РЕШЕНИЕ
№ 1201
гр. София, 25.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 8-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и девети октомври през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Жаклин Комитова
Членове:Иванка Иванова
Петя Алексиева
при участието на секретаря Нина Ш. Вьонг Методиева
като разгледа докладваното от Жаклин Комитова Въззивно гражданско дело
№ 20241000500465 по описа за 2024 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
ПРОИЗВОДСТВОТО Е ПО РЕДА НА ЧЛ.258 - ЧЛ.273 ОТ ГПК.
С Решение № 5874 от 16.11.2023 г., постановено по гр. д. № 4788/2022
г. по описа на СГС, ГО, I-12 състав, е ОБЯВЕН ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, сключеният предварителен договор от
12.06.2019 г. между Е. П. А., ЕГН ********** /купувач/ и „НОВА БИЛД СТ“
ООД, ЕИК ********* /продавач/, относно покупко-продажбата на следния
недвижим имот: Самостоятелен обект с идентификатор 68134.610.2105.5.25
по КККР, одобрени със заповед РД-18-4/09.03.2016 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, с последно изменение, засягащо самостоятелния обект от
07.02.2022 г., представляващ АПАРТАМЕНТ № 25 /двадесет и пет/.
находящ се във вход „А", на 7 /седми/ етаж от сградата, на кота + 17,70 м., със
застроена площ от 70,70 кв. м. /седемдесет цяло и седемдесет стотни/
квадратни метра, състоящ се от входно антре, баня с тоалетна, дневна с
трапезария и кухненски бокс, спалня, покривно озеленяване /тераса/ - с площ
от 57,71 кв. м., при граници: север-предверие и стълбищна и апартамент № 26,
запад - ул. „Подуенска", юг - УПИ XIV-866, кв. 12 „д", м. „Суха река запад",
изток УПИ I-854, кв. 12 „д", м. „Суха река запад", заедно с 9,34 кв. м. /девет
цяло тридесет и четири квадратни метра/ идеални части от общите части на
сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху по-горе
1
описания урегулиран поземлен имот, заедно с прилежашото му МАЗЕ № 7
/седем/, находящо се на сутерена на сградата, на кота - 2,85 м., с площ от 2,26
кв.м. и 0,92 кв.м. идеални части от сутерена на сградата.
С решението ответникът „НОВА БИЛД СТ“ ООД, ЕИК *********, е
осъден да заплати на Е. П. А., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 5
834.02 лв. - разноски по делото. Е. П. А., е осъдена да заплати по сметка на
Столична община, район Подуяне, дирекция МДТ, на основание чл. 364, ал. 1
ГПК, сумата от 5 533.75 лв. - местен данък, както и да заплати по сметка за
държавни такси на СГС на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, сумата от 899.42 лв. -
такса за прехвърлянето на имота.
Срещу постановеното съдебно решение е депозирана въззивна
жалба от ответника „НОВА БИЛД СТ“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.София, район „Подуене“, ул. „Тодорини
кукли“ №20, ет.2, представлявано от Управителя Т. П. М., чрез адв. В. Г. Я. –
САК, със съдебен адрес: гр.София, район „Средец“, ул.“Хан Аспарух“ №54,
ет.1, офис 1.
В жалбата се излагат съображения, че решението е необосновано и
неправилно, както и че е постановено в нарушение на материалния закон.
Съдът е направил грешни правни изводи от точно установените по делото
юридически факти. Облигационната връзка между страните е прекратена на
основание чл. 20, ал. 3 от Предварителният договор на две самостоятелни под-
основания. Авансът в размер на 28 293,60 евро по чл. 3, ал. 2, т. 1 от
Предварителния договор не е заплатен в уговорения срок. Съгласно
цитираната разпоредба, ищецът е бил длъжен в тридневен срок от подписване
на предварителния договор или в срок до края на деня на 15.06.2019 г. да
заплати уговорения между страните аванс. Като санкция за това
неизпълнение, страните са уговорили автоматичното прекратяване на
действието на сключения помежду им Предварителен договор (чл. 20, ал. 3).
