Окръжен съд - Велико Търново |
|
В публично заседание в следния състав: |
като разгледа докладваното от | Анна Димова | |
за да се произнесе, взе предвид: Производството по делото е по чл. 258 и следващите от Гражданския процесуален кодекс. С решение № 74 от 29.06.2012 година по гр. д. № 1164/2011 година Районен съд – град С. е обявил на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за окончателен предварителния договор, сключен на 04.01.2008г. между А. С. Ч. и Д. И. Т. от една страна и „Е. ” Е. от друга, по силата на който дружеството се е задължило да прехвърли на А. С. Ч. и Д. И. Т. собствеността върху следния недвижим имот, а именно: АПАРТАМЕНТ № 2, находящ се в новострояща се сграда в град С., ул. „Р.” № 2, . 2, със застроена площ от 78,92 кв.м., състоящ се от коридор, баня-тоалетна, кухненски бокс – столова, дневна, две спални и три тераси, при граници и съседи: запад – А. № 3, юг – външен зид, север – външен зид и коридор, с прилежаща МАЗА № 2, с полезна площ от 6,42 кв. м., при граници и съседи: запад – маза № 3, север – външен зид, изток – мазе № 1 и юг – коридор, ведно с 8,01 % идеални части от общите части на сградата и 801/10000 ид. части от УПИ Х, целия с площ от 287 кв.м., в кв. 112 по ПУП на град С., при граници и съседи: юг – УПИ ІХ, север – улица, запад – улица, изток – жилищен комплекс, който поземлен имот съгласно скица на поземлен имот № .....от 01.12.2011г. на Служба по геодезия, картография и кадастър град В.Т. е с идентификатор ...., находящ се в град С., Община С., Област В. Т. по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД ..../12.02.2009г. на Изп. Директор на АГКК с адрес на поземления имот град С., п.к. 5250, ул. “Р.” № 2, площ от 287 кв. м., трайно назначение на територията – Урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, номер на предходен план: ....., кв. ...., парцел: ....., съседи: ...., ....., ......, заедно с построената в него сграда по схема № ....от 01.12.2011г. на САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА, С ИДЕНТИФИКАТОР ........ в град С., Община С., Област В.Т., по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед ...../12.02.2009г. на изп. Директор на АГКК, адрес на имота град С., п.к.5250, ул. “Р.” № 2, . 2, А. 2, намиращ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ...., предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта 1, без данни за посочена в документа площ, ниво 1 при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ....., под обекта ....., ..... и над обекта .....срещу сумата 64 000 лева, при условие, чеА. С. Ч. и Д. И. Т. заплатят остатъка от дължимата продажна цена в размер на 19 000 лева в двуседмичен срок от влизане на решението в сила на „Е.” Е.- град С.. С решението „Е. ” Е. - град С. е осъдено да заплати на А. С. Ч. и Д. И. Т. направените разноски по делото в първоинстанционното производство в размер на...лева. Недоволни от така постановеното решение в частта му, с която следва да заплатят на „Е. ” Е. остатъка от продажната цена в размер на ... лева, са ищците по делото А. С. Ч. и Д. И. Т., които го обжалват в тази му част, чрез процесуалния си представител адв. М. И., в предвидения с чл. 259, ал. 1 ГПК срок за това. В жалбата си адв. М. И. развива подробни съображения в подкрепа на твърдението си за неправилност на решението в атакуваната част. Твърди, че в апартамента не са извършени всички строително-монтажни работи, които е следвало да бъдат извършени от продавача преди прехвърляне собствеността на имота. Посочва, че А. Ч. и Д. Т. са изпълнили задължението си да заплатят предварително сумата от ....лева. От друга страна дружеството продавач не е изпълнило задължението си да предаде сградата и апартамента в готов вид. Твърди, че първоинстанционният съд неправилно е приел, че доколкото производството е особено, съдът е обвързан с цената на договора, тъй като е съществен елемент от него. Посочва, че както цената, така и предметът на договора е съществен елемент на същия. Моли решението, като неправилно и незаконосъобразно в обжалваната му част, да бъде отменено и да бъде постановено друго, с което да бъде отменено условието за обявяване на предварителния договор за окончателен за заплащане от А. С. Ч. и Д. И. Т. на „Е. ” Е. на остатъка от продажната цена в размер на ... лева. Претендират да им бъдат присъдени направените от тях разноски за двете инстанции. Въззиваемото дружество „Е. ” Е. – град С. не заема становище по подадената въззивната жалба. Окръжният съд, като съобрази становищата на страните и развитите от тях доводи, и след като прецени представените по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното: Въззивната жалба на А. С. Ч. и Д. И. Т. е подадена в срок и е процесуално допустима. Разгледана по същество, жалбата е частично основателна. А. С. Ч. и Д. И. Т. основават исковата си претенция по делото на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Претендират сключеният на 04.01.2008 година между тях и „Е. ” Е. – град С. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот да бъде обявен за окончателен. Безспорно по делото е, а и от събраните по делото доказателства се установява, че на 04.01.2008 година страните по делото са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Продавачът по предварителния договор се задължил да продаде на купувачите недвижим имот, находящ се в град С., ул. „Р.” № 2, а именно: апартамент № 2 на втори етаж, с площ 78.92 кв. м., заедно с принадлежащата маза № 2 с площ 6.42 кв. м. , ведно с 8.01 % идеални части от общите части на сградата и 801/10000 ид. ч. от УПИ ..., целият с площ 287 кв.м. , в стр. квартал ....по ПУП на град С.. Задължил се и владението върху имота, при завършване на всички вътрешни строителни дейности, да бъде предадено на купувачите не по-късно от 30.09.2008 година. Купувачите от своя страна се задължили да заплатят на продавача сумата от .... лева, като .... лева бъдат изплатени на купувача от отпуснат на продавачите от „У. Б.” банков кредит, а останалите .... лева да бъдат заплатени на продавача при сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота, но не по-късно от 30.09.2008 година. Не се спори по делото и че ищците, сега въззивници, са заплатили на продавача по предварителния договор сумата в размер на ..... лева, както и че ответникът по делото не е завършил недвижимия имот във вида, който е бил уговорен с предварителния договор. По делото се спори както пред първоинстанционния съд, така и в настоящото производство, следва ли купувачите по предварителния договор да заплатят остатъка от продажната цена в размер на .... лева, при положение, че ответникът, сега въззиваем, е неизправна страна по договора и не е изпълнил задължението си да довърши апартамента в уговорения с договора вид. От заключението на вещото лице по допуснатата във въззивното производство съдебно-техническата експертиза /л. 35 – 39 от въззивното производство/, което съдът кредитира изцяло като обективно и компетентно дадено, се установява, че стойността на необходимите за довършване на СМР в апартамент № 2 с прилежащото му избено помещение № 2 и 8.01 % идеални части от сградата в град С., ул. „Р.” № 2 е в размер на ..... лева. При така установената фактическа обстановка, въззивният съд прави следните правни изводи: За да уважи предявения иск Районен съд - град С. е приел, че са налице изискуемите от закона предпоставки за обявяване на процесния предварителен договор за окончателен. Изводите на първоинстанционния съд са правилни, законосъобразни, обосновани и съобразени със събраните по делото доказателства. Районният съд е изложил мотиви в тази насока, които мотиви тази инстанция, този състав, напълно споделя и към които препраща на основание чл. 272 ГПК. От друга страна, за да обяви договора за окончателен при условие, че ищците по делото, сега въззивници, заплатят на продавача остатъка от продажната цена в размер на... лева, първоинстанционният съд е приел, че не разполага с правото да внася каквито и да било изменения в съдържанието на предварителния договор, тъй като е длъжен в съдебния акт да възпроизведе клаузите на обещания договор, така както те са очертани в предварителния договор. Изхождайки от характера на производството по обявяване на предварителен договор за окончателен, този извод на съда по същество е правилен. В конкретния случай обаче следва да бъдат внесени определени уточнения. В случая по делото продавачът по договора е неизправна страна и не е довършил апартамента, предмет на договора, до степен и вид, за които са се уговорили с купувачите. На първо място този факт се установява от признанието в тази насока, направено от ответника по делото, сега въззиваем, с отговора на исковата молба. На следващо място това се установява и от заключението на изготвената във въззивното производство съдебно-техническа експертиза, като от заключението на вещото лице е видно, че стойността на необходимите за довършване на СМР в имота по предварителния договор е в размер