РЕШЕНИЕ
№ 164
гр. Бургас, 08.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, IV ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми ноември през две хиляди
двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Недялка П. Пенева
Членове:Даниела Д. Михова
Кристиян Ант. Попов
при участието на секретаря Ваня Ст. Димитрова
като разгледа докладваното от Даниела Д. Михова Въззивно гражданско дело
№ 20222100501744 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258 и сл ГПК и е образувано по въззивната жалба
на З. К. Щ. от ***, подадена чрез процесуалния й представител адв.Симеон Чокелиев от
БАК, против решение № 284/20.08.2022 г. по гр.д.1494/2022 г. по описа на Районен съд
Несебър, с което е признато за установено на основание чл.422 от ГПК вр. чл.79, ал.1 от
ЗЗД, че въззивницата Щ. дължи на „ДАРИУС 2004“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: гр.София, район Витоша, бул.„България“ № 90, сумата от 503,88
евро, представляваща първа вноска от такса за 2021 г. по Договор за поддръжка и
управление на самостоятелен обект в Етажна собственост в сграда с административен адрес:
гр.Несебър, КК Слънчев бряг-запад, кв.„Пясъците“ № 117, за която сума е издадена Заповед
№ 1459 от 24.06.2021 г. за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК по
ч.гр.д.4479/2021 г. по описа на Районен съд – Бургас, и въззивницата е осъдена да заплати на
„ДАРИУС 2004“ ЕООД, сумата от 503,88 евро, представляваща втора вноска от такса за
2021 г. по договор за поддръжка и управление на самостоятелен обект в Етажна собственост
в сграда с административен адрес: гр.Несебър, КК Слънчев бряг-запад, кв. „Пясъците“ №
117; и сумата общо в размер на 445 лв, представляваща заплатени разноски в настоящото
производство, както и сумата общо в размер на 325 лв, представляваща заплатени разноски
в заповедното производство.
Твърди се, че обжалваното решение е необосновано и неправилно.
По-конкретно се твърди, че неправилно първоинстанционният съд е оставил без
уважение всички възражения на въззивницата относно нищожността на представения по
делото от ищеца договор за поддръжка, управление и ползване на общите части на хотел
апартаментен тип „Дариус“, като изложените за това мотиви са крайно оскъдни и
нелогични.
1
По направеното възражение за нищожност на представения договор поради липса
на валидно изразено съгласие (чп.26, ал.2, предл.второ от ЗЗД) от страна на ЕС чрез
упълномощения й представител, се твърди, че са неправилни изводите на НРС, че след като
М. С. е била упълномощена от ОС на ЕС, проведено на 18.09.2020 г. да подпише процесния
договор, от това следвало и наличието валидно изразено съгласие от ЕС за сключването на
договора. Твърди се, че фактът на упълномощаването на М.С. от ОСЕС няма за последица
автоматично и валидно изразено от етажната собственост съгласие за сключването на
договора, а само учредяване на представителна власт на конкретно лице, което следва да
даде валидно съгласие по смисъла на ЗЗД от името на етажната собственост в тази връзка.
Твърди се, че по делото не е доказано С. да разбира български език, съответно и
съдържанието на договора, който е подписала от името на ЕС. Сочи се, че
първоинстанционният съд не събрал каквито и да е доказателства в тази връзка, въпреки
изрично направеното от ответницата възражение. Твърди се, че изясняването на този въпрос
е от съществено значение за установяване възможността на С. да формира валидна правна
воля, включително да даде валидно съгласие за сключването на процесния договор, от който
се твърди, че произтича задължението на ответницата. Излагат се съображения, че съгласно
чл.154 ал.1 ГПК всяка страна трябва да докаже фактите, от които черпи благоприятни за себе
си правни последици, и в случая, ако ищецът претендира права, възникнали от правна
сделка, не е достатъчно само да докаже, че такава е сключена, но и, че тя е валидна.
На второ място се твърди, че неправилно НРС е счел за неоснователно
възражението за нищожност на договора поради противоречието му с материалния закон
(чл.26, ал.1, предл.първо ЗЗД) и по-конкретно с разпоредбата по чл.51, ал.1 от ЗУЕС. Сочи
се, че в случая направеното възражение е за нищожност на представения от ищеца договор
поради противоречието му с материалния закон (ЗУЕС), а не за нищожност на взетото
решение по т.2 от дневния ред на проведеното на 18.09.2020 г. ОСЕС, поради което са
неправилни изводите на съда, че е изтекъл срокът по чл.40, ал.2 от ЗУЕС за обжалване на
решението на ОСЕС. Излагат се съображения, че начинът, по който се формира размерът на
цената за поддържането на общите части съгласно чл.4(1), изр. последно от договора, е
определен в явно противоречие с разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС. Твърди се, че
нищожността на договора поради противоречието му с материалния закон (в случая с
разпоредбата по чл.51, ал.1 от ЗУЕС) не е обвързан и зависим от обжалването на решението
на ОСЕС, с което се определя начина на формиране на дължимата такса за управление и
поддръжка и евентуалната му отмяна по съдебен ред, както е приел НРС. Изложени са
подробни съображения, цитирана е съдебна практика.
