РЕШЕНИЕ
№ ....................
гр.София, 01.09.2017 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 4 състав, в публичното
съдебно заседание на четиринадесети юни през две хиляди и седемнадесета година
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАЛИНА АНАСТАСОВА
при
участието на секретаря Елеонора Георгиева, като разгледа докладваното от
съдията гражданско дело № 4562 по описа за 2016 год., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Ищецът К.И.В.,
чрез процесуалния си представител адв. И.М., е предявил срещу Л.Н.П. иск по чл. 422 ГПК във вр. с чл. 92, ал. 1 ЗЗД за признаване за установено
между страните, че ответникът дължи на ищеца сумата в размер на 70000 евро, предявени
като частичен иск от 105 500 евро, представляваща
част от дължима неустойка по т. 2 от раздел IX на нотариален акт за учредяване
на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строителство № 39,
том I, рег. № 2663, дело № 29/2006 година на нотариус Р.Т.с рег. № 348 на НК,
за периода от 07.12.2012 г. до 27.10.2015 г., ведно със законна лихва от 08.12.2015
г. (датата на подаване на заявлението по чл. 417 ГПК) до окончателното
изплащане на задължението, и 8738,16 лева – разноски по заповедното
производство, а именно 2738,16 лв. държавна такса и 6000 лв. възнаграждение за
адвокат, за които суми е издадена заповед за изпълнение на парично задължение
въз основа а документ по чл. 417 ГПК, от 16.12.2015 г. по ч.гр.дело №
76024/2015 г., по описа на Софийския районен съд, II ГО, 82 състав, и
изпълнителен лист, които са поправени с разпореждане на съда от 18.02.2016 г.,
по реда на чл. 247 ГПК, в частта с номера на нотариалното дело.
Подържа
твърдения, че с нотариален акт за учредяване на
право на строеж върху недвижим имот срещи задължение за строителство № 39, том
I, рег. № 2663, дело № 29/2006 година на нотариус Р.Т.с рег. № 348 на НК,
ищецът в качеството си на собственик на УПИ IV-154 от кв. 26 по плана на гр.
София, местност „Кръстова вада“, квартал „Мирчо Драганов“ („Хладилника“), улица
„***стара улица „***№ 3А, целия с площ от 931 кв. метра, учредил право на
строеж на приемателя Л.Н.П. за построяване на монолитна многоетажна жилищна сграда
с обща РЗП на сградата 1117,20 кв. метра, съгласно одобрени на 21.11.2011 г. инвестиционни
проекти и Разрешение за строеж № 953/21.11.2005 г. на СО – Д „АГ“, без обектите,
описани подробно в т. 2 на нотариалния акт, за които К.В. си е запазил правото
на строеж, а именно: АПАРТАМЕНТ № 6, на втори етаж – кота +5,40 със застроена
площ от 116,42 квадратни метра, състоящ се от дневна с трапезария, кухненски
бокс, три спални, две тоалетни всяка с баня, мокро помещение, коридор и тераса,
ведно с МАЗЕ № 6 в сутерена на сградата, на кота -2,60, със застроена площ от
3,58 квадратни метра, заедно със съответните на апартамента и мазето идеални
части от общите части на сградата; АПАРТАМЕНТ № 5, на втори етаж – кота +5,40
със застроена площ от 78,30 квадратни метра, състоящ се от дневна с трапезария,
кухненски бокс, спалня, тоалетна, тоалетна с баня, коридор и тераса, ведно с
МАЗЕ № 5 в сутерена на сградата – кота -2,60, със застроена площ от 4,04
квадратни метра, заедно със съответните на апартамента и мазето идеални части
от общите части на сградата; ГАРАЖ № 4 в сутерена на сградата – кота -2,60, със
застроена площ от 21,52 квадратни метра; АПАРТАМЕНТ № 4 на втори етаж – кота
+5,40 със застроена площ от 51,02 квадратни метра, състоящ се от дневна,
кухненски бокс, спалня, тоалетна с баня, коридор и тераса, ведно с МАЗЕ № 4 в
сутерена на сградата, на кота -2,60, със застроена площ от 2,82 квадратни
метра, заедно със съответните на апартамента и мазето идеални части от общите
части на сградата; ГАРАЖ № 5 в сутерена на сградата – кота -2,60, със застроена
площ от 20,72 квадратни метра, заедно със съответните на апартамента и мазето
идеални части от общите части на сградата.
Излага, че съгласно пункт III от нотариалния акт, срещу учреденото му право
на строеж, Л.Н.П. се задължил със свои средства, труд и материали, лично или
чрез трети лица, да построи в имота на ищеца монолитна многоетажна жилищна
сграда, според описаното в нотариалния акт, както и да предаде сградата с
качество не по-ниско от това по БДС и да получи разрешение за ползване на
същата до 15.04.2008 г. Според пункт IX, т. 2 от нотариалния акт, ако
приобретателят не завърши сградата до посочения срок (15.04.2008 г.) с
разрешение за ползване, той дължи на учредителя неустойка в размер на 100 евро
за всеки просрочен ден след тази дата.
