Р Е
Ш Е Н
И Е № 29
гр. Русе, 22.01.2020
г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Окръжен съд Русе, Гражданска колегия, в открито съдебно заседание
на десети януари през две хиляди и двадесета година в състав:
Председател:
Наталия Георгиева
Членове: Аглика Гавраилова
Антоанета Атанасова
при секретаря Ева Димитрова като
разгледа докладваното от съдия Атанасова
в. гр. д. № 828 описа за 2019 г., за да се произнесе, съобрази:
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано
е по въззивна жалба на „А.Д. - 74“ ЕООД чрез адв. Д. Х. *** срещу решение № 1608
от 16.10.2019 г., постановено по гр. д. № 2251/2019 г. на Русенски районен съд,
с което са отхвърлени предявените от него искове с правно основание чл. 79,
ал.1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ, чл. 92 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД срещу С.П.Ц. *** и върху него
са възложени разноските по делото. Въззивникът намира първоинстанционния
съдебен акт за неправилен като постановен в противоречие с материалния закон и
при съществено процесуално нарушение. Развива оплаквания за незаконосъобразност
на изводите на съда. Моли въззивният съд да отмени решението и да постанови
друго, с което да се уважи изцяло предявените от него искове. Претендира
разноски.
В срока по чл. 263,
ал. 1 ГПК е депозиран писмен
отговор от въззиваемата
страна С.П.Ц. *** чрез адв. М.С. ***, в който се взема становище за
неоснователност на жалбата и се прави искане тя да не се уважава. Претендират
се разноски.
Въззивната жалба
е подадена от процесуално легитимирано лице, в законоустановения срок и срещу
подлежащ на съдебен контрол акт, поради което е допустима.
Първоинстанционният съд е бил сезиран с обективно кумулативно съединени
осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ, чл. 92 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД от „А.Д. - 74“ ЕООД гр. Русе срещу С.П.Ц. ***.
Ищецът твърди,
че дейността на дружеството се изразява в оказване на съдействие за сключване
на сделки с недвижими имоти, свързани с покупко-продажба и отдаване под наем.
Тези услуги били предоставени на ответника С.П.Ц., с който агенцията сключила писмен
договор за посредничество на 14.07.2018 г. Твърди още, че агенцията изпълнила
своите задължения и е свързала ответника С.Ц. с В. С. Г. – собственик на
недвижим имот – апартамент в гр. Русе, бл. "***, като на 21.07.2018 г. в
присъствието на представител на ищеца бил извършен и оглед на имота. Твърди, че
впоследствие страните сключили в предвидената от закона нотариална форма договор
за покупко-продажба на същия имот, поради което и претендира от ответника
възнаграждение за предоставените посреднически услуги в размер на 1680,00 евро /с
левова равностойност 3285,79 лв./ съгласно чл. 7 от Договор за посредничество
от 14.07.2018г., обезщетение за
забава върху дължимото се
възнаграждение по чл. 7 от Договора за периода 25.09.2018 г.- 22.04.2019 г. в размер на 191,67 лв., както и сумата от 1680,00 евро /с левова
равностойност 3285,79 лв./, представляваща уговорената неустойка в размер на 3%
съгласно чл. 8 от Договора за посредничество, ведно със законната лихва
върху сумите от завеждането на исковата молба до окончателното им изплащане.
Претендира и направените по делото разноски. .
С
отговора на исковата молба, ответникът е взел становище за неоснователност на
предявените искове. Не оспорил, че между него и ищеца „А.Д. - 74“ ЕООД е бил
сключен писмен договор за посредничество за покупка на недвижим имот, както и
че в изпълнение на този договор извършил оглед на апартамент, находящ се в гр.
Русе, бл. "***. Заявява обаче, че по неизвестни за него причини ищецът не
осигурил необходимите документи за изповядване на сделката. Това го принудило
да се срещне лично със собственика без посредничеството на ищеца, от когото
узнал, че същият подал обява за продажба на имота във в-к „Утро“. Узнал също
така, че между ищеца и собственика на имота нямало сключен договор за
посредничество относно процесния имот, поради което агенцията не можела да
изпълни задълженията си по сключения с него като купувач договор. Намира, че не
дължи претендираните суми, тъй като ищецът организирал единствено оглед на
имота и не извършил никакви други посреднически действия. Претендира разноски.
