№ 189
гр. гр.Несебър, 22.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на девети юни през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Петър Сл. Петров
при участието на секретаря Р.Г.М.
като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело №
20212150101120 по описа за 2021 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.38, ал.1, вр.
чл.11, ал.1, т.5, вр. чл.51, ал.1 от ЗУЕС и по чл.86, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът Етажната собственост на „С.В.Ц.*“, с адрес: град ******, представлявана
от управителя И.В.П., твърди в исковата молба, че по силата на договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 09.12.2015г., обективиран в нотариален акт, вписан в
Службата по вписванията – Несебър под № 54, том 29, дело № 5195/2015г., ответникът
И.Г.А., родена на ****г., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес в Република
България: град *****, Код по Булстат ***, е придобила собствеността върху следния
недвижим имот, а именно: Апартамент № *** с обща разгъната застроена площ от 53,80
кв.м., представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******, находящ се в
сграда № 2 в комплекс „С.В.Ц.*“, в режим на етажна собственост. Твърди също, че с
решение на Общото събрание на Етажната собственост от 16.07.2018г. е определен размера
на дължимите такси за управление и поддръжка в сградите на комплекса, а именно в размер
на 9,60 евро на квадратен метър спрямо застроената площ на всеки отделен самостоятелен
обект. Тя се дължи за периода от 1-и септември на текущата година до 31-и август на
следващата година, а заплащането й е следвало да стане в началото на отчетния период. С
друго решение на ОС на ЕС от 13.08.2019г. годишната такса, пак за периода от 01-и
септември на текущата година до 31-и август на следващата година е прието да се определя
на 10,54 евро на квадратен метър спрямо застроената площ на всеки отделен самостоятелен
обект, и заплащането на която такса пак се дължи до началото на отчетния период.
1
Определяема по този начин годишната такса за управление и поддръжка на общите части на
ЕС, паричните задължения на ответника въз основа на горните решения на ЕС, са както
следва: сумата в размер на 516,48 евро, с левова равностойност 1 010,15 лева, за периода от
01.09.2018г. до 31.08.2019г., с падеж 01.09.2018г.; сумата в размер на 567,05 евро, с левова
равностойност 1 109,06 лева, за периода от 01.09.2019г. до 31.08.2020г., с падеж
01.09.2020г.; сумата в размер на 567,05 евро, с левова равностойност 1 109,06 лева, за
периода от 01.09.2020г. до 31.08.2021г., с падеж 01.09.2020г. Ответникът – етажен
собственик, е извършил частично пращане на първата такса, като е заплатил сумата в размер
на 641,93 лева, по който начин е погасил част от главницата за такса, дължима за периода от
01.09.2018г. до 31.08.2019г., като остава да дължи незаплатената част от нея в размер на
368,22 лева. За дължимите такси за следващите два периода ответникът не е извършвал
плащане, поради което е изпаднал в забава от падежа, в резултат на което дължи и
мораторни лихви върху главниците, респ. незаплатените части от тях, както следва: сумата в
размер на 112 лева, представляваща мораторна лихва върху незаплатената част от 368,22
лева за таксата за управление и поддръжка за 2018-2019г., начислена за периода от
01.09.2018г. до 31.08.2021г.; сумата в размер на 224,89 лева, представляваща мораторна
лихва върху таксата за управление и поддръжка в размер на 1 109,06 лева за 2019-2020г.,
начислена за периода от 01.09.2019г. до 31.08.2021г.; сумата в размер на 112,14 лева,
представляваща мораторна лихва върху таксата за управление и поддръжка в размер на
1 109,06 лева за 2020-2021г., начислена за периода от 01.09.2020г. до 31.08.2021г. Ищецът
моли ответникът да бъде осъден да му заплати горните суми за главници и лихви.
Претендира разноски.
В отговора на исковата молба, подаден от особения представител на ответника, се
оспорват исковете по основание и размер с доводите, че Общите събрания на ЕС, на които
са взети решенията за определяне на таксите за управление и поддръжка, са незаконно
свикани и проведени, при неизяснен кворум, липсват доказателства за надлежното
обявяване на решенията, а оттам и не може да се направи извод, че те са влезли в сила.
