито добри. Както ответникът Л. обясни, бил ядосан на г-н Д.,
който го излъгал, без да уточнява конкретика. Едва ли и прекратяването на
трудовия му договор след двадесет години съвместна работа, чрез
Инспекцията по труда година по-рано от подписването на предварителния
договор, е индиция в полза на тезата за изпълнения на указания от страна на
Д. към Л. в конкретния случай. Ако действително беше вярно представеното
от ответната страна бързане за сключване на сделкато от страна на управителя
Д. и беше установено, че е постъпило плащане по сделката, то остава
неизяснен въпроса защо в конкретния случай, при наличието на множество
предходни сделки, за които се твърди, че са протичали по един и същи начин,
24
не са предоставени и този път необходимите декларации за сключване на
окончателния договор при определена за това дата. Наред с това, изявлението
в протокола от досъдебното производство в частта, в която Л. признава
неизгодни за себе си факти- че не е знаел какво подписва, има характер на
удостоверителен документ, ползващ се с доказателствена сила, който ценен
наред с останалите събрани по делото доказателства сочи на недобросъвестно
упражняване на права от страна на пълномощника на ищеца.
Следва да се посочи само, че няма спор по отношение на начина, по
който бившите съдружници в „ДЮФ“ООД са си разпределили имотите и
правомощията за разпореждане във връзка с тях, но това няма значение за
настоящия спор, нито потвърждаващите ги показания на свидетеля Н..
Изложеното, дава основание да се приеме, че е налице споразумяване на
пълномощника Л. с пълномощника С. във вреда на ищцовото дружество, след
като Л. признава, че при сключване на договора изобщо не е бил наясно какво
подписва и с кого, като е изпълнявал указанията, дадени му от пълномощника
на С., както и поради липса на плащане на двата задатъка, който факт се
признава от Л., а и няма доказателства за осъществено плащане по начина,
уговорен в договора, нито съобразно твърденията на ответниците. От
обективно установените по делото данни въз основа на събраните
доказателства, може да се направи извод за субективното намерение за
увреждане, като действията на пълномощника Л. не съответстват на
разбирането за добросъвестно упражняване на права по смисъла на чл.40 ЗЗД.
Предвид горното, съдът намира евентуалния иск по чл.40 ЗЗД за
основателен.
Страните са поискали присъждане на разноски като са представили
списъци по чл.80 ГПК, с изключение на ответника Л., чиито процесуален
представител адв.Р. е заявила, че разноските са в рамките на адвокатския
хонорар, договорен и заплатен от ответника, видно от представения по делото
договор за правна защита и съдействие и пълномощно.
Правните последици от отхвърлянето на главния иск, когато има
предявен евентуален са идентични– съдът се счита сезиран с евентуално
съединения иск. Отговорността за разноски по делото се определя от изхода
на делото по евентуалния иск. Когато между същите страни са предявени
евентуално съединени искове, по които се претендира едно благо, колкото и да
25
са основанията от които се извежда и колкото и да са лицата, от които се
претендира при наличието на общност на основанията, дължимата такса е
една, едно е и адвокатското възнаграждение, тъй като е уговорено за защита
на едно благо. При отхвърляне на главния иск, когато е предявен повече от
един евентуален иск и е отхвърлен първият евентуален, респ. следващият и е
уважен последният, при условието, че предходния или предходните са
отхвърлени, ответникът има право на разноски само, когато и главният, и
евентуалните са отхвърлени, а ищецът има право на разноски само, ако някой
от исковете му- главен или евентуален бъде уважен /арг. Определение №
284/6.04.2012 г. по ч.гр.дело № 238/2012 г. на IV-то гр. отд. на ВКС;
Определение №3413/08.11.2023г. по ч.гр.д.№4456/2023г, ІV г.о. ВКС;
Определение №137/09.04.2020г. по ч.гр.д.№570/2020г, ІІІ г.о. ВКС и др./
Отговорността за разноски по делото се определя от изхода на делото по
евентуалния иск
Предвид изложеното, съдът намира, че на ищеца следва да бъдат
присъдени направените от него разноски в настоящото производство.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на „ДЮФ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление : гр. Бургас, бизнес център Океански риболов, ет.12, офис
1212, представлявано от Е.М.В., със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Трайко
Китанчев“ 42,ет.1, адв. Тодор Ненчев против В. Г. Л. с ЕГН **********, с
постоянен адрес: ****** и А.А.С., гражданин на ****, род. на ***** г., с
постоянен адрес: ****** и регистриран на територията на Р***** адрес:
********, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Хаджи Димитър“№7, партер, адв.
Георги Димитров, за приемане за установено на основание чл.42, ал.2 от
Закона за задълженията и договорите, че сключеният между „ДЮФ“ ООД,
ЕИК ********* и А.А.С. предварителен договор от 29.12.2021г. за покупко-
продажба на недвижим имот, САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ- ЗАЛА с
идентификатор 11538.4.105.5.4, на етаж 1, с площ от 157 кв.м., прилежащи
части- 34,13 кв.м., находящ се в гр.Свети Влас, м.Юрта- под пътя, в сграда с
идентификатор 11538.4.105.5, е недействителен по отношение на „ДЮФ“
ООД, ЕИК ********* поради липсата на представителна власт на
26
пълномощника В. Г. Л. за сключването му.
