Р
Е Ш Е Н И Е № 260384
гр. Пловдив, 16.11.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ ОКРЪЖЕН СЪД,
ГРАЖДАНСКО ИСКОВО ОТДЕЛЕНИЕ, ІІІ-ти граждански състав, в открито заседание на седемнадесети
юни през две хиляди и двадесета година, в състав:
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: МАРИЕТА
БЕДРОСЯН
при участието на секретаря МАРИЯ ПЕЕВА, като разгледа
докладваното от съдията гр.д.№ 346 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявени
са обективно евентуално и пасивно субективно съединени искове с правно основание чл. 72 и чл. 74 от ЗС.
Ищецът „Геслин“ ООД – Пловдив, бул.
Марица 36, ет. 2, ЕИК *********, със съд. адрес:***, офис ***, чрез адв. С.П.,
е предявил срещу ответниците „Пловдивпроект“ ЕООД, ЕИК *********;
„Водоканалпроект“ АД, ЕИК *********, и Агенция по геодезия, картография и
кадастър – София субективно съединени осъдителни искове по чл. 72 от ЗС за
заплащане на сумата от общо 52 000 лв., от която за първия ответник - 31 720
лв., за втория - 5 200 лв. и за третия - 15 080 лв., съставляващи стойността,
с която се е увеличила цената на имота в резултат на извършените от ищеца подобрения
(л. 246) със знанието и без противопоставянето на ответниците в съсобствените им
стол и кухня, сега преустроени в ресторант и два офиса, съставляващи обект с
идентификатор 56784.518.1186.3.1, с адрес: гр. ***, пл. *** ***, в качеството
си добросъвестен владелец, ведно със законните последици.
Предявил е и евентуални искове по чл.
74 от ЗС за същите суми за стойността, с която се е увеличила цената на имота,
в резултат на извършените от ищеца подобрения в процесния недв. имот в
качеството му на недобросъвестен владелец.
Ищецът твърди, че процесните стол и
кухня са собственост на „Пловдивпроект“ ЕООД, според АДС № 2125/29.04.1999 г. и
изготвената през 1999 г. приватизационна оценка на дружеството в откритата
процедура за приватизация. Конкурсът за продажба на 80 % от дяловете на
дружеството е спечелен от „Пловдивстройпроектинвест 2000“ ООД, учредено от „Геслин“
ООД, ЕИК *********; „***“ ООД, ЕИК ***, и от ЕТ “М. – И. М.“ ЕИК ***, което е обявено
със Заповед № РД-02-14-269/09.02.2000 г. на МРРБ и въз основа на нея е сключен на
14.02.2000 г. договор за продажба на 80 % от дяловете на „Пловдивпроект“ ЕООД,
а с Анекс № 1/28.12.2000 г. са продадени също на „Пловдивстройпроектинвест
2000“ ООД и останалите 20 % от капитала на държавното дружество.
Съдружниците в „Пловдивстройпроектинвест
2000“ ООД - „Геслин“ ООД, „Феро“ ООД и ЕТ “М. - И. М.“, са взели решение, с
което са разпределили ползването на обектите, включени в капитала на
приватизираното дружество, и са постигнали съгласие впоследствие по същия начин
да бъде разпределена и собствеността на тези обекти между съдружниците. Според
решението, на настоящия ищец „Геслин“ ООД е разпределено ползването на
процесните стол и кухня, както и на фотоателие, което не е предмет на иска, като
дружеството започнало да ползва тези обекти и да извършва подобрения в тях в
качеството му на владелец.
Към този момент било издадено разрешение за строеж,
преустройство и модернизация на съществуващия хранителен блок /стол и кухня/ и
фотоателие в ресторантски комплекс с градина, което ищецът реализирал със
знанието и без противопоставянето на останалите съсобственици от началото до м. юли на 2000 г., като финансирал изцяло строежа със свои
средства и се снабдил с всички необходими документи, в т.ч. Разрешение за
ползване № 274/12.07.2000 г. и съответните лицензии за търговия, а извършените
СМР на обща стойност от 52 000 лв. са подробно описани в уточняваща молба на л. 295, 296 от делото. Въведения в експлоатация ресторантски комплекс с
градина се ползвал от ищеца като собствен, а от 2007 г. той започнал да го отдава
под наем, съгласно 2 договора за наем - от 29.07.2007 г. със
„Скадарлия 1“ ООД - за движими вещи и оборудване, и от 05.11.2007 г. със същото дружество за офиси 1 и 2
на втория етаж над входното фоайе. Самите процесни помещения са предоставени под наем на „Скадарлия 1“ ООД от „Пловдивпроект“ ЕООД с
договор от 27.09.2007 г.
След дългогодишни съдебни спорове
„Пловдивстройпроектинвест 2000“ ООД е заличено като едноличен собственик на
капитала, а впоследствие и като съдружник в „Пловдивпроект“ ООД. През м. септември
2015 г. „Пловдивпроект“ ЕООД е обявил търг с тайно наддаване за отдаване под
наем на ресторанта и офисите като негова собственост и „Геслин“ ООД е отстранено
от владението им след 01.10.2015 г., както и от ползите от извършените от него
в имота подобрения.
Ответниците
„Пловдивпроект“ ЕООД - ***, респ. правоприемника му „Водоснабдяване и
канализация“ ЕООД – ***; „Водоканалпроект“ АД – Пловдив и Държавата са
съсобственици съответно на 61 %, 10 % и 29 % от спорните обекти, като Държавата
е предоставила правата си върху имота за стопанисване и управление на АГКК, която
е правоприемник на „Геопланпроект“ и на „Геодезия“ АД.