Счита решенията за нищожни, макар въведения в тази връзка довод за нарушение на чл.51,
ал.1 от ЗУЕС да касае законосъобразността на решението, с което е определена таксата за
управление и поддръжка на общите части. Наред с това не е ясно дали размерът на таксата
се изчислява само върху чистата площ на апартамента или ведно с прилежащите части от
общите части на сградата. На събранията не е изяснено какви разходи следва да се покриват
с таксите, а впоследствие не е правен отчет на разходваните средства, както и не е
обоснована необходимостта от увеличаване размера на таксата, като стига до извода, че
разходи не са извършвани, поради което таксите са недължими, а плащането им би довело
до неоснователно обогатяване за сметка на ответника. Въвежда се и правоизключващото
възражение за недължимост на таксите от страна на ответника с твърдението, че той не е
пребивавал в притежавания от него в ЕС самостоятелен обект през целия процесен период.
Недължимостта на таксите означава неоснователност и на акцесорните претенции за лихви,
освен това за изпадане в забава ответникът е следвало да бъде поканен да плати главниците,
което в случая не е сторено. Моли исковете да бъдат отхвърлени като неоснователни и
2
недоказани.
В съдебно заседание ищецът – Етажната собственост, се представлява от
упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа предявените искове и уточнява, че
таксите се начисляват върху общата площ на обекта. Взема становище по отговора на
исковата молба като отбелязва, че изложените в него доводи касаят въпроси, които следва да
се разглеждат в производство по иск по чл.40 от ЗУЕС.
Ответникът не се явява в съдебно заседание. Представлява се от назначения му
особен представител, който заявява че поддържа отговора на исковата молба, моли за
отхвърляне на исковете, като се позовава на един от основните доводи, който счита за
доказан по делото, а именно, че ответникът не е пребивавал в Етажната собственост за
повече от един месец през всяка календарна година, т.е. за всеки един от претендираните
периоди. Представя писмени бележки.
Въз основа на събраните по делото писмени доказателства съдът прие за установено
следното от фактическа страна:
С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.12.2015г., обективиран в
нотариален акт № 185, том XI, рег.№ 9112, дело № 1561/2015г. на нотариус Мария
Бакърджиева с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по който
договор И.Г.А. има качеството на купувач, същата е придобила собствеността върху
следния недвижим имот, а именно: Апартамент № ***, на трети етаж, в блок „Б“, със
застроена площ от 53,80 кв.м., ведно с 1,48% идеални части от общите части на жилищната
сграда и от правото на строеж върху мястото, представляващо поземлен имот № ***** по
влязла в сила кадастрална карта на град Несебър, по плана на к.к. Слънчев бряг – запад,
община Несебър, в който имот е изградена жилищна сграда с апартаменти за сезонно
обитаване с идентификатор № *****.2, като продаваният апартамент представлява
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******, находящ се в град Несебър, к.к.
Слънчев бряг – запад, община Несебър, с предназначение: Жилище, апартамент; брой нива
на обекта – едно, с площ 53,80 кв.м., ведно с 1,48% идеални части от общите части от
общите части на жилищната сграда и от правото на строеж върху мястото, при съседни
самостоятелни обекти: на същия етаж – *****.2.38, *****.2.40, под обекта – *****.2.24, над
обекта – *****.2.54.
На 16.07.2018г. е проведено Общо събрание на собствениците на жилища и обекти
в комплекс „С.В.Ц.*“, к.к. Слънчев бряг, квартал Фрегата № 115, сгради с идентификатори
***** и *****.2, като с решението по т.7 от дневния ред етажните собственици са
определили такса за поддръжка за всички апартаменти в комплекса в размер на 9,6 евро за
квадратен метър, която следва да бъде заплатена в срок до 31-и август на текущата година за
следващ едногодишен период от 01-и септември на текущата година до 31-и август на
следващата година.
Решенията на Общото събрание на ЕС са обявени на 23.07.2018г., когато е
поставено уведомление за изготвения протокол от събранието на централния вход на
3
комплекса. Решенията на събранието не са атакувани в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.