Между страните не се спори и първоинстанционният съд правилно е
установил, че в срока до 15.06.2019 г. авансът по договора не е бил заплатен от
Купувача. По сметката на ответника постъпва плащане едва на 19.06.2019 г. и
то от трето на договора лице. Прекратяването на Предварителния договор не е
обвързано с никакви допълнителни юридически факти (като отправяне на
уведомление за прекратяване или потвърждаване за прекратяване), а е
достатъчно само авансът да не бъде платен от купувача в уговорения срок. В
случая, първоинстанционният съд, в противоречие с клаузите на ПД, влага
допълнителни изисквания към прекратяването на договора, а именно: „липса
на възражение от ответника“, „липса на отказ да получи сумата“, „вътрешно
предпочитание да не се прекратява договора“, „неупражняване от страна на
ответника на възникнало право за прекратяване на договора“. Нито едно от
тези допълнителни предпоставки, на които се е позовал първоинстанционния
съд, не са договорени като такива от страните и липсва каквато и да е
обосновка да се въвеждат като допълнителни изисквания за настъпване на
прекратителния ефект на чл. 20, ал. 3 от ПД. Прекратяването на
предварителния договор е настъпило автоматично на 16.06.2019 г. с
неплащането на аванса по него и последващи действия на ответника и
изявления, няма как да санират прекъснатата облигационна връзка.
Първоинстанционното решение се явява напълно неправилно, защото съдът
2
изцяло е обосновал изводите си на поведението на ответника, след
настъпването на прекратяването на договора, което в случая няма правно
значение. Плащането от трето на договора лице — П. С., не може да се приеме
за редовно плащане от страна на ищеца. Погрешно първоинстанционният съд
е приложил разпоредбата на чл. 73 ЗЗД по отношение на плащането от третото
лице. В случая ответникът има интерес задължението да бъде изпълнено от
страната по договора, а именно купувачът Е. А.. В случая, в основанието на
плащането от страна на третото лице П. С. е посочено само „buying a home 3
plostad Rodina st., Sofia, app. 25“. Липсва каквато и да е информация от името
на кое лице се плаща, както и по кой договор. В първоинстанционното
производство продавачът ясно е доказал чрез счетоводните извлечения, че не
счита това плащане за плащане от страна на Купувача. Неправилно
първоинстанционният съд не е допуснал съдебно-счетоводна експертиза и
това представлява съществено процесуално нарушение, защото именно от
тази експертиза е щяло да се установи, че продавачът не е завел това плащане
като плащане от страна на Купувача. В случая се касае за умишлено
осчетоводяване на превода по подсметка 411/1, като грешно платена и
отделена за връщане към третото лице. Облигационната връзка между
страните е прекратена и на основание чл. 20, ал. 2 от Предварителния договор.
Съгласно цитираната разпоредба, в случай, че Купувачът забави плащане на
вноската по чл. 3, ал. 2, т. 2 с повече от 30 дни, договорът се счита за
прекратен, без да са необходими каквито и да е други действия на страните —
автоматично прекратяване. Ответникът е изпратил на 20.03.2020 г. на ищеца
уведомление по имейл за наличието на съставен Акт образец 14 за сградата, в
която се намира имотът на купувача, като е приложил самия акт към
електронното съобщение. Ищецът не е оспорил получаването на Акт образец
14 и получаването на процесното електронно съобщение. Срокът за плащане
на сумата по чл. 3, ал. 2, т. 2 от ПД е изтекъл на 20.04.2020 г., като до този
момент не е извършено плащане на втората вноска по договора. Такова
плащане е направено едва на 24.04.2020 или 34 дни след като на купувача му е
било съобщено за наличието на издаден акт образец 14 за сградата. Това
забавено плащане води до автоматичното прекратяване на сключения между
страните Предварителен договор от 12.06.2019 г. на основание чл. 20, ал. 2 от
него.
Жалбоподателят счита също така, че решението е частично
недопустимо. С обжалваното решение първоинстанционният съд е обявил
предварителния договор за окончателен по отношение на невъзможен
предмет, а именно — покривно озеленяване (тераса). Няма как ищецът да
придобие собствеността върху покривното озеленяване, защото това
представлява обща част по необходимост. Покривните пространства не могат
да принадлежат на отделни лица, а са притежание на всички собственици в
сградата. Безспорно е застъпеното в съдебната практика становище, че една от
основните предпоставки за наличието и упражняването на иска по чл. 19, ал. 3
ЗЗД е наличието на действителен и валиден предварителен договор, който не е
прекратен. В процесния случай тази предпоставка не е налице, защото
договорът е прекратен по право на 16.06.2019 г. Съдът е допуснал и сериозни
процесуални нарушения, като не е допуснал доказателства, искани от
ответника.