Ето защо, ищецът „Геслин“
ООД - Пловдив моли съда да постанови решение, с което да осъди ответниците
„Водоснабдяване и канализация“ ЕООД - ***, „Водоканалпроект“ АД - *** и Агенция
по геодезия, картография и кадастър – *** да му заплатят съответно сумите от
31 720 лв., 5 200 лв. и 15 080 лв., съставляващи стойността на
направените от ищеца подобрения в описания недв. имот, съобразно притежаваните от тях права на собственост, ведно
със законните последици.
В допълнителна молба
оспорва възраженията на ответниците за изтекла погасителна давност и за
прихващане по основание и по размер. Прави възражение по чл. 78, ал. 5 от ГПК
за прекомерност на претендираното възнаграждение от ответника „Водоснабдяване и
канализация“ ЕООД.
Подробни съображения в тези
насоки излага в исковата молба и в писмени бележки по съществото на спора. В
подкрепа на твърденията си ангажира гласни и писмени доказателства и експертиза.
Ответникът „Водоснабдяване
и канализация“ ЕООД – Пловдив, бул. Шести септември 250, ЕИК *********, в качеството си на правоприемник
на „Пловдивпроект“ ЕООД, ЕИК *********,
чрез *** М.Д., е подал отговор, в който заявява, че исковете са допустими, но
неоснователни, поради което следва да се отхвърлят, ведно с присъждане на
разноски.
Твърди, че за периода от
28.06.2007 г., когато е влязло в сила и вписано в ТР Решение № 46/23.03.2005 г.
на ПОС, с което е прогласена нищожността на приватизационния договор, до
м.септември 2015 г., когато ищецът сочи, че е бил лишен от държането на
имотите, по единия договор за наем му дължи за 98 месеца по 500 лв. или общо
49 000 лв., а по втория договор за наем - за 96 месеца по 400 лв. или общо
37 600 лв., получени от ищеца на отпаднало основание, с които се обогатил
неоснователно за негова сметка. Затова прави възражение за прихващане до размера
на по-малкото от двете насрещни вземания между претендираната от ищеца за
плащане сума от 31 720 лв. и вземането, което той има срещу ищеца за
сумата от над 86 000лв., съставляваща получени от ищеца наеми за посочения
период от процесните имоти.
Прави и възражение за
изтекла в негова полза погасителна давност.
Счита, че липсва яснота за
начина, по който ищецът е оценил извършените подобрения на сумата от общо
52 000 лв., при липса на приложени за направата на описаните СМР доказателства.
Съображения в тези насоки
излага в отговора си и по съществото на спора. В подкрепа на твърденията си
ангажира писмени доказателства и експертиза.
Ответникът
„Водоканалпроект“ АД – Пловдив, ***, ЕИК *********, е подал отговор, в който
заявява, че искът е неоснователен.
Твърди, че като
съсобственик на 10% от недвижимия имот нито е бил уведомен при продажбата му
(приватизирането на „Пловдивпроект“ ЕООД), нито е било взето съгласието му,
нито е получавал каквито и да е суми от 1996 г. до сега за наем или за ползи от
имота, поради което моли съда да го освободи от задължението за плащане на
претендираната от ищеца сума.
Съображения за това излага
в отговора си. Не ангажира доказателства.
Ответникът
Агенция по геодезия, картография и кадастър – София, кв. Павлово, ул. Мусала 1,
ет. 3, със съд. адрес:***, чрез адв. Р.И., е подал отговор, в който заявява, че
искът е неоснователен и следва да се отхвърли, ведно с присъждане на разноски.
Твърди, че ищецът не е
изложил в исковата молба всички обстоятелства и факти, на които искът е
основан, като е прескочил значителен период от 2007 г. до 2015 г., в който са
били вече налични съдебни решения по казуса и за съсобствеността, и за
приватизацията, от значение за съществото на спора.
Прави възражение за
изтекла в негова полза погасителна давност, поради факта, че Решение № 46/2005
г. на ПОС, с което е прогласена нищожността на приватизационния договор, е
влязло в сила на 28.06.2007 г. и считано от тази дата ищецът не е бил
собственик на имота, който твърди да е преустройвал и подобрявал, като от тази
дата е възникнало и правото му да претендира заплащане на извършените
подобрения, които той търси близо 12 години по-късно.
Оспорва иска и по размер,
както и твърдението на ищеца, че подобренията в имота са били извършени с
неговото знание и съгласие, като заявява, че това е станало без неговото знание
и без неговото съгласие, а извършените подобрения не са били нужни. Освен това,
те не са били извършени от ищеца с негови средства и сили, а от трети лица.
Прави възражение за
прихващане на претендираната срещу него от ищеца сума на подобренията с
насрещно свое вземане за сумата от 24 940 лв., съставляваща припадащата му
се като съсобственик сума от наемите от общо над 86 000 лв., получени от
ищеца за периода 2007 г. – 2015 г. без основание за това.
Подробни съображения в тези насоки
излага в отговора си и по съществото на спора. В подкрепа на твърденията си
ангажира писмени и гласни доказателства.
Съдът, като прецени процесуалните
предпоставки за допустимост на предявените искове, събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и след като обсъди доводите на
страните, съгласно чл. 235 от ГПК, намира за установено следното от фактическа
страна:
По делото
няма спор, а и от събраните писмени доказателства се установява, че с решение
по 23.01.1999 г. по ф.д.№ 4875/1999 г., ПОС, е вписано в Търговския регистър
при съда дружество с ограничена отговорност с фирма „Пловдивстройпроектинвест 2000“ ООД, със съдружници ищеца „Геслин“ ООД, ЕИК *********; „***“ ООД, ЕИК ***, и ЕТ
“М. - И. М.“, ЕИК ***, като капиталът на
дружеството е разпределен по равно между тримата съдружници по 333 дяла за
всеки от тях.
Няма спор
и че процесните стол и кухня
са били собственост на „Пловдивпроект“ ЕООД, според
АДС № 2125/29.04.1999 г. и изготвената през 1999 г. приватизационна оценка на
дружеството в откритата със Заповед № РД-02-14-1241/01.07.1999 г. на МРРБ процедура за приватизация на държавното дружество.