на .... лева. Ето защо настоящият съдебен състав приема, че ищците по делото, сега въззивници, са релевирали възражение за прихващане на задължението им за заплащане на остатъка от продажната цена в размер на .... лева със задължението на ответника по делото за довършване на имота в определен вид, стойността на което се изчислява на .... лева. Настоящият съдебен състав приема, че в настоящото производство е допустимо да бъде направено възражение за прихващане. На първо място това е така, тъй като се касае за процесуално действие на защита. Както в теорията, така и в константната съдебна практика се приема, че най-съществената разлика между изявлението за прихващане и възражението за прихващане е, че първото предпоставя ликвидност на насрещното вземане, а възражението за прихващане е допустимо и основателно даже когато това вземане е неликвидно. Като разпростира силата на пресъдено нещо и относно възражението за прихващане, законодателят е приел, че вземането, предявено с него, става ликвидно с възражението даже преди това да е било неликвидно, тъй като занапред получава качеството на пресъдено нещо. В случая по делото ответникът, сега въззиваем, не само не оспорва вземането, но е видно и че същият е в невъзможност да изпълни задължението си по предварителния договор. Ето защо и доколкото се касае за две насрещни задължения, които произтичат от един и същ юридически факт – предварителния договор за покупко-продажба, с извършването на прихващане в горния смисъл, с решението за обявяването му за окончателен не биха се внесли промени в него. Аргумент за възможността за извършване на прихващане в настоящото особено производство е и разпоредбата на чл. 362, ал. 1, изр. последно ГПК, с която е предвидена възможността за прихващане на платените от ищците – купувачи за сметка на ответника задължения към държавата. Предвид гореизложеното настоящият съдебен състав приема, че обявеният от първоинстанционния съд предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот следва да бъде под условие, че ищците, сега въззивници, заплатят на ответника по делото сумата .... лева, представляваща разликата от остатъка от продажната цена, която следва да се заплати от купувачите и стойността на необходимите за довършване на СМР в имота за сметка на продавача. По изложените по-горе съображения Окръжният съд приема, че въззивната жалба на А. С. Ч. и Д. И. Т. е частично основателна и доказана. Решението на Районен съд – град С. е неправилно и незаконосъобразно в частта, с която като условие за обявяване на предварителния договор за окончателен съдът е постановил А. С. Ч. и Д. И. Т. да заплатят на „Е. ” Е. – град С. сумата в размер на... лева, поради което и като такова същото следва да бъде отменено в тази му част. В останалата обжалвана част решението на Районен съд – град С. следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно. В останалата част решението на Районен съд – град С. не е обжалвано, поради което е влязло в сила. При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „Е. ” Е. – град С. следва да бъде осъдено да заплати на А. С. Ч. и Д. И. Т. направените от тях разноски по делото за въззивната инстанция в размер на ... лева. Водим от горното и на основание чл. 271, ал. 1 ГПК, В. окръжен съд Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение № 74 от 29.06.2012 година на Районен съд – град С. по гр. д. № 1164/2011 година В ЧАСТТА, с която като условие за обявяване на предварителния договор за окончателен съдът е постановил А. С. Ч., с ЕГН * от град С., ул. „Ч. В.” № 20, . 1, А. 1 и Д. И. Т., с ЕГН * от град С., ул. „Р.” № ..., бл. ..., В. ...., А. ... да заплатят на „Е. ...” Е., с ЕИК ...., със седалище и адрес на управление град С., ул. „Г. М.” № ...сумата в размер на ... лева, представляваща част от остатъка от дължимата продажна цена. ПОТВЪРЖДАВА решението в останалата обжалвана част. ОСЪЖДА „Е. ..” Е., с ЕИК ....., със седалище и адрес на управление град С., ул. „Г. М.” № ....да заплати на А. С. Ч., с ЕГН * от град С., ул. „Ч. В.” № ..., . ..., А. ... и Д. И. Т., с ЕГН * от град С., ул. „Р.” № .., бл. .., В. ..., А. .... направените от тях разноски за въззивната инстанция в размер на 771.39 лв. /седемстотин седемдесет и един лева и тридесет и девет стотинки/. Препис от решението да се връчи на страните. Решението подлежи на обжалване пред В. к. с. на Република България в едномесечен срок от връчването му на страните. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: |