Моли съда, да отмени обжалваното решение като неправилно,
3
противоречащо на материално-правните и процесуално-правни разпоредби и
като необосновано. Претендира сторените по делото разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор на
въззивната жалба с вх. № на СГС 18587/16.02.2024 г. от ищцата в
първоинстанционното производство Е. П. А., ЕГН **********, чрез адв. Р.
и адв. Б., със съдебен адрес: гр. София, ул. "Хан Аспарух" 54, офис 9, с който
се оспорва въззивната жалба.
Твърди, че въпреки голямата забава на строителния график (съгласно
чл. 4 от договора, сградата е следвало да бъде въведена в експлоатация с
разрешение за ползване до 31.05.2021 г., а същото е издадено едва на
29.12.2021 г.), видно от представените с исковата молба платежни
нареждания, сумата е изцяло заплатена от купувача към продавача с няколко
банкови превода. Преводите са извършвани от ищеца - както лично, така и от
лицето, с което ищецът живее на съпружески начала - П. С.. Видно от
събраните от страна на ищеца гласни доказателства, посредством разпита на
свидетеля А. пред СГС, ищцата и П. С. не просто живеят на съпружески
начала, но нещо повече - двамата са били винаги заедно на всички срещи с
продавача, касаещи процесния имот, включително при подписването на
предварителния договор. Това обстоятелство е добре известно на ответника.
При разпита на свидетеля М., същият многократно говори за купувачите в
множествено число. В платежното нареждане е посочен процесният имот. По
делото не се установява плащането да е върнато на наредителя от страна на
ответното дружество. Не на последно място, продавачът е продължил да
получава плащания от страна на ищцата и след забавения аванс. Последното е
аргумент за оборване и на второто възражение - за настъпило автоматично
прекратяване на договора. От една страна, изрично волеизявление от страна
на ответника в тази насока, няма. От друга, дружеството - търговец не само не
се противопоставя изрично, но продължава да приема последващите
плащания от ищцата, без каквито и да е възражения. Моли да се има предвид
обстоятелството, че заплатените суми и до момента не са възстановени на
ищцата, което е от съществено значение при тълкуване действителната воля
на страните по отношение прекратяването на договора. Безспорно се
установява, че ищецът е разполагал с правата по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да поиска
обявяване на предварителния договор за окончателен. Договорът е бил
валидно сключен и действащ. Договорът не е бил прекратен от никоя от
страните. Продажната цена е била заплатена в цялост. Ответникът е бил
надлежно поканен за сключване на окончателен договор - с Нотариална
покана, връчена на 22.03.2022 г., като имотът не е бил прехвърлен към датата
на завеждане на исковата претенция. В този смисъл, правилно и
законосъобразно СГС е уважил исковата претенция. Моли съда, да постанови
решение, с което да отхвърли въззивната жалба и да потвърди изцяло
първоинстанционното решение като правилно, законосъобразно и
постановено изцяло в съответствие със събраните по делото доказателства.
Претендира сторените по делото разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и
обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл.12 от ГПК и
чл.235, ал.2 ГПК, намира следното:
СГС е сезиран с иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, предявен
4
от Е. П. А., срещу „НОВА БИЛД СТ“ ООД, за обявяването за окончателен на
Предварителен договор от 12.06.2019 г. за продажба на процесния недвижим
имот. Претендираното от ищцата право произтича от твърденията й, че
ответното дружество не е изправна страна по договора за строителство,
защото въпреки, че тя е изплатила цялата договорена цена за продажбата на
апартамента, то не й е прехвърлило собствеността върху него в договорения
срок.
С постъпилия в срока по чл.131 ГПК писмен отговор на исковата
молба ответникът „НОВА БИЛД СТ“ ООД, е оспорил предявения иск като
неоснователен.
Представен е по делото Предварителен договор за покупко-продажба
и за СМР на недвижим имот от 12.06.2019 г., сключен между „НОВА БИЛД
СТ“ ООД /продавач/ и Е. П. А. /купувач/, с който продавачът се е задължил да
прехвърли възмездно на купувача собствеността върху процесния недвижим
имот, изграден до степен на завършеност съгласно чл. 2 от договора. Съгласно
чл. 3, ал. 1 от Договора общата стойност на имота, предмет на договора,
заедно с общите части от сградата и припадащите се части от УПИ 1-853.847,
кв. 12 „д“, м. „*** - ***“ за апартамента, паркомясто и покривното
озеленяване и на възложените СМР е в размер на 94 312 евро, с включен ДДС.
