№ 172
гр. Пловдив, 26.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и шести септември през две хиляди двадесет
и втора година в следния състав:
Председател:Галина Гр. Арнаудова
Членове:Мария П. Петрова
Румяна Ив. Панайотова-Станчева
при участието на секретаря Стефка Огн. Тошева
като разгледа докладваното от Румяна Ив. Панайотова-Станчева Въззивно
гражданско дело № 20225000500307 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Обжалвано е решение 351/18.3.2022 г. ,постановено по гр.д.№ 1535/21 г.
по описа на ОС – Пловдив ,с което е отхвърлен предявеният от М. М. К., ЕГН
**********, с адрес гр. П, бул. М, *********, против П. Д. П., ЕГН
**********, и П. С. П., ЕГН **********, двамата с адрес гр. П., ********* за
заплащане солидарно на сумата от 21 000 евро с левова равностойност на
41072,05 лв., представляваща задатък в двоен размер за неизпълнение на
договорно задължение съгласно Раздел IV т.17 във връзка с чл.10, чл.11. и
чл.13 от предварителен договор от 21.03.2021г. за покупко-продажба на
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор: ********** с адрес на
обекта: гр. ***********, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище,
апартамент, брой нива на обекта: 1, с посочена в документа площ от 100.00
кв.м. ведно с прилежащи части: таванско помещение с площ от 90.00,
стълбището от площадката на първия етаж, обслужващо втория етаж и
продължението му до таванското помещение, ведно със съответните идеални
части от общите части на сградата, както и ведно с 1/3 ид. ч. от дворното
място, в което е построена сградата, съставляващо поземлен имот с
идентификатор: ********, както и 1/3 ид. ч. от всички подобрения и
приращения в имота, сключен между П. Д. П. и П. С. П. - продавачи и М. М.
К. - купувач.Жалбоподателят М. К. ,представляван от адв.Ц. по
съображенията ,подборно изложени във въззивната жалба ,счита обжалваното
1
решение за неправилно и заявява искане същото да бъде отменено и да бъде
постановено друго , с което така предявеният от него иск бъде
уважен.Претендира присъждане на разноски за двете инстанции.
Въззиваемите П. Д. П. и П. С. П. ,представлявани от адв. М. са
депозирали отговор по въззивната жалба и същите считат решението за
правилно и се заявява искане обжалвания съдебен акт да бъдат потвърден
като претендира разноски .
Пловдивски Апелативен съд , след като взе предвид събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за
установено следното:
Гр.д.1535/21 г. по описа на ОС – Пловдив е образувано по искова молба
от М. М. К. против П. Д. П. и П. С. П. ,с която се претендира солидарно
осъждане ответнтиците да заплатят на ищеца сумата от 21 000 евро с левова
равностойност 41 072,05 лв.,представляваща задатък в двоен размер за
неизпълнение на договорно задължение съгласно Раздел IV т.17 във връзка с
чл.10, чл.11. и чл.13 от предварителен договор от 21.03.2021г. за покупко-
продажба на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор: ********** с
адрес на обекта: гр. ***********, с предназначение на самостоятелния обект:
Жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с посочена в документа площ от
100.00 кв.м. ведно с прилежащи части: таванско помещение с площ от 90.00,
стълбището от площадката на първия етаж, обслужващо втория етаж и
продължението му до таванското помещение, ведно със съответните идеални
части от общите части на сградата, както и ведно с 1/3 ид. ч. от дворното
място, в което е построена сградата, съставляващо поземлен имот с
идентификатор: ********, както и 1/3 ид. ч. от всички подобрения и
приращения в имота, сключен между П. Д. П. и П. С. П. - продавачи и М. М.
К. - купувач.