Конкурсът за продажба на 80 % от дяловете
на дружеството е обявен
със Заповед № РД-02-14-2761/15.12.1999 г. на МРРБ и е спечелен от „Пловдивстройпроектинвест 2000“ ООД, съгласно Заповед № РД-02-14-269/09.02.2000 г. на МРРБ. Въз основа на заповедта е
сключен на 14.02.2000 г. със спечелилия конкурса „Пловдивстройпроектинвест 2000“ ООД Договор за продажба на 80 % от дяловете на
„Пловдивпроект“ ЕООД, а с Анекс № 1/28.12.2000
г. са продадени на същото дружество и останалите 20 % от капитала на „Пловдивпроект“ ЕООД.
С влязло в
сила на 28.06.2007 г. Решение № 46/23.03.2005 г. по т.д.№ 50/2005 г., ПОС, 13
с., е прогласена нищожността, поради противоречие със закона, на Договора за
продажба на 80 % от дяловете на „Пловдивпроект“
ЕООД, сключен на
14.02.2000 г. между МРРБ и „Пловдивстройпроектинвест
2000“ ООД, както и
на Анекс № 1 от 28.12.2000 г. към него.
По делото е прието заключението
на комплексна съдебно-техническа
експертиза с вещи лица инж. В.В.Х. и В.К.Р., което съдът възприема като
компетентно и безпристрастно изготвено, макар и оспорено от ответника Агенция
по геодезия, картография и кадастър. От него и от обясненията, дадени от вещите
лица в съдебно заседание на 17.06.2020 г., се установява, че след извършване на приватизация на „Пловдивпроект” ЕООД на 14.02.2000 г. в обект
„Преустройство и модернизация на съществуващ блок и фотоателие в ресторантски
комплекс и градина“ са извършени СМР с Разрешение за строеж № 40/16.07.1992 г. и
одобрени проекти, в които са направени корекции в червено и същите важат за
екзекутив при завършване на обекта и приемане с Акт обр.№ 15 от 12.05.2000 г.
В част Архитектура се предвижда преустройство на обекта в ресторант с
градина, като кухненския блок се запазва; входната врата към залата за хранене
се затваря и се оформя нов вход за ресторанта от ул. ***; входа за ресторанта е
оформен като пристройка на три нива – стълбище, водещо до сутерена и от партера
до първи жилищен етаж, където са разположени офиси по одобрения проект; пода е
изпълнен от мраморна настилка и первази; парапета е метален, от ковано желязо;
по стените с светла височина 2,50 м е изпълнено пано от *** и атриум в
предверието на тоалетните в сутерена; в сутерена пред тоалетните е оформено
пространство – умивалници, индивидуална изработка и голямо огледало с ефектна
рамка; фасадната дограма е заменена с алуминиева; изпълнен е окачен таван с
ефективно осветление в залата и в санитарните помещения; подовата настилка е
мокет; стените са шпакловка; колоните 33/46/250 – 4 бр. са облицовани с
керамични плочи; височината на залата е 3,70 м, намален с 50 см на места с
окачен таван, под който е скрита ел. инсталацията на ефектното осветление и
извършената ОВК инсталация; светлата височина на залата и кухнята са 2,50 - 3,00
м до нивото на окачения таван. Премахната е отоплителната инсталация, свързана
с централно отопление; монтиран е климатик на тавана и е изпълнена климатична
инсталация. Дограмата е алуминиева - отваряема и неотваряема част, с достъп до
градината от залата. В кухнята е изпълнена нова подова настилка от теразит,
също и по подове и стени в санитарните помещения в сутерена. Изпълнена е външна
мазилка на пристройката и цокъл от врачански камък.
Изградена
е пристройка, оформяща входа, състояща се от сутерен и два етажа с монолитна конструкция.
Покривът е плосък, покрит с поцинкована ламарина.
Изпълнена
е изцяло нова ел. инсталация - главното разпределително табло е ситуирано в
кухненския блок; силовата и осветителната инсталации са изпълнени със СВТ кабел
и ПВВМ скоби в кухненския блок и скрито под мазилката в основната зала; осветлението
е луминисцентно с осветителни тела 3x40W в кухненския блок и ефектно
осветление в основната зала; противовлажни осветителни тела в сервизните помещения,
както и заземителна инсталация.
В сутерена на пристройката е разположен нов санитарен възел, състоящ се от
умивалня и тоалетни за мъже и жени за целия ресторантски комплекс, а в залата е
изпълнена нова мивка към бар-плота. В Акт обр.№ 15 за установяване годността за
приема на строежа и Акт обр.№ 16 на държавна приемателна комисия на РДНСК - ***
са описани всички протоколи, становища, декларации и други документи, издадени
от експлотационите дружества и от контролните органи, като е издадено и Разрешение
за ползване № 274 от 12.07.2000 г. от РДНСК – ***.
В Актове обр.№№ 15 и 16 не е отразена изпълнената климатизация и вентилация
в имота, включваща: въздуховоди, изграждащи смукателен кръг и нагнетателен кръг;
вентилатори - 1 смукателен и нагнетателен. Същата е новоизградена след
демонтажа на радиаторите и изключване на обекта от централно отопление, но за
нея няма одобрени проекти, въпреки че изпълнението ѝ е необходимо за
функциониране на обекта. Издаден е и Протокол № 66/02.07.2000 г. на ВИХВП - ***
за изпитване на функционалните и експлотационни показатели на общо обменна
вентилация. Монтиран е климатик - сплит система.