Плащанията са предвидени да се извършат по следния начин:
1. Аванс, в размер на 28 293,60 евро в тридневен срок от деня на подписване
на договора и след приспадане на сумата от 2 000 евро - задатък или сума
за превеждане в размер на 26 293,60 евро - чл. 3, ал. 2, т. 1;
2. В срок до 3 дни от представяне от продавача на купувача срещу
подпис за получаването му на валидно издаден Акт образец 14,
удостоверяващ изграден груб строеж на имота, сумата от 47 156 евро с
включен ДДС - чл. 3, ал. 2, т. 2;
3. В срок не по-късно от 3 работни дни след получаване на разрешение за
ползване (Акт образец 16), издадено от ДНСК сума в размер на от 18
862,40 евро - чл. 3, ал. 2, т. 3.
Всички плащания следвало да се извършват по банков път, по сметка
на продавача в „Райфайзенбанк - България” ЕАД. Според чл. 20, ал. 1, ако
купувачът пожелае да прекрати договора, същият може да го направи с
едностранно писмено уведомление, като продавачът има правото да задържи
аванса/капарото по чл. 3, ал. 2, т. 1.
Съобразно ал. 2 на чл. 20, ако купувачът забави плащането на
вноската по чл. 3, ал. 2, т. 2 с повече от 30 дни от договорените срокове,
договорът се счита за прекратен, като продавачът задържа като неустойка
аванса, а в ал. 3 е предвидено, че ако купувачът не заплати на продавача
сумата на аванса по чл. 3, ал. 2, т. 1 от договора, същият се счита за прекратен.
По делото е приет платежен документ от 28.05.2018 г. за сумата от 2
000 евро.
Представени са неоспорени извлечения от платежни нареждания от
ищеца:
- платежно нареждане за сума в размер на 26 293.60 евро от
19.06.2019 г., с наредител П. Б. С. и основание за плащане закупуване на
жилище площад ***, гр. ***, апартамент № **;
- платежно нареждане от 24.04.2020 г. за сума в размер на 47 156
евро, с наредител Е. П. А. и основание за плащане закупуване на жилище
5
площад ***, гр. ***, апартамент № **;
- платежно нареждане за сума в размер на 21 974.24 евро от
15.03.2022 г., с наредител Е. П. А. и основание за последно плащане
закупуване на жилище площад ***, гр. ***, апартамент № **, прозорец – 1
126 лв. и тераса – 3 200 лв.
И по трите плащания сумите са преведени по сметката на ответника в
„Райфайзенбанк България” ЕАД.
От Разрешение за ползване № СТ-05-937/29.12.2021 г. се установява,
че многофамилната жилищна сграда, с местонахождение в ПИ с
идентификатор 68134.610.2105, УПИ 1-853.847, кв. 12 „д“, м. „*** - ***“, е
въведена в експлоатация.
От Справка от Агенция по вписвания се установява, че ответникът не
се е разпореждал с процесния имот.
От представени извлечения от сметки от ответника, се установява, че
сумата в размер на 26 293.60 евро е постъпила по сметката на ответника на
19.06.2019 г., сумата в размер на 47 156 евро е постъпила по сметката на
ответника на 28.04.2020 г. и сумата в размер на 21 974.24 евро е постъпила по
сметката на ответника на 16.03.2022 г.
От аналитична справка по сметка 498 и аналитична справка по
сметка 411 на „НОВА БИЛД СТ“ ООД се установява, че постъпилите суми са
осчетоводени от търговеца.
Приложена по първоинстанционното дело е имейл кореспонденция
между страните. От нея се установява, че ответникът многократно е изпращал
електронни съобщение от електронна поща *********@***.** на електронна
поща **********, която е електронната поща на П. С. - видно от неоспорени
електронни съобщения на лист 20 и 21 от делото. Липсва оспорване в хода на
първоинстанционното производство на електронните изявления от пощата на
въззивника, като изходящи от негови представители или лица, чиито действия
не са оспорени веднага след узнаването по реда чл. 301 ТЗ. Така генерираните
електронни документи, възпроизведени върху хартиен носител и представени
в заверен препис от двете страни (вкл. и от ответника). Поради това
документите за осъществената електронна кореспонденция се ползват с
формална доказателствена сила за авторството им.