Ищецът е твърдял ,че 21.03.2021 г. сключил с ответниците
предварителен договор за продажба на недвижим имот като е заплатил
задатък в размер на 10 500 евро , както и че в уговорения в договора срок не е
сключен окончателен договор за продажба на недвижимия имот поради
неизпълнение на поети от ответниците продавачи задължения. Посочил е,че
ответниците са поели задължение да прехвърлят недвижимия имот без вещни
тежести, като към датата на сключване на предварителния договор
ответниците са декларирали, че имотът е ипотекиран в полза на „БД“ АД,
като в деня на нотариалното прехвърляне на имота ще бъде изплатено
задължението, обезпечено с договорна ипотека и ще бъде предоставено от
„БД“ АД писмо ангажимент за заличаване на ипотеката. Твърдял е, че
ответниците не са посочили банкова сметка, посредством която да се
извърши плащане на остатъка от продажната цена с цел погасяване на
учредената ипотека върху недвижимия имот, както и че ответниците не са
предоставили писмо съгласие /ангажимент/ от „БД“ АД, от което да е видно,
при какви условия банката ще даде съгласие за заличаване на ипотеката.
2
Посочил е на следващо място,че на 05.05.2021г. е установил, че върху
недвижимия имот има вписана възбрана ,както и че при подготовката на
документите за сключване на окончателния договор е установено различие
между продавания недвижим имот, описан в предварителния договор, и
реалната собственост, с която разполагат продавачите, във вреда на купувача,
касаеща сграда с идентификатор ********.2, която се оказва, че е собственост
на трети лица. Поради така соченото от ищеца неизпълнение на поети с
предварителния договор задължения от страна на продавачите ,същият е
направил изявление към тях за разваляне на договора , както и е отправил
покана да му върнат получения задатък в двоен размер - 21 000 евро или
левовата им равностойност до 10.05.2021г. ,което същите в посочения от
ищеца срок не са сторили.
Ответниците от своя страна ,оспорват иска.Твърдяли са ,че писмото
ангажимент от „БД“ АД е налично , същото е предоставено своевременно на
ищеца, изходирано е от банката с дата 10.05.2021г., което забавяне е
несъществено за сключването на окончателния договор, с оглед и на това, че
за периода 01.05.2021г. - 09.05.2021г. е имало само два работни дни, в които е
било възможно това да стане.Оспорили са истинността на изложените в
констативен протокол от 05.05.2021г. факти и обстоятелства, които не
отговарят напълно на действителното фактическо положение като са
посочили ,че между страните е проведен разговор, предмет на който са били и
други факти и обстоятелства, които не са отразени в протокола и на който
разговор са присъствали само ищецът и неговата съпруга, ответниците и
тяхната дъщеря, като нито нотариусът, нито помощник- нотариусът са били
свидетели на този разговор. Твърдяли са, че предметът на предварителния
договор е точно дефиниран и включва само жилището, представляващо СОС
и 1/3 идеални части от поземления имот, в който сградата е изградена и
подобренията и приращенията към него, но не и сградите и постройките с
установен съгласно ЗУТ статут, със собствено самостоятелно предназначение
и отделен идентификатор ,собственост на трети лица. Посочили са , че
сочената от ищеца вписана възбрана върху недвижимия имот е заличена, като
искането за нейното заличаване е вписано на същата дата - 05.05.2021г. На
следващо място са поддържали, че неизправна страна по предварителния
договор е ищецът, който е отказал да сключи окончателен договор, в
нарушение на клаузите на предварителния такъв, с оглед на което е
неоснователна претенцията му за връщане на задатъка в двоен размер като от
друга страна са изпратили на ищеца писмено известие по имейл, с което са го
уведомили, че при несключване на окончателен договор при условията на
предварителния договор до 20.05.2021г., ще считат последния за развален,
както и че ще упражнят правото си да задържат дадения им задатък.