ОТХВЪРЛЯ иска на „ДЮФ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Бургас, бизнес център Океански риболов, ет.12, офис
1212, представлявано от Е.М.В., със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Трайко
Китанчев“ 42,ет.1, адв. Тодор Ненчев против А.А.С., гражданин на ****, род.
на ***** г., с постоянен адрес: ****** и регистриран на територията на
Р***** адрес: ********, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Хаджи
Димитър“№7, партер, адв. Георги Димитров, с който на основание чл.26, ал.2,
предл.второ от Закона за задълженията и договорите, се иска установяване, че
сключеният между „ДЮФ“ ООД, ЕИК ********* и А.А.С. предварителен
договор от 29.12.2021г. за покупко-продажба на недвижим имот,
представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ- ЗАЛА с идентификатор
11538.4.105.5.4, на етаж 1, с площ от 157 кв.м., прилежащи части- 34,13 кв.м.,
находящ се в гр.Свети Влас, м.Юрта- под пътя, в сграда с идентификатор
11538.4.105.5, е поради липсата на съгласие от страна на „ДЮФ"ООД за
сключването му, изразяващо се в липса на взето решение от общото събрание
на дружеството за продажба на имота.
ОТХВЪРЛЯ иска на „ДЮФ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление : гр. Бургас, бизнес център Океански риболов, ет.12, офис
1212, представлявано от Е.М.В., със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Трайко
Китанчев“ 42, ет.1, адв. Тодор Ненчев против А.А.С., гражданин на *****,
род. на ***** г., с постоянен адрес: ****** и регистриран на територията на
Р***** адрес: ********, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Хаджи
Димитър“№7, партер, адв. Георги Димитров, с който на основание чл.26, ал.2,
предл.първо от Закона за задълженията и договорите, за установяване на
недействителност на сключеният между „ДЮФ“ ООД, ЕИК ********* чрез
представителя по пълномощие В. Г. Л. и А.А.С. предварителен договор от
29.12.2021г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ- ЗАЛА с идентификатор 11538.4.105.5.4, на етаж
1, с площ от 157 кв.м., прилежащи части- 34,13 кв.м., находящ се в гр.Свети
Влас, м.Юрта- под пътя, в сграда с идентификатор 11538.4.105.5, поради
противоречие със закона- липса на валидно взето решение от общото
събрание на „ДЮФ“ ООД, ЕИК ********* за продажба на недвижимия имот в
неспазване на разпоредбите на чл.137, ал.5 вр.ал.4 и ал.1, т.7 от Търговския
закон.
27
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО, на основание чл.40 от Закона за
задълженията и договорите, че сключеният между „ДЮФ“ ООД, ЕИК
*********, чрез представителя по пълномощие В. Г. Л. и А.А.С.
предварителен договор от 29.12.2021г. за покупко-продажба на недвижим
имот, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ- ЗАЛА с идентификатор
11538.4.105.5.4, на етаж 1, с площ от 157 кв.м., прилежащи части- 34,13 кв.м.,
находящ се в гр.Свети Влас, м.Юрта- под пътя, в сграда с идентификатор
11538.4.105.5, е недействителен по отношение на „ДЮФ“ ООД, ЕИК
*********, поради споразумяване между ответника Л. и ответника С. във
вреда на представляваното „ДЮФ“ ООД, ЕИК *********.
ОСЪЖДА В. Г. Л. с ЕГН **********, с постоянен адрес: ****** и
А.А.С., гражданин на *****, род. на ***** г., с постоянен адрес: ****** и
регистриран на територията на Р***** адрес: ******** да заплатят на „ДЮФ“
ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление : гр. Бургас,
бизнес център Океански риболов, ет.12, офис 1212, представлявано от Е.М.В.,
със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Трайко Китанчев“ 42,ет.1, адв. Тодор
Ненчев сумата от 7939 /седем хиляди деветстотин тридесет и девет/ лева,
представляваща направени от ищеца разноски в настоящото производство.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
28