На следващо място се твърди, че неправилно първоинстанционният съд съд е
приел за несъстоятелно възражението относно липсата на яснота от кой момент процесният
договор поражда правно действие, респективно и от кой момент би могъл да вмени
задължения на етажните собственици да заплащат таксата за поддръжка на общите части.
Твърди се, че договорът е сключен за период считано от 01.01.2021 г. до 31.12.2022 г., а е
посочено, че поражда задължение със задна дата - задължение за заплащане на 50% от такса
за поддръжка на общите части в срок до 31.12. на предходната година (до 31.12.2020 г.).
Твърди се, че няма как с обратна сила да се регламентира срок за плащане, който вече е
изтекъл. Сочи се, че обратното действие е юридическа техника (фикция), която следва да е
изрично предвидена по законов път и страните не могат по договорен път да създават
фикции. Твърди се, че в случая не само е налице неяснота относно това от кой момент
изобщо поражда действие процесният договор, но и договорът с посочените в него дати има
невъзможен предмет.
Твърди се, че въпреки направените от ответника с отговора на исковата молба
възражения за нищожност на представения от ищеца договор на конкретни основания,
първоинстанционният съд не е отразил в доклада си по делото, че ще се произнесе по
въпроса за нищожността, и не е разпределил доказателствената тежест между страните по
2
този преюдициален въпрос.
В съдебното заседание пред въззивната инстанция процесуалният представител
на въззивницата въведе допълнително възражение, а именно – че след като страна по
договора за поддръжка и управление е етажната собственост, именно тя, като възложител по
договора, дължи на дружеството-изпълнител уговореното възнаграждение за извършеното
по договора, след което (след заплащане на възнаграждението) би следвало да претендира
съответната част от ответните етажни собственици.
Претендира се въззивният съд да отмени изцяло обжалваното решение и вместо
него да прогласи нищожността на подписания на 25,09.2020 г. в гр, Несебър „Договор за
поддръжка, управление и ползване на общите частни на хотел апартаментен тип ДАРУИС“
на основание чл. 26 от ЗЗД и да отхвърли исковете против ответницата.
Претендират се съдебни разноски за двете инстанции.
Няма искания по доказателствата.
Въззивната жалба е подадена от легитимирано лице, против акт на съда,
подлежащ на обжалване, в законовия срок, поради което съдът я намира за допустима.
В законовия срок против въззивната жалба е подаден писмен отговор от
въззиваемия „Дарнус 2004“ ЕООД, чрез процесуалния му представител адв.Таня
Панайотова-Маркова от АК Бургас. Въззивната жалба се оспорва като неоснователна и
недоказана. Твърди се, че не са налице твърдените в нея нарушения на първоинстанционния
съд.
Оспорва се възражението за нищожност на договора поради липса на съгласие
(чл.26, ал.2. предл.2 от ЗЗД). Сочи се, че волята на ОС за сключване на договор с „Дариус
2004" ЕООД, който ще извършва поддръжката и управлението на етажната собственост и
ще изпълнява функциите на управител е изрично изразена, а учредяването на
представителната власт има за цел именно подписване на договора между дружеството и
етажната собственост. Твърди се, че от протокола от ОС е видно, че на него са обсъдени
основните елементи от задълженията на страните по договора.
Твърди се, че в случая не е налице хипотезата на цитираното от въззивника ТР на
ВКС, относно нищожността на сделката поради липса на валидно изразено съгласие.
Оспорва се и възражението за нищожност на договора, поради противоречие с
материалния закон и по конкретно с разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС. Твърди се, че
решението, с което е прието разпределението на вноските е взето на ОС ЕС, не е обжалвано
в преклузивния срок от заинтересовано лице, и доколкото, нищожността на решение на ОС,
за разлика от нищожността на сделките е ограничена със срок, след изтичането му, същото
се стабилизира, независимо, че е възможно да е прието в противоречие с императивна
разпоредба на ЗУЕС. Твърди се, че в случая, договорът инкорпорира в себе си решението на
ОС за определяне на вноските на етажните собственици и след като решението на ОС не е
било оспореното в срок, задължава етажните собственици е да изпълнят задължението си,
като това задължение произтича от решението на ОС, а не от договора, подписан въз основа
на него.