Съдът с решението ,предмет на обжалване е приел за безспорно между
страните , че на 21.03.2021г. са сключили предварителен договор за покупко-
продажба на следния недвижим имот, собственост на ответниците:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор: ********** с адрес на
3
обекта: гр. ***********, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище,
апартамент, брой нива на обекта: 1, с посочена в документа площ от 100.00
кв.м., ведно с прилежащи части: таванско помещение с площ от 90.00 кв.м.,
стълбището от площадката на първия етаж, обслужващо втория етаж и
продължението му до таванското помещение, ведно със съответните идеални
части от общите части на сградата, както и ведно с 1/3 ид. ч. от дворното
място, в което е построена сградата, съставляващо поземлен имот с
идентификатор: ********, както и 1/3 ид. ч. от всички подобрения и
приращения в имота, което обстоятелство се установява и от представения
препис от предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот ,
както и че ищецът е заплатил на ответниците при подписването на договора
сумата от 10 500 евро, капаро задатък, което обстоятелство се установява и от
представеното по делото копие от платежно нареждане . Приел е за безспорно
също така ,че до сключване на окончателен договор не се е стигнало, както и
че полученият от ответниците задатък не е върнат в двоен размер на ищеца,
както и че сключеният между страните предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот е развален. Акцентирал е ,че спорните по делото
въпроси се свеждат до това коя от страните е изправна по договора страна и
съответно има правото да развали същия поради неизпълнение на задължения
на насрещната страна, което от своя страна води и до спорния въпрос дължат
ли ответниците да върнат полученият задатък в двоен размер на ищеца. В
тази връзка и с оглед цялостната преценка на събраните по делото
доказателства съдът е обобщил ,че същите и установените въз основа на тях
релевантни по делото факти сочат ,че ответниците са изправна по договора
страна,че дори и да е налице неизпълнение ,то същото е несъществени с оглед
интереса на кредитора ,поради което ищецът не е имал основание да развали
сключения предварителен договор, с оглед на което в негова полза не е
възникнало правото да иска връщане на задатъка в двоен размер ,поради и
което е отхвърлил иска.
Приетите за безспорни от страна на първоинстанционния съд факти,
неоспорени и пред настоящата инстанция касаят наличието на предварителен
договор от дата 21.03.2021 г. с продавачи ответниците и купувач ищеца
досежно Самостоятелен обект в сграда с идентификатор: ********** с адрес
на обекта: гр. ***********, с предназначение на самостоятелния обект:
Жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с посочена в документа площ от
100.00 кв.м., ведно с прилежащи части: таванско помещение с площ от 90.00
кв.м., стълбището от площадката на първия етаж, обслужващо втория етаж и
продължението му до таванското помещение, ведно със съответните идеални
части от общите части на сградата, както и ведно с 1/3 ид. ч. от дворното
място, в което е построена сградата, съставляващо поземлен имот с
идентификатор: ********, както и 1/3 ид. ч. от всички подобрения и
приращения в имота ; заплащате на капаро от страна на ищеца в размер на
10 500 евро ; несключване на окончателен договор в срока ,уговорен в
договора ,както и впоследствие ; разваляне на предварителния договор .
4
С казания предварителен договор продавачите са декларирали ,че
имотът ,предмет на договора ,е ипотекиран в полза на „БД „ като ипотеката
ще бъде изплатена от продавачите към банката по посочено от нея писмено
съгласие в дена на нотариалното прехвърляне на имота – чл.10 от договора ,в
който също така е посочено ,че в случай на забавяне на писмото ангажимент
от банката ,водещо до удължаване срока на нотариалното прехвърляне
,продавачите не дължат неустойка. В чл.11 от договора продавачите отново
са декларирали наличието на вписана ипотека в полза на „БД „ ,както и
липсата на вписани възбрани и други тежести ,а в чл.13 са поели
задължението да прехвърлят имота чист от вещни тежести. Срокът за
сключване на окончателен договор според уговорките в предварителния
такъв е до 30.04.2021 г.
Видно от представения констативен протокол от 05.05.2021 г. ,изготвен
от Жасмина ЙорД.а ,помощник нотариус при нотариус С. К. - Н. на
посочената дата са се явили страните за сключване на окончателен договор
като са констатирани пречки за това , а именно : продавачите не са посочили
банкова сметка ,по която да се извърши плащането на остатъка от
продажната цена с цел погасяване на учредената ипотека върху недвижимия
имот ; не е представено от продавачите писмено съгласие от страна на
банката при какви условия ще даде съгласие за заличаване на ипотеката; при
електронна справка в АВ – Имотен регистър е констатирано по партидата на
продавача П. П. наличие на вписана възбрана върху имота ; установено е
различие между продавания недвижим имот и реалната собственост
доколкото сграда с идентификатор ********.2 е собственост на трети лица и
не попада в обема на продаваната 1 / 3 ид.ч. от приращенията в имота.Поради
тези посочени пречки ищецът е направил изявление за разваляне на
предварителния договор по вина на продавачите и е заявил искане да му бъда
върнато даденото капаро в двоен размер.