Пред СГС са събрани и гласни доказателства.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от
правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК, изхождат от
легитимирана страна, като същата е процесуално допустима.
Съгласно нормата на чл.269 ГПК съдът се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като
по останалите въпроси съдът е ограничен от посоченото в жалбата.
При извършена служебна проверка въззивният съд установи, че
обжалваното съдебно решение е валидно, като същото е процесуално
допустимо.
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. С
него се упражнява потестативното право да се иска сключване на окончателен
договор, насочено към постигане правните последици на несключения
договор чрез съдебно решение, което го замества.
6
За да може да бъде обявен предварителен договор за окончателен е
необходимо да са налице следните предпоставки: договорът, чието обявяване
за окончателен се иска, да е валиден, да е сключен в изискуемата от чл. 19, ал.
1 от ЗЗД писмена форма, да съдържа уговорки относно съществените условия
за окончателния договор (чл. 19, ал. 2 от ЗЗД) и да има характера на
предварителен договор, т.е. да съдържа клауза за сключване на окончателен
договор. За да бъде налице основание за обявяване на договора за окончателен
следва да са настъпили правопораждащите условия, уговорени от страните,
касаещи правото да се иска сключване на окончателен договор.
За производството няма спор, че между страните има създадена
облигационна връзка въз основа на сключения на 12.06.2019г. Предварителен
договор. С него въззивникът – „НОВА БИЛД СТ“ ООД се е задължил да
прехвърли на въззиваемата страна – Е. П. А., собствеността на
АПАРТАМЕНТ № 25 /двадесет и пет/. находящ се във вход „А", на 7 етаж от
сградата, на кота + 17,70 м., със застроена площ от 70,70 кв. м., състоящ се от
входно антре, баня с тоалетна, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня,
покривно озеленяване /тераса/ - с площ от 57,71 кв. м., заедно с 9,34 кв. м.
идеални части от общите части на сградата и толкова идеални части от
правото на строеж върху по-горе описания урегулиран поземлен имот, заедно
с прилежащото му МАЗЕ № 7, находящо се на сутерена на сградата, на кота -
2,85 м., с площ от 2,26 кв.м. и 0,92 кв.м. идеални части от сутерена на
сградата, в 3 дневен срок след издадени разрешение за ползване от ДНСК (чл.
13, ал.3 от предварителния договор).
Наред с горното, „НОВА БИЛД СТ“ ООД се е задължило да построи
самостоятелно или чрез трети лица недвижимия имот по чл. 1 и сградата, в
който се намира същия (чл.2, стр.2 от предварителния договор).
Договорената цена - общо за собствеността и за дължимите строителни
дейности, е разсрочена на 3 вноски (чл.3).
Тълкувайки клаузите в съответствие с принципите на чл. 20 от ЗЗД,
съдът приема, че процесният договор има характер на предварителен договор
за продажба в частта за прехвърляне на вещните права, а досежно
строителството на обекта същият има характер на договор за изработка.
Видно от данните по делото, за процесния обект строителният процес е
финализиран с издаден Акт обр. 16. Същият не е предмет на разпоредителна
сдЕ. и продължава да е собственост на „НОВА БИЛД СТ“ ООД. От
приложените по делото 4 на брой платежни документи се констатира още, че
сумата в размер на 94 312 евро е постъпила по сметка на въззивника.
С оглед позициите на страните, първият спорен в производството
въпрос е концентриран около същестуването на облигационната връзка към
момента на предявяване на иска по чл. 19 от ЗЗД. В този смисъл и според
доводите на въззивника в атакуваното решение първоинстанционният съд е
направил грешни правни изводи от точно установените по делото юридически
факти, като оплакванията са, че към момента на иницииране на съдебното
производство облигационната връзка между страните вече е била прекратена
и то на две самостоятелни основания. Първото е настъпило на осн. чл. 20, ал.
3, а именно – че договореният аванс в размер на 28 293,60 евро по чл. 3, ал. 2,
т. 1 от Предварителния договор не е заплатен в уговорения срок.
Поддържа се също, че процесният договор е прекратен и на евентуално
второ основание - това по чл. 20, ал. 2, тъй като Купувачът е забавил
7
плащането на вноската по чл. 3, ал. 2, т. 2 с повече от 30 дни.