След приватизацията на стола и кухнята, идентични с процесните ресторант и
два офиса, са извършени СМР и са направени разходи за снабдяване с документи на
обща стойност 145 272 лв. без ДДС по средни пазарни цени към 2000 г., предвид
липсата на фактури, възложителни писма и др. разходни документи, подробно
посочени от експертизата по видове и размери - изградена изцяло нова при липса
на стара климатизация и вентилация в имота, включваща въздуховоди, изграждащи
смукателен и нагнетателен кръгове; премахната изцяло морално и физически
остаряла ел. инсталация, изградена по БДС преди 1973 г., и изграждане на нова
ел. инсталация с ефектно осветление в залата и луминисцентно осветление в
кухнята; демонтаж на съществуващите тръби и радиатори за парна система, поради
физическото им остаряване, и изпълнение на ново отопление с климатик; полагане
на нови настилки: във фоайето - мрамор, в кухнята - теразит, в санитарните
помещения –теразит и мокет в залата; хидроизолация от поцинкована ламарина на
покрива и подмяна на водосточните тръби; нов външен водопровод за захранване на
обекта от уличен водопровод; нови вътрешни видове и довършителни работи -
минерална мазилка, окачен таван, скриващ кабели и въздуховоди, шпакловки,
облицовки в различни по предназначение помещения: кухня - фаянсови плочки, под –
теразит; санитарни помещения - настилка и облицовка с теразит, стени – облицовка
с теразит; изпълнена вентилация; обзавеждане с мивки и огледало - поръчково
изпълнение; подмяна на дограмата в обекта, като дървената е заменена с
алуминиева; озеленяване и декорация в градината към обекта; стенопис във
фоайето, изработен от художник; довършителни работи по фасадите на обекта -
мазилки и облицовка с камък.
Към датата на приватизация на процесните обекти (стол и кухня) пазарната им
стойност е била 117 972 лв. (522 м2 Х 226 лв./м2). След преустройството на стола,
кухнята и фотоателието в ресторантски комплекс и модернизацията на обекта пазарната стойност по
метода на вещната стойност е увеличена с 106 488 лв. и е 224 460 лв. (522 м2 Х
430 лв./м2).
От експертизата се установява
също, че за периода 01.09.2000 г. – 31.10.2007 г. пазарният средномесечен наем
на процесните обекти е в размер на общо
211 908 лв., а за периода 01.11.2007 г. – 30.09.2015 г. –
262 551 лв. или общо за 181 месеца - 474 459 лв.
По договора за наем от 29.07.2007
г. до 30.09.2015 г. при договорен наем от 500 лв. месечно се дължи за периода
общо 55 514 лв. По договора за наем от 05.11.2007 г. до 30.09.2015 г. при
договорен наем от 400 лв. месечно (без ДДС) се дължи за периода общо
43 103 лв. или общо по двата договора – 98 616 лв. наем.
По делото са разпитани
свидетелите П.В.А., И.А.Н., Г.И.Г.и Й.В.М., показанията на които съдът
кредитира като логични, последователни и непротиворечиви, но при условията на
чл. 172 от ГПК по отношение на свид. Г. Г., който е *** на *** на ищеца
„Геслин“ ООД – Д.Г..
От показанията на свидетеля П.А.се
установява, че през периода *** г. - *** г. той е бил един от тримата *** на
„Пловдивпроект“, като решенията се взимали и от тримата заедно, тъй като те
били представители на всяко от трите дружества, участващи в
„Пловдивстройпроектинвест 2000“, което „закупи
и приватизира „Пловдивпроект“. … В началото се направи разпределение между
тримата съдружници на активите, тяхното ползване и експлоатация.
Разпределението беше по устна уговорка между съдружниците. Според тази уговорка
на „Геслин“ ООД се предостави да експлоатира ресторанта с кухненския блок,
паркинга, градината и прилежащите под кота нула помещения.
…Не е имало съгласуване между съдружниците в „Пловдивстройпроектинвест
2000“, а всеки си правеше подобрение в обектите, в които експлоатираше. Аз бях
представител на „***“ ООД.
Дружеството „Геслин“ ООД направи пълно преустройство на този стол, който
после се превърна в ресторант. Закупи се ново оборудване за кухненския блок,
съоръжения, за да функционира като ресторант. Направиха си
проект за пълно преоборудване на този
ресторант. „Геслин“ ООД си финансираше преустройството на тези помещения. Бяхме
се разбрали всеки да получава доходите от неговите обекти.
…Всички активи, които се придобиваха от дружеството, се записваха в
баланса, имаше отчет. „***“ ООД стопанисваше четвъртия етаж от сградата и
няколко офиса на партера. …ЕТ „И. М.“ стопанисваше третият етаж на сградата. …Всички
разходи за подобрения, които съдружниците правеха, се отчитаха в счетоводството
на общото им дружество. …Помещението представляваше стол с маси и столове, а след
това се превърна в ресторант както трябва - тапицерия, маси, столове, покривки,
осветление. В периода от 2000 г. до 2005-2006 г. се извърши това преустройство
на стола в ресторант от „Геслин“ ООД. Имаше прекъсване, имаше моменти, в които
обектът не функционираше.
Когато ние влязохме в обекта двата офиса ги имаше, съществуваха като стаи
там горе над стълбището. Не мога да кажа кой ги ползваше тези офис 1 и
офис 2 след реконструкцията на
ресторанта. Имаше период, в който „Геслин“ ООД отдаваха ресторанта под наем.
…Всичко, което е към стола, а след това към ресторанта, беше за „Геслин“
ООД. Тези офиси 1 и 2 бяха към ресторанта и затова предполагам, че ги е ползвал
„Геслин“ ООД. …В периода, в който „Геслин“ ООД имаше сключен договор за наем,
този наем бе за сметка на цялото дружество „Пловдивпроект“ …този наем се
отчиташе в счетоводството на „Пловдивпроект“. …този наем, който „Геслин“ ООД
трябва да получи, не го взема, а го отчита в счетоводството на „Пловдивпроект“.