От представените писмени доказателства действително се установява
,че сграда с идентификатор ********.2 е собственост на трети лица ,но
доколкото предмет на предварителния договор са 1 / 3 ид.ч. от подобренията
и приращенията в имота без последните да са индивидуализирани и тъй като
няма пречка сграда ,находяща се в същия поземлен имот да принадлежи
изцяло на трети лица , то не може да се направи извод 1 / 3 ид.ч. от същата
да попада в горепосочените 1 / 3 ид.ч. от приращенията в имота ,предмет на
договора и в този смисъл не е налице неизпълнение от страна на продавачите
,изразяващо се в различие между договореното и реално притежаваната от
тях собственост.Установява се също така ,че върху 1 / 2 ид-.ч. от имота за
задължения на ответника П. П. има вписана възбрана ,която обаче на
05.05.2021 г. е заличена по искане на ЧСИ П. Н. ,поради което това
поддържано от купувача неизпълнение на предварителния договор ,а именно
прехвърляне на имота чист от вещни тежести би могло да бъде санирано, ако
същият беше дал подходящ срок за изпълнение на това задължението ,както
разпорежда чл.87 ал.1 от ЗЗД ,който включително предвижда и писмено
5
изявление ,че ако договорът не бъде изпълнен в дадения от кредитора
подходящ срок ,същият ще се счита развален ,каквото писмено
предупреждение липсва .Безспорно е ,че към 05.05.2021 г. ,когато ,както е
отразено в обсъдения по-горе констативен протокол ,страните са се явили за
сключване на окончателен договор продавачите ,в разрез са уговореното в
чл. 10 от предварителния договор не са разполагали с писмено съгласие от
„БД „ за заличаване на ипотеката върху имота и начина , по който това ще
стане ,нито са посочили банкова сметка ,по която остатъка от продажната
цена да бъде платена,което е препятствало сключването на окончателен
договор ,което неизпълнение отново би могло да бъде санирано ,ако
купувачът беше дал подходящ срок за неговото изпълнение.Още повече, че
по делото е налице уведомление от 10.05.2021 г. от „БД „ АД ,че след
постъпване на сумата от 85 000 лв. по посочена банкова сметка договорната
ипотека касателно процесния имот ще бъде заличена.
С оглед на казаното към 05.05.2021г. макар и продавачите да са били
неизправна страна и сключването на окончателен договор към този момент
да е било възпрепятствано ,ищецът не е разполагал с възможността да го
развали едностранно по вина на продавачите без да им даде подходящ срок
за изпълнение ,което същият не е направил ,при което положение
изявлението му за това не е породило правно действие и същият не разполага
с правото да търси дадения от него задатък в двоен размер.Неоснователно ,от
друга страна ,е поддържаното от ответниците становище ,че ищецът е
неизправна страна по договора ,тъй като същият е отказал да сключи
окончателен такъв при условията на предварителния ,за което същият е
поканен с уведомление за разваляне на предварителен договор от 14.07.2021
г. доколкото по делото е налице електронна кореспонденция от м.юни 2021
г. между страните във връзка с финализиране на отношенията по повод
договора за покупко-продажба на имота с изявена готовност от страна на
ищеца за заплащане на цената предвид одобрения банков кредит и
определяне на нотариус, пред който да се изповяда сделката предвид
несъгласието на „Р. „ за изповядване на същата пред външен нотариус, поради
което изявлението за разваляне по вина на ищеца не е породило правно
действие и ответниците не разполагат с правото да задържат полученото от
тях капаро.
Доколкото обаче по делото е безспорно ,че към завеждане на делото
облигационната връзка между страните ,произтичаща от обсъждания
предварителен договор е прекратена и предвид казаното по-горе ,че
ответнците не разполагат с правото да задържат полученото капаро,то
същите следва да бъдат осъдени да го върнат .