Твърди се, че цитираната съдебна практика е неотносима в случая.
Оспорва се оплакването за неяснота от кой момент договорът произвежда
действието си.
Сочи се, че дори да се приеме твърдението на въззивника относно създаването от
страна на договарящите се на правна фикция, следва да се има предвид, че към момента на
завеждане на делото и двете вноски са изискуеми, тъй като периодът, за който същите се
отнасят е изтекъл напълно към момента на завършване на устните заседания по делото- март
2022 г.
3
Твърди се, че съгласно чл.69 ЗЗД, ако не е посочен срок, то изпълнение може да
бъде поискано от кредитора веднага, а в случая вноските за поддръжка и управление са
уредени като ежемесечни, т.е. по никакъв начин посоченият в договора срок за плащане не
може да повлияе върху дължимостта на вноските.
По възражението, че в случая е налице договор с невъзможен предмет, което
прави същия нищожен се твърди, че във въззивната жалба липсва аргументация, по какъв
начин така формулирания срок води до невъзможен предмет на договора. Твърди се, че
предметът на договора е ясно определен, а именно: поемането на задължението от страна на
„ДАРИУС 2004“ ЕООД да извършва поддръжката и управлението на етажната собственост,
както и да изпълнява функциите на управител на същата, срещу получаване на насрещно
задължение от етажните собственици.
По отношение на оплакването, че съдът не е изпълнил задължението си по
чл.146, т.2 и 5 от ГПК се твърди, че в доклада по делото е посочено, какви са възраженията
на ответната страна по делото, разпределил е доказателствената тежест на страните, а в
съдебно заседание страните изрично са заявили, че нямат възражения по доклада на съда,
като този момент нататък, съгласно разпоредбата на чл.147 ГПК се е преклудирала
възможността да се сочат нови възражения и да се събират нови доказателствена по делото,
освен изрично и уредените от този член случаи.
Претендира се съдът да потвърди обжалваното решение и да присъди на
въззиваемия съдебни разноски за въззивното производство.
С оглед твърденията на страните и ангажираните по делото доказателства, съдът
приема от фактическа и правна страна, следното:
Производството пред първоинстанционния съд е образувано е по исковата молба
на въззиваемия „ДАРИУС 2004“ ЕООД за приемане за установено по отношение на
въззивницата-ответник З. К. Щ. от***, сумата от 503,88 евро, представляваща първа вноска
от такса за 2021 г. по Договор за поддръжка и управление на самостоятелен обект в Етажна
собственост в сграда с административен адрес: гр.Несебър, КК Слънчев бряг-запад, кв.
„Пясъците“ № 117, както и за осъждане на ответницата да заплати на ищцовото дружество
сумата от 503,88 евро, представляваща втора вноска от такса за 2021 г. по същия договор.
Твърди се, че ответницата Щ. е собственик на недвижим имот, находящ се в
гр.Несебър, КК Слънчев бряг- запад, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 51500.507.111.1.21 по КККР на гр.Несебър, с адрес на имота:***, с площ от
70,04 кв.м., с прилежащи части 3,448%, равняващи се на 13,94 кв.м. ид.части от общите
части на сградата, находящ се в сграда 1, представляваща жилищна сграда „Хотел-
апартамент тип кафе, фитнес зала и сауна“, разположена в поземлен имот с идентификатор
51500.507.111, с предназначение на обекта - жилище, апартамент. Твърди се, че сградата, в
която се намира имота е в режим на етажна собственост.
Твърди се, че на проведено на 18.09.2020 г. Общо събрание на Етажната
собственост, е било взето решение за заплащане от етажните собственици на такса за
поддръжка и управление в размер на 12 евро/кв.м. годишно, както и на основание чл.19,
ал.8 от ЗУЕС да се предостави управлението и поддръжката на сградата на „ДАРИУС 2004“
ЕООД - инвеститор на сградата и собственик на самостоятелни обекти в нея. Сочи се, че в
т.2 на решение № 2 било възложено на ищцовото дружество да изпълнява правомощията на
управител на етажната собственост, посочени в чл.23 от ЗУЕС. Твърди се, че договорът
между етажната собственост и дружеството бил подписан на 25.09.2020 г. от етажния
собственик М. С.. Твърди се, че решенията на ОС са влезли в сила, тъй като не са били
обжалвани в законовия срок от обявяването на 25.09.2020 г. на протокола с решенията на
ОС съгласно изискванията на чл.16, ал.7 от ЗУЕС. Твърди се, че съгласно чл.4, ал.3 от
договора, подписан между ищцовото дружество и ЕС, вноските на етажните собственици са
дължими както следва: първа вноска до 31.12. на предходната година и втора вноска до
4
30.06. на годината, за която вноската се отнася. Твърди се, че ответницата е ползвала лично
и чрез трети лица собствеността си, без да се интересува от разходите, свързани с
поддръжката на имота и прилежащата му инфраструктура. Сочи се, че ответницата не е
заплатила първата вноска по договора (дължима до 31.12.2020 г.), поради което дружеството
е подало заявление по чл.410 ГПК, а след постъпване от длъжницата на възражение против
издадената заповед за изпълнение, дружеството е завело иск за установянате на вземането си
за тази първа вноска в размер на 503,88 евро. Твърди се, че междувременно е настъпил
падежът и на втората вноска по договора (дължима до 30.06.2.21 г.), поради което е заведен
и осъдителен иск против ответницата за сумата от 503,88 евро – втора вноска по договора.