…Договорите, с които „***“ ООД отдаваше под наем части от четвъртия етаж,
всъщност се отдаваха от името на „Пловдивстройпроект 2000“ и наемите се отчитаха в счетоводството
на „Пловдивстройпроект 2000, а не като
постъпления във „***“ ООД.
В стола преди приватизацията всичко
беше старо и вехто, нямаше изкъртени мазилки и стени, но всичко вътре беше
амортизирано, трябваше да се подмени. Към момента на приватизацията столът
работеше. След това се направи ремонт. В ресторанта се направи всичко ново,
подмяна на старото и закупуване на всичко ново.“
От
показанията на свидетеля Н., който към 2000 г. е работил във „Водоканалпроект“
АД - *** като *** на проектирането, се установява, че до 1990 г. преди приватизацията
на ресторанта „това помещение беше стол,
след това се направи една реконструкция и стана ресторант „*****“….г-н Г.
направи реконструкция на ресторант „Р.“. Господин Г. е *** на фирма „Геслин“
ООД, която направи преустройството на
този ресторант. Аз съм *** със специалност „ВиК“. Аз и преди реконструкцията се
хранех често на обяд в това заведение, и след
това се интересувах, тъй като известно време, докато траеше реконструкцията, то не работеше.
Наблюдавал съм какво се извършва вътре и
съм го коментирал с Г., тъй като сме познати. Интересувал съм се кога ще стане
готов ресторанта. Когато се извършваше реконструкция ресторантът беше затворен
и не работеше. Имаше реконструкция на
тавана в залата, конструкцията си остана същата, като г-н Г. промени покритието
и осветителните тела. Основна промяна имаше в тоалетните - поставиха се нови
плочки, нови настилки, фаянс, абсолютно всичко беше направено наново в
тоалетните. Промени се също настилката в ресторанта. Не си спомням предишната,
но след това имаше мокет. Подмени се и дограмата. В кухнята направи основна
реконструкция. Подмени изцяло оборудването в кухнята. Мисля, че боядиса и стените. Премести бар плота в
залата на ресторанта, който преди беше на друго място. На новото място беше
направен нов бар плот. Изцяло беше подменена ел. инсталацията на помещенията. В
тоалетните смени тръбната разводка, тъй
като промени геометрията на „ВиК“ тръбите като направи различни отделни клетки,
затова трябваше да има захранване във всяка клетка.
…мисля, че между три и пет месеца
продължи ремонтът, който господин Г. направи на „Р.“. …От предната
реконструкция на стола имаше вход от към
улицата за ресторанта. Когато столът стана ресторант, се затвори входа, който
стола имаше от към вътрешността на сградата, и остана само входа от към
улицата. Още преди приватизацията столът функционираше като ресторант и аз съм
го посещавал тогава като ресторант. Към ресторанта имаше градина, която се
ползваше. Градината преди имаше вход от към сградата, но нямаше вход от към
улицата. Сега има вход от към улицата, така както и ресторанта. Тази градина и
преди беше ползвана от ресторанта. …Градината беше с настилка от плочи, но не
си спомням какви точно. До 2004 г. аз работих в сградата. Докато бях на работа
там, съм виждал г-н Г., че стопанисва ресторанта. Над самия вход на ресторанта
има едни ротонди и една стая, но не съм ходил там, нямам представа за какво са
тези помещения.
…Господин Г. ми е споделял, че
разходите за ремонта се плащат от него. Не съм виждал документи, но г-н Г. е
споделял с мен, че изважда всички необходими разрешения, защото иска всичко да
му е както трябва.
…Мисля, че тези стаи над входа бяха изпълнени при преустройството от стол в
ресторант при първата реконструкция, преди приватизацията“.
Свидетелят
Г. твърди, че бил *** на ищцовото дружество към момента на приватизацията – „аз бях *** в „Геслин“
по това време и всички си имаха свой предмет на дейност …а съответно стола към
тях, към тази сделка, беше определен да го ползвам аз. Той се намира в сградата
на ***, на ***, с градината и съответните паркоместа по това време, това е през
2000 г., тогава се извърши приватизация. Това ми е основния бизнес, това съм
завършил, *** съм в хранително-вкусовата промишленост … След като встъпихме,
след като се подписа договора, аз започнах да правя подобрения в обекта и тъй
като той до този момент … работеше като ресторант, но в същото време бяха
направени съответни разширения, но всичко това беше незаконно, по документация
нямаше нищо валидно, нямаше разрешения нито от ХЕИ, нито от пожарната. …И
тогава това, което направих аз като *** с моята фирма след като подписахме
договора, беше нова замазка на целия под; имаше течове и направихме хидроизолация
на покрива; реновирахме, тъй като не беше достатъчна, вентилационната система,
тя не отговаряше на категорията за пушене; направихме реновация на
вентилационната система - това са смукателни и натегателни кръгови, съответно
извикахме комисия, която засече всички тези неща, които направихме, изготвихме
и чертежи, направихме и проби, тогава вече ни издадоха документи, които после
ние приложихме към документацията. Цялата документация, с която преди това се е
правело преустройството, ми беше предадена и аз стъпвайки на нея вече раздвижих
всички тези неща, които не съответстваха. Друго, което мога да кажа е, че
цялата външна врата, която е към улицата, се отваряше навътре, а по
нормативните изисквания на пожарната трябва да се отваря навън. Всичко това го
свалихме и го направихме наново. Имаше на дограмите на втория етаж на офисите
паднало дърво, всичко го махнахме и го правихме наново. Другото, което
направихме, до този момент се отопляваха с парно, което беше недостатъчно,
всичко това го ликвидирахме и направихме, тъй като бяхме отрязани от системата
за отопление, тъй като не желаеха цялата проектантска да ползва парно от
градската мрежа, и там вече сменихме начина на отопление, като сложихме
климатици. За да сложим климатиците, се наложи да направим нова система на
електричество, да реновираме таблото, да го узаконим. Оттук нататък още други
неща, които ние сме свършили, са вътре в самата кухня - сменихме с нови
хладилници, там трябваше да се смени системата на тока, ел. верига трябваше да
се преработи, преработихме таблото и другото, което направихме, е също една
реконструкция на бара. Имаше плочи, които бяха изкъртени във фоайето, и
всичките ги сменихме, даже с един художник К. направихме рисунки, които все пак
са ценни - той оформи цялото фоайе. След като имаше течове, се наложи да
направим реконструкция на падащия таван в залата и този таван се смени, както и
осветленията. Санитарният фаянс го подменихме тотално и го реконструирахме. По
отношение на клетките, които имаше, тъй като се наложи да правим ремонт на водоподаването, водоподаването се измести. Сложихме
нови водомери, които да отговарят само за нас, а не да се приспадат към другите
водомери на сградата и да се отчитат като незаконни такива. Всичко това, което
сме направили, сме го направили с документация и съм го вкарал във всички
комисии, за всичко това са се разписали и след 6-7 месеца ми издадоха документ,
имахме приемателна комисия, която дойде, огледа всичко, разписа чертежите и ги
узаконих, а до този момент такова нещо нямаше и приведохме обекта в
експлоатация като ресторант. До този момент се водеше като помещение за стол.