С
решението си, предмет на обжалване в настоящото производство, районният съд
отхвърлил предявените искове като приел за недоказано изпълнението от страна на
ищеца на задълженията му, произтичащи от договора за посредничество.
Въззивният съд, упражнявайки правомощията си по чл. 269 ГПК, намира, че
решение № 1608 от 16.10.2019 г., постановено по гр. д. № 2251/2019 г. на
Русенски районен съд е валидно и допустимо, а за да се произнесе по съществото
на спора, съобразно наведените от страните доводи, взе предвид следното:
От събраните в
първоинстанционното производство доказателства е установено, че на 14.07.2018
г. страните по делото са сключили двустранно подписан договор, по силата на
който „А.Д. - 74“ ЕООД е поело задължението да проучи пазара на недвижими имоти
и да посредничи при закупуване на недвижим имот от С.П.Ц. като положи всички
усилия за изпълнение на договора – организира огледи на имоти на потенциални
продавачи и подпомага преговорите между продавач и купувач, организира след
нарочно уведомление изповядване на сделка пред нотариус, информира доверителя
за състоянието на пазара и т. н. В чл. 7
от договора страните са уговорили възнаграждение в размер на 3% върху офертната
стойност на закупения имот /записана в Приложение № 1/, дължимо и платимо при
подписване на предварителен договор или нот. акт или какъвто и да е друг
договор с предмет вещно право върху имот, описан в Приложение № 1, за оглед на
който е положен подпис от доверителя или упълномощено от него лице, страна по който
е доверителят и/или негов роднина /вкл. и по сватовство/ или свързано с него
лице по смисъла на § 1 ДР на ТЗ, както и лице, с което се намират в
трудовоправни отношения, съпруг/съпруга, или лице с което се намират във
фактическо съжителство сключи предварителен договор или окончателен договор за
покупко – продажба. В чл. 8 от договора страните се споразумели, че доверителят
дължи на довереника заедно с уговореното в чл. 7 възнаграждение и неустойка в
размер на 5 % от офертната стойност, записана срещу имота в Приложение № 1,
представляваща предложена му цена за конкретния имот в случай, че сключи
„скрита сделка“, без посредничество на агенцията и/или преди да й е заплатил
дължимото по договора възнаграждение.
В изпълнение на
сключеният договор, на 14.07.2018г., 21.07.2018г., 02.08.2018г. и на
05.08.2018г. от страна на ответника с посредничеството на ищеца са извършени
огледи на имоти. На втората дата е извършен оглед на имот с адрес: гр. Русе,
бл. „*** за което е съставено приложение №1 /л.11/, неразделна част към
договора, в което е посочено, че огледът е извършен при офертна цена 56 000,00
евро.
С договор за
продажба от 25.09.2018 г, обективиран в нот. акт № *** г. на СВ Русе /л.12/,
ответникът Ц. закупил от В. С. И. апартамент в гр. Русе, бл. „***,
представляващ самостоятелен обект в
сграда с идентификатор *** за сумата от 49 512,00 лв.
И двете страни са ангажирали гласни
доказателства.
Свидетелят на ищцовата страна С. П. /собственик
на агенция за недвижими имоти „ЕС ПИ Имоти“ Русе/ дава показания, че продавачът
на процесния имот В. И. се свързал с него по повод намерението си да продаде
апартамента в бл.“***“, след като обаче заплати дела на брат си. Изнася данни,
че за известен период неговата фирма предлагала имота и водил клиенти на оглед.
Дава показания, че впоследствие продавачът пуснал обява в медиите за продажба
на имота като частно лице и той се отказал да го предлага.
Воденият от отв. Ц. св. В. И. /продавач на
процесния имот/ установява, че действително пуснал обява във вестник за
продажба на апартамент в гр. Русе, бл. „***“ и получил обаждания от множество
агенции за недвижими имоти, които първоначално се представяли за частни лица.