Предявени са искове с правно основание чл.422 от ГПК и чл.79, ал.1 от ЗЗД.
Ответницата Щ. оспорва предявените искове. В срока по чл.131, ал.1 от ГПК
представя постъпил отговор на исковата молба, в който излага становище за
неоснователност на исковете. Твърди, че за свикването и провеждането на Общото събрание
на ЕС от 18.09.2020 г., на което на дружеството-ищец било възложено да изпълнява
дейностите по поддържане на общите части на сградата, е разбрала едва от получената
исковата молба. Твърди на следващо място, че в комплекса не се осъществявали никакви
действия по поддръжка и управление на общите части. Излага твърдения, че представеният
договор не я обвързва, както не обвързва и останалите етажни собственици, тъй като е
нищожен. Навеждат се твърдения за нищожност на Договор за поддръжка, управление и
ползване на общите части на хотел апартаментен тип „Дариус“ на основание чл.26, ал.2,
предл.второ от ЗЗД - поради липса на валидно изразено съгласие от процесната Етажната
собственост, доколкото договорът е подписан от името на етажната собственост от С. М. П.,
която е чужд гражданин и за която няма данни да владее български език. На второ място се
твърди, че договорът е нищожен и поради противоречието му с чл.51, ал.1 от ЗУЕС. На
следващо място се сочи, че в съдържанието на договора има съществено противоречие,
което водило до неяснота от кой момент процесния договор поражда правно действие,
съотв.от кой момент би могъл да вмени задължения на етажните собственици да заплащат
таксата за поддръжка на общите части. Оспорва се законосъобразността на взетите на
ОСЕС, проведено на 18.09.2020 г., решения по съображения, че поради липсата на
представени доказателства, не може да се установи дали ОС е било свикано и проведено при
спазване на законовите изисквания, както и дали е бил налице изискуемият кворум за
провеждане на ОС и за вземането на решения. Оспорва се твърдението в исковата молба за
наличие на взето решение по смисъла на чл.19, ал.8, изр.второ от ЗУЕС, с което да е одобрен
въпросния „договор за поддръжка, управление и ползване на общите частни на хотел
апартаментен тип „ДАРУИС“.
С обжалваното решение първоинстанционният съд е уважил и двата предявени
иска. Съдът е изложил съображения, че намира за неоснователни възраженията на
ответницата за нищожност на договора на посочените от ответницата основания. Обсъдил е
събраните по делото доказателства и е приел, че ответницата, като собственик на
самостоятелен обект в сграда-етажна собственост, дължи на ищцовото дружество вноските
по таксата за ремонт и обновяване за 2021 г.
При извършената проверка по реда на чл.269 ГПК съдът констатира, че
обжалваното решение е валидно и допустимо.
По наведените във въззивната жалба оплаквания за неправилност на решението,
по които въззивният съд дължи произнасяне, съдът намира следното:
На първо място следва да се посочи, че заявеното в съдебното заседание пред
въззивната инстанция от процесуалният представител на въззивницата допълнително
възражение, а именно – че след като страна по договора за поддръжка и управление е
етажната собственост, именно тя, като възложител по договора, дължи на дружеството-
изпълнител уговореното възнаграждение за извършеното по договора, след което (след
5
заплащане на възнаграждението) би следвало да претендира съответната част от ответните
етажни собственици, съдът намира за преклудирано предвид въвеждането му след сроковете
по чл.131 ГПК и чл.266 ГПК. Ето защо по това възражение въззивният съд не дължи
произнасяне.