Дограмата е подменена само на трите сепарета. Неща като боядисвания, шпакловки,
те са неминуеми, когато правиш такива ремонти, сваляш радиатори, всичко замазваш,
тези неща да не ги споменавам, защото те са ясни, че са извършени, защото не
може да смъкнеш всичко, да преработиш и да оголиш таваните, в таваните сме
вкарали таванни климатици.
Между съдружниците имаше споразумение, не мога да
си спомня дали сме го правили писмено или не, но аз не разбирам от тяхната
работа - проектантската, а не те разбират от моята. Така или иначе това се
даваше на куп и ние имахме разпределението всеки да си инвестира в това, което
един ден след като изтекат съответните договори, ще му бъде дадено за ползване.
Не съм предполагал, че ще се стигне до такива неща, това са вече 20 години
мъки. Само фирма „Геслин“ оперираше с ресторанта, всички документи са на нейно
име и разрешенията …
Имаше някакъв момент, в който моята фирма даваше наем
на нашата фирма, докато се оправят някакви неща. „Геслин“ е участник в
приватизацията като фирма, в същото време ние направихме нова фирма, която да
участва в приватизацията и тази фирма е участвала в приватицацията, не мога да
кажа името на новата фирма, може би по документите е ясно. „Геслин“ плащаше
наем на нашата фирма, докато се разделим. Имаше такъв момент с наема не мога да
кажа, че този момент е почнал точно в тази година 2000 г. или в друга година,
имаше такъв момент, не мога да се сетя за колко време е бил плащан наема, нито
сумите, които сме плащали.
„Геслин“ ползваше ресторанта до преди 10 г., след
това го дадохме под наем. Наемът се получаваше от „Геслин“. Отдаваше се под
наем ресторанта, дискотеката не е предмет на това дело...
Не мога да конкретизирам в приватизацията на кое
дружество сме участвали, за всичко има документи. Това дружеството е собственик
на дяловете, които са се продали от МРРБ, в които ние сме участвали. Ние със
сгради не се занимаваме, ние имаме дялови участия и сме взели едно дружество.
От името на „Геслин“ бяха попитани останалите съсобственици дали да извърши
подобрения от името на дружеството. Останалите бяха фирма „***“ и „Металик“ с
управител И.М.. Съгласия не сме искали от институции ....
нашият ангажимент беше да инвестираме в обекта и
ние разделителни протоколи не сме правили.
…Към 2000 г. февруари месец в началото беше
подписан приватизационният договор. В сградата имаше изградени и те
съществуваха тоалетни, ротонда, офиси. Ресторант нямаше, защото вие може да
наричате нещо ресторант, но документ за ресторант не съществуваше, нямаше
разрешително за ресторант, нямаше съпътстващите документи. Той се отдаваше като
помещение празно и думата ресторант никъде не фигурира, защото документите за
ресторант са на фирма „Геслин“. Ориентировъчно до преди 10 г. сме стопанисвали
това помещение. От 2005 г. не съм бил *** на „Геслин“.
…Ние не сме мислили, че ще имаме такова фиаско …
нещата са отпреди 20 години и аз разплащателни документи, след като сме си
имали разбирателство с нашите партньори, не съм бил длъжен да пазя. Не пазя
разплащателни документи за извършените дейности. Фирма „Геслин“ е водела, това
което е трябвало да се води. Предполагам, че около 3-4 договора за наем фирма
„Геслин“ е била сключила за съответните периоди, които не мога да кажа“.
Според свидетеля М.,
който е бил *** на „Водоканалпроект“ АД през периодите *** г. с прекъсвания и ***
г. без прекъсване, се установява, че дружеството „Водоканалпроект“ заемало една
част от третия етаж от сградата на пл. *** в гр. *** – „Ние държахме 1/10 от сградата, от общите части на сградата и
съответните офиси. На 1 и 2 етаж беше Геодезията, ние бяхме на една част от 3
етаж и от там нагоре се помещаваше проектантската организация. ….Имаше
помещение, което функционираше като стол до 1992 г., голяма зала. Управителите
взеха решение да се преустрои сградата, като от към фоайето, южната част,
затвориха входа за стола и отвориха вход от към ********* и построиха кръглата
кула, Р., и от там дойде името на ресторанта „Р.“, като долу направиха и подземен
етаж и направиха тоалетни, мивки, а горе направиха канцелария, над партера.
Столът беше преобразуван като ресторант - вътре изкъртиха всичко и направиха ресторант
и стана хубав ресторант с фоайета, …Ремонт имаше, всичко основно направиха
вътре наново, инсталации, оборудване сложиха някакво, аз съм влизал вътре в
ресторанта, той беше хубав, покривът го припокриха, тъй като ние бяхме на
третия етаж и виждахме като го оправяха, даже общите части, които са – залите,
също една част ремонтираха и от тях. Настилката на пода беше направена от
фирмата, която правеше ремонта, още в началото 1993 г., направиха я с твърда
настилка, не беше балатум. Ние се отоплявахме с парно и след това, не знам
точно коя година, парното го спряха и започнаха с климатици да се отопляват, а
в ресторанта беше топло, но не мога да ви кажа с какво е отопляван, сложиха
някакви тела отгоре, но не знам какви точно. В ресторанта имаше плотове, оборудване
за ресторант. Имаше голяма разлика във вида на стола и новия ресторант, който
направиха - беше облицован и стените бяха наново боядисани, всичко беше
направено както трябва да бъде; срещу входа имаше фоайе, а по-навътре, където
беше гишето на стола, беше направено по съвсем друг начин.
Имаше обща част – градината и ние там си почивахме -
от Проектантската организация и от „Водоканалпроект“ там бяха общи части. Към
онзи момент в началото в градината нямаше маси, може би последните 7-8 години
започна да се ползва градината като част от ресторанта. Спряха да ни пускат
долу в градината, ние си имахме вход от към фоайето към асансьора за ресторанта
и те го затвориха, не си спомням, може да са минали и 10 години, но оттам не ни
пускаха.
По време на строителството мисля, че всичко
разтуриха и направиха нов таван, но точно какво е било нямам спомен. След като
се направи като ресторант, мисля че направиха едно стъпало и се влизаше в едно
малко фоайе, от там надолу - за тоалетните и мивките, защото вече нямаше достъп
до голямата сграда, а горе бяха офиси. От ресторанта ползваха офисите. Може би
тоалетните, които бяха изградени, бяха към 3 - 4.
Откъм ******** първоначално нямаше вход, след това
като започнаха ремонта избиха част от стената и построиха Р., кулата. Мисля, че
на пода имаше мраморни плочки на Р..
Имаше приватизационна сделка, която започна към
1999 г. – 2000 г. …Към 2000 г. съществуваше ресторанта, ползваше се като
ресторант това помещение, всичко се ползваше и офисите, и тоалетните. Основен
ремонт, свързан с къртене и преустройства, не съм забелязал да има след
приватизацията. Имаше течове на покрива и се правиха някакви работи, но не знам
точно какви.
…Аз съм участвал за „Водоканалпроект“ в
приватизацията като участник, имам дял от „Водоканалпроект“, приватизацията
беше работническо-мениджърска, тогава бях в *** на „Водоканалпроект“, това беше
2004 г. Не съм се интересувал към 2003 г. – 2005 г. кой е стопанисвал
ресторанта, не знам и към 2000 г. кой го е стопанисвал.“
При така установените фактически
обстоятелства, съдът направи следните изводи от правна страна:
Предявените пасивно субективно
съединени искове с правно
основание чл. 72 от
ЗС са допустими, а разгледани по същество са НЕОСНОВАТЕЛНИ.
Разпоредбите на чл. 72 - 74 от ЗС регулират правоотношенията, породени от неоснователното обогатяване на собственика с подобренията, извършени от владелеца на вещта. Съгласно
добросъвестният
владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е
увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения, като увеличението
се определя към деня на постановяване на съдебното решение.
Право на
обезщетение за извършени подобрения в чужд имот има само владелецът, но не и
държателят. В чл. 68, ал. 1 от ЗС е дадена легална дефиниция на понятието
владение – то е упражняване на фактическа
власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя, а
чл. 69 от ЗС въвежда оборима презумпция за владението – предполага се, че
владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго.
Държателят е лицето, което упражнява фактическа власт /сorpus/ върху вещта, но то не я държи като своя, а за
другиго, т.е. не я държи за себе си, защото няма намерение да я свои /animus/, а за да
бъде превърнато държането във владение, намерението да се свои чуждата вещ
трябва да бъде обективирано недвусмислено чрез действие, което по категоричен
начин отблъсква владението на съ/собственика, който не ползва имота.
Според събраните гласни
доказателства ищецът „Геслин“ ООД е упражнявал фактическа власт върху
процесните обекти от началото на 2000 г. до м. септември 2015 г. по устна
договорка между тримата съдружници в „Пловдивстройпроектинвест 2000“ ООД, първоначално
– лично, а след 2007 г. - чрез отдаване под наем на друго лице, и е
демонстрирал спрямо останалите съдружници намерението си да свои тези обекти и
да ги владее само за себе си.
При условията на пълно и главно
доказване от страна на ответниците не се опроверга законовата презумпция на чл. 69 от ЗС, която предполага, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже,
че я държи за другиго, поради което съдът приема, че ищецът „Геслин“ ООД е бил владелец на
процесните обекти, а не техен държател.
Според чл. 70, ал. 1 и ал. 2 от
ЗС, владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно
да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или
че предписаната от закона форма е била опорочена, като добросъвестността се
предполага до доказване на противното. В случая, правната сделка –
приватизационна продажба и анекс към нея, с която ищецът като съдружник в
„Пловдивстройпроектинвест 2000“ ООД, се легитимира като съсобственик на
процесните обекти, е прогласена от съда с влязло в сила на 28.06.2007 г.
съдебно решение за нищожна, поради което тя не е породила правно действие и
затова не е налице правно основание, годно да направи ищеца съ/собственик. Ето
защо, съдът намира, че „Геслин“ ООД е недобросъвестен владелец, поради което
предявеният иск по чл. 72 от ЗС е недоказан и неоснователен и следва да се
отхвърли само на това основание.
Предявените евентуални искове с правно основание чл. 74 от ЗС са допустими, а
разгледани по същество са НЕОСНОВАТЕЛНИ.