Заявява и че представител на ищеца, с когото имал имал договор за
посредничество за закупуване на гарсониера, но нямал сключен договор за
продажба на процесния апартамент, е идвал на оглед в имота му. Дава показания, че ответникът също бил идвал на оглед, след
който го потърсил отново, но сам, без посредник, за да го пита дали имотът е
негов и дали има задължения към НАП, защото така му били казали. Изнася данни
също така, че след като ответникът се уверил, че е собственик на имота решили
да минат на частна сделка, тъй като през агенция не било възможно.
Свидетелства, че не помни дали някоя агенция му е искала документи за
апартамента.
При
така установената по делото фактическа обстановка, съдът намира от правна
страна следното:
Съгласно установената съдебна практика
по чл. 290 ГПК /напр. Решение № 54/10.09.2010 г. по т.д. № 267/2009 г. на ВКС,
ІІ т.о./ посредничеството следва да се разглежда като чисто фактическа дейност,
изразяваща се в съдействие на търговския посредник за сключване на определен
вид сделки. Този извод следва от дефинираното в чл. 49 ТЗ понятие за „търговски
посредник", според което той е търговец, който по занятие посредничи за
сключване на сделки – в случая такива с предмет недвижими имоти. Следователно в
задълженията му се включва намирането на клиенти на предлаганите, респ.
търсените имоти, като дължимата дейност се очертава в конкретния договор за
посредничество и се финализира със сключването на договора за покупко-продажба.
По принцип посредникът не участва и няма задължение да участва в сключването на
сделката и да проучва и набавя необходимите за сключването й документи
съобразно действащото за този пазар законодателство, доколкото той не е нито
пряк, нито косвен представител на продавача. Снабдяването и представянето на
такива документи е задължение на продавача.
В тази
насока са очертани задълженията на посредника към купувача и в процесния
договор между тях от 14.07.2018 г. – организиране на огледи на имоти на
потенциални продавачи и подпомагане на преговорите между тях. Посочено е и че
посредникът следва да осигури организационното обслужване на сделката след
нарочно уведомление от доверителя /но не и да участва в нея, нито да набавя
необходимите за изповядването й документи/.
По
делото е несъмнено установено от представените писмени и гласни доказателства /договорът
за посредничество с купувача, Приложение 1 - протокол за извършен огледи от
купувача, в частност на процесния имот и показанията на продавача Илиев като свидетел/,
че страните по изповядания договор за покупко-продажба с нот. акт № 96,
т. 30, д. № 6207/25.09.2018 г. на СВ Русе с
предмет един от имотите, предмет на договора за посредничество, са свързани
вследствие осъщественото от ищцовото дружество посредничество, която дейност
той осъществява по занятие, в изпълнение на задълженията му по договора.
Следователно възнаграждението се
дължи за така осъществената от посредника дейност, довела до свързване на
продавача и купувача и финализирана със сключването на договора за
покупко-продажба между тях. Неправилен е изводът на първоинстанционния съд, че
ищецът се явява неизправна страна по договора поради това, че не е посредничил
между страните за постигане на съглашение между тях, не им е съдействал при
преговорите и не е осигурил организационното обслужване на сделката от
посредника, доказателство, за което била и драстичната разлика в офретната цена
от 56 000 евро и окончателната цена при договора – 49512 лв. Тези задължения
на посредника могат да бъдат изпълнени само при съдействие от страна на възложителя
С.П.Ц.. Той не е уведомил ищеца за решението си да закупи втория по ред
недвижим имот, посочен в Приложение 1. Така той не е изпълнил изрично свое
задължение по чл. 9 от договора и не е съдействал на „А.Д. - 74“ ЕООД да
довърши изпълнението на договора за посредничество. До последното не се е
стигнало именно по вина на продавача и купувача,
които след свързването им от посредника са го игнорирали и пряко са договаряли
покупко-продажбата на имота – факт, несъмнено установен по делото от
показанията на продавача – св. И. По делото няма данни за виновно
неизпълнение на задължения по договора от страна на посредника. Договарянето
пряко със собственика на по-ниска цена спрямо посочената в договора за
посредничество само по себе си не сочи вина на посредника.