Видно от представения по делото Договор за поддръжка, управление и ползване
на общите части на хотел апартаментен тип „Дариус“, сключен на 25.09.2020 г. между
Етажна собственост на хотел от апартаментен тип „Дариус“ и „Дариус 2004“ ЕООД,
Етажната собственост е възложила, а ищцовото дружество е приело да поддържа от името и
за сметка същата общите части на сградата, околните пространства (общи зелени площи,
паркинг, басейн, външно осветление, охрана на сградата и поземления имот), както и да
представи и осигури необезпокояваното ползване от страна на етажните собственици на
последните, както и да изчислява, събира и заплаща дължимите суми за потребената вода,
съобразно показанията и индивидуалните водомери във всеки обект в етажната собственост
(т.1 от договора) за срок от две години, считано от 01.01.2021 г. до 31.12.2022 г. (т.3).
Съгласно чл.4 от договора, етажните собственици са се задължили да заплащат такса за
поддръжка и управление в размер на 12 евро на квадратен метър. Посочено е, че
задължението за заплащане на цената е делимо и се заплаща пропорционално от всеки
собственик, съобразно притежаваната от него площ на самостоятелния обект и прилежащите
в ид.части от общите части на сградата. Предвидена била възможността всеки един от
етажните собственици и ползватели да заплаща своята част от задължението в брой при
посещение на място в етажната собственост или в офиса на дружеството или по банков път
на посочена банкова сметка. Уговорено е възнаграждението да се заплаща на дружеството
авансово за всяка календарна година, както следва: 50% до 31.12 на предходната година и
50% до 30.06. на текущата година, за която се отнася задължението. За Етажната
собственост на хотел от апартаментен тип „Дариус“ договорът е подписан от М. С. –
„собственик в етажната собственост, упълномощен с решение на ОС на ЕС за подписване на
договор с домоуправителя“.
По делото не е спорно, а е видно и от представения нот.акт № 152, том XV, рег.№
17763, дело № 2840 от 2019 г. на Нотариус с рег.№ 208 на НК, че въззивницата-ответник З.
Щ. е собственик на самостоятелен обект в сграда с индентификатор 51500.507.111.1.21 по
КККР на гр.Несебър, с адрес: ***, с площ от 70.04 кв.м., с прилежащи части 3,448%,
равняващи се на 13.94 идеални части от общите части на сградата, находящ се в сграда 1,
представляваща Жилищна сграда „Хотел - апартамент тип кафе, фитнес зала и сауна“,
разположена в поземлен имот с идентификатор 51500.507.111.
По делото не е спорно, че въззивницата-ответник не е заплатила на ищцовото
дружество суми по процесния договор за поддръжка, управление и ползване на общите
части на хотел апартаментен тип „Дариус“, за 2021 г.
Спорно по делото е: валиден ли е процесният договор, или е нищожен, както
възразява ответницата в отговора си на исковата молба и във въззивната си жалба, поради
липса на съгласие – чл.26, ал.2, предл.второ ЗЗД (поради това, че С. е чужд гражданин, за
който при липсата на доказателства по делото за владеене на български език, не може да се
установи дали е разбирала съдържанието на договора, който подписва от името на
упълномощилата я ЕС); поради противоречие с материалния закон – чл.51, ал.1 от ЗУЕС; и
поради невъзможен предмет, доколкото договорът предвижда задължение за етажните
собственици за плащане на първата вноска от дължимото на дружеството възнаграждение
до 31.12.2020 г. - преди приетия в самия договор момент, от който той поражда действие –
01.01.2021 г.
Доколкото във въззивната жалба не се поддържат заявените с отговора на
исковата молба възражения за допуснати нарушения на законовите изисквания при
свикването и провеждането на ОС на ЕС от 18.09.2020 г., на което на дружеството-ищец
6
било възложено да изпълнява дейностите по поддържане на общите части на сградата; както
и за неизпълнение от страна на ищеца на задълженията му по договора за поддръжка и
управление на общите части, съгласно чл.269, изр.второ ГПК, въззивният съд няма да се
произнася по тези възражения.
Съдът намира за неоснователно възражението на въззивницата-ответник за
нищожност на процесния договор поради липса на съгласие – чл.26, ал.2, предл.второ ЗЗД -
поради това, че тъй като подписалата договора М.С. е чужд гражданин, за който липсват
доказателства да владеене на български език, не може да се установи дали е разбирала
съдържанието на договора, който подписва от името на упълномощилата я ЕС.
Процесният договор за поддръжка и управление е сключен между „Дариус 2004“
ЕООД и Етажна собственост на хотел апартаментен тип „Дариус“, представлявана при
подписването на договора от М. П. С. – собственик на СОС в етажната собственост,
съгласно взетото и влязло в сила поради липсата на оспорване по реда на чл.40 ЗУЕС,
решение по т.3 от проведеното на 18.09.2020 г. Общо събрание на Етажната собственост.