Тезата на жалбоподателя е, че в случая е налице автоматично
прекратяване на договора, т.е. същото не е обусловено и не е обвързано с
никакви допълнителни юридически факти, в това число отправяне на
уведомление за прекратяване или потвърждаване за прекратяване, както е че е
без значение какво е поведението на ответника и какво той счита — дали
договорът е прекратен или не.
Предвид горното и след съвкупен анализ на данните по делото, съдът
намира, че твърдението за сбъднало се основание за автоматично
прекратяване по смисъла на чл. 20, ал.3 от договора е неоснователно. Видно
от разпоредбата на чл.3, ал .2 т.1 от Предварителния договор, Купувачът
дължи на Продавача аванс в размер на 28 293,60 евро. Плащането на
авансовата сума обаче е обвързано не само със срок, но и с допълнително
условие, а именно – приспадане на сумата от 2 000 евро, получена от
Продавача като задатък. Посочено е още, че окончателната сума за
превеждане е в размер на 26 293, 60 евро. В договора липсва уговорка, според
която дължимото приспадане съвпада с деня на подписване на
Предварителния договор. Тъкмо обратното, употребеното словесно - изразно
съчетание „...в три дневен срок от деня на подписване на настоящия договор и
след приспадане...“, обосновава извод за настъпването му в един последващ
момент, който обаче в процеса остава неустановен.
Твърдението неоснователно и на още едно основание. Съгласно чл. 20а
от ЗЗД договорът има сила на закон за тези, които са го сключили. Страните
сключват даден договор с цел да си гарантират изпълнение на поетите с
договора задължения. Развитието на отношенията обаче не винаги е такова,
каквото страните по договора очакват. Сключеният договор може да не се
изпълнява от едната или от двете страни – умишлено или поради проява на
небрежност.
Правната материя на неизпълнението на договорите е уредена в чл.79-
94 от ЗЗД. Неизпълнението на договорите представлява неосъществяване на
дължимото поведение или дължимия резултат от някоя от страните и бива два
вида: пълно и неточно.
При пълното неизпълнение длъжникът не е осъществил нищо от
договореното.
При неточното изпълнение длъжникът е осъществил някакви действия
по изпълнение на договора, но те не са достатъчни или водят до отклонения
спрямо договореното. Неточното изпълнение се проявява в три форми:
забавено изпълнение, частично изпълнение и лошо изпълнение.
Разграничителните критерии на вида неизпълнение са от значение за
процесния случай, тъй като според поддържаната от въззивника теза
автоматичното прекратяване по смисъла на чл. 20, ал.3 от Предварителния
договор е за неплащане на сумата от 28 293,60 евро. Т.е. визира се хипотеза на
пълно неизпълнение. В случая, такава не е налице, предвид извършеното още
на 28.05.2022 г. частично плащане на сумата от 2 000 евро (задатък), чието
приспадане от общия размер на конкретното задължение е не само
договорено, но и обусловено от поведението на самия Продавач.
За неоснователни съдът намира възраженията на въззивника относно
неправилното приложение на разпоредбата на чл. 73 от ЗЗД и твърденията му,
че плащането от трето на договора лице — П. С. на втората вноски, не може
8
да се приеме за редовно авансово плащане от страна на Купувача. В тази
връзка следва да бъде отбелязано, че предвид характеристиката на
предварителния договор, той не е от категорията договори, които се сключват
с оглед на личността. Това е така, тъй като, при посочения тип договор
личността има съществено значение за извършване на сдЕ.та, поради
необходимите особени качества на договарящия за изпълнение на поетите
задължения. Предварителният договор има правна уредба в разпоредбите на
чл.19 ЗЗД и чл.362 и чл.363 ГПК. Целта му е да подготви сключването на друг
договор - окончателен. Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.2 ЗЗД
предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените
условия на окончателния договор. Същият трябва да отговаря на общите
условия за действителност на договорите - чл.26-33 ЗЗД, както и да съдържа
общите елементи на договора-съгласие, основание и предмет. Страни по
предварителен договор могат да бъдат всички гражданскоправни субекти.
Предвид горното, съдът намира, че няма пречка едно трето лице за
сдЕ.та – в случая П. С., да плати чуждо задължение - т.е. това на купувача Е.
А..