Излага фактически твърдения, че приобретателят Л.Н.П. не е изпълнил
задължението си да завърши сградата с издадено разрешение за ползване както в
договорения срок, така и към настоящия момент, поради което е изпаднал в забава
от 16.04.2008 г. и дължи на ищеца неустойка в размер на 100 евро за всеки
просрочен ден. С оглед изложеното, претендира неустойка за периода от
07.12.2012 г. до 27.10.2015 г., когато според ищеца е издадено писмо №
ТК-94-К-50-(1) на СО – Н „АГ“, от което било видно, че за сградата не е издадено
Разрешение за ползване, в общ размер на 105500 евро за 1055 дни забава.
Предвид
изложеното, моли съда да постанови решение, по силата на което да признае за
установено между страните, че ответникът дължи на ищеца сумата в размер на 70 000
евро, предявена като частичен иск от 105 500 евро, представляваща част от дължима неустойка по т. 2 от раздел IX на нотариален
акт за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за
строителство № 39, том I, рег. № 2663, дело № 29/2006 година на нотариус Р.Т.с
рег. № 348 на НК, за периода от 07.12.2012 г. до 27.10.2015 г., ведно със
законна лихва от 08.12.2015 г. (датата на подаване на заявлението по чл. 417 ГПК) до окончателното изплащане на задължението, за която сума е издадена
заповед за изпълнение на парично задължение въз основа а документ по чл. 417 ГПК, от 16.12.2015 г. по ч.гр.дело № 76024/2015 г., по описа на Софийския
районен съд, II ГО, 82 състав, и изпълнителен лист. Претендира разноски.
В срока за
писмен отговор, такъв е постъпил от процесуалния представител на ответника, в
който оспорва иска като недопустим, евентуално неоснователен. Счита, че
исковата молба е нередовна, тъй като между обстоятелствената част и петитума
има противоречие, изразяващо се в разминаване на периода, за който се
претендира неустойката. Излага, че вземането не е индивидуализирано в достатъчна
степен. Оспорва, че е налице виновно неизпълнение на главното задължение от страна
на ответника, тъй като обектите са предадени на ищеца с приемо-предавателен
протокол от 20.08.2011 г., а за сградата е съставен Акт образец 15. Твърди, че,
за да се снабди сградата с разрешение за ползване, е необходимо сключване на
договори със Софийска вода, София газ и ЧЕЗ, което е извън волята на длъжника и
представлява непредвидено обстоятелство и непреодолима пречка, поради което е
поставен в обективна невъзможност да изпълни. Твърди, че е налице и забава на
кредитора, тъй като ищецът не е предприел необходимите действия за изграждане
на трафопост, което е негово задължение. Възразява, че уговорката за неустойка
е нищожна поради накърняване на добите нрави, тъй като излиза извън присъщите
ѝ обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, освен това е
уговорена от учредителя при знание от негова страна на факти, от значение за
точното изпълнение на задължението на ответника, които не са му били съобщени.
Евентуално счита, че уговорената неустойка е прекомерна и моли за нейното
намаляване по реда на чл. 92, ал. 2 ЗЗД, тъй като вредите, които подлежат на
обезщетяване са несъразмерни с уговорената неустойка, евентуално, тъй като
задължението е изпълнено отчасти. Възразява за изтекла тригодишна погасителна
давност по чл. 111, буква „в“ от ЗЗД. Развива и аргументи, че тъй като главното
вземане за построяване на сградата е погасено по давност, погасено е и
вземането за неустойка. Моли иска да бъде отхвърлен. Евентуално, в случай че
искът бъде уважен, прави възражение за прихващане на задължението за неустойка
с вземането в общ размер на 40 500 лв. по нотариална покана рег.
№17814/01.12.2008 г. на нотариус с рег. № 053 на НК на РБ, която сума
представлява разлика между извършените СМР и предвидените такива по работни
проекти. Претендира разноски за исковото и заповедното производство.
Съдът, след като взе предвид доводите на страните и
след оценка на събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите
на чл.235 ГПК, намира от фактическа и правна страна следното:
Страните не
спорят, а и по делото се установява, че на 01.03.2006 г. са сключили договор
във формата на нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот
срещу задължение за строителство № 39, том I, рег. № 2663, дело №
29/2006 година на нотариус Р.Т.с рег. № 348 на НК, по силата на който, ищецът в
качеството си на собственик на УПИ IV-154 от кв. 26 по плана на гр. София,
местност „Кръстова вада“, квартал „Мирчо Драганов“ („Хладилника“), улица „***стара
улица „***№ 3А, целия с площ 931 кв. метра, е учредил право на строеж на
приемателя Л.Н.П. за построяване на монолитна многоетажна жилищна сграда,
състояща се от СУТЕРЕН – кота -2,60 – 9 броя мазета, 5 броя гаражи, коридори,
място за маневри, стълбище, машинно отделение и склад; ПАРТЕР – кота +/- 0,00 –
3 броя ателиета, офис, стълбище и тераса; ПЪРВИ ЕТАЖ – кота +2,60 – 3 броя
апартаменти; ВТОРИ ЕТАЖ – кота +5,40 – 3 броя апартаменти; ТРЕТИ ЕТАЖ – кота +
8,20 – 3 броя апартаменти; ЧЕТВЪРТИ ЕТАЖ – кота +11,00 – ателие, 3 броя