За да е налице нищожност на договора поради липсата на съгласие, съгласно
правната теория, следва да е налице съзнателна липса на воля или съгласие за сключването
на сделката (мислена уговорка, шега, насилие). Ако липсата на воля или съгласие е
несъзнателно, следва да се приложат правилата на унищожаемостта.
Настоящият състав споделя извода на първоинстанционния съд, че са
неоснователни възраженията на ответницата, че за етажната собственост липсва валидно
изразено съгласие. В решението по т.2 от Протокола от проведеното ОС подробна са
описани параметрите, при които да се сключи договор за поддръжка и управление на ЕС с
„Дариус 2004“ ЕООД: срок на договора, задължения на страните – задължения на
дружеството по поддръжката и управлението, както и размер на дължимото от етажните
собственици възнаграждение. Видно от представения договор, той е сключен именно при
тези условия, т.е.волята на етажната собственост, изразена в т.2 от протокола от
проведеното на 18.09.2020 г. ОС ЕС, е била за сключване на договора именно при
договорените в него клаузи.
Ето защо съдът приема за неоснователно възражението на въззивницата-ответник
за нищожност на процесния договор поради липса на съгласие – чл.26, ал.2, предл.второ ЗЗД
- поради това, че за подписалата договора М. С. липсват доказателства да владеене на
български език и не може да се установи дали е разбирала съдържанието на договора, който
подписва от името на упълномощилата я ЕС.
За пълнота следва да се посочи, че настоящият състав споделя извода на
първоинстанционния съд за неоснователност на възражението, че поради липсата на данни
по делото М. С. да владее български език, тя не е разбирала съдържанието на подписания от
нея договор, което прави договора нищожен поради липсата на съгласие. Подписалата
договора С. само е представлявала етажната собственост при подписването на договора, т.е.
тя не е страна по договора (освен като един от етажните собственици). На второ място
независимо от това, че С. е *** гражданин и при придобиването от нея на ателие в същата
ЕС през 2008 г., в нотариалния акт (л.40-42 от гр.д.6064/2021 г. на БРС) е отразено, че при
изповядване на сделката й е бил назначен от нотариуса преводач, само по себе си това
обстоятелство не доказва, че при сключването на процесния договор през 2020 г., М.С. не е
владеела български език в достатъчна степен, която да й дава възможност да разбира
съдържанието на договора. От момента на закупуването на ателието през 2008 г. до
сключването на процесния договор са изминали 12 години, в които С., притежавайки имот в
България е имала възможност да усвои български език в достатъчна степен. Това очевидно
се е случило, тъй като при придобиването от нея на жилището (в същата ЕС) през 2019 г.,
съгласно представения нот.акт № 152, том ХV, рег.№ 17763, дело № 2840 от 2019 г., не е
било необходимо да й се назначава преводач при изповядване на сделката. В подкрепа на
7
този извод на съда е и обстоятелството, че при провеждането на ОС на ЕС на 18.09.2020 г., в
протокола не е отразено да е присъствал преводач от и на руски език, присъстващите
представители на етажни собственици, упълномощавайки М. С. да ги представлява при
подписването на договора, не са имали съмнение, че тя разбира български език в достатъчна
степен, за да разбере съдържанието на договора, още повече, че М. С. се е изказала по т.3 и
по т.4 от дневния ред.
Съдът намира за неоснователно и възражението на въззивницата за нищожност
на договора поради противоречие с материалния закон – чл.51, ал.1 от ЗУЕС.
Действително, съгласно чл.51 ал.1 от ЗУЕС разходите за управление и
поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя
на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства
независимо от етажа, на който живеят.
В процесния договор възнаграждението е уговорено като „сумата от РЗП на
сградата умножена по 12 евро на квадратен метър, която включва размера на всички
разходи, свързани с поддръжката на общите части на сградата, околните пространства,
собственост на дружеството, предоставеното ползване на същите и др. съобразно
Приложение № 1, разходите за персонал, вкл.осигуровки и данъци, и възнаграждението на
дружеството за предоставените услуги и за ползването на имуществото му“,
т.е.възнаграждението на дружеството по процесния договор включва не само разходи за
управление и поддържане на общите части на етажната собственост по чл.51 ЗУЕС, но и
други разходи на дружеството във връзка с изпълняваната дейност, вкл.възнаграждение по
чл.11, ал.1, т.11 ЗУЕС, за което е налице взето решение на ОСЕС (по т.2 от дневния ред).
Съгласно чл.6, т.10, вр.чл.11, т.5 ЗУЕС, вр.§ 1, т.11 ДР ЗУЕС, всеки от етажните
собственици е длъжен да заплаща разходите за управлението и поддържането на общите
части на сградата, чийто размер е определен от Общото събрание по определения в чл.51
ЗУЕС начин. Следователно от компетентността на ОС е да определи размера на вноските,
дължими авансово за посочения в решението период. Недоволните етажни собственици
могат да атакуват решенията на ОСЕС по реда и в срока, посочен в чл.40 ЗУЕС, след което
тези решения влизат в сила.