На последващо Общо събрание на собствениците на жилища и обекти в комплекс
„С.В.Ц.*“, к.к. Слънчев бряг, квартал Фрегата № 115, сгради с идентификатори *****.1 и
*****.2, проведено на 13.08.2019г., е взето решение по т.2 от дневния ред, с което е
определена такса за поддръжка за всички апартаменти в комплекса в размер на 10,54 евро за
квадратен метър годишно, която е следвало да бъде заплатена в срок до 30-и август на
текущата година и обхваща периода от 01-и септември на текущата година до 30-и август на
следващата година.
Решенията на Общото събрание на ЕС са обявени на 20.08.2019г., когато е
поставено уведомление за изготвения протокол от събранието на централния вход на
комплекса. Решенията на събранието не са атакувани в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.
На друго Общо събрание на ЕС, проведено на 25.11.2019г., за управител на
Етажната собственост е избран И.В.П..
Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна, съдът направи
следните правни изводи:
Съгласно чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС сред правомощията на Общото събрание е да
определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на
общите части на сградата, а съгласно чл.6, ал.1, т.8 и т.9 от ЗУЕС собствениците на обекти в
етажната собственост са длъжни да изпълняват решенията на органите на управление на
етажната собственост и да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите
части на сградата. Задължението на ответника да заплаща разходите за управлението и
поддържането на общите части на сградата произтича на първо място от закона и от
решенията на Общото събрание на Етажната собственост. Размерът на вземанията на ищеца
в конкретния случай се определят от решенията на ОС на ЕС от 16.07.2018г. и от
13.08.2019г., според които таксите се определят върху притежаваните от етажните
собственици площи от собствените им самостоятелни обекти. Ответникът е обвързан от тези
решения от 16.07.2018г. и от 13.08.2019г.
Според чл.48, ал.8 от ЗУЕС за поддържането на общите части на етажната
собственост, собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят
вноски, чиито размер се определя именно с решение на Общото събрание (или с Правилник
за вътрешния ред). Разпоредбата на чл.51 от ЗУЕС касае разпределението на разходите
между собственици, ползватели и обитатели на етажната собственост. Така, доколкото
въпросните решения, с което е определен начина на изчисление на таксите за поддръжка на
общите части на етажната собственост, са взети от орган, разполагащ с правомощия за това,
имат за предмет въпрос от неговата компетенция и намират опора в разпоредбите на ЗУЕС,
липсва съществена колизия с императивни разпоредби, чието съществуване е нетърпимо в
правния мир.
От ответника се претендира да заплати годишни такси, чиито размери, посочени в
исковата молба, са изчислени върху застроената площ на притежаваното от него жилище,
4
като независимо, че в хода на процеса ищецът, чрез процесуалния си представител променя
позицията си и твърди, че таксите са върху общата площ на апартамента, т.е. освен върху
застроената площ от 53,80 кв.м., в площта се включват и идеалните части от общите части в
етажната собственост, тя не се подкрепя и от начина на формулиране на двете решения,
послужили на ищеца като основание на предявените от него искове. Те не предполагат при
изчисляването размера на таксата, освен върху застроената площ на жилището да се
включва и прилежащата към него площ от идеалните части от общите части на етажната
собственост.
Категорично решенията на двете общи събрания на ЕС, с които са определени
таксите за поддръжка на общите части противоречат на императивната разпоредба на чл.51,
ал.1 от ЗУЕС и са незаконосъобразни. Съгласно чл.51, ал.1 от ЗУЕС консумативните
разходи и разходите за текущо поддържане на общите части на етажната собственост се
разпределят поравно според броя на собствениците и обитателите. Законодателят
императивно е определил начина, по който етажните собственици и съответно обитателите в
етажната собственост ще участват в тежестите по отношение на същата, като е предвидено
това да е поравно. Нормативно не е предвидена възможност за преценка на самите етажни
собственици при определяне квотата на всеки поотделно в разходите за текущо поддържане
на общите части, както и не са въведени допълнителни критерии, от които тя да зависи, като
например притежаван процент идеални части от общите части, възраст, имуществено
състояние и други. Вярно е, че общото събрание на етажната собственост определя размера
на ежемесечните вноски за текущо поддържане на общите части на сградата (чл.48, ал.8 от
ЗУЕС), но тук се има предвид стойността на самата вноска, която следва да бъде еднаква за
всички живущи, а не се предоставя възможност за определяне на различни по размер вноски
за различни категории обитатели. Разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС има императивен
характер, поради което взетите от етажните собственици решения, които й противоречат (на
всеки собственик е определена различна вноска, т.е. в зависимост от притежаваната площ на
индивидуалния самостоятелен обект), са незаконосъобразни. Въпросът обаче за
незаконосъобразността на тези решения, с които се определя размерът на таксата за
управление и поддържане на общите части на етажната собственост, се решава в
производството по чл.40 от ЗУЕС – иск за отмяна на решенията на общото събрание на
Етажната собственост.