Безспорно установено в производството е и обстоятелството, за
субективната връзка помежду им, обоснована от съвместното им
съжителство. Това очевидно е било известно и на въззивника, предвид
значителното количество електронна кореспонденция (приложена като
неоспорена по делото), разменена по повод изпълнението на процесния
договор и в която, значителна част от изявленията от името и за сметка на
Купувача са изходящи именно от това трето лице. Същевременно, по делото
липсват данни за обвързаност между П.С. и продавача, от които да бъде
направен извод, че извършеното от него плащане е в изпълнение на друго
правоотношение.
Не без значение е и обстоятелството, че след получаване на авансовото
плащане, въззивникът не е потърсил потвърждение (или обяснение) за
основанието, на което е реализирано същото, т.е. действията му обосноват
извод в посока знание, че извършеното от третото лице плащане е в
изпълнение именно за погасяване задължението на купувача Е. А. и
представлява авансово плащане по процесния договор.
Следва да се посочи също така, че въззивникът е търговско дружество,
което по занятие извършва строителна дейност и покупко-продажба на
недвижими имоти. Поради това по отношение на него е приложима нормата
на чл. 301 от ТЗ, съгласно която, когато едно лице действа от името на
търговец без представителна власт, се смята, че търговецът потвърждава
действията, ако не се противопостави веднага след узнаването им. В
хипотезата на чл.301 от ТЗ мълчанието се приравнява на потвърждаване. Ако
иска да лиши от правно действие определена сдЕ. или изявление, търговецът
трябва изрично да се противопостави веднага след узнаването, че действието е
извършено от негово име, като в противен случай той губи тази възможност.
В настоящия случай се установява, че жалбоподателят не само че не се
противопоставил на получаването на сумата, но я е осчетоводил (както и
всички други получени суми), като не се е противопоставил на получаването
им, респ. не ги е върнал незабавно обратно .
Следва да се посочи също така, че разпоредбата на чл. 73 от ЗЗД
регламентира възможността за изпълнение на чуждо задължение от трето
9
лице дори против волята на кредитора. Тъй като, в случая, естеството на
процесното задължение не е intuitu personae, то няма пречка същото да бъде
изпълнено лице, различно от длъжника. Тази възможност произтича от
същността на изпълнението като осъществяване на дължимия резултат.
Извършеното от третото лице изпълнение на чужд дълг има погасителен
ефект, еднакъв с този на изпълнението от длъжника, поради което изцяло
неоснователни се явяват твърденията на въззивника, че извършеното авансово
плащане е нередовно. За настъпването на погасителния ефект е без значение
дали третото лице има или няма интерес от изпълнението на чуждия дълг. (В
този смисъл е трайно установената практика, обективирана в Решение № 773
от 15.07.2002 г. по гр. дело № 1534/2001 г., ВКС, V Г. О., Решение № 86-а от
1997 г. на ВКС, I Г. О., Решение № 1131 от 22.12.2006 г. по т. дело № 717/2006
г., ВКС, ТК, II Т. О., Решение № 194 от 08.02.1955 г. по гр. дело №457/1955
г., ВС, IV Г. О., Решение № 223/1997 г. на ВКС, 5-членен състав и др.).
Правният интерес има значение само във вътрешните отношения между
третото лице, извършило плащането, и длъжника, чието задължение се
погасява, и се отнася до възможността на третото лице да се суброгира в
правата на кредитора съгласно чл. 74 от ЗЗД. Определяща за погасяването на
задължението е волята на третото лице - знанието му, че изплаща чужд дълг с
желанието да освободи длъжника от него.
Съдът не споделя и твърденията на страната за сбъднало се основание за
автоматично прекратяване на основание чл. 20, ал.2 от Предварителния
договор. Съгласно цитираната разпоредба, в случай, че Купувачът забави
плащането на вноската по чл. 3, ал.2, т.2 с повече от 30 дневен срок от
договорените срокове, договорът се счита за прекратен. Дължимата по см. на
чл. 3, ал.2, т.2 вноска е в размер на 47 156 евро. Според уговореното същата е
платима в срок до три дни от представяне от Продавача на Купувача срещу
подпис за получаването му на валидно издаден Акт 14, удостоверяващ
изграждането на строежа на имота по чл.1, ал.1, предмет на договора. В
случая началото на срока за изпълнение отново е предпоставено от сбъдване
на допълнително условие - а имено надлежно удостоверяване на връчването.