складове и предверие към тях, с обща РЗП на сградата 1117,20 кв. метра,
съгласно одобрени на 21.11.2011 г. инвестиционни проекти и Разрешение за строеж
№ 953/21.11.2005 г. на СО – Д „АГ“, а приемателят се е задължил да изгради
описаната сграда с негови сили, средства, труд и материали лично, или чрез
трети лица, съгласно одобрени инвестиционни проекти на 21.11.2005 г. на СО –
Дирекция „Архитектура и градоустройство“ и Разрешение за строеж № 953 от
21.11.2005 г. от СО- Д „АГ“. Според раздел I, т. 2, учредителят К.В. си е
запазил правото на строеж върху АПАРТАМЕНТ № 6, на втори етаж – кота +5,40 със
застроена площ от 116,42 квадратни метра, състоящ се от дневна с трапезария,
кухненски бокс, три спални, две тоалетни всяка с баня, мокро помещение, коридор
и тераса, ведно с МАЗЕ № 6 в сутерена на сградата, на кота -2,60, със застроена
площ от 3,58 квадратни метра, заедно със съответните на апартамента и мазето
идеални части от общите части на сградата; АПАРТАМЕНТ № 5, на втори етаж – кота
+5,40 със застроена площ от 78,30 квадратни метра, състоящ се от дневна с
трапезария, кухненски бокс, спалня, тоалетна, тоалетна с баня, коридор и
тераса, ведно с МАЗЕ № 5 в сутерена на сградата – кота -2,60, със застроена
площ от 4,04 квадратни метра, заедно със съответните на апартамента и мазето
идеални части от общите части на сградата; ГАРАЖ № 4 в сутерена на сградата –
кота -2,60, със застроена площ от 21,52 квадратни метра; АПАРТАМЕНТ № 4 на втори
етаж – кота +5,40 със застроена площ от 51,02 квадратни метра, състоящ се от
дневна, кухненски бокс, спалня, тоалетна с баня, коридор и тераса, ведно с МАЗЕ
№ 4 в сутерена на сградата, на кота -2,60, със застроена площ от 2,82 квадратни
метра, заедно със съответните на апартамента и мазето идеални части от общите
части на сградата; ГАРАЖ № 5 в сутерена на сградата – кота -2,60, със застроена
площ от 20,72 квадратни метра, заедно със съответните на апартамента и мазето
идеални части от общите части на сградата. Според раздел II от договора,
приемателят Л.Н.П. е приел така учреденото му право на строеж, като за
неуредените в нотариалния акт въпроси се прилагат разпоредбите на сключения
между страните Предварителен договор за учредяване право на строеж върху
недвижим имот срещу задължение за построяване на недвижими имоти на
собствениците на дворното място от 15.04.2004 г., анекс към същия от 05.05.2004 г., анекс № 2 от 23.01.2006 г. и анекс № 3 от 20.02.2006 г. В
раздел IV от нотариалния акт е уговорено, че степента на завършеност до която
приемателят се задължава да построи и да предаде на учредителя обектите, за
които последният е запазил правото си на строеж, е съгласно условията на
Предварителния договор и анексите към него.
Според раздел III от нотариалния акт, приемателят се е задължил да изгради
описаната сграда с негови сили, средства, труд и материали лично, или чрез
трети лица съгласно одобрени инвестиционни проекти на 21.11.2005 г. на СО –
Дирекция „Архитектура и градоустройство“ и Разрешение за строеж № 953 от
21.11.2005 г. от СО- Д „АГ“, както и да предаде сградата с качество не по-ниско
от това по БДС и да получи разрешение за ползване на сградата в срок до 15.04.2008 г. Съгласно раздел IX, т.
2 от нотариалния акт, в случай, че приобретателят не завърши сградата до
15.04.2008 г. с издадено Разрешение за ползване, той дължи на учредителя
неустойка в размер на 100 евро за всеки просрочен ден след тази дата. В
нотариалния акт страните са уговорили и фиксиран размер на неустойки за разваляне
в различните фази на строежа.
От представения по делото Предварителен договор за учредяване право на
строеж върху
недвижим имот срещу задължение за построяване на недвижими имоти на
собствениците на дворното място от 15.04.2004 г. сключен между страните, както
и приложението към него анекси, се установява, че страните на са уговорили друг
срок за изпълнение на задължението за построяване на сградата и снабдяването
ѝ с разрешение за ползване, поради което не се установяват уговорки,
които, по силата на препращането в нотариалния акт, да дерогират уговорката за
срока, в който трябва да бъдат изпълнени задълженията на изграждане на обекта и
снабдяването му с разрешение за ползване.
От
представеното по делото разрешение за строеж № 953 от 21.11.2005 г., издадено
на К.В., се установява, че строежът е от IV категория, по смисъла на чл. 137 ЗУТ.
По делото е
установено, че на 22.08.2011 г. за сградата е издаден Констативен акт за
установяване годността за приемане на строежа (акт обр. 15), с който е прието,
че строежът е изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проекти, без
забележки, а всички възложители са упълномощили Л.Н.П. да ги представлява като
единствен участник в процедурата по издаване на удостоверение за въвеждане в
експлоатация.
По делото не
е спорно, че към датата на падежа на задължението 15.04.2008 г., както и към
приключване на съдебното дирене в настоящата инстанция, за сградата не е
издадено разрешение за ползване.