Останалите възражения, наведени от особения представител на ответника в
отговора на исковата молба и поддържани в съдебно заседание, не са свързани с предмета на
спора. Освен незаконосъобразност на решенията, взети на двете проведени общи събрания
на ЕС, те касаят и незаконосъобразно свикване и провеждане на събранията,
представителството и кворума, обявяването на решенията. Нито едно от тези обсотятелства,
при спор за дължимост на суми от етажните собственици, не може да бъде предмет на
разглеждане и обсъждане, поради което са ирелевантни за настоящото производство. Редът
за оспорване законосъобразността на общото събрание и взетите на него решения също е
този по чл.40, ал.1 от ЗУЕС. Недопустимо е същите да бъдат оспорвани в друго
5
производство с доводи за противоречието им с императивна правна норма. Ответникът е
имал възможност да атакува решенията на ОСЕС от 16.07.2018г. и от 13.08.2019г., но в
случая липсват доказателства решенията на което и да е от двете Общи събрания на ЕС, на
които Етажната собственост основава претенциите си, да са оспорвани чрез иск за тяхната
отмяна, който да е подаден в преклузивния срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС, включително и от
ответника, още повече да са било отменени.
Ето защо следва да се приеме, че решенията на ОС на ЕС от 16.07.2018г. и от
13.08.2019г. са стабилизирани, поради което за етажните собственици, сред които и
ответника, който е продължил да има това качество и през претендираните периоди, е
възникнало задължение за плащане на годишна такса за поддръжка на общите части на ЕС,
чиито размери са определяеми.
По отношение на основното възражение на особения представител на ответника,
въведено с отговора на иковата молба, а именно дали и за какво се разходват събраните от
етажните собственици средства, и в частност дали се разходват за нуждите на етажната
собственост, следва да се отбележи, че се касае за въпрос по целесъобразност и на решения
на управителните органи на ЕС, както и на отчет на съответния Контролен съвет. Ако някой
от етажните собственици счита, че управителят не изпълнява задълженията си по реда на
чл.23, ал.1 от ЗУЕС или въобще не действа в интерес на Етажната собственост като ощетява
отделни етажни собственици, въпросът може да бъде поставен на разглеждане и обсъждане
при отчета на дейността му и за изпълнението на бюджета (чл.23, ал.2 от ЗУЕС). Наред с
това в случай, че гласуваните такси, които следва да се съберат от етажните собственици в
изпълнението на решенията на ОС на ЕС, превишават размера на действително направените
разходи за съответния годишен период, няма пречка останалите средства, които са налични
по банковата сметка на Етажната собственост, да се разходват през последващ годишен
период и които да се включат в последващ бюджет, респ. да бъде решено на последващо ОС
на ЕС да се съберат средства от етажните собственици в по-нисък размер.
Съгласно нормата на чл.51, ал.2, предл. Второ от ЗУЕС, не се заплащат разходите
по § 1, т.11 от ДР на ЗУЕС за управление и поддръжка на общите части на етажната
собственост от собственик, ползвател или обитател, който пребивава в етажната
собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. Нормата на чл.51,
ал.2 от ЗУЕС е императивна – така в Определение №1097/17.11.2011г. на ВКС, I г.о. по гр.д.