Безспорно между страните по делото, а и от представените писмени
доказателства се установява, че такова връчване не е реализирано. Сам по себе
си фактът на изпращане на електронна кореспонденция с дата 20.03.2020 г.,
носеща информация за конкретно съдържание, не установява съвпадение с
момента на получаването й от адресата. С оглед договореното обаче именно
последният е значим, както във връзка със самото изпълнение, така и със
забавата, определяща съществуването на облигационното правоотношение по
чл. 20, ал.2 от Предварителния договор.
Освен горното, в допълнение следва да бъде добавено, че дори и в
хипотеза при която срокът и сбъдването на условието, поставящо начало на
течението му, се приемат за установени, то твърдението остава
неоснователно. Това е така, предвид нормата на чл. 20а от ЗЗД, даваща
възможност за предоговаряне на същия. В този смисъл от съдържанието на
електронната кореспонденция между страните от дати 24.04.2020 г. и
25.04.2020 г. (лист 22 от първоинстанционното дело), включваща и изявление,
изходящо от продавача, недвусмислено се извежда извод, че преди изтичане на
30 дневен срок, формиращ евентуалната забава на купувача, ответната страна
е била наясно, както за обстоятелствата, поради които този срок няма да може
10
да бъде спазен от купувача, но ответникът и въззивник в настоящото
производство, е дал предварително (преди изтичането му) съгласието си
плащането да бъде реализирано и след него. Т.е. налице е своевременно
предоговаряне на отношенията именно в тази част.
За неоснователно съдът счита и възражението на въззивника, че с
обжалваното решение, първоинстанционният съд е обявил предварителния
договор за окончателен по отношение на невъзможен предмет, а именно —
покривно озеленяване (тераса). Изводът в тази посока се извежда на база
приложените по делото Схема № 15-587983-01.06.2022г. на СГКК – гр. София
за самостоятелен обект в сграда с иден. № 68134.610.2105.5.25 (лист 73) и
Уведомление за данъчна оценка на СО-Дирекция МДТ отдел ОП-Подуяне изх.
№ ДПД22-ДИ11-98/01.06.2022г. (лист 72), съобразно които тераса (покривно
озеленяване) – 57.71 кв.м. е със статут на прилежаща част към процесния
самостоятелен обект с идентификатор 68134.610.2105.5.25, а не представлява
общи части от сградата.
Предвид всичко изложено въззивният съд намира, че подадената
въззивна жалба е неоснователна, а постановеното съдебно решение, като
правилно и законосъобразно ще следва да бъде потвърдено.
ПО ОТГОВОРНОСТТА ЗА РАЗНОСКИТЕ В ПРОЦЕСА:
При този изход на делото и неоснователност на въззивната жалба, на
въззивника разноски не се дължат.
Въззиваемата страна е заявила своевременно претенция за разноски.
Същите са предявени в размер на 9 450 лева с ДДС и представляват разноски
за процесуално представителство и защита пред въззивната инстанция. До
приключване на съдебното дирене страната е представила и доказателства за
тяхното извършване.
Срещу размера на претенцията е въведено възражение за прекомерност,
което съдът, като съобрази относимата към момента на сключване на
Договора за правна защита и съдействие от 10.06.2024 г., разпоредба на чл. 7,
ал. 6 вр. с ал. 2 от Наредба № 1 от 09.07.2004 г., счита за неоснователно, тъй
като е съобразено с минималния размер по Наредбата.
Предвид горното, в полза на въззиваемата страна следва да бъдат
присъдени разноски в пълния им заявен размер от 9 450 лева с ДДС.
Водим от горното, Апелативен съд - София, 8-ми граждански състав
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА РЕШЕНИЕ № 5874/16.11.2023 г. на СГС,
постановено по гр.д. № 20221100104788/2022 г., ГО 1-12 състав.
ОСЪЖДА „НОВА БИЛД СТ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. София, п.к. 1505, р-н Подуяне, ул. „Тодорини Кукли“
№ 20, ет. 2, представлявано от управителя Т. П. М., да заплати на основание
чл. 78 ГПК на Е. П. А., ЕГН **********, с адрес: гр.***, ул.“***“ № ***,
11
ап.*, със съдебен адрес: гр.София, ул. "Хан Аспарух" 54, сторените по делото
пред въззивната инстанция разноски в размер на 9 450 лева с ДДС.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред Върховен
касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните при
условията на чл.280, ал.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12