Разпоредбата на чл.11, ал.1, т.2 от ЗУЕС предвижда, че Общото събрание избира
и освобождава управител.
В случая избраният управител „Дариус 2004“ ЕООД (съгласно решението по т.2
от протокола от проведеното ОС), е собственик на самостоятелни обекти в сградата – ЕС,
притежаващ 50,29% ид.части от общите части на сградата, поради което не е необходимо
избирането му (съотв.вземане на решение за сключване на договор за поддръжка и
управление на общите части на сградата) с квалифицирано мнозинство по чл.17, ал.2, т.7 от
ЗУЕС и чл.19, ал.7 от ЗУЕС, нито е необходимо одобряване на договора за възлагане с
решение на ОС, взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на
етажната собственост. Подписаният договор, както се посочи по-горе, е със съдържание,
отговарящо на съдържанието на решението по т.2 от дневния ред на ОС на ЕС, проведено на
18.09.2020 г., вкл.по отношение на определеното възнаграждение по договора,
съотв.дължимата от всеки етажен собственик част – 12 евро/кв.метър.
В конкретния случай няма данни, а и не се твърди, посоченото решение да е
оспорено в законовия за това срок.
Етажната собственост се управлява от общото събрание на етажните собственици
чрез взетите от него решения. Тези решения са особен вид многостранни актове, взети от
8
неперсонифицирана група лица и насочени към постигане на обща цел, а не многостранна
сделка. Законът урежда специална процедура за вземането на тези решения, като
регламентира начина на свикване, състав, представителна власт, гласуване, предметна
компетентност. Спазването на тези правила е основание за действителността на решението.
ЗС и ЗУЕС не уреждат специални основания за нищожност на решенията на ОСЕС.
Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗУЕС. Специфичен
е и контролът за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се
позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на
решенията на етажната собственост е съдебен и е ограничен с преклузивен срок за
предявяване на иска. В този смисъл е трайната съдебно практика (Решение № 39/19.02.2013
г. по гр.д.№ 657/2012 г., I г.о., ГК на ВКС). Възможността за атакуване законосъобразността
на тези решения, в т.ч.досежно противоречието им с императивни правни норми, каквито са
чл.50 и чл.51 ЗУЕС, е ограничена във времето – до изтичане на срока по чл.40 ЗУЕС. След
изтичане на този срок, решенията се стабилизират и подлежат на изпълнение. (Така гр.д.№
658/2012 г. на 1 г. о. на ВКС, Решение № 122 от 6.11.2019 г. на ВКС по т. д. № 1830/2018 г., I
т. о., ТК).
Ето защо, след като решенията на проведеното на 18.09.2020 г. ОСЕС (в
т.ч.решението за дължимата от всеки етажен собственик част от възнаграждението по
Договора за поддръжка, управление и ползване на общите части на Хотел апартаментен тип
„Дариус“), не са били оспорени и отменени в срока по чл.40 ЗУЕС, съдът намира, че
представеният Договор за поддръжка, управление и ползване на общите части на Хотел
апартаментен тип „Дариус“, подписан на 25.09.2020 г., между представител на дружеството-
изпълнител и М. С. – собственик в ЕС, упълномощен с решение на ОСЕС за подписване на
договора, е валиден и обвързва всеки един от собствениците от етажната собственост
поотделно, вкл.по отношение на уговорената в договора годишна такса за покриване
разходите за управлението и поддръжка на ЕС в размер на 12 евро на квадратен метър.
На последно място съдът намира за неоснователно и последното наведено във
въззивната жалба оплакване – че неправилно първоинстанционният съд съд е приел за
несъстоятелно възражението относно липсата на яснота от кой момент процесният договор
поражда правно действие, респ.от кой момент би могъл да вмени задължения на етажните
собственици да заплащат таксата за поддръжка на общите части.
Изложени са съображения, че след като договорът е сключен за период считано
от 01.01.2021 г. до 31.12.2022 г., а задължението на етажните собственици да заплатят
първата част от дължимата от тях вноска за 2021 г. е в срок до 31.12. на предходната година
(до 31.12.2020 г.), договорът предвижда задължение със задна дата. Твърди се, че няма как с
обратна сила да се регламентира срок за плащане, който вече е изтекъл. Сочи се, че
обратното действие е юридическа техника (фикция), която следва да е изрично предвидена
по законов път и страните не могат по договорен път да създават фикции. Твърди се, че в
случая не само е налице неяснота относно това от кой момент изобщо поражда действие
процесният договор, но и договорът с посочените в него дати има невъзможен предмет.