№ 630/2011г., което настоящият съдебен състав изцяло споделя. В случая от името на
ответника се противопоставя на ищеца именно възражението по чл.51, ал.2, предл. второ от
ЗУЕС, като негова е доказателствената тежест да докаже предпоставките за отпадане на
задължението му да заплаща разходи за поддръжка и управление. За установяване на
твърдените от особения представител на ответника факти и по негово искане, по делото е
постъпило служебно изискано от съда писмено доказателство, представляващо официален
свидетелстващ документ, а именно Писмо от Главна дирекция „Гранична полиция“ от
19.05.2022г., от което е видно, че през годишния период от 01.09.2018г. до 31.08.2019г.,
ответникът И.Г.А. е пребивавала в пределите на Република България точно 30 дни, а през
6
останалите два въведени от ищеца годишни периода: от 01.09.2019г. до 31.08.2020г. и от
01.09.2020г. до 31.08.2021г., тя въобще не е пребивавала в Република България, съответно
не е пребивавала в етажната собственост и в собствения си апартамент в сградата.
Предвид изложеното ответникът по делото е доказал в хода на производството
пълно и главно своето правоизключващо възражение по чл.51, ал.2, предл. второ от ЗУЕС, а
именно, че не е пребивавал в процесната Етажна собственост и през трите годишни
периода, включително и през първия, като съдът приема, че 30-дневният период на
пребиваване в страната не съвпада и не следва да се отъждествява с пребиваването му в
етажната собственост, поради което същият не дължи суми за заплащане на разходи за
управление и поддръжка на общите части по смисъла на § 1, т.11 от ДР на ЗУЕС.
С оглед на това исковете за осъждане на ответника да заплати на ищеца такси за
управление и поддръжка за трите годишни периода: от 01.09.2018г. до 31.08.2019г., от
01.09.2019г. до 31.08.2020г. и от 01.09.2020г. до 31.08.2021г, ведно със законната лихва и
мораторните лихви, са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
На ищеца не се следват разноски по делото на основание чл.78, ал.1 от ГПК с оглед
изхода на делото, пораде което претенцията му за заплащане на такива в общ размер на 960
лева, включващи 300 лева за платени държавни такси, 360 лева за платено възнаграждение
за особен представител на ответника и 300 лева за платено адвокатско възнаграждение,
съгласно списъка на разноските, следва да бъде отхвърлена като неоснователна.
Ответникът не е направил разноски по делото, поради което и съдът не следва да се
произнася по присъждането на такива недължими разноски на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
Така мотивиран, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Етажната собственост на комплекс „С.В.Ц.*“, ***, Код
по Булстат ***, с адрес: град ******, представлявана от управителя И.В.П., искове за
осъждането на И.Г.А., родена на ****г., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес
в Република България: град *****, Код по Булстат ***, да му заплати следните суми: сумата
в размер на 368,22 лв. (триста шестдесет и осем лева и 22 ст.), представляваща непогасен
остатък от такса за управление и поддръжка за периода от 01.09.2018г. до 31.08.2019г.,
ведно със законната лихва, считано от 30.08.2021г. до окончателното изплащане на
главницата, и сумата в размер на 112 лв. (сто и дванадесет лева), представляваща мораторна
лихва, начислена за периода от 01.09.2018г. до 29.08.2021г.; сумата в размер на 1 109,06 лв.
(хиляда сто и девет лева и 06 ст.), представляваща такса за управление и поддръжка за
периода от 01.09.2019г. до 31.08.2020г., ведно със законната лихва, считано от 30.08.2021г.
до окончателното изплащане на главницата, и сумата в размер на 224,89 лв. (двеста двадесет
и четири лева и 89 ст., представляваща мораторна лихва, начислена за периода от
01.09.2019г. до 29.08.2021г.; сумата в размер на 1 109,06 лв. (хиляда сто и девет лева и 06
ст.), представляваща такса за управление и поддръжка за периода от 01.09.2020г. до
7
31.08.2021г., ведно със законната лихва, считано от 30.08.2021г. до окончателното
изплащане на главницата, и сумата в размер на 112,14 лв. (сто и дванадесет лева и 14 ст.),
представляваща мораторна лихва, начислена за периода от 01.09.2020г. до 29.08.2021г., като
НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на Етажната собственост на комплекс „С.В.Ц.*“, ***, Код
по Булстат ***, с адрес: град ******, представлявана от управителя И.В.П., за осъждане на
И.Г.А., родена на ****г., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес в Република
България: град *****, Код по Булстат ***, да му заплати сумата в размер на 960 лв.
(деветстотин и шестдесет лева), представляващи направени по делото разноски, като
неоснователна.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните пред Бургаския окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
8