Възраженията на ответника, сега
въззиваем, че липсвало одобрение на имота от негова страна се опровергават
категорично от събраните доказателства, предвид обстоятелството, че сделката е
изповядана 2 месеца след като е извършил първоначалния оглед с посредника –
ищец. В отговора към исковата молба самият той признава, че изявил желания да
закупи имота. Св. И. също дава показания, че 20 дни след първоначалния оглед бил
посетен от отв. Ц., но вече сам, без представител на агенцията. Отделно от
това, съгласно договореното между страните в чл. 9, изр. посл., неизвършването
на писмено уведомление от доверителя след оглед с цел пристъпване към
последващи действия с цел сключване на договора не лишава довереника от правото
му на възнаграждение по чл. 7 от договора.
Настоящата инстанция не възприема и
доводите на ответника, че услугата не му била предоставена, тъй като ищецът не
бил осигурил продавача св. В. И., предвид липсата на договор за посредничество
между тях за продажбата на същия имот. Наличието на договор между въззивника и
продавача на имота междувпрочем е обстоятелство ирелевантно за процесния спор.
Това е така, защото предмет на казуса е дължи ли се или не възнаграждението,
уговорено между въззивника и въззиваемия в сключения договор между тях, а не
дължи ли се или не възнаграждение на ищеца от собственика на имота. След като
въззивникът е осигурил и предложил за закупуване от въззиваемия имот, който
впоследствие е закупен от него без участието на посредника, по силата на в нот.
акт № 96, т. 30, д. № 6207/25.09.2018 г. на СВ Русе и то през времетраенето на
договора между тях и предвид клаузите на сключения между страните договор за
посредничество, въззивният съд намира, че ищецът - въззивник е изпълнил
задълженията си по договора и уговореното между страните възнаграждение в
размер на 3 % върху офертната стойност на закупения имот /записана в Приложение
№ 1/, му се дължи.
Видно от Приложение 1, офертната
стойност за процесния имот възлиза на 56 000 евро, поради което ответникът
дължи на ищеца възнаграждение в размер на 1680 евро /с левова равностойност
3285,79 лв./, в какъвто размер е и предявеният иск като върху тази сума се
дължи и законна лихва считано от датата на предявяването на иск - 22.04.2019 г.
до окончателното изплащане на основание чл. 86 ЗЗД.
Предвид липсата на спор, че ответникът
не е изплатил посочената по-горе главница, представляваща възнаграждение по
договора за посредничество, то съгласно уговореното в договора и разпоредбата
на чл. 86, ал. 1 ЗЗД дължи и обезщетение за забавено плащане за периода
25.09.2018 г – денят на извършената сделка до 22.04.2019 г. – датата на
предявяване на иска. Изчислено от съда с помощта на калкулатор от ПИС
"Апис", обезщетението за забава възлиза на 191,67 лв.
По изложените
съображения, първоинстанционното решение, с което са отхвърлени предявените
осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ и чл. 86 ЗЗД като неправилно и незаконосъобразно следва да бъде отменено и вместо това
да бъде постановено ново, с което същите да бъдат уважени изцяло
При условията на кумулативност, ищецът е
предявил и обективно съединен иск с основание чл. 92 ЗЗД - за заплащане на
договорна неустойка в размер на 3285,79 лв. Позовава се на чл. 8 от Договора за
посредничество, според който в случай на неизпълнение на задълженията по
договора ответникът, в качеството му на възложител по същия, дължи и неустойка
в размер на 5% върху върху офертната стойност на закупения имот /записана в
Приложение № 1/ независимо от задължението си за плащане на дължимото
възнаграждение.
Съгласно чл. 92 ЗЗД, неустойката
обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
В конкретния случай неустойката по
чл. 8 от договора е уговорена наред с реалното изпълнение, независимо от вида
неизпълнение - пълно, частично или забавено. Същата освен че обезпечава
изпълнението на поетото от възложителя задължение за заплащане на
възнаграждение /комисиона/ има за своя цел също и да обезщети посредника -
ищеца за евентуални вреди от неизпълнението.