Настоящият състав намира за неоснователни твърденията на въззивника, че е
нищожна поради невъзможен предмет, клаузата по чл.4, ал.3 от договора, в частта й, в която
предвижда задължение за заплащане на дружеството авансово на 50% от възнаграждението
за 2021 т. до 31.12. на предходната година. Съгласно правната теория и съдебната практика,
невъзможният предмет по смисъла на чл.26, ал.2, предл.първо ЗЗД се приравнява на липса
на предмет. Съгласно задължителните указания за това, дадени в мотивите на Тълкувателно
решение № 3/ 28.06.2016 г. по тълк.д.№ 3/2014 г. по описа на ОСГТК на ВКС, предметът на
сделката се свързва с обекта на правоотношението, към което е насочено поведението на
страните по нея. Предмет на сделката са вещи, действия, бездействия, нематериални правни
и имуществени блага. За да е налице сделка, страните трябва да са постигнали съгласие по
9
нейния предмет. Ако към момента на постигне на съгласието, предметът е фактически или
правно невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет в хипотезата на чл.26,
ал.2, предл.1 ЗЗД. Фактическата невъзможност на предмета следва да е изначална и
означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не
може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката,
техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално
определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Правната невъзможност на
предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него към датата на
сключване на договора съществува непреодолима правна пречка.
Предмет на процесния договор е „поддържане от името и за сметка на ЕС на
общите части на сградата, околните пространства (общи зелени площи, паркинг, басейн,
външно осветление, охрана на сградата и поземления имот), осигуряване на
необезпокоявано ползване от страна на етажните собственици на последните, а също и
изчисляване, събиране и заплащане на дължимите суми за потребена вода, съобразно
индивидуалните водомери във всеки обект“, както и предоставяне на услуги, изброени в
Приложение № 1 към договора. Така договорените дейности и услуги са определени, не
съществува нито фактическа невъзможност, нито непреодолима правна пречка тези тези
дейности и услуги да бъдат извършени и предоставени от изпълнителя на възложителя,
поради което не може да се приеме, че е налице хипотезата на невъзможен предмет на
сключения договор.
Обстоятелството, че заплащането на първата вноска от дължимото на
изпълнителя възнаграждение по договора за първата година от него (2021 г.), е уговорено в
срок до 31.12.(на 2020 г.), а съгласно чл.3 от договора, срокът му започва да тече от
01.01.2021 г., влияе само на момента на възникване на задължението за заплащане на тази
първа вноска, съотв.на момента на изпадане в забава за заплащането на тази вноска.
Доколкото в чл.4, ал.3 от договора страните са се споразумели възнаграждението по ал.1 да
се заплащана дружеството авансово за всяка календарна година, следва да се приеме, че
задължението за заплащане на първата половина от първата вноска за 2021 г. е следвало да
се заплати от етажните собственици към 01.01.2021 г.
На последно място съдът намира за неоснователно оплакването, че
първоинстанционният съд не е отразил в доклада си по делото, че ще се произнесе по
направените от ответника с отговора на исковата молба възражения за нищожност на
представения от ищеца договор на конкретни основания, и не е разпределил
доказателствената тежест между страните, този преюдициален въпрос. В доклада си по
делото НРС е изложил твърденията и възраженията на страните в исковата молба и в
отговора на исковата молба, и е посочил, че не са налице ненуждаещи се от доказване факти.
Дори да е налице такъв пропуск на съда, той би представлявал допуснато процесуално
нарушение, което от своя страна би довело до възможност страните да поискат събиране на
доказателства във въззивното производство на основание чл.266, ал.3 ГПК. Такива
доказателствени искания не са заявени от нито една от страните по делото.
По изложените съображения съдът намира предявените искове за основателни и
доказани.
Поради съвпадането на изводите на двете инстанции, обжалваното решение
следва да бъде потвърден при споделяне на мотивите на първоинстанционния съд, към
които настоящият състав препраща на основание чл.272 ГПК.
Предвид постановения резултат, на въззиваемия следва да се присъдят
направените във въззивното производство съдебно-деловодни разноски в размер на 400 лв
за заплатено адв.възнаграждение съгласно представените доказателства.
Мотивиран от изложеното, Бургаският окръжен съд
10
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 284/20.08.2022 г. по гр.д.1494/2022 г. по описа на
Районен съд Несебър.
ОСЪЖДА З. К. Щ. с ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, да заплати на
„ДАРИУС 2004“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София,
район Витоша, бул. „България“ № 90, сумата от 400 лева (четиристотин лева),
представляваща заплатени разноски във въззивното производство.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11