Съгласно чл. 74 от ЗС,
недобросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, само
по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е
увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения, но когато
собственикът е знаел, че се правят подобрения върху имота му и не се е
противопоставил, правата на владелеца се уреждат съгласно чл. 72 от ЗС, т.е.
като на добросъвестен владелец.
Ищецът „Геслин“ ООД твърди, че в
качеството му на съдружник в „Пловдивстройпроектинвест 2000“ ООД е извършил
претендираните подобрения в процесните
обекти от началото на 2000 г. до м. юли 2000 г., като от приложените Акт обр.№
16/10.07.2000 г. и Разрешение за ползване № 274/12.07.2000 г. се установява, че
обектът е бил завършен и въведен в експлоатация на 12.07.2000 г., а със Заповед
№ РД-09-1098/23.08.2000 г. е бил категоризиран.
Към тези датиа процесните обекти
са били съсобствени между „Пловдивстройпроектинвест 2000“ ООД (с 80 %) и
„Пловдивпроект“ ЕООД (с 20 %), като по делото няма твърдения, а няма и
доказателства подобренията да са извършени от ищеца „Геслин“ ООД със знанието и
без противопоставянето на другия съсобственик - „Пловдивпроект“ ЕООД, поради
което не е налице хипотезата на чл. 74, ал. 2 от ЗС.
Наред с това, от събраните по
делото писмени и гласни доказателства и СТЕ не се установи при условията на
пълно и главно доказване, че ищцовото дружество е извършило и заплатило изцяло
със свои средства претендираните СМР през периода 14.02.2000 г. – 12.07.2000
г., подробно описани по видове и размери в молба вх.№ 29717 от 10.10.2019 г.
(л. 295, 296), като по делото липсват каквито и да е разходни документи –
фактури, възложителни писма и др., за извършени плащания, а вещите лица са
оценявали наличните към огледа през 2020 г. подобрения в обекта не по
действително направените разходи за тях, а по средни пазарни цени.
Следва да се отбележи също, че Разрешение за строеж № 40/16.07.1992 г. и одобрени проекти за преустройство
и модернизация на съществуващите стол и кухня са издадени 8 г. преди ищецът да
започне да упражнява фактическа власт върху имота, като от гласните
доказателства се установява, че преустройството и ремонтът на тези обекти са
започнали много преди приватизацията на „Пловдивпроект“ ЕООД през 2000 г.
На следващо място, направените от ответниците възражения за погасяване по давност на
претенцията на ищеца за извършени подобрения в имота са основателни, тъй като
от влизане в сила на 28.06.2007 г. на съдебното решение за прогласяване
нищожността на приватизационната сделка и на анекса към нея до предявяване на настоящия
иск на 14.02.2019 г. е изтекла предвидената в чл. 110 от ЗЗД 5-годишна
погасителна давност. Съгласно Постановление № 6/27.12.1974 г. по гр.д.№ 9/1974
на Пленума на ВС, погасителната
давност за вземане на добросъвестния или недобросъвестния владелец за
подобрения в чужд имот започва да тече от момента на прекъсване на владението,
от превръщането му в държане със съгласието на собственика или от момента,
когато то бъде смутено от собственика с предявяването на иск за имота, която последна хипотеза е
налице по т.д.№ 50/2005 г., ПОС, 13 с., за обявяване нищожността на
продажбената сделка.
Предвид гореизложеното, съдът
намира, че предявените искове по чл. 72 от ЗС и евентуално по чл. 74 от ЗС са
недоказани и неоснователни и следва да се отхвърлят.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК
ищецът следва да заплати на ответника Агенция по геодезия, картография и
кадастър направените по делото разноски за адвокатска защита в размер на общо
1 300 лв.
|
|
|
|
|
Предвид гореизложеното, Пловдивският
окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Геслин“ ООД – гр.
Пловдив, бул. Марица 36, ет. 2, ЕИК *********, със съд. адрес:***, ***, чрез
адв. С.П., срещу „Водоснабдяване и канализация“ ЕООД – гр. Пловдив,
бул. Шести септември 250, ЕИК *********,
като правоприемник на „Пловдивпроект“ ЕООД – гр. Пловдив, ЕИК *********;
„Водоканалпроект“ АД – гр. Пловдив, пл. Съединение
3, ЕИК *********,
и Агенция по геодезия, картография и кадастър – гр. София, кв. Павлово, ул. Мусала 1, ет. 3, със съд. адрес:***, чрез адв. Р.И., субективно
съединени осъдителни искове по чл. 72 от ЗС за заплащане на сумата от общо
52 000 лв., от която за първия ответник - 31 720 лв., за втория - 5 200
лв. и за третия - 15 080 лв., съставляващи стойността, с която се е
увеличила цената на имота в резултат на извършени от ищеца от началото на 2000
г. до м. юли 2000 г. подобрения, подробно описани в уточняващата молба вх.№
29717/10.10.2019 г., със знанието и без противопоставянето на ответниците в
съсобствените им стол и кухня, сега преустроени в ресторант и два офиса,
съставляващи обект с идентификатор 56784.518.1186.3.1, с адрес: гр. ******, пл.
******, в качеството си добросъвестен владелец, евентуално в качеството си на
недобросъвестен владелец по смисъла на чл. 74 от ЗС, ведно със законните
последици, като НЕДОКАЗАНИ и НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОСЪЖДА Геслин“ ООД – гр. Пловдив, бул.
Марица 36, ет. 2, ЕИК *********, със съд. адрес:***, ***, чрез адв. С.П., да
заплати на Агенция по геодезия, картография и кадастър – гр. София, кв. Павлово, ул. Мусала 1, ет. 3, със съд. адрес:***, чрез адв. Р.И., на
основание чл. 78, ал. 3 от ГПК сумата 1 300 лв. (хиляда и триста лева) –
внесено адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред
Апелативен съд – Пловдив в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ………………….
/М. Бедросян/