Предвид на казаното се налага извода ,че обжалваното решение ,с което
искът за заплащане на двойния размер на даденото от ищеца капаро по
предварителен договор от 21.03.2021 г. е отхвърлен изцяло се явява
неправилно до размер на сумата от 10 500 евро ,за която сума следва да се
отмени и да се постанови друго ,с което ответниците бъдат осъдени да
6
заплатят на ищеца посочената сума,а в останалата му отхвърлителна част като
правилно следва да бъде потвърдено.
Решението следва да се отмени и в частта ,в която ищецът е осъден да
заплати на ответниците разноски за първоинстанционното производство в
размера над 1 165 лв. предвид изхода на спора .На ищеца следва да се
присъдят разноски за първоинстанцинното разглеждане на делото съобразно
изхода общо в размер на 2 022 лв. ,включващи заплатено адвокатско
възнаграждение ,което предвид възражението за прекомерност ,заявено от
ответниците ,следва да бъде редуцирано до минималното такова , заплатена
държавна такса и разноски в обезпечителното производство.
За настоящето въззивно производство на жалбоподателя следва да се
присъдят разноски в размер на 1 290 лв. съобразно изхода на спора
,включващи заплатено адвокатско възнаграждение ,редуцирано предвид
възражение на въззиваемите за прекомерност до минималното такова ,и
заплатена държавна такса. На последните също следва да се присъдят
разноски в размер на 850 лв. съобразно изхода на делото.
Мотивиран от горното ,съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 351 / 18.03.2022 г. ,постановено по гр.д.535/ 21 г.
по описа на ОС – Пловдив ,в частта ,в която са отхвърлени исковете,
предявени от М. М. К., ЕГН **********, с адрес гр. П, бул. М, *********,
против П. Д. П., ЕГН **********, и П. С. П., ЕГН **********, двамата с
адрес гр. П., ********* за заплащане солидарно на сумата 10 500 евро ,
представляваща задатък по предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 21.03.2021г., сключен между П. Д. П. и П. С. П. -
продавачи и М. М. К. – купувач , КАКТО И в частта на присъдените на П.
разноски над сумата от 1 165 лв. ВМЕСТО КОЕТО ПОСТАНОВИ :
ОСЪЖДА П. Д. П., ЕГН **********, и П. С. П., ЕГН **********,
двамата с адрес гр. П., ул. Г., № **** да заплатят солидарно на М. М. К., ЕГН
**********, с адрес гр. П, бул. М, ********* сумата от 10 500 евро ,
представляваща задатък по предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 21.03.2021г., сключен между П. Д. П. и П. С. П. -
продавачи и М. М. К. – купувач.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 351 / 18.03.2022 г. ,постановено по
гр.д.535/ 21 г. по описа на ОС – Пловдив ,в частта ,в която са отхвърлени
исковете , предявени от М. М. К., ЕГН **********, с адрес гр. П, бул. М,
*********, против П. Д. П., ЕГН **********, и П. С. П., ЕГН **********,
двамата с адрес гр. П., ********* НАД УВАЖЕНИЯ РАЗМЕР от 10 500 евро
до пълния предявен размер от 21 000 евро ,представляващ двойния размер на
задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
21.03.2021г., сключен между П. Д. П. и П. С. П. - продавачи и М. М. К. –
7
купувач.
ОСЪЖДА П. Д. П., ЕГН **********, и П. С. П., ЕГН **********,
двамата с адрес гр. П., ул. Г., № **** да заплатят на М. М. К., ЕГН
**********, с адрес гр. П, бул. М, ********* разноски в общ размер на 2 312
лв. за двете инстанции.
ОСЪЖДА М. М. К., ЕГН **********, с адрес гр. П, бул. М, *********,
да общо заплати на П. Д. П., ЕГН **********, и П. С. П., ЕГН **********,
двамата с адрес гр. П., ул. Г., № **** разноски за настоящата инстанция в
размер на
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд в
едномесечен срок от връчването му на страните с касационна жалба.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8