От събраните по делото доказателства, а именно
кореспонденция
с ЧЕЗ, както и от показанията на разпитания свидетел Х.С.Б. – технически
ръководител на обекта, преценени съобразно указаното в
чл.172 ГПК /с оглед събраните в
производството доказателства/, които съдът кредитира, тъй като съвпадат
с данните от писмените документи, се установява, че сградата не е присъединена към
електроразпределителната мрежа и не са налице индивидуални партиди, тъй като не
са изпълнени техническите изисквания за това.
В производството е установено че на 08.12.2015 г. К.И.В. е подал заявление
за издаване на заповед за изпълнение по чл. 417 от ГПК въз основа на документ –
нотариален
акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за
строителство № 39, том I, рег. № 2663, дело №
29/2006 година на нотариус Р.Т.с рег. № 348 на НК, с искане за издаване на
заповед за незабавно изпълнение за 70000 евро – главница, представляваща част
от неустойка по т. 2 от раздел IX от нотариалния акт, в размер на 105 500
евро за периода от 07.12.2012 г. до 27.10.2015 г. ведно с обезщетение в размер
на законната лихва върху главницата от датата на подаване на заявлението –
08.12.2015 г. до окончателното изплащане на сумата и разноски за държавна такса
и адвокатско възнаграждение в размер съответно 2739 лева – държавна такса и 6000
лева - адвокатско възнаграждение по договор за правна защита и съдействие №
0539630 от 04.12.2015 г.
Въз основа на подаденото заявлението е образувано ч.гр.дело № 76024 по
описа за 2015 г. на СРС, 82 състав, по което съдът издал в полза на К.И.В.
срещу Л.Н.П., заповед за изпълнение от 16.12.2015
г., за сумата от 70 000 евро, част от неустойка за периода 07.12.2012 г. до
27.10.2015 г., ведно със законна лихва за периода от 08.12.2015 г. до изплащане
на вземането и 8738,16 лв. разноски по делото, а именно: 2738,16 лв. държавна
такса и 6000 лв. възнаграждение на адвокат.
Въз основа на издадения изпълнителен лист, срещу Л.Н.П.
е образувано изпълнително дело № 20157900401657 по описа на ЧСИР.М..
На 01.02.2016 г., в срока по чл. 414, ал. 2 от ГПК, Л.Н.П. подал възражение срещу издадената заповед за незабавно изпълнение,
като възразил, че вземането е погасено по давност. С възражението е представил
договор за правна защита и съдействие ведно с разписка за заплащане на сумата в
размер на 2350 лв. в брой.
С разпореждане по ч.гр.дело № 76024/2015 г., СРС,
82-ри състав, връчено на заявителя на 14.03.2016 г., на последния са дадени
указания за предявяване на иск относно вземането.
В срока по чл. 415 ГПК, на 13.04.2016 г., К.И.В. е депозирал в СГС искова молба срещу Л.Н.П., за признаване съществуването на вземането по заповедта за
изпълнение, по която е образувано настоящото производство, и е представил
доказателство за това в заповедното производство.
Анализът на посочените установени в производството
обстоятелства налага следните правни изводи:
Съдът намира, че е сезиран с иск по чл. 422 ГПК във вр. с чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
Искът по чл.422 ГПК е предявен в срока по чл. 415,
ал. 1 ГПК, поради което е допустим. Негов предмет е установяване със сила на
пресъдено нещо съществуване на паричното вземане по издадената заповед за
изпълнение по чл. 417 от ГПК. За да възникне правото на ищеца да претендира
уговорените неустойки в сочения размер, следва да са налице предпоставките по
чл. 92, ал. 1 ЗЗД, а именно неустойката
да е уговорена писмено, да е настъпило предвиденото в договора основание за
нейното плащане, като същата трябва да отговаря на присъщите й обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функция. Неустойката е проявление на принципа на
автономия на волята в частното право. С нея страните уговарят предварително
размера на обезщетението, което ще заплати неизправната страна, в случай че не
изпълни своите задължения, без да е необходимо да се доказва размера на вредите,
настъпили от неизпълнението.
В процесния договор,
обективиран в представения нотариален акт, страните са уговорили срок за
изпълнение на задължението на приемателя на правото на строеж, изпълнител по
договора за изработка, да построи сградата и да я предаде с разрешение за
ползване до 15.04.2008 г. С т. 2 от раздел IХ от нотариалния акт, са постигнали
съгласие, че в случай, че приобретателят не завърши сградата до посочения срок
с разрешение за ползване, същият дължи на учредителя неустойка в размер на 100
евро за всеки просрочен ден след тази дата, поради което съдът приема, че е
уговорена неустойка за забавено изпълнение, тъй като задължението е по принцип
изпълнимо и след срока на договора, а страните не са го уговорили непременно
като фикс сделка.
По делото се установи,
че ответникът е изпаднал в неизпълнение на посоченото задължение, тъй като, въпреки
че сградата е фактически завършена и за нея е съставен Акт обр. 15, същата не е
въведена в експлоатация, като неоснователни са възраженията за наличие на твърдените
предпоставки, освобождаващи строителя от отговорност. За да е налице обективна
невъзможност за изпълнение е необходимо престацията да е неосъществима за
длъжника, както за тези трети лица, към чието съдействие би могло да се очаква,
че длъжникът ще прибегне. Обективната невъзможност се дължи на непредвидено или
непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на
договора, което води до невъзможност за изпълнение на договора, която
невъзможност не може да се вмени във вина на длъжника, като в тежест на
длъжника е докаже сочените предпоставки. В конкретния случай, ответникът не е
провел пълно и главно доказване, по правилата на чл. 154, ал. 1 ГПК и по
аргумент от чл. 85 ЗЗД, че е налице основание за неговото освобождаване от
отговорност. От представените по делото доказателства се установява, че
ответникът е упълномощен от възложителите на строежа с акт обр. 15 да предприеме
всички действия във връзка със сключване на необходимите договори с
експлоатационните дружества, а от представеното становище за условията за
присъединяване към електрическата мрежа за обекта от „ЧЕЗ Разпределение
България“ АД, се установява, че са налице обективно изпълними технически
изисквания, свързани с извършване на допълнителни СМР, които са част от
задълженията на ответника във връзка с изграждане и въвеждане в експлоатация на
сградата.
Неоснователно е и
твърдението, че ответникът се е освободил от последиците на забавата си, тъй
като кредиторът по договора за изработка - ищец в настоящото производство, е
изпаднал на свой ред в забава. За да е налице забава на кредитора по чл. 95 ЗЗД
и последиците от нея, а именно освобождаване на длъжника от последиците на
неговата забава занапред, е необходимо да се установи, че кредиторът не дава
необходимото съдействие, без което длъжникът не би могъл да изпълни, или че
кредиторът неоправдано не приеме предложеното му изпълнение, каквито не са
установени по делото. Твърдените в отговора на исковата молба действия,
извършени от страна на учредителя на правото на строеж, изразяващи се в
неизпълнение на задължения към електропреносното дружество, не попадат в
хипотезата на чл. 95 ЗЗД. За разлика от забавата на длъжника, забавата на
кредитора представлява неупражняване на негово право – да получи изпълнение,
поради което не е необходимо поведението на кредитора, което води до забава да
е виновно, както и не е противоправно. Ако интересът на длъжника от
съдействието на кредитора е толкова голям, че кредиторът е длъжен да извърши
определено действие, то тогава той има качеството на длъжник и изпада в забава на
длъжника. Що се отнася до твърдението на ответника, че ищецът е действал
противоправно и с действията си е осуетил изпълнението на поетите по договора за
изработка задължения, ответникът не е ангажирал доказателства за наличие на
предпоставките от хипотезата както на чл. 21, ал. 2 ЗЗД, така и на чл. 8, ал. 2
от ЗЗД.
Възражението на
ответника, че ищецът не може да претендира уговорената неустойка, тъй като не е
изправна страна по договора, съдът намира същото за неоснователно. От
представения по делото нотариален акт се установява, че ищецът е изпълнил задължението
си да учреди право на строеж за сградата в полза на ответника, на което
задължение кореспондира задължението на приемателя (изпълнител по договора за
изработка) да изгради сградата в описаната степен на завършеност, при качество
не по-ниско от приетия от страните стандарт и да въведе в експлоатация същата в
срок до 15.04.2008 г.
По отношение на
първата част от задължението, от представения по делото Констативен акт за
установяване годността за приемане на строежа (Акт. обр. 15), безспорно се
установява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти,
заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал.
1 и 3 от ЗУТ и условията на сключения договор по чл. 176, ал. 1 от ЗУТ, т.е че строежът
на сградата е фактически завършен, но за същата не е издадено споменатото в
нотариалния акт разрешение за ползване. Тъй като строежът е от IV категория по
смисъла на чл. 137 от ЗУТ, на основание чл. 177, ал. 3 във вр. с чл. 177, ал. 1
от ЗУТ, и чл. 1, ал. 2, т. 2 от Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. за въвеждане в експлоатация
на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени
строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, разрешение за
ползване на същия не се издава, а се въвежда в експлоатация въз основа на
удостоверение за въвеждане в експлоатация от органа, издал разрешението за
строеж, при условия и по ред, определени в Наредбата. С оглед това, формално,
за строителя изначално е било невъзможно да се сдобие с посочения в раздел IX,
т. 2 от нотариалния акт документ. Това, обаче, не означава, че уговорката е
нищожна на основание чл. 26, ал. 2, предл първо от ЗЗД. Тълкувайки действителната
воля на страните, съобразно чл. 20 от ЗЗД, а именно отделните уговорки да се
ценят във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича
от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите и практиката и
добросъвестността, настоящият състав счита, че страните са уговорили
неустойката при неизпълнение в срок на задължението за фактическо построяване
на сградата и снабдяване с изискуемия документ, удостоверяващ въвеждането
ѝ в експлоатация, а не при забава за съставяне на протокол за
установяване на годността за ползване на строежа (Акт Обр. 16) и разрешение за
ползване, каквито не се изискват за четвърта категория строежи, тъй като според
чл. 1, ал. 2, т. 2 от Наредба № 2 от 31 юли 2003 г., строежите от четвърта и
пета категория не подлежат на разрешаване на ползване по реда на наредбата.
Според чл.
177, ал. 3 от ЗУТ, удостоверението за въвеждане в експлоатация се издава в
7-дневен срок от постъпване на заявление от възложителя за въвеждането на
обекта в експлоатация, подадено пред органа издал разрешението за строеж, като
със заявлението се представя окончателния доклад по чл. 168, ал. 6 от ЗУТ,
договорите с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на
техническата инфраструктура, технически паспорт и сертификат за проектни
енергийни характеристики и документ от Агенцията по геодезия, картография и
кадастър, че е изпълнено изискването по чл. 175, ал. 5 от ЗУТ. Съгласно чл.
161, ал. 1 от ЗУТ възложител е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето,
което има право да строи в чужд имот по силата на закон. Възложителят или упълномощено
от него лице осигурява всичко необходимо за започване на строителството.
Предвид цитираните разпоредби, и с оглед констатираното в Акт Обр. 15, по
делото се установява, че ответникът има качеството на възложител по смисъла на
ЗУТ, тъй като в негова полза е валидно уредено правото на строеж в чужд имот,
поради което същият е легитимиран да проведе процедурата чл. 177 от ЗУТ. Същият
не е провел при, условията на чл. 154, ал. 1 от ГПК, пълно и главно доказване
на факта, че е изпълнил задължението си да удовлетвори всички необходими
технически изисквания за сключване на договори с експлоатационните дружества за
присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура, поради което е
изпаднал в забава за изпълнение на задължението си по договора за изработка,
последиците от които са обезпечени с уговорената в раздел IX, т. 2 от нотариалния
акт неустойка.
С оглед наличие на
твърдяното неизпълнение, съдът дължи произнасяне по възражението на ответника
за нищожност на клаузата за неустойка като накърняваща добрите нрави.
Уговорката за неустойка е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в две посоки:
съдържанието на договора не може да противоречи на повелителни норми на закона,
а в равна степен и на добрите нрави. Условията и предпоставките, при наличието
на които уговорена в търговски договор неустойка е нищожна поради накърняване
на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал.1, предл. трето ЗЗД, са предмет на
разглеждане в TP № 1/2009г. на ОСТК на ВКС, като дадените в решението
разрешения са общо приложими. Добрите нрави не са писани, систематизирани и
конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях,
като за спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно
(така TP № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС). Начинът на определяне на неустойката,
както и границите й, не са определени с императивни правни норми, поради което
договарянето ѝ без краен предел, както и евентуалната ѝ
прекомерност, сами по себе си не водят до нищожност на неустойката. Неустойката
следва да се приеме за нищожна на основание чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД
тогава, когато единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите
ѝ обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Преценката за
нищожност се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на
договора при съблюдаване и на примерно изброените критерии като естество и
размер на обезпеченото с неустойка задължение; обезпечаване на задължението с
други, различни от неустойката правни способи; вид на уговорената неустойка и на
неизпълнението, за което е предвидена; съотношение между неустойката и
очакваните вреди от неизпълнението, като могат да бъдат използвани някои от
следните примерно изброени критерии: 1/ естеството им на парични или на
непарични и размерът на задълженията, изпълнението на които се обезпечава с
неустойка; 2/ дали изпълнението на задължението е обезпечено с други правни
способи-поръчителство, залог, ипотека и др.; 3/ вид на уговорената неустойка
(компенсаторна или мораторна) и вида на неизпълнение на задължението -
съществено или за незначителна негова част; 4/ съотношението между размера на
уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди (Така
и Решение № 36 от 08.03.2017 г. по т.д. № 318/2016 г., ІІ ТО на ВКС).
Действително неустойката
по раздел IХ т. 2 от нотариалния акт е уговорена от страните, т.е. тя е израз
на признатата им в чл. 9 от ЗЗД свобода на договарянето. Фактът на двустранно
уговаряне на неустойката, обаче, сам по себе си е ирелевантен и законът не му
отдава правно значение при преценката за валидността на неустоечната клауза,
ако тя не съответства на императивните норми на закона и на добрите нрави, в
частност на принципа за справедливост и добросъвестност в гражданските и
търговските правоотношения.
В конкретния случай, в
раздел IХ т. 2, страните са уговорили, че „в случай, че приобретателят не
завърши сградата до 15.04.2008 г. с издадено Разрешение за ползване, той дължи
на учредителя неустойка в размер на 100 евро за всеки просрочен ден след тази
дата“. Съдът намира, че така уговорената неустойка за забавено изпълнение на
непаричното задължение, излиза извън присъщите за института функции, в частност
на обезщетителната такава, поради което е нищожна. Преценявана към момента на
сключване на договора, уговорената неустойка безспорно има присъщата ѝ,
съгласно чл. 92, ал. 1 ЗЗД, обезпечителна функция, доколкото е предназначена да
стимулира точното по отношение на срока изпълнение на задължението за
завършване на сградата и предаването ѝ с изискуемите документи. Съпоставена
обаче с характера на задължението, чието изпълнение обезпечава и със стойността
на очакваните вреди от евентуалното забавено изпълнение (имуществени,
изразяващи се в невъзможност собственика да ползва обектите по предназначение
лично или чрез отдаването им под наем, които вреди се съизмеряват обичайно със
средната пазарна наемна цена на обектите), неустойката излиза както извън
обичайната ѝ обезщетителна, така и извън санкционната ѝ функция. Обезщетението
за неизпълнение следва да е равно на вредата, а санкционният характер на
неустойката не може да е основание за неоснователно разместване на блага. Уговорената
мораторна неустойка е в изключително завишен размер, поради което не служи само
за обезпечение изпълнението на договора и обезщетение на евентуалните вреди. Предмет
на договора, чието срочно изпълнение страните целят да обезпечат, а евентуално
да обезщетят вредите от забавеното изпълнение, е построяване на жилищна сграда
в имота на учредителя на правото на строеж и нейното предаване с необходимите
документи, удостоверяващи въвеждането ѝ в експлоатация. Изпълнението на
задължението за строителството се осъществява на етапи и при преценка на
степента на засягане на интереса на кредитора и вредите които той търпи, следва
да се отчита на първо място фазата, в която е реализиран строежът в чужд терен.
Безспорно е, че не е безразлично дали строителството не е започнало, започнало е,
но е завършено само в определена степен – например на фаза изкоп, когато за
собственика на земята вредите евентуално биха били по-големи, отколкото ако строителят
не е започнал изпълнение въобще, или сградата е фактически завършена и обектите
в нея реално се ползват, но не е налице удостоверение за въвеждане в
експлоатация. При уговарянето на неустойката не е отчетено обстоятелството, че до
посочения в нотариалния акт срок, строителните работи могат да са изпълнени
изцяло или в значителна степен, както е и в настоящия случай, а забавата да е налице
единствено поради неснабдяване на сградата с изискуемите документи, от което
неизпълнение, несъмнено за учредителя на правото на строеж биха настъпили вреди,
но не идентични с тези при пълно неизпълнение или частично изпълнение до
изграждане на сградата в степен на завършеност – груб строеж. Видно от представения
нотариален акт, страните са отчели тези обстоятелства при уговаряне на неустойките
за разваляне на договора по раздел IX, т. 5 и 6, според които учредителят има
право да развали едностранно договора и да получи неустойка в размер на
10 000 евро и да получи безвъзмездно одобрените работни инвестиционни
проекти за сградата от 21.11.2005 г. на СО – Д „АГ“ в различите фази на стоежа,
но не са ги отчели при уговаряне на неустойката за забава. Според раздел IX, т.
6.2 от акта, ако учредителят развали договора при условие, че до 15.04.2008 г.
сградата не е окончателно завършена с получено разрешение за строеж, се дължи
неустойка за разваляне в размер на 10 000 евро. При съпоставяне на
текстовете по раздел IX, т. 2 и раздел IX, т. 5 и 6 се установява, че
неустойката за забавено (неточно във времеви аспект) изпълнение достига за 100
дни размера на неустойката при разваляне на договора поради пълно (раздел IX,
т. 4) или забавено изпълнение на който и да е от етапите на строежа, т.е.
изправната страна би получила значително повече и би се обогатила, ако релевира
последиците от забавата, вместо да развали договора и да получи фиксираното
обезщетение, като понесе последиците от обратното действие на развалянето,
което излиза извън присъщата на неустойката обезщетителна функция. Вярно е, че
само липсата на уговорен таван на неустойката за забавено изпълнение не я прави
a priori нищожна, но при случаите, когато за неустойката няма определена
граница или краен момент за начисляване, трябва да се преценява дали
нарастването ѝ е неудържимо, поради което тя има неморален характер и
размерът ѝ е довел до нарушаване на добрите нрави по смисъла на чл. 26,
ал. 1 ЗЗД. В конкретния случай, уговореният размер на ден, представляващ 1% от
фиксираното обезщетение за разваляне, от една страна, и неограниченото нарастване
на дължимата сума, от друга, води до натрупване на неустойка за забава за една
година, надвишаваща 3,65 пъти дължимото при разваляне на договора обезщетение,
което страните сами са определили в нотариалния акт. При преценка за нищожност
на уговорката съдът дължи съпоставяне на хипотетичните вреди, които биха
настъпили от бъдещото неизпълнение, и конкретния уговорен размер и начин на начисляване
на неустойката, комбинацията от които формира размера на дължимото обезщетение
за забава, т.е. следва да се отчете и фактът, че при забавено изпълнение ищецът
не би претърпял вреди от невъзможността да ползва имота, ако същият е
фактически завършен в срок, но не е снабден с необходимите документи, в
размера, в който е уговорил да бъде обезщетен при забава, до който извод се
стига отново когато се съпоставят абсолютно определения размер на неустойките
за разваляне (с обратно действие) по раздел IX, т. 6.2, 6.6 и 6.7. и размерът и
начинът на формиране на неустойката за забава по раздел IX, т. 2. Освен това сумата,
която се натрупва за месец от начисляване на неустойката за забава е
несъпоставима по размер и със сбора на евентуалните средни пазарни наеми, които
ищецът би получил при отдаване под наем на собствените си обекти.
По тази съображения, съдът
счита, че уговореният начин на формиране на неустойката за забава и нейният
размер от 100 евро на ден предпоставя отнапред недопустимо обогатяване на учредителя
на правото на строеж, поради което същата противоречи на основния принцип за
справедливост и добросъвестност в търговските и гражданските правоотношения, и
като накърняваща добрите нрави е нищожна на основание чл. 26, ал. 1. предл.
трето ЗЗД, поради което вземане на ищеца срещу ответника на соченото основание
и за исковия период не съществува, а искът с правно основание чл.422 от ГПК е неоснователен
и като такъв следва да бъде отхвърлен.