Съдът намира, че в настоящия казус
не са налице условията за присъждане на претендираната неустойка. Поначало
неустойката се дължи само ако са настъпили условията и онази форма на
неизпълнение, за които е била уговорена като в този смисъл е налице и
константна практика на ВКС - Решение по т. дело № 714/2008 г. на ТК, II т. о.,
Решение № 57 от 7.06.2011 г. на ВКС по т. д. № 463/2010 г., II т. о., ТК,
постановени по реда на чл. 290 ГПК. По делото безспорно е установено наличието
на забавено изпълнение, изразяващо се в незаплащане на уговореното по договора
парично възнаграждение, а в такива хипотези съдебната практика приема за
недопустимо кумулирането на иск за реално изпълнение с иск за заплащане на
обезщетение за неизпълнение в размер на договорената неустойка. Този извод
пряко произтича от общите правила, на които се подчиняват отношенията във
връзка с реализирането на договорната отговорност. Така, според разпоредбата на
чл. 79, ал. 1 ЗЗД при неточно изпълнение кредиторът има право на алтернативен
избор - да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата или да иска
обезщетение за неизпълнение, но не и двете едновременно, както е в конкретния
случай. Поради изложеното, съдът счита, че след като ищецът претендира
заплащане на дължимото възнаграждение, заявената претенция за заплащане и на компенсаторна неустойка за неизпълнение на това
задължение е неоснователна.
При така изложеното, претенцията на
ищеца по чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 1680 евро /с левова равностойност
3285,79 лв./ се явява неоснователна и
следва да бъде отхвърлена. Макар и по различни мотиви, крайният извод на
районния съд съвпада с този на въззивната инстанция, поради което решението в
тази част като правилно и законосъобразно следва да бъде потвърдено.
Предвид изхода на спора следва да бъде
преразгледан и въпросът за разпределение на сторените в производството
разноски. Ищецът е направил в производството пред двете съдебни инстанции
разноски в общ размер 1469,29 лв. съобразно приложените по делата списъци на
разноските, платежни нареждания за внесени държавни такси и договори за правна
помощ. Съразмерно с уважения размер на претенцията в негова полза се следва
сумата 755,46 лв. Сторените от
ответника по иска разноски в производството пред двете съдебни инстанции са в
общ размер на 2440 лв. Съразмерно с отхвърлената част на претенцията в негова
полза се дължи сумата 1185,43 лв. След компенсация "А.Д.-74" ЕООД следва да заплати на С.П.Ц. разноски в
размер 429,97 лв., поради което решението на първоинстанционният съд следва да
бъде отменено и в частта, с която ищецът е осъден да заплати на ответника
разноски над сумата от 429,97 лв. до пълния присъден размер от 1220 лв.
Мотивиран от
гореизложеното, Русенският
окръжен съд
Р
Е Ш И:
ОТМЕНЯ Решение № 1608 от 16.10.2019 г.,
постановено по гр. д. № 2251/2019 г. на Русенски районен съд в частта, с която са отхвърлени
предявените от "А. Д.-74"
ЕООД срещу С.П.Ц. искове за заплащане на сумата от 1680,00 евро /с левова
равностойност 3285,79 лв./, представляваща уговореното възнаграждение съгласно
чл. 7 от Договор за посредничество от 14.07.2018г., ведно със законната лихва върху нея, считано
от 22.04.2019 г. до окончателното й изплащане и обезщетение за забава върху дължимото се
възнаграждение по чл. 7 от Договора за периода 25.09.2018г.-22.04.2019. в размер на 191,67 лв., както и в частта, с която "А.Д.-74" ЕООД е осъдено да
заплати на С.П.Ц. разноски над сумата от
429,97 лв. до пълния присъден размер от 1220 лв. и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА С.П.Ц., ЕГН **********
***, със съдебен адрес:***С. ДА ЗАПЛАТИ
на „А. Д.-74" ЕООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес
на управление: гр. Русе, ул. "***, представлявано от А. П. Д. сумата от 1680,00 евро /с левова равностойност
3285,79 лв./, представляваща уговорено възнаграждение, съгласно чл. 7 от
Договор за посредничество от 14.07.2018
г., ведно със законната лихва
върху тази сума, считано от 22.04.2019 г. до окончателното плащане, както и обезщетение
за забава върху
дължимото се възнаграждение по чл. 7 от Договора за периода 25.09.2018г. - 22.04.2019., в размер на 191,67 лв.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 1608
от 16.10.2019 г., постановено по гр. д. № 2251/2019 г. на Русенски районен съд.
Решението е окончателно и не подлежи на
обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: