Номер 135306.11.2020 г.Град Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд – ВарнаII състав
На 07.10.2020 година в публично заседание в следния състав:
Председател:Диана Д. Митева
Членове:Цвета Павлова
Пламен А. Атанасов
Секретар:Албена И. Янакиева
като разгледа докладваното от Пламен А. Атанасов Въззивно гражданско
дело № 20203100501464 по описа за 2020 година
Производството е по реда на чл.259 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на Ю. Р. Е. , с ЕГН ********** и Т. М. Е. , с ЕГН
**********, двамата с адрес: *********, действащи чрез адв.В.Т., със съдебен адрес:
гр.Варна, бул.“Съборни“ №19А, ет.2, офис 4, против Решение №418/29.01.2020г. по гр.д.
№14519/2018г. на РС Варна, с което са отхвърлени предявените от жалбоподателите, против
“Дилов Инвест“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Варна,
бул.“Съборни“ №11, ет.6, субективно и обективно-кумулативно съединени искове с правно
основание чл.195, ал.1, пр.1 от ЗЗД, вр с чл.87, ал.3 от ЗЗД и чл.195, ал.1, пр.1 от ЗЗД и
чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД, за разваляне на Договор от 26.09.2017г. за покупко-продажба на
Паркомясто № 9/10 на две нива-паркинг система “Swiss park“, на сутеренен етаж, на кота “-
4,3 м“, с площ от 13.45 кв.м., находящо се в жилищна сграда в гр.Варна, ул.“Зора“ №18, при
граници за паркомястото по архитектурен проект: маневрено пространство, паркомясто
№11/12, изба №1 и стълбище, ведно с полагащите се към паркомястото 1/12 ид.ч. от
маневреното пространство с чиста площ от 132.57 кв.м., 1.1700 % ид. части, равняващи се на
4.77 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и 1.1700 % ид.ч. от правото на строеж върху
поземления имот, което паркомясто се явява идеална част от подземен паркинг, находящ се
на етаж “-1“- сутерен, на кота -4,03 м“ в същата жилищна сграда, който подземен паркинг
представлява самостоятелен обект с идентификатор 10135.2559.54.1.31, обективиран в
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №108, Том 3, рег.№8207, дело
№471/26.09.2017г. на Варненски нотариус с рег.№196 в НК, поради недостатъци на
продадения недвижим имот, които съществено намаляват неговата годност за обикновено
ползване и за предвиденото в договора употребление като паркомясто, както и за осъждане
1
ответника да върне на ищците получената от него сума от 7000 евро, съставляваща
продажна цена по разваления и гореописан договор и сумата от 952.37лв., представляваща
сбор от сторените от ищците разходи по прехвърлянето на собствеността върху
недвижимият имот за нотариални такси, платен местен данък и държавна такса за вписване
на нотариалния акт.
В жалбата се излага, че решението на РС Варна е необосновано, неправилно и
незаконосъобразно. Поддържа се, че при анализа на въпроса дали продадената вещ има
недостатъци, които съществено намаляват нейната цена или нейната годност за
обикновеното или за предвиденото в договора употребление, съдът не е обсъдил факта, че
процесната вещ по договор съставлява Паркомясто № 9/10 на две нива/ т.е. за паркиране на
два автомобила един върху друг/-паркинг система “Swiss Park“, а според събраните по
делото доказателства за процесното ПМ 9/10 липсва монтирано съоръжение за паркиране на
два автомобила един върху друг. Ето защо се поддържа, че само наличието на този
недостатък на процесното паркомясто, а именно липсата на съоръжение за паркиране на две
нива, е достатъчно основание да се приеме, че той намалява съществено годността на веща
за предвиденото в договора потребление-ползване. На следващо място се оспорват изводите
на съдът, че недостатъците констатирани със заключенията на назначените по делото три
СТЕ, по същество не намаляват съществено годността за обикновеното ползване на
паркомястото по смисъла на чл.193 от ЗЗД. Развити са подробни съображения за наличие на
отклонение в изпълнението, спрямо одобрения архитектурен проект, което намалява площта
на имота и нарушава нормите за безопасност при пожар, регламентирани с разпоредбата на
чл.41, ал.2, т.3 от Наредба №1з-1971 от 29.10.2009г. за строителнотехнически правила,
съответно води до невъзможност в процесното паркомясто да се паркира автомобил от
семеен /среден/ клас. Изложени са оплаквания, че в противоречие с доказателствената
съвкупност по делото, първоинстанционният съд е приел, че основните неудобства при
използването на процесното, всъщност се дължат на незаконно изградените елементи в
паркомясто 7/8, респективно, че защитата на ищците, следва да се реализира с претенция по
чл.109 от ЗС към собствениците на ПМ 7/8, а не към продавача, който не носи отговорност
за незаконно строителство в подземния гараж. Поддържа се, че според заключенията на
СТЕ, не е възможно ПМ 7/8 и ПМ 9/10 да бъдат паркирани два автомобила, с дължина по-
голяма от 4 м, без те да си пречат взаимно и без да затрудняват достъпа до аварийния изход,
което обстоятелство създава затруднения не само на ищците, а на всички останали
собственици на паркоместа в подземния паркинг. Сочи се, че според одобреният
архитектурен проект на подземния паркинг, всички останали паркоместа с изключение на
процесното, са с размери значително по-големи, а именно с широчина от 335 см и светла
площ от около и над 18 кв.м., докато размерите на ПМ 9/10, са светла широчина 232-250 см
и площ от 9.82-12.71 кв.м. Поддържа се, че тази значителна разлика между параметрите на
процесното паркомясто и останалите паркоместа, водят до извода, че ПМ 9/10 има
недостатъци, които съществено намаляват неговата годност, както за обикновеното, така и
за предвиденото в договора употребление. Оспорват се изводите на съдът относно липсата
2
на нормативна уредба, която да въвежда по-високи пространствени характеристики при
устройването на паркоместа в закрити гаражи, като се сочи, че съгласно чл.55 от Наредба
№7 от 22.12.2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и
устройствени зони, необходимата площ за площадки за открито гариране и паркиране на
превозни средства е от 22 до 25 кв.м. на автомобил. Поддържа се, че при липса на изрични
нормативи за закрито паркиране, на чл.5, изр.2 от ГПК, съдът е следвало да постанови
решението си на база основните начала на правото, обичая и морала. Твърди се, че
процесното ПМ 9/10 има светла площ, която е с около 50% по-ниска от посочените
параметри за открито паркиране, което води до извода, че същата е недостатъчната за
нормална употреба. На следващо място се поддържа, че приетият от първоинстанционният
съд извод, че в случая е приложима разпоредбата на чл.193, ал.2 от ЗЗД, която изключва
отговорността на продавача за недостатъците на вещта, които са били известни на купувача
при продажбата. Развити са подробни съображение в подкрепа на тезата, че към датата на
атакуваната сделка, ищците не са знаели, че процесното паркомясто има недостатъци и че те
не са одобрили продаваната вещ с нейните недостатъци. Изложени са и доводи относно
доказателствената стойност на ангажираните от ответната страна доказателства за
въвеждане на сградата в експлоатация, респективно са оспорени изводите на съдът, че
купувачите не са положили минимално изискуемите от добрия стопанин усилия да се
запознаят с одобреният архитектурен проект и да огледат придобития недвижим имот. Моли
се за отмяна на обжалваното решение и постановяване на ново, с което да се уважат
исковите претенции. Претендират се деловодни разноски.
В съдебно заседание въззивникът, чрез пълномощник, поддържа жалбата и моли за
нейното уважаване, ведно с присъждане на разноски. С писмени бележки доразвива
съображения в подкрепа на доводите си за неправилност на атакуваното решение,
респективно за основателност на претенциите.
Въззиваемата страна, чрез процесуалният си представител, оспорва жалба и поддържа
отговора си. Моли за потвърждаване на атакуваното решение и за присъждане на разноски.
С писмени бележи доразвива съображенията си за неоснователност на жалбата, съответно
на исковете.
Настоящият състав на Варненски окръжен съд, като съобрази предметните предели
на въззивното производство, очертани в жалбата, приема за установено от фактическа и
правна страна, следното:
Възвиваната жалбата, инициирала настоящото произнасяне, е подадена в срок, от
надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради
което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта-в обжалваната му част. Обжалваното
решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, същото е
3
допустимо, като постановено при наличието на положителните и липса на отрицателните
процесуални предпоставки.
По отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно
разпоредбата на чл.269, ал.1, изр.2 от ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в
жалбата оплаквания за неправилно формирани изводи от съдът. В случая оплакванията на
въззивника съставляват оспорване на изводите на първоинстанционния съд за
неоснователност на исковата претенция, респективно на правилността и
законосъобразността на извършеният с решението правен анализ на събраните по делото
доказателства и за приложението на материалният закон. Така направените оспорвания не
съставлява новонаведени възражения или фактически твърдения, поради което следва да
бъдат разгледани по същество.
Изключение от горното прави развитият във въззивната жалба довод, че липсата на
монтирано съоръжение за паркиране на две нива в процесното паркомясто намалява
съществено годността на веща за предвиденото в договора продажба потребление-ползване,
което е основание за неговото разваляне. Посоченото оплакване не е въведено в предмета на
делото, както с исковата молба така и в първото по делото о.с.з., съответно възможността за
разглеждането му в настоящия етап на спора е преклудирана и то не подлежи на
разглеждане. В тази връзка следва да се посочи, че не отговаря на истината твърдението на
ищеца, че е развил въпросният довод преди окончателния доклад на делото, тъй като
всъщност страната е изложила съображения във връзка с оспорването на доказателствената
стойност частен документ-Акт №15, но не е навела ново /допълнително/ основание на
претенцията си.
За пълнота следва да се отбележи, че дори горепосочените доводи да бъдат приети за
допустими, то същите не биха могли да повлияят на изхода на спора, доколкото въпросното
съоръжение за паркиране, не е неразделна /трайно прикрепена/ част от вещта и неговата
липса може да се разглежда като неизпълнение на договорно задължение /пр. за доставка и
монтаж/, което подлежи на защита по различен ред, но не и като недостатък на самата вещ,
водещ до възможността за упражняване от страна на купувача на правата по чл.195, ал.1 от
ЗЗД.
За да се произнесе по въззивната жалба, съдът съобрази, следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с субективно и обективно, кумулативно
съединени искове с правно основание чл.195, ал.1, пр.1 от ЗЗД вр. с чл.87, ал.3 от ЗЗД и
чл.195, ал.1, пр.1 от ЗЗД вр. с чл.55, ал.1, пр.З от ЗЗД, за разваляне на Договор от
26.09.2017г. за покупко-продажба на Паркомясто №9/10 на две нива-паркинг система “Swiss
park“, с площ от 13.45 кв.м., находящо се на сутеренен етаж, в жилищна сграда в гр.Варна,
ул.“Зора“ №18, ведно с полагащите се към паркомястото 1/12 ид.ч. от маневреното
пространство с чиста площ от 132.57 кв.м., 1.1700 % ид. части, равняващи се на 4.77 кв.м.
4
ид.ч. от общите части на сградата и 1.1700 % ид.ч. от правото на строеж върху поземления
имот, което паркомясто е идеална част от подземен паркинг, находящ се на сутерен етаж в
същата жилищна сграда, който договор е обективиран в НА №108, том 3, рег.№8207, дело
№471/26.09.2017г. на Варненски нотариус с рег.№196 в НК, поради наличието на
недостатъци на продадения имот, които съществено намаляват неговата годност за
обикновено ползване и за предвиденото в договора употребление, както и за осъждане
ответника да върне на ищците получената от него продажна цена по разваления договор в
размер на 7000 евро и сумата от 952.37лв., представляваща сбор от сторените от ищците
разходи по прехвърлянето на собствеността.
С исковата молба се твърди, че ищците са съпрузи, които живеят и работят във
Федерална република Германия. Твърди се, че на 08.07.2016г. ищцата сключила с ответника
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, в който е инкорпориран
и договор за строителство по силата, на който ответникът се задължава да построи и да
продаде недвижим имот, находящ се в жилищна сграда построена съгласно Разрешение за
строеж №31/09.03.2015г. в поземлен имот с идентификатор 10135.2559.54 по КККР на
гр.Варна, представляващ подземен гараж /паркомясто/ №9/10, на сутеренен етаж, на кота “-
4,05“, със застроена площ 13.45 кв.м., ведно с припадащите му се идеални части от общите
части и от правото на строеж, срещу цена от 7000 евро, платима на две вноски-1000 евро
при подписването на предварителния договор и 6000 евро при изповядване на
окончателната сделка. Поддържа се, че ищците са изпълнили задълженията си по
предварителният договор, като са заплатили в срок първата вноска от цената. Твърди се, че
ищците не са имали намерение да купуват процесното паркомясто, а само Апартамент №14
в същата сграда, но в деня на подписването на предварителния договор ответникът поставил
допълнително условие и заявил, че апартаментът се продава само заедно с паркомястото.
Поддържа се, че както преди, така и по време на подписването на предварителният договор,
представител на ответника не е показал на купувача как изглежда процесното паркомясто,
тъй като сградата била в строеж и това било практически невъзможно. Сочи се, че
представляващият ответното дружеството заявил, че процесното паркомясто се намира в
подземен гараж, както и че след сключването на предварителният договор ищцата се
върнала в Германия при съпругът си. Сочи се още, че на 26.09.2017г. между ищцата и
ответникът бил сключен окончателен договор, в нотариална форма, по силата на който
ответникът продал на първата процесното паркомясто за цена от 2500 евро. Поддържа се, че
посочената в нотариалния акт продажна цена е симулативна и не отговаря на действително
уговорената между страните и платена от ищците такава. Поддържа се, че в деня на
сключване на договора за продажба ищцата заплатила на ответника по банков път сумата от
1500 евро път и още 4500 евро в брой срещу разписка, в резултат от което и при отчитане на
авансово заплатената сума от 1000 евро, общо заплатената цена за паркомястото, достигнала
уговорената такава в предварителният договор в размер на 7000 евро. Твърди се, че към
момента на подписването на окончателният договор, ответникът отново не показал
паркомястото на купувача, тъй като все още в сградата се извършвали довършителни работи
5
и практически нямало достъп до подземния гараж, където по това време нямало работещо
осветление, съответно било тъмно, независимо, че сградата имала разрешение за ползване.
Поддържа се, че както към момента на подписване на предварителния договор, така и към
датата на окончателната сделка, ответникът уверявал ищците, че процесното паркомясто се
намира в подземният гараж на сградата, без да споменава други подробности. Сочи се, че
непосредствено след сключването на окончателния договор ищцата отпътувала за Германия,
като през м.юли 2018г. заедно със съпругът си пристигнали в България и решили да
използват паркомястото, но не могли да разберат как се стига до него. Твърди се, че
впоследствие ищците установили, че в подземния гараж все още няма работещо осветление,
тъй като се извършвали довършителни дейности. Твърди се още, че ищците разбрали от
съседи, че за да паркират в подземния гараж, трябва да използват платформа, монтирана в
единия край на сградата, която се командва с дистанционно управление. Поддържа се, че до
този момент ответникът не бил съобщил на ищците за тази съществената особеност, а
именно че паркомястото всъщност е на две нива и за паркиране се използва платформа, а до
паркинга не е осигурен достъп на автомобилите на собствен ход. Твърди се, че след много
уговорки и разговори със съседи, ищците успели да се снабдят с дистанционно за
платформата осигуряваща достъп до подземния гараж и да спуснат с нея автомобилът си.
Твърди се, че на място ищците установили наличието на изградени масивни стени на част
паркоместа, както и монтирани подвижни твърди ролетни щори, които на практика ги
превръщали в покрити гаражи. Поддържа се, че ищците разбрали от съседи, че паркомястото
им е в дъното на паркинга, като останали много изненадани от вида му, тъй като
представлявало подстъп към аварийния изход на подземния паркинг. Твърди се, че при
опитите за паркиране се установило, че оставащото разстояние от страничните врати на
автомобила до стената е около 20-25 см., съответно че не е възможно да се слезе от
автомобила. Твърди се, че една трета или 1.50 м от дължината на автомобила остава извън
очертанията на паркомястото, както и че тази част заема почти половината от ширината на
входа на съседното паркомясто №7/8. Твърди се още, че така паркиран автомобилът
напълно ограничава достъпа до аварийния изход. Сочи се, че на стената в дъното на
паркомястото, е монтиран масивен общ водомер на сградата, към който има прикачени
изолирани водопроводни тръби с голям диаметър. Сочи се, че от същата стена стърчали
няколко пръчки от арматурно желязо, чрез които към стената са закрепени водомера и
тръбите. Сочи се още, че на срещуположната на аварийният изход стена, е монтиран
въздухопровод, който допълнително стеснява мястото за паркиране. Поддържа се, че
паркомястото не може да се използва за паркиране на автомобил с нормални размери,
съответно че то страда от толкова съществени недостатъци, които практически го правят
негодно, както за обикновено, така и за предвиденото в договора употребление. Твърди се,
че ищците уведомили ответника за недостатъците на продадената им вещ, както и за
желанието си да им бъде върне платената цена, ведно с разноските за продажбата. Сочи се,
че в отговор ответникът заявил, че не той има вина за невъзможността процесното
паркомястото да се използва по предназначение, а собственикът на съседното място.
Отговорил също така, че може да обезщети ищците, но не с пълния размер на продажната
6
цена и че ще да накара някой да начертае линиите на паркомястото. Поддържа се, че с
нотариална покана и покана изпратена с препоръчано писмо, ответникът бил уведомен от
ищците относно недостатъците на продадената вещ, като бил определен срок до 30.08.2018г.
за доброволно уреждане на взаимоотношенията, чрез обратно прехвърляне на паркомястото,
съответно връщане на продажната цена от 7000 евро. Поддържа се още, че поканите
съдържали предупреждение в случай, че не се постигне доброволно уреждане на
взаимоотношенията, ищците ще считат договора за развален и ще искат връщане на
платената от цена, ведно с разноските по продажбата в размер на 952.37лв. Твърди се, че
нотариалната покана била връчена на 17.09.2018г., чрез залепване на уведомление, а
поканата изпратена с препоръчано писмо била получена от управителя на дружеството на
24.08.2018г., като в дадения срок не последвало доброволно изпълнение.
С подаденият от ответника отговор на исковата молба, се поддържа становище за
неоснователност на претенциите. Не се оспорва сключването между страните на посочените
от ищците предварителен и окончателен договори. Сочи се, че за процесната сграда има
издадено Разрешение за ползване №СТ-05-941 от 15.08.2017г. на ДНСК, както и че не
съществуват пречки за ползването на процесното паркомясто. Поддържа се възражение за
погасяване по давност на иска по чл.195, ал.1, пр.1 от ЗЗД, с оглед изтичането на
едногодишният срок за предявяването му. Оспорват се твърденията на ищците, че при
подписване на предварителният договор за закупуване на апартамент №14, ответникът им е
поставил условие да закупят и паркомястото в сградата. Поддържа се, че към датата на
сключване на предварителният договор сградата била завършена до етап груб строеж приет
с Акт обр.14, а Акт обр.15 е подписан на 20.08.2016г., т.е. няколко дни след сделката. Ето
защо се твърди, че ищците са имали обективната възможност да действат с грижата за добър
стопанин и да огледат на място както апартамента, така и паркомясто №9/10 в подземния
паркинг на сградата. Сочи се, че при приемане на сградата с Акт обр.15 всички строителни
работи са били приключили, тъй като проектантите и възложителите, е следвало да направят
оглед за изпълнение на строежа в съответствие с архитектурните проекти. Поддържа, че към
момента на сключване на окончателният договор сградата, включително подземния гараж, е
била с издадено разрешение за ползване, което сочи, че изискванията на закона са били
изпълнени, съответно че електрозахранването е било подадено. Поддържа се, че твърдените
от ищците недостатъци на вещта са такива, които могат да бъдат забелязани при обикновен
преглед, както и че същите са могли да проверяват изпълнението на строителството във
всяко време, стига да не пречат на изпълнението. Поддържа се, че и при приемането на
работата, ищците е следвало да направят всички възражения за неправилно изпълнение.
Оспорва се твърдението, че купувачите не са били уведомени, че ползването на
паркомястото е свързано с ползване на подемник в подземния гараж, тъй като това
обстоятелство е отразено в архитектурните проекти, в проектната документация,
включително Акт обр.15 и Акт обр.16, както и в нотариалният акт, обективиращ
продажбата, с които ищците са подробно запознати. Твърди се, че на ищците е било
обяснено, че в деня на сделката трябва да си вземат дистанционно управление за подемника
7
от техническият ръководител, който е на обекта и ги очаква, но те проявили бездействие.
Поддържа се, че купувачите са имали възможност да установят недостатъците, но сами са се
поставили в невъзможност да узнаят за тях, като са проявили незаинтересованост и
бездействие, което от своя страна е основание за освобождаване на продавача от
отговорност. Поддържа се, че паркомясто №9/10 отговаря на архитектурният проект,
съответно че може да бъде използвано, тъй като е позволява маневриране и не ограничава
подстъпът към авариен изход. В условията на евентуалност, се поддържа, че ползването на
процесното паркомястото е затруднено, тъй като след въвеждане на сградата в
експлоатация, собственикът на граничещото с него паркомясто №7/8, неправомерно е
изградил тухлени стени, които затрудняват и нормалното маневриране. Оспорват се
твърденията на ищците, че ответникът е получил нотариална покана и покана с препоръчано
писмо, съдържащи уведомление за твърдените недостатъци.
По делото е безспорно и от събраните доказателства е видно, че ищците са съпрузи,
както и че на 08.07.2016г. ищцата сключила с ответника предварителен договор за покупко-
продажба на недвижими имоти, в който е инкорпориран и договор за строителство, според
които който ответникът следва да построи и продаде процесната вещ, а именно недвижим
имот, представляващ подземен гараж /паркомясто/ №9/10, находящ се в жилищна сграда
построена съгласно Разрешение за строеж №31/09.03.2015г. в поземлен имот с
идентификатор 10135.2559.54 по КККР на гр.Варна, на сутеренен етаж, на кота “-4,05“, със
застроена площ 13.45 кв.м., ведно с припадащите му се идеални части от общите части и от
правото на строеж, срещу цена от 7000 евро, от която 1000 евро са платени при
подписването на предварителния договор и 6000 евро се дължат при изповядване на
окончателната сделка. Видно е още, че с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот №108, Том 3, рег.№8207, дело №471/26.09.2017г. на Варненски нотариус с рег.№196 в
НК, ответникът е прехвърлил на ищцата собствеността върху Паркомясто №9/10 на две
нива-паркинг система “Swiss park“, на сутеренен етаж, на кота “-4,3 м“, с площ от 13.45
кв.м., находящо се в жилищна сграда в гр.Варна, ул.“Зора“ №18, при граници за
паркомястото по архитектурен проект: маневрено пространство, паркомясто №11/12, изба
№1 и стълбище, ведно с полагащите се към паркомястото 1/12 ид.ч. от маневреното
пространство с чиста площ от 132.57 кв.м., 1.1700 % ид. части, равняващи се на 4.77 кв.м.
ид.ч. от общите части на сградата и 1.1700 % ид.ч. от правото на строеж върху поземления
имот, което паркомясто се явява идеална част от подземен паркинг, находящ се на етаж “-1“-
сутерен, на кота -4,03 м“ в същата жилищна сграда, който подземен паркинг представлява
самостоятелен обект с идентификатор 10135.2559.54.1.31, при посочена в НА продажна цена
от 2500 евро.
От приетите по делото платежни нареждания от 08.07.2016г. и от 25.09.2017г., е
видно, че на посочените дати ищците са превели по сметката на ответника, съответно 1000
евро и 1500 евро, с посочени основания “предварителен договор за покупко-продажба на
П.М. 9/10“ и “покупка на паркомясто 9/10 Зора 18“.
8
По делото е представен препис от Сметка/фактура №71126 от 26.09.2017г. издадена
от Варненски нотариус с рег.№196 в НК, който удостоверява разходите направени от
ищците при нотариалното изповядване на сделката по придобиване на процесното
паркомясто.
Установява се от представеният заверен препис от Разписка от 26.09.2017г., че
представляващия ответното дружество е получил от ищцата сумата от 4500 евро, която
съставлява вноска по предварителният договор за покупко-продажба на паркомясто 9/10, в
жилищна сграда, находяща се в гр.Варна, ул.“Зора“ №18.
По делото е приета, касаеща и процесното ПМ 9/10, извадка от Архитектурен проект
за сграда “Жилищна сграда и магазин“ в УПИ XII-3037, кв.8, 17-ти м.р., ул.“Зора“ №18,
ведно с обяснителна записка.
Според Констативен акт обр.15 от 20.07.2017г. за установяване годността за приемане
на строежа на процесната жилищна сграда с 28 броя апартаменти, 1 магазин, 30 броя места
за паркиране и гариране, 1 изба, със сградно и водопроводно отклонение, препис от който е
приет по делото, възложителя и строител, проектанта, консултантите и собственика на един
от самостоятелните обекти в сградата, са приели че изпълнението на строежа на сградата
отговаря на одобрените инвестиционни проекти.
Видно е от приетият препис от Разрешение за ползване №СТ-05-941 от 15.08.2017г.
издадено от ДНСК за строеж “Жилищна сграда с подземен гараж, сградни водопроводни и
канализационно отклонения и вертиклана планировка“ (28 броя апартамента и магазин за
промишлени стоки), находящ се в УПИ XII-3037, кв.8, по плана на 17-ти м.р., гр. Варна,
ул.“Зора“ №18, представляващ ПИ с идентификатор 10135.2559.54 по КККР на гр.Варна, че
административният орган е разрешил ползването на строежа, като съответстващ на
строителните правила и норми и изпълнен в съответствие с одобрените проекти.
С Нотариална покана с рег.№2871 от 01.08.2018г. по описа на Варненски нотариус с
рег.№012 в НК, ищцата е уведомила ответника за установени съществени недостатъци на
процесното паркомясто, съответно го е поканила да върне платената сума по договора за
покупко-продажба от 26.09.2017г., срещу връщане на веща, при което тя няма да претендира
връщане на разноските за продажбата. В случай на отказ от страна на ответника, ищцата е
заявила, че ще пристъпи към разваляне на договора по съдебен ред. Според нотариалното
удостоверяване от 19.09.2018г., поканата същата не е връчена на ответника, тъй като при
извършените в рамките на един месец три посещения на адреса на управление на
дружеството, не са открити негови офис или представител, който да получи поканата, като
при всяко от посещенията са залепени уведомления за получаване на книжата.
По делото е приет препис от Писмо изпратено на 24.08.2018г., чието съдържание
идентично на горепосочената нотариална покана, поето според представеното известие за
доставяне, е получено от управителя на ответното дружеството на 24.08.2018г.
9
Според приетото по делото заключението на СТЕ, изготвено от в.л. Т.О., в
процесното ПМ 9/10, са налице елементи, които ограничават пространството в и около него,
и създават неудобство при ползването му, а именно: разположената в юго-западната част на
паркомястото част от водомерна рамка на главния водомер на сградата, чиито контур е на
0.23 м. от външната стена; разположена в североизточната част на паркомястото
вентилационната система на подземния паркинг с диаметър от 0.16м., чиито външен контур
е на отстояние от 0.18 м. от стената между ПМ 9/10 и ПМ 11/12 и на 0.66 м. от външната
стена на сутерена. В изготвената към заключението скица, вещото лице е отразило два
варианта на действителния контур на паркомястото, като при първия, очертан със син
контур и с площ от 9.82 кв.м., не е възможно да бъде паркиран автомобил от среден клас, а
при втория очертан със зелен контур и с площ от 12.71 кв. паркирането е възможно при
положение, че автомобилът ползващ ПМ 7/8 е паркиран под ъгъл, така както е предвиденото
от проектанта. Вещото лице е посочило, че с оглед настоящото оформление на съседните
паркоместа и при двата варианта, паркиране на среден клас автомобил върху ПМ 9/10 води
до ограничаване достъпа до аварийния изход. Посочило е още, че паркомястото е изградено
съобразно одобрения архитектурен проект и отговаря на предвиденото по проект
предназначение. В скицата към заключението, експерта е очертал с червен цвят
допълнително изградени СМР в отклонение от одобрения проект, част от които са
удължени оградни стени на ПМ 7/8 и монтирана ролетна гаражна врата, които ограничават
ползването, както на ПМ 9/10, така и достъпа до аварийния изход. При изслушването му в
о.с.з. вещото лице е уточнило, че посочените от него елементи разположение в
паркомястото, не пречат на ползването му, а създават неудобство за това. Сочи, че под
термина “среден клас автомобил“ се разбира такъв с дължина до 4 м., както и че обичайно
подземните паркови места, са с размери 2.50м. на 5м. и с площ от 12.5 кв.м.
В заключеното на назначената повторна СТЕ, изготвено от в.л. П.П., е констатирало,
че процесното паркомясто е изградено съобразно одобрените строителни книжа и отговаря
на предвиденото в архитектурният проект предназначение. Констатирало е още, че в
отклонение със строителните книжа, по отношение на всички паркоместа в подземния
гараж са изградени стени и монтирани ролетни щори, които заемат част от маневрената
площ. В заключението е отразено, че върху ограждащите стени на паркомястото са
разположени, както следва: тръбна разводка от разположения на ограждащата стена главен
водомер, която навлиза в полезния обем на паркомястото с 0.23 м. по хоризонтала, 0.88 м.
по вертикала и на 0.80 м. от пода; въздуховод навлизащ в полезния обем с 0.20 м. по
хоризонтала, 0.20 м. по вертикала и височна от 2.25 м., който след прав ъгъл се включва в
общата система, които елементи ограничават нормалното използване на паркомястото.
Установената от експерта полезна /светла/ площ на паркомястото е 12.79 кв.м., като
неговата ширина е 2.32 м. в дъното и 2.46 м. в предната част, а дължината му е 535 см.
Според в.л. съгласно европейската /германската/ система за застраховане клас С е среден
клас автомобил с дължина под 4.3 м. и ширина под 1.8 м., а клас D е семеен автомобил с
дължина под 4.6 м. и ширина около 1.8 м., като наред с това сочи, че в архитектурният
10
проект е разчертано паркомясто за автомобил клас D. В о.с.з. вещото лице сочи, че ако
семеен автомобил тип D се паркира с предната си част към стената, ще има възможност да
се отвори вратата на шофьора. Сочи още, че въздуховодът и водомерът не оказват
съществено влияние на ползването на паркомястото, предвид тяхното разположение и
габарити, както и че основните препятствия за нормалното използване на паркомястото се
създават от допълнително изградените елементи /стени врати/ в подземният паркинг.
Излага, че необходимото минимално разстояние за евакуационен проход е 90 см., като по
проект разстоянието между двата автомобили е 65 см, а на място предвид изградените
гаражните клетки е 40 см.
Според заключението на тричленната СТЕ изготвено от вещите лица П.М., М.А. и
Р.Ч., процесното паркомясто е изградено съобразно одобрения архитектурният проект и
отговаря на предвиденото в проекта предназначение. Изградените в отклонение със
строителните книжа преградни стени и ролетна гаражна врата на ПМ №7/8, създават
затруднения за ползването на ПМ №9/10 и ограничават достъпа до аварийният изход на
сградата. Вещите лица сочат, че застроената площ на процесното паркомястото е 13.45 кв.м.,
при размери 5.125 м х 2.625 м., а светлата площ е с размери дължина-5 м и ширина-2.50 м.
Ширината на процесното съоръжение за паркиране на два автомобила един над друг-“Swiss
park“, модел ”V1-Junior“, версия 1-170 е 2.45 м, а дължината 3.9 м. Вещите лица са
заключили, че разположените в паркомястото въздуховод и главен водомер намаляват
дълбочината му от 5 м на 4.83 м, което не създава пречки за паркиране на автомобил от
среден клас /клас С/, който според европейската система за определяне класа на автомобила
е с дължина под 4.3 м и ширина под 1.8 м. Заключили са още, че между паркомястото и
аварийния изход се получава коридор от 98 см. В о.с.з. вещите лица уточняват, че светла
ширина означава, колко място за паркиране има практически, както и че в паркомястото не
е монтирано съоръжение за паркиране на два автомобила един над друг. Уточняват още, че
семеен автомобил с размери 4.6 м. на около 1.8 м може да се паркира, но пътуващите в него
трябва да слязат преди това. Сочат, че изградените на място, в отклонение с проекта, гаражи
в подземният паркинг, са заграбили част от маневрената площ, както и че без наличието на
преградни стени и врати, не би имало проблем за паркиране на двата автомобила на ПМ
9/10 и ПМ 7/8, както и за преминаване през аварийния изход.
Разпитания на страната на ищците свидетел Н.Х.Х., в показанията си сочи, че е
адвокат и през юни или юли 2016г. е съдействал на ищците за сключването на
предварителен договор за покупка на апартамент в строеж. Договорът бил подписан в офис
на агенция за недвижими имоти в гр.Варна, като преди подписването му, управителят на
ответното дружеството показал архитектурен проект на гаража. След подписване на
договора страните посетили сградата на място, която била в груб строеж и не можело да се
слезе до подземния паркинг. Управителят обяснил, че за да слезе с кола в подземния
паркинг, трябва да се използва платформа. През лятото на следващата година страните
сключили на окончателен договор, като обект не бил посетен. Свидетелят сочи, че при
сключване на окончателния договор на ищците не станало ясно, че купуват идеална част от
11
подземен гараж, а не конкретен самостоятелен обект от сградата, като свидетелят няма
спомен да им е обяснявал това.
Свидетелката С.К.А. /първа братовчедка на ищцата/ сочи, че е присъствала на сделка,
с която ищците са закупили процесното паркомясто. Сочи, че при подписване на
предварителният договор и след окончателното изповядване на сделката, ищците не могли
да видят обекта по технически причини-обектът още не бил готов и защото нямало ток.
Сочи още, че след сключване на окончателният договор, се установил проблем с
паркомястото, което не отговявало на проекта и не позволявало паркиране, поради пречещ
/стърчащ/ въздухопровод и защото при паркиране автомобилът запречвал съседното
паркомясто. В последствие свидетелката сочи, че след окончателното прехвърляне на имота
в подземния паркинг не е имало изградени стени, който да разделят паркоместата.
В показанията си свидетелят В.С.Р., който е служител в ответното дружеството сочи,
че ищците са посетили строежа още преди да закупят паркомястото, както и че по времето
когато сградата е била в груб строеж, са имали възможност да го огледат, защото това е
първото ниво, което се изгражда. Сочи още, че от самото начало при започване на сградата е
имало временно осветление, без което не може да се работи.
Въз основа на горното въззивният съд, намира следното:
Уреденият в чл.195, ал.1 от ЗЗД редхибиторен иск предвижда право за купувача, при
продажба на вещ с недостатъци, които съществено намаляват нейната цена или нейната
годност за обикновеното или за предвиденото в договора употребление, да върне вещта и да
иска обратно платената цена заедно с разноските за продажбата, да задържи вещта и да иска
намаляване на цената или да отстрани недостатъците за сметка на продавача.
Упражняването на първата от посочените трите възможности, която е предмет на
настоящият спор, води до преустановяването на облигационната връзка между страните,
чрез едностранно разваляне от страна на купувача на договора за продажба. За да се
упражни обаче това право недостатъкът на веща трябва да е съществувал по времето на
сключването на договора /доколкото се касае за индивидуално определена вещ/ и да е
съществен, т.е. чувствително да намалява цената или годността , или и двете. Наред с това
за да могат да бъдат упражнени правата при недостатък, купувачът не трябва да е знаел за
него, като в тази връзка следва да съобрази поведението си с разпоредбата на чл.194, ал.1 от
ЗЗД, а именно да прегледа вещта веднага или в течение на времето, което е обикновено
нужно за това и да уведоми незабавно продавача, тъй като в противен случай, се смята, че е
одобрил вещта макар с недостатъци, като срока за възражение при видимите недостатъци е
при предаването.
В разглежданият казус от кореспондиращото съдържание на всички приети по делото
заключения на СТЕ, се установява, че процесното паркомясто е изградено в съответствие с
одобрените строителни книжа и отговаря на предвиденото в архитектурният проект
12
предназначение. Установява се, че застроената площ на паркомястото отговаря на тази
посочена, както в предварителният, така и в окончателният договор за покупко-продажба.
Наред с това установените размери на светлата /използваемата/ площ на паркомястото от 5
м-дължина и 2.50 м-ширина, позволяват паркиране на автомобил от среден клас или
монтиране в същото на съоръжение за паркиране на два автомобила един над друг от вида,
договорен между страните, а именно “Swiss park“, модел ”V1-Junior“, версия 1-170, чиито
размери са 3.9 м-дължина и 2.45 м-ширина. Според коментираните заключения
разположените в паркомястото въздуховод и главен водомер, намаляват дълбочината му, но
предвид тяхното разположение и габарити, създават само неудобство, но не оказват
съществено влияние при ползването му. Вещите лица са единодушни по въпроса, че
основното препятствие за нормалното използване на процесното паркомясто, са
допълнително изградените в подземният паркинг, след въвеждането на сградата в
експлоатация и в отклонение със строителните книжа, елементи-стени и врати на отделните
паркоместа, и частност тези на паркомясто №7/8. За пълнота следва да се отбележи, че
съгласно заключението на тричленната СТЕ, при отсъствие /премахване/ на фактически
изградените стени между паркоместата и при паркиране на автомобилите в съответствие с
проектната документация, едновременно е възможно безпрепятственото паркиране в
съседните ПМ №9/10 и ПМ №7/8 и се осигурява нужното разстояние от не по-малко от 0.90
м. за ползване на аварийния изход.
С оглед горното се налага извода, че в случая не се установиха елементите от
фактическия състав на чл.195, ал.1 от ЗЗД, тъй като не се доказа съществуването, към
момента на сключване на договора, на недостатък, който да намалява съществено годността
на веща за обикновеното или за предвиденото в договора употребление.
За да достигне до този извод съдът съобрази и факта, че продавача, имащ и
качеството на изпълнител на строежа, не носи отговорност за последващото незаконно
строителство.
Съдът намира, за неоснователно оплакването на жалбоподателя, че недостатък,
препятстващ нормалното ползване на веща, се явява разликата в площта на процесното
паркомясто с тази на останалите такива в подземният паркинг, както и отклонението
параметрите предвидени в чл.55 от Наредба №7 от 22.12.2003г. за правила и нормативи за
устройство на отделните видове територии и устройствени зони. Ирелевантно е за спора
какъв е размера на останалите паркоместа, доколкото в случая се касае за индивидуално
уговорена вещ, чиито параметри, съответно цена не могат да се съпоставят с подобни такива
при преценката за годността на веща. Въпросното възражение би било относимо при родово
определена веща, какъвто не е настоящият случай. Позоваването на разпоредбата от
горецитираната наредба, също е неотносимо, доколкото както е изрично отразено в нея, тя е
приложима за площадки за открито гариране и паркиране на превозни средства, а не за
подземни паркинги. Напротив, при установената липса на нормативна уредба и както самия
жалбоподател е посочил жалбоподателят, на основание чл.5, изр.2 от ГПК, следва да се
13
приложат правилата на обичая, който според експертизата на от в.л. Т.О., предвижда
подземните паркови места да са с размери от 2.50м. на 5м. и с площ от 12.5 кв.м.
За пълнота следва да се посочи, че дори да не бъдат споделени горните изводи, то
възприетото от първоинстанционният съд, че в случая е приложима разпоредбата на чл.193,
ал.2 от ЗЗД, която изключва отговорността на продавача за недостатъците на вещта, които са
били известни на купувача при продажбата, е правилно, съответно развитите оплаквания от
жалбоподателя в обратна посока, са неоснователни. Както вече се посочи по-горе
задължение на купувача е да прегледа вещта веднага след сключване на договора или в
течение на времето, което е обикновено нужно за това и да уведоми незабавно продавача,
тъй като в противен случай, се смята, че е одобрил вещта макар с недостатъци, като срока за
възражение при видимите недостатъци е при предаването. В конкретния случай е налице
предварителен договор, който съдържа съществените характеристики на веща, в това число
и площ, при чието сключване, според свидетеля Н.Х.Х. купувача е запознат с
архитектурният проект на паркомястото. Налице е и Разрешение за ползване №СТ-05-941 от
15.08.2017г. издадено от ДНСК, което в качеството си на официален свидетелстващ
документ, установява годността за ползване на сградата, в това число и на подземния
паркинг, преди датата-26.09.2017г. на сключване на процесният договор за покупко-
продажба. Наред с това показанията на свидетелката С.К.А., които макар и вътрешно
противоречиви, установяват, че след прехвърляне на имота в подземния паркинг не е имало
изградени стени, който да разделят паркоместата, т.е. че ищците са разгледали веща.
Въпросните доказателства в своята съвкупност установяват факта, че купувачите са били
наясно със състоянието на веща и са я одобрили, или евентуално, че в отклонение с
разпоредбата на чл.194, ал.1 от ЗЗД, въпреки че са имали възможност, са проявили
бездействие през продължителен период от време, надхвърлящ разумния такъв, от което
свое виновно поведение не могат да черпят права. И в двете хипотези обаче по правилата на
чл.193, ал.2 от ЗЗД продавачът се освобождава от отговорност за неостатъците на веща.
В заключение въззивният състав на съдът приема, че предявените от ищците искове
за разваляне на договор за покупко-продажба на Паркомясто №9/10 и за връщане на цената
по договора в размер 7000 евро, ведно със разходите по прехвърлянето на собствеността в
общ размер на 952.37лв., са неоснователни и като такива подлежат на отхвърляне. Ето защо
и като е достигнал до същия правен извод, първоинстанционния съд, е постановил правилно
и законосъобразно решение, което следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода на спора и предвид направеното от ответната страната искане, в нейна
полза, следва да се присъдят деловодни разноски в размер на 1030лв. за заплатен адвокатски
хонорар.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
14
ПОТВЪРЖДАВА Решение №418 от 29.01.2020г. постановено по гр.д.
№14519/2018г. по описа на РС Варна.
ОСЪЖДА Ю. Р. Е. , с ЕГН ********** и Т. М. Е. , с ЕГН **********, двамата с
адрес: *********, да заплатят на “Дилов Инвест“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: гр.Варна, бул.“Съборни“ №11, ет.6, сумата от 1030лв.,
представляваща деловодни разноски за въззивното производство.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15