При уважаване на
възражението за нищожност, съдът не дължи произнасяне по възраженията за
ответника за прекомерност на неустойката в сравнение с действително
претърпените вреди (чл. 92, ал. 2, предл. първо ЗЗД), както и по това за
намаляване на същата, тъй като задължението е изпълнено отчасти (чл. 92, ал. 2,
предл. второ ЗЗД). Само за пълнота следва да се отбележи, че ответникът, в
чиято тежест е да установи предпоставките на чл. 92, ал. 2, предл. първо ЗЗД, в
това число и размера на действително претърпените от ищеца вреди, които да
бъдат съпоставени с начислената неустойка, не е ангажирал никакви доказателства
в тази връзка, а намаляване на неустойката поради частично изпълнение е възможно,
ако се претендира уговорена неустойка за пълно неизпълнение, а не за забавено изпълнение.
Съдът не дължи произнасяне и по възраженията за изтекла погасителна давност за
акцесорното вземане за неустойка, релевирано както във възражението по чл. 414 ГПК, така и с отговора на исковата молба, както и за погасяване на вземането за
неустойка на основание чл. 119 ЗЗД, съгласно който с погасяването на главното
вземане (по давност) се погасяват и произтичащите от него допълнителни
вземания, макар давността за тях да не е изтекла. Съдът възприема даденото
разрешение в решение по гр. д. № 574/2008 г. на ВКС, ТК, І т.о. и решение по
гр. д. № 2304/69 г. на ВС, І ГО, в които е прието, че вземането за лихви
(неустойка за забава) възниква от момента на изискуемостта на главното вземане
и се погасява с погасяване на главното вземане, като чл. 119 ЗЗД има предвид
погасяване по давност на главницата, в какъвто случай страната не може да
осъществява чрез иск своето вземане. Когато вземането е погасено чрез
изпълнение, вземането за лихви се погасява за в бъдеще (така Решение № 38 от
23.02.2011 г. по гр.дело № 276/2010 г., ІІІ ГО на ВКС).
По отношение
на разноските:
С оглед изхода на спора, разноски, на основание чл.
78, ал. 3 от ГПК, се дължат в полза на ответника. Ответникът е заявил искане за
присъждане на разноски за адвокатско възнаграждение в исковото производство в
размер на 4700 лв., платени в брой, съгласно договор за правна защита и
съдействие от 22.01.2016 г. (лист 26), който представлява и доказателство за
заплащане на търсената сума съобразно изискванията на т. 1 от ТР 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС.
Съгласно т. 12 от ТР 4/2013
на ОСГТК на ВКС, съдът, пред който се развива производството по иска по чл. 422
от ГПК следва да разпредели отговорността за разноски и в исковото производство
и в заповедното. В случая, сторените от ищеца по делото разноски за държавна
такса и заплатено възнаграждение за адвокат по ч.гр.дело № 76024/2015 г. по
описа на СРС, 82-ми състав следва да останат в негова тежест. На ответника,
предвид заявеното искане и представеното доказателство на лист 25 от
заповедното производство, следва да бъде присъдено и заплатеното адвокатско
възнаграждение в размер на 2350 лева, съгласно договор за правна защита и
съдействие от 22.01.2016 г. С оглед изложеното, ищецът следва да бъде осъден да
заплати на ответника, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, сумата в общ размер на
7050 лв., представляваща разноски за адвокатско възнаграждение в исковото и
заповедното производство.
Мотивиран от
горното, Софийски градски съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от К.И.В., ЕГН **********,
със съдебен адрес *** надпартерен, срещу Л.Н.П., ЕГН **********, с адрес ***, иск
с правно основание чл. 422 ГПК във вр. с чл. 92, ал. 1 ЗЗД, за признаване за
установено, че Л.Н.П., ЕГН **********, дължи на К.И.В., ЕГН **********, сумата
в размер на 70000.00 евро, предявен като частичен иск от сумата 105500.00 евро, представляваща част от дължима неустойка за забавено
изпълнение договорена по т. 2 от раздел IX на нотариален акт за учредяване
на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строителство № 39,
том I, рег. №
2663, дело № 29/2006 година на нотариус Р.Т.с рег. № 348 на НК, с която е поето
задължение от страна на приобретателя за завършване на сградата до 15.04.2008
г. с издадено разрешение за ползване, изчислена за периода от 07.12.2012 г. до
27.10.2015 г., като начислена неустойка в размер на 100 /сто/ евро за всеки
просрочен ден след 15.04.2008 г., ведно със законна лихва от
08.12.2015 г. (датата на подаване на заявлението по чл. 417 ГПК) до окончателното
изплащане на задължението, за която сума е издадена заповед за изпълнение на
парично задължение въз основа на документ по чл. 417 ГПК от 16.12.2015 г. по
ч.гр.дело № 76024/2015 г., по описа на Софийския районен съд, II ГО, 82 състав, и изпълнителен лист, поправени по реда на чл. 247 ГПК, в
частта с номера на нотариалното дело, с разпореждане на съда от 18.02.2016 г.
ОСЪЖДА К.И.В., ЕГН **********,
със съдебен адрес *** надпартерен, да заплати на Л.Н.П., ЕГН **********, с
адрес ***, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, сумата в общ размер на 7050 лева
– разноски за адвокатско възнаграждение в исковото и заповедното производство.
Решението
може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: